Avalúos, Ajustes & Peritajes VALUACION DE TERRENOS POR EL METODO DEL VALOR RESIDUAL METODOLOGÍA EMPLEADA PARA EL AVALÚO La metodología del avalúo contempla el análisis de avalúo del terreno por el “Método Residual”, el cual se utiliza generalmente cuando un parcelamiento ha agotado toda su reserva parcelaria. La formula a desarrollar está sujeta a los siguientes parámetros: a) Parcelas entre 300 y 600 m 2. b) Que el área construida no exceda del 25% del área total de la parcela.
Viene dado por la ecuación: VRT = Vc × i + [
i i / 2 ] + ( 1 i ) n 1 1 i + − +
Donde: VRT = Valor buscado Vc = Valor total de la construcción sin depreciar. i = Interés legal. n = Vida remanente
EJEMPLO: Sabiendo que: Vc = Bs. 73.968.383,94 i = 12% n = 24 años. Sustituyendo por valore tenemos: VRT VRT
0,12 0,12 2 ] 968 8.38 383 3,94 × 0,12 + [ = Bs.70.96 (1 + 0,12)24 − 1 + 1 + 0,12
Desarrollando la ecuación resulta: VRT = Bs. 12.923.342,72
VALOR POR METRO CUADRADO Avenida Raúl Leoni, Urbanización Fundación Mendoza, Manzana 23 casa Nº 9, Barcelona Edo. Anzoátegui Teléfonos: 0281-2871556-2860557 0281-2871556-2860557 - 0414-8070217, 0414-8070217, E.mail:
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Avalúos, Ajustes & Peritajes De acuerdo con el resultado obtenido el metro cuadrado de terreno será: VM2T = VRT/AP Sabiendo que: VRT = Bs. 12.923.342,72 ALP = 244,78 m2. Tendremos que:
VM2T = Bs. 52.813,00 Valor este que no está muy alejado de los valores promedios de mercado de la zona, y si tenemos en cuenta que en la urbanización Las Gracias el flujo de operaciones de compra venta es negativo, por no haber parcelas sin construir disponibles, que son las que sirven de indicadores referenciales para los muestreos comparativos de mercado.
TSA. EDGAR G. PEÑA M. FOGADE: FGDPB-N-500
Ministerio de Hacienda
Superintendencia de Banco Nº P-782 Superintendencia de Seguros Nº P-1160 Sociedad de Avaluadores de Oriente Capitulo Anzoátegui Nº 053 Asociación de Tasadores de Aragua Nº 057 ANFICO:ANF-ANZ-N05
BANDES N° 741
Avenida Raúl Leoni, Urbanización Fundación Mendoza, Manzana 23 casa Nº 9, Barcelona Edo. Anzoátegui Teléfonos: 0281-2871556-2860557 - 0414-8070217, E.mail:
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