Avalúo de Terreno

 

1

Gran Valencia, 02 de noviembre de 2017.Ciudadanos: Banco de Venezuela, S.A.  Ciudad. A fin de dar cumplimien cumplimiento to a solicitud respecto a la la   VALUACIÓN DE UN (01) INMUEBLE (LOTE DE TERRENO INTEGRADO)  INTEGRADO)  propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A., C.A., ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, S Sector ector Venepal, en Jurisdicc Jurisdicción ión del M Municipio unicipio Autónomo Juan José M Mora, ora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B. Cumplo en enviar anexo el  el   AVALÚO INMOBILIARIO del INMOBILIARIO CONOCIMIENTO O DEL VALOR REFERENCIAL DE  del mismo con fines de CONOCIMIENT MERCADO,, como garantía para el otorgamiento de Crédito al Constructor, por parte del MERCADO BANCO DE VENEZUELA, S.A., a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, AVALÚO del C.A.   El AVALÚO C.A.  del inmueble resultó ser para la fecha 02 de noviembre de 2017 de:   CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 4.725.000.000,00) En consecuencia, espero haber correspondido a la solicitud sobre la valuación mencionada, dejando a Ustedes, los trámites consiguientes con respecto al destino del Informe de Avalúo. Sin más a que referirme sobre el particular, me despido,  Atentamente;  Atentamen te;

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido Garrido   C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930 C.I. N°: V-5.443.345 SUDEBAN Nº: P-654 

Recibí Conforme:------------------------   Anexo: Lo indicado JLRG/jlrg.02/11/2017.- 

 

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CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD Yo, JOSÉ LUIS RAMÍREZ GARRIDO, GARRIDO, Venezolano, casado, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.443.345, Magíster en Gerencia de Construcción, Ingeniero Civil, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el Nº 40.119, miembro asociado de la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE)  (SOITAVE)  con el Nº 930, e inscrito en la Superintendencia de Bancos (SUDEBAN) bajo el Nº P-654, por medio del presente informe certifico: 1. Que el Avalúo obtenido en el Inmueble constituido por un Lote de Terreno Integrado, ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicc Jurisdicción ión del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM06B, encomendado por el BANCO DE VENEZUELA, S.A., y cuya realización se circunscribe al 02 de noviembre de 2017, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o sentimiento personal que pudiese alterar en lo más mínimo tanto los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. 2. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial; ni me liga con el propietario lazos familiares de ninguna otra índole. 3. Que los servicios fueron requeridos única y exclusivamente en el carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades. 4.

Que no se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

5. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. 6. Declaro no ser Funcionario Público y que ejerzo la profesión de Ingeniero en forma libre.

Ing° M.Sc. José Luis Ramírez Garrido Garrido   C.I.V.: 40.119. SOITAVE N°: 930 C.I. N°: V-5.443.345 SUDEBAN Nº: P-654 

 

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Í N D I C E  Páginas I.-

RESUMEN  RESUMEN 

01

II.-

INTRODUCCIÓN   INTRODUCCIÓN

02

III.-

FACTORES DE LOCALIZACIÓN

03

3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Descripción del Inmueble Ubicación del Inmueble Servicios Públicos en la Zona Zonificaci Zonificación ón

03 03 03 04

CARACTERÍST CARACTERÍSTICAS ICAS DEL INMUEBLE

04

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6.

04 05 05 05 06 07

IV.-

V.-

VI.-

VII.-

Terreno Tradición Legal Linderos del Terreno Áreas de las Construcciones Croquis de Situación del Inmueble Croquis de Ubicación del Inmueble

METODOLOGÍA AVALUATORI AVALUATORIA A

08

5.1. Conceptos Generales

08

MÉTODOS PARA EL AVALÚO

11

6.1. Terreno 6.1.1. Método de Mercado 6.2. Construcciones

11 11 11

AVALÚO   AVALÚO 7.1. Terreno (Matriz de Ajuste) 7.2. Valor de Mercado del Terreno 7.3. Matriz de Ajuste 7.4. Análisis Estadístico 7.5. Valor del Terreno 7.6. Cálculos del Avalúo

11 12 13 14 19 22 22

VIII.- CONCLUSIÓN

23

IX.-

FUENTES DE INFORMACIÓN INFORMACIÓN  

24

X.-

ANEXOS (Fotografías y Documentos)

24 24  

 

1

I. RESUMEN  PRESENTADO A

:

BANCO DE VENEZUELA, S.A.

PROPIETARIOS

:

SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORVAR, C.A.

ORDENADO POR

:

SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORVAR, C.A.

OBJETO DEL AVALÚO

:

Suministr ar una Referencia sobre el Valor Actual de Suministrar Mercado de un inmueble formado por un Lote de Terreno Integrado de 45.000,00 M2  con sus obras preliminares, a objeto de presentarlo en garantía para solicitar Crédito al Constructor.

UBICACIÓN

:

En la Carretera

Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector

Venepal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM06B.

RESUMEN DEL AVALÚO PARA EL 02/11/2017: VALOR DEL LOTE DE TERRENO

Bs.

4.725.000.000,00

VALOR TOTAL REFERENCIAL  REFERENCIAL 

Bs.

4.725.000.000,00

ELABORADO POR:

José Luis Ramírez Garrido Ingeniero Civil, M.Sc. C.I.V.: 40.119 SOITAVE Nº 930 SUDEBAN Nº P-654

FECHA REALIZACIÓN DE AVALÚO:

02 de noviembre de 2017

 

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II. INTRODUCCIÓN INTRODUCCIÓN  A solicitud de la Sociedad Sociedad Me Mercantil rcantil INVERSI INVERSIONES ONES TORVAR, C C.A., .A., se procedi procedió ó a realizar el AVALÚO de un (01) Inmueble (Lote de Terreno Integrado con Obras Preliminar Preliminares) es) de su propiedad, según documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo los números; 2017.389, 2017.390, 2017.391, 2017.392 y 2017.393, matriculas; 310.7.6.1.2017, 310.7.6.1.2018, 310.7.6.1.2019, 310.7.6.1.2020 y 310.7.6.1.2021, respectivamente, todos pertenecientes al folio real 2017 de fecha 11/07/2017, el mismo está formado por un (01) Terreno Integrado producto de la integración de cinco (05) Lotes de Terreno, ubicado en la en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicc Jurisdicción ión del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B.  08-05-01-12-IM-06B.  Los vecinos Municipios Autónomos Puerto Cabello y Juan José Mora presentan condiciones especiales para la ubicación de industrias, la importancia y ventajas por su cercanía a Puerto Marítimo, las vías de comunicación con los mercados de consumo, su ubicación geográfica con relación a las principales ciudades de la República, la facilidad de la mano de obra, entre otros, que le dan categoría de municipios prominentes. Se trata de un terreno adyacente una urbanización consolidada yallanoroeste municipio Juan Joséa la Mora, través de laaAutopista Puerto Cabello-Morón Carreteradel Nacional Morón-Coro, alturaa del sector denominado VENEPAL, kilómetro 10. En el entorno existen áreas fundamentalmente industriales y residenciales de densidad media-baja, con desarrollo de viviendas unifamiliares mezcladas con actividades industriales y de servicios de escala intermedia en La Encrucijada de Morón y cercanía a industrias importantes, tales como; PEQUIVEN, PLANTACENTRO, PDVSA-REP, VENEPAL (hoy INVEPAL), CAVIM, entre otras, característica muy importante para la estimación de su valor. Es importante hacer notar que el Municipio Autónomo Juan José Mora presenta una panorámica de desarrollo muy interesante, más aún cuando se han iniciado y concluido obras que mejorarán sustancialmente las condiciones de vida, la aducción de aguas blancas desde Urama, nuevas Redes Telefónicas, repavimentación de la Autopista Valencia-Puerto Cabello-Morón, embellecimiento de la Ciudad, Vialidad Urbana, nuevas redes de cloacas, entre otros. Respecto al valor del inmueble se logra al determinar el precio unitario del terreno, multiplicado por su área, tomando en cuenta su área según documentos y mediciones, para lo cual se adoptará la metodología valuatoria conocida como el Método de aproximación AL MERCADO,, el cual consiste en determinar el mejor precio el cual se espera produzca una MERCADO propiedad ofrecida en venta, bajo condiciones normales ó típicas, en un tiempo razonable. Este enfoque de mercado se basa en derivar de las evidencias que brindan los referenciales, el Valor de Mercado. Los referenciales utilizados fueron obtenidos en las Oficinas de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo y serán actualizados a la fecha 02/11/2017. Asimismo, por la dificultad de encontrar ventas registradas recientes de terrenos en la zona, se considerarán ofertas inmobiliarias en curso de terrenos ubicados a lo largo de la Carretera Morón-Coro entre Boca de Aroa y Tucacas.

 

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III. FACTORES DE LOCALIZACIÓN 3.1. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE El inmueble objeto del presente avalúo está constituido por un Lote de Terreno Integrado de 45. 45.000 000,,00 M 2 según documento de propiedad y mediciones. La integración es producto de cinco (05) parcelas divididas por etapas de 9.000,00 M 2 cada una, de ubicadas en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicción Jurisdicc ión del Municipio  Autónomo Juan José Mora, Estado Carabob Carabobo. o. En su interior se encuentra encuentran n las obras preliminares básicas para el establecimiento de la empresa constructora que desarrollará un proyecto de viviendas unifamiliares, cuyo valor se encuentra implícito en el valor unitario que se habrá de determinar para el terreno objeto de avalúo, multiplicado éste por el área del mismo, es decir; 45.000,00 M2. El terreno integrado es de forma rectangular, al mismo nivel de las calles adyacentes.

3.2. UBICACIÓN Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicc Jurisdicción ión del Municipio  Autónomo Juan Jos José é Mora, Es Estado tado Carab Carabobo, obo, nú número mero catast catastral; ral; 08-05-01 08-05-01-12-IM-06B -12-IM-06B

3.3. SERVICIOS PÚBLICOS EN LA ZONA En las adyacencias del terreno se encuentra una urbanización consolidada (Conjunto Residencial El Lago) con todos los servicios públicos y privados necesarios para su buen funcionamiento tales como: cloacas, acueducto, electricidad, alumbrado público, calles pavimentadas, aceras de concreto, teléfono, transporte público, aseo urbano. Calles Acueducto Cloacas Electricidad Alumbrado Aseo Transporte Teléfonos

: : : : : : : :

En proyecto  Acueducto Hidrocen Hidrocentro tro Morón Sistema público de recolección. CORPOELEC CORPOELEC Municipal. Públicos y Privados. C.A.N.T.V.

Médicos

:

Hospital Dr. Adolfo Prince Lara y Dr. Francisco Molina Sierra IVSS, Ambulatorios, CDI, Laboratorios Privados y Farmacias.

 

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3.4. ZONIFICA ZONIFICACIÓN CIÓN En el Plan Rector de Desarrollo Urbano del Área Metropolitana de Puerto Cabello Morón, por disposición del Presidente de la República y de conformidad con lo dispuesto en el Art. 9, del Decreto Nº 668 de fecha Julio de 1.980 y por Gaceta Oficial Nº 3042 de fecha contempla éstaAR-1 zonaydonde se encuentra el inmueble de avalúo como 08-11-82; ÁREA RESIDENCIAL ÁREAS COMERCIALES C-1 yobjeto C-2 (Comercio Vecinal, Local y Comunal). AREA RESIDENCIAL: (AR-1) Corresponden a desarrollos residenciales conformados por urbanizaciones caracterizadas por ser conjuntos residenciales privados de grandes empresas industriales como DIANCA, PEQUIVEN, VENEPAL, y ciertos desarrollos en el Sector de Goaigoaza. Estas Urbanizaciones están dotadas de servicios y ocupadas predominantemente por vivienda unifamiliar aislada y en menor intensidad por vivienda multifamiliar aislada. Se contempla el uso familiar con densidades netas que oscilan entre 75 y 150 habitantes por hectárea. Las condiciones de desarrollo dependerán de la ubicación y tipología de las viviendas de conformidad con los requisitos y condiciones establecidos en la Ordenanza de Zonificación vigente, hasta tanto se elabore el Plan de Desarrollo Urbano Local. POBLACIÓN: Media 5. POBLACIÓN:  Media - Baja 6. TENDENCIA: TENDENCIA: Desarrollo  Desarrollo Urbanístico Residencial e Industrial 7. ACTIVIDA ACTIVIDAD D ECONÓMICA PREDOMINANTE: PREDOMINANTE: Residencial  Residencial en Campo Industrial ZONA:  Residencial, Industrial 8. DESARROLLO Y CONSOLIDACIÓN DE LA ZONA: Residencial, 9. NIVEL SOCIO-ECONÓ SOCIO-ECONÓMICO MICO PREDOMINANTE PREDOMINANTE:: Clase media baja (nivel medio bajo) 10. TIPOS DE CONSTRUCCIONES EN EL SECTOR: SECTOR: Residencial  Residencial de Campo Industrial

IV. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 4.1. TERRENO Área Topografía Forma Uso

: : : :

45.000,00 M² (según documentos y mediciones) Irregular con movimiento de tierras en ejecución Rectangular. Residencial.

 

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4.2. TRADICIÓN LEGAL La empresa estadal INDUSTRIA VENEZOLANA ENDÓGENA DE PAPEL, S.A. (INVEPAL); cede y traspasa el terreno en cuestión, de forma pura, simple, perfecta, sin limitación alguna e irrevocable a la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A., según consta en documento Protocolizado en el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, bajo los números; 2017.389, 2017.390, 2017.391, 2017.392 y 2017.393, matriculas; 310.7.6.1.2017, 310.7.6.1.2018, 310.7.6.1.2019, 310.7.6.1.2020 y 310.7.6.1.2021, respectivamente, todos pertenecientes al folio real 2017 de fecha 11/07/2017. 4.3. LINDEROS DEL TERRENO INTEGRADO (Según Documentos) NORTE:

En 450,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL.

SUR : ESTE :

En 450,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL. En 100,00 metros con Conjunto Residencial El Lago.

OESTE :

En 100,00 metros con terreno de VENEPAL, ahora INVEPAL.

Área del Terreno = 45. 45.000 000,,00 m2 (Según Documento) Área del Terreno = 45. 45.000 000,,00 m2 (Según Mediciones)

4.4. ÁREAS DE LAS L AS CONSTRUCCION CONSTRUCCIONES ES Como ya se indicó, en el terreno en cuestión, se encuentran algunas bienhechurías que formarán parte de las obras preliminares necesarias para el establecimiento y operatividad de la empresa constructora. El valor de dichas obras estará implícito en el valor unitario estimado del terreno  terreno 

 

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V. METODOLOGÍA AVALUATORIA 5.1. CONCEPTOS GENERALES 5.1.1. COSTO DE REPOSICIÓN: Se define como la cantidad de dinero requerida para construir un duplicado exacto del activo bajo avalúo, a los precios corrientes. Este costo suele ser castigado considerablemente cuando el duplicado a construir presenta infuncionalidad notable desde el punto de vista constructivo y de distribución de planta. Esta última observación no es aplicable a la construcción del presente informe. 5.1.2. COSTO HISTÓRICO: Es el costo pagado por el activo al momento de entrar a formar parte del patrimonio de la empresa. 5.1.3. VALOR DE INTEGRACIÓN: INTEGRACIÓN: Es el aumento de valor como consecuencia de la combinación de dos o más terrenos de manera de desarrollar un terreno con una mayor utilidad que el agregado de cada uno cuando se consideren separadamente, Este concepto está asociado al caso objeto de estudio, dado que se trata de dos terrenos integrados para un área total de 45.000,00m2.  5.1.4. VALOR ACTUAL: Es el costo de reposición depreciado, es decir, es la cantidad de dinero al cual llegaría el activo si fuese expuesto en venta en un mercado abierto, bajo condiciones tales que ni el comprador ni el vendedor pudieran aprovecharse de las exigencias del otro actuando ambos en conocimiento de todos los usos y propósitos del activo para los cuales está adaptado y de las restricciones forzosas que sobre el pudieran existir. 5.1.5. VALOR DE RESCATE: El precio que se puede esperar por la totalidad (o sea, una casa) o una parte de la totalidad (una instalación de plomería) por su remoción de los predios, usualmente para ser usado en otra parte.

 

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5.1.6. VALOR DE MERCADO: Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en la que tanto el comprador como el vendedor actúan prudentemente con conocimiento y asumiendo que el precio no está afectado por un estímulo indebido. 5.1.7. VALOR DE LIQUIDACIÓN: LIQUIDACIÓN: Es el precio más probable en términos de dinero, que una propiedad se espera produzca en un mercado competitivo y abierto bajo todas las condiciones necesarias para una venta justa, en este caso el vendedor se encuentra obligado a vender y el comprador en aptitud de aceptar, pero no obligado a comprar; tal situación se da en malos negocios, producto de mercados insuficientes, proyectos mal estudiados y endeudamientos excesivos.  Ahora, a los fines de resguardar resguardar a las institucione institucioness financieras acreedo acreedoras ras de los eventua eventuales les gastos de ejecución de las garantías constituidas, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998 1998,, los cuales serán de: 10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para; Locales Comerciales, Vehículos, Construcciones y Maquinarias Industriales. 5.1.8. FACTORES CORRECTIVOS: Son los coeficientes multiplicativos que permiten homogeneizar cada uno de los elementos que intervienen en la determinación de un valor tomando como base los datos o referenciales de registro a fin de asemejarlos al bien avaluado. Los factores correctivos más comunes son: actualización, área, ubicación, zonificación, registro, esquina, entre otros. 5.1.9. VIDA ÚTIL: Es el período de tiempo durante el cual puede razonablemente, esperarse que el activo vaya a cumplir con la función para la cual fue destinado.

 

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5.1.10. VIDA ÚTIL REMANENTE: Es el período de tiempo restante, a partir de la fecha de la valuación, que puede prestar un activo en condiciones normales de uso y mantenimiento. 5.1.11. ESTADOS DE CONSERVACIÓN CONSERVACIÓN:: Definiciones de Estados (E) Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que no ha sufrido ni requiere reparaciones de ningún tipo (E = 1). Bueno:

Una construcción en estado bueno es aquella que requiere o ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberías y techos, cambios en pequeños sectores de rodapié, marcos de ventanas o puertas y otros (E = 2).

Regular: Una construcció construcción n en estado regular es aquella que requiere reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos, cielos, puertas, ventanería, y otros (E = 3). Malo:

Una construcción en estado malo es aquella que requiere reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos, cielos, instalaciones mecánicas, y otros (E = 4).

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas en poco tiempo, estará en estado de demolición (E = 5). Luego, los estados de conservación (E) intermedios; 1.5, 2.5, 3.5 y 4.5, son aquellos cuyas reparaciones se reparten proporcionalmente entre el estado superior e inferior al valor intermedio. Estos estados, aunque son muy importantes en la materia valuatoria, no serán considerados en el presente avalúo debido a que el mismo es de un terreno sin construcciones.

5.1.12. VALOR OFERTA: Es el costo o niveles de precios a los cuales serán obtenidos cierta cantidad de bienes inmuebles. Este concepto presenta posibilidades de ser aplicado en este Informe, dado el objetivo del mismo  mismo 

 

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VI. MÉTODOS PARA EL AVALÚO 6.1. TERRENO 6.1.1. MÉTODO DE MERCADO: Para determinar el Valor de Mercado del terreno objeto de esta valuación, utilizaremos primeramente   los datos de MERCADO como son las COMPRAS-VENTAS primeramente COMPRAS-VENTAS,,  efectuadas en la zona en los últimos años precedentes a la fecha del avalúo (02/11/2017), esta información se obtuvo en las Oficinas de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. En segundo segundo   lugar, las ofertas públicas de inmobiliarias sobre Terrenos en las zonas residenciales y turísticas a lo largo de la Carretera Morón  –  Coro, desde Boca de Yaracuy hasta Tucacas en los Estados Carabobo y Falcón, encontradas en páginas WEB y presentadas en cuadro resumen. A ambos datos (ventas protocolizadas y ofertas de inmobiliarias), se les calculará sus precios unitarios y se le aplicarán las compensaciones correspondientes, a través de la ejecución de una Matriz de Ajuste que relacione el tiempo transcurrido desde cada entre operación fecha de actual, situación,con ubicación inmueble, área, esquina, otras, yhasta preciola unitario cadalareferencial respectodel al terreno a avaluarse les aplica los factores correctivos de homologación y finalmente se procede por separado a su procesamiento estadístico con el fin de obtener con la misma metodología de mercado un precio unitario para cada información de datos o referenciales, asignando porcentajes o pesos a cada uno de ellos para la formación final del valor de mercado. En tal sentido, para las operaciones registradas se fijará un porcentaje de 70% y para las ofertas inmobiliarias; 30%, todo ello de acuerdo a la experiencia del avaluador.

6.2. CONSTRUCCIO CONSTRUCCIONES NES Como ya se indicó, en el terreno en cuestión, se encuentran algunas bienhechurías que formarán parte de las obras preliminares necesarias para el establecimiento y operatividad de la empresa constructora. El valor de dichas obras estará implícito en el valor unitario estimado del terreno.  terreno. 

VII. AVALÚO Determinaremos el avalúo del inmueble, aplicando el Método del Mercado, con la consideración de las ventas registradas y las ofertas inmobiliarias de páginas WEB, tal como se citó anteriormente. Se encontrará el valor por metro cuadrado de terreno en la zona para ambas consideraciones, a través de auna Matriz de Ajuste y este valores valor multiplicarlo por de el área total del terreno, para proceder la ponderación de ambos con el criterio

 

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70% para las ventas registradas y 30% para las ofertas inmobiliarias. Una vez obtenido el Valor de Mercado del Inmueble para la fecha 02 de noviembre de 2017 , se determinará Liquidación, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la el Valor de Liquidación, clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: 10% de descuento para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Construcciones Industriales, Estacionamientos, Vehículos y 90% del Maquinarias Industriales. En nuestro caso el Valor del Liquidación será el 90%  del Valor de Mercado o Valor Actual. 7.1. TERRENO (MATRIZ DE AJUSTE) Lo más importante al realizar esta parte, es definir los factores correctivos a utilizar para determinar el valor del terreno, en el presente avalúo los correctivos fijados para la determinación de la matriz de ajuste son:

a. Corrección por tiempo (actualización): Siempre ocurre que las operaciones investigadas datan de varios meses ó años por no encontrarse transacciones para la fecha requerida, por tal motivo se actualizaron a la fecha de interés de este avalúo. Dichas operaciones se retornaron al 02/11/2017 con la siguiente relación, Vf  =  = Vi (1 + i)n Donde, Vf   I

= =

Vi  = Valor Inicial (Bs). Valor Final (Bs). Tasa de Incremento Intermensual (8,00% mensual) (96% anual).

n

=

Tiempo desde el referencial a la fecha, en meses.

b. Corrección por Área: Cada vez que el área de la referencia dobla, el Factor se corrige entre un 5% y un 15%. Se tomó 5% para las ventas registradas y 10,00% para las ofertas inmobiliarias. c. Corrección por Ubicación:  Aún dentro de una misma ciudad, se deberá evalua evaluarr la ubicación con respecto a los servicios públicos, mejor factibili factibilidad dad comercial o residencial, entre otros. En este caso particular se realizará una corrección tomando en cuenta cual ubicación posee mejor

 

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factibilidad residencial con respecto a las del avalúo, como de todos los referenciales, de modo que deberá tener mayor valor aquel o aquellos terrenos que estén en una zona de mayor actividad residencial y/o comercial. d. Factor de Corrección por Esqui Esquina na (Fc. Esquina): Con el uso de este factor correctivo se incrementará en un porcentaje determinado por la experiencia, en los referenciales que no se encuentran ubicados en esquina, el referencial que se encuentra en esquina permanecerá en iguales condiciones, es decir, no se le aplicará el correctivo. Este porcentaje no se tomará en cuenta en el informe debido a que los referenciales y el terreno objeto de avalúo no presentan esa condición.

e. Factor de Corrección por To Topografía pografía (Fc (Fc.. Topo Topografía): grafía): El terreno objeto de estudio está siendo sometido a movimientos de tierra que modificaron su topografía a fin de obtener un mejor aprovechamiento del mismo. Igualmente, algunos referenciales presentan igual condición y otros están en mejor o peor condición. Razón por la cual, este factor variará en proporción a la comparación del terreno objeto de estudio con los referenciales para ambas condiciones de análisis; ventas registradas y ofertas inmobiliarias. 7.2. VALOR DE MERCADO DEL TERRENO Para la determinación del Valor del Mercado del terreno, se recopiló información sobre las últimas compras-ventas protocolizadas protocolizadas y ofertas inmobilia inmobiliarias rias de terrenos con características similares o en su defecto similables al del bien objeto de avalúo, efectuadas en el Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo y en el Municipio José Laurencio Silva del Estado Falcón. Los Referenciales de Precios fueron obtenidos en los archivos de la Oficina de Registro Público de Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, y se presentan en el cuadro siguiente, denominado; REFERENCIALES LOTE TERRENO, CARRETERA MORÓN-CORO, Km 10, SECTOR VENEPAL. A = 45.000,00 M² tuinmueble.com   y Para el caso de ofertas inmobiliarias, se investigó en las páginas WEB; tuinmueble.com venezuela.bienesonline.com venezuela.bienesonline.com,, luego se relacionaron en el cuadro denominado; OFERTAS INMOBILIARIAS LOTE TERRENO, CARRETERA MORÓN-CORO, Km 10, SECTOR VENEPAL. A = 45.000,00 M² Con los referenci referenciales ales en cuestión se procedió a realizar la la   Matriz de Ajuste  Ajuste  para cada caso considerado, donde se calcularon los factores de: actualización al 02/11/2017 (tiempo), correcciones por área, mejor ubicación y esquina, así se determinó para cada uno el factor de ajuste definitivo, los cuales se multiplicaron por los precios unitarios, y una vez ajustados se efectúa el respectivo análisis estadístico.

 

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METODOLOGÍA Y FÓRMULAS UTILIZADAS 1. Factor de Corrección por Tiempo (F.act.) F(act.) = (1 + i)n. i = 8,00% mensual (96,00% anual). El tiempo (n), se tomó en meses desde la fecha de cada referencial hasta la del avalúo (02/11/2017); la tasa de capitalización intermensual, se determinó tomando en cuenta el movimiento inmobiliario reciente en el Estado Carabobo, que oscila entre 90% a 270% anual, con estos valores se puede pensar en una tasa prudente de capitalización para terrenos con la misma tipología de 96,00% anual para ventas registradas y para ofertas inmobiliarias 2. Factor de Corrección por Ubicación (Ubic.) UBICACIÓN Goaigoaza Inmueble y otros J.J. Flores-Salo Flores-Salom m

PUNTAJE 0.90 1.00 1.20

% COMPENSACI COMPENSACIÓN ÓN 10% (0.10) 00% (0.00) 20% (0.20)

F. CORRECCIÓN 1.10 1.00 0.80

3. Factor de Corrección por Área (Fc. Área) Cada vez que se dobla el área del referencial se corrige entre 5% y 15%; se tomo 5% para las ventas registradas y 10% para las ofertas inmobiliarias. 4. Factor de Corrección por Esquina (Fc. Esquina) Con el uso de este factor correctivo se castigará o disminuirá en un porcentaje determinado por la experiencia, en los referenciales que encuentran ubicados en esquina, el referencial que no se encuentra en esquina, caso del inmueble en estudio, permanecerá en iguales condiciones, es decir, no se le aplicará el correctivo. Este porcentaje no se tomará en cuenta debido a que no existen referencia referenciales les ubicados en esquina e igualmente el terreno objeto de avalúo, en tal sentido, se tomó un factor para todos los referenciales igual a la unidad (1.00). 4. Factor de Corrección por Topografía y Construcción (Fc. Top.-Const.): El terreno objeto de estudio fue sometido a movimientos de tierra previos, que modificaron su topografía a fin de obtener un mejor aprovechamiento del mismo. Igualmente, existen referenciales referenciales en las mismas condiciones topográ topográficas ficas del terreno objeto de avalúo, y otros, en peor condición que éste; por tal motivo, debe aplicarse de manera prudente, el correctivo por topografía en el cual los referenciales en igual condición topográfica se multiplicarán por la unidad y los que están en peor condición topográfica se incrementará su precio unitario multiplicándose por un número superior a la unidad, y aquellos de mejor condición se castigará su precio unitario, multiplicándose por un factor inferior a la unidad  unidad  5. Factor Ajuste (Fa) = F act. x Fc. Ubic. x Fc. Área x Fc. Esquina x Fc. Top.-Const. ÁREA DEL TERRENO = 45. 45.000 000,,00 M²; M²; 

FECHA DEL AVALÚO AVALÚO:: 02/11/2017

 

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7.4.

ANÁLISIS ESTADÍSTICO PRIMERA CONSIDERACIÓN (Venta Registradas)  Registradas) 

Con los doce (12) referenciales del mercado inmobiliario, se realizó la Matriz de Ajuste, donde se determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, ubicación, esquina y topografía; así se determinó, para cada referencial, el factor de ajuste definitivo, que multiplicado por cada precio unitario, actualiza y ajusta cada referencial en función del inmueble objeto de avalúo. Ahora bien, una vez ajustados; para establecer el precio unitario del inmueble, se procedió a utilizar la estadística descriptiva: 7.4.1. Medidas de Tendencia Central Tamaño de la Muestra =

12

X=

25.643,78 Bs/M2 

Mediana =

20.758,03 Bs/M2 

Moda =

No hay hay  

7.4.2. Medidas de Dispersión: Desviación Media =

11.962,15

Desviación Standard =

16.271,16

7.4.3. Tipo de Curva Verificamos si la curva es simétrica: X ± Desviación Media = 37.605,93 y 13.681,63 Del rango anterior salen tres (03) referenciales y quedan nueve (09), lo cual representa el 75,00% > 57,10%, por lo tanto la curva es simétrica. Verificamos si la curva es normal: X ± Desviación Estándar = 41.914,94 y 9.372,62 Del rango anterior salen un (01) referencial y quedan once (11), lo cual representa el 91,67% > 68,27%, por lo tanto la curva es normal. Demostrado que la curva es SIMÉTRICA y NORMAL, se procede a eliminar los dos valores extremos, es decir; 68.176,62 Bs/M2  y 10.336,55 Bs/M2, para calcular nuevamente la MEDIA ARITMÉTICA (X), resultando: X = 22. 22.921 921,,22 Bs/M2 (Término central más representativo)

 

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7.4.

VALOR DEL TERRENO PRIMERA CONSIDERACIÓN (V. Registradas: Peso = 70%) Los precios unitarios de los terrenos se mueven entre un máximo de 35.608,01 Bs/M2  y

un mínimo de 11.465,87 Bs/M2, con un precio medio de 22.921,22 Bs/M2, y un promedio entre el precio mínimo y máximo de 23.536,94 Bs/M2, en tal sentido, dado que el terreno en cuestión se encuentra con unas obras preliminares ejecutadas y con futuro desarrollo habitacional a corto plazo, ambas condiciones favorables, aunado a la observación y análisis de ofertas de ventas de inmobiliarias que se cotizan superiores a los promedios de valores unitarios aquí estimados, es criterio del suscrito que el precio unitario del terreno se mueve a la derecha de la curva normal o semisuma entre el valor máximo y mínimo (23.536,94 Bs/M2), estimándose prudente incrementar este último valor en 6.463,06 Bs/M2, es decir; 30.000,00 Bs/M2, el cual será el precio unitario a tomar para el cálculo del valor del terreno en esta primera consideración. Por lo tanto el valor del terreno es igual a la multiplicación del área del mismo según documentos de propiedad por el precio unitario arriba estimado: VALOR = ÁREA x PRECIO UNITARIO = VALOR = 45.000,00 M2 x 30.000,00 Bs/M2 = Bs. 1.350.000.000,00 VALOR = Bs. Bs. 1.  1.350 350..000 000..000 000,,00

7.5.

ANÁLISIS ESTADÍSTICO SEGUNDA CONSIDERACIÓN (Ofertas Inmobilia Inmobiliarias) rias)  

Con los diez (10) referenciales de las ofertas inmobiliarias, se realizó la Matriz de Ajuste, donde se determinaron los factores de: actualización, correcciones por área, ubicación, esquina y topografía; así se determinó, para cada dato, el factor de ajuste definitivo, que multiplicado por cada precio unitario, actualiza y ajusta cada dato en función del inmueble objeto de avalúo. Ahora bien, una vez ajustados; para establecer el precio unitario del inmueble, se procedió a utilizar la estadística descriptiva: 7.5.1. Medidas de Tendencia Central Tamaño de la Muestra =

10

X=

290.401,16 Bs/M2 

Mediana =

284.712,43 Bs/M2 

Moda =

No hay

 

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7.5.2. Medidas de Dispersión: Desviación Media =

101.024,65

Desviación Standard =

140.718,47

7.5.3. Tipo de Curva Verificamos si la curva es simétrica: X ± Desviación Media = 391.425,81 y 189.376,50 Del rango anterior salen cuatro (04) referenciales y quedan seis (06), lo cual representa el 60,00% > 57,50%, por lo tanto la curva es simétrica. Verificamos si la curva es normal: X ± Desviación Estándar = 431.119,63 y 149.682,68 Del rango anterior salen tres (03) referenciales y quedan siete (07), lo cual representa el 70,00% > 68,27%, por lo tanto la curva es normal. Demostrado que la curva es SIMÉTRICA y NORMAL, se procede a eliminar los dos valores extremos, es decir; 565.394,60 Bs/M2  y 92.826,41 Bs/M2, para de nuevo, 280..723 723,,82 Bs/M2  (Término calcular la MEDIA ARITMÉTICA (X), resultando:  resultando:   X =  280 central más representativo).

7.5. VALOR DEL INMUEBLE SEGUNDA CONSIDERACIÓN (Ofertas: Peso = 30%)  30%)  Los precios unitarios de los terrenos, según las ofertas inmobiliarias, se mueven entre un máximo de 434.983,34 Bs/M2  y un mínimo de 125.928,42 Bs/M2, con un precio medio de 280.723,82 Bs/M2, y un promedio entre el precio mínimo y máximo de 280.455,88 Bs/M 2, en tal sentido, siendo estos dos valores coincidentes, resulta prudente redondearlo a 280.000,00 Bs/M2, el cual será el precio unitario a tomar para el cálculo del valor del terreno en esta segunda consideración. Por lo tanto el valor del terreno es igual a la multiplicación del área del mismo según documentos de propiedad por el precio unitario arriba estimado: VALOR = ÁREA x PRECIO UNITARIO = 2

2

VALOR = 45.000,00 M  x 280.000,00 Bs/M  = Bs. 12.600.000.000,00 VALOR = Bs. Bs. 12  12..600 600..000 000..000 000,,00

 

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VALOR DEL TERRENO SEGÚN METODOLOG METODOLOGÍA ÍA EMPLEADA

CONSIDERACIÓN VENTAS REGISTRADAS OFERTAS INMOBILIARIAS

VALOR DEL TERRENO (Bs.)

PESO (%)

VALOR PONDERADO (Bs.)

1.350.000.000,00

70.00%

945.000.000,00

12.600.000.000,00

30.00%

3.780.000.000,00

VALOR TERRENO INVERSIONES TORVAR, TORVAR, C.  C.A. (Bs.) Bs.)  

4.725 725..000 000..000 000,,00

VALOR UNITARIO PONDERADO DEL TERRENO = 105. 105.000 000,,00 Bs. Bs /M  ./M2 

 

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VIII. CONCLUSIÓN Sobre la base de los criterios empleados, análisis y cálculos realizados, se llega a la conclusión de que; en relación al inmueble formado por un LOTE DE TERRENO INTEGRADO Y SUS OBRAS PRELIMINARES A LA FECHA, FECHA, propiedad de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORVAR, C.A., ubicado en la Carretera Morón - Coro, Kilómetro 10, Sector Venepal, en Jurisdicci Jurisdicción ón del Municipio Autónomo Juan José Mora, Estado Carabobo, número catastral; 08-05-01-12-IM-06B, el Valor Estimado a la fecha 02/11/2017 sobre el mismo, es la cantidad de: CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO MILLONES CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 4. 4.725 725..000 000..000 000,,00) 00)..  Ahora bien, de conformida conformidad d al Artículo 3 39 9 de las Normas relativ relativas as a la clasificació clasificación n de riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el número 36.433 de fecha 05 de Abril de 1998, el valor luego de aplicar el porcentaje mínimo de descuento (establecido en un 10% para bienes inmuebles comerciales) es igual a CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 4.252.500.000,00)  4.252.500.000,00)  

VALOR ESTIMADO (02/11/2017) ESTIMADO (02/11/2017)

Bs. 4.725.000.000,00

VALOR DE LIQUIDACIÓN

Bs. 4.252.500.000,00

Liquidación, es el precio que toma cualquier activo en caso de alguna NOTA: El Valor de Liquidación, eventualidad ó contingencia, a los fines de resguardar a las instituciones financieras acreedoras de los eventuales gastos de ejecución de las garantías constituidas. Para determinarlo, se deberán aplicar a los valores de los bienes afectos a los mismos, los porcentajes mínimos de descuento que se señalan, de conformidad con el Artículo 39 de las Normas relativas a la clasificación del riesgo en la cartera de créditos y cálculos de sus provisiones, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela bajo el Nº 36.433 de fecha 15 de Abril de 1998, los cuales serán de: de: 10% para Bienes Inmuebles Residenciales, y 7% para Locales Comerciales, Construcciones Industriales, Estacionamientos, Vehículos y Maquinarias Industriales. Para este caso se tomó 10%. 10%.

 

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IX. FUENTES DE INFORMACIÓN - Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo. - Revista de la Sociedad de Tasadores de Venezuela. - Documentos de Propiedad del bien avaluado. - Mediciones personales a cinta del inmueble. -  Archivo del del Catastro M Municipal unicipal de dell Municipio Juan José M Mora. ora. - Ingeniería Municipal del Municipio Juan José Mora. -  Apuntes del del Curso de Avalúos de Bienes Inmuebles Urbanos. -

Página Web:  Web: http://www.venezuela.bienesonline.com/  

-

Página Web:  Web: http://www.tuinmueble.com/  

Avalúo realizado por:

José Luis Ramírez Garrido Ingeniero Civil y Magister en Gerencia de Construcción C.I.: 5.443.345 C.I.V.: 40.119 SOITAVE Nº: 930 SUDEBAN Nº: P-654  P-654 

X. ANEXOS (Fotografías (Fotografías,, credenciales y documentos) 

 

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VÍA DE ACCESO AL TERRENO EN CONJ. RES. EL LAGO  – OBRAS PRELIMINARES PRELIMINARES TERRENO A = 45.000,00 M2 

VISTA DEL TERRENO DESDE EL LINDERO SUR Y REMOCIÓN DE CAPA VEGETAL VEGETAL TERRENO. A = 45.000,00M2 

VISTA GENERAL DEL TERRENO CON VEGETACIÓN Y CAPA VEGETAL REMOVIDA, KM 10, INVEPAL. A = 45.000,00M 2

 

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VÍA DE ACCESO  – CONSTRUCCIÓN OFICINAS Y SILO PARA PARA CEMENTO A GRANEL; TERRENO A = 45.000,00 M2 

VISTA DEL TERRENO DESDE EL LINDERO NORTE Y MOVIMIENTO DE TIERRAS - ÁREA TERRENO = 45.000,00M2 

ACCESO, OBRAS PRELIMINARES Y TOPOGRAFÍA MODIFICADA; TERRENO, KM 10, INVEPAL. A = 45.000,00M 2

 

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