AVALUO DE FINCAS (Valoracion de Cultivos)AVALUO DE FINCAS

UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL TÁCHIRA DECANATO DE INVESTIGACIÓN Y POSTGRADO COORDINACIÓN DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y SOCIALES Especialización Avalúo de Bienes Inmuebles

AVALÚO DE FINCAS VALORACION DE CULTIVOS

Facilitador: Msc. Gustavo A. García NOVIEMBRE DE 2016

VALORACION DE CULTIVOS Par Para valo valora rarr cult cultiv ivos os,, to todo do tasa tasado dorr debe debe te tene nerr en cons consid ider erac ació ión n los los aspectos tales como: Semiperennes y Temporales) Temporales) ‒ Clasificación (Perennes, Semiperennes ‒  Condiciones fitosanitarias ‒   Edad: ‒   Ciclo ‒ Densidad de siembra ‒   Rendimiento Generalmente Generalmente se emplean dos metodologías al momento momento de valorar cultivos, las cuales se aplican según su etapa de desarrollo: Improductiva, Productiva y Decadencia.

Método del Costo.

Método del Ingreso Neto Capitalizado.

VALORACION DE CULTIVOS Par Para valo valora rarr cult cultiv ivos os,, to todo do tasa tasado dorr debe debe te tene nerr en cons consid ider erac ació ión n los los aspectos tales como: Semiperennes y Temporales) Temporales) ‒ Clasificación (Perennes, Semiperennes ‒  Condiciones fitosanitarias ‒   Edad: ‒   Ciclo ‒ Densidad de siembra ‒   Rendimiento Generalmente Generalmente se emplean dos metodologías al momento momento de valorar cultivos, las cuales se aplican según su etapa de desarrollo: Improductiva, Productiva y Decadencia.

Método del Costo.

Método del Ingreso Neto Capitalizado.

En la valoración valoración de cultivos, es indispensable clasificar los mismos según su ciclo vital o vegetativo, vegetativo, y su naturaleza: Cultivos anuales o de ciclo corto: Son aquellos cultivos, cuyo ciclo de producción, desde la siembra hasta la cosecha, es de aproximadamente aproximadamente 3 á 4 meses. Cultivos Semi-Permanantes: Aquellos cuyo ciclo de cultivo es mayor de un año, pero menores de 5 a 6 años. Cultivos Permanentes: Son aquellos cultivos cuyo ciclo de vida económica productiva es mayor de 5 años. Cultivos Forestales. Pastizales.

La valoración de cultivos se justifica en cada uno de los siguientes casos:

1.

Daños causados a una plantación por terceros.

2. Desaparición de Plantaciones establecidas, debido a construcciones y/u obras de infraestructura. 3.

Garantía Crediticia

4.

Compra-venta de una finca.

VALORACION DE CULTIVOS ANUALES O CICLO CORTO

Los cultivos anuales se valoran en base a los costos de producción, según la inversión realizada hasta la fecha del avalúo; teniendo en cuenta el estado sanitario del mismo.

La antigua Fundación de Capacitación e Innovación para el Desarrollo Rural (CIARA), en su libro Manual de Valoración Rural, emplea diferentes criterios para valorar los cultivos anuales, dependiendo la etapa de desarrollo de estos.

a)

Primeras etapas de Desarrollo (Cultivo < 40 Días).

b) Etapa avanzada de desarrollo. c)

Plena etapa de producción.

Primeras Etapas de Desarrollo (Cultivo < 40 Días).

El valor del cultivo se asume como el equivalente a los gastos incurridos hasta el momento del avalúo, además del interes por el riesgo que pudiese involucrar el proceso productivo.

G PRODUCC = Gastos de Producción

V cult = G PRODUCC [1 + (id * e)]

Id = Tasa de Interés Diaria e = Edad del cultivo al momento del avalúo

Los cultivos anuales comprenden diferentes elementos que determinan su estado y calidad, donde juega un papel importante la pericia del tasador, lo que insta a concluir si su desarrollo es normal o no.

Ejemplo: Determinar el valor de una hectárea de Arroz (Oryza sativa L.) a los cuarenta (40) días de sembrado.

Cultivo

Arroz (Oryza sativa)

Ciclo Vegetativo

80 a 120 Días

Costo Producción (01 ha.)

389.395,00 Bs./ha.

Gastos Producc (40 Días)

220.000,00 Bs./Ha.

V Cult = 220.000 *[1+(0,00035*40)] Bs. V Cult =

Tasa Pasiva Anual (i)

13,00 % Anual

Tasa Pasiva Diaria (id)

0,035 %

223.080,00 Bs.

Se basa en valorar el cultivo, capitalizando el ingreso neto en función de la producción estimada, los gastos hasta el momento del avalúo y el tiempo que resta hasta la cosecha.

Etapa Avanzada de Desarrollo

V Cult = VP –

[

G*

1 (1+i)t

]

V= Valor del cultivo VP= Valor estimado de la producción G= Gastos a realizar, desde el momento del avalúo a la cosecha

Donde:

i = Tasa de interés agrícola anual

VP = Rend Producc * Vmerc

t = Tiempo que resta desde el momento del avalúo hasta la cosecha

VP= Valor de la producción estimada P = Producción Estimada (Ton/Ha) Vmerc = Valor de mercado de la producción (Bs./Ton).

Otra forma de determinar el Valor del Cultivo en la etapa de Desarrollo Avanzada, es la citada por el Prof. José Contreras, quien usa el criterio del valor de la producción afectado por la relación edad ciclo del cultivo, al momento del avalúo.

V Cult = Valor del Cultivo

V Cult = V P *

(

e Ciclo

)

VP= Valor estimado de la producción E = Edad del cultivo a la fecha del avalúo Ciclo = ciclo de vida del cultivo

Plena Etapa de Producción

El valor del cultivo viene dado por la diferencia entre el valor de la producción y los gastos de la cosecha. V= Valor del cultivo

VA = VP - G Cosecha

VP= Valor estimado de la producción G Cosecha = Gastos de Cosecha

Ejemplo: Valorar 100 Has de Arroz (Jun 2014) Cultivo - Arroz (Oryza sativa) Preparación Tierra

 

Siembra

     

Proteccion Espiga – Madurac. Riego Cosecha

Bolívares

Rendimiento =

5.600,00

Superficie =

25 Bs./Kg. 4.500,00 Kg/Ha 100 Has.

8.585,60

Control de Malezas Fertilizacion

Precio Productor =

 

 

7.993,20

V Cult = (25 * 4.500)  – 4.950

2.756,00

V Cult = 107.550 Bs/Ha.

17.254,00 4.600,00

  Total (Bs./Ha.)

4.950,00 51.920,00

V Cult Total = 107.550 Bs/ha * 100 Has. V Cult Total = 10.755.000,00 Bs.

VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES Una manera de valorarlos, de acuerdo al Manual de Valoración Rural (Fundación CIARA), es a través de:

La determinación para el momento del avalúo, de los gastos directos (Fundación y Mantenimiento) efectuados en el cultivo, a los cuales se les adiciona el valor estimado de la cosecha, deduciendo de esta los gastos indirectos (Intereses, Beneficio y Renta).

A la sumatoria anterior se le resta el valor de la cosecha ya percibida, deduciendo también gastos indirectos.

El resultado obtenido se lleva a valor presente (fecha del avalúo), considerando la tasa de interés y el tiempo que resta hasta la cosecha

VALORACION DE CULTIVOS SEMIPERMANENTES La valoración de cultivos semipermanentes se expresa a través de la ecuación matemática:

Donde:

V Cult =

Valor del cultivo

G=

Gastos directos efectuados hasta el momento de la valoración.

P=

Valor de la producción estimada.

e=

Tiempo hasta el momento del avalúo (Edad del cultivo).

CC =

Tiempo o ciclo del cultivo.

a=

Valor estimado de la cosecha, antes del avalúo.

i=

Tasa de interés en el tiempo desde la valoración a la cosecha.

t=

Tiempo desde la valoración a la cosecha. (inicio).

Gstos (G) = Gastos Dir. = Gastos Indir. = Inter G. Dir. = Beneficio = Renta =

Gastos Directos + Gastos Indirectos Costo de Fundación + (N * Costo de Mantenimiento) Interés Gastos Directos + Beneficio + Renta Capitalización de gastos directos Se estima el 10 % sobre el ingreso bruto de la producción Ingreso Bruto  – Gastos Directos

VALORACION DE CULTIVOS PERMANENTES La valoración de cultivos permanentes según el Manual de Valoración Rural (Fundación CIARA), se realiza de acuerdo a la etapa de desarrollo en que se encuentra el cultivo al momento del avalúo. a) Etapa Improductiva b) Etapa Productiva y c) Etapa de Decadencia

Etapa de Improductiva

El valor de la plantación se determina a través de la sumatoria de los costos de fundación y mantenimiento.

La etapa improductiva de una plantación va desde la fundación hasta el momento en que el valor de la producción o cosecha supera a los costos de mantenimiento.

Valor del cultivo a través del ingreso neto. Es decir, deduccir al valor de la producción, los costos de fundación y mantenimiento de la plantación para el año del avalúo.

Etapa de Productiva

VA = VP - ( CF + CM)

 

Donde: ‒ VA = Valor Actual del Cultivo ‒ VP = Valor de la Producción ‒ CF = Costo de Fundación ‒ CM = Costo de Mantenimiento

Este planteamiento se basa en que el productor al recibir ingresos por concepto de la venta de la cosecha, los costos de producción ya han sido retribuidos.

Etapa de Decadencia

El valor del cultivo al igual que en la etapa de productiva, viene dado por el ingreso neto, al cual se le deducen los costos de fundación y mantenimiento.

VA = VP - ( CF + CM) Siempre y cuando el manejo de la plantación permita alargar su ciclo vegetativo.

Ejemplo: Se requiere valorar una plantación de Palma Aceitera de 7 años de edad, en optimas condiciones fitosanitarias y plena producción, cuya superficie es de 120 Has., con una densidad de 143 plantas/Ha, un rendimiento de 18.000 Kg/Ha/Año (18 Ton / Ha / Año).

Cultivo: Palma (Elais guinnensis) Bolívares (Bs) Rend: 18.000 Kg/Ha/Año

Fundación y Mantenimiento 1er Año.

585,000,00

Mantenimiento 2do Año.

113.925,00

Mantenimiento 3er Año.

77.280,00

Mantenimiento 4to a 7mo Año. (186.380,00 Bs/Ha.) Total (Bs./Ha.)

559,140,00  

1.521.725,00

VA = VP - ( CF + CM)

VP = Rendimien * Precio Merc Producc

VA = VP - 1.521.725,00 Bs.

Rend = 18 Ton / Ha / Año

Precio = 225.000,00 Bs / Ton

VP = 18 Ton / Ha / Año * 225.000,00 Bs / Ton = 4.050.000,00 Bs / Ha / Año

VP (Ha) = 4.050.000,00 Bs/Ha - 1.521.725,00 Bs/Ha = 2.528.275,00 Bs/Ha

VA (Plantación) = 2.528.275,00 Bs/Ha * 120 Ha = 303.393.000,00 Bs

VA = 303.393.000,00 Bs

VALORACION DE CULTIVOS FORESTALES

El valor de un cultivo forestal viene dado por el volumen de madera se estime va a producir la plantación.

El volumen de madera se determina a través de su cubicación, para lo cual se requiere conocer la siguiente información:

Cantidad o numero de arboles existentes (Densidad de la Plantación). Altura del tronco o fuste. Diámetro promedio o diámetro a la altura del pecho (DPA).

DIÁMETRO: El Diámetro Normal (d) o Diámetro a la Altura del Pecho (DAP) del árbol se mide a 1,30 metros sobre el nivel del suelo y su medición depende del tipo de terreno y la forma del fuste.

ALTURA: La altura total de un árbol se define como la diferencia de nivel entre la base del árbol y el ápice, mientras que la altura comercial se define como la longitud del fuste que puede ser aprovechado dentro de un mercado.

El fuste, se refiere al componente principal del árbol y como tal proporciona el mayor porcentaje de la biomasa total, especialmente en árboles de edades avanzadas. Es la altura que va desde el suelo hasta la base de la copa del árbol.

CUBICACIÓNFORESTAL (VOLUMEN DE ÁRBOLES EN PIE): Se refiere a el espacio ocupado por la madera de un individuo arbóreo dentro de un ambiente o ecosistema. El volumen total se define como la cantidad de madera estimada en metros cúbicos a partir del tocón hasta el ápice del árbol. El volumen comercial no incluye las ramas, partes afectadas del individuo y segmentos delgados del fuste. El volumen comercial no incluye las ramas, partes afectadas del individuo y segmentos delgados del fuste.

La estimación del volumen o cubicación de madera en pie, de acuerdo a la resolución Nro. 86, articulo 03, del Ministerio del poder popular para el Ambiente, promulgada en Gaceta Oficial nro. 39.047 de fecha 29/10/2008, establece como formula de calculo, la ecuación:

V = 0,605 * d 2 * h

V = Volumen expresado en metros cúbicos (m3). d = Diámetro medido sobre la corteza, a una altura de 1,30 metros desde el nivel del suelo (DAP). h = Altura del fuste, expresado en metros (m). 0,605 = Factor de Forma del fuste

Para la estimación de volúmenes o cubicación de madera en rolas, de acuerdo a la resolución Nro. 86, articulo 01, del Ministerio del poder popular para el Ambiente, establece como formula de calculo, la ecuación matemática de Smalian:

V = Volumen expresado en metros cúbicos (m3). d0  = Diámetro medido a un extremo de la rola. d0  = Diámetro medido a un extremo de la rola. L = Longitud de la rola, expresada en metros (m).

Una vez estimado el volumen de madera presente en la plantación, este se multiplica por su valor de mercado (Bs/m3), según la especie plantada; obteniéndose asi el valor de la plantación

VALORACION DE PASTIZALES Pastos Naturales Pastizales Pastos Introducidos

Pastos Naturales

Aquellos que se producen en forma espontánea, poseen menos contenido de proteínas y asi como palatabilidad.

Queda a criterio del avaluador el valor de mercado asignado a dichos pastos. No existen en el mercado valores unitarios del costo de producción por hectárea; ya que en las fincas no lo siembran en forma comercial, estos se dan de forma espontanea o natural.

Pastos Introducidos

Aquellos que se comercializan dentro de un mercado; no se dan de manera espontanea, deben ser establecidos.

Valoración de Pastos

‒ Condiciones fitosanitarias. ‒   Edad. ‒ Los pastos se clasifican Naturales e Introducidos

Pastos Introducidos

VA VA VR GT

= = = =

en:

VR - GT. Valor actual o de avalúo. Valor de reposición. Gastos totales, si los pastos poseen, enfermedades, plagas o están enmalezados.

La valoración de pastos introducidos emplea el criterio del valor de reproducción, es decir, el costo de fundación de una hectárea del pasto objeto de avalúo.

De acuerdo a la teoría o bibliografía, se toma en consideración el costo de fundación por hectárea (año uno); no se valora los años de mantenimiento.