Avaluo Bienes Inmuebles I Definitivo Corregido

 

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL DE LOS LLANOS OCCIDENTALES “EZEQUIEL ZAMORA” UNELLEZ

JOSÉ CONTRERAS SALAS PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ ASAPROVE N° 101 SUDEBAN N° P-773

UANARE! MARZO "010 0

 

#NDICE

INTRODUCCIÓN 1. ASPE ASPECT CTOS OS GENE GENERA RALE LES S  Conceptos fundamentaes  P!op"s#tos o t#pos de a$a%o  P!#nc#p#os &ue afectan e $ao! de os '#enes (. DIAG DIAGNO NOST STIC ICO O DE LA LA )ON )ONA A *. PLAN PLANEA EA+I +IEN ENT TO UR, UR,AN ANO O  Inte!p!etac#"n de as $a!#a'es u!'anas  )on#f#cac#"n- e o!/n#ca de /est#"n  o!denana 2L.O.P 2L.O.P.G.O.T3 .G.O.T3  Pan de desa!!oo u!'ano oca 2P 2P.D.U.L3 .D.U.L3 #nmo'##a!#o- func#onam#ento- #'!os- pasos pa!a oca#a! os  Re/#st!o #nmo'##a!#o!efe!enc#aes. 4. PRINCIPIO PRINCIPIOS S ,5SICO ,5SICOS S DE +A +ATE+5 TE+5TICA TICA 6INANCIER 6INANCIERA. A. PRO,LE+AS PRO,LE+AS 7. 6UNDA+ENT 6UNDA+ENTOS OS DE ESTADIST ESTADISTICA ICA I 8 II. E9E E9ERCICI RCICIOS OS PRACTICOS PRACTICOS :. ;AL ALOR ORAC ACIO ION N DE TE TERR RREN ENOS OS UR UR,A ,ANO NOS S 8 SU,< SU,s >st#c t#cas as &u &uee se de'e de'enn cono conoce ce!! de de ento ento!n !noo- as> as> como como cono conoc#m c#m#e #ent ntos os de  paneam#ento u!'ano- matemt#ca f#nanc#e!a- estad>st#ca ap#cada a a  a$a%o #nmo'##a!#oasta as ta e/a! e/a! a a $a $ao!a o!ac#" c#"nn de te!!eno te!!enoss u!' u!'ano anoss  p!e p!ea p!ct#ca- a cua es p!oducto de su d#atada  !econoc#da epe!#enc#a. A/!adeco a p!ofeso! Cont!e!as- a d#st#nc#"n &ue a ten#do en so#c#ta!me e  p!"o/o de este $oumen. Ta Ta /ent#ea cons#de!o &ue se de'e a desempeo /e!enc#a en ASAPRO;E- asoc#ac#"n &ue a cont!#'u#do a a fo!mac#"n de !ecu!so umano de a$a a$aua uado do!e !ess #nmo #nmo'# '## #a!# a!#os os-- mo mo'# '## #a!# a!#os os  de f#nc f#ncas as con con ap!o ap!o# #ma madam damen ente te 17 1700 00 asoc#ados en cas# todos os estados de pa>s. L#c. Da#s PB!e Cont!e!as Espec#a#sta en 6#nanas UC; P!es#denta ASAPRO;E

INTRODUCCI)N (

 

E p!esente t!a'a@o pe!s#/ue p!#nc#pamente p!op"s#tos d#dct#cos o!#entados a a d#$u/ac#"n de conoc#m#entos 's#cos so so'!e '!e a$a%o de #nmue'es. Ante todo- se t!ata de  p!esenta! o!/an#adamente #nfo!mac#"n so'!e a&ueos aspectos de a $ao!ac#"n de te!!enos u!'anos- su'd#ca pa!a d#$e!sos actos a &ue po! se!  e&u# e&u#$a $ae ent ntee a ta tasa sac# c#"n "n-- es ap ap# #ca ca' 'ee a p!es p!esta tamo moss #po #pote teca ca!# !#os os-- suce suces# s#on ones es-ep!op#ac#ones- #ndemn#ac#ones- em'a!/os- !epa!t#c#ones.  NBsto! Ga!c>a L"pe= Es 's#camente un p!oceso o'@et#$o  o!denado !eac#onado con un p!op"s#to  descansa en o'se!$ac#ones  en a teo!>a econ"m#ca- a cua p!oduce un est#mado de $ao! de cam'#o po! d#ne!o efect#$o- de una p!op#edad espec>f#ca pa!a una feca  u/a! dete!m#nado- asum#endo un uso espec>f#co. +a!ston= En su #'!o FA$a%o de Instaac#ones Indust!#aesH d#ce= e a!te de est#ma! en su @usta med#da moneta!#a- a apetenc#a de posee! en p!op#edad '#enes espec>f#cos- pa!a f#nes dete!m#nados. JunK= En su #'!o F+anua de A$a%osH. +Btodo s#stemt#co- o!denado  "/#co- pa!a !eca' !ec a'a! a!-- ana ana#a #a!!  p! p!oc oces esa! a! #nfo #nfo!m !mac# ac#"n "n-- a f#n f#n de &u &uee pu pued edaa da!s da!see una una op op#n #n#" #"nn #nte#/ente so'!e e $ao! de una p!op#edad. UNELLE)= +Btodo- a!te &ue e pe!m#ten a tasado!- !eca'a! cas#f#ca!- ana#a!   p!ocesa! toda a #nfo!mac#"n so'!e os '#enes #nmue'es- a f#n de da! a op#n#"n #nte#/ente so'!e su $ao! a una feca dete!m#nada La ;auac# ;auac#"n"n- se/%n o def#n def#n#e!a #e!a 6!ede!#cK ,a'c ,a'cocKocK- no es ot!a cosa &ue un p!oceso p!oceso- pe!o un p!oceso o!denado  s#stemt#co pa!a esta'ece! en tB!m#nos de #nte!cam'#o econ"m#co- no!mamente def#n#do po! una un#dad moneta!#a- e $ao! de un '#en cua&u#e!a. En e #'!o FTe!m#noo/>a de ;auac#"nH. Ca!acas 1.?- de In/en#e!o $eneoano Sant#a/o ,!#ceo EKe! def#ne= La ;auac#"n- es 's#camente un p!oceso o'@et#$o  o!denado !eac#onado con un  p!op"s#to  descansa en o'se!$ac#ones  en a teo!>a econ"m#ca- a cua p!oduce un est#mado de $ao! de cam'#o po! d#ne!o en efect#$o- de una p!op#edad espec>f#ca pa!a una feca  u/a! dete!m#nado- asum#endo en uso espec>f#co. Cada $auac#"n es un t!a'a@o de #n$est#/ac#"n- es una ap#cac#"n  com'#nac#"n de econom>a de a t#e!!a4

 

an#s#s de me!cado- an#s#s de #n$e!s#"n. La $auac#"n no c!ea $ao!- s#no &ue o'se!$a me!amente todos os aspectos &ue #nfuenc#an os '#enes #nmue'es- sus usos  as fue!as po>t#cas- econ"m#cas- soc#aes  f>s#cas &ue po! #nte!acc#"n #nfuen en e $ao!.  No !ecom#enda acc#"n pe!o p!e$ee as 'ases so'!e as cuaes as dec#s#ones de acc#"n  pueden toma!se. Info!me de A$a%o= Es a&ue donde se est#ma e $ao! de un '#en #nmue'e a una feca dete!m#nada- e cua es ea'o!ado po! un tasado! p!ofes#ona- epe!to en e tema#mpa!c#a  onesto. Mue es un a$auado! de '#enes #nmue'es E a$auado!- es a pe!sona &ue est#ma cant#dad- ca#dad o $ao!- espec>f#camente- un #nd#$#duo &ue posee os !e&u#s#tos necesa!#os pa!a e@ecuta! o d#!#/#! un p!oceso &ue o confo!ma a #n$est#/ac#"n- e an#s#s- a tasac#"n  e #nfo!ma! so'!e a p!op#edad  sus de!ecos. Es esto suf#c#ente- MuB es p!ofes#ona Un #nd#$#duo de una $ocac#"n o!/an#ada en a cua sus m#em'!os son competentes- onestos  ded#cados a #dea de ace! e me@o! t!a'a@o dent!o de sus capac#dades s#n toma! en cuenta a !emune!ac#"n o  p!efe!enc#a pe!sona. Se/%n e D#cc#ona!#o de a Rea Academ#a- es e sa'#o- e p!act#co- e epe!to en a$a%os- a pe!sona e/amente auto!#ada pa!a da! a op#n#"n so'!e una cosa. E a!t>cuo 77: de C"d#/o de P!oced#m#ento C#$#- pa!a se! a$auado! se !e&u#e!e !es#d#! en e u/a! donde estBn s#tuados os '#enes  posee! conoc#m#entos p!ct#cos de as ca!acte!>st#cas- ca#dad- p!ec#os de as cosas &ue se!n o'@eto de @ust#p!ec#o. A!t>cuo 7:0- e @ust#p!ec#o f#@ado po! os pe!#tos de acue!do con as d#spos#c#ones ante!#o!es se! $#ncuante pa!a e @ue. A$auado! se/%n a UNELLE)- es a&ue p!ofes#ona un#$e!s#ta!#o p!o$#sto de c#e!ta fo!mac#"n tBcn#ca &ue a$a%a o ce!t#f#ca ante te!ce!as pe!sonas- e p!ec#o de un '#en. Se d#ce &ue un tasado! t#ene un poco de In/en#e!o- A!&u#tecto- Econom#sta- Adm#n#st!ado! Adm#n#st!ado!-Contado!- A'o/ado- Estad>st#co- etc.- pe!o en !ea#dad o ms #mpo!tante es &ue sea #n$est #n$ est#/a #/ado! do!.. Mue a$e!#/ a$e!#/e e as $e! $e!dad dade!as e!as !a !aone oness  e e#'a #'a os doc docume umento ntoss &ue demuest!en a @ust#f#cac#"n de $ao!  &ue e#@a os p!oced#m#entos  mBtodos ms adecuados pa!a e/a! a un @ust#p!ec#o de '#en.

Pe!f# de A A$auado!= $auado!= 7

 

Jonest#dad= S#/n#f#ca &ue e as#/ne a os a$a%os un $ao! &ue se a@uste o ms est!#ctamente pos#'e a o !aona'e  @usto. Impa!c#a#dad= Mue !ea#ce os a$a%os de acue!do a sus conoc#m#entos tBcn#cos- s#n toma! en cuenta a su/e!enc#a de a pe!sona natu!a o @u!>d#ca &ue o aa des#/nado. Epe!to en a +ate!#a= De'e conoce! a p!ofund#dad su p!ofes#"n a'#tua- adems de  posee! conoc#m#entos de= +atemt#ca- estad>st#ca- economet!>a- matemt#ca f#nanc#e!am#c!oeconom>a- mac!oeconom>a- paneam#ento u!'ano- #n$est#/ac#"n de ope!ac#ones. Todo esto- ace de a tasac# tasac#"n "n sea una de as ms compe@as compe@as espec#a#d espec#a#dadesades- es muco ms &ue una d#sc#p#na- esta ca!acte!>st#ca e conf#e!e a p!ofes#ona una fe#'##dad  mo$## mo$ ##dad dad-- pe! pe!m#t m#t#Bn #Bndo doee actu actua! a! en os d#fe!en d#fe!entes tes esp espac#o ac#oss- de os me! me!cad cados os ms  p!ometedo!es de pa>s.

CONCEPTOS FUNDAMENTALES En a act#$#dad de tasac#"n se p!esentan a menudo fundamentos conceptuaes  tBcn#cos &ue sustentan a fo!muac#"n de a$a%os de '#enes #nmue'es-  es necesa!#o &ue e tasado! os conoca  os ap#&ue con p!op#edad. 

V+&'$= Ep!es#"n moneta!#a de un '#en a a feca de !efe!enc#a de a tasac#"n- en un me!cado de #'!e competenc#a a'#e!to  de'#damente #nfo!mado- dado po! t!es facto!es= Ut##dad- escase- desea'##dad.



T,'. / +&'$= -

S245,'= Cuando e $ao! es o'ten o'ten#do #do en 'ase a ot!os facto!es d#fe!en d#fe!entes tes a os de me!cado- es un $ao! est#mado po! os #nd#$#duos 'asados en ca!acte!>st#cas de '#en #nmue'e. Este $ao! su'@et#$o no es nada a!'#t!a!#o- &ue co!!esponda a una s#mpe est#mac#"n s#n fundamento- s#no &ue es e !esutado de un an#s#s !aonado- &ue tanto comp!ado!es como $endedo!es acen en func#"n de sus  pos#'##dades f#nanc#e!as  emp!esa!#aes. Este $ao! &ue es d#st#nto pa!a e comp!ado!- como pa!a e $endedo!- se con$#e!te en un $ao! !ea ue/o de un !e/ateo  de un acue!do ent!e am'as pa!tes- acue!do &ue se t!aduce en un docume doc umento nto p%'#c p%'#coo de' de'#da #damen mente te !e/ !e/#st #st!ad !adoo  p!otoc p!otoco# o#ad adoo en e Re/ Re/#st #st!o !o Su'ate!no.

-

O45,' ' / M$6+/' V+&'$ 6'8$6,+&9= Cuando e $ao! est dado po! os  p!ec#os de me!cado #nmo'##a!#o  depende de #'!e @ue/o de a ofe!ta  demanda. deman da. Este concep concepto to est fundamen fundamentado tado en e p!#nc p!#nc#p#o #p#o de &ue una pe!so pe!sona na

:

 

 p!udente  '#en #nfo!mada so'!e e me!cado- no pa/a! pa!a ad&u#!#! o a!!enda!  una p!op#edad- ms de o &ue costa!>a comp!a! o !enta! una p!op#edad sust#tuta compa!a'e con a ut##dad e&u#$aente. -

V+&'$ / 6+8,'= Capac#dad de un '#en de o'tene! a cam'#o e $ao! de ot!o  '#en- o &ue se t!aduce en un $ao! come!c#a. Estos '#enes se pueden f!acc#ona!   t#enen e&u#$aenc#a con ot!os '#enes- e@empo= D#ne!o- metaes p!ec#osos- o'!as de a!te- !eo@es de ma!ca.

-

V+&'$ / U.'= capac#dad de un dete!m#nado '#en de sat#sface! una neces#dad umana- estos '#enes no se pueden f!acc#ona! po! o tanto no t#enen e&u#$aente en e $ao! en !eac#"n con ot!os '#enes. E@empo= E a#!e- e a/ua- os a#mentosetc.

-

V+&'$ / 2.'= Es e $ao! actua neto de os fu@os futu!os &ue se espe!a !ec#'#!   po! e uso de os act#$os. act#$os.

-

V+&'$ &,:2,/+6,%; ; .(> ; &, &,$'. $'.= Es e $ao! de os act#$os en os #'!os de conta'##dad.

-

V+&'$ ?,.5%$,6'= ;ao! de comp!a- $ao! se/%n factu!a. Es e $ao! de '#en #nmue'e cuando fue ad&u#!#do o comp!ado.

-

V+&'$ / $'.,6,%; = Es e $ao! &ue t#ene en e me!cado un '#en #nmue'e #/ua o seme@ante a &ue se est a$auando pe!o nue$o.



P+$6&+= 5!ea de#m#tada de te!!eno u!'an#ada. L'5= 5!ea de#m#tada de te!!eno s#n u!'an#a!.



E4,/'.= Todos os te!!enos u!'anos  su'u!'anos p!op#edad de a mun#c#pa#dad-



dest#nados a desa!!oo soc#a  soo pod!an ena@ena!se pa!a a const!ucc#"n de $#$#endas. 

P+$6&+ U;,$a!es &ue se pa/an po! un '#en #nmue'e en e me!cado.



P$',/+/= Se/%n e A!t. 747 de C"d#/o C#$#- es e de!eco de usa!- /oa!  d# d#sp spon one! e! de un '# '#en en #nmu #nmue' e'e e de ma mane ne!a !a ec ecus us#$ #$aa- con con as as !est !est!# !#cc cc#o #one ness  o'#/ac#ones esta'ec#das po! a Le.



B,;. ,;82&.= Se/%n A A!t. !t. 7(: de C"d#/o C#$#- os '#enes son #nmue #nmue'es 'es po!  su natu!aea- po! su dest#nac#"n o po! e o'@eto a &ue se !ef#e!en.



P'$ ;+52$+&=+= Po!&ue no se pueden despaa! de fo!ma #nmed#ata de un s#t#o de



a'undanc#a a ot!o de escase P'$ /.5,;+6,%;= se !ef#e!e a uso &ue e p!op#eta!#o e de a '#en #nmue'e.

PROP)SITOS O TIPOS TIPO S D DE E AV AVALOS Estos t#enen una #nt#ma !eac#"n con e $ao! f#na de a$a%o.

S'&,6,52/ / C$/,5'= Son a&ueos a$a%os &ue son ea'o!ados po! mandado de as #nst#tuc#ones f#nanc#e!as p%'#cas o p!#$adas- cuando a una pe!sona natu!a o @u!>d#ca se e ap!ue'a un p!Bstamo-  e c#ente cooca como /a!ant>a una pa!cea o ote.



 

P$,+/' ' +$5,62&+$= Son a&ueos a$a%os &ue son ea'o!ados a pe!sonas natu!aes o  @u!>d#cas- pa!a sa'e! o conoce! su $ao! a una feca dete!m#nada-  no son aceptados po!  as #nst#tuc#ones f#nanc#e!as.

S26.,';. = Son a&ueos &ue se ea'o!an a os f#nes de a #&u#dac#"n de #mpuesto- en e cua os e!ede!os de'en p!esenta! dent!o de 10 d>as s#/u#entes a a ape!tu!a de a suces#"n de acue!do a A!t. (? de a Le de Impuestos So'!e Suces#ones- donac#ones donac#ones  dems !amos coneos de feca (( de octu'!e de 1.

J2/,6,+&.= Cuando es !ea#ado po! mandato de un 9ue- med#ante a des#/nac#"n de un epe!to a$auado! po! pa!te de t!#'una de a causa. Pasos &ue se s#/uen pa!a ea'o!a! un a$a%o @ud#c#a= 1. Des#/ Des#/nac#" nac#"nn de pe!#to tasad tasado! o! po! po! pa pa!te !te de de t!# t!#'una 'una (. Acepta Aceptac#"n c#"n po po!! pa!te de o os os pe!# pe!#tostos- eenn fo!ma esc!#ta esc!#ta a n# n#$e $e de a Sec Sec!eta!>a !eta!>a de T!#'una *. 9u! 9u!ame amenta ntac#" c#"nn ante a Sec! Sec!eta eta!>a !>a de T!#' T!#'una una 4. Ent Ent!e/ !e/aa de a c!ede c!edenc# nc#a a po po!! pa! pa!te te de de 9ue 9ue 7. Ent Ent!e/ !e/aa de a$a%o a$a%o a a Sec Sec!eta !eta!>a !>a de T T!#' !#'una una @unto con e epe eped#e d#ente nte d>a  o!a de aud#enc#a.

E$',+6,';. = Son os a$a%os !ea#ados po! e Estado $eneoano cuando $a ad&u#!#! te!!enos po! causa de ut##dad p%'#ca o soc#a.

C';5+&.= Son a&ueos &ue se ea'o!an po! mandato de un contado! p%'#co- pa!a ea'o!a! os a@ustes de os estados f#nanc#e!os po! #nfac#"n- se/%n a Deca!ac#"n de P!#nc#p#os Conta'es 2D.P.C.nd#ce. En e d#a!#o se as#entan d>a a d>a todos os documentos &ue e/an o se p!otoco#an en a !espect#$a of#c#na. Tanto en e #'!o d#a!#o como en e

1*

 

>nd#cee se encuent!an un !esum >nd#c !esumen en de as ope!ac#on ope!ac#ones es asentadas asentadas con os s#/u#en s#/u#entes tes datos fundamentaes. -

Comp!ado!  $endedo! 

-

+ontond#ce co!!espond#ente a !efe!#do t!#mest!e. La pa!t#da &ue no se as#enta en e #'!o d#a!#o  en e >nd#ce es p!ec#o un#ta!#o 2P.U.32P.U.3- este se ca cacua cua d#$#d#endo e monto 2,s3 ent!e e !ea. E@empo= P.U.  +onto 2,s3  ,sm(   P.U (70.000 ,s  *1(-70 ,sm(   5!ea 2m(3 00 m(   Pa!a oca#a! oca#a! os !efe!enc#aes- se so#c#ta pp!#me!o !#me!o e #'!o >nd#ce co!!espond#ente a t!#mest!e &ue se $a ana#a!- es !ecomenda'e comena! ana#ando os t!#mest!es ms ce!canos a a feca de a$a%o- ue/o con a s#/u#ente #nfo!mac#"n 2Tomo- T!#mest!eP!otocoo- Ao3 Ao3 se so#c#ta e #'!o d#a!#o co!!e co!!espond#ente. spond#ente.

H* PRINCIPIOS DE MATEMGTICA FINANCIERA C';65'.  (;$+&,/+/. (;$+&,/+/. ;ao! de d#ne!o en e t#empo. Se puede dec#!- &ue e &ue t#ene d#ne!o- o 'usca e d#ne!o. Esto es c#e!to en un s#stema cap#ta#sta democ!t#co. S# una pe!sona #n$#e!te d#ne!o d#n e!o "/#cam "/#cament entee t#ene t#ene a opc#"n opc#"n de acu acumu mua! a! ms d#ne d#ne!o!o- e@emp e@empo o e S!. S!. 9ua 9uann +anc#a +anc# a dec#de dec#de depo depos#ta! s#ta! en e ,anco de ; ;eneu eneuea ea ,s. 70.000 70.000-00 -00 e d>a 0(00 un ao ms ta!de 0(00 dec#de !et#!a! su d#ne!o-  e ,anco e comun#ca &ue B t#ene  pa!a esta feca ,s. ::.000-00 es dec#! t#ene ,s. :.000 ms- esta acumuac#"n de d#ne!o en e t#empo se denom#na ;ao! de D#ne!o en e T#empo  a man#festac#"n de $ao! en 14

 

e t#empo 2,s. 1:.0003- se denom#na #nte!Bs &ue es e aumento de d#ne!o po! a'e!o depos#tado en e 'anco po! un ao. E #nte!Bs tam'#Bn se puede def#n#! como a d#fe!enc#a &ue a ent!e e cap#ta f#na  e cap#ta #n#c#a 26  P  I3- en e e@empo ante!#o! tenemos= ,s. ::.000-00 < ,s. 70.000  ,s. 1:.000-00 &ue es e #nte!Bs &ue /an" e d#ne!o de S!. +anc#a po! depos#ta! o p!esta! su d#ne!o a a Inst#tuc#"n ,anca!#a. Cuando e #nte!Bs se ep!esa como un po!centa@e de a cant#dad o!#/#na 2Cap#ta #n#c#a3 po! Un#dad de T#empo- e !esutado se denom#na Tasa Tasa de Inte!Bs. Esta tasa se cacua de a s#/u#ente mane!a=  I  

Tasa de #nte!Bs  Inte!Bs /anado  100  I   Cap#ta In#c#a P

 100

#  ,s. 1:.000-00  100  0-*(  *(Q  

,s. 70.000-00

Despe@ando 1- &ueda 1  p  # donde I  70.000-00  0-*( I  ,s. 1:.000 s# despe@amos p  I   #

 ,s. 1:.000 0-*(

 ,s. 70.000-00

E pe!#odo de t#empo com%nmente ut##ado pa!a ep!esa! e #nte!Bs como tasa de #nte!Bs es un ao. S#n em'a!/o- as tasas de #nte!Bs se pueden tam'#Bn ep!esa!  mensua- t!#mest!a  semest!a. ;eneuea e 0(0*(010 ,s. P$'&8+. = E seo! 9uan A!a&ue depos#t" en e ,anco de ;eneuea 100-00 un ao ms ta!de !et#!" ,s. 1*4-00. Se p#de cacua!= a.st#ca es un con@unto de mBtodos  tBcn#cas ap#ca'es a !ea#dades cuant#f#ca'es- con e o'@eto de o'tene! #nd#cado!es &ue nos pe!m#ten d#a/nost#ca!  d#cas !ea#dades. A con@unto de mBtodos se es denom#na estad>st#co.

I; #nfe #nfe!#! !#! esta estad> d>st st#c #came ament ntee s#/n s#/n#f# #f#ca ca o' o'te tene ne!  !  concus#ones con 'ase a med#das estad>st#cas. En tasac#"n o &ue se p!etende es ana#a!  e comp compo! o!tam tam#e #ent ntoo de me!c me!cad adoo #n #nmo mo'# '## #a!# a!#oo 2te! 2te!!en !enos os u!'a u!'ano noss- p!e< p!est#cas numB!#cas de una muest!a. E@empo= R (- 6 de +e!!#/ton  Tomson- Du!'#n  \atson.



V+$,+&= Es una cant#d cant#dad ad &ue asume $ao!es en d#fe!entes puntos de o'se!$ac# o'se!$ac#"n"n pud#endo se!= cuant#tat#$a  cuando a $a!#a'e puede se! cuant#f#cada a t!a$Bs de #nst!u #ns t!umen mentos tos de med#da med#da-- e@e e@emp mpo= o= e !ea !ea-- e f!en f!entete- n%m n%me!o e!o de a'#ta a'#tac#o c#ones nes-cant#dad de p#sos de un ed#f#c#o- cua#tat#$a- cuando a $a!#a'e no puede se!  cuan cuant# t#f# f#ca cada da s# s#no no ca# ca#f# f#ca cada da-- e@em e@emp po= o= 'uen 'uenoo- !e/u !e/ua a!!- ato ato-- no!m no!ma a-- 'a@o 'a@o-depe depend nd#e #ent ntee- a&ue a&ue aa cuo cuo $ao $ao!! depe depend ndee o $a!# $a!#aa- de de $ao $ao!! &u &uee tome tomenn ot!as ot!as $a!#a'es. E@empo= p!ec#o un#ta!#o- monto. Independ#entes- son a&ueas cuo $ao!  no dependen de $ao! &ue tomen ot!as $a!#a'es $a!#a'es e@empo= !ea- u'#ca u'#cac#"nc#"n- t#empo t#empo-n#$e- n%me!o de 'aos- n%me!o de a'#tac#ones.



E.5,8+/'$. E.5,8+/'$ . / 5;/;6,+ 6;5$+&= Los ms ut##ados son a med#a a!#tmBt#ca 2]3a med#ana 2md3  a moda 2mo3. A cont#nuac#"n se p!esentan os est#mado!es de estas med#das pa!a una muest!a de n%me!o de eementos dados po! 2] 1- ](- ]*^^.



]n3    N ]nZZ M/,+ A$,585,6+   ]  _ ]   V 10 V 1( V 10  40  10   4 4 Conoc#da Cono c#da s#mpemente s#mpemente como med#a- es o'ten o'ten#da #da po! a sumato!#a de os eemento eementoss de a muest!a d#$#d#dos po! a cant#dad de datos.



L+ M/,+;+= Es e tB!m#no cent!a de una muest!a o!denada cuando e n%me!o de eementos es #mpa!  a sem#c#mente se p!esenta en a !ea#dad ta cua- pe!o s# se p!esenta con ap!o#mac#ones a este- a cu!$a no!ma t#ene a s#/u#ente fo!ma=

(7

 

:-(: Q de !ea de a cu!$a no!ma es cu'#e!ta ent!e  cuad!ada  pos#t#$a de a $a!#ana.

S   

   9 " ;1

La $enta@a de su ut##ac#"n es &ue posee a m#sma un#dad de a med#a  su #nte!p!etac#"n es ms senc#a. E pa&uete estad>st#co SPSS 1?.0 e denom#na Fe!!o!  t>p#co de a est#mac#"nH  S    

   9 " ;    19

C'st#cos taes como e SPSS 1?.0 esta se ea'o!a fc#mente. La co!!eac#"n ent!e as $a!#a'es puede se! V DB'# V Re/ua!  V 6ue!te V +u 6ue!te V Pe!fecta P.U

P.U.  

 Ne/at#$a Pos#t#$a

5!ea

T#empo

Pa!a sa'e! s# es fue!te o dB'# a &ue #nte!p!eta! a s#/u#ente ta'a !  0 no a a co!!eac#"n !  0  0-*0 DB'# !  0-*1  0-?0 Re/ua! !  0-?1  0-0 6ue!te !  0-1  0- +u fue!te !  1 Pe!fecta

(

 

E an#s#s de a #nfo!mac#"n conten#da en a mat!# de co!!eac#"n pe!m#te- o'tene!  una desc!#pc#"n de a tendenc#a de me!cado #nmo'##a!#o. As> pa!a as $a!#a'es &ue confo!man a muest!a de me!cado- e p!ec#o un#ta!#o 2P.U.3- se #nc!ementa cuando e $ao! de a $a!#a'e #ndepend#ente es pos#t#$o  d#sm#nue cuando e $ao! de a $a!#a'e #ndepend#ente es ne/at#$o. Concus#"n= a co!!eac#"n soo dete!m#na s# dos 2(3 $a!#a'es 2depend#entes   #ndepend#entes3- estn !eac#onadas #neamente  a fue!a o po!centa@e de esa !eac#"n- pe!o no p!ed#ce $ao!es un#ta!#os. La p!ed#cc#"n co!!esponde soo a o &ue se conoce como F!e/!es#"nH. 

Re/!es#"n= Es a &ue estud#a a natu!aea de a co!!eac#"n  es capa de p!edec#! e  p!ec#o un#ta!#o. Actuamente e an#s#s de !e/!es#"n es una de as !amas de a estad>st#ca ms ut##ada en #n$est#/ac#ones c#ent>f#cas  en a$a%o de te!!enos u!'a u!'ano noss  p! p!enea !e/!es#"n  estn d#sto!s#onando e modeo- a &ue co!!e! de nue$o e p!o/!ama- asta &ue e R ( a@ustado sea mao! de ?7Q. E@empo= S# R ( a@ustado es #/ua a (Q- esto s#/n#f#ca &ue e (Q de as $a!#ac#ones de a $a!#a'e depend#ente 2P=U3- son ep#cadas po! as $a!#a'es #ndepend#entes- &ueda s#n ep#ca! e Q- a !e/!es#"n con@unta o pos#t#$a. Estad>st#co 62D#st!#'uc#"n de +e!!#/ton  Tomson3= Const#tue o &ue se ama an#s#s de a $a!#ana. ( 6  _ 2b < 3(   _ 28  b3  

n  2KV13Z K

Este estad>st#co auda a $e!#f#ca! as cont!#'uc#ones- de as $a!#a'es #ndepend#entes en a p!ed#cc#"n de p!ec#o un#ta!#o- estas pueden o no cont!#'u#!- pa!a sa'e!o se compa!a e $ao! de 6 dado en e cuad!o de Ano$a 2pa&uete estad>st#co SPSS 1?.03con e $ao! de 6  dado en a Ta'a de FSnedeco!H de acue!do a os /!ados de #'e!tad  n%me!o de $a!#a'es #ndepend#entes ut##adas. S# 6  6  cont!#'uen- s# 6  6  nnoo cont!#'uen. cont!#'uen. Este estad>st#co en e pa&uete SPSS 1?.0- pe!m#te p!o'a! a #p"tes#s a un n#$e de s#/n#f#can s#/n #f#canc#a c#a #/ua o meno! a 7Q- con un n#$e de conf#an conf#anaa de 7Q en e pa&ue pa&uete te esta estad> d>st st#c #coo St Stat$ at$#e #e[ [ 6o 6o!! \#ndo #ndon[ n[ss se p! p!ue ue'a 'a a #p" #p"te tes# s#ss con con un n#$e n#$e de s#/n#f#canc#a #/ua o meno! de 7Q S# a s#/n#f#canc#a de a ta'a Ano$a es #/ua a 0-011 e n#$e de conf#ana es=  NC  1   NC  1  0-011 0-011  -0Q  e n#$e de s#/n#f#canc#a #/ua a 1-10Q- esto #nd# #n d#ca ca &ue &ue e#s e#ste te !e !e/! /!es es#" #"nn co con@ n@un unta ta en ent! t!ee a $a!# $a!#a' a'e e depe depend nd#e #ent ntee  as as #ndepend#entes con una conf#ana supe!#o! o #/ua a -0Q  se acepta a #p"tes#s con un -0Q de conf#ana &ue as $a!#a'es #ndepend#entes cont!#'uen en a fo!mac#"n de p!ec#o un#ta!#o  a !e/!es#"n con@unta o pos#t#$a. Estad>st#co t= Este estad>st#co seaa a s#/n#f#canc#a &ue p!esenta cada una de as $a!#a'es #ndepend#entes- esta s#/n#f#canc#a t#ene &ue se! meno! o #/ua a *Q en e  pa&uete estad>st#co SPSS 1?.0. Ad#c#ona e $ao! a'souto de as $a!#a'es #ndepend#entes de'e se! #/ua o mao! a dos 2(3 pa!a cada $a!#a'e #ndepend#ente. S# *1

 

a s#/n#f#canc#a de as $a!#a'es es mao! de 7Q- #nd#ca &ue a !eac#"n de as $a!#a'es es dB'#  a &ue depu!a! a muest!a  co!!e! e p!o/!ama asta &ue e n#$e de s#/n#f#canc#a de cada $a!#a'e #ndepend#ente sea meno! o #/ua a 7Q.

K*  VAL ALOR ORAC ACI) I)N N DE TE TERR RREN ENOS OS URBA URBANO NOSS  SUBSUB-UR URBA BANO NOSS SI SIN N CONSTRUCCI)N La dete!m#nac#"n de $ao! de os te!!enos es a fase de a tasac#"n ms #mpo!tante  de#cada- po! o cua !e&u#e!e e mao! cu#dado  o'#/a necesa!#amente acud#! a d#$e!sos mBtodos d#!ectos e #nd#!ectos &ue pe!m#tan e/a! a un $ao! !ea  $e!dade!o de te!!eno. Actuamente e#sten mBtodos d#!ectos e #nd#!ectos pa!a e/a! a @ust#p!ec#o

MÉTODO DIRECTO ENFOQUE DE MERCADO! FORMA TRADICION TRADICIONAL AL Este enfo&ue cons#ste en ana#a! as t!ansacc#ones de comp!a  $enta- de te!!enos #/uaes o seme@antes &ue aan s#do de'#damente !e/#st!ados  p!otoco#ados en a of#c#na de !e/#st!o Inmo'##a!#o de mun#c#p#o donde se u'#ca a pa!cea o otedu!ante os dos %t#mos aos a pa!t#! de momento &ue se !ea#a e a$a%o. Tomando un n%me!o ] de !efe!enc#aes #/uaes o seme@antes en cuanto a !ea- p!ec#o. Antes de ap#ca! este enfo&ue se destacan a/unos pa!met!os &ue son #mpo!tantes conoce!= Pasos pa!a ap#ca! e enfo&ue de me!cado- fo!ma t!ad#c#ona 

Ident#f#cac#"n de a pa!cea o ote - este se puede #dent#f#ca! med#ante os s#/u#entes documentos= a. P Pan an# #a a su suce ceso so!a !a  '. Cont!ato de a!!endam#ento c. Do Docu cume ment ntoo ddee P! P!op op#e #eda dadd d.



S# o #dent#f#ca po! e documento de p!op#edad e a$auado! soo e #nte!esa a s#/u#ente #nfo!mac#"n= nom'!e de p!op#eta!#o- #nde!os- !ea- c#ta de !e/#st!o 2n de documento- tomo- p!otocoo- ao- t!#mest!e3.

*(

 



Se d#!#/e a u/a! donde se u'#ca a pa!cea o ote e #dent#f#ca su fo!ma /eomBt!#cas# es po>/ono !e/ua! o #!!e/ua!- en sus !espect#$as fo!mas= cuad!ado- !ectn/uot!#n/uo- t!apec#o- pa!aeo/!amo- etc.



+#de e ote o pa!cea pa!a compa!a!a con as med#das de documento de p!op#edad toma as foto/!af>as



Rea#a! un an#s#s de ento!no pa!a $e!#f#ca!- e acceso a a ona- desa!!oose!$#c#os- po'ac#"n- act#$#dades econ"m#cas p!edom#nantes- t#pos de const!ucc#"n de de sect secto! o!-- n# n#$e $e so soc# c#oa- e p!ec#o un#ta!#o de una pa!cea de te!!eno- esta en func#"n de tamao de su !ea- po! e@empo un te!!eno de 700m ( tend! un $ao! mao! &ue una  pa!cea de 00m (. En a p!ct#ca cuando se seecc#onan os !efe!enc#aes !efe!enc#aes es mu d#f>c# &ue e !ea de te!!eno a $ao!a! co#nc#da con e !ea de os te!!enos de os !efe!enc#aes es necesa!#o omo/en#a! a muest!a a@ustando as !eas ut##ando os s#/u#entes mBtodos=

+Btodo de Co!!eac#"n Potenc#a=

*7

 

Se 'usca a cu!$a de mao! a@uste o a &ue ten/a e coef#c#ente ms ato  se adopta a cu!$a de me!cado ms p!o'a'e. La ms t>p#ca en e me!cado #nmo'##a!#o es a co!!eac#"n potenc#a o >nea t#po o/a!>tm#co. 8  A 2]3,- donde 8  $ao! un#ta!#o ap#ca'e a a pa!cea en ,sm(  A  P!omed#o de os montos de os !efe!enc#aes ]  P!omed#o de as !eas de os !efe!enc#aes ,  coef#c#ente de co!!eac#"n Se cacua e $ao! de , med#ante o/a!#tmo de a fo!ma s#/u#ente= Lo/ 8  Lo/ A V , . Lo/ ] ,  Lo/ 8  Lo/ A   Lo/ ] Se ent!a a a cu!$a con e !ea a a$a%a!  se o't#ene d#!ectamente e $ao! un#ta!#o a@ustado. a@usta do. 8  A 2]3, +Btodo Lo!eno D# Ru//#e!o 2L.D.R.3 8  :-:  

AR  P.U.C. AI

8  ;ao! ;ao! un#ta!#o ap#ca'e a a pa!cea en ,sm( ]ARR  P!omed#o !eas !e/#st!adas en e Re/#st!o Su'ate!no AI  5!ea a e$aua! de #nmue'e P.U.C.  P!ec#o Un#ta!#o Co!!e/#do po! t#empo +Btodo de D!. Ca!os +ee!= E D!. +ee! d#ce= &ue cuando un te!!eno u!'ano o p!ef#co es o!#enta! a tasado! desde a esco/enc#a de as #nfo!mac#ones de #nte!Bs- a fo!ma como !ecoecta!as- ana#a!as  t!ata!as en a  '%s&ueda de modeos &ue ep#&uen de mane!a sat#sfacto!#a- a $a!#a'##dad o'se!$ada en os p!ec#o p!ec#oss en e me!cad me!cadoo &ue se estud#a. Po! o tanto se de'en se/u#! os s#/u#entes s#/u#entes  pasos= 

Conoc#m#ento de datos



Recoecc#"n de Datos



P!ocesam#ento  an#s#s de datos



Inte!p!etac#"n de os !esutados



Redacc#"n de #nfo!me de a$a%o

41

 

Es Este te enfo enfo&u &uee de'e de'e se! se! ap# ap#cad cadoo cuan cuando do se nece neces# s#te te m mss de un unaa $a!#a $a!#a' 'ee #ndepend#e #ndep end#entente- pa!a pode pode!! ep# ep#ca! ca! a $a!#a' $a!#a'##dad ##dad de os p!ec#os usados en e me!cad me!cadoo #nmo'##a!#o. En a$a%os de te!!enos u!'anos  su'st#co SPSS 1?.0- este pa&uete da os $ao!es de , 0,1- ,(- ^^- ,*- ,n- en e cuad!o denom#nado Coef#c#entes2coumna mode3. ] 1- ](- ]nson as $a!#a'es #ndepend#entes conoc#das. La fo!ma ms adecuada pa!a ap#ca! a teo!>a es !eso$#endo e caso ante!#o! po!  #nfe!enc#a estad>st#ca. A cont#nuac#"n de muest!an os an#s#s de os estad>st#cos &ue #nd#can !e/!es#"n con@unta 2R ( a@ustado- 6- t3.

P$,8$+ C'$$,/+* M+5$,= / 6'$$&+6,%; 6'$$&+6,%; E O'@et#$o de a mat!# de co!!eac#"n es conoce! a tendenc#a  ma/n#tud de /!ado de asoc#ac#"n- !eac#"n- ent!e as $a!#a'es #ndepend#entes ent!e s#. Los #nd#cado!es de a mat!# seaan una co!!eac#"n fue!te  opuesta ent!e e p!ec#o un#ta!#o  e !ea de te!!eno- fue!te  opuesta ent!e e p!ec#o un#ta!#o  e t#empo. Es #mpo!tante &ue e tasado! !ea#ce una 'uena seecc#"n de as $a!#a'es #ndepend#entes- pa!a p!edec#! a $a!#a'e depen $a!#a'e depend#ent d#entee- de'#do de'#do a &ue cuando se seecc seecc#ona #ona e mode modeoo de !e/!es#"n #nea m%t#pe- os coef#c#entes o estad>st#cos se $ue$en menos conf#a'es- a med#da &ue 4(

 

aumenta a co!!eac#"n ent!e as $a!#a'es #ndepend#entes- dado &ue p!esenta p!o'emas de mut#co#nea#dad. Una co!!eac#"n mao! de ?0Q ent!e as $a!#a'es #ndepend#enteses mot#$o de atenc#"n- po!&ue d#sto!s#onan e modeo-  os estad>st#cos &ue #nd#can !e/!es#"n con@unta taes como= R (- 6  t- p#e!den c!ed#'##dad. Se t#ene R ( a@ustado  0-:*- #nd#ca &ue as $a!#ac#ones en e p!ec#o un#ta!#o son ap#cadas en un :-*Q po! as $a!#a'es #ndepend#entes o !e/!eso!es de modeo- &ueda s#n ep#ca! un *0-?0Q- seaando a #ne#stenc#a de !e/!es#"n pos#t#$a. Po! ot!a pa!te e $ao! de 6  ((-4?- #nd#cado en e cuad!o de Ano$a- ten#endo una coa de a d#st!#'uc#"n una p!opo!c#"n de   0-000 2o &ue #nd#ca como s#/3 o'ten#Bndose una conf#ana de 21  3  21  0-0003  100Q- seaando e#stenc#a de !e/!es#"n con@unta. Pa!a a $a!#a'e !ea a s#/n#f#canc#a 2t3 es de 0-007- o'ten#Bndose una conf#ana 21  3  21  0-0073  -70Q- #nd#cando !e/!es#"n pos#t#$a. Pa!a Pa!a a $a!#a $a!#a' 'ee t#em t#empo po-- as s# s#/n /n#f #f#c #can anc# c#aa es de 00-04 04??- o' o'te ten# n#Bn Bndo dose se un unaa conf#ana 21  3  21  0-04?3  7-*Q- #nd#cando a e#stenc#a de !e/!es#"n con@unta. O'se!$amos &ue os $ao! O'se!$amos $ao!es es de t pa!a as $a!#a'es !ea- t#empo- son mao!es en $ao!  a'souto de dos 2(3- seaando !e/!es#"n pos#t#$a. Como R ( a@ustado es meno! &ue e ?7Q- #nd#ca &ue a &ue depu!a! a muest!a  se $a a cuad!o Case [#se d#a/nost#cs 2D#a/n"st# 2D#a/ n"st#co co po! caso3  en a coum coumna na Std !es#dua 2Res#duos 2Res#duos Estan Estanda!#a da!#ados3dos3- todos a&ueos !efe!enc#aes &ue ten/an $ao!es a'soutos mao!es a 1 a &ue e#m#na!os  po!&ue #nd#can d#spe!s#"n con !especto a a !ecta de !e/!es#"n  a &ue $o$e! a co!!e!  e p!o/!ama asta &ue e n#$e de s#/n#f#canc#a de todas as $a!#a'es #ndepend#entes sean meno! o #/ua a 7Q con un n#$e de conf#ana 21  0-073  7Q  R ( a@ustado sea mao! de ?7Q.  Datos a!!o@ados po! e pa&uete estad>st#co p!#me!a co!!#da=

CUADRO DE ;ARIA,LES

P*U* 1 ( *

G$+

T,8' 1(-00 10-00 170-0 170-00 1?0-00 1(-00 140-00 10-00 1(-00

4*

 

4 7 : ?  

170-00 177-00 170-00 17:-00 170-00 1*7-00

17-00 1?7-00 1:-00 1?7-00 1(-00 10-00

11-00 10-00 11-00 1(-00 1(-00 1(-00

10 11 1( 1* 14 17 1: 1? 1 1 (0

1*7-00 1**-00 1(7-00 1(0-00 117-00 100-00 11-00 1(0-00 1*0-00 11?-00 117-00

17-00 1**-00 1:-00 (17-00 ((0-00 (70-00 (1-00 (0*-00 1-00 (0-00 ((0-00

1(-00 1(-00 14-00 14-00 17-00 1:-00 1?-00 1?-00 1-00 1-00 1-00

 

M+5$,= / C'$$&+6,%; C'$$&+6,%; *2*

G$+ T,8' 1