Avaliacao de Imoveis

 

Avaliação   de

Imóveis Claudete Cristina Iwata

 

Avali valiaçã açãoo de Imóveis

Claudete Cristina Iwa Iwata ta

IESDE BRASIL S/A 2019

 

© 2019 – IESDE BRASIL S/A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito da autora e do detentor dos direitos autorais. Capa: IESDE BRASIL S/A. Imagem da capa: Tampapon/QinJin/Shutterstock 

CIP-BRASIL. CAT CATALOGAÇÃO ALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ

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Iwata, Cl Claudete Cr Cristina Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019. 94 p. : il. ; 21 cm. ISBN 978-85-387-6474-8

1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação. I. ítulo. 19-57841

CDD: 333.333 CDU: 332.7

Todos os direitos reservados.

IESDE BRASIL S/A.  Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200 Batel – Curitiba – PR 0800 708 88 88 – www.iesde.com.br

 

Claudete Cristina Iwata Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos (Inbrape) e em EaD e as ecnologias da Educação pelo Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM). Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários – vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) – e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Maringá. É professora professora de ensino superior e sócia-prop sóci a-proprietária rietária de uma instituição de negócios imobiliários.

 

Sumário

 Apresentação 7 

1. Fundamentos da avaliação avaliação de de imóveis 9 1.1 O que significa avaliar um imóvel 10 1.2 A importância da avaliação para as operações imobiliárias 12 1.3 História da avaliação de imóveis 16

2. Habilitação para avaliar um imóvel imóvel 23 2.1 Habilitação é diferente de capacitação? 23 2.2 Os profissionais profissionais que avaliam avaliam um imóvel 26 2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30 2.4 A ética na avaliação de imóveis 32

3. Preço de mercado e valor e as finalidades fi nalidades da avaliação 39 3.1 Preço 39 3.2 Valor 42 3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45

4. Legislação aplicável 53 4.1 O Cofeci, Cofeci, os Crecis Crecis e suas atribuições 54 4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56 4.3 As NBRs da série n. 14.653 63

 

5. Procedimentos para realização de um PTAM PTAM 71 5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das amostras 72 5.2 Fatores de homogeneização 76 5.3 Métodos de avaliação avaliação 81 5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 82 5.5 Parceria na confecção de um PTAM PTAM 84

Gabarito 89

 

Apresentação A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma, por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção. Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação. Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma, começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional prejudica o cliente e o próprio trabalho. O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita, com segurança, transparência e precisão. A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando

 

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dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira, começando pela compreensão de como realizar uma boa avaliação de imóveis. Bons estudos!

 

1 Fundamentos da avaliação de imóveis O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel. Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como  venda, compra, compra, loteamentos, loteamentos, incorporações, incorporações, locação, administração de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas começam pela avaliação do imóvel. A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a  vários fatores fatores que prec precisam isam ser interp interpretado retadoss previ previamen amente te para que se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como fatores fator es ou variáveis a situação política, financeira e econômica e conômica do país, a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso us o e a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores, compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc. O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo quando a oferta de imóveis aumenta. aumenta. Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

 

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1.1 O que significa avaliar um imóvel Avaliar um imóvel é muito mais do que o resultado da soma do valor pago por um terreno com o valor investido na área construída. Em momentos de necessidade do proprietário, por exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel por preço inferior à soma obtida. Por outro lado, dependendo da localização e do tipo do imóvel, ele pode valer o dobro. Algumas variáveis são mais representativas representativas que outras, mas, uma vez constatada a existência da variável, ela deve ser considerada e analisada. A determinação do valor do imóvel será ainda mais precisa se houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um profissional profission al que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Po Porém, rém, conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):

o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação. Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor, o  feeling , atributo que não é obtido com a técnica: é um dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de avaliar com a atividade artística, intuitiva.

O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua saberá utilizar a arte e a intuição como complementos da teoria e dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão do preço do imóvel. Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e, consequentemente, consequente mente, para o sucesso da carreira. Para conceituarmos conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais de definição. cada definição estudada, quanto poderemos notar queuma é acrescida umaA informação tão relevante as demais. De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31,

 

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grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos, através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção de mercado são essenciais”. Mendonçaa acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos Mendonç

 frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas

são duas variáveis importantes e relevantes. Os frutos  são a renda que o imóvel proporciona, como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar alugado, e os direitos  são as possibilidades legais do proprietário.

Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios, assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos. Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente um imóvel com reserva de usufruto usufr uto não terá o mesmo valor de mercado

usufruto:

na literatura

de outro semelhante, semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem  vários  vári os tipo tiposs de propos propostas tas poss possívei íveiss de sere serem m aprese apresentada ntadass pelo eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012, p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel, ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.

 jurídica, direito dado a alguém de usufruir um bem que pertence a outro.

 

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Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso, o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta. Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o pagamento pagamen to à vista em moeda corrente nacional. nacional. Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período, com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legislação aplicável aplicável e com base na experiência exper iência profissional.

1.2 A importância da avaliação para as operações imobiliárias A legislação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci) confere ao profissional devidamente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para realizar operações imobiliárias como comp compra, ra, venda, locação, administração de locação, incorporações imobiliárias, loteamentos, consultoria e assessoria imobiliária, entre outras. Para a realização de todas elas, é necessário avaliar o imóvel. Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda, de locação e administração de locação e de incorporações imobiliárias e loteamen loteamentos. tos.

1.2.1 Compra e venda Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais

 

Fundamentos da avaliação de imóveis

satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação,  vale a pena con contar tar com com um profis profission sional al especiali especialista sta em ava avaliaçã liação. o. Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha rentável, boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim, a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33): infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadêmicas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim, torna-se muito difícil aprender a investir corretamente nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica. É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.

A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de 2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM. O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado em avaliar imóveis.

1.2.2 Locação e administração de locação A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até

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com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado. De acordo com Mônica D’Amato Amato (2013, (201 3, p. 28): em certa época e em determinada localidade os imóveis no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos nos referir ao tempo necessário para que determinado imóvel colocado no mercado imobiliário para locação (ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário (ou comprador).

Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional, os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa condominial, por exemplo. D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário. Por esse motivo, uma avaliação bem realizada será de grande valia para acelerar a locação. No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é ferramenta fundamental fundamental na revisão da locação, que é permitida p ermitida pelo artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991). Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valor que paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente e com credibilidade.

 

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1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteame l oteamentos ntos Tanto nas incorporações1  quanto nos loteamentos o projeto começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, comerciais, mistos ou industriais, garagen garagenss ou condomínios abertos ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de um loteamento. Figura 1 – Terreno dividido em lotes 804

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 .    A  .    S    L    I    S    A    R    B    E    D    S    E    I

É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho (2009, p. 53): 1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo ou em parte.

gleba:

expressão técnica utilizada na lei de loteamentos.

 

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as descrições e as análises serão efetuadas na sequência, inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não causar danos financeiros ou outros como consequência. A atividade de incorporação é frenética e altamente competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o local, que tenha condições de tabela de vendas exequível comercialmente. Tudo é importante.

Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas Todas as etapas do negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para minimizar,, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando minimizar ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto das dos loteamentos, o corretor de imóveis deveincorporações estar ciente dequanto sua responsabilidade. A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se que o profissional esteja empenhado em dominá-la.

1.3 História da avaliação de imóveis A profissão de corretor de imóveis foi legalizada pela Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1962). Naquela época, as atribuições do profissional eram, conforme o artigo  7º dessa lei, apenas a mediação na venda, compra, permuta ou locação de imóveis, não constava a avaliação ou opinião de mercado. Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados. Por estar constantemente em contato com clientes e realizando negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atualizadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão, ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional,

 

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 visto que para se s e tornar um corretor não era exigido nenhum tipo de conhecimento ou formação específica. Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar: prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação profissional ou ao grau de escolaridade. Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado, os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com Marcello (2012, p. 21): na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976, o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que comprovasse a escolaridade dos profissionais.

Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis, mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles.

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A palavra avaliar  tinha   tinha a conotação de trabalho mais técnico. Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem certificados de conclusão de curso superior, superior, o trabalho t rabalho realizado por eles fosse equiparado ao de um profission profissional al que não tinha ti nha formação alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para Francisco Maia Neto (1999, p. 23): a questão encontra-se muito bem delineada na legislação que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66, onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e pareceres, parecere s, além de prever, prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade val idade dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas por profissionais legalmente habilitados.

Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova regulamentação, regulamen tação, substituindo anterior: o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas discussões, acordos e determinações, a comissão dos corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com a substituição da palavra “avaliar ” por “opinar ”. ”. O artigo 3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”.  Com a promulgação

da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador Mercadológico Mercado lógico começou a se tornar realidade.

Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978), que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão

 

Fundamentos da avaliação de imóveis

de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiu até 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar. O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre tantos outros. A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe, na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis. Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis

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A profissão de corretor de imóveis é legalizada pela Lei n. 4.116.

A Lei n. 4.116 é considerada inconstitucional.

A Lei n. 6.530 substitui a Lei n. 4.116.

É publicada a Resolução-Cofeci n. 1.066.

Fonte: Elaborada pela autora.

O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM.

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Considerações finais Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e experiência de mercado mercado.. A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento do corretor, o que depende da credibilidade do profissional, que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado. Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária, ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda, locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações, é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim. A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à realização do PTAM.

Ampliando seus conhecimentos  Avalia iaçã çãoo me merc rcad adol ológ ógic ica a de • MARCELLO, João Diniz.  Aval imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012.

A leitura da obra  A  Avaliação valiação mercadoló mercadológica gica de imóveis   será enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a realização de um PTAM.

 

Fundamentos da avaliação de imóveis

• MENDONÇA, Frederico.  A  Avali valiaçã açãoo de imóv imóvei eiss: teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012. Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação de imóveis. A leitura da obra  A  Avaliação valiação de imóveis: teoria e  prática   acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de

forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão.

Atividades 1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis,

menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê um exemplo. 2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo, precede todas as outras operações imobiliárias. Com base nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis na operação imobiliária de administração de locação? 3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-

sentar, entre outros documentos, sentar, doc umentos, o certificado de conclusão do curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu o correu a legalização da profissão em 1962 a exigência documental era outra. Cite três documentos solicitados naquela época que continuam sendo impr imprescindíveis. escindíveis.

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Avaliação de Imóveis

Referências AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora Imobiliária, Imobiliá ria, 1996. BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Diário Oficial da União , Poder Legislativo, Brasília, DF, 27 ago. 1962. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/1950-1969/L4116.htm. Acesso em: 23 jun. 2019. União ão, BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Diário Oficial da Uni Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.

BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder Legislativo, Brasília, DF, 15 maio 1962. Disponível em: http://www.planalto. gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019. BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019. CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci n. 1.066/2007 . Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http:// www.cofeci.gov www .cofeci.gov.br/arq .br/arquivos/legislacao/2007/resol uivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. ucao1066_2007.pdf. Acesso em: 23 jun. 2019. CORDEIRO FILHO, Antonio. Empreendedorismo  no mercado imobiliário habitacional . 1. ed. São Paulo: Atlas, 2009. D’AMATO, AMATO, Mônica. Môn ica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: Leud, 2013. HALFELD, Mauro. Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro. São Paulo: Editora Fundamento Educacional, 2001. engenharia ria: doutrina, prática, MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenha  jurisprudência. 3. ed. Belo Horizonte Horizonte:: Del Rey, Rey, 1999.

MARCELLO, João Diniz. A  Avalia valiação ção mercadológica mercadológica de imóveis imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. MENDONÇA, Frederico.  A  Avaliação valiação de imóveis : teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.

 

2 Habilitação Hab ilitação para p ara avaliar um imóvel Para realizar a avaliação de um imóvel é preciso ter conhecimentos técnicos, experiência de mercado e habilitação. A ausência de um desses elementos compromete o trabalho e pode ocasionar consequências morais e materiais tanto para o corretor de imóveis, que pode ser responsabilizado por ação ou omissão, quanto para o cliente, que pode ter prejuízos. Conhecimentos técnicos são aqueles elementos que, aplicados corretamente, levam ao resultado esperado. Podemos citar: identificação do solicitante, objetivo do parecer técnico, identificação e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada, medidas perimétricas (frente ou testada e profundidade), localização e confrontações (ruas ou imóveis que cercam ou ladeiam o imóvel), contextualização context ualização do imóvel na vizinhança etc. Experiência de mercado é a percepção que tem o profissional atuante que observa a dinâmica na realização das negociações, que tipo de imóvel está sendo mais procurado, se existe maior facilidade na obtenção de financiamentos, qual produto está sendo mais procurado, se existem imóveis parados por muito tempo sem despertar o interesse dos clientes e assim por diante. Finalmente, a habilitação diz respeito ao cumprimen cumprimento to das exigências legais para o exercício da operação imobiliária e da profissão propriamente propriamente dita.

2.1 Habilitação é diferente de capacitação? Com certeza habilitação é diferente de capacitação. Estar habilitado é estar estar legalmente inscrito inscrito no Creci. Conforme legislação específica do Cofeci, é capacitado para se inscrever no Conselho

 

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quem apresentar no Creci da região a que pertence os seguintes documentos: a) Diploma de TTI ou Gestão de Negócios Imobiliários (original e cópia) ou Certificado de Conclusão (original); b) Três fotos 3 x 4 coloridas (traje social); c) [...] cópias autenticadas ou cópia simples e originais dos seguintes documentos: I.

Cédula de identidade (necessariamen (necessariamente te o RG);

II. C.P.F; III. Título de eleitor; IV.. Certidão IV Certid ão de casamento / Averbação / Certid Certidão ão de nascimento; V.

Certificado Certif icado de reserv reservista; ista;

VI. Comprovante de conclusão do ensino médio ou curso superior; VII. VI I. Comprovante de residência em nome do requerente. (PARANÁ, 2019)

Assim, toda e qualquer pessoa p essoa que apresentar esses documentos da forma correta terá sua inscrição realizada e, dessa forma, estará habilitado para desempenhar legalmente a corretagem de imóveis, porém o fato de o profissional ter assegurado o seu direito de realizar as atividades inerentes à profissão não quer dizer que ele efetivamentee esteja capacitado para tal exercício. efetivament A capacitação para realizar um trabalho é consequência de um período dedicado à absorção de conhecimentos técnicos aliados à percepção de mercado e à experiência profissional. Não basta que a pessoa se inscreva no Creci da sua região para que se torne automaticamente capacitada. A inscrição garante a habilitação para realização dos trabalhos como corretor de imóveis, mas a capacitação é adquirida com o tempo, originária da carreira.

 

Habilitação para avaliar um imóvel

Exemplo prático: perito avaliador Imagine uma situação em que um corretor de imóveis recém-formado em um curso de avaliação entendeu que o certificado entregue era sinônimo de capacitação e mandou confeccionar cartões de visita com destaque para o número de inscrição no Creci e do CNAI seguidos pela denominação perito aval avaliador  iador . Quando o primeiro cliente solicitou uma avaliação para determinação do valor mercadológico de imóvel para fins de dissolução de sociedade conjugal, ele não conseguiu identificar qual era a real necessidade do cliente, realizou um trabalho em desacordo com as normas legais, causou prejuízos ao cliente e ainda teve de responder judicialmente por danos morais e materiais. Pelo exemplo dado, constata-se que a necessidade e importância da capacitação não pairam somente sobre o que deve ser feito e como deve ser feito, mas também sobre as consequências ocasionadas pela formação precária, pelo descomprometimento e pelo desconhecimento da técnica exigida. Alguns corretores se equivocam e, ao se tornar habilitados para exercer a profissão, acreditam estar também capacitados. Realizam a inscrição no Creci de sua região, se inscrevem no CNAI, se autointitulam peritos avaliadores e, quando são requisitados para realizar um PTAM, não atendem às expectativas, às necessidades e, infelizmente, nem aos requisitos básicos exigidos pela legislação legislação..

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Para Mendonça (2012, p. 35), “faz-se necessário, portanto, que o corretor de imóveis se capacite cada vez mais, expandindo as suas fronteiras de atuação, notadamente através de cursos específicos e da leitura de livros técnicos sobre o assunto, para atender a esse mercado milionár milionário io””. O mercado imobiliário é muito dinâmico, assim, é imprescindível que o corretor de imóveis esteja sempre se atualizando e buscando se capacitar cada vez mais por meio de cursos cu rsos que tenham relação direta com o exercício das operações imobiliárias. Dentre os cursos disponíveis relacionados com a avaliação de imóveis podem ser citados os cursos cu rsos de avaliação, de vistoria e de fotografia. No curso de avaliação, o corretor de imóveis irá aprofundar seus conhecimentos conhecimen tos sobre a avaliação avaliação,, a resolução Cofeci que trata do parecer técnico, bem como ter acesso a abordagens técnicas e pedagógicas diferenciadas. O curso de vistoria será importante porque proporcionará proporcionará uma noção dos itens que devem ser observados, anotados e avaliados em um parecer. Finalmente, o curso de fotografia irá oferecer técnicas de captação de imagens, posição da iluminação, proximidade do objeto, entre outros detalhes que possibilitarão ao leitor do trabalho uma ideia do imóvel que mais se aproxime da realidade. O princípio para a realização da avaliação de um imóvel é a habilitação para tal. Após estar devidamente habilitado no Creci, cabe ao corretor de imóveis investir em sua carreira, participando part icipando de cursos e treinamentos, lendo, estudando e trocando conhecimento com profissionais mais experientes para, com o tempo, conquistar a capacitação e deixar claro para os clientes que é a pessoa certa para intermediar seus negócios.

2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel Algumas profissões estão desapar desaparecendo, ecendo, outras surgindo e outras ainda se aprimorando. Hoje contamos com especialistas que mantêm o foco bem definido def inido sobre a sua área de domínio técnico.

 

Habilitação para avaliar um imóvel

Ao observarmos a profissão de corretor de imóveis, percebemos que algumas empresas se dedicam apenas a uma operação imobiliária e, por esse motivo, tornam-se especialistas. Assim também atuam os profissionais que avaliam um imóvel. Ao corretor de imóveis compete a determinação do valor mercadológico de um bem imóvel. É ele o observador do movimento de compra, venda, locação ou vacância (desocupação) de um imóvel. Quadro 1 – Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do corretor Avaliação para ns de locação. Avaliação para ns de dação em garantia bancária (quando um imóvel é oferecido como garantia para um empréstimo, por exemplo). Avaliação para ns de separação do casal. Avaliação para ns de desapropriação. Fonte: Elaborado pela autora.

O corretor de imóveis atuante tem uma percepção clara sobre o mercado imobiliário, quais imóveis estão sendo mais procurados, quais estão disponíveis para locação ou venda e até mesmo os que estão parados à espera de negociações, por isso, é ele o detentor das informações necessárias para a realização de uma avaliação mais precisa. Segundo Marcello (2012, p. 19): a atividade de avaliar imóveis é rotina da profissão de correto corretorr de imóveis, uma vez que o valor do imóvel é o primeiro parâmetro estabelecido no início da intermediação da venda, locação, administração ou permuta do imóvel. [...] São de domínio e conhecimento dos corretores de imóveis todas as informações de imóveis comercializados e ofertados no mercado imobiliário. São eles que abastecem a pesquisa das amostragens imprescindíveis para realização das avaliações de imóveis de engenheiros, arquitetos e oficiais de justiça.

O cotidiano do corretor possibilita acesso a informações sobre o mercado, visto que todos os movimentos são fontes ricas de informações. Ao visitar um imóvel para venda ou locação, o corretor

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de imóveis analisa o entorno, conversa com vizinhos, pesquisa ofertas de imóveis semelhantes, conversa com colegas e fica sabendo se, naquela localização, a procura está sendo grande ou não para aquele tipo de imóvel. Ao dirigir-se a um tabelionato para reconhecer firma de um documento, solicitar uma escritura pública, uma procuração ou autenticação auten ticação de documento e observar se o movimento no tabelionato tabelionato está como em dias normais, mais fraco ou mais movimentado, movimentado, poderá constatarr se muitos negócios estão sendo realizados ou não. Da mesma constata forma ocorre no Ofício de Registro de Imóveis, no Fórum Estadual ou Federal, na Prefeitura Prefeitura,, entre outros locais. lo cais. Na mesma linha, Mendonça (2012) propõe uma suposição considerando que um engenheiro precise vender ou alugar um imóvel: “Quem ele deverá consultar sobre o assunto? Com quem ele deverá tratar sobre o valor e contratar para vender ou alugar o imóvel? Certamente, será um corretor de imóveis ou gestor imobiliário, e disso não temos a menor dúvida, pois é o que vemos no nosso dia a dia.” (MENDONÇA, 2012, p. 57). Por outro lado, não é da competência do corretor de imóveis, por lhe faltar habilitação e capacitação, a avaliação técnica sobre a qualidade da obra, o tempo de construção, o estado de manu manutenção, tenção, a fundação (alicerce que dá sustentação ao imóvel), o muro de arrimo (estrutura feita em forma de muro para conter a terra em caso de desnível), o projeto estrutural, entre outros. Nesse caso, o profissional a realizar a avaliação e emitir um laudo é, sem dúvida, um engenheiro civil. Acontece o mesmo na avaliação de imóveis rurais, em que se almeja conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de que forma pode ser utilizado). O profissional competente e capacitado, nesse caso, é o engenheiro agrônomo.

 

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Para a determinação do valor mercadológico de um imóvel, o profissional detentor de maior conhecimento é o corretor de imóveis, já para a avaliação de imóveis rurais que impliquem em análises técnicas, a competência é do agrônomo e para a determinação do custo de edificação edif icação de uma obra o recomendado é que seja feita por engenheiro ou arquiteto. Conforme Mendonça (2012, p. 57): imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo, necessite saber do exato valor desse bem, do custo para lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de mercado não será objeto de maior interesse por qualquer das partes, mas, sim, o valor de custo da obra necessária para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser como era antes do sinistro. Nesse caso, o valor do terreno pouco importa, uma vez que, obviamente, encontra-se intacto. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação deve ser técnica e, portanto, procedida por engenheiro ou arquiteto.

A competência dos profissionais depende dos objetivos do trabalho a ser realizado, se o que se busca é o valor mercadológico, a competência é do corretor de imóveis, se a pretensão disser respeito ao tipo de construção, estrutura, entre outros, o engenheiro é o profissional competente. Entretanto o aprimoramento por parte dos corretores de imóveis ao dominar as técnicas para realização do PTAM possibilitou a consolidação da competência deles e resultou na conquista do respeito à profissão. Está sendo selada uma parceria entre as profissões, tanto corretores de imóveis quanto engenheiros e arquitetos compreenderam qual é a função de cada um e sabem que precisam fazer o seu trabalho bem feito.. Por isso, em ocasiões em que ambos são requisitados, realizam feito de forma técnica essa parceria. Cada profissional domina as atividades para as quais está habilitado a executar, assim acontece com o engenheiro civil,

sinistro :

acidente, acontecimento, evento.

 

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o engenheiro agrônomo, o arquiteto e o corretor de imóveis, cabendo a este a tarefa de determinar o valor mercadológico de um imóvel, por ser ele o profissional competente competente para tal.

2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos

Sendo assegurado inicialmente por lei o direito do corretor de imóveis de opinar quanto à comercialização imobiliária, o documento por ele emitido apresentava simplesmente uma opinião,, sendo semelhante ao modelo da Figura 1, a seguir: opinião Figura 1 – Modelo de laudo de avaliação

Laudo de avaliação   Fulano de Tal , corretor de imóveis regularmente inscrito no CRECI-XX sob nº 0.000 , DECLARO para os devidos fins de direito e demais que se fizerem necessários que o valor de mercado do imóvel constituído por um terreno comercial com 500 m2, localizado na Rua Zero – Jardim Jardim Luz na cidade de Esperança-XX Esperança-XX , devidamente devidamente matriculado sob nº 000 do Registro de Imóveis da cidade de Esperança-XX é de R$ 200.000,00 200.000,00 (duzentos mil reais). Por ser esta expressão da verdade, firmo o presente dando tudo por bom, firme e valioso. ___________________________________ Esperança, 30 de fevereiro de 1970. Fulano de Tal Fonte: Elaborada pela autora.

 

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Esse documento não fornece a base técnica que levou o autor do laudo a concluir que o valor mercadológico do imóvel realmente se aproxima do apresentado. Da mesma forma, um documento carente caren te de embasamen embasamento to não pode po de ser considerado um laudo, já que é considerado laudo o documento emitido com bases técnicas por profissional habilitado e capacitado. Por esse motivo, durante muito tempo existiu o embate para se determinar de quem era a competência para avaliar um imóvel: do corretor de imóveis ou de um engenheiro ou arquiteto. arquiteto. Estes últimos contavam conta vam com normas brasileiras desde a década de 1950. Segundo Francisco Maia Neto (2000, p. 33, grifo do original): a primeira tentativa de normalização, através da Associação Associaç ão Brasileira de Normas Técnicas, na área da engenharia de avaliações, ocorreu no ano de 1952, quando o anteprojeto de Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo p elo engenheiro  Augustoo Luís Duprat , foi examinado pela entidade. Este  August estudo deu origem ao projeto P-NB-74R, em 1957, e mais tarde, no ano de 1977, à Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos (NB-502/77), posteriormente designada NBR-5676.

Antes mesmo de a profissão de corretor de imóveis ser legalizada,  já exi exist stiam iam nor normat mativa ivass na áre áreaa de eng engenh enhari ariaa de ava avaliliaçõ ações. es. Enquanto os engenheiros aplicavam normas técnicas por meio das quais provavam as origens dos dados e informações apresentados, os corretores de imóveis redigiam documentos frágeis, desprovidos de qualquer tipo t ipo de embasamen embasamento. to. Considerando esses dados históricos, percebe-se a legitimidade do esforço dos profissionais da área da engenharia de avaliações para que somente a eles fosse dado o direito de realizar laudos de avaliação imobiliária. Maia Neto (2000) exprime a percepção que engenheiros e arquitetos tinham dos corretores de imóveis: profissionais com legitimidade jurídica para o exercício da profissão, mas carentes de técnica. De acordo com o autor:

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com relação ao conceito de preço, admite-se que este seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser  vendid  ven dida. a. Porta Portanto, nto, mes mesmo mo que dois imóv imóveis eis pos possuam suam  valores de mercad mercadoo diferentes diferentes,, eles pode podem m ser vendid vendidos os pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam transacionadas em épocas diferentes. Na prática, além da importância do engenheiro de avaliações reconhecer esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a profissão de corretor de imóveis, a partir da prerrogativa de “opinar quanto à comercialização imobiliária”, alguns profissionais mal-intencionados procuram tirar proveito da situação, e provocar conflito entre esta categoria e a de engenheiros e arquitetos. É comum vermos anúncios nos  jornais oferecendo “a “avaliações valiações grátis” grátis”,, quando na verdade tratam-se de estimativas de preço, baseadas nas opiniões sobre comercialização imobiliária, uma vez que laudos de avaliação  são competência exclusiva de engenheiros, pautadas em normas técnicas e estudos matemático-estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor. (MAIA NETO, 2000, p. 33, grifo do original)

Atualmente, o mercado, a sociedade e os clientes são seletivos na escolha dos produtos e serviços que contratam. Conquista seu lugar o profissional que oferece um serviço com excelência, que domina técnicas, que sabe interagir com o cliente e atende às suas necessidades e expectativas.

2.4 A ética na avaliação de imóveis No intuito de fixar a forma pela qual se deve conduzir o exercício profissional do corretor de imóveis, foi aprovada a   Resolução-Cofeci n. 326/1992 (COFECI, 1992), que trata do Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis. Entre os deveres do corretor de imóveis destacam-se a necessidade de aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias, a observância de prescrições legais e regulamentares e o exercício

 

Habilitação para avaliar um imóvel

da profissão com zelo e integridade. O respeito à profissão será atingido quando esses profissionais buscarem realizar o trabalho em conformidade com a legislação, acrescido de ética, capacitação e qualificação permanent per manentes. es. A Resolução-Cofeci n. 1.066 (COFECI, 2007) entrou em vigência em 2007 e, desde então, o trabalho do corretor de imóveis no que diz respeito à realização do PT PTAM AM deve ser realizado em conformidade com os preceitos legais e técnicos nela estabelecidos, entretanto muitos corretores desconhecem o teor da norma e insistem em emitir “laudos” como o apresentado anteriormente na Figura 1. Esses “laudos” “ laudos” emitidos emitid os a título títu lo de “opinião “opinião de d e mercado”, mercado”, além de irem na contramão das diretrizes legais, são facilmente elaborados e os honorários cobrados são proporcionalmente baixos. O cliente, quando necessita de uma avaliação imobiliária, faz a cotação dos honorários e, sem ter conhecimento da lei e da qualidade do trabalho, t rabalho, acaba contratando o profissional que oferece um valor mais baixo. A diferença dos honorários cobrados para a emissão de um “laudo” “laudo” e de um PTAM atingem facilmente a proporção de 1 para 10. Ou seja, o custo para a realização de um PTAM seria 10 vezes superior ao cobrado para para a emissão de um laudo laudo.. Além de estar infringindo o Código de Ética, o profissional que realiza esse tipo de trabalho e adota essa conduta está ferindo diretamente a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) e os artigos 722 a 729 do Código Civil, que tratam dos direitos e deveres de veres do corretor de imóveis. Para Mendonça (2012) a ética, que deve nortear a conduta do corretor de imóveis, é crucial para o sucesso na carreira. Podemos destacar como pontos importantes o exercício da profissão com zelo, a discrição, a lealdade e a integridade, observando as prescrições legais e regulamentares, colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão. Sobre a ética, o autor explana que:

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o corretor avaliador deve manter a postura ética e profissional em qualquer situação, observando rigorosamente o que estabelece o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução-Cofeci n. 326/92) e os Procedimentos de Excelência contidos na NBR 14653-1 (que dispõe sobre os procedimentos gerais para realização de avaliação de bens). (MENDONÇA, 2012, p. 45)

Ocorre algumas vezes que, para obtenção de ganhos rápidos e imediatos, o profissional age com falta de ética, fazendo f azendo proposta de honorários inferiores ao de outro corretor somente para conquistar o cliente e, quando começa a realizar a avaliação, percebe que o colega cobrou mais caro porque o trabalho era realmente difícil e demandava tempo. Ele acaba entregando o trabalho, mas deixa de dar a atenção necessária, passando a correr sério risco de ser responsabilizado responsab ilizado pela má conduta. Algumas vezes parece insistente e desnecessária a abordagem de assunto tão batido como a ética, mas, enquanto o mercado estiver sendo ocupado por pessoas desqualificadas, é obrigação de qualquer professor profes sor continuar alertando os alunos. A norma NBR n. 14.653-1, citada por Mendonça (2012), é muito utilizada por engenheiros e arquitetos e desconhecida pela maioria dos corretores de imóveis. Para entender a ética na avaliação de imóveis, é interessante interessante conhecer a definição def inição de normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT): norma é o documento estabelecido por consenso e aprovado por um organismo reconhecido, que fornece regras, diretrizes ou características mínimas para atividades ou para seus resultados, visando à obtenção de um grau ótimo de ordenação em um dado contexto. A norma é, por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é usada por representar o consenso sobre o estado da arte de determinado assunto, obtido entre especialistas das partes interessadas. (ABNT, 2019)

 

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As regras e diretrizes mínimas estabelecidas pelas normas técnicas proporcionam a padronização e ordenação das atividades de forma a otimizar os resultados. No caso da avaliação, elas são importantes em dois momentos: na determinação do valor mercadológico propriamente propriamente dito e na transposição das informações obtidas em forma de documento documento.. O PTAM deve ser redigido de forma clara, seguindo as determinações da ABNT para a realização de trabalhos acadêmicos, além disso, deve ser autoexplicativo. autoexplicativo. Observe que a aplicação da norma não é obrigatória, mas de uso voluntário; entretanto obrigatória é a leitura do seu conteúdo, a compreensão do teor nela disposto e o entendimento da importância que tem no desenvolvimento do trabalho de corretagem, quando da realização de um PTAM.

Considerações finais Em momentos de economia instável e de retração na realização de transações imobiliárias, muitos abandonam o exercício da profissão de corretor de imóveis por perderem a esperança de ter nele o seu sustento garantido. Uma opção para esses profissionais é a realização de avaliação de imóveis por meio do PT PTAM. AM. Nas operações imobiliárias, há momentos em que a locação comercial está em alta; em outras situações, o mercado está prop propício ício para a compra de imóveis residenciais em condomínios fechados ou para a venda de terrenos industriais ou está favorável para incorporações e assim sucessivamente. Quando a maior parte dessas operações estão em baixa, é sinal de retração da economia de forma geral. O comércio apresenta-se enfraquecido, o desemprego desemprego está em alta, a indústria diminui o ritmo de trabalho e um cenário de recessão se estabelece. Nesse momento, momento, os

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imóveis respondem pelos débitos não pagos, por dívidas adquiridas, por acordos realizados e carecem de ser prop propriamente riamente avaliados. Percebe que sempre haverá uma operação imobiliária em alta? Para esses momentos o corretor de imóveis deve estar atualizado e, além de habilitado, capacitado. A capacitação no desempenho da atividade de avaliação de imóveis por parte dos corretores transpassa transpassa os limites do conhecimento da legislação aplicável e de cumprimen cu mprimento to e atenção às normas técnicas. É preciso que o profissional busque qualificação, estude, aprimore seus conhecimentos, leia mais, frequente cursos de atualizaçã atualizaçãoo e reciclagem, fique atento às notícias relacionadas e participe de eventos da categoria, como congressos, mesas redondas e palestras. Cabe também ao profissional atualizado compreender a necessidade de qualificação de forma que possa diferenciar o trabalho realizado na avaliação de imóveis e dimensionar o alcance de sua própria atuação e da atuação de outros profissionais, além de entender a necessidade de trabalho tr abalho em parceria nessa tão important importantee operação imobiliária.

Ampliando seus conhecimentos • ABUNAHMAN, Sérgi Sérgioo Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006. Vale a pena termos conhecimento da visão de engenheiros sobre a avaliação de imóveis. A obra Curso básico de engenharia legal e de avaliações é muito didática e realizada com muita clareza, foi concebida com base em mais de duas décadas de profundo trabalho do autor, em sua vasta experiência profissional e em inúmeros cursos ministrados em todo o Brasil.

 

Habilitação para avaliar um imóvel

• MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e  perícias judiciais judiciais. 5. ed. e d. Belo Horizon Horizonte: te: Del Rey Re y, 2000. Francisco Maia Neto é um profissional consagrado e respeitado tanto por engenheiros e arquitetos quanto por corretores de imóveis e é autor de várias obras direcionadas a avaliações e perícias judiciais. A obra Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais teve o tempero da manifestação de muitos colegas do autor que contribuíram com sugestões e críticas construtivas que possibilitaram o suprimento de algumas deficiências apontadas e o levaram a receber prêmios nacionais pelos trabalhos publicados.

Atividades 1. Após os estudos realizados neste capítulo, pudemos

compreender que as palavras habilitação  e capacitação  têm significados e aplicações diferentes. Partindo do princípio de que a habilitação propriamente propriamente dita não significa capacitação, explique com suas palavras a diferença entre elas. 2. Qual deve ser a conduta do corretor de imóveis ao ser

requisitado para proceder a avaliação de um imóvel rural que implique em análise da terra e vocação agrícola? Justifique a resposta. 3. Existem situações em que o objetivo da avaliação de imóveis

exige que ela seja feita por engenheiros e/ou arquitetos e outras em que é feita por um corretor de imóveis. Cite dois exemplos de cada situação.

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Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Normalização : definição. Rio de Janeiro/São Paulo: ABNT, 2019. Disponível em: http:// www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e. Acesso em: 23 jun. 2019. CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci  n. 326/92. Brasília: Cofeci, 1992. Disponível em: http://www.cofeci. gov.br/ar gov .br/arquivos/legislacao/no quivos/legislacao/nova/resolucao_0326_92_n va/resolucao_0326_92_novo.pdf. ovo.pdf. Acesso em: 13 jun. 2019. CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci n. 1.066/2007 . Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www. cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso em: 23 jun. 2019. MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais . 5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.  Avalia valiação ção mercadológica mercadológica de imóveis imóveis. Porto Alegre: MARCELLO, João Diniz. A Grafiset, 2012. MENDONÇA, Frederico.  A  Avaliação valiação de imóveis : teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012. PARANÁ. Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Inscrição Pessoa Física. Paraná: Creci, 2019. Disponível em: http://www.crecipr.gov.br/index. php?option=com_content&view=article&id=119&Itemid=145. Acesso em: 13 jun. 2019.

 

3 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação Mercado imobiliário é o cenário apresentado pelo número de imóveis ofertados para compra, venda e locação, pelo interesse dos clientes em realizar e concluir as negociações e pelas ações de empresários, empr esários, incorporadoras e loteadoras em realizar novos projetos combinado com a situação política, econômica e financeira do país e, especificamente, da região que está sendo analisada e avaliada em determinada data. Por meio da interpretação dos dados do mercado imobiliário, é possível determinar o valor dos imóveis de forma que chegue o mais próximo possível do preço de mercado. A atividade de determinação de valor é a avaliação propriamente dita. São várias as finalidades da avaliação, ou seja, por vários motivos o cliente contratará um corretor de imóveis ou profissional habilitado e capacitado, como um engenheiro, arquiteto ou agrônomo para realizar tal tarefa. Neste capítulo estudaremos a diferença entre preço de mercado e valor, compreenderemos a importância da experiência e do conhecimento conhecimen to do mercado imobiliário para a avaliação dos imóveis e, também, abordaremos as finalidades da avaliação, ou seja, em quais situações se faz necessária a elaboração de documento doc umento escrito, elaborado em conformidade com as normas técnicas específicas. específ icas.

3.1 Preço

Preço e valor são conceitos muitas vezes confundidos e erroneamente interpretados como se representassem a mesma

 

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situação. É comum clientes e até mesmo corretores de imóveis usarem as duas palavras como se tivessem o mesmo sentido. s entido.

Exemplo prático: preço de mercado e valor va lor Quando um cliente contrata um corretor de imóveis para auxiliar na intermediação da venda de um terreno, pode perguntar qual  preço de mercado  seria interessante colocar no anúncio. Pode acontecer também de um corretor comentar que acabou de intermediar a venda de um imóvel e que a negociação foi realizada por determinado valor . Nos dois exemplos, os conceitos foram utilizados de forma invertida. No caso do cliente que quer anunciar o imóvel para venda, ele quer saber por qual valor entendemos ser interessante anunciar o imóvel e, no caso do colega que intermediou a  venda de um imóvel, a negociação foi realizada por determinado preço preço.. Quando se realiza a avaliação de um imóvel, ou seja, quando é feito um PTAM, se chega à determinação do valor, porque a negociação ainda não se realizou. Ao ser realizada a negociação, não falamos mais em valor, e sim em preço. Por esse motivo, nos exemplos anteriores, o cliente estava falando faland o de valor, visto que ele faria o anúncio do terreno pretendendo a  venda, assim, ele gostaria de saber por qual valor seria interessa interessante nte anunciá-lo publicamente. Em contrapartida, o imóvel que foi realmente negociado foi vendido por determinado preço e não valor.  preçoo   entendemos a quantia paga pelo Dessa forma, por  preç comprador e aceita pelo vendedor. Essa operação aparentemente simples depende de vários fatores para que aconteça, como a

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

localização do imóvel, o valor ofertado, a quantidade de imóveis similares, a data da realização do negócio e o mercado imobiliário propriamente dito. Para Sérgio Antonio Abunahman Abunahman (2006, p. 22, grifos gri fos do original): “as palavras valor   e custo, bem como  preço, têm significados distintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador na aquisição aqui sição da propriedade” proprie dade”.. O autor destaca que o preço representa representa a negociação já j á realizada, em que o comprador paga ao vendedor a quantia pretendida. Além da representação em dinheiro entregue ao proprietário do imóvel, incidirão sobre o comprador mais despesas, representadas pelos trâmites legais que conferirão a segurança da negociação, como a lavratura da escritura pública, o recolhimento de taxas, emolumentos (lucros ou vantagens) e impostos e o registro da aquisição na matrícula do imóvel. Marcello (2012) chama atenção para o momento de avaliar as amostras coletadas para a realização do PT PTAM. AM. Cabe ao profissional levar em consideração se o mercado está caracterizado pela natureza perfeita, ou seja, se há equilíbrio entre oferta e procura, se está estável ou diferente, norteado pela situação política, econômica e financeira do país. O autor define preço como: a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do  vendedor em comercializar comercializar o seu imóvel, ou ou do comprador comprador em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao  valor  va lor det determ ermina inado do tec tecnic nicamen amente. te. (MA (MARCE RCELLO, LLO, 201 2012, 2, p. 38)

Estando o mercado imobiliário estável, as negociações serão realizadas por um preço médio, assim, se algumas negociações realizadas fugirem muito da média pode ser que tenham sofrido

 

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influência direta da necessidade de o proprietário vender ou do interesse maior do comprador em adquirir o imóvel. Para compreender bem esse elemento, é necessário estar atento ao movimentoo do mercado moviment mercado,, ter experiência e expertise. D’Amato (2013) acrescenta aos conceitos estudados a possibilidade de a avaliação ser realizada não somente sobre o imóvel propriamente dito, mas também sobre os frutos ou direitos. A autora aponta que “de acordo com a Norma Brasileira para Avaliação de Bens, NBR n. 14.653-1,  preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem” (D’AMATO, 2013, p. 19, grifo do original). A norma mencionada por D’Amato, da série NBR n. 14.653,  Avaliação valiação de bens, trata especificamente dos que tem o título geral  A procedimentos gerais na parte 1 (ABNT, 2001), da avaliação de imóveis urbanos na parte 2 (ABNT, 2004a) e da avaliação de imóveis rurais na parte 3 (ABNT, 2004b). Em suma, o preço é a representação de um imóvel em dinheiro, não é o valor que o comprador deseja pagar ou que o vendedor gostaria de receber, mas sim o montante efetivamente pago por um e recebido pelo outro. No caso do preço, a negociação já é fato consumado. Conceitualmente falando, essa representação em dinheiro é feita integralmen integralmente, te, à vista, no momento da assinatura do documento de transferênc t ransferência ia da prop propriedade. riedade.

3.2 Val alor or A determinação do valor, ou valor de mercado, é o objetivo principal dos nossos estudos neste capítulo. É função do corretor de imóveis a determinação do valor mercadológico do imóvel. Ao realizar um trabalho para determinar um valor, pretende-se chegar o mais próximo possível do preço.

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

Essa tarefa de avaliar ou determinar o valor mercadológico de um imóvel ficou muito mais fácil de ser executada depois da entrada em vigência da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), porque por meio dela temos procedimentos a serem seguidos que possibilitam aprimorar as técnicas. Conforme afirma Mendonça (2012, p. 61, grifo do original):  preç eçoo com o de é comum, no mercado, se confundir o conceito de pr valor . Mas a NBR 14653-1 define d efine o conceito de ambos. [...] Valor de mercado é algo intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação. Portanto, como define a referida norma, consiste na “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.

A NBR n. 14.653-1, ao definir valor de mercado, chama atenção para a importância de o avaliador interpretar as variáveis de mercado, como a lei da oferta e da procura, o tipo de imóvel que está sendo mais ou menos procurado, as variáveis de ambiente, que são aquelas que fazem parte do processo de comp compra ra e venda e que o afetam diretamente, diretamen te, por exemplo, a instalação de uma indústria química nas proximidades do bairro em que está localizado o bem avaliando e as técnicas utilizadas para a realização do trabalho de avaliação. Para o desenvolvimento do trabalho de corretagem de imóveis, é preciso que os dois conceitos fiquem bem definidos e claros. Com certeza um profissional que não consegue diferenciar ambos não está apto a exercer com prudência e dedicação o seu trabalho. Mendonça esclarece ainda que, na determinação do valor Mendonça valor,, existe a hipótese mais provável. Isso significa que saberemos se o valor determinado corresponde ao preço quando o imóvel for real e efetivamente negociado. O valor determinado ou a determinação do valor equivale àquele para o momento, período e data definidos, independentemente da finalidade ou objetivo da avaliação. Para Marcello (2012, p. 38):

 

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nas avaliações mercadológicas o valor determinado é sempre o valor de mercado e corresponde sempre àquele que, num determinado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e interesses de compra e/ou venda e/ou locaç locação ão que interfiram no valor do imóvel.

Quando o autor menciona mercado de concorrência perfeita, estável, sem urgência e interesses de compra, venda ou locação que interfiram no valor do imóvel, ele pretende explicar que, quando há urgência na venda por motivos de doença, emergências que necessitem de dinheiro imediatamente, o valor pode ser reduzido consideravelmente considerav elmente para viabilizar e auxiliar na liquidez. Quando existe extremo interesse na comp compra, ra, quando o interessado é também proprietário do imóvel vizinho ou o comprador tem um locatário com grande potencial para alugar o imóvel, por exemplo, o valor a ser pago pode ser aumentado sensivelmente para levar o proprietário prop rietário à venda. Com base nesses conceitos, podemos perceber que a determinação do valor mercadológico de um imóvel depende das  variáveiss já mencionad  variávei mencionadas, as, entretanto em condiçõ condições, es, conforme as palavras de Marcello (2012), perfeitas e estáveis. Em se tratando de um trabalho técnico e realizado com critérios teóricos, baseando-se em amostras disponíveis no mercado, a incidência de fatores como grande necessidade de o proprietário  vender o imóvel ou muito interesse do possível comprador pode interferir no resultado e colocar em dúvida a eficácia e credibilidade no trabalho. Por esse motivo, os teóricos da área de avaliação imobiliária deixam bem claro que a determinação do valor terá um resultado muito próximo do preço em condições normais de mercado, ou seja, quando existe equilíbrio entre o interesse na venda e o interesse na compra. O mercado se mostra fora da normalidade quando um

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

 vendedor precisa vender com muita intensidade ou o comprador tem motivos fortes para querer comprar comprar aquele determinado imóvel. Para finalizar a conceituação de valor, podemos entendê-la como sendo a representação em dinheiro que mais se aproxima do preço caso o imóvel seja efetivamente comercializado em determinado período e nessas condições mercadológicas.

3.3 As finalidades da avaliação de imóveis As primeiras e mais recorrentes finalidades da avaliação de imóveis no dia a dia do corretor ocorrem quando se obtém um imóvel por meio da conquista do cliente para locação, venda e todas as outras operações imobiliárias, como loteamentos, loteamentos, incorporações, permuta, consultoria etc. Os clientes interessados em comercializar seus imóveis i móveis recorrem ao conhecimento dos profissionais do mercado imobiliário para auxiliarem na determinação do valor por entenderem que o profissional atuante no mercado imobiliário tem mais conhecimento sobre a intensidade da procura e a quantidade da oferta de imóveis. São muitas as finalidades da avaliação imobiliária, algumas delas são: • Garantia bancária: as instituições financeiras solicitam a avaliação de imóveis de modo a constatar que, em caso de inadimplência, o imóvel possa ser efetivamente vendido e a dívida paga. O banco ou a instituição financeira terá maior segurança ao emprestar um valor para o cliente sabendo que o imóvel que está sendo ofertado como elemento garantidor poderá suprir o dinheiro em caso do não pagamento. pagamento. • Permuta: em casos de negociação em que um imóvel componha total ou parcialmente a forma de pagamento, as partes envolvidas requerem a avaliação para terem mais segurança na realização de uma boa b oa transação. Os permutantes prosseguirão com a negociação até o fechamen fechamento to ao saberem

 

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que o valor do imóvel de ambos tem valor equivalente e que farão bom negócio. • Separações e divórcios: em casos de separação ou divórcio em que os imóveis pertençam ao casal, no momento da partilha é importante a realização da justa avaliação para que a divisão dos bens seja feita de forma justa e transparente. Nas dissoluções de sociedades conjugais e nos divórcios, mesmo que o casal possua apenas um imóvel, a avaliação correta do imóvel auxiliará no momento da partilha. Se decidirem vender o imóvel, saberão qual será o valor que caberá a cada um. Da mesma forma, se um for comprar comprar a parte do outro, terá mais segurança de que não sairá em prejuízo e finalmente se um dos dois permanecer no imóvel até a  venda, por exemplo exemplo,, é importante saber o valor da locação, porque quem ficar no imóvel pagará aluguel ao outro. • Dissolução de sociedades empresariais: os bens que compõem uma empresa precisam ser corretamente avaliados de forma que seja possível a dissolução da sociedade sem que nenhum dos sócios seja injustiçado.  Quando os sócios decidem encerrar com as atividades de uma empresa ou algum deles resolve sair da sociedade é fundamental que seja feita avaliação dos bens para que se possa apurar qual parte cabe a cada um. • Desapropriações: a Constituição Federal garante a todos os brasileiros o direito à propriedade, entretanto, levando-se em consideração que os bens imóveis atendem a sua função social, em caso de necessidade, utilidade ou interesse dos órgãos públicos municipais, estaduais ou federais, os imóveis podem ser desapropriados, tendo o proprietário direito ao recebimento do justo valor de mercado. Em casos de desapropriação, é comum o órgão expropriante, ou seja, o poder público federal, estadual ou municipal, apresentar

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

uma proposta de valor para indenização com base em um PTAM ou uma avaliação feita por órgão da própria administração pública. • Inventários: o procedimento de avaliação é muito importante no caso do falecimento de um proprietário que deixa bens imóveis a inventariar e mais de um herdeiro. Dificilmente os imóveis terão o mesmo valor, de forma a facilitar a divisão, nesses casos, a correta avaliação será importante para garantia da harmonia familiar. As avaliações quando feitas por profissionais em que todos os envolvidos confiam e sabem que são isentos e imparciais facilitam muito o processo de divisão dos bens. • Revisões de aluguel: a Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, dispõe em seu artigo 19 a possibilidade de ajustar o valor da locação ao preço de mercado. Não havendo acordo, a parte que desejar pode solicitar revisão judicial do aluguel, sendo para isso muito importante a apresentação de documento eficaz e bem elaborado. O papel do corretor de imóveis é também social, por esse motivo, é importante que ele atue como elemento facilitador e conciliador. Dependendo da ética, técnica e experiência de mercado do profissional, ele auxilia a composição das partes sem s em que haja necessidade de solicitação de revisão judicial. • Penhoras: quando um imóvel é penhorado dentro de um processo judicial, precisa ser avaliado de forma justa, para que, em caso de ir a leilão, não cause prejuízos ao devedor nem ao credor. Além dos exemplos apresentados acima, existem outras situações em que se faz necessária a determinação do valor mercadológico de um imóvel de forma escrita e em todos os casos o mais importantee será o fato de o profissional conhecer as normas técnicas important

 

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aplicáveis, saber realizar o trabalho com o cuidado necessário e nunca deixar de atender às norma éticas. Muitas vezes o futuro dos nossos clientes depende de um trabalho bem elaborado elaborado.. Mendonça (2012) compara o imóvel a uma obra obr a para nos chamar atenção para a importância que tem o PTAM e, por esse motivo, deve ser realizado com competência, critérios, conhecimento, expertise e ética. De acordo como autor: autor:  várias  podem ser as razões que levam alguém a necessitar conhecer o valor de um imóvel. Por exemplo, o desejo de vender, de comprar ou alugar; a dissolução de uma sociedade; a atualização de ativos de uma empresa; para ser dado em garantia real; para fins judiciais; dentre outras. Para nós, um imóvel é sempre uma obra, mesmo que não tenha sido produção do espírito, do talento humano. Por isso, apenas um avaliador competente, criterioso, legalmente habilitado, poderá oferecer a segurança e a qualidade que o trabalho requer. (MENDONÇA, 2012, p. 63)

O início de toda atividade, principalmente técnica, requer dedicação e estudo. Partindo do princípio de que cada dia mais o mercado solicita profissionais especializados nas áreas, conhecer e saber identificar as finalidades da avaliação imobiliária poderá ajudar o corretor a atingir a competência, o critério, a segurança e a qualidade que os clientes desejam.

Considerações finais Valor e preço têm significados diferentes e a compreensão dessa diferença auxiliará sobremaneira o desenvolvimento desenvolvimento do trabalho do corretor de imóveis na realização de um PTAM. Preço  é a representação em dinheiro paga pelo comprador,

aceita pelo proprietário em determinado período levando-se em consideração o mercado local, a lei da oferta e da procura bem como a situação política, financeira e econômica do país. Quando temos o preço,, significa que a negociação foi concluída e realizada. preço

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

Valor  é   é a determinação do montante em dinheiro que mais se

aproxima do preço. Nesse caso, a negociação ainda não foi realizada, por isso, o trabalho tr abalho será mais primoroso à medida que se aproximar com maior precisão do preço. A determinação do valor de mercado se faz necessária para dar amparo às finalidades da avaliação imobiliária, considerando que existem outras tantas finalidades além das que foram abordadas. Independentemente da finalidade da realização do PTAM, o mais importante é ter conhecimento e estar capacitado para a realização de um trabalho bem-feito, dentro dos parâmetros legais, técnicos, éticos e transparentes de forma a deixar os clientes seguros, lembrando que todas as outras operações imobiliárias começam por uma avaliação condizente com a realidade de mercado mercado..

Ampliando seus conhecimentos • MAIA NETO, Francisco. Guia de negócios imobiliários: como comprar, vender ou alugar seu imóvel. 1. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 1999. imobiliár ios: como comprar, comprar, vender ou O livro Guia de negócios imobiliários: alugar seu imóvel  pode  pode auxiliar o cliente na realização de bons e rentáveis negócios imobiliários. Vale muito a pena a leitura. Maia Neto aborda de forma clara e de fácil compreensão assuntos como os princípios gerais dos investimentos e as forças atuantes no mercado imobiliário, explica os conceitos de preço e valor valor,, discorre acerca dos fatores influenciáveis na comercialização imobiliária, métodos utilizados para análise de valores, comercialização de terrenos e comercialização de unidades construídas.

• MARTINS, Leandro.  Apr  Aprenda enda a inves investir  tir : saiba onde e como aplicar seu dinheiro. São Paulo: Atlas, 2008.

 

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Leitura interessante é a da obra Apr  Aprenda enda a investir: investir: saiba saiba onde e como aplicar seu dinheiro . Na obra são abordados os temas adquirindo inteligência financeira , decifrando a economia  e onde investir . O objetivo do autor é levar qualquer pessoa ao aprendizado sobre investimento, bem como melhorar a qualidade das aplicações das pessoas que já investem.

Atividades 1. Os conceitos de valor  e  e preço devem ficar bem definidos para

que o valor mercadológico seja determinado com segurança. Conceitue de forma sucinta e com suas palavras o que você entende por valor  e  e preço de mercado mercado. 2. Abordamos algumas finalidades da avaliação imobiliária.

Exercite seus conhecimentos e cite, fora os exemplos dados no capítulo, mais três situações em que se faz necessária a determinação do valor mercadológico de um imóvel. 3. Neste capítulo, a expressão natureza perfeita  foi usada

algumas vezes. Explique, com suas palavras, o que entendeu ser o significado correto dela.

Referências ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN  ABNT T NBR 14653-1:  avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT,, 2001. ABNT 20 01.  ABNT T NBR ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN 14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004a.

 

Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN  ABNT T NBR 14653-3:  avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b. BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União, Poder Legislativo, Brasília, DF, 18 out. 1991. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019. CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci n. 1.066/2007 . Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http:// www.cofeci.gov www .cofeci.gov.br/arq .br/arquivos/legislacao/2007/resol uivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. ucao1066_2007.pdf. Acesso em: 23 jun. 2019. D’AMATO, AMATO, Mônica Môn ica.. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2013.  Avalia valiação ção mercadológica mercadológica de imóveis imóveis. Porto Alegre: MARCELLO, João Diniz. A Grafiset, 2012.  Avaliação valiação de imóveis : teoria e prática. Recife: MENDONÇA, Frederico.  A Editora do Autor, 2012.

 

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4 Legislação aplicável A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) foi um marco na operação imobiliária de avaliação. Ao instituir o PTAM, o Conselho Federal imprimiu credibilidade ao trabalho de corretagem e instituiu requisitos mínimos para que possa ser realizado um trabalho com embasamento consistente. Na maioria das vezes em que o corretor de imóveis emitia um “laudo de avaliação” estava realmente apresentando uma determinação de valor bem próximo do que seria a representação do preço, entretanto, como não tinha nenhuma explicação técnica para dar suporte ao resultado, acabava suscitando dúvidas e levando à incredulidade. Ao partirmos do princípio de que a maior parte dos profissionais profissionais que realizam avaliação de imóveis tomam como dados amostrais os anúncios praticados pelos corretores, são eles os mais capacitados para confirmar se os valores pretendidos pelos clientes vendedores serão absorvidos pelo p elo mercado ou não e quanto tempo vai demorar para que seja realizada efetivamente uma transação. É comum o corretor de imóveis avaliar um imóvel e o cliente, por apego ou por atribuir a alguns elementos do imóvel um valor sentimental intangível, solicitar que o anúncio seja feito por  valor superior. superior. Mesmo após o corretor explicar que o cliente corre o risco de o imóvel ficar muito tempo à venda sem despertar interesse por estar com o valor fora do mercado mercado,, acontece de o cliente insistir que se mantenha o valor por ele pretendido. Essa oferta colocada em anúncio pode vir a tornar tornar-se -se amostra para a realização da avaliação

 

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e, dessa forma, modificar de forma errônea o resultado do trabalho de avaliação. O corretor de imóveis com sua experiência de mercado está capacitado para identificar se uma amostra colhida está dentro do intervalo aceitável e absorvido pelo mercado ou não, dessa forma, a margem de erro em sua determinação de valor será bem menor. Neste capítulo abordaremos o trabalho desenvolvido pelo Cofeci para conquistar definitivamente o espaço dos corretores de imóveis no mercado da determinação de valor de um imóvel e trataremos da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) em seu inteiro teor.

4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições A postura do Cofeci na defesa do direito dos corretores de imóveis como profissionais habilitados habilitados para realização de avaliação imobiliária foi de muito enfrentamento. O movimento tanto do Cofeci quanto dos conselhos de engenheiros e arquitetos resultou em jurisprudências favoráveis para ambos, entretanto o conflito tornou-se ameno quando a competência de cada profissional ficou restrita ao conhecimento e às atribuições inerentes a cada um, especialmente com a regulamentação advinda da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Confea) entendia que o trabalho do corretor de imóveis na avaliação não contava com respaldo técnico suficiente suf iciente para garantir que o trabalho fosse realizado a conten contento, to, nem o próp próprio rio profissional era devidamente capacitado para realizar avaliações. Conforme Marcello (2012, p. 24): em 20/03/2012, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA negou provimento por unanimidade ao AGRADO em RECURSO ESPECIAL Nº 88.459 – DF (2011/0283073-4) que tem como AGRAVANTE: CONFEA – CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E AGRONOMIA; e AGRAVADO: COFECI – CONSELHO

 

Legislação aplicável

FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no qual o CONFEA requeria a nulidade da RESOLUÇÃO COFECI 957/2006. O COFECI, sob comando do Presidente JOÃO TEODORO DA SILVA, tem envidado todos os esforços técnicos e jurídicos nas mais diversas esferas em defesa e divulgação da realização das Avaliações Mercadológicas Mercadológicas de Imóveis por Corretores de Imóveis.

A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), em seu prefácio, estabelece nova regulamentação para o CNAI e para a elaboração do PTAM e esclarece que o disposto no artigo 3º da Lei n. 6.530/1978 (BRASIL, 1978) atribui ao corretor de imóveis a competência para opinar sobre comercialização imobiliária. Da mesma forma, faz referência ao Código de Defesa do Consumidor (CDC), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, competentes, ou seja, deixa claro que o corretor de imóveis trabalhará em conformidade com a lei. O prefácio da Resolução cita também que o documento legal teve como base a normatização da ABNT, que trata dos procedimentos gerais na avaliação avaliação de bens, por meio da norma NBR n. 14.653 e das partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2001, 2004a, 2004b), e leva em consideração as grades curriculares utilizadas em cursos ministrados sobre avaliação de imóveis e inseridas nos cursos de Gestão de Negócios Imobiliários, cujas disciplinas abordam os conhecimentos necessários para realização de um PTAM. Atualmente, como fruto da atuação incansável do Cofeci, o corretor de imóveis teve seu trabalho reconhecido e compreendeu que, em se tratando de conhecimentos específicos, a atribuição é somente de engenheiros e arquitetos. De acordo com Mendonça, o laudo técnico de avaliação é de competência exclusiva de engenheiros e arquitetos, especialmente porque é resultado da aplicação de fórmulas, procedimentos técnicos, níveis de precisão, domínio de matemática financeira e estatística, que são específicas específ icas da categoria. Para o autor:

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em nosso entender, aos engenheiros e arquitetos, compete o Laudo Técnico de Avaliação, que consiste na avaliação do bem através de relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações, valendo-se de fórmulas e procedimentos técnicos diversos que obedecem a critérios e parâmetros definidos em normas técnicas, a exemplo da NBR 14653, que determina, inclusive, os níveis de precisão do trabalho, exigindo do avaliador conhecimentos de engenharia, matemática financeira e estatística. (MENDONÇA, 2012, p. 59)

Sendo estabelecidas e bem definidas as competências de cada profissional,l, cabe ao corretor de imóveis desenvolver o seu trabalho profissiona em conformidade com a legislação, sempre atento aos movimentos do mercado imobiliário, seguindo a ética profissional e disposto a estabelecer parceria caso o trabalho solicitado requeira, além da determinação do valor mercadológico, a atuação e os conheciment conhecimentos os específicos de um engenheiro ou arquiteto. arquiteto.

4.2 A Resolução-Cofeci Resolução-C ofeci n. 1.066/2007 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) trata nos três primeiros artigos da inscrição no CNAI, esclarecendo que a inscrição é opcional, assim, nada impede que o corretor de imóveis não inscrito opine quanto à comercialização imobiliária. Pode se inscrever no CNAI o corretor que tenha diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente. Para isso, basta que ele se dirija ao Creci da sua região munido de tal documento e dos outros documentos e solicite a inscrição. Da mesma forma, é possível a inscrição ao possuidor de certificado do curso Técnico em Transações Imobiliárias que tenha também o diploma de conclusão de curso de avaliação imobiliária emitido por cursos reconhecidos pelo Conselho C onselho Federal. O artigo 4º traz a definição de PTAM: “entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o documento

 

Legislação aplicável

elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente” (COFECI, 2007). O PTAM deve conter os seguintes requisitos mínimos: • identificação do solicitante:  o solicitante é a pessoa que contratou o corretor de imóveis para que realizasse o PTAM, assim, não há necessidade que seja o proprietário do imóvel, procurador do proprietário ou alguém legalmente ligado a ele por ser qualquer pessoa que tenha interesse na realização da determinação do valor; • objetivo do parecer técnico: o objetivo pode ser equiparado às finalidades que abordamos no Capítulo 3, como compra,  venda,  ven da, inc incor orpor poraçõ ações es,, lot loteam eament entos, os, pe permut rmutas, as, gar garanti antias as bancárias, fins contábeis etc.; • identificação e caracterização do imóvel: a identificação do imóvel começa com as informações contidas na matrícula do imóvel, número da matrícula e indicação do competente Registro de Imóveis, endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização e confrontações de forma a não suscitar dúvidas. No que diz respeito à caracterização, conforme a própria lei estabelece, deve conter no mínimo as medidas perimétricas constantes na matrícula, a área do terreno, a área construída, a área útil e a área comum, se for o caso, e a descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias1, se houver; • context contextualização ualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível: contextualizar o imóvel na vizinhança significa descrever onde o imóvel está inserido, ou seja, o que tem no

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Por benfeitorias e acessórios compreendemos churrasqueira, sauna, piscina etc.

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entorno, padaria, mercados, farmácias, escolas, postos de saúde, transporte coletivo etc.; • aproveitamento econômico do imóvel e data da vistoria : a verificação sobre o aproveitamento econômico pode ser constatada junto à Prefeitura local na legislação que trata do uso e da ocupação do solo. A lei complementar contemplará de que forma o imóvel pode ser utilizado. A determinação mercadológica do valor é diretamente proporcional proporcional à data da realização do trabalho, por isso é tão importante a informação; • indicação da metodologia utilizada: a metodologia mais recomendada para a realização do PTAM é a aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado, que é realizado por meio da observação dos imóveis ofertados para compra e  venda,  vend a, das das negociaç negociações ões realiza realizadas das e da procura procura;; •  valor resultan resultante te e data de refer referência ência: o valor resultante é a própria determinação do valor de mercado encontrado no final do trabalho, ele é acompanhado da indicação da data de referência; • identificação, breve currículo e assinatura do corretor de imóveis avaliador: a identificação, o breve currículo e a assinatura irão indicar o responsável técnico pelo trabalho realizado, por esse motivo é preciso que, antes de assinar um trabalho como esse, o profissional tenha consciência da necessidade de estar habilitado e capacitado; • anexos recomendados: a legislação recomenda estarem anexados o mapa de localização do imóvel avaliando, feito de forma clara para que o leitor possa facilmente identificar; a certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis e o relatório fotográfico completo. A Resolução é bem didática, clara e autoexplicativa, assim como deve ser a elaboração do PTAM. PTAM. Qualquer pessoa que tiver acesso ao trabalho deverá comp compreender reender e saber interpretá-lo.

 

Legislação aplicável

Observe a minuta a seguir, ela contém os itens mínimos que deve conter um PTAM. Utilize-a como base para dar início aos seus estudos sobre a determinação de valor mercadológico de um imóvel e tenha sempre em mente que há necessidade de estudo aprofundado e contínuo sobre o assunto, com a participação em cursos presenciais ou mesmo a distância. Figura 1 – Modelo de minuta

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITAN SOLICITANTE TE Ana Maria, brasileira, casada, comerciante, portadora do RG nº XXX, do CPF sob nº XXX, residente e domiciliada à Rua XXX nº 000 na cidade de XXX, estado do XXX.

OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor venal para fns de permuta.

IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL Imóvel constituído por terreno comercial de 600 m 2  localizado na Av. XXX nº 000 - Bairro XXX, na cidade de XXX, estado do XX, devidamente matriculado sob nº 000 no 0º Registro de Imóveis desta cidade. Não existe construção no imóvel, sendo que é utilizado como área para estacionamento de veículos.

CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA E INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL O imóvel é bem localizado, fca na avenida principal da cidade e con -

ta com variedade de estabelecimentos comerciais, padarias, restaurantes, supermercados, escolas públicas, igrejas, farmácias, postos de combustível, igrejas, posto de saúde, entre outros. Possui rede de esgoto, abastecimento de água, energia elétrica, telefonia, asfalto e transporte coletivo. (Continua)

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APROVEITAMENTO ECONÔMICO E DATA DA VISTORIA O imóvel não contém construção realizada sobre o terreno. A vistoria foi realizada no dia 00 do mês XXX do ano de 0000.

INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado para a determinação do valor locativo do imóvel.

AMOSTRAS COLHIDAS 1) Av. XXX nº 001 terreno com 700 m 2, R$ 210.000,00 Informante: Imobiliária Casa Azul (00) 0000-0000 Cálculo do metro quadrado: R$ 210.000,00 ÷ 700 m 2 = R$ 300,00/m2     k    c    o    t    s    r    e    t    t    u     h    S    /    7    0    0    n    a    w     k    o    N

(Continua)

 

Legislação aplicável

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2) Av. XXX nº 002 terreno com 650 m2, R$ 190.000,00 Informante: Imobiliária Alicerce (00) 0000-0000 Cálculo do metro quadrado: R$ 190.000,00 ÷ 650 m2 = R$ 292,30/m2     k    c    o    t    s    r    e    t    t    u     h    S    /    r    u    g     i    S

3) Av. XXX nº 003 terreno com 680 m2, R$ 200.000,00 Informante: Imobiliária Maré Alta (00) 0000-0000 Cálculo do metro quadrado: R$ 200.000,00 ÷ 680 m2 = R$ 294,10/m2     k    c    o    t    s    r    e    t    t

   u     h    S    /    7    0    0    n    a    w     k    o    N

(Continua)

 

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Avaliação de Imóveis

4) Av. XXX nº 004 terreno com 700 m 2, R$ 220.000,00 Informante: Imobiliária Certeza (00) 0000-0000 Cálculo do metro quadrado: R$ 220.000,00 ÷ 700 m 2 = R$ 314,30/m2     k    c    o    t    s    r    e    t    t    u     h    S    /    g    n    e     f     i     d    u     h    z

MÉDIA DOS VALORES R$ 300,00 + R$ 292,30 + R$ 294,10 + R$ 314,30 = R$ 1.200,70 R$ 1.200,00 ÷ 4 amostras = R$ 300,17/m2

FORMAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL O imóvel a ser avaliado tem 600 m 2, assim, o valor do imóvel é 600 m 2  × R$ 300,17 = R$ 180.102,00 (cento e oitenta mil e cento e dois reais).

VALOR RESULTANTE E DATA DE REFERÊNCIA O valor venal mercadológico do imóvel é R$ 180.102,00 (cento e oitenta mil e cento e dois reais).

(Continua)

 

Legislação aplicável

IDENTIFICAÇÃO E BREVE CURRÍCULO Claudete Cristina Iwata, brasileira, casada, corretora de imóveis, portadora do RG nº X.XXX.XXX-X, do CPF sob nº XXX.XXX.XXX-XX, devidamente inscrita no CRECI-PR sob nº F - 0000, residente e domiciliada à Rua XXX, XX X, nº 000, na cidade de XXX, estado do XX, portadora do certifcado do curso de transações imobiliárias, sócia-proprietária da Imobiliária Portal.

_______________________________________________ Curitiba, 00 de XXXX de 0000 Claudete Cristina Iwata

Fonte: Elaborada pela autora.

Em todas as oportunidades em que o corretor for contratado para realizar um PTAM, deve solicitar toda a documentação pertinente ao imóvel, como a matrícula do imóvel (na falta dela, o compromisso comp romisso de compra e venda), consultar a lei de uso e ocupação do solo do município, visitar o imóvel, fazer registros fotográficos e adaptar o modelo de acordo com a finalidade do trabalho.

4.3 As NBRs da série n. 14.653 A ABNT é uma entidade privada sem fins lucrativos e é responsável pela elaboração das normas técnicas (ABNT, 2019). Essas normas não são obrigató obrigatórias, rias, mas t êm função social relevante por fornecerem regras e diretrizes mínimas para atividades variadas de forma a trazer uniformidade e, de alguma forma, economia, praticidade e funcionalidade. Segundo Marcello (2012, p. 37): a avaliação de bens está regulamentada pela ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS e normatizada pela Norma Brasileira NBR 14.653, subdividida em 4 partes: • NBR 14.653 – PARTE 1 – 03/2001 – PROCEDIMEN PROCEDIMENTOS TOS GERAIS

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• NBR 14.653 – PARTE PARTE 2 – 06/2004 – IMÓVEIS IMÓVEIS URBANOS • NBR 14.653 – PARTE 3 – 06/2004 – IMÓVEIS RURAIS RURAIS • NBR 14.653 – PARTE4– 01/2003 – EMPREEND EMPREENDIMENTOS IMENTOS Os Corretores de Imóveis empregam as conceituações eNBR fundamentos mercadológicos recomendados pela 14.653 na elaboração do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

Quando vão elaborar o PTAM, os corretores de imóveis empregam algumas conceituações e fundamentos mercadológicos recomendados pela NBR n. 14.653, sendo a obrigação de seguir todas as normas apenas dos engenheiros e arquitetos, que têm o domínio técnico de tudo o que está estabelecido na norma. A primeira parte da NBR n. 14.653 apresenta definições de termos importantes para o desenvolvimento do PTAM, como acessório, amostra, tipos de benfeitorias, depreciação (representa a desvalorização da parte construída do imóvel por ação do tempo, falta de conservação ou ocorrência de algum tipo de patologia), obsoletismo (falta de uso, antigo e ultrapassado), fator de comercialização (indica se o mercado imobiliário está com tendência a ser mais vendedor ou mais comprador), fruto, fundo de comércio (valor agregado pelo conjunto de bens físicos ou não que facilitam a atividade e agregam valor ao produto ou serviço), homogeneização (cálculos realizados para deixar as amostras o mais semelhante possível ao imóvel i móvel avaliando), avaliando), inferência estatística (ramo da estatística que analisa um conjunto de valores, no caso, amostras para obtenção de um resultado), infraestrutura (conjunto de atividades e serviços existentes), servidão (direito de uso e gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes em benefício de outra pessoa que não o proprietário), tratamento de dados, valor de mercado, vantagem vantagem da coisa feita, vida útil e vistoria, entre outros.

 

Legislação aplicável

Essa parte da norma apresenta também a classificação dos bens em tangíveis e intangíveis, considerando que tangíveis são os bens materiais e intangíveis são os imateriais, que embora não sejam fisicamente representados, são aferidos valores comerciais a eles. Entre os tangíveis destacam-se imóveis, máquinas, equipamentos, mobiliários e utensílios, acessórios, infraestruturas, instalações, recursos naturais etc.; e entre os intangíveis: empreendimentos de base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas e patentes. A NBR n. 14653-1 delimita alguns procedimentos que são muito úteis para o corretor de imóveis, pois tratam da importância da capacitação profissional no sentido de incentivar e despertar a necessidade de atualização, capacitação e qualificação do profissional; de sigilo profissional ao considerar o seu trabalho confidencial; de propriedade intelectual de forma a coibir a reprodução de trabalho alheio sem a devida autorização; de conflito de interesses levando o profissional a declinar da sua contratação quando houver motivo de dúvida, suspeita ou impedimento; de independência da atuação profissional de forma a expressar a realidade qualquer que seja ela; de competição por preços para não aviltar honorários profissionais profissionais e, finalmente, da difusão dos conhecimentos técnicos para que cada  vez mais os profissiona profissionais is aprimorem aprimorem os seus conhecimentos. conhecimentos. A NBR n. 14.653-2 trata de imóveis urbanos e destaca em seu conteúdo objetivos da avaliação, definições técnicas, classificação de imóveis urbanos, procedimentos, atividades básicas para avaliação, legislação a consultar, vistoria no imóvel, caracterização da região, do terreno, das edificações e benfeitorias, dos vários tipos de métodos, da apresentação de laudos, desapropriações e procedimentos específicos para avaliação de aluguéis. Já a NBR n. 14653-3 trata da avaliação de imóveis rurais, entretanto, recomenda-se que, quando for requisitado para realizar entretanto, um PTAM de área rural, o corretor de imóveis conte com a parceria

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de um engenheiro agrônomo, agrônomo, visto serem alguns itens específicos do conhecimento técnico de um profissional habilitado para tal. Observam-se alguns assuntos abordados pela referida norma: classificação dos bens, frutos e direitos, classificação dos imóveis, dimensão, exploração, classificação dos componentes dos imóveis, terras, benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e removíveis, recursos naturais, estimativa de valor de mercado, tratamento dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas, produções vegetais, florestas e recursos hídricos. Levando-se em consideração os dispositivos legais referentes ao exercício da atividade do corretor de imóveis constantes no Código Civil, em especial o artigo 723, que dispõe que o corretor é obrigado a executar o seu trabalho com atenção e cuidado sob pena de responder por perdas e danos, o profissional deve se preparar bem tecnicamente antes de realizar as operações imobiliárias para as quais está habilitado.

Considerações fnais A conquista do Cofeci normatizando a atuação do corretor de imóveis na realização de um PTAM para determinar o  valor  val or merca mercadoló dológic gicoo de um imóve imóvell asse assegurou gurou a legi legitim timida idade de e credibilidade do profission profissional. al. Com o passar do tempo, os profissionais de engenharia, arquitetura, agronomia e os corretores de imóveis compreenderam que o trabalho realizado realizado individualmente individualmente por eles é específico, um não exclui a importância do outro, ao contrário, os trabalhos se complementam e possibilitam um atendimento mais completo para o cliente. Neste capítulo, estudamos a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) e os elementos que devem constar no corpo do

 

Legislação aplicável

trabalho e percebemos que não são difíceis de serem executados, temos apenas de colocar em prática a experiência de mercado na coleta das amostras e no tratamento dos fatores de homogeneização. O PTAM ficará ainda mais completo se tomarmos por base a NBR n. 14.653 e as partes 1, 2 e 3, pois elas trazem denominações, conceitos e princípios importantes, importantes, como o que trata da difusão dos conhecimentos adquiridos. Muitos corretores de imóveis ignoram a existência da legislação que trata do PTAM e ainda insistem em realizar “laudos” sem embasamento técnico.

Ampliando seus conhecimentos • ASSOCIAÇÃO ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS NORMAS TÉCNICAS. Norma Técnica. Técnica. ABNT Catálogo Catálogo. Rio de Janeiro: ABNT, 2019. Disponível em: https://www.abntcatalogo.com.br/norma. aspx?ID=086344.. Acesso em: 14 jun. 2019. aspx?ID=086344 Acesse o site da ABNT, adquira as NBRs da série n. 14.653 e estude-as. O conhecimento das normas é fundamental para a realização de um PTAM e a NBR 14.653-2 trata da avaliação de bens imóveis urbanos. • FIKER, José.  A  Avaliaçã valiaçãoo de imóvei imóveiss: manual de redação de laudos. São Paulo: Pini, 1989.  Avaliação valiação de imóveis: manual de redação de laudos  A obra  A apresenta trabalhos de fácil compreensão e que poderão servir de base para o início de sua atividade prática.

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Atividades 1. Utilize a documentação do imóvel em que você reside e

faça a identificação e caracterização do imóvel, conforme estudamos, com as seguintes informações: a) Número Número da matrícula e indicação do competen competente te Registro de Imóveis. b) Endereço completo ou a descrição detalhada de sua localização e confrontações de forma a não suscitar dúvidas. c) Medidas perimétricas constantes constantes na matrícula, matrícula, área do terreno, área construída, área útil e área comum, se for o caso. d) Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias. 2. A parte 1 da d a NBR n. 14.653 apr apresenta esenta alguns procedimentos

muito interessantes e importantes. Explique com suas palavras cada um dos procedimentos a seguir. a) Capacitaç Capacitação ão profissional. b) Sigilo profis profissional. sional. c) Propriedade intelectual. 3. A parte 3 da NBR n. 14653 trata da avaliação de imóveis rurais. Cite cinco assuntos abordados pela norma que são importantes para esse tipo de avaliação avaliação..

Referências  ABNT T NBR ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN 14653-1:  avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro:

ABNT,, 2001. ABNT 20 01.

 

Legislação aplicável

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN  ABNT T NBR 14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004a. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN  ABNT T NBR 14653-3:  avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004b. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Conheça a ABNT . Rio de Janeiro: ABNT, 2019. Disponível em: http://www.abnt.org.br/abnt/ conheca-a-abnt.t. Acesso em: 25 jun. 2019. conheca-a-abn União ão, Poder BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da Uni Legislativo, Brasília, DF, 12 maio 1978. Disponível em: http://www.planalto. gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.

CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci n. 1.066/2007 . Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http:// www.cofeci.gov www .cofeci.gov.br/arq .br/arquivos/legislacao/2007/resol uivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. ucao1066_2007.pdf. Acesso em: 23 jun. 2019.  Avalia valiação ção mercadológica mercadológica de imóveis imóveis. Porto Alegre: MARCELLO, João Diniz. A Grafiset, 2012.

MENDONÇA, Frederico.  A  Avaliação valiação de imóveis : teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.

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5 Procedimentos para realização Procedimentos realizaç ão de um PTAM A realização de um PTAM tem início com a identificação correta do tipo de imóvel a ser avaliado (chamado de imóvel avaliando), da localização, da contextualização na vizinhança, do uso e da ocupação por lei permitidos para que as amostras colhidas sejam em qualidade e quantidade suficientes. Colhidas as amostras, elas deverão ficar o mais semelhante possível ao imóvel avaliando, para isso, aplicaremos, se necessário, os fatores de homogeneização. Os fatores tratam as amostras, por exemplo, quanto à oferta no sentido de considerar quanto tempo as amostras estão sendo ofertadas e na possibilidade de o cliente reduzir o valor; quanto à testada (medida da frente do imóvel), representada pela medida da frente de um imóvel – normalmente quanto maior for a frente do imóvel, maior será o valor estimado; quanto à profundidade, que da mesma forma que a testada poderá ser fator de valorização ou depreciação de um imóvel; quanto à posição do imóvel na quadra – um imóvel de esquina normalmente tem valor mercadológico superior ao imóvel localizado na subesquina ou no meio da quadra; quanto à topografia – tanto o aclive (imóvel com elevação, subida) quanto o declive (imóvel com descida) podem  valorizar  valor izar ou não um imóvel; quanto ao tempo de const construç rução ão – é importante que saibamos depreciar o imóvel considerando a idade dele, visto que, ao comparar um imóvel novo com um imóvel com mais de 20 anos de construção, estaríamos cometendo um grande equívoco. Cumpridos os requisitos técnicos pertinentes ao desenvol vimento do trabalho, passaremos à materialização do trabalho em

 

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forma de PTAM, para isso seguiremos as diretrizes delineadas na Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). O profissional terá sucesso na determinação do valor mercadológico de um imóvel à medida que tiver consciência da importância de buscar aperfeiçoar seu trabalho com qualificação e técnicas.

5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das amostras Ao iniciar o trabalho de determinar o valor mercadológico de um imóvel, é importante identificar o tipo, ou seja, conhecer o imóvel que será objeto de avaliação. Para isso, é preciso visitá-lo, o que chamamos de vistoria. Nesse momento, o corretor de imóveis fará a observação do imóvel focado no trabalho que irá desenvolver para determinação do valor mercadológico, prestando atenção a detalhes que ajudarão a obter um resultado o mais próximo possível do preço. A palavra vistoria também é utilizada na operação imobiliária de locação e administração de imóveis, porque o locador é obrigado a entregar o imóvel para locação em bom estado. Assim, no início da locação, é realizada a vistoria inicial. Como o locatário tem o dever de devolver o imóvel do mesmo jeito que estava quando a locação começou, é realizada, então, uma vistoria final. O corretor de imóveis irá comparar as duas vistorias e, se houver necessidade de o locatário realizar algum reparo, ele fará por sua conta ou pagará para o locador ou para o corretor de imóveis providenciarem os reparos. Tanto a vistoria de entrada quanto a de saída são registradas em um relatório por escrito contendo ricos detalhes do imóvel, como tipo de fechaduras das portas, marca, estado de conservação, números de chaves, quantidade de tomadas, interruptores, interruptores, esquadrias das janelas, tipo de pintura, cor das tintas, se o imóvel tem forro, forro, laje, gesso, quais são os tipos, cores e marcas, estado de conservação de louças sanitárias, metais etc.

 

Procedimentos para realização de um PTAM

As vistorias de entrada e de saída são complementadas por várias fotografias tiradas de todos os cômodos e de todos os detalhes do imóvel para que sejam minimizados possíveis desacordos. A vistoria para a realização de um PTAM não precisa ser acompanhada de relatório minucioso. Ao contratar o corretor, o cliente informa o endereço do imóvel e o profissional se desloca até o local para conhecê-lo. É feita a observação do estado de conservação do imóvel, do tipo de acabamento, da quantidade de cômodos, verifica-se a existência ou não de benfeitorias, como piscina, churrasqueira, sauna, área de lazer, espaço para receber  visitas e edícula edí cula (uma pequena construção normalmente normalmente localizada no fundo do terreno, na maior parte das vezes destinada à área de serviço, mas que também pode ser composta de um quarto e um banheiro ou uma suíte). No momento da vistoria, também é possível observar se o imóvel possui sistema de segurança, como grades nas janelas, cerca elétrica, câmeras monitoradoras, portão eletrônico, entre outros. Os profissionais capacitados para constatar detalhes técnicos da construção, como estrutura ou problemas que possam influenciar na determinação do valor, são o engenheiro civil e o arquiteto, portanto,, no momen portanto momento to da vistoria, o corretor de imóveis terá o olhar que um leigo tem ao observar uma construção. Quando for inserir a descrição do imóvel no corpo do PTAM, PTAM, o corretor poderá fazer como no exemplo a seguir. Imóvel residencial localizado à Rua XXX, nº 000 – Bairro XXX da cidade de XXX –, estado do XX, constituído por sala em dois ambientes com piso em madeira tipo taco, cozinha com armários planejados azulejada nas paredes e no chão, três quartos com piso em madeira tipo taco, banheiro social azulejado nas paredes e no chão, área de serviço acoplada, ou seja,

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construída junto à residência, com azulejos somente no chão, garagem coberta para dois carros em piso cerâmico.

No caso da vistoria para a realização de um PTAM, ao querer detalhar muito o imóvel de maneira técnica, por não ter capacitação para tal, o corretor pode cometer erros, por isso o complemento será dado por meio de muitas fotografias. Nesse caso, vale a pena  visitar ou vistoriar o imóvel no perío período do da manhã, quando o Sol proporciona maior iluminação e as fotografias ficam melhores e mais nítidas. É interessante colocar abaixo de cada fotografia o nome do cômodo a que ela se refere. Por exemplo, pode-se escrever “cozinha” abaixo da fotografia relacionada a esse cômodo; “sala” na foto correspondente a ela e assim por diante. Isso porque acontece de, em alguns casos, o imóvel ser pequeno e não ter espaço suficiente para tirar uma boa fotografia. Assim, pode acontecer de aparecer uma janela e uma parte do piso e quem está olhando a fotografia não conseguir identificar de qual cômodo se trata. Os imóveis podem ser residenciais, comerciais comerciais ou mistos – estes podem ser utilizados de acordo com a lei municipal tanto para moradia quanto para fins comerciais. O trabalho pode ter como objeto um terreno, uma casa, um sobrado, uma sala comercial térrea, uma sala comercial em sobreloja, uma sala comercial em edifícios comerciais, salões comerciais, barracões etc. Cumprida essa parte,  vem a descrição. Conforme Conforme Marcello Marcello (2012, p. 45): 45): o imóvel avaliando deve ser descrito tal e qual a descrição existente na Matrícula (Registro de Imóveis – Certidão – Certidão de Inteiro Teor), incluindo-se o nº da Matrícula e qual registro de imóveis está circunscrito. A Matrícula deve ser atualizada para que seja possível indicar o atual proprietário do imóvel. A validade de uma Matrícula é de

 

Procedimentos para realização de um PTAM

30 dias a contar da data de sua emissão. A Matrícula atualizada deverá obrigatoriamente ser anexada aos anexos do PTAM .

Como a descrição deve ser feita exatamente como está na matrícula do imóvel, é imprescindível que o corretor tenha em mãos o documento atualizado, entretanto existem situações em que, por exemplo, a construção ainda não se encontra averbada (anotada ou escrita à margem do título de prop propriedade) riedade) na matrícula do imóvel. Sobre esse assunto Marcello (2012, p. 46) explica que: quando o imóvel avaliando não tiver Matrícula, ou a benfeitoria, ou parte da benfeitoria, não estiver averbada na Matrícula do terreno, procede-se normalmente a avaliação informando no PTAM a situação em que o imóvel se encontra. Nesta hipótese, anexa-se ao parecer qualquer documento que possa identificar a origem do imóvel (Contrato da cessão de direitos sobre o imóvel, Contrato de posse de imóvel, Contrato de transferência de Imóvel, Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Termo de doação de imóvel, etc.).

Além de atender às recomendações de Marcello (2012), é interessante constar em um item, com o título de ressalvas, a existência de uma construção no imóvel sem que esteja devidamente averbada. O apontamento da localização exata do imóvel com várias fotografias dará ao leitor do trabalho a noção real de onde o imóvel se encontra. Após devidamente localizado o imóvel, fica mais fácil fazer a contextualização dele na vizinhança, apontando a logística para chegar e sair com maior mobilidade, e indicar a constituição da vizinhança, a existência de comércios, redes bancárias, prestação de serviços, farmácias, hospitais e outros que possam valorizar o imóvel. Conhecer a finalidade para a qual foi solicitada a determinação do valor mercadológico de um imóvel, feita por escrito por meio de um PTAM, ajudará o profissional a determinar previamente os

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procedimentos a serem adotados, os recursos que serão procedimentos s erão empregados e se está ou não capacitado para desempenhar tal tarefa. Para Mendonça (2012, p. 70): embora o objetivo da avaliação não influa na definição do exato valor de mercado do objeto avaliando, conforme também já mencionado anteriormente, até porque não seria ético, é uma informação de grande importância para que o avaliador tenha conhecimento da efetiva necessidade do seu cliente e, assim, possa decidir quanto ao método de avaliação a ser aplicado, ao relatório que deverá apresentar, bem como se possui competência técnica para executar o trabalho.

Ao termos conhecimento de que o corretor de imóveis responde civil e criminalmente por não prestar ao cliente as corretas e fiéis informações acerca do trabalho a ser desenvolvido, é prudente que o profissional, ao detectar que não tem capacitação para realizar o PTAM solicitado, recuse antes mesmo de ser contratado ou firme parceria com profissional devidamente preparado e com domínio das técnicas aplicá aplicáveis. veis. A parte mais delicada e determinante do resultado do PTAM é a coleta das amostras. Por meio de análise criteriosa e com o conhecimento do mercado imobiliário aliado à experiência do profissional, as chances de diminuir a margem de erro são grandes. Considerando que as amostras precisam ser o mais semelhante possível ao imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho. Depois de ser realizada a vistoria no imóvel e a contextualização do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do tipo de amostras que irá compor o trabalho. t rabalho.

5.2 Fatores de homogeneização Homogeneizar as amostras significa Homogeneizar signif ica deixá-las o mais semelhan semelhante te possível ao imóvel avaliando. As amostras coletadas serão utilizadas uti lizadas

 

Procedimentos para realização de um PTAM

para que o profissional possa aplicar métodos, realizar cálculos e, assim, determinar o valor mercadológico do imóvel, isto é, tentar chegar próximo próximo do preço preço,, que seria a represen representação tação em dinheiro din heiro e à  vista, pago integralmente integralmente na realização realização efetiva do negócio. negócio. A necessidade de homogeneizar as amostras existe porque o método mais recomendado a ser utilizado pelos corretores de imóveis na realização de um PTAM é o método comparativo de dados de mercado . Segundo José Fiker (1989, p. 21): “método comparativo é o em que o valor do imóvel – ou de suas partes constitutivass – é obtido através de comparação constitutiva comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares”. Assim, para que possamos comparar as amostras, é fundamental que se proceda a homogeneização, que se dá por meio da aplicação de alguns fatores, sempre tendo como base o imóvel avaliando. Os principais fatores de homogeneização são: fator oferta, fator testada, fator profundidade, fator esquina, fator topografia e fator forma. Para Maia Neto (2000, p. 54) “esses fatores são coeficientes empíricos, resultado na maioria das vezes de observações de profissionais experientes, que corrigem as características dos elementos pesquisados no que se refere, por exemplo, à frente, profundidade, topografia, localização etc.”. Abordaremos um a um os principais fatores, entretanto nem sempre será necessária a aplicação de todos eles, a experiência aliada às amostras que o corretor de imóveis colher determinarão a necessidade ou não de homogen homogeneizá-las. eizá-las. • Fator oferta: a coleta das amostras normalmente é feita com imóveis ofertados para venda ou locação em sites das empresas imobiliárias, em sites  especializados, em anúncios avulsos feitos por profissionais autônomos e podem estar à venda por muito tempo, ou seja, se continuam à venda é porque o  valor pretendido pretendido pelo vendedor está acima acima do que o mercado mercado absorve e, também, existe o fato de o proprietário deixar uma

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margem acima do pretendido para que ele possa negociar. Por exemplo, exemplo, ele pode manter o valor pretendido pretendi do se a proposta para compra for em longo prazo e de forma parcelada ou se como parte de pagamento o comprador pretender incluir um  veículo.  veícul o. Segui Seguindo ndo a mesma linha de pensamento, ele pode conceder um desconto se o pagamento for feito à vista e em espécie. Esse percentual de desconto varia conforme a lei da oferta e da procura. Se existem mais imóveis para venda do que compradores, pode haver variação entre 10% a 20% de desconto, por outro lado, se a procura pelos compradores for superior ao número de imóveis à venda, essa variação pode ser considerada entre 5% a 10%. Não existe regra para o fator oferta, sendo determinada pelo mercado. • Fator testada: os profissionais do mercado imobiliário e a maioria dos clientes sabem que se a testada de um imóvel for maior, melhor será o valor do imóvel e o inverso é verdadeiro. Para Ayres (1996, p. 39): nesse caso, você tem que considerar uma valorização ou desvalorização do terreno, tendo em vista a dimensão da frente do mesmo (testada efetiva) comparando-a com uma frente-padrão (testada de referência). Essa frente-padrão é estabelecida pela legislação municipal e normalmente  vari  va riaa ent entre re 10 e 20 me metr tros os.. [. [.....]] De Desv sval alor oriz izaç ação ão ou  valorização  valoriza ção de um lote em função da distorção quanto à testada (fator testada).

Os cálculos do fator testada serão feitos considerando a testada-padrão do imóvel avaliando, determinada pela prefeitura local com base na lei de uso e ocupação de solo, lei que determina quais são os usos permitidos para o solo do município municíp io de acordo com o bairro e a localização. • Fator profundidade: se o imóvel i móvel tiver profundidade profundidade pequena, ou seja, se for raso, não terá muita valorização, da mesma forma ocorrerá se a profundidade for grande, ou seja, se o

 

Procedimentos para realização de um PTAM

terreno for muito profundo, não terá grande valorização. A lei municipal de uso e ocupação do solo determinará os recuos necessários a serem feitos no lote quando da construção, assim, se a profundidade for pequena, o aproveitamento do lote para construção será comprometido, igual dificuldade terá o proprietário de um imóvel com grande profundidade. Não existe regra para a determinação desse percentual, na prática o normal é que o imóvel apresente apresente entre 20 e 40 metros de profundidade, as medidas que fugirem desse intervalo deverão ser fator de valorização que chega aproximadamente a 30% para imóveis que apresentem em média 10 metros de profundidade ou 80 metros, por exemplo. Caberá ao profissional, com sua experiência e considerando o imóvel avaliando, determinar o coeficiente de desvalorização que pode variar em até 30% entre 10 e 20 metros de profundidade e entre 40 e 80 metros de profundidade. • Fator esquina: um imóvel localizado em uma esquina pode ter maior aproveitamento do que um imóvel no meio da quadra ou em uma subesquina, que é o imóvel localizado imediatamente antes da esquina. Normalmente os postos de combustível estão localizados em esquinas, assim como nas lojas as vitrines em esquinas são maiores. Sobre o fator esquina, Mendonça (2012, p. 127) explica que “como o imóvel avaliando é de esquina e está localizado numa área residencial de alto valor, aplicaremos sobre as amostras o Fator Esquina de +20%”. O fator esquina realmente é mais valorizado e para a atribuição desse percentual conta muito a vivência de mercado. Por esse motivo, o percentual utilizado por Mendonça Mendon ça (2012) é aceito pela maior parte dos profissiona profissionais. is. • Fator topografia: faz referência à topografia do imóvel. O imóvel estar localizado em um local plano facilita muito a sua utilização e seria o ideal, mas nem sempre um terreno

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com aclive ou declive sofre desvalorização, por isso pode não haver necessidade necessid ade de aplicar esse fator. Se o corretor de imóveis optar pela aplicação do fator de desvalorização, normalmente o utilizado é de 0,80 para imóvel com declividade acima de 10% e de 0,90 para terrenos com aclividade acentuada. acentuada. • Fator forma: o formato do terreno, da mesma forma que os fatores apresentados anteriormente, pode ser ou não fator de desvalorização, entretanto sabemos que, se o imóvel apresentar formato muito irregular, dificultará a utilização de sua capacidade máxima de área, assim, aconselha-se pela prática de mercado que seja descontado 10% do valor do imóvel para pouca irregularidade e 20% para imóveis bastante irregulares. • Fator estado de conservação: esse é o último fator a ser observado porque diz respeito ao estado de conservação da parte construída. Um imóvel usado não tem o mesmo  valor de um novo. O corretor de imóveis pode fazer uso da Tabela de Ross-Heidecke com segurança desde que ela seja observada e aplicada com atenção atenção e cuidado. Marcos Mascarenhas explica como utilizar a tabela de Ross-Heidecke para depreciação de imóveis. Veja a explicação em: http://ogestorimobiliario.blo http://oges torimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/a gspot.com.br/2011/11/aprenda prendautilizarutilizartabela-ross-heidecke.h tabela-ross-h eidecke.html. tml. Acesso em: 28 jun. 2019. Agora que estudamos alguns fatores, ficou mais fácil perceber que nem sempre existirá a necessidade de aplicar todos eles. Pode ocorrer de serem coletadas amostras e nenhuma delas se localizar em uma esquina, então não será preciso aplicar o fator de homogeneização esquina, assim como todas as amostras podem apresentar formato regular, sendo desnecessária a aplicação do fator forma e assim por diante.

 

Procedimentos para realização de um PTAM

5.3 Métodos de avaliação Os métodos de avaliação de imóveis variam conforme o objetivo do trabalho. Como o trabalho do corretor de imóveis é a determinação do valor mercadológico de um imóvel, o Cofeci recomenda que seja utilizado somente o método comparativo de dados de mercado, ou seja, deverão ser coletadas amostras no mercado de imóveis semelhantes ao objeto do trabalho ofertado para locação ou para venda, de acordo com a finalidade f inalidade do PTAM. A NBR n. 14.653-1 (ABNT, 2001) apresenta seis métodos de avaliação possíveis, sendo considerado método o procedimento adotado para a realização de um trabalho com objetivo de atingir determinado resultado. resultado. Os seis métodos são: • método  comparativo de dados de mercado : consiste em coletar imóveis semelhantes ao avaliando disponíveis no mercado, fazer o tratamento dos dados por meio da homogeneização e, depois, realizar os cálculos para fins de determinação de valor; • método  involutivo: significa identificar o valor de um imóvel por meio de estudo simulando qual seria a viabilidade econômica com aproveitamento máximo do imóvel se fosse construído e vendido, levando-se em conta o mercado atual e a lei da oferta e da procura; • método evolutivo: por meio do método evolutivo, evolutivo, é calculado o valor do imóvel separando e avaliando os seus componentes incluindo o fator de comercialização; • método  da renda: utiliza a renda que o imóvel proporciona para calcular o valor venal (valor de venda) dele considerando os vários cenários possíveis e viáveis; vi áveis; identificar o custo de um bem : nesse caso, • método   para o valor de um imóvel pode ser determinado quantificando e orçando o custo da obra somado com o custo do terreno;

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• métodos  para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um empreendimento: o valor do imóvel será determinado fazendo um estudo sobre os indicadores de viabilidade de utilização econômica de um empreendimento, nesse caso, deve ser feita análise criteriosa em números que apontam se o que se pretende construir no imóvel trará frutos que justifiquem o investimento no empreendimento. Com exceção do método comparativo de dados de mercado os demais métodos apresentados atribuem ao imóvel o valor gasto na obra, a estimativa de custo para construção e a razoável utilização do imóvel. Por esse motivo, não são adequados para o corretor de imóveis que determina o valor de mercado. Para o mercado imobiliário o investimento feito no imóvel pode ser pequeno e seu  valor de mercado ser grande, da mesma forma o investimen investimento to para a construção do imóvel pode ser grande e seu valor de mercado ser pequeno. O Cofeci recomenda que o corretor de imóveis utilize apenas o método comparativo de dados de mercado, sendo ele o mais apropriado.

5.4 Passo a passo da realização de d e um PTAM com base na Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 O primeiro passo a ser dado é a entrevista ou atendimento ao cliente, em que ele explicará o que deseja com a contratação de um corretor de imóveis, indicará o imóvel, apresentará os documentos e o corretor explicará como será realizado o trabalho e fará sua proposta de honorários. Estando de acordo com os honorários propostos e com o prazo de entrega, o corretor procederá a vistoria ao imóvel, registrará com fotos todos os detalhes, coletará as amostras que serão utilizadas e

 

Procedimentos para realização de um PTAM

constatará o que existe no entorno para que possa contextualizar o imóvel na vizinhança. Depois disso, dará início à  realização do PTAM de acordo com as diretrizes da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), que elenca um por um os elementos que devem ser contemplados na realização de um bom trabalho, a começar pela identificação do solicitante com a correta e completa qualificação da pessoa que solicitou o seu trabalho. Depois, será preciso contemplar o objetivo do parecer técnico, ou seja, para qual finalidade foi requerido o trabalho. A Resolução trata da necessidade de identificação e caracterização do bem. Nesse item, será preciso colocar todos os dados constantes na matrícula atualizada do imóvel, como medidas, áreas, confrontações, descrição completa e pormenorizada de todas as características do imóvel, como número de cômodos, existência de acessórios, como piscina, sauna e churrasqueira, tipo de construção, telhado, forro e acabamentos. O imóvel deverá ser contextualizado na vizinhança, ou seja, é preciso constar no PTAM como é composto o entorno do imóvel, se tem escolas, postos de saúde, comércios, farmácias, lanchonetes, restaurantes restauran tes etc. Deverá constar no PTAM a metodologia utilizada para a realização do trabalho, assim como devem ficar dispostos de forma bem clara e precisa quais foram os fatores de homogeneização utilizados e quais foram os cálculos realizados. O objetivo é apresentar um trabalho claro, limpo, conciso e autoexplicativo, no sentido em que qualquer pessoa que tiver acesso a ele compreenderá facilmente o seu conteúdo conteúdo.. Depois da indicação da metodologia será apresentado o valor de referência encontrado como resultado do trabalho e a data de referência, lembrando que a data é muito importante, importante, considerando a flutuação (inconstância) e o dinamismo do mercado imobiliário.

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O mercado muda e com ele os preços variam para mais ou para menos. Finalmente, o corretor apresentará um breve currículo com a identificação do profissional e a devida assinatura. Para complementar o trabalho, é recomendada a inclusão de registros fotográficos, matrícula atualizada do imóvel, bem como o mapa de localização.

5.5 Parceria na confecção de um PTAM A parceira é a palavra mais utilizada pelos profissionais que compreenderam que vale mais a pena reduzir os ganhos e torná-los constantes do que almejar receber sozinhos, sem a garantia de que irão receber. Na confecção de um PTAM, existem várias possibilidades de parceria, a primeira é realizada com profissionais de outras áreas. Um corretor de imóveis pode ser contratado para avaliar um barracão desativado e, além de o valor mercadológico ser preciso, avaliar a qualidade da obra ou a existência ou não de problemas construtivos e estruturais que podem, de alguma forma, comprometer o valor do imóvel. Ele não tem habilitação nem capacitação para essa avaliação, por isso é fundamental firmar parceria com um engenheiro. Pode ocorrer também de um corretor ser contratado para realizar um PTAM e não ter experiência ou mesmo não dispor de tempo para o trabalho, nesse caso, firma-se uma parceria e todos ganham. Pode acontecer de o corretor de imóveis ser contratado para determinar o valor venal de um imóvel rural e fazerem parte da avaliação plantações que ainda precisam ser colhidas. Nesse caso, a presença de um engenheiro agrônomo será crucial e o trabalho do corretor de imóveis ficará comp completo leto se for desenvolvido em parceria. Quando ocorre um incêndio, para que se faça a correta e justa indenização é preciso que seja apurado qual é o valor que se gasta para reproduzir a construção da mesma forma que ela era. Como

 

Procedimentos para realização de um PTAM

o terreno não é afetado pelo incêndio, nesse caso, o profissional indicado não é o corretor de imóveis, e sim o engenheiro ou arquiteto.. Observe arquiteto Obser ve a suposição que propõe Mendonça Mendonça (2012, p. 57). Imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo, necessite saber do exato valor desse bem, do custo para lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de mercado não será objeto de maior interesse por qualquer das partes, mas, sim, o valor de custo de obra necessária para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser como era antes [...]. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação deve ser técnica e, portanto, procedida por um engenheiro ou arquiteto.

Em algumas situações será necessário apenas o trabalho de um tipo de profissional, mas quando for preciso trabalhar em parceria, o corretor de imóveis deve procurar manter laços com profissionais profissionais que tenham a mesma linha de conduta e trabalho adotadas por ele. A transparência no desenvolvimento da avaliação e a honestidade oferecidas ao cliente fortalecerão os laços entre os profissionais e abrirão maiores campos de atuação. O corretor de imóveis poderá conhecer bons profissionais frequentando congressos, palestras, cursos de qualificação e capacitação, participando de órgãos da categoria e estando sempre aberto a aceitar novos desafios por mais difíceis que lhe pareçam, afinal é lema do corretor ser persistente p ersistente,, estratégico e criativo.

Considerações finais A operação imobiliária de avaliação de imóveis por meio de um PTAM PT AM veio validar com técnicas o trabalho do corretor de imóveis. Todas as operações imobiliárias têm início com a realização de uma avaliação completa e de acordo com a realidade de mercado. Pudemos estudar de que forma são colhidas as amostras, o que significa homogeneizar fatores para deixar as amostras o mais

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semelhante possível ao imóvel avaliando, quais são os métodos de avaliação de imóveis existentes, embora seja recomendado ao corretor de imóveis o uso apenas do método comparativo de valor de mercado, e que é necessário firmar fir mar parcerias. As locações acontecerão de forma mais rápida se o imóvel for mais assertivamente avaliado, da mesma forma se dará a venda de um imóvel ou a realização com sucesso de um loteamento ou incorporação,, todavia o que mais merece nossa atenção atualmente incorporação atualmente é a realização de um PTAM para fins documentais. Assim, há a necessidade de ser realizado de forma escrita e seguindo as normas estabelecidas pela Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). Em muitas situações, os clientes necessitam que a avaliação siga os critérios das normas de forma a imprimir segurança e veracidade ao resultado. Essas avaliações são utilizadas em dissolução de sociedade, inventários, partilhas, garantias bancárias, ajustes contábeis, divórcios, divórcios, separações de casais, quer seja a união uni ão legal ou estável, entre outros. Antes de aceitar o trabalho para realizar um PTAM, veja se está preparado para tal desafio, ao sentir que ainda tem algumas dúvidas, estude e pesquise mais. Vale muito a pena acompanhar outros corretores mais experientes quando eles forem desenvolver um trabalho, a experiência é muito importante. Aproveitee as dicas de leitura e o referencial bibliográfico, se você Aproveit conseguir aliar o conhecimento técnico à expertise   adquirida na  vivência do mercado, mercado, suas chances chances de sucesso aumentarão aumentarão muito. muito.

Ampliando seus conhecimentos • AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Pa ulo: Imobiliária, 1996.

 

Procedimentos para realização de um PTAM

Como avaliar imóveis... sem mistérios é uma obra de Antonio

Ayres, que, com linguajar simples e didático, fornece informações preciosas para o estudo das avaliações de forma simples e objetiva, com uma abordagem mais generalizada. É uma obra que servirá de base para você iniciar seus estudos sobre a determinação de valor mercadológico de imóveis. • MARCELLO, MARCELLO, João Diniz. A  Avaliaçã valiaçãoo mercadológica mercadológica de imóveis imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. A obra  A  Avaliação valiação mercadoló mercadológica gica de imóveis , de João Diniz Marcello, dissemina conhecimentos técnicos e legais pertinentes à determinação do valor de mercado de um imóvel. Marcello explica, item por item, os assuntos que estudamos neste capítulo, como amostras, homogeneização de fatores e metodologias. Todo profissional que atua no mercado imobiliário deve ter e conhecer essa obra.

Atividades 1. De acordo com o estudado sobre a coleta das amostras, quais

cuidados deve ter o corretor na escolha das amostras para que tenha um resultado satisfatório na determinação do valor mercadológico de um imóvel? Responda com suas palavras. 2. A contextualização de um imóvel na vizinhança é impor-

tante para o trabalho de avaliação, desde a noção que o corretor terá do tipo de imóvel e da localização até a velocidade que pode existir na comercialização dele. Assim, explique o que significa context contextualizar ualizar um imóvel na vizinhança. vi zinhança. 3. A homogeneização de fatores é muito importante, entre eles

se destaca o fator forma. Explique esse fator.

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Referências ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.  ABN  ABNT T NBR 14653-1:  avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT,, 2001. ABNT 20 01. AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora Imobiliária, Imobiliá ria, 1996. CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. ResoluçãoCofeci  n° 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www. cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso em: 17 jun. 2019. FIKER, José. A  Avalia valiação ção de imóveis imóveis: manual de redação de d e laudos. São Paulo: Pini, 1989. MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais . 5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000. MARCELLO, João Diniz. A  Avalia valiação ção mercadológic mercadológica a de imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012. MENDONÇA, Frederico.  A  Avaliação valiação de imóveis : teoria e prática. Recife: Editora do Autor, 2012.

 

Gabarito

1 Fundamentos Fundamentos da avaliação de imóveis 1. Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, como o

 valor do aluguel caso o imóvel esteja esteja alugado. 2. Na administração da locação, a avaliação é ferramenta

fundamental para a revisão da locação, que é permitida pelo artigo 19 da Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), o qual dispõe que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. 3. Podem ser citados três dos seguintes documentos: prova de

identidade, quitação com o serviço ser viço militar, militar, quitação eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos anteriores no lugar onde deseja exercer a profissão.

2 Habilitação para avaliar um imóvel Habilitação   significa estar amparado juridicamente para 1. Habilitação o exercício da profissão. O profissional habilitado é aquele que conclui o curso de Técnico em Transações Imobiliárias ou o curso superior em Negócios Imobiliários e munido do

 

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certificado realiza a sua inscrição no Creci da sua região;  já capacitação capacitação   diz respeito não apenas a poder realizar o trabalho legalmente falando, mas a saber fazer o trabalho da forma correta. 2. Nesse caso, o corretor de imóveis deve recusar o trabalho,  já que na avaliação de imóveis rurais, em que se almeja

conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de que forma pode ser utilizado),  o profissional competente e capacitado para isso é o engenheiro agrônomo. 3. Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do

corretor de imóveis: •

avaliação para fins de obtenção do valor mercadológico;

•

avaliação para fins de locação;

•

avaliação para fins de dação em garantia bancária;

•

avaliação para fins de separação do casal;

•

avaliação para fins de desaprop desapropriação. riação.

Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do engenheiro ou do arquiteto: •

avaliação técnica sobre a qualidade qualidade da obra, tempo de construção, estado de manutenção, fundação, muro de arrimo, projeto estrutural;

•

avaliação para fins de conhecer a qualidade da terra, a  vocação econômica, o melhor aproveitamento; aproveitamento; avaliação para fins de indenização por danos estruturais.

 

Gabarito

3 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação   é a representação em dinheiro que mais se aproxima 1. Valor  é do montante que provavelmente o comprador aceitará pagar ou que o vendedor aceitará receber em determinado período, levando-se em consideração a situação mercadológica; o  preço  preço é  é a real representação desse montante efetivamente pago e realmente aceito como pagamento à vista. 2. Se faz necessária a determinação do valor de um imóvel,

por exemplo, quando uma negociação deixa de ser realizada e acarreta danos materiais ou morais a qualquer uma das partes, para fins de financiamento, para recuperação judicial no momento de avaliar o patrimônio imobiliário da empresa, quando da contratação de um seguro, em casos de fusões, cisões etc. 3. Entende-se por natureza perfeita a situação em que não há

necessidade extrema de promover a venda, porque nesse caso o proprietário diante de pressão, urgência ou emergência, por exemplo, necessitando urgentemente do dinheiro, reduz o  valor pretendido ou no no caso do comprador comprador que tem extremo interesse na aquisição de um imóvel porque é encostado,  vizinho a um outro de sua propriedade, quer comprar antes que outra pessoa compre e prejudique ou comprometa seus objetivos de unificação dos lotes e, nesse caso, paga pelo imóvel muito mais do que ele realmente vale. Assim, mercado perfeito e estável é aquele que não foi afetado por nenhum interesse que foge à normalidade.

 

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4 Legislação aplicável 1.

a) Imóvel residencial devidamente inscrito na matrícula matrícula sob n. 12.000 do 50º Registro de Imóveis da cidade de Bela Vista do Cafezal, PR. b) Avenida das Palmeiras, 57, com as divisas, metragens metragens e confrontações contidas contidas na referida matrícula. c) O imóvel apresenta apresenta 12 metros metros de frente por 30 metros de profundidade, sendo um polígono regular, tendo o terreno a área de 360 m2 e 200 m2 de área construída. d) Imóvel residencial constituído por sala, cozinha, banheiro social, 1 suíte, 3 quartos, despensa, piscina, edícula com churrasqueira. 2.

a) Capacitação profissional profissional é condição técnica, o conhecimento que o profissional tem para a realização do trabalho. b) Sigilo profissional profissional é a não divulgação de informações de interesse exclusivo exclusivo das partes. c) Propriedade intelectual intelectual diz respeito respeito à conduta conduta ética do profissional profissio nal em não copiar trabalho traba lho de colega e fazer com que os outros acreditem que ele é o autor. 3. Podem ser citados cinco dos seguintes assuntos: classificação

dos bens, frutos fr utos e direitos, classificação dos imóveis, i móveis, dimensão, dimensão, exploração,, classificação dos componentes dos imóveis, terras, exploração benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e removíveis, recursos naturais, estimativa de valor de mercado, tratamento dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas, produções vegetais, florestas, recursos hídricos.

 

Gabarito

5 Procedimentos Procedimentos para realização de um PTAM 1. Os cuidados a serem tomados devem ser no tocante à aná-

lise criteriosa e com o conhecimento do mercado imobiliário aliado à experiência do profissional. Dessa forma, as chances de diminuir a margem de erro é grande. Entretanto, Entretanto, as amostras precisam ser o mais semelhante possível ao imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho. Depois de ser realizada a vistoria no imóvel i móvel e feita a contextualização contextualização do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do tipo de amostras que irão compor o trabalho. 2. Contextualizar um imóvel na vizinhança é apontar a locali-

zação exata dele com várias fotografias para a noção real de onde ele se encontra, apontando a logística para chegar e sair do imóvel com maior mobilidade e, também, indicar a constituição da vizinhança, a existência de comércios, redes bancárias, prestação de serviços, servi ços, farmácias, hospitais e outros elementos que possam valorizar o imóvel. 3. O formato do terreno pode ser ou não fator de desvalorização,

entretanto, sabemos que, se o imóvel apresentar formato muito irregular, dificultará muito a utilização de sua capacidade máxima de área, assim, aconselha-se pela prática de mercado que seja descontado 10% do valor do imóvel para pouca irregularidade e 20% para p ara imóveis bastante irregulares.

 

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A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma ferramenta extremamente extremamente eficaz para o sucesso da negociação. Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o corretor corret or de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita, com segurança, transparência e precisão.

Fundação Biblioteca Nacional ISBN 978-85-387-6474-8

Código Logístico

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