Avaliação de Imóveis Afetados

 

 

 

SUMÁRIO 1. INTRODUÇÃO, 2 2. EVOLUÇÃO EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS, 3 2.1. OS MODELO DE VALORAÇÃO DE IMÓVEL NO BRASIL, 5 2.2. O MODELO DE PATCHIN, 6 2.3. O MODELO DA ANÁLISE DO DO HABITAT EQUIVALENTE, 7 3. MATERIAL E MÉTO MÉTODO, DO, 7 4. ANÁLISE DOS RESULTADOS, 11 4.1.

ESTATÍSTICAS ESTAT ÍSTICAS DOS METAIS, 11

4.2.

RESULTADOS DO MODELO DA ABNT, ABNT , 12

4.3.

RESULTADOS RESULTADOS DO MODELO DA AHE, 13

4.4.

ANÁLISE DO CUSTO DE REMEDIAÇÃO REMEDIAÇÃO DO SOLO, 15

4.5.

ANÁLISE DA RECEITA LÍQUIDA OPERACIONAL, 16

4.6.

ANÁLISE DO RESULTADO DO MODELO MODELO DE PATCHIN, 16

5. CONCLUSÕES, 22 REFERÊNCIAS, 23.

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SISTEMÁTICA ICA DE IMÓVEIS IMÓ VEIS AFETADOS AF ETADOS  AVALIAÇÃO SISTEMÁT Dr. Georges Kaskantzis Kaskantzis Neto e MSc. Bren Breno o de P Paul aula aH Herbe erbert rt Universidade Unive rsidade Federal do Paraná, Universidade de Stuttgart e SENAI-PR SENA I-PR Mestrado Profissionalizante Meio Ambiente Urbano e Industrial  – MAUI Centro Cen tro Politécn Politécnico, ico, Jd. Américas, DEQ/ST/UFPR, CEP 8153 81530-970 0-970

Resumo. A valoração econômica de bens imóveis contaminados é uma atividade relativamente complexa que requer conhecimentos multidisciplinares. A avaliação econômica de imóveis contaminados ainda é pouco conhecida e praticada no país sendo mais solicitada nas periciais judiciais e no licenciamento ambiental de novos empreendimentos. Os modelos disp disponíveis oníveis na literatu literatura ra a aberta berta nacion nacional al são aqueles que se encontram descritos nas normas da ABNT. Visando a difusão dos conhecimentos a respeito dos modelos model os de avaliação de bens iimóv móveis eis contaminados elaborou-se este estudo, no qual qual apresentam-se: um histórico resumido dos modelos de avaliação de imóveis poluídos e os resultados resultados de três modelos desta natureza aplicados para a investigação da influência da contaminação no valor de mercado e no custo de oportunidade de uma propriedade industrial localizada no Paraná. Os resultados do estudo indicaram que a contaminação do solo do imóvel industrial resulta a perda de rece ita operacional e a aumen umento to dos riscos do negócio, significando significando que a poluição provoca em médio prazo a desvalorização do imóvel. Palavras Pal avras chave: Valoração, Imóvei Imóveis, s, Contaminação, Modelos, Imobiliário.

1. INTRODUÇÃO   A medida que a população aumenta a quantidade per capita de recursos da natureza diminui, significando que o valor da terra e dos bens imóveis deverá aumentar progressivamente. sivam ente. No períod período o de 200 2009 9 a 2013, o va valor lor dos imóveis no país aumentou mais que o dobro da inflação. Com base no IPCA, índice í ndice de inf inflação lação do período, cujo atual valor é 32%, pode-se verificar que que o preço dos imóveis no mercado brasileiro aumentou, cerca de, 64% nos últimos cinco anos (LORETO 2013).  A valoração econômica econômica de imóv i móveis eis contaminados é uma atividade relativamen relativamente te co commplexa que exige uma gama de conhecimentos. No Brasil, a valoração de propriedades afetadas é pouco conhecida, sendo mais praticada nas periciais ambientais judiciais e no licenciamento licenciamento a mbien mbiental tal de empreend empreendimentos. imentos. Nos Estados U Unidos nidos na América do Norte, o desenv desenvolvimento olvimento de met metodologias odologias e mod modelos elos de avaliação de iimóv móveis eis contaminados nad os iiniciou niciou nos anos oitenta (MAY, 2002).

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Esse trabalho foi elaborado visando a disseminação dos modelos de avaliação econômi mica ca de prop propriedades riedades contaminadas. Na primeira parte do texto, a presenta-se o histórico da evolução dos modelos de avaliação monetária de imóveis contaminados no período de 1986 a 2000 nos Estados Unidos da América do Norte. Na segunda parte do texto, apresentam-se os resultados de três modelos de avaliação associados para a investigação inv estigação dos efeitos da conta contamin minação ação do solo de uma propriedade industrial da região metropolitana de Curitiba, PR, na receita líquida operacional, nos custos diretos da contaminação contam inação e no seu esti estigma. gma.

2. A EVOLUÇÃO DA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS No ano de 1984 CAMPANELLA (1984) publicou publicou um trabalho pioneiro a respeito da valoração de propriedades contaminadas. Neste artigo, o autor definiu os principais aspectos e fatores de caracterização caracterização de imóveis contamin contaminados, ados, os quais quais continuam sendo utilizados no presente, tendo descrito o método de comparação da situação do imóvel antes e após a contaminação. Segundo Campanella, os tradicionais métodos de avaliação do valor de mercado dos imóveis imóveis sem contaminação, tais como: a comparação direta com co m dados d do o mercado; o método da receita líquida operacional; o método dos custos de recuperação e outros não são capazes o suficiente para resolver a complexidade envolvida na valoração de propriedades contaminadas, pois não foram elaborados para essa finalidade. Efeitos secundários, como, por exemplo, a restrição ou perda dos direitos de exploração de recursos naturais disponíveis disponíveis na propriedade; restrição do direito construtiv construtivo; o; lim limitação itação da transferência da propriedade propriedade e o outros utros são alguns dos aspectos geralmente des desconconsiderados na avaliação dos imóveis com contaminações, os quais, quais, ccertamente ertamente exercem influência no valor da propriedade. O trabalho de DORCHESTER (1991) publicado publicado no ano de 1991 descreve os fatores que influenciam a mudança do valor monetário dos imóveis contaminados, tendo sido também discutidos os aspectos legais relativos ao problema dos imóveis contaminados. O estudo estud o elaborado por RINALDI (1991) apresenta algun algunss efeitos que se originam da contaminação e repercutem na receita líquida operacional, prejudicando o valor de mercado da propriedade. propriedade. No artigo publicado no ano de 1992, MUNDAY (1992) criticou os modelos de Dorchester e Rinaldi tendo indicado inconsistências que haviam nos resultados fornecidos pelos modelos criticados. Explicou com detalhes a dificuldade inerente a percepção do com-

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portamento do mercado imobiliário quanto ao risco do negócio das propriedades injuriadas. Neste artigo, Munday apresenta-se um modelo alternativo para análise dos impactos da contaminação na receita líquida operacional que é produzida pelo negócio desenvolvido na propriedade. No ano de 1993, CHALMERS e ROECHR (1993) publ publicaram icaram um trabalho no ex explicam plicam a importância do estigma resultante da contaminação dos bens imóveis, tend te ndo o discutid discutido o com detalhes detalhes o ccusto usto e a iinfluência nfluência da recuperação da degradação no valor valor de mercado dos imóveis afetados, conforme citado por Munday. O engenh engenheiro eiro e a analista nalista imobili imobiliário ário WILSON (1994) publicou no ano de 1994 um artigo, no qual descreveu os elementos que que constituem o estigma originado pela contaminação de imóveis e recomend recomendou ou a a a-nálise detalhada destes. Wilson também explicou a dificuldade inerente a estimativa dos custos da recup rec uperação. eração. RODDEWING RODDE WING (1996) publ publicou icou trabalho no qual discutiu o esti estigma gma da contaminação de imóveis industriais tendo afirmado que este componente do dano deveria ser analisado de modo diferente daquele adotado na época pelos técnicos e os analistas imobiliários. Em 1998, BELL (1998) publicou um artigo apresentando um modelo de valoração de imóveis contaminados que superou na época os modelos desenvolvidos até aquela data, como, por exemplo, os mod modelos elos de Bi Billll Munday Munday,, A Albert lbert Wilson e Dorchester. RANDALL (1996) descobriu que existem cerca de, 200 tipos de condições preju prejudiciais diciais que influenciam o valor de mercado dos imóveis. A contaminação e questões de geotécnica são os maiores respon res ponsáveis sáveis pelo detrimento das condições dos iimóv móveis, eis, assim como, desastres naturais, maus maus odores oriund oriundos os de aterros e ruídos de aeroportos também prejudicam as propriedades resultando a redução do valor no mercado imobiliário. Randall observou que as principais condições de detrimento do imóvel poderiam ser agrupadas e agrupadas em m 10 classes com características próprias. Rand Randall all construiu um diagram diagrama a que que indica para cada uma das classes os atribu atributos tos da condição de detrimento e o co commportamento da mudança. Em 1997, JACKSON (1997) apresentou uma lista de fatores que considerou relevantes para estimativa do efeito da contaminação na receita líquida operacional do negócio conduzido na propriedade afetada. Os fatores citados por Jackson foram: o custo e o tempo da remediação; o valor da compensação; a incerteza quanto à natureza e a extensão da contaminação; a existência do plano de remediação; a estimativa dos custos de paralisação do negócio; e a probabilidade de ocorrem problemas legais junto a terceiros.

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LASTLY, KINNARD e WORZALA (1999) realizam uma consulta junto aos analistas americanos de imóveis contaminados visando a descoberta do método de avaliação mais utilizado pelos entrevistados. O resultado da pesquisa indicou que 50,4% (65 analistas) dos entrevistados usavam a comparação direta de dados do mercado e 49,6% (64 analistas) utilizavam a capitalização da renda. Com base no histórico da evolução dos modelos de valoração monetária de bens imóveis injuriados, injuriados, constatou-se que os métodos métodos tradicionais utiliz utilizados ados para esse fim são o modelo da receita líquida operacional, o modelo dos custos diretos de remediação da contaminação contam inação e da capitalização da rreceita eceita operacional operacional.. Segundo afirmad afirmado o pelos autores dos modelos, as dificuld dificuldades ades inerentes da va valoração loração de propried propriedades ades contaminadas são as incertezas quan quanto to aos custos e a eficiência das ações de remed remediação iação dos dan danos os oriundos da contaminação; a falta de conhecimento do comportamento do mercado e os riscos da continui c ontinuidade dade das atividades do neg negócio ócio e o outros utros que originam o es estigm tigma a da contaminação contam inação no imóvel af afetado. etado.

2.1. OS MODELOS DE VALORAÇÃO DE IM IMÓVEIS ÓVEIS NO BRASIL No Brasil, os modelos específicos de valoração econômica de propriedades contaminadas são praticamente desconhecidos sendo mais utilizados nos processos judiciais de investigação e perícia de acidentes ambientais e nos licenciamentos ambientais de empreendimentos preend imentos com potencial de pre prejudicar judicar a natu natureza. reza. Os modelos de avaliação econômica de imóveis mais utilizados no país são aqueles que que se encontram apresentados nas normas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, como, por exemplo, a NBR 14653  – 1, 2, 3, 4, e 6. 6 . Os métodos d de e avaliação apresentados nas citadas normas são o método comparativo direto de dados de mercado; o método evolutivo; evolutivo; o método involut involutivo ivo e o mét método odo da capitaliz capitalização ação de renda. Tais metodologias, metodologias, conforme observad observado o por Campanella, não capazes o suficiente para serem aplicadas na valoração monetária de propriedades contaminadas. Além dos modelos indicados nas normas ABNT, uma outra fonte de referência que poder utilizada para a avaliação de imóv i móveis eis contaminados é o manu manual al de propried propriedades ades ccontamin ontaminadas adas que se encontra disponível na página eletrônica da Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Ambiental do Estado de São Paulo  – CETESB (www.cetesb.gov.br) (www.cetesb.gov.br).. No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades recomendados pela ABNT, o modelo da comparação direta de dados de mercado é um dos mais utilizados em razão da disponibilidade de dados de mercado.

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Basicamente, o modelo de comparação de dados do mercado está apoiado nos fundamentos da estatística. Inicialmente, calcula-se o número de amostras que deverão ser pesquisadas pesqui sadas visando a viabilização do modelo de regressão. Depois de terem sido identificados os imóveis semelhantes ao afetado reali rea liza-se za-se o ajuste dos coef coeficien icientes tes do modelo linear, determinando determinando as estatísticas e o oss resultad resultados os ANOVA. E Existem xistem variantes do citado modelo, modelo, tais ccomo: omo: as funções transcend transcendentais entais e trigonométricas.

2.2. O MODELO DE PATCHIN No conjunto dos modelos de avaliação de propriedades contaminadas, disponíveis na literatura aberta é o modelo de PATCHIN. Esse modelo inclui pontos de interesse do presente estudo de de caso. cas o. Munday descobriu que a conta contamin minação ação do iimóvel móvel provoca a diminuição da operacional operac ional d do o imóvel influe influenciando nciando o seu vvalor alor de negociaç negociação. ão. Com base na descoberta de Munday, PATCHIN (1992) elaborou um modelo generalizado de avaliação de imóveis afetados, tendo incluído os termos relativos a perdas de receita operacional, custo da contaminação estigma.  As equações equações que formam o m modelo odelo de P Patchin atchin foram definid definidas as com

 NOI V  = 1 + i  1   NOI − L + R + I V  = 1 + i   2   NOI − L + R + I  NOI − L + R + I S  = 1 + i − = 1 + i   3               DC DC  = 1NOI+ i  − = NOI −1L+ +i R + I   4 V  V +DC+S 5 

Sendo: Vu  –  valor do imóvel sem a contamin c ontaminação ação ($); Vc  – va  valor lor d do o imóv i móvel el contaminado ($); NOIi  – receita líquida operacional do imóvel sem contaminação; NOIc  –  receita líquida operacional do imóvel contaminado; iu  – taxa de desconto do mercado (%); ic  –  taxa de risco do mercado (%); Lt  –  queda da receita rec eita operacional em razão da contaminação ($); It  – co  comp mpensação ensação em vi virtude rtude da contaminação ($); t  – tempo; n  – período; S  – valor

do estigma provocado pela contaminação do imóvel ($); DC  – custo direto da

contaminação contam inação (($) $)

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 A equação equação (1) do modelo representa o valor do móvel sem a contaminação (Vu), (Vu), o segundo termo do modelo indica o estigma da contaminação conta minação e, o terceiro terceir o e últim última a equaç equação ão do modelo modelo re representa presenta os custos diretos da contaminação.

ANÁLISE DO HABITAT EQUIVALENTE 2.3. O MODELO DA ANÁLISE . O model modelo o da Análise d do o Habitat Equ Equivalente ivalente (AHE) foi desen desenvolvido volvido p pela ela NOAA  –   National Oceanic and Atmospheric Administration dos Estados Unidos da América do Norte na década de noventa, notadamente para a valoração dos danos aos componentes do meio biótico (NOAA, 2000). O resultado fornecido pelo modelo é o tamanho do habitat hab itat que deve ser ccriado riado em conjunt conjunto o com a recuperação daq daquele uele afetado, para obter os servi s erviços ços amb ambientais ientais perdidos em razão da conta contaminação. minação. O tamanho do projeto de compensação comp ensação do dan dano oa ambient mbiental al é definid definido o pel pela a equação (5),

j B j j ⁄ ∑ ρ×b − x  b V =  j P  V ∗ ∑ ρ×(x − b)⁄bj ×J 5

 

 Apesar da aparent aparente e compl complexidade exidade da equação ((4), 4), o cálcul cálculo o do tamanho do hab habitat itat é simples podendo ser realizado com planilha Excel. O denominador da eq. 4 indica a quantidade de serviços ambientais afetados pela contaminação, e o denominador representa o montante montante de serviços a serem fornecidos por área e tempo pelo projet pro jeto o do habitat hab itat de compensação a ser desenvolvido desenvolvido pelo responsável causador dos danos.  As hipóteses simpl simplificadoras ificadoras adotad adotadas as pelo mod modelo elo AHE são as segui seguintes: ntes: o habitat afetado e aquele a ser criado são da mesma mes ma naturez natureza; a; os sserviços erviços afetados e a serem fornecido pelo habitat de compensação são iguais; a taxa de variação da perda e incremento de serviços varia de modo linear no tempo e a taxa de desconto adotada para os serviços foi 3% a.a. No presente trabalho o modelo da AHE foi empregado para estimar o valor da compensação dos danos causados pela contaminação do solo da propriedade industrial.

3. MATERIAL E MÉTODO O caso investigado neste trabalho foi a contaminação do solo de um imóvel industrial situado situad o na zona rural. Nes Nesta ta propriedad propriedade e eram e executadas xecutadas atividades de manipul manipulação ação de resíduos para queima queima e em m fáb fábrica rica de cimento. No ano de 2005 foi decreta a ffalência alência da empresa proprietária do imóvel, o qual foi adquirido tendo sido encontrados, cerca de 3875 t de resíduos, dispostos no solo e abandonados ao céu aberto. Foram Fora m injuriados 1500 m3 de solo. Na FIGURA 3 pode-se observa os toneis abandonados que foram

~7~

 

encontrados encont rados pe pelas las autoridad autoridades es locais. A prop propriedad riedade e industrial investigada encontra-se situada no Município de São José dos Pinhais, do PR. A propriedade situa-se a 1159 m de altitude do mar e abrange uma área de 7500 m2. O Rio Miringuava está localizado a 300 m de distância do imóvel. Durante Durant e a visita da propriedad propriedade e for foram am coletadas 35 a amostras mostras do solo visando a determinação dos teores de metais e compostos de petróleo. As trinta e cinco amostras do solo da propriedade propriedade fforam oram coletadas com trado manual em dois horizontes: o primeiro a profundidade de 20 cm a partir da superfície e o segundo a profundidade de 40 cm, tendo sido acondicionadas acondicionadas em e m sacos pl plásticos ásticos e, posteriorm posteriormente ente analisadas no lab laboraoratório FRISCHMANN AISENGART. O preparo das amostras enviadas enviadas ao lab labo o ratório foi realizado no laboratório de Mineralogia do Solo do departamento de Solos da Universidade dad e Federal do Paraná - UFPR. O ssolo olo foi seco no amb ambiente, iente, triturado com almofariz e homogeneizado com peneira de 2 mm de abertura de malha.

Figura 1. Tonéis de resíduos encontrados pelas autoridades autoridades na propried propriedade ade ind industrial. ustrial. No laboratório AISENGART, as amostras do solo foram analisadas pelo método de Plasma Indutivamente Acoplado, tendo sido investigados os metais: Alumínio (Al); Cromo (Cr); Cobalto Co balto (Co) (Co);; Níquel (Ni) (Ni);; Zinco (Zn); Cobre (Cu) e Chumbo (Pb). Os valores de referência empregados para analisar os resultados foram aqueles que se encontram descritos na Resolução Resolução CON CONAMA AMA 420, de 28 de dezemb dezembro ro de 2009.

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 A metodologia metodologia adotada neste trabalh trabalho o contemplou cin cinco co etapas p principais. rincipais. Na p primeira rimeira etapa do estudo, determinaram-se determinaram-se as estatísticas das concentrações dos metais observados nas trinta e cinco ci nco amostras do solo, da propriedad propriedade e industrial, analisadas no laboratório AISENGART. AISENGART. As médias dos valores das concentrações foram também também submetidas met idas aos testes estatísticos de hipóteses. Na segunda segunda etapa do estudo foram pesquisados na região onde se encontra construída a propriedade industrial avaliada, avaliada, os imóveis com a mesm mesma a car característica acterística do imóvel imóvel afetado visando a determinação do valor médio de mercado do bem imóvel investigado com o método da comparação co mparação direta de d dados ados do mercado. Os imóveis identificados encontram-se situados nas proximid proximidades ades da propriedad propriedade e avaliada, especificamente especificamente no município de São Jo sé dos Pinhais, PR. Foram selecion se lecionadas adas nove propriedades da mesma natureza do imóvel para assegurar a qualidade do resultado  A seleção do processo de remed remediação iação da conta contamin minação ação do so lo do imóvel e pesquisa dos custos associados foram realizadas realizadas na terceir a etapa do estud estudo, o, tendo sido determinados minad os os valores do mercado dos se serviços rviços de engenharia, aquisição de terra de reposição, transporte de solo mole e resíduos, compactação do terreno e, notadamente os custos c ustos de incineração dos materiais contamin contaminados ados em f orno cimenteiro. Na Tabela Tabela 2 2,, apresentam-se os valores dos serviços pesquisad pesquisados os no mercado local local.. Na quarta etapa do estudo determinou-se o valor monetário da compensação dos danos ambientais ambient ais provocados pela contaminação do solo da propriedade industrial  

N

Área (m2)

Valor (R$)

Posição

Localização

1

5.050

505.00 505.000, 0,

Meio de quadra

Loteamento Audi

2 3

10.230 7.443

1.023.119, 731.01 731.010, 0,

Esquina Meio de quadra

Loteamento Audi Loteamento Audi

4

9.620

1.300.00 1.300.000, 0,

Meio de quadra

Zona Rural, Bra Braga ga

5

18.000

1.500.0 1.500.000, 00,

Meio de quadra

R. Sabatina 2591

6

19.746

2.370.00 2.370.000, 0,

Meio de quadra

Barro Preto

7

3.477

320.00 320.000, 0,

Meio de quadra

Barro Preto

8

7.000

1.000.00 1.000.000, 0,

Meio de quadra

Barro Preto

9

6.300

860.000,

Esqu Esquina ina

Barro Preto

~9~

 

Tabela 2. Valor de mercado dos serviços e materiais requeridos para remediação da contaminação contam inação do so solo lo da propriedade industrial investigad investigada a neste trabalho. Materiais e Serviços (R$ t-1) Custo da incineração dos resídu resíduos os

230,00

Custo do transporte do solo mole

30,00

Custo de aquisição da terra

6,00

Custo da mão de obra (escavação) Custos da mão de obra (compactação)

7,00 10,00

Custo total

283,00

Observação. Observa ção. Data da pesquisa julho de 2011. De Densid nsidade ade do solo  – 1250 kg m-3 

Basicamente, adotando o modelo da AHE determinou-se o tamanho da área com as mesmas características do imóvel afetados que deveria ser desenvolvida para reposição de serviços ambientais que eram providos na área do imóv i móvel el a antes ntes da sua contaminação. Fazendo Fazendo o produ produto to do val valor or de mercado do metro quadrad quadrado o no iimóv móvel, el, esti estimado mado com o modelo ABNT e área de compensação dos danos ambientais determinou-se o valor econômico da compensação ambiental. Na quinta e última etapa do trabalho, os resultados result ados das quatro etapas anteriores foram utilizados utilizados para resolver as equ equações ações do modelo de Patchin e determinar o valor de mercado da propriedade injuriada, os custos diretos da contaminação do do ssolo olo e va valor lor associado ao estigma da propriedad propriedade e analisada. Visando Visand o a aplicação adequada adequada do modelo de Patchin foram definidas as taxas de inflação, de capitalização e de desconto, bem como, três períod períodos os notáveis de te tempo. mpo. A taxa de inflação de 4% a.a. foi mantida constante. A taxa de capitalização utilizada para a condição condi ção do iimóv móvel el contaminado foi 9% e para a condição do iimóv móvel el se sem m contaminação ou depois da remediação do solo foi 8%. O primeiro período notável definido corresponde ao intervalo de tempo compreendido a partir do início do ano de 2000 até o final do ano de 2005, tendo sido adotada para este período a taxa de desconto de 20% para a condição do imóvel contaminado e 12% a.a. para a condição do imóvel sem a contaminação. O segundo período notável definido corresponde correspond e ao intervalo de te temp mpo o ccompreend ompreendido ido a partir do início do ano de 2006 até o final do ano de 2010, quando, supostamente a contaminação foi recuperada, tendo sido adotada para esse período a taxa de desconto desc onto de 17% a.a, para condição do imóvel contaminado. O terceiro período notável definido abrange o intervalo de tempo definido a partir do início do ano de 20011 até o presente, tendo sido adotada neste período, para a condição do imóvel contaminado, contaminado, uma taxa de desconto de 13% a.a.

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Os principais materiais utilizados na pesquisa foram equipamento de posicionamento geográfico geog ráfico por satélites; combustíveis para o deslocament deslocamento o e visita a prop propriedade; riedade; máquina fotográfica digital de alta precisão; imagens aéreas do local; arquivo digital de elevação artificial do terreno; estação de trabalho de alto desempenho, programas de computador compu tador para o tratam tratamento ento estatístico dos rresul esultados tados das análise análisess do solo no laboratório; Sistema de Informações Geográficas; impressora, papel, mídia e tintas para a redação e edição dos resultados resultados da pesquisa, e outros de menor iimp mportância. ortância.

4. ANÁLISE DOS RESULTADOS 4.1.

ESTATÍSTICAS DOS METAIS

Visando análise do comportamento da contaminação da propriedade industrial, especificamente os metais identificados nas amostras do solo analisadas do laboratório, determinaram-se terminaram -se as estatísticas descritivas do conjunto de valores das concent c oncentrações rações dos metais, met ais, te tendo ndo sido realizado também testes estatísticos para verificar as hipóteses definidas a respeito da origem dos metais que se encontravam acumulados em dois horizontes: zont es: a 20 e 40 c m de profund profundidade idade do solo. Na Tabela Tabela 4, apresentam-se as estatísticas dos valores das concentrações dos met metais ais encontrados encont rados no iimóv móvel. el. Inspecionando os dados da tabela constata-se qu que e as concentrações dos metais encontrados no solo da prop propriedade riedade a 20 cm de profund profundidade idade eram maiores que que as dos critérios, ind indicando icando que o so solo lo da propried propriedade ade es estava tava contaminad contaminado. o. Tabela Tabel a3 3.. Estatísticas das concentrações dos m metais etais encontrad encontrados os no solo do imóvel.

Estatística * N

Pb 35

Co 35

Cr 35

850 96,4 337 9,8 5,7 30,0 66,5 30,2 97,7 141,1 20,8 73,9 180 35 150 (*)  – valores expressos na unidade mg kg-1 de solo seco.

Máximo Mínimo Média Desvio padrão Critério legal

Ni 35

Zn 35

156 4,0 26,7 29,2 70

203 1,0 51,3 58,2 450

Os teores máximos de metais identificados no solo do imóvel, a 0,2 m de profund profundidade idade foram: Pb  – 850 mg kg-1; Co  – 350 mg kg-1; Cu  –  295 mg kg-1; Cr  – 337 mg kg-1; Ni  –  156 mg kg-1; Zn  – 203 mg kg-1. Na profundidade de 0,4 m do solo os máximos de concentração de metais observados foram: Cr - 6 mg kg-1; Co  – 96, mg kg-1; Ni  – 43 mg kg-1; Cu  –

-1

 –

-1

 –

-1

 161 mg kg ; Zn  136 mg kg ; Pb  107 mg kg .

~ 11 ~

 

4.2.

RESULTADO DO MODELO DA ABNT

O modelo da comparação direta de dados de mercado da ABNT foi utilizado neste estudo para estimar o valor de mercado da propriedade sem contaminação. Para esse fim, adotaram-se os dados do valor de mercado e da área dos imóveis, identificados na pesquisa pesqui sa de camp campo, o, os quais quais es estão tão apresentados na Tabela 1. Inicialm Inicialmente, ente, determinaram-se as estatísticas e os histogramas das frequências frequências dos valores de mercado e das áreas dos imóveis pesquisados pesquisados para aplicar o modelo, tendo sido a aju justadas stadas também as funções de densidade de distribuição de frequ f requências ências da amostra a mostra analisad analisada. a. Tabela Tabel a 4. Estatísticas das concent c oncentrações rações dos metais encontrad encontrados os no solo do imóvel.  A (m2)  

Media

Desvio Desvi o Padrão

IC (+95%)

IC (-95%)

Skewnees Skew nees

Curtoses Curtos es

9651,8

5638,82

13986,1

5317,39

1,08

0,02

609.875,87

1.536.473,1

598.888,

1,18

1,90

P (R$)  1067680

 Analisando  Anal isando os rresultados esultados da a análise nálise estatística descr descritiva itiva d das as ccaracterísticas aracterísticas dos iimómóveis se pode notar os val valores ores da área e do preço dos imóveis se aju ajustam stam a ffunção unção densidade de distribuição normal.

Figura 2. Distribuição de frequências dos valores das áreas dos imóveis selecionados e resultado result ado do teste da média para a ár área ea da propriedad propriedade e conta contaminad minada. a. O teste da média para a área do imóvel verifica a hipótese nula, e indica que a probabilidade lidad e da diferença das médias das áreas dos imóvei imóveiss sselecion elecionados ados e ccontaminad ontaminado o ser menor do que o valor da estatística t é 85,73%, em e m nível de 95% de confiança, conforme indicado na Figura 2. O resultado do modelo da comparação de dados de mercado pode

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ser observ o bservado ado na Figura 2. Na Tabela 3, encontram-se indicados os parâm parâmetros etros ajustados e as estatísticas das ccara aracterísticas cterísticas dos imóvei imóveis. s. Tabela Tabel a3 3.. Resultad Resultados os do model modelo o da comparação direta de dados do mercado.

Parâmetros Parâm etros

Ajustado

Erro Padrão

Coeficiente lin linear ear

98.326,736

167170,3

0,59

0,5749

 Área (m2)

100,43272

15,17098

6,62

0,0003*

Equação

Valor t Prob > |t|

Valor (R$) = 98326,736 + 100,43272 * Área (m2)

Substituindo Substitu indo o valor da área do imóvel contamin contaminado ado na equação indicada na Tabela 3 determinou-se o valor de mercado da propriedade investigada sem contaminação. Deve-se observar que o valor va lor estimado para o iimóv móvel el se sem m contaminação correspon corresponde de ao ano de 2010, quando foi realizada a pesqui pesquisa sa dos iimóv móveis. eis.

Valor R$  989832326,6,73636++ 10100,0,43272722 × 7.550000 m $ .,

 

O resultado do modelo da ABNT indica que o valor de mercado da propriedade avaliada sem a contaminação contaminação do solo, no ano de 2010, era da ordem de R$ 851.572,12 (oitocentos e cinquenta e um mil quinhentos e setentas e dois reais). O valor de mercado do metro quadro do imóvel sem contaminação estimado foi R$ 113,543. Adotando como hipótese nula o resultado do modelo da ABNT realizou-se o teste da média em relação ao valor da média dos preços dos imóveis pesquisados. O resultado result ado do teste da média do valor de mercado d do o imóv i móvel el se sem m contaminação indi indicou cou que a hipótese nula não pode ser rejeitada, significando que o valor de mercado estimado pelo modelo da ABNT é coerente, assegurando a qualidade do ajuste dos parâmetros do modelo da ABNT.

4.3.

RESULTADO DO MODELO DA AHE

Tendo sido estimado o valor do metro quadrado da propriedade sem a contaminação, determinou-se o valor monetário da compensação dos danos oriundos da contaminação do solo. Adotando o mod modelo elo da Análise do Habitat Equiva Equivalen lente, te, estimou-se o montante dos serviços ambientais perdidos na propriedade em razão da contaminação do solo. Com o conhecimento da quantidade de serviços ambientais afetados determinou-se o tamanho da área de compensação dos danos, cujos serviços fornecidos ao longo do tempo são equivalentes aqueles perdidos na propriedade afetada. Nas Tabelas 4-5 apresentam-se presentam -se as car características acterísticas da área contaminad contaminado o e da área de compensação dos danos dan os a mbien mbientais tais provocad provocado o pela contaminação do solo.

~ 13 ~

 

Os resul res ultados tados do mode modelo lo AHE indicaram que a quantidade de serviços ambient ambientais ais perdidos em razão da contaminação solo é equivalente ao montante dos serviços fornecidos por um habitat habitat ssemelhante emelhante ao imóvel contamina contaminado, do, cuja área é 13.698 13.698,76 ,76 m2 a. Com a recuperação da propriedade propriedade contaminada e o desenv desenvolvimento olvimento do habitat de compensação dos danos estima-se que os serviços a serem fornecidos são equ equival ivalentes entes aqueles oriundos de 3,724 m2 a m-2 de área do imóvel afetado. Tabela Tabel a4 4.. Características da área afetada consideradas consideradas no modelo AHE. Tipo do háb hábitat itat afetado Área Rural  Ano do do impacto amb ambiental iental (ano) 2000 Tamanho Tamanh o da área afetada (m2) 1500 Nível dos serviços antes do dano (%) 80 Nível dos serviços após o dan dano o (%) 0 Nível dos serviços recup recuperados erados (%) 50 Tempo de recuperação (ano) 5 Taxa de desconto anual (%) 5 Tabela Tabel a5 5.. Características do hábitat de compensação da contaminação. Tipo de háb hábitat itat de compensação Área Rural Nível inicial de serviços no hábitat (%) 5  Ano de de implantação d do o novo hab habitat itat (ano) 2006  Ano do do início da provisão d dos os serviços (ano) 2010  Ano da da produção m máxima áxima de serviços (ano) 2014 Nível máx máximo imo dos serviços fornecidos (%) 75  Ano do cálculo d da a compensação (ano) 2014  Assim, o tamanh ta manho o da área de compen compensação, sação, descontado a taxa de 5% a.a., capaz de fornecer o montante dos serviços perdidos desde da criação da área até o ano do máximo fornecimento fornecimento de sserviços erviços é da ordem

 13698, 7 6  A  3,724   3.678678,693 m

 

Fazendo o produto da área de compensação e do valor de mercado médio do metro quadrado do imóvel sem contaminação obtém-se o valor da compensação ambiental correspondente ao ano de 2010,

 m Valoorr da compensa ompensaçãçãoo  3.678,78,69393 ano ×113,543 mR$ $ .,

 

~ 14 ~

 

Figura 3. Resultado do modelo da Análise do Habitat Equivalente do presente caso. Os resultados do modelo da AHE indicaram que o tamanho da área de compensação necessária para restituir a quantidade de serviços ser viços ambientais ambientais af afetados etados na prop propriedad riedade e contaminada contam inada é igual a 3679 m2, cujo valor de mercado em 2010 era e ra de R$ 417.689,84. 4.4.

ANÁLISE DO CUST CUSTO O DE REMEDIAÇÃO DO SOLO

O custo financeiro da recuperação da contaminação foi estimado com base nos valores de mercado dos serviços de engenharia e mão de obra, assim como, dos materiais necessário para recompor recompor o a ambiente mbiente alterado. Os ccustos ustos de recuperação da contaminação, os quais incluem o valor da incineração do solo e dos resíduos contaminados estimado estimad o no a ano no de 2010 foi da ordem de R$ 283,00 t-1. O tamanho aproximado da área contaminada do imóvel era 1500 m2. Com base nos laudos de análise do solo verificou-se que a contaminação se encontrava ao longo de 0,5 metros de profund profundidade idade do solo. Adotando postura conservadora, decidiu-se remover o solo que se encontrava até 0,75 m de profundidade. profundidade. O va valor lor monetário d dos os ser serviviços de remed re mediação iação e destinação do solo contaminado foi estimado calculando o produto do volume volume de solo afetado e o custo de destinação deste, tendo tendo resultado o valor de,

Custo de recuperação R$ 1500m ×0,75m×1250 mkg ×283 1000R$ kg $ .,  

Com base nos valores de mercado dos serviços de remediação e de destinação do solo e dos materiais contaminados associados verificou-se que o custo de recuperação da contaminação era da ordem de R$ 397.969,75 (trezentos e novent contaminação noventa a e ssete ete mil novecen novecen-tos sessenta e nove reais e centavos).

~ 15 ~

 

4.5.

ANÁLISE DA RECEITA LÍQUI LÍQUIDA DA OPERACIONAL

 A receita líquida líquida operacion operacional al d de e ativid atividades ades que supostam supostamente ente eram executadas n na a área do imóvel foi estimada com base no inventário i nventário dos resíduos que se encontravam a céu aberto na propriedade propriedade contaminada. Na é época poca dos fatos foram encontrad encontrados os 3587 t de resíduos industrias. Adotando Adotando o va valor lor de destinação do solo e em m forno cciment imenteiro, eiro, uma vez que, os serviços prestados pela empresa proprietária do imóvel eram da mesma natureza, verifica-se que que a receita anual era aproximadamen aproximadamente, te,

Receita3587 t×283,00 R$t $..,

 

O tempo requerido para o processamento e incineração dos resíduos foi definido considerando a ordem de grandeza do inventário. Adotando como base de cálculo uma batel telada ada de resíduos res íduos de 30 tt,, o número de bateladas necessárias para processar o inv invenentário de resíduos é 119,56. Em geral, uma batelada dessa magnitude requer, no mínimo, 24 h de processamento, processamento, isto é, prep preparo aro e queima. Adotando postura conservadora, definiu-se finiu -se o prazo de 365 dias para queim queimar ar o inventário de resíduos encontrados na área do imóvel, imóvel, na época d dos os fatos fatos.. 4.6.

ANÁLISE DOS RESULTADOS DO MODELO DE PAT PATCHIN CHIN

Tendo sido determinados os valores de mercado dos principais componentes de composição do valor econômico global dos danos ambientais, aplicou-se o modelo de Patchin, visando a investigação da influência da contaminação do solo na receita líquida operacional,, nos ccustos operacional ustos diretos da contaminação e no valor do estigma. esti gma. O primeiro resultado obtido com o modelo de Patchin foi o valor de mercado descontado da proprie propriedade dade contaminada. O resulta resultado do foi obtido analisando o fluxo de caixa, iindicado ndicado na Tabela 10, da receita líquida operacional (NOI), da remediação do solo (R) e compensação pen sação dos danos (I), para a condição do imóvel contaminado adotando a capitalização de 9% e a taxa ta xa de desconto variável, e para a segunda condição adotand adotando o a capital talização ização de 8% e taxa desconto de 12% fixa. Na Tabela 5, pode-se avaliar os componentes do valor monetário do imóvel contaminado. O valor presente do imóvel contaminado calculando com taxa variável de desconto e capitalização de 9% pode ser observado na última linha da última coluna da Tabela Tabel a6 6,, e, co com m a taxa de desconto fixa pod pode e ser observado n na a Tabela 7. Na Ta Tabel bela a8 se encontra apresentado apresentado o valor de mercado do imóvel sem contaminação descontad descontado o com a taxa fixa. Os result res ultados ados a serem descritos são referentes ao ano de 2010.

~ 16 ~

 

Tabela 5 Tabela 5.. Fluxo de caixa da receita líquida operacional do imóvel afetado, dos custos de remediação do solo e da comp co mpensação ensação dos dan danos os ambie ambientai ntaiss da contaminação.

Ano 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

P -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4

NOI R$ 76.158 R$ 79.204 R$ 82.372 R$ 85.667 R$ 89.094 R$ 92.658 R$ 96.364 R$ 100.218 R$ 104.227 R$ 108.396 R$ 112.732 R$ 117.241 R$ 121.931 R$ 126.808 R$ 131.881

L R$ 3.808 R$ 3.960 R$ 4.119 R$ 4.283 R$ 4.455 R$ 4.633 R$ 9.636 R$ 10.022 R$ 10.423 R$ 10.840 R$ 11.273 R$ 11.724 R$ 3.658 R$ 3.804 R$ 3.956

R R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 22.301 R$ 23.193 R$ 24.121 R$ 25.085 R$ 26.089 R$ 27.132 R$ 28.218 R$ 29.346 R$ 30.520 R$ 0

I R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 0 R$ 25.851 R$ 26.885 R$ 27.961 R$ 29.079 R$ 30.242 R$ 31.452 R$ 32.710 R$ 34.019 R$ 35.379 R$ 0

NOI - (L+R+I) R$ 72.350 R$ 75.244 R$ 78.254 R$ 81.384 R$ 84.639 R$ 39.873 R$ 36.649 R$ 38.115 R$ 39.640 R$ 41.226 R$ 42.875 R$ 44.590 R$ 54.908 R$ 57.105 R$ 127.924

NOI  – receita líquida operacional (R$), L  – diminuição de receita; R  – c  custo usto da recupera recuperação ção  –

(R$), I  custo da compensação (R$) Tabela Tabel a6 6.. Fluxo de caixa do valor presente calculado com taxa de desconto variável.

Período NOI - (L+R+I) Variáveis auxiliares Fator VPIC 3 R$ 1.478.485 R$ 0 R$ 1.478.485 0,8849 R$ 1.308.394 R$ 54.908 R$ 1.308.394 R$ 1.363.302 0,8849 R$ 1.206.462 2 R$ 44.590 R$ 1.206.462 R$ 1.251.051 0,8849 R$ 1.107.125 1 0 R$ 42.875 R$ 1.107.125 R$ 1.150.000 0,8547 R$ 982.906 -1 R$ 41.226 R$ 982.906 R$ 1.024.131 0,8547 R$ 875.326 R$ 39.640 R$ 875.326 R$ 914.966 0,8547  R$ 782.022 -2 -3 R$ 38.115 R$ 782.022 R$ 820.137 0,8547 R$ 700.972 -4 R$ 36.649 R$ 700.972 R$ 737.621 0,8547 R$ 630.446 -5 R$ 39.873 R$ 630.446 R$ 670.318 0,8333 R$ 558.599 R$ 84.639 R$ 558.599 R$ 643.238 0,8333 R$ 536.031 -6 -7 R$ 81.384 R$ 536.031 R$ 617.415 0,8333 R$ 514.513 -8 R$ 78.254 R$ 514.513 R$ 592.766 0,8333 R$ 493.972 -9 R$ 75.244 R$ 493.972 R$ 569.216 0,8333 R$ 474.347 -10 R$ 72.350 R$ 474.347 R$ 546.696 0,8333 R$ 455.580 VPIC  – Valor presente da receita líquida; Fator  – Taxa de desconto variável (1) 20% antes do dano; (2) 17% du durante rante e (3) 13%, depois da recuperação, recuperação, inflação 4% e capitalização capitalização de 9%.

O valor da receita líquid líquida a operacional ajustad ajustado o ccorrespond orrespondente ente ao 3º períod período o foi f oi obtido aplicando aplican do a capitalização de 9% na rec receita eita líquida op operacional eracional do 4º períod período o (Tabela 5) e somando o resultado com a receita líquida do 3º período, e, assim por diante, até o último período do fluxo de caixa da receita líquida operacional proveniente das atividades que supostamente eram realizadas na propriedade afetada.

~ 17 ~

 

Tabela 7. Fluxo de caixa do valor presente da receita líquida operacional do imóvel calculada com taxa de desconto fixa de 12% e taxa de capitalização da renda de 8%.

P 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 -8 -9 -10

NOI – (L+R+I) Variáveis auxiliares R$ 1.656.157 R$ 0 R$ 1.656.157 R$ 84.529 R$ 1.478.712 R$ 1.563.241 R$ 68.644 R$ 1.395.751 R$ 1.464.394 R$ 66.003 R$ 1.307.495 R$ 1.373.498 R$ 63.465 R$ 61.024 R$ 58.677 R$ 56.420 R$ 61.382 R$ 130.298 R$ 125.287 R$ 120.468 R$ 115.835 R$ 111.379

R$ 1.226.338 R$ 1.151.609 R$ 1.082.708 R$ 1.019.094 R$ 960.280 R$ 912.198 R$ 930.800 R$ 942.935 R$ 949.467 R$ 951.162

R$ 1.289.802 R$ 1.212.633 R$ 1.141.385 R$ 1.075.514 R$ 1.021.662 R$ 1.042.496 R$ 1.056.087 R$ 1.063.403 R$ 1.065.301 R$ 1.062.541

Fator 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286

VPIU R$ 1.478.712 R$ 1.395.751 R$ 1.307.495 R$ 1.226.338

0,89286 R$ 1.151.609 0,89286 R$ 1.082.708 0,89286 R$ 1.019.094 0,89286 R$ 960.280 0,89286 R$ 912.198 0,89286 R$ 930.800 0,89286 R$ 942.935 0,89286 R$ 949.467 0,89286 R$ 951.162 0,89286 R$ 948.697

VPIU  – Valor presente da receita líquida operacional calculada com taxa de desconto fixa de 12%

Tabela 8. Fluxo de caixa do valor descontado com taxa de 12% da receita liquida liquida operacio operacional nal e capitalização de 8% da renda do imóvel sem a contaminação.

P 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6

NOI R$ 1.775.316 R$ 121.931 R$ 117.241 R$ 112.732 R$ 108.396 R$ 104.227 R$ 100.218 R$ 96.364 R$ 92.658 R$ 89.094

-7 -8 -9 -10

R$ R$ 85.667 82.372 R$ 79.204 R$ 76.158

Variáveis auxiliares R$ 0 R$ 1.775.316 R$ 1.585.104 R$ 1.707.035 R$ 1.524.138 R$ 1.641.380 R$ 1.465.518 R$ 1.578.250 R$ 1.409.152 R$ 1.517.548 R$ 1.354.954 R$ 1.459.181 R$ 1.302.840 R$ 1.403.058 R$ 1.252.731 R$ 1.349.095 R$ 1.204.549 R$ 1.297.206 R$ 1.158.220 R$ 1.247.314

Fator 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286 0,89286

R$ R$ 1.113.673 1.070.839 R$ 1.029.653 R$ 990.051

0,89286 0,89286 R$ R$ 1.070.839 1.029.653 0,89286 R$ 990.051 0,89286 R$ 951.972

R$ R$ 1.199.340 1.153.212 R$ 1.108.857 R$ 1.066.209

VP R$ 1.585.104 R$ 1.524.138 R$ 1.465.518 R$ 1.409.152 R$ 1.354.954 R$ 1.302.840 R$ 1.252.731 R$ 1.204.549 R$ 1.158.220 R$ 1.113.673

NOI  – valor da receita líquida líq uida operacional do imóvel sem contaminação; VP  – valor presente da d a receita líquida operacional do imóvel sem a contaminação.

O valor da receita líquida operacional do terceiro período do fluxo de caixa indicado na Tabela Tabel a 7 foi calculado aplicando a capitalização de 8% a receita líquida operacional do do 4º período, do fluxo de caixa da Tabela 5, e so mando mando o resultad resultado o ccom om a receita líqui líquida da operacional associada ao 3º períod período o do f lux luxo o de ca caixa, ixa, e, assim por diante, até o ú últltimo imo período do fluxo de caixa. Tendo sido elaborados os flux f luxos os de caixa das rec receitas eitas líquidas operacionais usando usando taxas de descont desconto o fixa e variável, do imóvel contaminado e sem a contaminação aplicou-se o modelo de Patchin para obter o valor de mercado do imóvel. contaminação

~ 18 ~

 

 A equação equação geral d do o modelo d de e Patchin é definida como,

V  V +DC+S  Analisando  Anal isando a equ equação ação verifi verifica-se ca-se qu que e o valor do imóvel sem a contaminação (Vu) é ig igual ual a soma do valor de mercado do imóvel injuriado (Vc) somado aos custos diretos da contaminação contam inação (DC) e o es estigm tigma a (S). Os custos diretos da contaminação, em gera geral,l, estão associados a mudança da receita líquida operacional e, o estigma, por sua vez, está relacionado como os riscos, como, por exemplo, as incertezas quanto ao sucesso da recuperação do imóvel. O valor de mercado do imóvel alterado foi estimado calculando o valor presente da diferença da receita líquida operacional (NOI) e da soma da perda de receita (L), dos custos da remediação (R) e da compensação (I), aplicando duas taxas de desconto e duas de capitalização. O valor presente do imóvel afetado no de 2010, calculado com taxa de desconto variável e capitalização de 9%, encontra-se indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 6 (R$ ( R$ 982.906,00). E, o valor presente do imóvel, calculado com taxa de desconto de 12% e com capitalização de 9% encontra-se descrito na quarta linha da última coluna da Tabela 7 (R$ (R $ 1.226.338,00). Como se pode notar, a escolh esc olha a da correta taxa de desconto é fundamental p para ara determinar a verdadeira influência da contaminação do solo s olo no valor de negociação da propriedade no mercado. Inspecionando as equações do modelo de Patchin verifica-se que a diferença dos somatórios dos valores das perdas da receita líquida operacional calculadas com taxas de desconto fixa (iu) e variável variá vel (ic) é igual igual ao valor do estigma res resultante ultante da contaminação.

S  = NOI −1$L+ +i. R + I, − = NOI −1L+ +iR + I 1.226.338,00−982.906,00  

Com base no resultado obtido verifica-se que valor do estigma que provoca a diminuição do valor de merc mercado ado do imóvel contaminado, do ano 2010 é da ordem de de R$ 234.432,00 234.43 2,00.. O efeito da contaminação na receita líquida operacional do imóvel está diretam diretamente ente associado aos custos da contam c ontaminação, inação, os quais quais fforam oram det determinados erminados com a eq. (4) (4),, A eq. (4) do modelo de Patchin indica que valor dos custos diretos da remediação da contaminação correspondem correspondem a diferença dos somatórios dos valores descontados da receita líquida líquid a operacional não af afetada etada e da receita líqu líquida ida prejud prejudicada. icada.

~ 19 ~

 

Logo, o valor presente dos custos c ustos diretos da contaminação é igual a diferença do va valor lor da receita líquida operacional do imóvel sem a contamina, indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 8 (R$ 1.409.152,00), e o valor da receita líquida operacional do imóvel contaminado, que se encontra indicado na quarta linha da última coluna da Tabela 7 (R$ 1.226.338, 1.226.338,00). 00). Observa-se que neste caso, os valores das receitas líquidas líquidas operacionais foram ajustados ajustados com a mesm mesma a taxa de descont desconto o (12%).

 NOI  NOI − L + R + I DC= 1 + i − = 1 + i 1.409.152,00−1.226.338,00

 $ ..,

Tendo Tend o si sido do determ determinados inados os va valores lores dos termos que determ determinam inam o valor do imóvel afetado pela contaminação do solo, estimou-se o valor de mercado da propriedade no ano de 2010, que foi era da ordem de,

V R$ 982.906,00 +R$ 182.814,00+243.432,00$ ..,

 Assim, conforme determinad determinado o com o mod modelo elo de Patchin, no a ano no de 2010, o valor de mercado do imóvel sem contaminação era da ordem de R$ 1.409.152,00 (um milhão quatrocentos e nove mil centos e cinquenta reais). E, o valor de mercado do imóvel contaminado, estimado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, era da ordem de R$ 982,906,00. Logo, a contaminação do solo provocou ou poderia ter provocado a diminuição de 30,25% do valor de mercado do imóvel original, o que representa o montante de R$ 426.246,00 (qu ( quatrocentos atrocentos e vinte seis mil duzentos e quarentas e sei reais). Deste D este montante de desvalorização do imóvel, R$ 243.432,00 (57,1%) são decorrentes pelo efeito do estig es tigma ma e R$ 182.814,00 (42,9%) são os aos custos diretos da contamin contaminação. ação. No gráfico da Figura 4 pode-se observar o comp comportamento ortamento dos va valores lores dos ccompon omponenentes de desvalorização do imóvel em função do tempo. Analisando o gráfico verifica-se que no início da contaminação o efeito do estigma é bastante pronunciado e à medida que que o tempo vai passado, esse valor diminu diminui.i. C Conforme onforme descrito na literatura este comportamento do estigma indica que, no início o desconhecimento, as dúvidas e incertezas quanto quanto a remediação da contaminação, continuid continuidade ade do negócio e ccapacid apacidade ade de pagar as dívidas dívidas são maiores por parte dos fornecedores e clientes. O gráfico indica indica ta tamb mbém ém que ao longo do tempo, o valor do estigma diminui e os custos diretos da contaminação aumentam, aumen tam, uma ve vezz que, inicia o projeto de recuperação dos danos e diminui o risc o do negócio.

~ 20 ~

 

VC

DC

S

VU

100%

90%

80%

   O 70%    N    A    D    O 60%    D    S    E    T 50%    N    E    N    O 40%    P    M    O    C 30% 20%

10%

0% 2000 20 00 20 2001 01 20 2002 02 20 2003 03 20 2004 04 20 2005 05 20 2006 06 20 2007 07 20 2008 08 20 2009 09 20 2010 10 20 2011 11 20 2012 12 20 2013 13 ANO

Figura 4. Comportamento dos fatores de composição do valor de mercado do imóvel contaminado indicado que ao longo tempo o valor do estigma representado pela área de cor amarelo, diminuiu e que o valor dos custos diretos da contaminação, representados pela área de cor laranja aumentam.

Uma vez que, que, os valores do imóvel sem contaminação e os valores da compensação e da remediação da contaminação contaminação foram pesqu pesquisados isados no mercado e também esti estimad mados os com o modelo de Patchin calcularam-se os desvios absolutos e os relativos destes, destes , do ano de 2010, os quais podem ser observados observados na Tabela 9. Tabela Tabel a9 9.. Comparação dos valores do dan dano o ca calcul lculados ados e pesqui pesquisados sados no mercado. Imóvel industrial

Mercado

Model Modelo o

Desvio absol absoluto uto Desvio relativ relativo o

Valor sem contaminação R$ 851.574 R$ 1.409.152

-R$ 557.578

-39,57%

Valor com contaminação R$ 35.916

R$ 982.906

-R$ 946.990

-96,35%

R$ 397.969 R$ 182.814

R$ 215.155

117,69%

Valor Val or da compen compensação sação R$ 417.690 R$ 243.432

R$ 174.258

71,58%

Valor Val or da remediação

Para comparar comparar os va valores lores dos fatores pesquisados no mercado e calculados com o modelo, adotaram-se as segui seguintes ntes hipóteses: o valor “pesquisado ” do imóvel contaminado é igual a diferença do valor do imóv imóvel el pesquisado e da soma dos va valores lores da remediação e compensação dos danos ambientais oriundos da contaminação do solo, e que o valor da compensação compensação pode ser associado com o valor do estigma.

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5. CONCLUSÕES Neste trabalho investigou-se a influência da contaminação no valor de mercado de uma propriedade prop riedade industrial cujo solo ccontinha ontinha metais. A vinte centímetros de profund profundidade idade do solo, as concentrações dos metais Pb, Cr, Co, Ni e Zn eram maiores do que as concentrações correspondentes correspondentes permitidas para solo agrícola da Resolução CONAMA CO NAMA 420. Empregando Emp regando o modelo da co comp mparação aração de direta de dado do merca mercado do e os va valores lores dos nove imóveis semelhantes ao imóvel contaminada determinou-se que o valor de mercado médio o imóvel afetado era R$ 851.574,00. Com a pesquisa de preços realiz realizada ada verificou-se que que o valor de mercado da re remed medição ição do sol solo o era da ordem de R$ 417.690, e que o valor da compensação dos dan danos os a ambient mbientais ais decorrentes da contaminação do solo da propriedade propriedade industrial era da or ordem dem de R$ 397.969,75.  Aplicando  Apl icando os val valores ores da remediação do sol solo o e da comp compensação ensação d dos os danos aplicad aplicados os ao modelo model o de Patchin determinaram-se os val valores ores da propried propriedade ade contaminada sem e ccom om a contaminação que eram, no ano de 2010, R$ 982.906, e R$ 1.409.152, respectivamente. Portanto, nas condições emp empregadas regadas neste trabalho, a ccontamin ontaminação ação da propriedade resultou uma desvalorização do imóvel de R$ 426.246,00. Deste total, no ano de 2010, os custos c ustos de remed remediação iação co contribu ntribuirão irão com 42,9% e da compensação 51,1%. Os resultados do estudo realizado indicaram que a medida que tempo avança o valor do estigma diminui e dos custos diretos da contaminação aum aumentam. entam.  Adotando  Adot ando factível as associar sociar os custos de remedição do so solo lo com os custos diretos de recuperação da contaminação calculados cm o modelo, bem como, associar os valores da compensação compensação dos danos e do es estigm tigma, a, os result resultados ados do model modelo o e a queles pesquisados no mercado foram comparad co mparados, os, tendo ssido ido verificados desvios rrelati elativos vos do va valor lor de mercado do imóvel sem contam co ntaminação inação da ordem de 39,57%, do valor de mercado d do o imóvel contaminado da ordem de 96,35%, do valor de remediação da contaminação de 117,69% e do valor do estigma/compensação da ordem de 71,58%. Posto acima, conclui-se que a discrepân discrepância cia observada entre os va valores lores estimad estimados os e os calculados calcul ados pelo modelo está as associada, sociada, prin principalmente cipalmente ao desconh desconhecimento ecimento do verdadeiro valor da renda líquida operacional que era supostamente oriunda do negócio executado cutad o no imóvel e das incertezas qu quanto anto ao valor da receita operacional operacional..

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REFERÊNCIAS 1. CAMPBELL, R. D; SIRMANS, C. F. “Policy implication of structural options options in the development of real estate investment trusts in Europe: lessons from American experience ”. Journal of Property Valuation & Investment , Vol. 20, No 4, 2002. 2. PATCHIN, P. J., “Valuation of Contaminated Property ”. The Appraisal Journal, (January 1988), 7  – 6; 3. MUNDAY, B. “ The Impact of Hazardous Materials on Property Value ”. The Appraisal Journal, Journal, (April 1988 1988), ), 7  – 6; 4. MUNDAY, B. “Stigma and Value”. The Appraisal Journal, Journal, (J (Janu anuary ary 1992) 1992),, 10; Quantifying tifying Diminut Diminution ion of Value Due to Detrimental Condition Conditions: s: A An n 5. RANDAL B. “Quan  Application to Environm  Application Environmentally entally Contaminated Contaminated Properties ”. Environmental Claims Journal (October 1996): 135;  6. CHALMERS, J. A. ROEHR, S. A. “Issues in the Valu Valuation ation of Co Contamin ntaminated ated Properties”  The A Appraisal ppraisal Journal, (January 1993): 33; 7. DORCHESTER, J. D. MAI, J. C, “Environmental Pollution: Valuation in a Changing Word”. The Appraisal Journal, Journal, (July ( July 1991); 8. KINNARD, W. N. et.al.

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National Oceanic Oceanic and Atmospheric Administration. MD  

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