Aspects Juridiques, Fiscaux Et Comptables de l’Activité de Promotion Immobilière Cas Des Entreprises Privées

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

INSTITUT SUPÉRIEUR DE COMMERCE ET D’ADMINISTRATION DES ENTREPRISES CYCLE NATIONAL D’EXPERTISE COMPTABLE

Mémoire présenté en vue de l’obtention du diplôme national de l’expert comptable

SUJET DE MEMOIRE

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l’activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Par

HANAE BENCHEKROUN Jury Président M. Abderrahmane SAAIDI

M. Fouad AKESBI

Expert Comptable DPLE

Directeur de recherche Expert comptable DPLE

M. Ahmed NADIF M. Jamal KHOUMRI

Suffragants Expert Comptable DPLE Expert Comptable DPLE

MAI 2006

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

REMERCIEMENTS Le cheminement de ce travail est semblable à toute recherche qui a dû être encouragée pour aboutir. Qu'il s'agisse de différents fondements à cerner ou qu'il s'agisse de discussions concrètes soulevées, je reste redevable à de nombreuses personnes. Qu‟elles trouvent ici l‟expression de ma profonde gratitude. Cette recherche a été suivie par Monsieur Fouad AKESBI. Ses qualités intellectuelles et ses exigences professionnelles ont permis la réalisation de ce travail. Je lui adresse ici mes sincères remerciements. Mes remerciements s‟adressent également aux membres du jury qui ont bien voulu accepter de participer à cette soutenance.

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DÉDICACES À ma mère et à mon père, pour tout l'amour, l'éducation, le soutien et patience qu'ils ont toujours eu à mon égard. À tous les membres de ma famille, qui m'ont toujours soutenu. À mon époux qui m'a accompagné avec beaucoup de persévérance. À Ghita, ma fille, ma joie de vivre.

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SOMMAIRE INTRODUCTION GÉNÉRALE .................................................................................................6 PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE.......................................................................9 INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE .....................................................................10 Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et perspectives – Résultats de l’enquête .......................................................................................................... 11 1. Situation actuelle de la promotion immobilière au Maroc ..........................................11 1.1 Généralités ...........................................................................................................11 1.2 Les données du secteur ........................................................................................12 1.3 Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur .........................................14 1.4 Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la période 1991-2004 ...16 1.5 Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier........................17 1.6 Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier..........................................18 2. L’enquête .....................................................................................................................18 2.1 Situation juridique ...............................................................................................19 2.2 Situation fiscale ...................................................................................................19 2.3 Situation comptable .............................................................................................21 Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier ................................. 28 1. L’organisation des comptes .........................................................................................28 1.1 L'affectation des charges .....................................................................................28 1.2 Principe des coûts historiques .............................................................................30 1.3 L'organisation du Plan Comptable ......................................................................30 2. Le coût de revient ........................................................................................................32 2.1 Les éléments du coût de revient ..........................................................................32 2.2 Les dépenses à effectuer ......................................................................................36 2.3 Les clés de répartition .........................................................................................39 3. La détermination du résultat ........................................................................................41 3.1 La détermination de la marge par opération immobilière ...................................41 3.2 La méthode de constatation du chiffre d’affaires ................................................44 4. Les stocks ....................................................................................................................45 4.1 La détermination des stocks ................................................................................46 4.2 Les écritures de variation des stocks ...................................................................48 5. L’ETIC ........................................................................................................................51 5.1 Intérêt de l’ETIC .................................................................................................51 5.2 Le coût de revient ................................................................................................51 5.3 Les clés de répartition .........................................................................................52 5.4 La détermination de résultat ................................................................................52 5.5 La valorisation des stocks ...................................................................................52 5.6 Les engagements hors bilan ................................................................................53 Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion immobilière au Maroc . ............................................................................................................................ 54 1. Analyse du cadre juridique de la promotion immobilière au Maroc ...........................54 1.1 Présentation .........................................................................................................54 1.2 Critiques ..............................................................................................................63 2. Analyse du cadre fiscal de la promotion immobilière au Maroc ................................64 2.1 Présentation .........................................................................................................64 2.2 Critiques ..............................................................................................................73 3. Recommandations .......................................................................................................78 Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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3.1 Recommandations Juridiques ..............................................................................78 3.2 Recommandations Fiscales .................................................................................79 CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE ..........................................................................85 DEUXIEME PARTIE : ROLE DE L’EXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE ...86 INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE ....................................................................87 Chapitre.1 L’expert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de l’activité de promotion immobilière (montage juridico - fiscal) ............................................................ 88 1. Montages juridico – financiers ....................................................................................88 1.1 Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet immobilier. ............88 1.2 Ingénierie financière ............................................................................................90 2. Montages juridiques et impact fiscal ........................................................................102 2.1 Impact fiscal des différents montages juridiques ..............................................102 2.2 Optimisation fiscale : Les exonérations ............................................................104 Chapitre.2 Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de l’activité de promotion immobilière ........................................................................................................................ 114 1. Particularités de l’activité de promotion immobilière ...............................................114 1.1 Particularité des méthodes d’évaluation ............................................................114 1.2 Particularités des règles de fonctionnement des comptes. ................................117 1.3 Plan de comptes .................................................................................................117 2. Démarche d’audit ......................................................................................................118 2.1 Cycle Achats fournisseurs .................................................................................118 2.2 Cycle ventes clients ...........................................................................................120 2.3 Cycle stocks et en cours ....................................................................................123 Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable .....................................................126 1. Assistance comptable ................................................................................................126 1.1 Organisation préalable à la réalisation de la mission ........................................126 1.2 Missions ............................................................................................................129 2. Évaluation des entreprises de promotion Immobilière ..............................................137 2.1 Rappel des principales méthodes d’évaluation .................................................138 2.2 Spécificité d’évaluation des entreprises de promotion immobilière ................145 CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE .......................................................................148 CONCLUSION GÉNÉRALE ..................................................................................................149 ANNEXES ................................................................................................................................151 Bibliographie ..............................................................................................................................152 Lexique français – arabe .............................................................................................................154 Annexe 1 ....................................................................................................................................156 Annexe 2 ....................................................................................................................................165 Annexe 3 ....................................................................................................................................188 Annexe 4 ....................................................................................................................................189

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INTRODUCTION GÉNÉRALE L'article 19 de la loi de finances 1999-2000 définit le promoteur immobilier, comme toute personne physique ou morale qui fait profession de vendre en totalité ou en partie des immeubles lui appartenant qu'elle a construit elle-même ou fait construire. La promotion immobilière privée s'est définie dans les faits comme une activité consistant à concevoir, organiser et réaliser la construction d'immeubles de logements destinés à être vendus en copropriété. «De tous les actes, le plus complet est celui de construire ». Cette citation de Paul Valéry illustre parfaitement la complexité de l'activité de promotion immobilière pourtant mal connue et surtout mal reconnue du grand public. L‟histoire des hommes est souvent marquée par celle des bâtisseurs de pyramides, de temples, de palais, de mosquées, de monuments dont certains figurent parmi les merveilles du monde. D'un point de vue beaucoup plus concret, l'activité de promotion immobilière est indispensable pour une raison bien simple : de tout temps, les Marocains ont eu besoin de se loger. Le Maroc est un pays « en pleine construction » que ce soit sur le plan économique ou sur le plan matériel, « d‟où nous voyons des constructions rejaillir de partout », non seulement en milieu urbain, mais aussi suburbain périphérique voir même rural, d‟où l‟expression familière que nous entendons « ça se construit partout ». Mais sous quelles conditions, ces constructions se font-elles ? Respectent-elles les règles légales ? Le souci du Maroc d‟avoir des constructions solides et durables a amené le pays à adopter certaines lois et règles de contrôle, « d‟où une série de lois qui a vu le jour durant ces dernières années ». D‟autres lois plus récentes ont été adoptées et publiées mais ne sont entrées en vigueur qu‟en novembre 2003. Il en est ainsi de la loi régissant les immeubles en copropriété, de même que la vente des immeubles en état de futur achèvement. Ainsi, le promoteur immobilier assure une fonction économique de première importance, dans la mesure où il est le véritable producteur de la construction destinée à alimenter le marché des immeubles neufs. L'activité de promotion immobilière recouvre donc de multiples aspects : économiques, financiers, juridiques, réglementaires, sociologiques, commerciaux, fiscaux et comptables. Cette complète activité se trouve à la croisée des chemins de différents composants de notre vie économique. L‟environnement juridique et économique de l‟entreprise a été modernisé suite aux différentes réformes adoptées par le Maroc. Ceci s‟est donc traduit par l‟adoption d‟un grand nombre de textes de loi. Il s‟agit notamment de la loi comptable de 1992, de la loi sur les sociétés anonymes de 1995, la loi sur la copropriété de 2002, et sur les immeubles en état futur d‟achèvement.

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L‟un des objectifs majeurs de ces réformes est la modernisation de notre législation, son adaptation à la réalité et à la pratique immobilière marocaine, l‟instauration d‟un certain contrôle et donc d‟une protection et d‟une sécurité de nos concitoyens. Le Maroc connaît un grand déficit en matière d‟habitat, ce qui a poussé le gouvernement de Sa Majesté Le Roi à prendre des mesures visant à encourager et à promouvoir l‟habitat social. Ces mesures se sont traduites par l‟exonération d‟impôts et taxes au profit des promoteurs immobiliers qui agissent dans le cadre d‟une convention conclue avec l‟État Marocain. L‟activité de promotion immobilière comporte des particularités qui la différencient des entreprises des autres secteurs. Ce secteur d'activité primordial pour la stabilité économique et politique de notre pays est traité dans peu d'ouvrages. Le référentiel actuel est constitué par des textes de loi. En 1999, le département de l‟habitat et de l‟urbanisme a initié l‟élaboration d‟un Plan Comptable propre au Secteur Immobilier. L‟élaboration d‟un Plan Comptable du Secteur Immobilier, indépendant du Plan Comptable Général, a pour ultime objectif de trouver des solutions adaptées aux besoins de l‟activité de promotion immobilière. En mars 2003, le Conseil National de la Comptabilité a adopté le Plan Comptable du Secteur Immobilier. L'activité de promotion immobilière est soumise à divers contrôles, non seulement juridiques par l'intervention du notaire, avocat, expert, ou d'un professionnel du droit pour la rédaction de différents actes, mais aussi fiscaux et comptables par l'intervention de l'expert comptable et du commissaire aux comptes. D‟autres facteurs militent pour le choix de ce sujet : - Le dispositif général : en effet, le souci d‟acquérir ou de construire un bien immobilier concerne aussi bien la majorité des particuliers que les professionnels. - La rareté des ouvrages, concernant les différents aspects des opérations de promotion immobilière, d‟où la nécessité d‟étudier et d‟approfondir ce domaine. - L‟ignorance de nos droits et obligations concernant ces opérations immobilières : à travers cette étude, les citoyens seront éclairés sur l‟étendue de leurs droits et devoirs. L'intérêt de ce mémoire est de tendre à regrouper, au sein d'un même ouvrage, l'ensemble des particularités juridiques, fiscales et comptables (dans le cadre du Plan Comptable du Secteur Immobilier) de l'activité de promotion immobilière. L‟entrée en vigueur du nouveau Plan Comptable du Secteur Immobilier amènera l‟expert comptable à étudier minutieusement les spécificités comptables du secteur immobilier pour pouvoir contrôler leur mise en application. Ce présent mémoire tentera d‟analyser certaines de ces règles spécifiques. Face à la complexité du nouveau cadre juridique, fiscal et comptable du secteur immobilier, les promoteurs immobiliers seront amenés à faire appel à l‟expert comptable et au commissaire aux comptes dans les prochaines années. Fort de cette maîtrise, l'expert-comptable devient un partenaire privilégié du promoteur, qui pourra alors se consacrer pleinement à son projet.

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Le rôle de l‟expert comptable dans l‟organisation future de cette profession sera primordial, d‟où l‟intérêt du présent mémoire. Les objectifs principaux du choix de cette étude peuvent être résumés comme suit : -

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Décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion immobilière sur la base d‟une enquête qui sera menée auprès des promoteurs immobiliers. Familiariser les professionnels de la comptabilité avec les principaux aspects juridiques, fiscaux et comptables, les risques et les obligations propres à ce secteur d'activité. Regrouper les différentes données juridiques, comptables et fiscales de l‟activité de promotion immobilière, les harmoniser afin d‟avoir une meilleure connaissance de ces dispositions, à défaut d‟avoir plusieurs textes disparates. Ce présent mémoire tentera de les réunir dans un même ouvrage pour faciliter l'accès à l'information et à la connaissance. Définir le meilleur montage juridique sous lequel doit se réaliser la promotion immobilière, en tenant compte de l‟incidence fiscale. Répondre aux diverses préoccupations des professionnels.

Pour répondre à ces objectifs, nous consacrerons la première partie du mémoire à présenter, analyser et commenter le cadre juridique, fiscal et comptable des opérations de promotion immobilière. Puis, nous présenterons dans la seconde partie, le rôle de l‟expert comptable et du commissaire aux comptes dans l‟activité de la promotion immobilière.

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PREMIERE PARTIE : ASPECTS JURIDIQUES COMPTABLES ET FISCAUX DE L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE

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INTRODUCTION DE LA PREMIERE PARTIE Cette partie est fondamentale, car toute opération de construction recèle de nombreux aspects notamment juridiques fiscaux et comptables qui gravitent pour ainsi dire autour de cette profession. Négliger ces aspects peut conduire à l'échec du projet immobilier. Nous étudierons au travers du chapitre 1, les réalités et perspectives de l‟activité de promotion immobilière, en présentant la situation actuelle du marché et les résultats de l‟enquête. Puis, nous nous intéresserons, dans le second chapitre, à la présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier en portant notre analyse sur l‟organisation des comptes, le coût de revient, la détermination du résultat, les stocks et enfin l‟ETIC ; Enfin, dans un troisième chapitre, nous analyserons la réglementation de l‟activité immobilière, en nous attardons sur son cadre juridique et fiscal et en vous présentant nos recommandations.

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Chapitre.1 Activité de promotion immobilière au Maroc : Réalités et perspectives – Résultats de l’enquête 1.

SITUATION ACTUELLE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC 1.1

Généralités

40% de l'habitat au Maroc est insalubre. 4 millions de Marocains y vivent. 260.000 familles demeurent dans des bidonvilles. Au cours des 25 à 30 années à venir, la population urbaine va doubler et 75% de la population sera urbanisée. Ces chiffres sont porteurs d'une réalité bien amère. Pour faire face à l'implosion des villes, le Maroc devrait, en 30 ans, construire autant de logements que ce qui a été entrepris durant le XXe siècle. Un vaste programme auquel s'attellent les nombreux intervenants du domaine. La politique suivie en matière d'habitat est plus réaliste et plus homogène. La restructuration des Organismes sous tutelle, lourdement déficitaires, ainsi que la nécessaire implication du secteur privé deviennent des données incontournables qui permettent d'apporter une bouffée d'oxygène au secteur de l'habitat au Maroc. Les défis à relever par le Ministère de l‟Habitat sont, non seulement, le lancement du chantier de 300 000 logements pour en finaliser chaque année 100.000, mais aussi, et, surtout, la préparation d‟un cadre juridique et institutionnel adéquat qui encouragerait le programme de résorption de l'habitat insalubre. Le rôle de l'État doit être redéfini, il consistera dorénavant, comme l'avait souligné, à maintes reprises, Taoufik Hjira, le ministre en charge du secteur, à « encadrer et non plus à produire des logements». Durant les deux dernières décennies, la politique suivie dans le domaine de l‟Habitat a été centrée sur la lutte contre l‟habitat insalubre, visant ainsi l‟atténuation des problèmes engendrés par le développement urbain mal contrôlé. Ainsi, d‟importants programmes de lotissements, de relogement des populations des bidonvilles, de restructuration des quartiers d‟habitat non réglementaire et de production de lotissements au profit de l‟habitat économique ont été initiés. Aujourd‟hui, les mécanismes mis en place arrivent à leur limite. En effet, la rareté des ressources domaniales ne permet plus de disposer de terrains à des prix correspondant au pouvoir d‟achat d‟une large frange de la population. Le secteur de l‟Habitat se caractérise, aujourd‟hui, par un lourd déficit et des besoins additionnels dépassant le rythme de production actuel. Son développement, malgré les efforts déployés, butte contre de nombreuses contraintes d‟ordre foncier, financier et réglementaire.

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1.2

Les données du secteur 1.2.1

La place du secteur du Bâtiment dans l’économie nationale

Le secteur du Bâtiment et des Travaux Publics occupe une place importante dans l‟économie nationale. En effet, sa contribution dans le Produit Intérieur Brut (PIB) a été, en moyenne, autour de 4,4% par an au cours de la période 1996-1999, pour se hisser à 4,7% en 2003. Après une stagnation durant les années 1992-1994, le secteur connaît depuis 1995 une reprise suite au lancement du programme national de 200 000 logements. L‟investissement dans le Bâtiment est passé de 15,2 milliards de DH en 1994 à 21,5 milliards de DH en 1999, enregistrant ainsi une évolution de 41%. Cette reprise n‟a cependant pas atteint le niveau des années 1990-1993, où la contribution du BTP au PIB se situait autour de 5,5%. La reprise ne fait donc que repositionner le secteur du BTP dans la place qu‟il occupait naguère. S'agissant de l'emploi, le secteur BTP occupait 8,5% de la population active urbaine, soit 438.450 personnes en 1997 et 439.653 personnes à fin 2002. La répartition de cet effectif selon le niveau de qualification dénote un très faible taux d‟encadrement (77% des actifs occupés du BTP sont sans diplôme). Quant à la branche Promotion Immobilière qui connaît une forte saisonnalité de l'activité inhérente à une demande fluctuante, elle, n'a engagé que 11.100 personnes au titre de l'année 2002. 1.2.2

Le flux de production annuel en milieu urbain

La production de logements en milieu urbain est constituée essentiellement de logements de type «maison marocaine » et «appartement », qui représentent respectivement 71% et 21,5%. Le type villa en représente le reste, soit 7,5%. Ces taux varient d‟une Région à l‟autre. En effet, dans les exRégions du Centre et du Nord-Ouest, les immeubles constituent respectivement 33,5% et 23,6% de la production de logements neufs du secteur réglementaire. Durant la période 1995-1998, le nombre de logements autorisés a été de 86.000 par an, avec un pic exceptionnel en 1996 de 105.000 unités, dû à l'autorisation d'importants projets de construction dont principalement SALA AL JADIDA. 1.2.3

Le financement du logement

La participation du système bancaire au financement du logement demeure modeste. En effet, les crédits à l‟habitat ne représentent que 10% à 15% des crédits à l‟économie contre 30% dans les pays industrialisés. Ce pourcentage se répartit entre les ex-organismes spécialisés (CIH, BCP et CNCA) et les autres banques. La part des banques commerciale dans le financement de l‟immobilier a enregistré une nette amélioration passant de 30% en 1990 à 53,5% en 2000. L‟autofinancement représente plus de 80% de la production de logements neufs.

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Le monopole du CIH, dans le financement du logement, s‟est atténué avec une implication de plus en plus large des banques commerciales. En effet, la part du CIH est passée d‟environ 70% en 1990 à 46% en 2000. L‟encours des crédits à l‟immobilier est passé de 24,1 milliards de DH en 1998 à 40,2 milliards de DH en 2003 enregistrant une augmentation de 66,33%. Il y a lieu de noter que le secteur bancaire connaît récemment une concurrence exacerbée du fait de la tendance baissière des taux d‟intérêts et du prolongement de la maturité du crédit allant jusqu‟à 25 ans. Les taux d'intérêts varient entre 5,95% et 8,25% pour le taux variable annuel et entre 7,75% et 9,5% pour le fixe. Le système actuel de financement de l‟habitat social se caractérise par plusieurs dysfonctionnements. Ainsi, le financement de l'Habitat Bon Marché (HBM) profite principalement aux familles ayant des revenus se trouvant dans la tranche de 2.000 à 3.600 DH/Mois, alors que les revenus inférieurs à 2.000 DH par mois n'en bénéficient que faiblement à cause des normes retenues et des conditions relatives à l'octroi du crédit à l'habitat social. 1.2.4

Les aides publiques à l’accession au logement.

En matière de financement du logement, l‟État consent un soutien indirect aux ménages, soit à travers l‟action des ristournes d‟intérêt et la prise en charge du risque de change sur les emprunts extérieurs, soit, à travers les différentes déductions et exonérations d‟impôts et taxes. Le montant des différentes ristournes relatives au secteur de l'habitat est passé de 159 millions de DH en 1994 à 209 millions de DH au cours de l'année fiscale 1997-1998. 1.2.5

L'évaluation de la situation de l’habitat insalubre

À fin 2000, le nombre d'habitats insalubres s'élevait à 690.000 unités, regroupant 770.000 ménages, soit 23,5% des ménages urbains (4 millions de personnes): 450.000 ménages logeaient dans 398.000 habitats non réglementaires et 320.000 dans des bidonvilles et des habitations sommaires, soit 23% du parc logement occupé. L‟habitat insalubre ou précaire englobe trois types d‟habitat : les bidonvilles, l‟habitat non réglementaire ou clandestin et les tissus anciens : Les bidonvilles : La proportion de la population urbaine habitant les bidonvilles a connu une baisse relative sur la période 1982-1994, puisqu‟elle est passée de 12,8% en 1982 à 9,2% en 1994. Cependant, la population des bidonvilles est passée de 200.000 ménages en 1982 à 230.000 ménages en 1994, pour être ramenée à 208.000 ménages en 2004, soit 6,34%, des ménages urbains. Cette augmentation s‟explique, malgré les efforts déployés par les pouvoirs publics, par l‟extension des périmètres urbains, suite au découpage administratif de 1992 et à la poussée de l‟exode rural. L’habitat clandestin : Le dénombrement des quartiers d'habitat clandestin réalisé par le ministère de l'habitat en 1993, dans le cadre de l'étude relative au processus de production et de développement du secteur de l'habitat au Maroc, a révélé l'existence de 695 quartiers clandestins, abritant 350.000 ménages. Ce nombre pourrait être actuellement de l'ordre de 450.000 ménages.

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Les tissus anciens :

Selon les études des Schémas Directeurs d‟Aménagement et d‟Urbanisme (SDAU), 20% du parc ancien nécessite une intervention et une réhabilitation pour atténuer la densité de la population dans ces quartiers, renforcer les infrastructures de base et restructurer les bâtiments. Une telle intervention s'avère impérative pour améliorer les conditions de vie de la population et pour préserver les caractéristiques économiques et culturelles des médinas. 1.2.6

Les besoins en logements en milieu urbain

Le déficit en logements en milieu urbain est estimé à 750.000 unités se répartissant comme suit : - 550.000 unités de l'habitat insalubre dont des bidonvilles (380.000 ménages), des maisons presque rurales dans le milieu urbain, des locaux non destinés à l'habitat, et des maisons vétustes ou menaçant ruines (170.000 ménages). - 200.000 ménages à reloger pour des besoins de décohabitation et les nouveaux besoins relatifs à l'accroissement démographique s'élèvent à 130.000 unités par an.

1.3

Les contraintes et les dysfonctionnements du secteur

Les principales contraintes auxquelles le secteur de l'habitat et de la promotion immobilière se trouve confronté peuvent être résumées comme suit : 1.3.1

Réglementation et normes d’urbanisme

Le Maroc dispose d'un important arsenal juridique relatif à la planification et à l'aménagement des villes, enrichi, en 1992, par les deux nouvelles lois sur l'urbanisme et sur les lotissements et morcellements. Ces dernières restent, cependant, insuffisantes pour permettre l‟ouverture à l‟urbanisation de nouvelles zones et accroître l‟offre de terrains. En effet, les moyens de mise en œuvre de l'infrastructure principale et hors site projetés par les plans d'aménagement sont inexistants. De ce fait, le lotisseur se voit contraint soit d‟abandonner son projet, soit de réaliser lui-même les infrastructures principales qui reviennent à la Commune, ce qui se répercute sur le prix de revient du mètre carré loti. Par ailleurs, les normes d‟équipement et de voirie sont jugées surdimensionnées, en comparaison avec les coefficients d‟occupation du sol, surtout dans les zones réservées à l‟habitat social. De même, la multiplicité des acteurs intervenant dans la procédure d‟instruction des dossiers et les retards dans la délivrance des autorisations de lotir et de construire retardent le démarrage des projets. Il est à souligner que le ministère chargé de l‟Aménagement du Territoire, de l‟Environnement, de l‟Urbanisme et de l‟Habitat a entrepris récemment des mesures transitoires pour l‟assouplissement des procédures et la promotion des investissements immobiliers, et ce en attendant l‟introduction de réformes de fond sur les textes régissant l‟urbanisme et la construction.

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1.3.2

Épuisement des réserves foncières publiques dans les périmètres urbains

Face à une demande accrue de terrains, les réserves de l‟État et des Collectivités Locales permettant d‟entreprendre des programmes sociaux d‟habitat se sont amenuisées dans les principaux centres urbains ainsi que dans leurs zones périphériques. 1.3.3

Dualité du régime foncier et gel des terrains constructibles

Malgré les efforts entrepris pour la généralisation du régime d'immatriculation et des livres fonciers, permettant une connaissance exacte et exhaustive de la propriété foncière, cette dernière reste soumise, pour une large part, au régime coutumier (Moulkia). L'acquisition des terrains non immatriculés requiert des délais importants à cause de la nondisponibilité de l'information sur la consistance, la délimitation de la propriété et les propriétaires. 1.3.4

Non-adéquation des régimes fiscaux en vigueur

Le secteur de la promotion immobilière est assujetti à une multitude de taxes et impôts (TVA, TPI, taxes sur les opérations de lotissement, taxes sur les terrains non bâtis…)dont certains sont à rendements aléatoires et d'autres payés doublement en raison de la superposition des deux régimes fiscaux, étatique et local. Par ailleurs, les impôts et taxes représentent entre 15 et 20% du coût de revient d‟une opération de promotion immobilière. 1.3.5

Baisse de l’investissement dans le secteur locatif

Le secteur locatif connaît une crise persistante due, entre autres, à la dégradation du climat de confiance entre propriétaires et locataires et à l‟inadaptation de la législation relative à ce secteur, caractérisée par la complexité et la lenteur de la procédure judiciaire, qui ne traite pas ces litiges en référé. Cette situation a conduit, depuis plusieurs années, à la baisse de l‟investissement dans le secteur locatif. Toutes ces contraintes ont entraîné des insuffisances et des dysfonctionnements pour le secteur de l‟habitat à savoir: -

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un déficit important en milieu urbain portant les objectifs de production à 180.000 logements par an, en vue d'assurer la résorption de ce déficit sur une période de 15 ans et répondre aux besoins nouveaux ; une production non réglementaire importante (environ 25.000 logements par an) créant des désordres urbains et nécessitant des moyens d'intervention et de restructuration coûteux ; la prédominance du secteur public, notamment dans la production des lotissements, mais avec des délais d‟exécution très longs ; la faible contribution du secteur organisé et des Collectivités Locales dans la production de logements.

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1.4

Le bilan des réalisations du secteur de l’habitat durant la période 1991-2004

Au cours de cette période, la politique d‟habitat était articulée autour de cinq axes principaux : - La résorption de l‟habitat insalubre ; - L‟aménagement des lotissements en milieu urbain ; - L‟habitat rural ; - La production de logements sociaux ; - L‟encadrement du secteur de la promotion immobilière. Les deux premiers axes ont constitué, pendant deux décennies, la base de la politique d‟habitat, et ce n‟est qu‟au milieu de la décennie 1990, que cette politique a intégré de manière plus explicite la production du logement social et l‟encadrement du secteur. 1.4.1

Le programme national de 200.000 logements

Lancé, en 1994, par Feu sa Majesté le Roi Hassan II, ce programme a reçu la priorité grâce à la mise en œuvre de mesures en faveur de la promotion du logement social, l'identification de points d'impacts pour l'ouverture à l'urbanisation de nouvelles zones et l'identification de terrains pouvant constituer le support foncier de ce programme. Ainsi, une première tranche de logements sociaux, clés en main, a été identifiée. Elle comprend 105.000 logements pour un coût de 17,5 milliards de DH à réaliser par les promoteurs privés et publics, dont 48.120 logements, identifiés par les Organismes Sous Tutelle (OST), pour un coût de 7 milliards de DH. À fin novembre 2000, 1.350 projets ont été avalisés, touchant essentiellement les régions de Casablanca et Tanger, soit 110.609 logements, pour un montant global d'investissement de 20 milliards de dirhams dont 1.233 projets financés par les opérateurs privés (11,7 milliards de dirhams). En revanche, les opérateurs publics n'ont réalisé que 123 projets, pour 8,27 Milliards de dirhams, financés à hauteur de 3,5 Milliards de dirhams par les OST et 4,7 Milliards de dirhams par les autres promoteurs publics. Au total les logements achevés ont porté sur 32.000 unités réalisées par les promoteurs publics et 20.000 par les OST. Cependant, le caractère urgent du programme et le lancement des travaux, en l'absence d'études nécessaires, et notamment, celles concernant les conditions de commercialisation, a eu des répercussions négatives sur l'avancement régulier des chantiers et sur le respect des délais d'exécution. Aussi, plusieurs chantiers ont-ils accumulé beaucoup de retard avec, très souvent, des entreprises défaillantes, ce qui a engendré la résiliation de plusieurs marchés. De même, ce programme est confronté à des difficultés aiguës de commercialisation et de livraison, eu égard au pouvoir d'achat limité de la population cible et aux conditions d‟octroi des crédits, souvent inadaptées aux besoins de cette population. Ainsi, le phénomène de désistement lié particulièrement aux moyens financiers de certains bénéficiaires et au retard de l'exécution des travaux, dégage parfois des stocks d'invendus importants.

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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1.4.2

Les mesures entreprises :

Dans le cadre de la réalisation du programme de 200.000 logements, des mesures d'accompagnement ont été entreprises, notamment : - Le relèvement de la valeur immobilière totale (VIT) du logement HBM de 150.000 DH à 200.000 DH, avec une superficie couverte maximale de 100 m²; - La cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privés, avec un abattement représentant entre 30 et 50% du prix d‟expertise; - L‟exemption de la TVA résiduelle sur le coût de la construction du logement économique ; - Le relèvement de la ristourne d‟intérêt prise en charge par l‟État de 5 à 6 points sur les taux des prêts accordés aux acquéreurs des logements HBM ayant un revenu mensuel inférieur à 3.600 DH.

1.5

Contexte d’adoption du Plan Comptable du Secteur Immobilier

L‟adoption en 1992 de la loi comptable 9/88 relative aux obligations comptables des commerçants a édicté des règles de gestion répondant aux standards internationaux, de même que la mise en place en 1994 du Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) a imposé une approche comptable et financière pour toutes les entreprises. Dans ce fait, le Ministère de l‟Habitat et de l‟Urbanisme a demandé, dans le cadre des travaux du Conseil National de la Comptabilité (CNC), la constitution d‟une Commission Technique Spécialisée (CTS) pour l‟élaboration d‟un Plan Comptable Spécifique au Secteur Immobilier. En plus des raisons susmentionnées, deux facteurs importants militaient en faveur de l‟élaboration de ce plan : - En 1994, toutes les entreprises opérant dans le secteur immobilier devaient désormais appliquer les prescriptions du CGNC. Or, les opérations de production immobilière comportent des particularités qui les différencient par rapport au reste des entreprises, comme le nécessite leur cycle de production qui dépasse généralement trois années, ce qui impose un système de comptabilisation particulier ; -

Le Département de l'Habitat et de l'Urbanisme a élaboré un manuel des procédures comptables pour les Organismes sous sa tutelle qui a été rendu applicable à partir de l'exercice comptable 1999, et ce, en vue de répondre à l'absence de normes comptables dans le secteur immobilier, d'unifier les pratiques et répondre aux spécificités du secteur.

En vue de traduire le manuel précité en un Plan Comptable Normalisé et de le généraliser à l‟ensemble du secteur immobilier, y compris les entreprises immobilières privées, le CNC a donné son accord en date du 15 juillet 1999 pour la constitution de la CTS ayant pour objectif l‟élaboration du Plan Comptable du Secteur Immobilier. Cet important document qui donnerait une nouvelle impulsion à l'organisation, l'encadrement et la transparence au sein du secteur et par conséquent à la fiabilité des informations y afférant a été adopté en 2003.

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

1.6

Objectifs du Plan Comptable du Secteur Immobilier

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI) est conçu de façon à satisfaire les objectifs primordiaux de la normalisation comptable, c‟est-à-dire : - Unifier les concepts, uniformiser les modes de comptabilisation des opérations et assurer une lecture uniforme des états financiers ; - Permettre la transparence et éviter les problèmes d'interprétations divergentes ayant des répercussions fiscales ; - Produire des informations harmonisées sur la situation financière et sur les performances de l'entreprise, permettant à tous les niveaux de direction de planifier, de diriger et de contrôler leurs actions ; - Se mettre en harmonie avec le cycle de production dépassant généralement 2 années ; - Fournir une image aussi fidèle que possible de ce que représente l'entreprise à tous les utilisateurs des comptes, privés ou publics (fournisseurs, clients, salariés, banques et autres prêteurs, associés et actionnaires, pouvoirs publics, etc.) ; - Apporter tous les éclaircissements et informations complémentaires de manière à opérer cette harmonisation. Après avoir présenté la situation actuelle de l'activité de promotion immobilière, nous allons vous présenter les résultats de l'enquête que nous avons menée auprès des professionnels du secteur.

2.

L’ENQUETE

La présente enquête a pour objectif, de décrire la situation actuelle de l‟activité de promotion immobilière. Pour réaliser cette enquête, nous avons établi un questionnaire (annexe 1) destiné essentiellement aux promoteurs immobiliers. L‟échantillon constitué était : - De convenance : nous avons sélectionné un échantillon à notre portée pour recueillir l‟information ; - Et raisonné : nous avons choisi l‟échantillon en fonction de sa capacité à nous fournir une information fiable. Ainsi, sur la base des critères cités ci-dessus, l‟échantillon retenu était constitué de 35 Promoteurs Immobiliers. Le taux de retour du questionnaire est d‟environ 80%.

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2.1

Situation juridique

Impact de la nouvelle loi relative à la copropriété sur la promotion immobilière -

Positif Négatif Nul

50% 30% 20%

La nouvelle loi sur la vente en état futur d’achèvement a-t-elle des chances de recevoir application dans le quotidien marocain ? OUI NON

20% 80%

Pourquoi ? La majorité des interviewés estiment que la loi relative à la vente en état futur d‟achèvement présente de trop grandes contraintes en matière d‟assurance et de caution.

Est-elle appliquée ? OUI NON

20% 80%

Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ?

Les difficultés juridiques rencontrées se résument essentiellement dans des difficultés d‟application et d‟interprétation de la loi.

Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ? Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question.

2.2

Situation fiscale 2.2.1

L’autorisation de lotir

Avez-vous des difficultés à obtenir l’autorisation de lotir ? OUI NON

85% 15%

Si oui, Lesquelles ?

Des difficultés liées essentiellement aux procédures administratives. 2.2.2

La taxe sur les lotissements

Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification pour l’acompte de 75 % et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ? 2.2.3

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

OUI NON

10% 90%

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2.2.4

La conservation foncière

La détermination de la valeur de l'immeuble, pour l'établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété, est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté dans son évaluation. La valeur telle que définie par le conservateur est de manière générale : Proche de la réalité Complètement injustifiée Exorbitante Autres 2.2.5

20% 65% 5% 10%

La TVA

Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ? OUI NON

70% 30%

Si oui, Lesquelles ?

Les difficultés rencontrées sont liées essentiellement à la détermination de la quote-part de la valeur du terrain dans le prix de vente. 2.2.6

L’IS

Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d’Affaires imposable ? OUI NON

5% 95%

Dans le cadre de l’exécution de vos travaux, avez-vous recours à des prestataires non patentables ? OUI NON

95% 5%

Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ? OUI NON

30% 70%

La note circulaire sur les BTP apporte-t- elle une réponse à l'ensemble des problèmes que vous rencontrez ? OUI NON

20% 80%

Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ?

Justification de toutes les charges engagées par les promoteurs immobiliers.

Et, quelles sont les solutions que vous proposez ? Aucune réponse n‟a été formulée pour cette question. 2.2.7

Droit d’enregistrement

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Quel est l’impact du coût des droits d’enregistrement sur l’activité de la promotion immobilière ?

La majorité des interviewés estiment que les droits d‟enregistrement n‟ont aucun impact sur l‟activité de promotion immobilière. 2.2.8

Logements sociaux

Pensez-vous que la politique d’exonération appliquée par l’État, en matière de logements sociaux, a permis le développement de ce secteur ? OUI NON

90% 10%

Avez-vous rencontré des difficultés lors de l’application de ces exonérations ? OUI NON

70% 30%

Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d’un même programme, des activités imposables et exonérées ? OUI NON

85% 15%

Si oui, Lesquelles ?

Essentiellement, des difficultés liées à la détermination du résultat imposable et au respect des conditions d‟exonération.

2.3

Situation comptable 2.3.1

L’organisation des comptes

La règle de l'affectation directe des charges L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées. La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière.

Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ? OUI NON

90% 10%

Si non pourquoi ? Aucune réponse.

La répartition proportionnelle Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être incorporés dans le coût de revient.

Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ? OUI NON

65% 35%

Si oui, pourquoi ?

Les personnes ayant répondu positivement à cette question, lient ces difficultés à l'absence d'une comptabilité analytique qui permet de définir les coûts internes de gestion.

Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous parait la mieux adaptée au calcul du coût de revient ? -

Le nombre de logements Les millièmes de copropriété Les surfaces Le nombre de lots Les prix de ventes des lots Autres :

10% 10% 45% 10% 25% 0%

-

Doit-on choisir une clé unique pour répartir l’ensemble des charges ? OUI NON

80% 20%

Si non pourquoi ? Aucune réponse.

Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de revient par programme.

Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ? OUI NON

75% 25%

Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ? OUI NON La majorité des interviewés n‟ont pas répondu à cette question, à cause de la récente mise en application du Plan Comptable du Secteur Immobilier.

Si oui, lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………….………………….. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

L’inventaire permanent La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adaptée à votre activité ? OUI NON

25% 75%

L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice.

Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ? OUI NON

80% 20%

Principe des coûts historiques Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus.

Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur d’activité ? OUI NON 2.3.2

75% 25%

Le coût de revient

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient qui constitue une donnée primordiale pour le promoteur.

Acquisition foncière Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés au notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les indemnités d'expropriation, les frais de démolition des structures…)

Cette valorisation vous parait-elle adéquate ? OUI NON

90% 10%

Les travaux de lotissement et de construction La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction, fait généralement l'objet de contrats particuliers sous forme de marché.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour refléter leur exécution ? OUI NON

65% 35%

Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ?

Les difficultés sont liées essentiellement à la valorisation des décomptes établis par les fournisseurs lors de la facturation des situations provisoires.

Et quelles sont les solutions à adopter ?

La majorité des interviewés ont proposé la mise en place d‟un suivi interne, par le promoteur immobilier, des réalisations et des situations provisoires.

Les charges financières Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif.

Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils des difficultés lors de l’intégration des charges financières au coût de revient stocké ? OUI NON

75% 25%

Si oui, pourquoi ?

La difficulté de déterminer la quote-part des frais financiers relative à chaque projet.

Évaluation des dépenses à effectuer Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé, et, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée.

Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur montant ? OUI NON

65% 35%

Si oui, lesquelles ?

En l‟absence d‟une comptabilité analytique, les promoteurs immobiliers ne disposent d‟aucun moyen efficace pour l‟estimation de ces provisions.

2.3.3

La détermination du résultat

La notion d'achèvement Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d'achèvement d'un projet ? OUI Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

55% 24

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

NON

45%

La méthode de constatation du chiffre d’affaires Doit-on considérer la vente en état futur d'achèvement comme un simple contrat à long terme ? OUI NON

80% 20%

Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous : -

2.3.4

l‟achèvement L'avancement

70% 30%

Les stocks

Les règles prescrites par le Plan Comptable du Secteur Immobilier  Avant l'achèvement

L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle évidente ? OUI NON

25% 75%

 Après l'achèvement L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un produit fini. Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stock.

Cette évaluation est-elle aisée ? OUI NON

35% 65%

Pourquoi ? D‟après les interviewés, cela est dû essentiellement aux critères de distinction entre les produits en cours et les produits finis et à la valorisation de ces derniers.

 Les invendus

Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus : -

Conserver les lots en stock en les provisionnant Les céder au prix du marché. Autres

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90% 10%

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2.3.5

L'ETIC

Intérêt de l'ETIC L’ETIC est-il suffisamment étayé pour permettre au lecteur des états de synthèse d’avoir des informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des résultats, de valorisation des stocks et d’engagement hors bilan ? OUI NON

30% 70%

Si non pourquoi ? Pour ceux qui ont répondu négativement à cette question, l'ETIC ne permet pas de s'informer sur les méthodes de détermination et de valorisation des stocks des produits encours et des produits finis.

L'ETIC et le coût de revient  Les travaux restant à effectuer Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets.

Respectez-vous cette règle ? OUI NON

10% 90%

Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ? …………………………………………………………………………………………………

Si non, pourquoi ? Essentiellement par manque d‟information sur l‟application de ces règles.  Les engagements hors bilan -

Les engagements reçus

Inscrivez-vous, parmi les engagements reçus, les contrats de réservation signés et le prix de vente prévisionnel de ceux-ci ? OUI NON -

10% 90%

Les engagements donnés

Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des engagements significatifs. Cette tâche est-elle facile ? OUI NON

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45% 55%

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Nous avons donc recueilli là, les réponses des professionnels, sur leurs perceptions, des aspects juridiques fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière. Il nous apparaît donc opportun de présenter dans les chapitres suivant le Plan Comptable du Secteur Immobilier et la réglementation qui lui est appliquée.

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Chapitre.2 Présentation du Plan Comptable du Secteur Immobilier 1.

L’ORGANISATION DES COMPTES

L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Dès lors, c'est autour de cette notion que s'articulent toutes les spécificités comptables.

1.1

L'affectation des charges 1.1.1

La règle de l'affectation directe

Toutes les charges se rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être rattachées sans ambiguïtés. Ces charges sont constituées, notamment, des frais ci-après : assurances propres aux programmes, honoraires des architectes, des avocats et des notaires, des frais de courtage, d‟expertises juridiques et d‟appels d‟offres… Ces charges sont directes et variables, dans le sens où elles sont clairement identifiables à un projet et qu'elles sont, en principe, proportionnelles au niveau d'activité de l'entreprise et à l'avancement du programme. Toutefois, l'application de cette règle, dans les structures à mode de production directe, conduirait à ne pas intégrer dans le coût de revient, les charges des tâches qu'elles assument directement qui sont habituellement sous-traitées dans les structures ponctuelles (architectes, bureaux d'études...). Dans ce cas, ces charges devraient être intégrées au coût de revient en utilisant une clé de répartition. Le promoteur sera donc amené à pratiquer l'affectation indirecte de ces coûts internes. L'affectation des charges à une opération se poursuit tant que celle-ci est en cours de production. Il en serait autrement si le programme était achevé ou abandonné. Les charges de conseils, d‟audits, de commissariat aux comptes, les frais d‟acte et de contentieux sont à exclure du coût de revient. 1.1.2

La répartition proportionnelle

Dans cette sous-section, nous traiterons de la méthode d'affectation des coûts internes générés par les opérations de promotion. Si l'affectation des charges proportionnelles ne pose pas de difficulté, en revanche, l'intégration des charges indirectes oblige à mettre en place une règle de répartition proportionnelle. En application des principes du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI), les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et des constructions doivent être incorporés dans le coût de revient. La difficulté réside dans la définition des coûts internes de gestion qui doivent être inclus dans le coût de revient. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

En France, seuls les coûts indirects de la main-d'œuvre de la fonction achat (prospection foncière...) et de la fonction production (architecte, bureau d'études, suivi de travaux,...) sont concernés par la répartition proportionnelle. Chaque promoteur devra déterminer les coûts internes de gestion à incorporer au coût de revient puis retenir une clé de répartition qui lui paraîtra la mieux adaptée à sa situation. Ces coûts internes peuvent à titre d'exemple être répartis selon le nombre de logements : Assiettes des coûts indirects

x

Nombre de logements de chaque programme ____________________________________ Nombre total de logements

D‟autres clés de répartition peuvent être utilisées, telles que: - Les millièmes de copropriété, - Les surfaces. L'erreur à éviter, dans cette répartition, est l'incorporation du coût de la sous-activité aux stocks; C'est-à-dire, les charges fixes des fonctions, achat et production, excédant celles qui correspondent à une activité normale. À supposer que cette sous-activité soit décelable, l'incorporation aux stocks des coûts en découlant est comptablement et fiscalement proscrite. 1.1.3

Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale

La nature particulière des opérations immobilières a poussé les professionnels à bâtir une organisation comptable fondée sur la collecte d'informations permettant de déterminer le coût de revient de chaque programme. En effet, le Plan Comptable du Secteur Immobilier contribue à l'application du principe d'intégration de la comptabilité analytique dans la comptabilité générale. Les comptes enregistrant les éléments constitutifs du coût de revient sont organisés de manière à permettre une valorisation du coût de revient par programme. Dans l'hypothèse où le promoteur immobilier ne dispose pas d'outil informatique lui permettant un suivi analytique des coûts par programme, le Plan Comptable du Secteur Immobilier permet, en utilisant une sous codification du plan des comptes, d'affecter la charge à l'opération concernée. Cette technique offre l'avantage de conserver une vision synthétique du coût du programme par simple regroupement des comptes ayant la même sous codification. Pour les structures plus importantes et surtout celles qui sont équipées d'un outil informatique performant, l'ouverture d'une comptabilité par opération, transmet rapidement, et, avec souplesse, une analyse détaillée par programme.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

1.1.4

L'inventaire permanent

La méthode de l'inventaire permanent consiste à comptabiliser tous les coûts directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges. Cette technique est généralement associée à la comptabilité analytique intégrée. Pour éviter toute lourdeur dans l'application de cette méthode (transition de tous les mouvements par le compte de variation de stocks), le Plan Comptable du Secteur Immobilier préconise de comptabiliser globalement, en fin d'exercice, une écriture de reconstitution des flux de variation de stocks.

1.2

Principe des coûts historiques

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a complété la règle de tenue des comptes en inventaire permanent par l‟obligation de faire apparaître, dans la comptabilité générale, le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa sortie du stock. À travers l'obligation du cumul des coûts, nous retrouvons un des fondements économiques de cette branche d'activité, c'est-à-dire, la longueur du cycle d'exploitation. Jusqu'au complet achèvement de l'immeuble et la commercialisation du dernier lot, il est impératif de conserver une vision synthétique du coût de revient global de chaque opération. L‟application de cette règle implique une organisation du Plan Comptable que nous développons ci-après.

1.3

L'organisation du Plan Comptable

Pour appliquer la règle du coût historique cumulé et éviter toute perte d'informations, le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient de l'opération, et, matérialiser le coût des lots vendus. Ainsi, à chaque compte de stock est associé un compte spécial ou est enregistré les sorties de stocks, ce qui permet au compte principal de conserver le coût de revient cumulé. Les comptes de stocks sont divisés en trois parties principales qui correspondent à des stades différents de l'avancement du programme. -

La rubrique 311 concerne les réserves foncières, La rubrique 313 concerne les biens en cours d'aménagement et de construction, La rubrique 315 concerne les produits finis.

Chaque compte est subdivisé en sous-compte indiquant la nature des éléments constitutifs du coût de revient (terrains, travaux VRD, construction…). La comptabilité générale doit faire apparaître le coût global du programme immobilier. Les sorties de stocks sont donc comptabilisées dans des comptes spéciaux de la classe 3, structurellement créditeurs identifiables par un 9 en quatrième position de la codification. Cette méthode permet de garder intact le coût de revient cumulé dans le compte principal. Exemple: 3159 – Produits finis sortis (déstockés) Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Lors de la livraison du dernier produit, en fin d'opération, les comptes débiteurs et créditeurs s'équilibrent et se soldent les uns les autres. Le plan des comptes de la classe 3 (ci-dessous), tiré du Plan Comptable du Secteur Immobilier, joint en annexe (annexe 2), facilitera la compréhension de l'organisation. Sous Classe 31 stocks 311. Terrains 3111. Réserves foncières 3119. Coût des terrains sortis du stock 312. Matières et fournitures consommables 313. Produits en cours 3131. Biens en cours 31311. Lotissement en cours 31311xxxx. (code programme) 01 Terrains 31311xxxx. 02 Travaux VRD (Voirie et Réseaux Divers) 31311xxxx. 04 frais annexes 31311xxxx. 05 commissions 31311xxxx. 06 frais financiers 31311xxxx. 07 honoraires 31311xxxx. 08 impôts 31311xxxx. 09 TVA 31311xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés 31312. Constructions promotionnelles en cours 31312xxxx. (code programme) 01 Terrains 31312xxxx. 02 Travaux VRD 31312xxx. 03 constructions 31312xxxx. 04 frais annexes 31312xxxx. 05 commissions 31312xxxx. 06 frais financiers 31312xxxx. 07 honoraires 31312xxxx. 08 impôts 31312xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés 31313. Commerces et bureaux en cours 31313xxxx. (code programme) 01 Terrains 31313xxxx. 02 Travaux VRD 31313xxx. 03 constructions 31313xxxx. 04 frais annexes 31313xxxx. 05 commissions 31313xxxx. 06 frais financiers 31313xxxx. 07 honoraires 31313xxxx. 08 impôts 31313xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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31314. Constructions économiques et sociales en cours 31314xxxx. (code programme) 01 Terrains 31314xxxx. 02 Travaux VRD 31314xxx. 03 constructions 31314xxxx. 04 frais annexes 31314xxxx. 05 commissions 31314xxxx. 06 frais financiers 31314xxxx. 07 honoraires 31314xxxx. 08 impôts 31314xxxx. 10 Quote-part des frais généraux imputés 3138. Autres produits en cours 3139. Produits en cours sortis 315. Produits finis 3151. Produits finis 31511. Lotissements achevés 31512. Constructions promotionnelles achevées 31513. Commerces et bureaux achevés 31514. Constructions économiques et sociales achevées 31515. Autres produits finis 3159. Produits finis sortis (déstockés) Sous classes 39. Provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant 391. Provision pour dépréciation des stocks 3913. Provision pour dépréciation des produits en cours 3914. Provision pour dépréciation des produits finis.

2.

LE COUT DE REVIENT

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient qui constitue une donnée primordiale pour le promoteur. Pour pouvoir suivre l‟évolution des constructions et du coût de revient, le promoteur doit mettre à sa disposition un processus technique et administratif lui permettant, non seulement, de suivre l'évolution de la construction, mais, également, de prévoir et de maîtriser le coût de revient.

2.1

Les éléments du coût de revient

Le coût de revient se décompose en 3 catégories de charges principales: - L‟acquisition foncière, - Les travaux de lotissement et de construction, - Les charges annexes. Après étude de ces 3 éléments, nous accorderons un développement particulier aux frais financiers ainsi qu'aux frais de commercialisation répertoriés en tant que charges annexes.

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2.1.1

Acquisition foncière

Le coût du terrain représente environ 40 % d‟un projet immobilier. Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût de revient du terrain comprend généralement les éléments énumérés ci-après : - Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son prix ou de sa valeur d‟apport ; - Les frais et honoraires versés au notaire ; - Les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain (particuliers, sociétés, collectivités) ; - Les indemnités d‟expropriation ; - Les frais de démolition des structures ; - Les frais d‟évacuation de personnes utilisant (squattant) illégalement le terrain ; - Les honoraires de géomètre et de sondages ; - Les frais de défrichage du terrain ; - Les impôts fonciers pris en charge ; - Les frais d‟expertise pour l‟amélioration des terrains ; - Les coûts de l‟amélioration du terrain ; - Les frais juridiques ; - Les frais d‟enregistrement ; - Les frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ; - Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains. En résumé, la réserve foncière regroupe le terrain et les frais liés à son acquisition.

2.1.2

Les travaux de lotissement et de construction

L‟obtention de l‟autorisation de lotir ou de construire par l‟autorité compétente matérialise le début des travaux de lotissement et de construction. Le coût de revient des travaux de construction et de lotissement est constitué des travaux et honoraires nécessaires au lotissement et à l'édification du bâtiment. Il s‟agit notamment : - Du coût des études réalisées par les architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d'études, etc ; - Des travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des abords … ; - Des gros œuvres et des travaux de plomberie, d'électricité, de peinture… ; - Des charges financières imputables ; - Des coûts internes de gestion. Le coût des travaux de lotissement, de viabilisation et de construction représente environ 40 à 45 % du prix de vente hors taxes. La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction est généralement l'objet de contrats particuliers sous forme de marché. Les "marchés" décrivent, pour chaque corps d'état, les travaux à exécuter et leur coût global.

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L‟exécution de ces marchés doit alors être reflétée à travers la comptabilité. Pour cela, il faut créer un compte de travaux pour chacun des marchés. L‟application de cette règle permet de suivre de manière rationnelle l‟évolution des travaux marché par marché. Si la société ne dispose que d‟un seul programme de promotion immobilière, le suivi des travaux par marché ne pose pas de difficulté particulière. À condition que la codification et l‟imputation soient correctement réalisées. Par contre, pour les structures multiprogrammes, l'application de la règle de l'affectation directe est indispensable. La comptabilisation des travaux en classe 3 est faite au vu des situations émises par les entreprises au cours de la construction. Le cumul de ces situations doit correspondre au marché initial, pouvant faire l'objet d'une révision, si celle-ci est prévue dans le contrat. Signalons également que rares sont les opérations où il n'y a pas de Travaux Supplémentaires (TS) non prévus dans les marchés initiaux. Dans un souci de clarté, un suivi distinct de ces TS est recommandé. 2.1.3

Les honoraires et frais annexes

Certaines charges engagées pour la réalisation de l‟opération ne sont rattachables ni au terrain ni à la construction. Elles font, cependant, parties des charges qu‟il convient d'intégrer au coût de revient "stricto sensu". L‟imputation de ces charges est l‟une des particularités de l‟activité de promotion immobilière. Dans toute autre activité, ces charges d'exercice seraient imputées au débit du compte de la classe 6 au fur et à mesure de leur engagement. Leur intégration au coût de revient est donc une mesure propre à la promotion immobilière en application de la règle de l'affectation des charges. Toutefois, ces imputations ne doivent pas conduire à fausser la notion d'image fidèle. Les honoraires et frais annexes sont estimés à 15 % du prix de vente hors taxes et comprennent essentiellement les postes suivants : - Les charges financières, - Les charges commerciales et de publicité, - Les impôts et taxes (autres que ceux qui sont visés en charge foncière), - Les frais annexes divers (assurances, frais et honoraires divers). Certains éléments constitutifs du coût de revient présentent des particularités. Il s‟agit notamment des charges financières et des charges commerciales et de publicité qui, par leurs traitements comptables, accentuent la force des règles édictées par le Plan Comptable du Secteur Immobilier.

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2.1.4

Les charges financières

Le Code Général de Normalisation Comptable (CGNC) permet l‟incorporation des charges financières au coût de production dans les conditions ci-après : - Le cycle normal de production est supérieur à douze mois ; - Les charges financières sont relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. Le Plan Comptable du Secteur Immobilier définit les charges financières comme : « Les frais financiers de la période de réalisation du projet qui s'étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes ne doivent plus supporter de frais financiers après la date de leur achèvement ». Dans le cadre de la promotion immobilière, la durée des opérations et l‟importance des capitaux engagés ne permettent pas un autofinancement des opérations. De ce fait, les charges financières sont généralement importantes et constituent un élément substantiel du coût global de l'opération. Leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier professionnel oblige à les porter à l'actif, alors que le Plan Comptable Général n'en prévoit que la possibilité pour les entreprises dont le cycle de production dépasse douze mois. Les promoteurs immobiliers doivent incorporer les charges financières au coût de revient stocké, tant que le programme de construction ou de lotissement n‟est pas achevé. Il en résulte que leur incorporation cesse à l'achèvement des travaux. Toutefois, en respect de la règle de l'affectation directe, l'incorporation des charges financières est une obligation, uniquement lorsque ces dernières sont issues d‟emprunts spécialement contractés pour la réalisation de l‟opération immobilière. Dans le cas où ces emprunts assureraient le financement simultané de plusieurs opérations, les charges financières sont incorporées au coût de revient de chacune des opérations, par répartition entre ces opérations. Les modalités de répartition utilisées doivent être justifiées au niveau de l‟ETIC. 2.1.5

Les charges commerciales et de publicité

Les charges générales de commercialisation, telles que fléchage et signalisation d‟un chantier, les plaquettes commerciales, la publicité de lancement du programme, l'aménagement du bureau de vente provisoire ou d'appartement-témoin, constituent des éléments du coût de revient du projet, lorsqu'elles sont directement affectables à un programme déterminé. Par contre, sont considérées comme des charges de l‟exercice, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité. Il s‟agit de coût directement lié à la commercialisation, comme les charges externes des intermédiaires commerciaux, les annonces et les charges relatives à la force de vente interne. Cependant, leur retraitement en charges payées d'avance permet de les intégrer au coût de revient tant que le bien commercialisé n'est pas livré.

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En France, les charges externes des intermédiaires commerciaux, ainsi que les annonces sont obligatoirement activées en charges constatées d'avance tant que le bien commercialisé n'est pas livré. Par contre, l'activation des charges relatives à la force de vente interne et de la partie variable des rémunérations, en charges constatées d'avance, est facultative.

2.2

Les dépenses à effectuer 2.2.1

Évaluation des dépenses

Nous avons développé, jusqu'à présent, une notion restrictive du coût de revient consistant à déterminer le coût de production d'un bien à l'achèvement. Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé et aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée. Ce coût, ainsi évalué, est retenu en comptabilité et fiscalité pour appréhender la marge et les stocks. Aussi, à la livraison du premier lot, le promoteur, ou encore, l'expert-comptable, doit s'interroger pour savoir : - Si toutes les charges relatives au projet ont été engagées à la date de l'achèvement ? - Quelles sont celles qui appartiennent au coût de revient ? La date de l'achèvement scellant définitivement le coût de revient de l'immeuble, il est alors impératif de recenser l'ensemble des charges à engager en sus de celles déjà comptabilisées, pour déterminer le coût de revient final. En outre, les charges à engager revêtent une importance particulière pour l'estimation des provisions. De par l'analyse des éléments constitutifs du coût de revient, nous pouvons distinguer les charges à engager sur les coûts fonciers et techniques et ceux qui sont relatifs aux frais financiers et commerciaux. 2.2.2

Les coûts autres que financiers et commerciaux

Les travaux et études restant à effectuer, et, éventuellement, le coût du terrain restant à payer, non comptabilisés à la date de l'achèvement, doivent être appréhendés dans le coût de revient. Il est donc indispensable de les enregistrer en tant que charges constatées d‟avance. La détermination de la provision pour les charges, non encore connues dans leur montant, peut être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés. Les frais engagés après l‟achèvement, tel que les charges d‟entretien et de copropriété des logements restés invendus et les frais internes de gestion sont à exclure du coût de production du projet. En France, les travaux apportant une réelle plus-value à l'immeuble, même décidés après l'achèvement, peuvent être incorporés au coût de revient. Dans le cas contraire, ils constituent, à la date de leur engagement, des frais de période à prendre en charge dans le compte de résultat.

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Les charges foncières à engager Le coût d‟acquisition du terrain et les frais s‟y rattachant, sont en principe connus et maîtrisés par le promoteur à la date d'achèvement des travaux. L‟évaluation des charges à payer ne devrait en principe poser aucune difficulté. Cette évaluation doit couvrir également un éventuel litige sur les prix des terrains dont la propriété n‟est pas encore transférée. Les travaux à engager Les travaux de VRD et de construction conclus par la signature de marchés, ne doivent pas poser de problème d'évaluation du montant des charges restant à engager. Il suffit de rapprocher les charges comptabilisées du montant des marchés. Par contre, certaines dépenses connues dans leur principe ne peuvent être chiffrées avec précision au moment de l'achèvement du projet. Tel est le cas: - Des révisions de prix basées sur des indices non encore arrêtés ; - Des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages, dont la nécessité est apparue à la fin du chantier, en particulier lors des visites de conformité ; - De la réparation de malfaçons ou autres, dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs ; - Des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné (espaces verts, aires de jeux). Les charges correspondantes doivent être estimées et comptabilisées en majoration du coût de revient. De même, nous conseillons, par mesure de prudence sur certains programmes, d'engager une charge pour aléas divers permettant de couvrir notamment: - Le surcoût de l'intervention d'une entreprise à la suite de la défaillance d'une autre ; - Des charges supplémentaires qui pourraient surgir pour l'obtention du certificat de conformité. Le coût final des travaux sera connu lorsque l'ensemble des décomptes définitifs sera retourné, accepté et signé au promoteur. Les autres charges de construction et les frais annexes (autres que financiers et commerciaux) La valeur finale du coût de la construction dépend de l‟évaluation définitive des honoraires des avocats, notaires, architectes, bureau d‟études et des charges d'assurances. Quant aux frais annexes divers, généralement peu significatifs en comparaison du coût global, leur évaluation doit rester prudente et circonstanciée.

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2.2.3

Les frais financiers et commerciaux

L‟achèvement constitue une date butoir pour l'incorporation des frais financiers et de certaines charges commerciales au sein du coût de revient de l'opération. Si, dans le principe, cette notion est claire, sur le plan pratique, quelques hésitations peuvent apparaître : L'opération comporte plusieurs dates d'achèvement Pour les grands projets immobiliers, il est fréquent de trouver des dates de livraison échelonnées dans le temps. C‟est le cas des opérations réalisées par tranches, ainsi que des bâtiments d'une même opération achevés à des dates différentes (livraison par cages d'escaliers). En France, si aucune affectation directe par lot des frais financiers n'est possible, l'intégration au coût de revient, se fait suivant une date moyenne qu‟il convient de choisir entre les différents achèvements. Pour les opérations réalisées par tranche, la solution pourrait consister en la constitution d'autant d'opérations distinctes qu'il existe de tranches. On obtiendrait ainsi, un financement pour chacune d'entre elles. Mais, si chaque opération est réalisée dans une structure ponctuelle, cette solution peut présenter des lourdeurs administratives et donc, quelques surcoûts financiers. Isoler les charges de publicité intégrables au coût de revient Le Plan Comptable du Secteur Immobilier préconise d‟intégrer au calcul du coût de revient : les brochures et plaquettes commerciales, la publicité de lancement, le coût du mobilier des pavillons ou appartements-témoins, et des points de vente. Si ces charges ne sont pas comptabilisées lors des premières livraisons de lots, elles doivent alors être considérées comme des "charges constatées d‟avance". Cependant, ces charges et celles de la publicité courante de l'opération, sont souvent comptabilisées dans un compte unique, ce qui ne facilite pas la distinction entre les charges intégrables au coût de revient et celles qui ne le sont pas. Nous abordons là le poste le plus difficile à évaluer en terme de précision, avec celui des frais financiers, quant à leur montant global. En effet, ces deux postes (publicité et frais financiers) sont liés à la rapidité de la commercialisation. Le budget prévisionnel qui leur est alloué est difficile à respecter, contrairement aux autres éléments du coût de revient. Nous étayons cette argumentation en prenant l'exemple des brochures et plaquettes commerciales. Nous avons rencontré des opérations où la commercialisation s'est rapidement déroulée, et bien que des brochures avaient été prévues dans le budget prévisionnel du promoteur, cette idée fut abandonnée du fait de la bonne commercialisation.

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Or, si nous appliquons la méthode du coût de revient global, cela nous oblige donc à provisionner l'ensemble des divers coûts du programme rentrant en stock. Mais s'il fallait retenir à chaque fois l'enveloppe globale des frais de commercialisation, cela amènerait à fausser le résultat du fait de l'aléa pesant sur le montant de cette catégorie de frais. En conséquence, nous préconisons, par simplification de ne provisionner aucune charge dans le coût de revient, dès lors que la commercialisation se déroule sur le rythme initialement prévu et que les premières dépenses liées à cette charge n'ont pas été engagées avant la fin de l'exercice. Considérant ce principe, il n'est donc plus utile de dissocier les charges de commercialisation à traiter en tant que charges de l'exercice, de celles à inscrire dans le coût de revient. Pour conclure sur les dépenses à engager, nous examinerons ci-dessous la méthode de comptabilisation préconisée par le Plan Comptable. 2.2.4

Incorporation des dépenses à effectuer au coût de revient

Les charges constatées d‟avance sont à enregistrer au débit des comptes de stocks par le crédit du compte 441711. « Fournisseurs - dépenses non encore engagées ». Cette méthode de comptabilisation permet de respecter les principes des coûts historiques cumulés et de l'inventaire permanent. Bien que ces dépenses non encore engagées admettent une légère incertitude dans leur principe ou dans leur montant, leur comptabilisation est identique à celles des factures à recevoir. 31... 3458…..

Compte de stocks TVA sur dépenses non encore engagées Fournisseurs, charges à Engager

441711

X X X

Nous suggérons de comptabiliser les dépenses à engager, non plus individuellement par compte de stocks, mais globalement par masses d'éléments constitutifs du coût de revient, à savoir : - Charges foncières à engager ; - Charges de lotissement et de construction à engager ; - Charges annexes à engager. Cette technique permet d‟alléger la tâche administrative, tout en limitant la perte d'informations et en conservant une vision synthétique. La définition du coût de revient étant posé, il s'agit maintenant de déterminer les clés de répartition à utiliser notamment pour appréhender le coût de revient par logement.

2.3

Les clés de répartition

Dans cette section, nous allons développer le choix des clés de répartition. Le choix entre différentes clés est nécessaire, non seulement pour affecter des charges communes à plusieurs tranches et déterminer ainsi le coût de revient global de cette tranche, mais également pour quantifier le coût de revient des lots commercialisés.

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2.3.1

Répartition des charges communes

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de répartir les coûts internes constitués des frais généraux pouvant être rattachés à la production de logement ou du lotissement suivant les données de la comptabilité analytique. Si l‟entreprise ne dispose pas de comptabilité analytique, ces charges sont à imputer forfaitairement sous forme d‟une commission d‟intervention. Si les charges ne peuvent être imputées directement au coût de revient, il est donc nécessaire de définir une clé de répartition par nature de charges communes. Cette clé doit être adaptée pour permettre d‟approcher le coût de revient le plus précisément possible. Les clés de répartition les plus couramment utilisées sont : - Les mètres carrés ; - Les millièmes (dix millièmes,...) de copropriété ; - Le nombre de lots ; - Le prix de vente des lots. Le choix d‟une clé de répartition par rapport à l‟autre est stratégique, car, en fonction de celle que l‟on choisit, le coût de revient va varier, comme l‟illustre l‟exemple suivant : Une société immobilière a acquis un terrain de 1.500 m² pour un million deux cents mille dirhams destiné à la construction de deux immeubles de superficie différente, chacun constituant une tranche distincte. Les 2 constructions bénéficient de mêmes prestations. Construction A Superficie au sol de chaque bâtiment Tantièmes de copropriété

800 m² 600 millièmes

Construction B 700 m² 500 millièmes

La société immobilière a réalisé, les travaux de gros œuvre, pour un montant global de six millions de dirhams. Pour déterminer le coût de revient de chacune des constructions, il est indispensable de répartir le coût du terrain et celui des gros œuvres. La société immobilière va probablement opter pour les clés de répartitions suivantes : - Pour le terrain, la superficie au sol de chaque construction. Ce qui nous donne pour les constructions : 1.200.000 DH x 800 m² Construction A= = 640.000 DH 800 m² + 700 m² 1.200.000 DH x 700 m² Construction B= = 560.000 DH 1.500 m² Pour le gros œuvre, les millièmes de copropriété : 6.000.000 DH x 600 me Construction A = 600 me + 500 me -

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= 3.272.727 DH

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Construction B =

6.000.000 DH x 500 me 1.100 me

= 2.727.273 DH

Si la société immobilière avait retenu comme clé de répartition « la superficie au sol » pour le terrain et les gros œuvres, le coût du gros œuvre affecté à chaque construction aurait été le suivant : 6.000.000 x 800 m² Construction A = = 3.200.000 DH 1.500 m² Soit une minoration de 72.727 DH par rapport à la précédente solution. 6.000.000 x 700 m² Construction B = = 2.800.000 DH 1.500 m² Soit un surplus de 72.727 dirhams par rapport à une répartition par millième. Ainsi, il apparaît clairement que le promoteur doit apporter un soin particulier au choix des clés de répartition, tout en veillant à affecter directement les charges à chaque fois que cela lui est possible. Enfin, il ne faut pas perdre de vue que ces répartitions sont destinées à donner une "image fidèle" et qu'à ce titre, celles-ci se justifient uniquement si les dates d'achèvement des tranches sont distinctes et éloignées et/ou si la conception des constructions est différente. En France, le Plan Comptable professionnel, stipule que "c'est pour chaque opération un ensemble de circonstances de fait qui doit être examiné pour décider de la clé de répartition des coûts communs".

3.

LA DETERMINATION DU RESULTAT

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier prévoit de dégager les résultats à la livraison des biens. Si l‟opération est réalisée en plusieurs parties ou lots, le résultat est alors dégagé par lot. La notion de résultat et sa détermination apparaissent donc comme des éléments primordiaux. Il convient donc de définir le résultat puis les méthodes pour le déterminer.

3.1

La détermination de la marge par opération immobilière

Le résultat d‟une opération immobilière est constitué par sa marge. Qu‟elle soit conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente d'immeubles à construire met en avant la notion d'achèvement, marquant la date à laquelle le bien peut être livré et, par application des textes comptables et fiscaux, la date à laquelle le résultat est réalisé. Aussi, avant d'étudier les modalités pratiques et les traitements comptables de dégagement de la marge, nous définissons la notion d'achèvement.

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3.1.1

La notion d'achèvement

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier considère le programme comme achevé comptablement lorsque ce dernier a fait l‟objet : - Pour les lotissements : de la réception provisoire sur la base du PV établi par la commission ou du certificat de conformité (Réception par les services de la municipalité); - Pour les constructions : du permis d'habiter délivré par le Président du conseil municipal; - En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions d‟habitabilité ou de conformité sont réunies. Il en résulte qu‟un immeuble est considéré comme achevé lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation sont réunies et certifiées par un homme de l'art, et à plus forte raison lorsque les locaux sont livrés à l'acquéreur. 3.1.2

Dégagement de la marge

La marge d'une opération est déterminée par l'écart entre : - Le prix de vente hors taxe, diminué des frais de vente ; - Et le coût de revient de l'immeuble. Lorsque l‟immeuble est vendu par fraction, la marge est dégagée uniquement pour les lots vendus livrés. Le prix de vente H. T. diminué des frais de vente La détermination du prix de vente n'appelle pas de remarque particulière. Un produit est acquis lorsque les prestations ont été effectuées (services) ou lorsque les fournitures ont été livrées. Sont donc rattachés à l‟exercice, tous les produits résultant de l‟activité de l‟exercice. Le fait générateur de la vente est constitué par l‟un des éléments suivants pris dans l‟ordre : - Le contrat, - L‟établissement de la facture, - La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée d‟un compromis de vente et appuyée par un PV de réception signé par le client. L‟écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par attributaire, soit sur la base d‟états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes. Si le client se désiste après la remise des clés, l‟écriture de la vente sera contre-passée. Les règles suivantes sont à observer lors de la comptabilisation des ventes : - Elles sont établies hors TVA. - Les rabais, remises et ristournes accordés en sont déduits. - Le chiffre d‟affaires doit être ventilé par activité (lotissement ou construction), et à l‟intérieur, par programme ou opération concerné. Le prix comptabilisé en produits est celui sur lequel les parties se sont mises d'accord dans l'acte de vente.

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Pour les Ventes en État Future d‟Achèvement, tant que le lot vendu n'est pas physiquement délivré à l'acquéreur, le produit de la vente constitue un produit constaté d'avance, même si le transfert juridique de la propriété a eu lieu. Les frais de vente sont ceux qui sont engagés pour la commercialisation de l'immeuble. Il s'agit des charges relatives à la force de vente interne, des charges externes, des intermédiaires commerciaux (commissions sur vente), voire de la prise en charge de frais en principe dûs par les acquéreurs. Les frais de vente ne viennent donc en diminution du prix de vente que si le bien a été livré; sinon ils constituent des "charges constatées d'avance". Le coût de revient Dans la section 2 .2 ci-dessus, nous avons décrit le coût de revient de la construction. La détermination du coût des lots livrés ne présente en principe aucune difficulté si l'ensemble de l'immeuble est vendu et livré au cours du même exercice social. En revanche, lorsque les lots sont livrés sur plusieurs exercices, ce qui est fréquent, il faut procéder à une ventilation du coût de revient entre les lots livrés et les lots non livrés. Cette ventilation s'opère au moyen d'une clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété. Tantièmes des lots livrés Coût de revient global x________________________= coût de revient des lots livrés Tantièmes de l'immeuble Le coût de revient des lots livrés représente le coût de l'ensemble des livraisons sans distinguer la date à laquelle elles sont intervenues. Dans l'hypothèse où une livraison a déjà eu lieu au cours d'un précédent exercice, le coût de revient des lots livrés sur l'exercice s'obtient de la manière suivante: Coût de revient de la totalité des lots livrés Coût de revient les lots livrés antérieurement = Coût de revient des lots livrés sur l'exercice Exemple: - Coût de revient global de l'immeuble : 15.000.000 DH. - Tantièmes de copropriété: 1.000 millièmes. - Tantièmes des lots livrés en N-1 : 400 millièmes (N-l est le 1er exercice de livraison). - Tantièmes des lots livrés en N : 500 millièmes. - Ajustement en N du coût de revient global: + 120.000 DH. On obtient donc le coût de revient global des lots livrés en N-l : 400 me 15.000.000 DH x______________________________= 6.000.000 DH 1.000 me Et le coût de revient des lots livrés en N

-

400 + 500 (15.000.000 + 120.000 DH) _________________________ = 13.608.000 DH 1000 me 13.608.000 DH (coût de revient de tous les lots livrés). 6.000.000 DH (coût de revient des lots livrés en N-l). 7.608.000 DH (coût de revient des lots livrés en N).

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Suivre le coût de revient des lots livrés, en cumulé, permet d'affecter au coût des lots livrés antérieurement leur quote-part de l'ajustement du coût de revient global. Cette méthode évite d'avoir un résultat déficitaire sur les derniers lots, sinon nous obtiendrions les coûts suivants : NMI : idem

600 N: 15.120.000 DH x _____________=7.560.000 1.000 L'écart de 48.000 DH (7.608.000 – 7.560.000) correspond à la quote-part non affectée: 400 120.000 x ______________________= 48.000 1.000 Dans la définition de la marge que nous venons d'étudier, nous avons indiqué que celle-ci était dégagée à l'achèvement. Mais, en retenant la date de l'achèvement traduisons-nous les faits économiques ?

3.2

La méthode de constatation du chiffre d’affaires

La prise en compte du bénéfice réalisé pour la vente en l'état futur d'achèvement est guidée par l'application des principes et recommandations qui régissent les contrats à long terme. En effet, dans ce type de vente, le transfert de propriété des constructions s'échelonne dans le temps. Le résultat d‟une opération partiellement exécutée peut se faire selon deux méthodes : - Soit à l'achèvement des travaux, qui consiste à ne prendre en compte les produits qu‟une fois le contrat totalement exécuté. - Soit à l'avancement de l'ouvrage, qui consiste à prendre en charge, pour le calcul du résultat à la clôture de l'exercice, une fraction des produits correspondant à la part du contrat déjà exécutée. 3.2.1

La méthode de l'achèvement

Selon cette méthode, le résultat provenant de la vente n‟est acquis que lors de l‟achèvement du bien. Les programmes seront considérés comme achevés comptablement dans les cas suivants : - La réception provisoire du lotissement sur la base du PV établi par la commission ou du certificat de conformité (réception par les services de la municipalité); - Le permis d‟habiter d‟une construction délivré par le Président du conseil municipal ; - En l‟absence des documents ci-dessus, l‟achèvement peut être déclaré si les conditions d‟habitabilité ou de conformité sont réunies. Les travaux effectués au fur et à mesure de l'exécution sont stockés, et les avances perçues, comptabilisées en avances clients. Dans le cas d'un contrat déficitaire, il convient de procéder à la constatation de la perte totale dès la connaissance de celle-ci par le biais d'une provision. Le PCSI a retenu cette méthode en respect du principe de prudence ; notamment du fait de la difficulté d'apprécier les pertes éventuelles qui pourraient faire suite à la comptabilisation d'un résultat provisoire pendant la phase de construction.

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Si cette méthode respecte effectivement le principe de prudence, ne conduit-elle pas à un excès de pessimisme ? En conséquence, afin d'améliorer l'analyse économique, ne serait-il pas possible d'appréhender la marge selon la méthode de l'avancement ? 3.2.2

La méthode de l'avancement

Cette méthode consiste à comptabiliser à la clôture de l‟exercice une estimation du chiffre d'affaires et la marge au fur et à mesure de l'exécution des travaux. Parallèlement, les travaux en cours sont déstockés. Si la marge globale prévisionnelle est déficitaire, la perte totale non prise en compte doit faire l'objet d'une provision pour risques et charges. Dans le cadre des VEFA, cette méthode pourrait être retenue puisque l'achèvement juridique et, donc, le transfert de propriété interviennent au fur et à mesure de l'exécution de l'ouvrage. Il est vrai que cette méthode traduit mieux dans les comptes l'activité réalisée au cours de l'exercice, il ne faut cependant pas perdre de vue que la promotion demeure une activité aléatoire. En effet, dans le cadre de l'exécution d'un contrat à long terme classique, il n'existe qu'un seul contrat fixant le prix de vente pour réaliser (après la conclusion du contrat) un bien, un service ou un ensemble de biens ou de services. En revanche, dans le régime de la vente d'immeubles à construire, pour la réalisation d'un seul bien, nous avons une succession de contrats à long terme dont les signatures interviennent à des périodes différentes de l'avancement des travaux. De sorte que les premières réservations conclues, qui sont nécessaires au lancement de l'opération, le promoteur n'a aucune garantie sur le rythme de commercialisation initialement envisagé; tout allongement de celui-ci pouvant ainsi, occasionner un accroissement du coût de revient "économique" et un chiffre d'affaires inférieur aux prévisions. Pour ces motifs, les professionnels ont préféré retenir la méthode permettant de constater le résultat à celle permettant de l'estimer.

4.

LES STOCKS

La complexité des traitements des opérations immobilières vient de la durée du cycle de production des opérations immobilières, généralement supérieure à un an, et, de la nécessité de dégager un coût de revient pour chaque unité produite. L‟évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de l‟inventaire permanent. Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l‟affectation des charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d‟un projet déterminé sont imputées, au cours de l‟exercice directement dans les comptes de stocks. Les charges indirectes (charges internes de gestion de l'entreprise, charges financières…) sont imputées aux stocks en fin d'exercice.

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4.1

La détermination des stocks 4.1.1

Avant l'achèvement

Les terrains Les terrains destinés à être lotis ou à édifier des bâtiments sont considérés comme étant un élément de stock. Les terrains sont enregistrés à leur coût complet comprenant généralement les éléments suivants : - Prix du terrain (prix d'acquisition, valeur d'apport,...); - Frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaires ; - Frais de défrichage du terrain ; - Impôts fonciers pris en charge; - Coût de démolition des structures ; - Frais d'expertise pour l'amélioration des terrains ; - Frais juridiques ; - Coût de l'amélioration du terrain ; - Frais d'enregistrement ; - Indemnités d'expropriation ; - Frais financiers générés par les emprunts de financement des acquisitions foncières ; - Coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent raisonnablement être rattachés aux terrains. Lotissement en cours : Le coût de production d'un lotissement comprend le coût d‟achat du terrain tel que défini cidessus, majoré par : - Le coût des études : confié aux architectes, géomètres, métreurs, topographes, bureaux d'études, etc. - Les travaux de lotissement et de viabilisation : travaux d'assainissement, de voirie, d'électrification, d'adduction d'eau potable, de réseau téléphonique, d'aménagement des abords, etc. - Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous. - Les coûts internes de gestion. Constructions en cours : Le stock des constructions en cours est évalué au coût complet, formé par le coût de production du terrain loti tel que défini ci-dessus et le coût de revient des travaux de construction réalisés. Le coût de revient des constructions comprend : - Les coûts des études telles que celles qui sont réalisées par les bureaux d'études, les métreurs et les architectes ; - Les dépenses relatives aux travaux de construction comme les gros œuvres, les travaux de plomberie, d'électricité, de peinture...etc ;

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-

Les charges financières imputées dans les conditions mentionnées ci-dessous ; Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement qui peuvent être rattachés à la production.

Tant que la construction n'est pas achevée, il ne doit surgir aucune difficulté pour évaluer les stocks si les règles présentées par le Plan Comptable du Secteur Immobilier, que nous avons étudiées précédemment, ont été respectées. Ainsi, le respect des principes de l'affectation des charges et des coûts historiques cumulés, oblige à affecter le coût de revient de l'opération en stocks en cours de production, jusqu'au complet achèvement. 4.1.2

Après l'achèvement

Le coût de production des projets achevés est constitué par l'ensemble des coûts engagés majoré des provisions pour travaux restant à effectuer. Ces coûts comprennent notamment : - Le coût d'achat du terrain ; - Le coût de revient des travaux ; - Les coûts associés à la structure des projets et aux installations communes y compris l'aménagement paysager et les installations récréatives ; - Les frais annexes : impôts et taxes, frais de publicité et de commercialisation... L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un produit fini. L'achèvement signifie en conséquence que le bien est livrable. Dans le cas où l'immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés restants en stock. La méthode retenue pour l'évaluation est similaire à celle du coût de revient des lots livrés. À savoir que nous utilisons la même clé de répartition, qui est généralement les tantièmes de copropriété, pour appliquer au coût de revient le rapport entre les tantièmes des lots non livrés et les tantièmes de l'immeuble. Coût de revient x Tantièmes des lots non livrés = stock des lots non livrés Tantièmes de l'immeuble En reprenant l'exemple de la section précédente, nous obtenons les stocks suivants : - Stock de l'année N-l ; - Coût de revient global: 15.000.000 DH ; - Millièmes non livrés: 600 ; - 15.000.000 Dh x 600 = 900.000 DH ; 1.000 - Stock des lots non livrés: 900.000 DH ; - Stock de l'année N ; - Coût de revient global ajusté: 15.120.000 DH ; - Millièmes non livrés: 100 ; 15.120.000 DH x 100 = 1.512.000 DH 1.000 Stock des lots non livrés: 1.512.000 DH Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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- Vérification: Coût cumulé des lots livrés: 15.120.000 x

900 = 13.608.000 DH. 1.000 Stock des lots non livrés : 15.120.000 – 13.608.000 = 1.512.000 DH.

4.2

Les écritures de variation des stocks

Les spécificités de la promotion immobilière ont obligé les promoteurs à aménager les règles de comptabilisation du coût de revient des opérations. Au cours de l‟exercice, le coût des travaux est enregistré directement au débit des comptes de stocks (pour le montant hors taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c‟est seulement en fin d‟année, qu‟une écriture de reconstitution des flux sera enregistrée. Ainsi, à la clôture de l'exercice, le total des mouvements de l'exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks est passé en une seule écriture dans chaque compte de charge. 4.2.1

Les écritures liées aux opérations

Les stocks dans le secteur immobilier sont constitués principalement par : - Les terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière); - L‟ensemble des travaux immobiliers de lotissement ou de construction en cours l‟ensemble des travaux de lotissement et/ou de construction achevés en attente d‟être livrés ou vendus. Les stocks des entreprises immobilières ne doivent pas comprendre les travaux de lotissement et/ou de constructions effectués pour le compte des mandants dans le cadre de conventions en maîtrise d‟ouvrage déléguée. Ces dernières opérations sont comptabilisées dans les comptes de tiers ouverts à cet effet à l‟actif et au passif. À chaque stade d'avancement du programme, les écritures de variation de stocks recensent les mouvements entre les différents postes du stock ou entre les comptes de stocks et le compte de résultat. Nous reprenons ci-dessous le schéma des principales écritures. Décision d'utilisation du terrain. Les stocks de terrain comprennent les terrains autres que ceux qui sont enregistrés en immobilisations. Il s‟agit des terrains destinés à être vendus en l‟état, ou, après les avoir lotis, ou encore après, y avoir édifié des constructions. Le montant du terrain à lotir ou à construire inscrit au compte «Réserves foncières » 31211 est viré au compte 31311 «Lotissement en cours »ou 31312 «Construction en cours »au début des travaux de lotissement matérialisé par l‟autorisation de lotir ou l‟autorisation de construire.

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Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de réserve foncière avec une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu de procéder comme suit : - Si une opération est réalisée sur une partie seulement d‟une réserve foncière, et que l‟autre partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la partie concernée est transférée au compte des travaux en cours (Lotissement ou construction). - La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à ces travaux. Le transfert du coût d'un terrain faisant partie de la réserve foncière au compte d'un lotissement ou d'une construction en cours est effectué à la survenue de l'un des événements ci-après : - Approbation de la construction ou du lotissement par les autorités ou organes compétents; - Demande soumise aux autorités pour commencer les travaux ; - Autorisation de construire délivrée par l‟autorité compétente. 612410 31119 3131 7131

Variation des stocks de Matières premières (Terrain) Coût des terrains sortis du stock Terrains en cours (terrains à Ventiler par programme) Variation des stocks des produits en cours

X X X X

Virement du compte "réserve foncière" au compte "terrains en cours" Constatation de l'achèvement d'un bâtiment. Virement du compte "produits en cours" au compte "produits finis" Le compte 3139 «Produits en cours sortis à solde créditeur » fait apparaître le montant du stock viré au compte stocks achevés. Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant ressortir la partie achevée de celle qui ne l‟est pas encore. La règle de tenue des comptes en inventaire permanent est complétée par l‟obligation de faire apparaître dans la comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa complète sortie du stock. Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer, à chaque compte de stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par«9 »en quatrième position de la codification. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé. En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce …).

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7131 3139

Variation des stocks – des produits en cours Produits en cours sortis à solde créditeur

3151

Produits finis (à ventiler suivant les grandes Rubriques du compte 313 Produits en cours Variation des stocks des biens produits

7132

X X X X

Ces transferts de comptes permettent de suivre le processus de production. Nous retrouvons l'avancement de la construction à la lecture du bilan. Sortie du coût de revient d'un lot vendu. Chaque compte de stock étant affecté d‟un compte créditeur, les sorties de stocks sont comptabilisées au crédit du compte par l‟écriture : 7132 3159

Variation des stocks des biens produits Produits finis sortis (déstockés)

X X

Le compte 3159 «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits finis », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non encore livrés. 4.2.2

Les écritures de reconstitution des flux

L'application du principe de l'inventaire permanent, c'est-à-dire l'inscription des coûts au débit des comptes de stocks sans transiter par les comptes de la classe 6, a contraint les promoteurs à affecter, une fois par an, dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice, selon le schéma d'écritures suivant: 6121 6126 61241 7131

Achats de matières premières détaillés en sous-compte par projet Achats de travaux études et prestations de services nécessaires à la réalisation des opérations de promotions immobilières Variation de stocks. Terrains Variation de stocks des produits en cours

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X

X X X

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5.

L’ETIC 5.1

Intérêt de l’ETIC

L'État des informations complémentaires ou ETIC vise à compléter et commenter les informations données par le bilan, le CPC, l'ESG et le tableau de financement, dont il est indissociable. L'ETIC doit comporter tous compléments et précisions nécessaires à l'obtention d'une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et des résultats de l'entreprise, à travers les états de synthèse fournis. Pour être pertinentes, les informations de l'ETIC doivent être d'une importance significative, c'està-dire susceptibles d'influencer l'opinion que les lecteurs des états de synthèse peuvent avoir sur la situation patrimoniale et financière de l'entreprise et sur ses résultats. L'ETIC comporte, en raison de sa nature même, des informations quantitatives et qualitatives. Il importe de rechercher précision et concision dans l'expression écrite des informations qualitatives.

5.2

Le coût de revient

L'expérience nous montre que peu de comptes annuels de la promotion immobilière fournissent un ETIC adapté et suffisamment étayé pour fournir au lecteur les informations significatives sur le coût de revient, la détermination du résultat, la valorisation des stocks et les engagements hors bilan. Il s'agit de renseigner sous la rubrique des "principes et méthodes comptables" les méthodes utilisées et les positions retenues pour déterminer le coût de revient des opérations ou d'une opération en particulier. 5.2.1

Les éléments du coût de revient

Le PCSI décrit rigoureusement les modalités de détermination du coût de revient. Toutefois le promoteur doit indiquer la méthode retenue pour l'incorporation des charges financières. Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est supérieur à douze mois, d‟inclure dans le coût de production les charges financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. Dans le cas où ces emprunts financeraient simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont affectées par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l'ETIC, les modalités de répartition. L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de l'opération (construction lotissement). En effet, l'ETIC doit informer, si les charges financières afférentes à des emprunts finançant simultanément la réalisation de plusieurs opérations sont incorporées au coût de revient ou passées en charges de l'exercice comme en laisse la possibilité le PCSI. À plus forte raison, l'information est indispensable si le promoteur choisit de n'incorporer aucune charge financière malgré les règles édictées par le PCSI. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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5.2.2

Les charges à engager

Nous avons développé précédemment, les règles d'évaluation du coût de revient, ce qui nous a permis de constater l'importance d'appréhender les charges à engager pour connaître le coût global d'un programme achevé. Si les charges à engager sont connues dans leur principe, leur chiffrage n‟est pas habituellement fait avec précision. Aussi, du fait de l'incertitude liée à l'estimation de ces charges, il est recommandé d'inscrire dans l'ETIC le montant global des charges à engager; montant qui peut être dissocié par opérations. Il n'est pas nécessaire en revanche de détailler ces charges par postes.

5.3

Les clés de répartition

Pour justifier de l'incorporation de certaines charges dans le coût de revient, le PCSI exige de mentionner dans l'annexe les clés de répartition utilisées pour l'affectation aux différents programmes. Nous rappelons que ces charges sont respectivement: - Les coûts internes de production lorsque la société pratique la promotion directe ; - Les charges financières afférentes à des emprunts finançant simultanément plusieurs opérations. De même, sont à mentionner les clés de répartition retenues pour l'affectation des charges communes et l'évaluation du coût de revient des lots livrés.

5.4

La détermination de résultat

L‟ETIC doit, à notre avis, rappeler la méthode de détermination du résultat et de la marge qui peut être la méthode de l‟avancement ou de l‟achèvement.

5.5

La valorisation des stocks

L‟activité de promotion immobilière se caractérise par l'inscription en stock du capital immobilier. Des notes d‟informations complémentaires sont donc apportées à l‟ETIC pour permettre au lecteur d‟avoir une bonne compréhension des comptes annuels. Ces notes portent sur l'évaluation des stocks et le calcul des provisions. 5.5.1

La détermination des stocks

Le promoteur doit décrire dans l‟ETIC les méthodes d'évaluation retenues dans la rubrique des stocks et des en-cours et la valeur du stock par programme afin de mesurer d'une année à l'autre l'avancement des opérations. En outre, pour permettre une meilleure appréciation de la valorisation des stocks, nous suggérons de mentionner les informations suivantes : - Le montant des charges à engager incorporé dans les stocks, - Les charges financières incluses dans les stocks.

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5.5.2

Les provisions sur stocks

L‟ETIC doit détailler les méthodes utilisées pour le calcul des provisions. Nous recommandons de récapituler, d'une part, les provisions par opérations, d'autre part, le degré d'avancement des opérations qui supportent une perte à terminaison.

5.6

Les engagements hors bilan

L‟évolution favorable ou défavorable de la société peut être jugée grâce à l'analyse des comptes annuels et de la situation financière. Mais une telle analyse ne serait pas complète sans la prise en compte des engagements hors bilan reçus et donnés. Dans le domaine de la promotion immobilière, les engagements à prendre en considération sont les engagements financiers, en distinguant ceux qui sont reçus et ceux qui sont donnés. 5.6.1

Les engagements reçus

Les engagements reçus pouvant être assimilés à des créances conditionnelles, matérialisent la garantie pour l‟entreprise en cas d‟insolvabilité d‟un tiers. 5.6.2

Les engagements donnés

Ce sont des garanties par signatures telles que des avals, des cautions. Ils sont donnés par l'entreprise à un tiers, et, ont pour objet de pallier la défaillance éventuelle du débiteur qui en bénéficie. Les engagements donnés sont présentés dans l‟état B9 de l‟ETIC. Parmi les engagements hors bilan qui sont donnés, les plus importants et les plus significatifs sont les engagements financiers. Il s'agit, en tout premier lieu, des garanties données au titre des en-cours financiers obtenus et principalement les cautions, les promesses d'affectation hypothécaire ou les garanties hypothécaires.

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Chapitre.3 Analyse de la réglementation de l’activité de promotion immobilière au Maroc 1.

ANALYSE MAROC 1.1

DU CADRE JURIDIQUE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU

Présentation

Nous allons exposer les différents textes juridiques pouvant avoir un lien avec l‟activité de la promotion immobilière au Maroc. 1.1.1

Le Dahir sur les obligations et contrats

Tout d‟abord, le dahir sur les obligations et contrats (DOC) est le pilier, le texte de base, la référence générale quand un texte spécial est muet. Ce Dahir traite de la vente en général (article 478 du DOC et suivants), des conditions de formation de la vente, des obligations à la charge du vendeur et de l‟acheteur, des garanties des parties, et de certaines ventes particulières comme la vente à réméré (vente avec faculté de rachat) ou vente sous condition. La vente est définie par les articles 478 et suivants du DOC, nous allons rappeler succinctement quelques principes généraux : L’Article 478 définit le contrat de vente : la vente est un contrat par lequel l‟une des parties transmet la propriété d‟une chose ou d‟un droit à l‟autre contractant, contre un prix que ce dernier s‟oblige à lui payer. L’Article 488 dispose : la vente est parfaite entre les parties dès qu‟il y a consentement des contractants, l‟un pour vendre, l‟autre pour acheter, et qu‟ils sont d‟accord sur la chose, le prix et sur les autres clauses du contrat. Les caractéristiques du contrat de vente : Contrat à titre onéreux : L‟un transfère, l‟autre remet le prix. Contrat synallagmatique : Les parties sont créancières et débitrices l‟une de l‟autre. Contrat consensuel : La vente est formée par le seul échange de consentement sauf pour les immeubles où la loi exige des formalités de publicité à la conservation de la propriété foncière du lieu de situation de l‟immeuble. Contrat translatif de propriété : il transmet la propriété du vendeur à l‟acquéreur. La vente est un contrat qui exige les conditions générales de formation des contrats, c'est-à-dire : Le consentement Le Principe de la liberté du consentement. Le consentement ne doit pas être dolosif, il doit être exempt d‟erreur et de violence.

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La capacité Article 3 du DOC stipule : toute personne est capable de s‟obliger si elle n‟est pas déclarée incapable par la loi. C‟est une condition de validité du contrat. Le statut personnel détermine la capacité. Il existe certaines incapacités spéciales de vendre comme celle du mourant, ou d'acheter comme le cas des tuteurs, administrateurs, experts pour les biens qu'ils administrent. L’objet de la vente : Conditions de validité de la chose vendue : nécessité de l‟existence au moins éventuelle de la chose vendue. La détermination de la chose vendue : la chose est déterminée lors de la conclusion du contrat. La chose vendue peut être déterminable. La propriété de la chose vendue : le vendeur doit être le véritable propriétaire. On ne peut vendre la chose d‟autrui, sauf exceptions : sous condition de la ratification par le vrai propriétaire, ou encore l‟acquisition de la propriété par le vendeur, passé le délai de prescription. Le prix :

Détermination du prix

Le prix doit être déterminé. La détermination du prix est l'œuvre des parties contractantes. Le prix est un élément essentiel du contrat de vente. Sans prix, il n'y a pas de vente. Exceptionnellement, une des parties seulement détermine le prix : l'acheteur dans la vente aux enchères, mais le plus courant, c'est le vendeur, parfois un tiers peut intervenir mais il n'a qu'un avis consultatif. Le prix doit être en numéraire, et en monnaie nationale sauf vente internationale. Une partie du prix peut être payée en nature mais doit être inférieure au prix payé en argent, sinon ce ne sera pas un contrat de vente mais un contrat d'échange. - La datation en paiement Est un paiement spécial, le débiteur ne peut pas payer, va donner quelque chose en contrepartie, l‟acquéreur accepte. - Le prix peut être déterminable : À condition que les parties aient fixé les moyens de sa détermination ultérieure avant la livraison, la détermination ne doit pas être l'œuvre d‟une seule partie car condition potestative, nulle.

Caractère réel et sérieux du prix. - Le prix doit être réel. Le prix doit être réel et équitable, il ne doit pas être fictif, simulé, ou apparent. La contre-lettre est valable entre les parties en droit marocain, mais pas à l‟égard des tiers. - Le prix doit être sérieux. Il doit correspondre à la valeur de la chose, il ne doit pas être dérisoire ou déséquilibré.

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- Le prix doit être juste. Le prix juste est lié aux facteurs économiques car ce sont eux qui déterminent si le prix est inférieur ou supérieur à la valeur de la chose vendue. En économie de marché, c'est la loi de l‟offre et de la demande. La vente a un effet translatif de propriété

Caractère immédiat de cet effet dès le consentement. - Principe du transfert solo consensus de propriété. L‟effet translatif est la conséquence juridique du contrat de vente, essence même du contrat, transfert dès le consentement avant paiement du prix, ni acte. Conséquences du principe au profit des contractants.  Acquisition du prix de vente par le vendeur : Le vendeur est propriétaire du prix dès le consentement, même s‟il ne l‟a pas encore touché, il fait parti de son patrimoine. -

 Charge et risque aux tiers : Les tiers peuvent ignorer cette vente car elle n‟est pas publique, d‟où risques importants sauf les immeubles, où la publicité est obligatoire pour être opposable aux tiers. - Exceptions apportées au principe du transfert consensuel. Vente soumise à l‟accomplissement de formalités comme pour les fonds de commerce ou encore les immeubles : sans cette formalité, la vente est valable mais pas efficace.  Exceptions conventionnelles. Clause qui subordonne le transfert à l‟arrivée d‟un terme :  Terme anticipant la date du transfert.  Vente retardant la date du transfert : l‟acheteur ne prend possession qu‟à l‟arrivée de la date ou événement. C‟est le vendeur qui est propriétaire avant ce terme même si l‟acheteur a payé. L‟acheteur n‟est pas en sécurité surtout pour les biens meubles.  Vente conclue sous condition. Les obligations du vendeur.

L’obligation de délivrance : - Livraison de la chose convenue : Le vendeur doit permettre à l‟acheteur de prendre possession de la chose convenue sans empêchement ; il doit livrer une chose conforme au contrat. En cas de perte de la chose par cas fortuit, le vendeur n‟est pas responsable. Lorsqu‟il s‟agit d‟une vente conforme à échantillon, l‟acheteur doit apporter la preuve de la non conformité. - Remise de tous les accessoires de la chose : Les accessoires et les fruits appartiennent à l'acheteur dès conclusion du contrat sauf stipulation contraire. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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- Frais de délivrance : Conventionnellement, ils sont à la charge du vendeur. Si la remise a lieu au domicile du vendeur, c‟est l‟acheteur qui paye. Les frais de réception et d‟enlèvement sont supportés par l‟acheteur sauf stipulation contraire. Modalités de l’obligation :  Date de délivrance : Vente en disponible : la délivrance a lieu aussitôt après la conclusion du contrat, sauf délai raisonnable réservé au vendeur. Vente à livrer : les parties peuvent s‟accommoder que la livraison aura lieu ultérieurement à la conclusion du contrat. -

 Lieu de délivrance : C‟est le lieu où la chose se trouvait lors de la conclusion du contrat, sauf convention contraire. Pour la chose non portable, le vendeur la met à la disposition de l‟acheteur, c‟est le cas de la remise des clés pour les immeubles.  Formes de délivrance :  Réelle : l‟acheteur prend possession réellement.  Fictive : pas matériel, clé du coffre.  Symbolique : document, titre de transport, brevet d‟invention. - Les obligations accessoires à la délivrance : Il y a obligation de conservation de la chose vendue jusqu‟à délivrance. Le vendeur a l‟obligation de conserver, il est responsable de tout dommage sauf cas fortuit. Le devoir d‟information : le vendeur doit fournir une information complète, c‟est une obligation de moyen, c‟est à l‟acquéreur de prouver le manque d‟information.

L’obligation de garantie. Corollaire de l’obligation de délivrance. - Garantie des vices cachés. Le vendeur garantit la possession utile de la chose en garantissant les vices. Si l‟acheteur savait avant la conclusion du contrat, il n‟aurait pas conclu ou aurait demandé un prix plus bas. Exception : il n‟y a pas de vices cachés quand il s‟agit de vente forcée, judiciaire, ou par adjudication. La garantie des vices cachés n'est pas d‟ordre public, les parties peuvent l‟augmenter ou la diminuer ou exclure cette garantie. Mise en œuvre de la garantie des vices cachés :  Condition de cette garantie. Caractère occulte du vice : le vice doit être inconnu de l‟acheteur à la conclusion du contrat. Le vendeur ne répond pas des vices apparents. La jurisprudence distingue entre le professionnel et le profane. Le vice caché a été défini comme le défaut qui échappe à l‟examen normal de la chose, compte tenu des connaissances techniques de l‟acheteur. Le vice doit être antérieur à la vente.

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Le vice doit présenter un certain degré de gravité de façon à rendre la chose impropre à l‟usage auquel elle était destinée. Le recours doit être exercé dans un bref délai pour éviter toute falsification par l‟acquéreur. La garantie des vices cachés ne joue pas pour la vente judiciaire et la vente d‟occasion.  L‟action en garantie : Elle doit être intentée pour les choses mobilières dans un délai de 30 jours à partir de la délivrance sauf quand le vice échappe à l‟examen normal, ou dans des cas fortuits et à condition de le notifier au vendeur immédiatement. Pour les biens immobiliers le délai est de 365 jours à compter de la délivrance. Les délais ne sont pas d‟ordre public, les parties peuvent y déroger sauf quand le vendeur est de mauvaise foi. - La garantie contre l’éviction. C‟est la garantie de la possession paisible, il peut s‟agir d‟un trouble de fait ou de droit. Les conditions relatives à la garantie contre l‟éviction ne sont pas d‟ordre public. La garantie légale contre l‟éviction.  Garantie du fait personnel : Le vendeur est tenu de garantir la possession paisible. Le trouble de fait est un acte émanant du vendeur ou de ses héritiers qui n‟a aucune assise juridique. Le trouble de droit est acte qui émane du vendeur qui prétend exercer un droit sur la chose vendue. Cette obligation de garantie de trouble de droit est indivisible, elle est perpétuelle et d‟ordre public.  Garantie du fait de tiers : Il faut empêcher les actes émanant des tiers, il s‟agit des troubles de droit. Une seule réclamation peut déclencher la garantie contre l‟éviction. La garantie du fait d‟un tiers ne peut être admise que si les conditions suivantes sont remplies : - La réclamation d‟un tiers visant à déposséder le propriétaire (simple menace), peut porter sur la propriété de la chose vendue, sur un droit réel, sur un droit personnel pour déclencher l‟action en garantie. La réclamation peut être suivie d'une action en justice et, donc, être sanctionnée par un jugement. - La cause de l‟éviction doit être antérieure au contrat de vente, le droit invoqué par le tiers doit être né avant la conclusion du contrat. - Le trouble doit être imputable au vendeur. En cas de force majeure, l‟acquéreur ne peut demander au vendeur la garantie car ce dernier n‟est pas responsable. Quand l‟éviction est imputée à l‟acheteur, le vendeur ne peut être appelé en garantie. - La bonne foi de l‟acheteur.  Les effets de la garantie d‟éviction. L‟acheteur est troublé dans sa possession paisible et risque d‟être évincé. Éviction totale : le vendeur restitue le prix, les frais, les détériorations même en cas de force majeure et indemnise la plus value. Pour les dépenses faites par l‟acheteur, si le vendeur est de mauvaise foi, il est tenu des dépenses utiles et d‟agrément. Si le vendeur est de bonne foi, il est tenu seulement des dépenses utiles. Dans tous les cas, le vendeur supporte les frais judiciaires. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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 Garantie conventionnelle contre l‟éviction. On peut soit l‟augmenter, soit la diminuer, soit l‟exclure. - Clause aggravant la garantie d‟éviction du fait personnel : la bonne foi de l'acquéreur est exigée, conventions extensives, garantie au-delà du délai, ou encore les voies de fait incombant à l'acheteur émanant d'un tiers. - Clause restrictive de la garantie : le vendeur peut insérer une clause l‟exonérant de la garantie d‟éviction, cette clause ne doit pas vider le contrat de sa substance, une personne peut s‟engager à ne pas vous garantir un tel vice, ceci est valable. Le remboursement du prix est écarté dans 2 hypothèses : - L‟acquéreur avait connaissance du risque éventuel d‟éviction à condition qu‟il n‟y ait pas clause de non garantie. - L'acquéreur achète à ses risques et périls. Les obligations de l’acheteur.

Obligation de payer le prix. Le contrat doit déterminer le moment, le lieu, la forme et le moyen. Le moment est déterminé par contrat, soit en un seul moment (vente au comptant), soit en plusieurs versements( vente à crédit). Si le contrat est muet, le paiement s‟effectue à la délivrance. La livraison ne signifie pas présomption de paiement. Le délai du paiement est accordé à partir de la livraison et par contrat. Le lieu de paiement est désigné par accord des parties. Si le contrat est muet, le paiement a lieu à l‟endroit de la conclusion du contrat où se trouve la chose. Le mode de paiement : il peut être en espèces, par chèque (paiement à l‟encaissement) ou par compensation (soulte). -

Les garanties du paiement.

Le vendeur peut se trouver devant le problème, de livrer sans être payé. Il peut dans ce cas intenter l'une des quatre actions suivantes : - Droit de rétention : le vendeur impayé ne livre pas la marchandise sauf si un délai de grâce est accordé. - Exécution forcée par voie judiciaire. - Droit de revendication : pour les choses mobilières corporelles et pour les biens incorporels, ce droit de revendication s‟exerce dans un délai de 15 jours. - Résolution de la vente : le vendeur impayé demande la résolution au juge qui peut lui refuser. Si le juge refuse, les parties peuvent insérer une clause : le pacte commissoire qui a un effet rétroactif et permet une résolution automatique. Les effets de cette résolution : anéantissement la vente pour les parties et pour les tiers. L‟acheteur doit alors restituer la chose, les frais en cas de perte, plus les indemnités. Si l‟acheteur a fait des dépenses utiles, il doit être remboursé par le vendeur.

Obligation de prendre possession de la chose vendue. À défaut de convention entre les parties, les usages imposent certains délais pour la prise de possession. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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1.1.2

Le Dahir de 1913 et de 1915.

Ensuite viennent les dahirs de 1913, et de 1915 qui constituent le principal du droit foncier marocain. Les promoteurs immobiliers utilisent ces textes, car toutes leurs opérations doivent faire l'objet d'immatriculation et d'inscription à la conservation de la propriété foncière. Ces dahirs traitent tous les droits réels, la procédure d‟immatriculation, son effet… 1.1.3

Le Dahir du 17 Juin 1992

Le dahir du 17 juin 1992 régissant les lotissements et morcellements est utilisé pour les ventes de lots de terrains. Voici ses principales dispositions : L‟article 1 définit le lotissement. Toute division par vente, location ou partage d‟une propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d‟un immeuble constitue un lotissement, quelle que soit la superficie des lots, pourvu que l‟immeuble soit à usage d‟habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal. De cet article premier, il ressort qu‟aucune superficie minimale n‟est exigée, que les lots doivent être destinés à la construction, et enfin que la division de la propriété foncière peut avoir lieu par toutes les opérations juridiques (donation, échange...) interprétation extensive de cet article. La création d'un lotissement est subordonnée à l'obtention d'une autorisation administrative préalable, délivrée par le président du conseil communal sur production : - D'une conception urbanistique du lotissement ; - Des documents techniques relatifs à la réalisation de la voirie et des réseaux divers ; - Et enfin du cahier des charges mentionnant les servitudes, le volume et les conditions d'implantation des constructions et les équipements pris en charge par la commune et ceux qui sont réalisés par le lotisseur. La demande est irrecevable si le terrain n‟est pas immatriculé ou en cours d‟immatriculation. (art 5 ). Le refus de l‟autorisation de lotir doit être motivé. L‟absence de réponse dans les 3 mois à compter du dépôt de la demande vaut autorisation. Si le lotissement est réservé à des constructions destinées à l‟habitat dispersé, ou aux activités touristiques, ou liées à l‟agriculture, chaque lot doit avoir une superficie minimale d‟un hectare. Cette autorisation de lotir est périmée si le lotisseur n‟a pas réalisé les travaux d‟équipement dans le délai de 3 ans. Le lotisseur doit obligatoirement déclarer l‟achèvement des travaux d‟équipement. La réception provisoire constatée par un constat ou par un Procès Verbal de réception provisoire doit être faîte dans les 45 jours suivant la déclaration. Un an après la date de l‟établissement du Procès Verbal de réception provisoire des travaux, il est procédé à la réception définitive des travaux d‟équipement. La mention au titre foncier de l‟immeuble objet du lotissement, ne peut être effectuée que sur production de la copie certifiée conforme du procès verbal de réception provisoire. Dès le report du plan de lotissement, le lotisseur requiert auprès de la conservation foncière, la création d‟un titre foncier par lot. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Les actes afférents aux opérations de vente, location et partage ne peuvent être passés qu‟après réception provisoire par les communes (art 33). Les notaires, adouls, conservateurs...doivent refuser de recevoir les opérations de vente, location ou partage s‟il n‟est pas fourni, soit la copie certifiée conforme du PV de réception provisoire, soit la copie certifiée conforme, de l‟attestation délivrée par le président du conseil communal certifiant que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi. (Art 35) Les actes de vente, de location et de partage, doivent se référer au cahier des charges du lotissement et au règlement de copropriété. En outre, le PV de réception provisoire ou l‟attestation doivent y être annexés. Dans les zones urbaines, toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet la division d‟une propriété foncière en 2 ou plusieurs lots non destinés à la construction est soumise à autorisation de morcellement. De même, pour les ventes en indivision d'une propriété foncière dont la superficie est < à 2.500 m² (art 58). Cette autorisation est délivrée par le président du conseil communal. Elle est requise pour les zones non constructibles. Autorisation préalable de morcellement : le silence de l‟administration passé un délai de 2 mois vaut acceptation. Pour l‟autorisation de lotir ce délai est de 3 mois, et pour le permis de construire, il est de 2 mois. Les adouls, notaires, conservateurs... ne doivent pas passer les opérations de vente ou de partage sans cette autorisation de morcellement ou l‟attestation du président du conseil communal certifiant que l‟opération ne tombe pas sous le coup de la présente loi (art 61). Il est interdit de procéder à aucune construction sans qu‟ait été obtenu un permis de construire délivré par le président du conseil communal. Il est périmé si les travaux n‟ont pas débuté dans un délai d‟un an. (Art 40) Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux achevés que s‟il obtient le permis d‟habiter, ou s‟il s‟agit d‟un immeuble autre que d‟habitation, un certificat de conformité. 1.1.4

La loi 18-00 sur la copropriété

Le texte le plus utilisé est celui de la copropriété, texte nouveau qui vient d'entrer en vigueur à partir du 8 novembre 2003, qui institue plusieurs éléments nouveaux par rapport au dahir de 1946 qui régissait la copropriété. En effet le nouveau dahir traite de nouvelles missions du syndic, des obligations et des droits des copropriétaires, texte plus moderne que son prédécesseur. La nouvelle loi sur la copropriété (loi n°18-00) a pour principales innovations : - La détermination précise des parties communes et parties privatives ; - Le renforcement du rôle du syndic et la création du conseil syndical ; - La détermination des attributions de l'assemblée générale des copropriétaires en lui attribuant les pouvoirs à même de contraindre les copropriétaires récalcitrants à se plier à ses décisions, - Le recours à la procédure de référé en cas de non-versement des provisions exigibles pour le financement du budget voté.

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L‟article 12 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété dispose sous peine de nullité, tout acte relatif au transfert de la copropriété ou de la constitution, du transfert, de la modification d‟un droit réel ou de l‟extinction dudit droit, doit être établi par acte authentique ou par acte à date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisé à dresser, ces actes par la loi régissant ladite profession. La liste nominative des professionnels agrées pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice. Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près de la cour suprême. Les conditions d‟inscription des autres professionnels agréés à dresser ces actes sont fixées par voie réglementaire. L‟acte doit être signé et paraphé en toutes les pages par les parties et par celui qui l‟a dressé. Les signatures des actes dressés par l‟avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat. Avant l‟établissement d‟un acte notarié relatif à un bien soumis au statut de la copropriété, outre les démarches auprès de la conservation foncière, du cadastre, des services des impôts, des communes et agences urbaines, il y a lieu de réunir les documents suivants : le règlement de copropriété, le plan d‟architecture ne varietur, la situation du bien au regard des créances pouvant être dues au syndicat des copropriétaires. La loi fixe les attributions de l‟assemblée, les réunions minimales, les quorums et majorité, le rôle du syndic, la durée de son mandat, sa nomination, sa révocation, les droits et obligations des copropriétaires. 1.1.5

Loi 44-00 sur la vente en état futur d’achèvement.

La loi sur la vente en état futur d‟achèvement, pour la première fois au Maroc, le législateur a légalisé cette situation de fait. La vente d‟immeuble en l‟état futur d‟achèvement fait l‟objet d‟un contrat préliminaire qui doit être conclu, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine, dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée, autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession. Préalablement à la rédaction du contrat préliminaire, il y aura lieu de réclamer au promoteur immobilier l'autorisation de construire, le plan d'architecture ne varietur, les plans du béton armé, le cahier des charges, le certificat de l'ingénieur attestant l'achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, toute caution, bancaire ou autre ou assurance. La loi prévoit expressément les mentions obligatoires que doit comporter le contrat préliminaire de vente d‟un bien immobilier en l‟état futur d‟achèvement à savoir : - L‟identité des parties contractantes, - Le titre de la propriété de l‟immeuble immatriculé, - Les droits réels et les servitudes foncières et autres, - Le numéro et la date de l‟autorisation de construire, - La description de l‟immeuble objet de la vente, - Le prix de vente définitif et les modalités de son paiement, - Le délai de livraison, - Les références de la caution bancaire ou tout autre caution ou assurance,

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-

L‟engagement du vendeur à respecter les plans d‟architecture, Les délais de réalisation des constructions et, de manière générale les conditions du cahier des charges, L‟accord du vendeur s‟il y a lieu pour requérir au conservateur de la propriété foncière et des hypothèques la mention d‟une pré notation sur production du contrat préliminaire de vente.

Sauf stipulation contraire des parties, l‟acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes : - L'achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-dechaussée; - L'achèvement des gros œuvres ; - L'achèvement des travaux de finition. En cas de retard de paiement par l‟acquéreur, ou de retard dans la réalisation des travaux de construction dans les délais impartis, la partie défaillante est passible d‟une indemnité qui ne peut excéder 1% par mois de la somme due, sans toutefois dépasser 10% par an. En cas de résiliation du contrat par l‟une des parties, la partie lésée a droit à une indemnité ne dépassant pas 10% du prix de vente. L‟immeuble vendu n‟est réputé achevé qu‟après obtention du permis d‟habiter ou certificat de conformité. Après règlement intégral du prix de l‟immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat définitif est conclu. Le vendeur est tenu, dès l‟obtention du permis d‟habiter ou certificat de conformité, dans un délai n‟excédant pas trente jours à compter de la date de leur délivrance, d‟en informer l‟acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est tenu également de requérir l‟éclatement du titre foncier, objet de la propriété sur laquelle est édifié l‟immeuble en vue de créer un titre foncier de chaque partie divise. Au cas où l'une des parties refuserait de conclure le contrat de vente définitif dans un délai de 30 jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut intenter une action en justice pour la conclusion du contrat définitif ou la résiliation du contrat de vente préliminaire. Le jugement définitif ordonnant la conclusion de la vente vaut contrat définitif. Ce sont les principaux textes qui ont trait à la promotion immobilière.

1.2

Critiques

Critiques des différents textes juridiques. 1.2.1

Le DOC

Tout d‟abord, le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en particulier, il est ancien, il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier, de ses obligations, de la nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre.

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1.2.2

Les dahirs de 1913 et 1915

Ensuite les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande lenteur et une lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres fonciers. Nous notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est formé par ces deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers. 1.2.3

La loi sur la copropriété

La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi que des budgets. 1.2.4

La loi sur la vente en état futur d’achèvement

Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et établissent des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux, l‟éclatement des titres parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter.

2.

ANALYSE DU CADRE FISCAL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE AU MAROC 2.1

Présentation

Nous allons vous présenter succinctement les textes fiscaux qui régissent la profession. 2.1.1

Acquisition du terrain

De la moulkia à la propriété Ce passage se fait au travers des étapes suivantes :

Réquisition d’immatriculation :

La première formalité à accomplir pour demander l‟immatriculation d‟une propriété est le dépôt d‟une réquisition à la conservation foncière. Cette demande doit être accompagnée de l‟acte de moulkia et du paiement du Droit de publicité de 200 DH et du droit superficiaire de 25 DH/ha pour toute superficie inférieure ou égale à 5 ha et de 50 DH/ha pour toute superficie supérieure à 5 ha. Le minimum de perception est de 250 DH.

Réquisition complémentaire, modificative ou rectificative -

Les droits à payer pour les changements non susceptibles d‟être évalués, tels que changement d'état civil, de riverains, de proportions sont de 225 DH pour le droit de publicité et un droit fixe de 75 DH.

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Les droits à payer pour les changements susceptibles d'être évalués, tels que cession, échange, donation, partage, reconnaissance de droits volontaires ou judiciaires sont de 225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe et un droit ad valorem de 1%. Le minimum de perception est de 475 DH. -

Scission de procédure

Les droits à payer sont de 225 DH de droit de publicité, 75 DH de droit fixe, un droit ad valorem 2% pour chaque titre foncier à établir en cas de mutation, un droit d'établissement du duplicata de 75 DH pour chaque duplicata à établir. Le Minimum de perception est de 700 DH.

Bornage complémentaire et assistance aux transports judiciaires

Un droit fixe de 300 DH si le terrain est situé dans le lieu de résidence du géomètre et de 450 DH, s‟il est en dehors de celui-ci.

Reprise de bornage d'immatriculation -

1ère reprise: dans la résidence du géomètre 300 DH et en dehors de la résidence du géomètre 450 DH. 2ème reprise: dans la résidence du géomètre 450 DH et en dehors de la résidence du géomètre 600 DH.

Nouvel avis de clôture de bornage -

Droit de publicité de 225 DH.

Les droits perçus restent acquis au Trésor quelle que soit la suite réservée à la réquisition d'immatriculation. Terrains inscrits à la conservation foncière L'acquisition à titre onéreux de terrain nu ou comportant des constructions destinées à être démolies est réservée à la réalisation d'opération de lotissement ou de construction de locaux à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif.

Droit d’enregistrement  La base imposable En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA comprise.  Le taux Les taux en matière d‟enregistrement sont de 5% du prix d‟acquisition déclaré ou 2.5% du prix d‟acquisition si les deux conditions suivantes sont accomplies : - L‟acte d‟acquisition doit comporter l‟engagement de l‟acquéreur à réaliser les opérations de lotissement ou de construction dans un délai maximum de sept ans à compter de la date d‟acquisition ;

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-

L‟acquéreur doit, en garantie de paiement du complément des droits simples d‟enregistrement et le cas échéant des pénalités, fournir soit un cautionnement bancaire déposé entre les mains du receveur de l‟enregistrement, soit consentir une hypothèque au profit de l‟état sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble de premier rang, ou à défaut de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit.

L‟acte constitutif de cautionnement ou d‟hypothèque et la main levée sont exonérés des droits d‟enregistrement et de timbre ainsi que des droits d‟inscription sur les livres fonciers pour l‟hypothèque. Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la main levée de l‟hypothèque ne sera délivrée par le receveur de l‟enregistrement que sur présentation selon le cas des copies certifiées conformes du certificat d‟exécution des travaux du permis d‟habiter ou du certificat de conformité.

Conservation foncière :  Hypothèque Les droits sur l'hypothèque sont calculés sur la base de la valeur de l'hypothèque et leurs taux sont en fonction du barème (ad valorem) ci-après détaillé : Valeur de l’hypothèque Taux De 1 à 50.000 0,5% De 50.001 Dh à 150.000 DH 0,75% De 150.001 Dh à 5.000.000 DH 1% De 5.000.001 Dh à 100.000.000 DH 0,75% Au-delà 0,50% Un droit fixe de 75 DH est perçu par propriété hypothéquée. 

 Droit de conservation foncière

Aucun régime incitatif n‟est prévu au profit des acquéreurs en matière d‟inscription à la conservation foncière des propriétés et des actes de prêts hypothécaires. Les droits à payer sont calculés de la manière suivante : - Droit ad valorem de 1% ; - Droit fixe de 75 DH ; - Avec un minimum de perception 450 DH. Le 1% est calculé suivant la valeur déclarée dans le contrat de vente, sans que le conservateur puisse la remettre en question.

Taxe notariale

La rédaction des actes notariés donne lieu à la perception d'une taxe dite «taxe notariale » de 0,5 % sur la valeur portée sur les actes de vente. Cette taxe, au même titre que les droits d‟enregistrement est assise sur une valeur TVA comprise des biens immeubles faisant l‟objet d‟actes notariés.

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2.1.2

Viabilisation du terrain

Conservation foncière

Morcellement nécessitant une opération sur le terrain et pour lequel le plan est établi par l'administration.

 Droit ad valorem : - Droit de mutation 1%. - Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà immatriculée 2%.  Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.  Droit superficiaire : - Propriété urbaine 45 DH/are. - Propriété rurale. 45 DH/ha.  Droit fixe 75 DH perçu par propriété et titre foncier à établir. Le minimum de perception est de 750 DH.

Morcellement ne nécessitant pas une opération sur le terrain ou pour lequel le plan est établi par un géomètre agréé :

 Droit ad valorem : - Droit de mutation le cas échéant 1%. - Droit d'établissement du nouveau titre foncier ou de fusion avec une propriété déjà immatriculée, 1%. - Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.  Droit superficiaire: - Propriété urbaine 45 DH/are. - Propriété rurale 45 DH/ha.  Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir Le minimum de perception est de 450 DH.

Fusion d'immeubles -

Droit ad valorem 150 DH par propriété à fusionner. Droit fixe 75 DH.

Établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété

 Droit ad valorem: - Droit de mutation, le cas échéant 1%. - Droit d'établissement du titre foncier 1%. - Droit d'établissement du duplicata 75 DH pour chaque duplicata à établir.  Droit fixe 75 Dh perçu par propriété et titre foncier à établir. Le minimum de perception est de 450 DH. Dès l'obtention de l'autorisation de lotir, le lotisseur doit déposer à la conservation foncière un exemplaire du dossier objet de ladite autorisation.

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Taxe sur les opérations de lotissement La taxe est assise sur le coût total des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du lotissement. Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux visés ci-dessus. Les redevables de la taxe sont tenus de déclarer au service communal compétent : - Le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du lotissement au moment du dépôt de la demande de l'autorisation de lotir ; - Le coût total réel des travaux précités au moment de la délivrance du permis de conformité. - Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l‟autorisation de lotir. En cas de cession, avant la délivrance du permis de conformité, le bénéficiaire dudit permis est solidairement redevable du paiement du solde du montant de la taxe exigible. Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de situation du lotissement : - Un acompte de 75% du montant de la taxe exigible liquidé sur la base du coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification du lotissement au moment de la délivrance de l'autorisation de lotir ; - Et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desdits travaux au moment de la délivrance du permis de conformité. Taxe de la protection civile Cette taxe a été instituée, en 1997, par décret du Ministre de l'Intérieur (Décret N°2-97-344 du 30 juin 1997 instituant une rémunération des services rendus par l'inspection de la protection civile relevant du Ministère de l'intérieur). L‟arrêté conjoint du Ministre de l‟intérieur et du Ministre des finances (N°1093-97 du 1er juillet 1997) fixe les tarifs de ces services. L’INSTRUCTION DES DOSSIERS DE LOTISSEMENTS, DE CONSTRUCTIONS, DE MODIFICATIONS OU D’AMÉNAGEMENTS

TAUX

Demande d‟instruction de dossier de lotissement.

2,00 DH/m² aménagé

Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage d‟habitation. Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage commercial, professionnel ou libéral. Demande d‟instruction de dossier de construction d‟immeuble à usage mixte (commerce et habitation). Demande d‟instruction de dossier d‟établissement insalubre, incommode ou Dangereux 1èrecatégorie. 2èmecatégorie. 3ème catégorie.

1,5 DH/m²couvert 2,00 DH/m²couvert 2,00 DH/m²couvert

5,00 DH/m²couvert 4,00 DH/m²couvert 3,00 DH/m²couvert

Cette taxe est perçue par le percepteur compétent du lieu où le service est rendu au moyen d'un bulletin de versement établi, sur la base d'un état de service rendu dûment signé par le bénéficiaire, par les services de secours et de lutte contre l'incendie.

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L’achèvement des travaux d’équipement.

Règlement de copropriété

Un règlement de copropriété doit être établi par le lotisseur, pour les lotissements dont les parties communes (telles que voiries, espaces verts, terrains de jeux) restent propriétés privées.

Déclaration d’achèvement des travaux et réception provisoire

Le lotisseur doit déclarer l'achèvement des travaux d'équipement qui donne lieu à une réception provisoire permettant à l'administration communale de s'assurer que les travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement exécutés sont conformes à ceux qui sont prévus au projet autorisé. Cette réception doit être faite dans les quarante-cinq jours suivant la déclaration d'achèvement des travaux d'équipement.

Réception définitive des travaux

Un an après la date de l'établissement du procès-verbal de réception provisoire des travaux, il est procédé à la réception définitive des travaux d'équipement. Le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés sont convoqués à cette réception. La réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les réseaux divers ne présentent aucune malfaçon. La réception définitive donne lieu à la délivrance par le président du conseil communal d'un certificat établi suivant l'avis conforme de la commission, attestant que la voirie et les réseaux divers sont en état. La remise au domaine public communal de la voirie du lotissement, du groupe d'habitations, des réseaux d'eau, d'égout et d'électricité et des espaces libres plantés demeure subordonnée à la délivrance du certificat prévu à l'alinéa ci-dessus.

Conservation foncière

Ladite remise est constatée par un procès-verbal, à inscrire sur le titre foncier originel du lotissement, au nom de la commune. Cette inscription est effectuée gratuitement à la diligence de la commune intéressée. La mention au titre foncier de l'immeuble objet du lotissement avec report sur le plan foncier du plan de lotissement ne peut être effectuée qu'après établissement du levé consécutif résultant des opérations de bornage, sur production de la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception provisoire et, le cas échéant, du règlement de copropriété. Dès le report sur le plan foncier du plan de lotissement, le lotisseur est tenu de requérir auprès de la conservation foncière la création d'un titre foncier par lot. Les droits de conservation foncière pour les Lotissements et la vérification de lotissement sont les suivants : - Plan établi par l'administration : Droit ad valorem 80 DH par lot et Droit fixe de 75 DH. - Plan établi par le géomètre agréé : Droit ad valorem 40 DH par lot et Droit fixe de 75 DH. 2.1.3

Réalisation des constructions dans les lotissements

Permis de construire. Les constructions à édifier dans les lotissements sont subordonnées à la délivrance d'un permis de construire, même lorsque lesdits lotissements sont situés en dehors des terrains où est exigible ledit permis. Lorsque dans un lotissement, les constructions sont à réaliser par le lotisseur lui-même, l'autorisation de construire peut être délivrée avant l'achèvement des travaux d'équipement.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Taxe sur les opérations de construction La taxe sur les opérations de construction porte sur les constructions dont la réalisation doit faire l'objet d'une autorisation de construire. La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier. En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Cette taxe est payable en une seule fois lors de la délivrance de l'autorisation de construire. Les montants maximums de la taxe sont fixés au mètre carré couvert comme suit : - Immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré couvert ; - Immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par mètre carré couvert ; - Logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert; Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l'autorisation de construire. Les redevables de la taxe sont tenus d'acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de situation de la construction, le montant de la taxe exigible au moment de la délivrance de l'autorisation. Conservation foncière Le tarif de la conservation foncière pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété est du droit ad valorem de 1% pour l'établissement du titre foncier et du droit fixe d'établissement du duplicata de 75DH (par duplicata). Le minimum de perception est de 450 DH. Pour la détermination de la valeur de l‟immeuble le conservateur a un droit abusif. Il dispose de toute liberté dans son évaluation. Il est donc nécessaire de prendre rendez-vous avec le conservateur pour négocier la valeur de l‟immeuble. Taxe sur le ciment À compter du 1er janvier 2002, il est institué une taxe spéciale sur la vente, sortie usine, ou à l'importation du ciment. Le taux de cette taxe est fixé à 0,05 DH par kilogramme du ciment. Cette taxe est collectée par le Trésor et logée dans un compte spécial au nom du Ministère chargé de l‟Habitat «fonds de solidarité de l‟habitat ». 2.1.4

TVA

Base imposable La base imposable pour les opérations de promotion immobilière est constituée par le prix de cession de l'ouvrage atténué du prix du terrain actualisé. L‟actualisation se fait par référence aux coefficients applicables en matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers). L'assiette de l'impôt est obtenue à partir du prix de cession atténué du prix du terrain actualisé à la date de vente de l'immeuble.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

La valeur actuelle du terrain comprend : Le prix d'acquisition du terrain. Les frais y afférant, c'est-à-dire, les sommes versées au titre des droits d'enregistrement et de conservation foncière, frais des intermédiaires et éventuellement la taxe de premier établissement. Le coût d'acquisition ainsi déterminé est actualisé par l'application du coefficient de réévaluation en matière d‟IGR (taxe sur les profits immobiliers). -

La base imposable est quant à elle constituée de deux éléments : -

Le coût de la construction (différence entre le prix de cession et la valeur actuelle du terrain) ; Le coût de la viabilité déterminé sur justification ou à défaut évalué.

Exemple 1 : Un promoteur acquiert un terrain nu de 1.000 m² dont le prix de revient est 1.000.000 dirhams. Il procède aux travaux de viabilité, lesquels ont coûté 2.000.000 DH H.T. la TVA ayant grevé ces travaux s'élève à 280.000 dirhams. Notons que les travaux de viabilité de ce terrain ont été confiés à des tiers. La TVA facturée par ces tiers sera refacturée sur les ventes au taux de 14 %, déduction faite du prix du terrain actualisé. La valeur actuelle du terrain est de 1.320.000 DH, après application du coefficient de l‟IGR (ancienne taxe sur les profits immobiliers). Le lot est vendu à 8.000.000 DH. Les travaux de lotissement ont coûté 2.500.000 DH. La TVA sur la livraison des travaux = 2.500.000 * 14%= 350.000 La TVA déductible = 280.000 La TVA à payer = 70.000 Exemple 2 : Un promoteur qui acquiert un terrain 1.000.000 de dirhams. Il y construit un immeuble de 5 étages, ayant coûté : - 4.080.000 dirhams d'achat de matériaux dont 680.000 de TVA. - 600.000 dirhams de main-d'œuvre et autres. L‟immeuble est destiné à la vente. Le prix de cession de l‟immeuble est de 7.000.000 de dirhams. L‟opération est passible de la TVA. TVA collectée = (prix de vente – prix du terrain actualisé)/1,14 *14% = (7.000.000 – 1.350.000)/1,14* 14% = 693.859,65 TVA déductible = 680.000,00 TVA à payer = 13.859,65  Ventes fractionnées : Lorsqu'un promoteur réalise la vente partielle de son projet (une ou plusieurs unités de logements) le montant à soumettre à l'impôt est égal au prix de cession diminué de la valeur actualisée de la partie du terrain imputable à la ou aux unités cédées dégagé à partir d'un prorata calculé comme suit : (Valeur actuelle du terrain x surface couverte de ou des unités cédées) Surface développée du projet. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Exemple : Un promoteur vend deux appartements d'une surface couverte de 150 m² chacun. La surface développée du projet (superficie vendable) est de (4 appartements de 250 m² chacun et 8 appartements de 150 m²) soit au total une surface développée du projet de (1.000 + 1.200) = 2.200 m². Si la valeur actualisée du terrain est de 1.000.000 dirhams, et si les appartements vendus lui ont rapporté 300.000 dirhams chacun, la base taxable sera : 600.000 DH - [(1.000.000DH x 300) / 2.200] = 463.636 DH. Fait générateur de la TVA sur la vente d’immeuble : Selon le texte de loi n°30-85, le fait générateur de la TVA pour la vente d‟immeuble est constitué par l‟encaissement de toute somme perçue à quelque titre que ce soit, avances, acomptes, règlements pour soldes… Les professionnels de la construction acquittent la taxe sur leurs encaissements. C'est ainsi, que lors de chaque vente d'immeuble ou fraction d'immeuble, ils paient la taxe sur le prix ou la fraction du prix encaissé, sous déduction des taxes ayant grevé toutes les opérations mêmes celles qui sont afférentes au cycle de production des autres immeubles ou d'autres projets. On comprend ainsi pour quelle raison, certains professionnels ont pu, en période d‟expansion, et lorsqu‟ils «regroupaient » leurs projets sur le plan de la TVA, ne pas acquitter de taxe pendant plusieurs années. Ainsi, un promoteur, dont l‟entreprise serait en croissance continue, aurait toujours un crédit de TVA supérieur à la TVA facturée et ne paierait jamais de taxe. TVA applicable aux logements sociaux La TVA applicable aux logements sociaux sera traitée au point 1.2.2 du chapitre 1 de la deuxième partie. 2.1.5

Impôt sur les sociétés.

En dehors du régime des logements sociaux et de l‟exonération de certains promoteurs (Sala Jadida, Alem…), la loi 24-86 ne comporte pas un régime particulier pour le secteur immobilier, qui déroge aux conditions de droit commun. 2.1.6

L’Impôt Général sur les Revenues (IGR)

À l'exception de l'abattement de 40 %sur les revenus fonciers, du régime de faveur accordé aux logements sociaux, de la déduction des intérêts de prêts, et de quelques exonérations en matière de revenus et profits fonciers, aucun avantage n'est accordé au secteur immobilier. Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts Les intérêts afférents aux prêts contractés en vue de l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale sont déductibles, au terme de l‟article 9-II de la loi 17-89, du revenu global imposable, et dans la limite de 10% dudit revenu.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.1.7

Impôt des patentes

Les entreprises du secteur ne bénéficient d‟aucun régime spécifique en matière d‟impôts des patentes. 2.1.8

Taxe urbaine et taxe d’édilité

Aucune mesure spécifique n‟est accordée au promoteur immobilier. 2.1.9

La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB)

La TNB s‟applique aux terrains non bâtis situés dans les zones industrielles, les zones d‟habitations et dans les zones prévues pour un usage artisanal ou professionnel loties et qui sont toujours dans la propriété des lotisseurs. La taxe porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l'intérieur des périmètres des communes urbaines. Elle est assise sur la superficie du terrain au mètre carré. Les taux maximum de la taxe sont fixés pour les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le mètre carré et, pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré.

2.2

Critiques 2.2.1

Poids de la fiscalité

La composante fiscale constitue l‟une des rubriques les plus importantes dans le coût des projets immobiliers. Parmi la panoplie des taxes et impôts qui frappent l‟activité et le bien immobilier, les professionnels considèrent que la TVA est la taxe la plus pénalisante. Viennent après, les taxes locales et l‟IGR. De manière plus générale et à quelques exceptions près, nous estimons que la pression fiscale reste globalement raisonnable, surtout si l‟on considère les réductions d‟impôts intégrées dans le projet de loi de finances 2004. Toutefois, nous ne pouvons ignorer «Le malaise fiscal »ressenti par certains secteurs de l‟économie nationale (dont l‟immobilier) qui se sentent surimposés et freinés dans leur élan d‟investissement, et estiment que la pression fiscale est inégalement répartie. Plusieurs impôts et taxes ont été visés en raison de double emploi, inéquité dans l‟imposition ou enfin pour leur caractère anti-économique. À propos toujours de l'efficacité et de l'équité, une des critiques récurrentes du système fiscal marocain est la prépondérance des impôts indirects. 2.2.2

Le manque de Transparence dans le secteur de l’immobilier

La pratique de ne pas déclarer ou de dissimuler une partie de la valeur de la transaction est une tradition ancrée dans le marché immobilier, notamment dans le segment du moyen et haut de gamme et lors d'achat du terrain.

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La ruée vers l‟achat des factures afin de surévaluer les coûts de production ou de justifier certaines prestations ou travaux rendus par des sociétés ou des personnes non structurées (personnes échappant à toute imposition), constitue une entrave au développement du secteur immobilier. L‟informel, qui échappe à l‟essentiel des impositions en vigueur, ne cesse de prendre de l‟ampleur (rapport d‟«un sur quatre »logements informels), d‟où l‟étroitesse des bases imposables et des recettes fiscales découlant sur une pression fiscale importante. Les entreprises qui opèrent de la sorte justifient leur non adhésion au système fiscal par ses propres incohérences, et profitent de certaines situations exceptionnelles (amnisties fiscales) qui constituent une entorse majeure à l'équité. Il est évident que le manque à gagner de l'État occasionné par l'informel, l'évasion et la fraude fiscales est difficilement mesurable. Les pratiques irrégulières observées dans le secteur réduisent sensiblement les recettes de l'Etat et nuisent aux promoteurs et entreprises organisées. 2.2.3

Droits d’enregistrement

Base imposable

Double imposition

En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe.

La révision systématique de la base imposable

Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision quasisystématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI). Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré. Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long par rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois. En l‟absence de critères objectifs, de prix planchers concertés et adaptés en fonction des régions et de la situation du bien, les révisions opérées, sur des actes et contrats authentiques sont généralement arbitraires. Il en résulte que les données de l‟enregistrement sont peu fiables : La valeur de l'enregistrement déterminée à partir des déclarations ou même de l'évaluation par l'administration s'écarte souvent de la valeur du marché. De plus, la loi de finances 2006 a introduit un risque fiscal très important pour l'activité en précisant que le prix de vente de référence à prendre en considération chez le cédant en matière d'IS, d‟IGR et de TVA, est celui retenu chez l‟acquéreur en cas de redressement du prix déclaré, accepté par le contribuable ou résultant d‟une décision définitive.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Taux réduit de 2,5%

Mainlevée

La procédure de la mainlevée nécessite des délais importants, entraînant des retards dans l'éclatement du titre mère, et bien évidemment un retard dans la commercialisation, préjudiciable aux finances des entreprises du secteur.

L’engagement de réalisation des constructions

L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien. Il en résulte que cet avantage ne peut profiter à un éventuel acquéreur, par simple report et inscription de la vente sur les livres fonciers. De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un délai supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans. 2.2.4

TVA

Taux Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de la promotion immobilière» : - la cession de terrains lotis est une opération hors champs ; - la cession de construction est soumise au taux de 14% ; - les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14 et 20%). Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens. Pays

Taux normal de TVA

Maroc France Tunisie Grèce Espagne Égypte

20% 19.6% 18% 18% 16%. 10%

Trésorerie des promoteurs En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes. Recette de l’État L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune «recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont).

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2.2.5

Impôt sur les sociétés.

Le taux d’imposition Le taux de l‟IS au Maroc reste parmi les taux les plus élevés dans le monde eu égard à l‟imposition des dividendes. En effet, le taux de 35% applicable au secteur immobilier est surpondéré par la fiscalisation des dividendes à 10% aboutissant ainsi à une pression fiscale effective de 41,5%. Traitement fiscal des subventions L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée». Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale. Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler le 1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions en matière de retard de remboursement. Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime de l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location des immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé indispensable à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de l‟amortissement dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses d‟adopter ledit système. Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des constructions nouvelles ou d‟addition de constructions. 2.2.6

L’Impôt Général sur les Revenues (IGR)

Le taux d’imposition Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux appliqués dans les pays de la région.

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Pays Maroc Tunisie Égypte France

Taux IGR Maximum 44%(*) 35%(**) 40% 49,58%(***)

(*): Correspondant à la tranche de revenus supérieurs >à 60 000 DH Une telle tranche est imposable à 20% en Tunisie (**): Correspondant à l'équivalent de 400 000 DH (***): La tranche exonérée (équivalent à 46 000 DH)/Barème progressif démarrant à 7.5 %contre 13 %au Maroc

Tranches de revenus Équivalant en Dhs (en Euro) 4.191 à 8 242 46 000 à 92 000 8.242 à 14 506 92 000 à 159 000 14.506 à 23 489 159 000 à 258 000 23.489 à 38 218 258 000 à 420 000 38.218 à 47 131 420 000 à 518 000 >47.131 > 518000 (*):Équivalant à la tranche maximale au Maroc

Taux 7.05 (*) 19.74 29.14 38.54 43.94 49.58

Dividendes S'agissant de dividendes, le niveau de taxation actuel de l'ordre de 41,5%(fiscalité des sociétés à 35% et IGR sur les revenus de capitaux mobiliers –Ex. TPA à 10%) empêche le développement de l‟épargne des ménages (double taxation au niveau de l'entreprise et l'épargnant) nécessaire à l‟investissement dans l‟immobilier. Amortissement dégressif L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises de location désireuses d‟adopter ledit système. Avantage au profit des acquéreurs : déduction des intérêts des prêts La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal. Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante. 2.2.7

Impôt des patentes

Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq premières années d'activités.

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2.2.8

La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB)

La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de réserve foncière. Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le coût de production répercuté sur l‟acquéreur. La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence. 2.2.9

Variabilité du taux pour certaines taxes.

Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de : - la taxe sur les opérations de construction ; - la taxe sur les opérations de lotissement ; - la taxe sur les opérations de morcellement.

3.

RECOMMANDATIONS 3.1

Recommandations Juridiques 3.1.1

Le DOC

 Points relevés Le DOC est un texte très général, il ne traite pas de la vente d‟immeuble en particulier, il est ancien, il ne traite pas explicitement de la responsabilité du promoteur immobilier, de ses obligations, de la nature de sa responsabilité et de sa mise en œuvre.  Recommandations Il serait souhaitable de mettre en place un DOC qui traite de la responsabilité des promoteurs immobiliers, car il existe beaucoup de litiges liés à la construction des immeubles, des vices de construction, et il n‟est pas très facile de mettre en œuvre la responsabilité du promoteur immobilier faute de textes explicites. 3.1.2

Les Dahirs de 1913 et de 1915.

 Points relevés Les dahirs de 1913 et 1915 sont anciens et obsolètes, car ils renferment une grande lenteur et une lourde procédure pour l‟immatriculation et pour l‟inscription sur les livres fonciers. Nous notons au Maroc, qu'il y absence d'un code foncier, l'essentiel du droit foncier est formé par ces deux dahirs, et par plusieurs textes particuliers.  Recommandations Actualiser ces dahirs et les rendre moins formalistes, plus rapides et pratiques pour les citoyens. Instituer un code foncier récent et complet.

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3.1.3

La loi sur la copropriété

 Points relevés La nouvelle loi sur la copropriété est très complexe, et n‟est pas adaptée à la copropriété marocaine ; car au Maroc, la plupart des syndics sont des bénévoles et ne connaissent pas les nouvelles dispositions de la loi, ni son formalisme. Il n‟y a que les syndics professionnels qui peuvent appliquer cette loi, mais ils sont très peu développés au Maroc, alors que dans les pays occidentaux, comme la France, les syndics bénévoles sont exceptionnels, et ce sont les syndics professionnels qui s‟occupent des réunions, des assemblées, des convocations des membres, ainsi que des budgets.  Recommandations Simplifier la loi pour la rendre accessible aux citoyens, et pour la rendre applicable en pratique. La nouvelle loi a le mérite d‟être moderne et assure plus de garantie et de transparence au consommateur de l‟immobilier, mais la plupart des promoteurs immobiliers, surtout les petits, ont du mal à l‟assimiler et à la respecter, ce qui ne facilite pas ainsi son adaptation au contexte marocain. 3.1.4 La Vente en état futur d’achèvement  Points relevés Quant à la loi numéro 44, elle est presque demeurée lettre morte, d'application rare, malgré son innovation, car la plupart des promoteurs ne sont pas très rigoureux, et ont des problèmes pour fournir la garantie ou la caution. En effet, dans la pratique, ils reçoivent des avances, et établissent des compromis de vente, dans l‟attente de l‟achèvement des travaux, l‟éclatement des titres parcellaires, et l‟obtention du permis d‟habiter.  Recommandations La loi sur la VEFA est difficilement applicable, car il faudrait changer les habitudes marocaines des promoteurs immobiliers qui imposent leur « loi », et qui ne veulent produire ni assurance ni caution. Le législateur doit obliger les promoteurs immobiliers à faire assurer leurs biens.

3.2

Recommandations Fiscales 3.2.1

Droits d’enregistrement

Base imposable

Double imposition  Points relevés En matière de construction immobilière, les droits d‟enregistrement sont assis sur une valeur TVA comprise. Ainsi, un droit fiscal est liquidé sur une base qui comprend déjà une taxe. Or, le législateur a généralement tendance à ne pas taxer une taxe.  Recommandations Nous recommandons l‟exclusion de la quote-part relative à la TVA de la base de l‟enregistrement.

La révision systématique de la base imposable Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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 Points relevés Il s‟agit là de l‟une des caractéristiques fondamentales de la fiscalité immobilière : La révision quasisystématique des déclarations des acheteurs de biens immobiliers, pour raison d'insuffisance des prix des transactions. Ce constat est également valable pour l‟IGR (Ex.TPI). Les contribuables dissimulent une partie de la valeur réelle car ils sont persuadés que leurs déclarations seront révisées quel que soit le montant déclaré.  Recommandations Nous recommandons soit : - La mise en place des barèmes publiés (type livraison à soi-même) par type d'immeuble, standing et région afin de limiter le contentieux lié à la remise en cause des prix déclarés. - D'envisager une révision à partir de prix planchers concertés et adaptés en fonction des régions et de la situation du bien.  Points relevés Il est à signaler que le service de l‟enregistrement dispose d'un délai de prescription de 3 (trois)ans pour réparer toute insuffisance de prix déclaré qu'il aurait constatée ; délai excessivement long par rapport à celui prévu en matière d'IGR (ex. TPI)qui est de 2 (deux) mois.  Recommandations Nous recommandons, d‟harmoniser le délai de remise en cause de l‟insuffisance des prix déclarés avec l‟IGR (deux mois). Taux réduit de 2,5%

L’engagement de réalisation des constructions  Points relevés L‟engagement de réalisation des constructions suit la personne et non le bien.  Recommandations Nous recommandons l‟extension du bénéfice du taux réduit à un éventuel acquéreur, qui l‟accepte, par simple report et inscription de la vente sur les livres fonciers, car l‟engagement devrait suivre le bien et non pas la personne qui l‟a souscrit.  Points relevés De même, la loi n‟a pas précisé les cas de force majeurs qui permettraient le bénéfice d‟un délai supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans.  Recommandations Nous recommandons de préciser les cas de force majeure qui permettraient de bénéficier d‟un délai supplémentaire en cas de non-respect du délai légal de sept ans.

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3.2.2

TVA

 Points relevés Nous relevons, un manque d‟homogénéité au niveau des taux appliqués aux différents «secteurs de la promotion immobilière» : - la cession de terrains lotis est une opération hors champs ; - la cession de construction est soumise au taux de 14% ; - les intrants pour les lotissements et constructions sont soumis à des taux différents (0,10,14 et 20%). Pour ce dernier aspect, il y a lieu de signaler que le taux normal demeure assez élevé comparativement à celui en vigueur dans des pays méditerranéens. En l‟absence de TVA collectée durant la phase préalable à la commercialisation du projet, et en raison de l‟importance des taux, la TVA pénalise la trésorerie des projets dans toutes les phases de la production de l‟immeuble jusqu‟au démarrage des ventes. L‟importance des intrants à 20% et la sous-estimation des bases imposables à la TVA (prix de vente) se traduit généralement par un crédit de TVA. Résultat : certains projets ne génèrent aucune «recette »pour l‟État (après compensation avec la TVA récupérable en amont).  Recommandations Afin de lutter contre la fausse facture et les pratiques observées en matière de dissimulation du chiffre d‟affaires se traduisant généralement par un crédit de TVA non remboursable et généralement imputable sur les TVA collectées sur d‟autres projets, il est proposé soit : - De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier de 14% à 10% ce qui réduira la pression fiscale. - De réduire le taux de la TVA sur les cessions de bien immobilier à 4% sans droit à déduction, ce qui réduira la pression fiscale tout en assurant une rentrée minimale à l'État. 3.2.3

Impôt sur les sociétés.

Traitement fiscal des subventions  Points relevés L‟Administration fiscale considère les «subventions »reçues par les organismes publics comme étant des produits d‟exploitation imposables au titre de l‟exercice de leur perception. Cette position diffère de celle retenue au niveau du Plan Comptable du Secteur Immobilier (PCSI). En effet, le PCSI précise que ces contributions «ne deviennent définitivement acquises aux promoteurs concernés, qu‟une fois le programme achevé et la livraison aux bénéficiaires effectuée». Ce point mérite d‟être clarifié avec les responsables de l‟administration fiscale.  Recommandations Nous recommandons la révision du régime fiscal des subventions ou contributions consenties en vue de la réalisation de programmes de résorption des bidonvilles : ces subventions ne doivent pas être imposées lors de l‟exercice de leur perception. Elles devraient être assimilées à des avances faites par l‟État et être imposées au fur et à mesure de la réalisation des ventes des unités concernées.

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Sort du 1er acompte IS pour les sociétés en fin de chantier  Points relevés La loi ouvre la possibilité aux sociétés de ne pas payer les 2ème ,3ème et 4ème acomptes. Aucune disposition n‟est prévue pour les sociétés immobilières en fin de chantier, contraintes de régler le 1er acompte sur la base de l‟IS de référence de l‟exercice précédent, avec toutes les répercussions en matière de retard de remboursement.  Recommandations Afin d‟éviter aux sociétés en fin de chantier de demander le remboursement du 1er acompte d‟IS, nous recommandons de leur permettre de ne pas l'acquitter, à condition de justifier la fin de chantier. Amortissement des constructions destinées à la location /exonération des revenus locatifs des sociétés soumises à l’IS  Points relevés L'article 7 ter de la loi 24-86 exclut les immeubles, quelle que soit leur destination, du régime de l'amortissement dérogatoire. Toutefois, pour les entreprises ayant pour seule activité la location des immeubles à usage d‟habitation, les constructions constituent le seul actif immobilisé indispensable à l‟exploitation. Ces constructions peuvent à notre avis, bénéficier du régime de l‟amortissement dérogatoire. La disposition actuelle pourrait pénaliser les entreprises désireuses d‟adopter ledit système.  Recommandations Compléter l‟article 7 ter de la loi 24-86 et l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité d‟opter pour l‟amortissement dérogatoire pour les constructions destinées à la location.  Points relevés Aucune exonération ne profite aux entreprises de location soumises à l‟IS ; alors qu‟en matière d‟IGR une exonération triennale est accordée à partir de la date d‟achèvement des constructions nouvelles ou d‟addition de constructions.  Recommandations Exonérer de l‟IS les bénéfices provenant de la location des constructions nouvelles et additions de constructions, dans les mêmes conditions qu‟en matière d‟IGR. 3.2.4

Impôt des patentes

 Points relevés Les entreprises du secteur ne bénéficient pas de l'exonération de la patente pendant leurs cinq premières années d'activités.  Recommandations Faire bénéficier les promoteurs immobiliers de l‟exonération de la patente pendant leurs cinq premières années d‟activités.

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3.2.5

L’Impôt Général sur les Revenues (IGR)

Le taux d’imposition  Points relevés Le taux marginal de 41,5 %prévu par la charte d'investissement datant de 1995 n'est pas encore appliqué. Le taux marginal (44%) est très élevé par rapport à celui de l'IS (35%). Le barème est pénalisant pour les revenus les plus bas (voir cas de la France ci-dessous), et dépasse les taux appliqués dans les pays de la région.  Recommandations Nous recommandons l‟application du taux marginal d‟IGR à 41,5% tel que prévu par la charte d‟investissement. Amortissement dégressif  Points relevés L'article 15 ter de la loi 17-89, instituant le système de l'amortissement dégressif, exclut les constructions du champ de son application. Cette disposition pourrait pénaliser les entreprises de location désireuses d‟adopter ledit système.  Recommandations Compléter l‟article 15 ter de la loi 17-89 par la possibilité d‟opter pour l‟amortissement dérogatoire pour les constructions destinées à la location. Avantage au profit des acquéreurs : Déduction des intérêts des prêts  Points relevés La déduction des intérêts normaux afférents aux prêts accordés aux contribuables en vue de l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale, ne constitue pas un véritable avantage pour les contribuables,et ce, compte tenu de sa limitation à 10% du revenu global imposable. Cette limitation ne reflète pas une mesure incitative encourageant véritablement le recours à des prêts en vue de l‟acquisition d‟habitat principal. Les intérêts non imputés en raison du plafonnement ne peuvent être reportés sur l‟année suivante.  Recommandations En matière de déduction des intérêts des prêts, nous recommandons de : - Relever la limite de déduction des intérêts afférents aux prêts en vue de l‟acquisition ou de la construction de logements à usage d‟habitation principale (actuellement de 10% du revenu global imposable). - Permettre le report des quotes-parts d‟intérêts non imputées. 3.2.6

La taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB)

 Points relevés La TNB est un impôt local, censé lutter contre la spéculation, mais empêche la constitution de réserve foncière. Cette taxe frappe également les terrains destinés à la promotion immobilière, et intègre de ce fait le coût de production répercuté sur l‟acquéreur. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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 Recommandations Nous recommandons d‟établir une distinction entre le promoteur immobilier et le détenteur du foncier à usage spéculatif. À cet égard, nous proposons d'exonérer les terrains destinés à la promotion immobilière de cette taxe, via un engagement du propriétaire. Cette taxe sera due dans le cas de cession, à partir de la date d‟acquisition, sans préjudice de l‟application des pénalités et majorations de retard.  Points relevés La variabilité des taux d'imposition, avec la fixation du taux maximum, pourrait conduire à l'application de barèmes différents au sein même d'une commune ou région, ce qui risque d'affecter l'égalité des opérateurs devant ces impositions et de se traduire par une imposition inéquitable nuisant aux conditions normales de compétitivité et de concurrence.  Recommandations Nous recommandons la fixation d‟un taux unique national. 3.2.7

Variabilité du taux pour certaines taxes.

 Points relevés Pour certaines taxes le législateur a juste fixé un taux maximum. Il s‟agit notamment de : - La taxe sur les opérations de construction ; - La taxe sur les opérations de lotissement ; - La taxe sur les opérations de morcellement.  Recommandations Nous recommandons l'instauration de barèmes d'imposition clairs et précis, afin d‟éviter les barèmes uniques nationaux L'objectif étant d‟éviter l'expérience par le passé, caractérisée par des barèmes légaux uniques fixant un maximum et laissant toute la latitude aux communes de déterminer les taux effectifs.

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CONCLUSION DE LA PREMIERE PARTIE L‟analyse de la réglementation comptable juridique et fiscale applicable au secteur de la promotion immobilière est complexe et non maîtrisée par les professionnels. La mise en application du Plan Comptable du Secteur Immobilier n‟est pas systématique, en raison de l‟absence d‟informations analytiques nécessaire à sa mise en place. Les petits promoteurs ignorent l‟entrée en vigueur du Plan Comptable spécifique à la profession. De plus, le secteur immobilier est actuellement régi par une panoplie de textes juridiques et fiscaux, dont la connaissance et la maîtrise s'avèrent difficile pour les professionnels du secteur.

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DEUXIÈME PARTIE : ROLE DE L'EXPERT COMPTABLE, ACCOMPAGNATEUR ET COMMISSAIRE AUX COMPTES DE L'ACTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE

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INTRODUCTION DE LA DEUXIÈME PARTIE

Comme nous avons pu le constater dans la première partie, l‟activité immobilière est complexe et non maîtrisée par les professionnels du secteur immobilier qui sont amenés de plus en plus souvent à faire appel à l‟expert comptable – commissaire aux comptes, pour les encadrer et les conseiller dans l‟exercice de leur activité. Ce partenariat entre les experts comptables et les promoteurs immobiliers peut être envisagé sous différentes formes. Pour cela, nous allons consacrer cette deuxième partie au rôle de l'expert comptable, accompagnateur et commissaire aux comptes de l'activité de promotion immobilière. Cette étude sera réalisée à travers l‟analyse dans un premier chapitre du rôle de l‟expert comptable en tant que conseiller juridique, financier et fiscal de l‟activité de promotion immobilière. Nous étudierons dans un deuxième chapitre le rôle du commissaire aux comptes. Enfin, nous nous intéresserons aux missions spécifiques de l‟expert comptable.

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Chapitre.1

1.

L’expert comptable : conseiller juridique, financier et fiscal de l’activité de promotion immobilière (montage juridico - fiscal)

MONTAGES JURIDICO – FINANCIERS

Nous allons énumérer dans un premier volet les différents choix de formes juridique que le professionnel peut avoir pour la réalisation d'un projet immobilier. Nous consacrerons le second volet à l'ingénierie financière.

1.1

Choix de la forme juridique pour la réalisation d’un projet immobilier.

Il convient de souligner que contrairement à la France, que la promotion immobilière est une activité commerciale, et ce depuis la promulgation du code de commerce du 3 octobre 1996. Ainsi, l'article 6 dudit code dispose en substance que « la qualité de commerçant s'acquiert par l'exercice habituel ou professionnel des activités suivantes … » et cet article cite dans son alinéa 7 l'achat d'immeubles en vue de les revendre en l'état ou après transformation. Le promoteur immobilier étant un commerçant, on a assisté depuis 1996, à la transformation par les promoteurs de leur société de la forme civile (Société civile immobilière) à la forme commerciale (société à responsabilité limitée ou société anonyme). Le promoteur immobilier marocain a le choix entre les structures juridiques suivantes : 1.1.1

Personne morale

1.1.1.1 Société civile La société civile est régie par le Dahir sur les obligations et contrats (DOC). Anciennement cette société était souvent adoptée, mais depuis la promulgation du code de commerce de 1996, où l‟activité immobilière n‟est plus civile, elle est devenue très rare. Elle présentait l'avantage de la constitution simplifiée. La seule rédaction des statuts suffit, il n'y a pas besoin d'immatriculation au registre de commerce, ni de publicité dans un journal d'annonces légales ou au bulletin officiel, et enfin il n'y a aucun capital minimal exigé. Mais elle est très rare de nos jours, dans la pratique ; d'ailleurs certains conservateurs de la propriété foncière refusent d'ouvrir un dossier spécial de société au nom d'une société civile immobilière quand elle désire acquérir un bien immobilier.

1.1.1.2 Société à responsabilité limitée (SARL) C‟est une société commerciale, elle constitue la forme la plus adoptée par les promoteurs immobiliers. Elle est régie par le dahir de 1997 et exige la réunion de deux personnes au moins, sauf pour la société à responsabilité limitée d‟associé unique. Un capital minimal de 100.000 Dirhams était exigé et devait être entièrement libéré. Depuis cette année, le capital minimal n'est plus que de 10.000 dirhams libérable à 25%, lors de la constitution. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle et solidaire des associés. Les conditions de cession des parts doivent être prévues dans les statuts. La forme sociétaire (SARL) est adoptée par les petites et moyennes entreprises, et même par les grands promoteurs en adoptant pour chaque programme immobilier une nouvelle société.

1.1.1.3 La société anonyme (SA) La société anonyme est la société de capitaux par excellence, c‟est la forme adoptée par les grands promoteurs immobiliers ou les grands groupes de promotion immobilière. Elle est régie par le dahir de 1996 ; elle exige la réunion de cinq personnes au moins, et un capital minimal de 300.000 DH, qui doit être au moins libéré du quart lors de la constitution, et du reliquat dans les deux ans. La formalité de constitution est un peu plus lourde que celle de la SARL, il faut de plus la rédaction d‟un acte de déclaration de souscription et de versement. La gestion est bipartite, il peut y avoir la SA avec un conseil d‟administration, où tous les membres sont des actionnaires, ou une SA avec directoire et conseil de surveillance. Les modalités de fonctionnement sont déterminées par la loi. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports, il n‟y a pas de responsabilité individuelle et solidaire des associés. La cession des actions est libre aussi bien entre actionnaires que vers les tiers. Avant la promulgation de la loi régissant les sociétés anonymes, l'adoption de cette forme était fréquente, avec l'institution d'une grande rigueur et surtout d'une grande pénalisation ; certains ont même parlé d'un Code pénal de la SA. Cette forme (SA) est désormais réservée uniquement aux grandes entreprises de promotion immobilière. Sur le plan strictement juridique, l'exercice de l'activité de promoteur immobilier, dans le cadre de cette structure (SA), n'emporte aucun trait particulier par rapport aux règles de fonctionnement habituelles. Dans le tissu économique marocain, la SA a les traits suivants : concentration des actions entre les mains d‟un seul individu qui peut être aussi bien un professionnel de l‟immobilier, qu‟un homme d‟affaires issu d‟autres secteurs économiques, mais qui apparaît comme l‟animateur effectif de la société ; distribution des actions à l'intérieur de la famille du principal dirigeant, la société demeurant un bien patrimonial.

1.1.1.4 Le Groupement d'Intérêt Économique (GIE) L'article premier de la loi n°13-97, relative au GIE, le définit comme étant une entité constituée de deux ou plusieurs personnes morales pour une durée déterminée ou indéterminée, en vue de mettre en œuvre tous les moyens propres à faciliter ou à développer l'activité économique de ses membres et à améliorer ou accroître le résultat de cette activité. N'ayant pas pour but la réalisation de bénéfices pour lui-même, le groupement ne peut exercer qu'une activité à caractère auxiliaire par rapport à celle de ses membres. Aux termes de l'article 4 de la loi n°13-97, le GIE jouit de la personnalité morale à dater de son immatriculation au registre du commerce, quel que soit son objet.

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En vertu de l'article 2 de la loi instituant les GIE, l'activité du groupement doit être exercée à titre principal, pour le compte de ses membres. Le groupement ne peut : - Se substituer à ses membres dans l'exercice de leur activité, ni exploiter leurs fonds de commerce sous quelque forme que ce soit. Il peut cependant, à titre accessoire, exploiter certains éléments de ces fonds ou créer un fonds accessoire ; - Exercer directement ou indirectement, un pouvoir de direction ou de contrôle de l'activité propre de ses membres ni détenir, de quelque manière que ce soit, des parts ou actions dans une entreprise membre ; - Détenir, sauf dans la mesure nécessaire à la réalisation de son objet et pour le compte de ses membres, de quelque manière que ce soit, des parts ou actions dans une société ou entreprise tierce. 1.1.2

Personne physique

1.1.2.1 Entreprise individuelle L‟entreprise individuelle, c'est-à-dire l‟exercice de la promotion immobilière par la personne physique du promoteur, est adoptée par les petits promoteurs immobiliers. Elle a l‟avantage de n‟exiger aucun formalisme, ni création de société, ni tenue d‟assemblée, rédaction de procès verbaux, ou autre contrainte imposée à la société. Elle a par contre le grand inconvénient de confondre le patrimoine personnel du promoteur avec son patrimoine professionnel, sans oublier la solidarité qui existe entre les deux patrimoines. La forme individuelle convient aux petites entreprises, qui n'ont pas de grands besoins de financement extérieur. En général, ils n'ont pas de recours vers l'extérieur pour financer leur activité, car semble-t-il, les établissements de crédit préfèrent prêter aux promoteurs « personnes morales », plutôt qu'aux promoteurs « personnes physiques ». Ces derniers font généralement des opérations uniques.

1.1.2.2 La société en nom collectif (SNC) La société en nom collectif est une société de personne qui exige la réunion de deux personnes au moins, ces personnes ont la qualité de commerçant. Elles sont responsables indéfiniment et solidairement, même sur leurs biens propres. Il n'y a pas de capital minimal exigé pour la constitution. Cette forme est très peu utilisée en pratique en raison de la confusion du patrimoine de la société avec ses associés.

1.2

Ingénierie financière

L‟étude de faisabilité est primordiale pour tout promoteur ou lotisseur voulant réaliser un profit en présentant sur le marché un produit immobilier. Elle est composée d‟une part, d‟une étude de marché qui consiste en l‟analyse de la dynamique du marché foncier et immobilier, d‟autre part, de la préparation d‟un avant projet sommaire de l‟opération. Son rôle principal est d‟éclairer les opérateurs dans la prise de décision et de clarifier la consistance actuelle des marchés et leur évolution. L‟étude de marché constitue donc un réducteur d‟incertitude du résultat d‟une opération projetée.

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Pour la réalisation de son projet, le promoteur doit se poser les questions suivantes: - Quel type de produit faut-il présenter ? - Pour quelle clientèle et à quel prix ? Les réponses à ces interrogations constituent une partie intégrante de l‟étude de faisabilité du projet. Les variables de l‟étude d‟un marché immobilier sont nombreuses, toutefois un certain nombre d‟entre elles sont primordiales, dont notamment : - Les facteurs socio-économiques de la population ciblée ; - La base économique de l'agglomération ; - La nature de la structure foncière ; - La dynamique de l'offre et de la demande, des terrains et du logement. L‟exploration de toutes ces rubriques n‟est pas obligatoire parce que l‟étude du marché immobilier est soumise à la contrainte du temps (la réalisation de cette étude ne dépasse pas généralement quelques semaines); elle doit répondre aux questions supposées intéresser directement l'opérateur. L'étude de faisabilité d'un projet immobilier se compose généralement des points suivants :

ÉTUDE DE FAISABILITÉ D'UN PROJET IMMOBILIER IDEE DU PROJET ÉTUDE DE MARCHE -Analyse du contexte urbain -Analyse du marché foncier et immobilier -Évaluation de l'offre et de la demande ETUDE SOMMAIRE DE L’AVANT PROJET

-Détermination du projet -Projection de l‟utilisation du sol -Pré montage technico-financier OPÉRATION RENTABLE

MISE EN ŒUVRE DES PROCÉDURES DE RÉALISATION DU PROJET

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OPÉRATION NON RENTABLE ABANDON

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1.2.1

Le montage et le suivi d'une opération

Personne ne se lance dans une opération de promotion immobilière à la légère. Elle se prépare longuement et minutieusement. Avant de débuter un projet le promoteur immobilier s‟interroge de la manière suivante : - La commune et la population sont-elles prêtes à recevoir et à accepter le projet? - Le projet est-il rentable ? - Quel financement mettre en place ? La réponse à ces questions est donnée par les trois études ci-après : L'étude de marché, pour la première. L'étude de faisabilité permet de s'en assurer, pour la seconde. Et enfin l'étude financière, pour la dernière. De ces différentes études découlera le montage juridique et financier de l'opération. Le début des travaux constitue le point de départ visible de l'opération mais les études de faisabilité du projet, les plans, les sondages, les prévisionnels, les formalités administratives ont commencé depuis bien des mois. Cette phase est primordiale car un projet mal orienté peut être un projet raté. Le rôle de l'expert-comptable est donc ici de conseiller au mieux le promoteur dans ses choix initiaux.

1.2.1.1 L'étude préliminaire de faisabilité L‟étude préliminaire de faisabilité permet au promoteur immobilier de mesurer l'opportunité d'une nouvelle opération. De la prospection au choix du terrain Avant toute démarche administrative et avant toute acquisition, le promoteur désirant réaliser une opération immobilière dans un secteur déterminé doit choisir son terrain avec minutie, évaluer les opportunités relatives à ce terrain et à son emplacement, et définir sa stratégie. Le promoteur doit étudier le plus grand nombre de terrains avant de faire son choix. Il effectue cette prospection foncière auprès des agences immobilières, des marchands de biens, des propriétaires directement. Certaines sociétés recrutent des personnes chargées de repérer des terrains susceptibles de convenir à une opération immobilière. Pour chaque terrain retenu, le promoteur doit s‟informer sur la disponibilité et la vocation des terrains constructibles dans le lieu souhaité pour la réalisation de son projet, auprès de l‟un des organismes suivants : la Commune Urbaine ; l'Agence Urbaine (quand elle existe); la Division Préfectorale ou Provinciale de l'Urbanisme ; les Directions Régionales et les Délégations Préfectorales et provinciales du Secrétariat d'État à l'Habitat ; l'administration de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie. Un recensement de ces informations et une étude comparée permettront alors de procéder à un choix définitif. Le promoteur doit définir sa stratégie et cibler sa « clientèle ». En effet, plusieurs types de programmes immobiliers peuvent être envisagés:

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Résidence principale

Si le terrain se situe près des commerces, d'une zone d'activités industrielles, des écoles, s'il est desservi par des moyens de transport, il fera l'objet de logements destinés à des familles nombreuses désirant investir dans une résidence principale.

Résidence secondaire

La région du Nord, Saidia, Tanger, Tétouan et de Marrakech sont devenues un site privilégié pour les résidences secondaires. Les complexes touristiques proposent des villas et des appartements de diverses superficies. En fonction de ces différents éléments et des informations recueillies, le promoteur est amené à faire son choix quant au terrain qui servira de support au programme immobilier et au type de résidences qu'il désire édifier. Il doit alors procéder à une étude de marché de manière à pouvoir orienter le projet vers la satisfaction des besoins des acquéreurs potentiels. En définitive, le promoteur doit examiner des conditions locales de l'offre et de la demande, qui ont une incidence directe sur les décisions. L'étude de la demande et des attentes des personnes en matière de logement consiste essentiellement à examiner le tissu économique dans le quartier choisi et recenser l'orientation de la demande selon les types de logements. Pour toute offre de terrain, il est indispensable de vérifier la cohérence du prix par rapport au projet initialement envisagé ou au projet qui pourrait être monté sur ce terrain. La recherche de la compatibilité du terrain avec le projet exige une concertation permanente entre le prospecteur et le monteur de l'opération. Élaboration d'un plan financier prévisionnel Le plan (ou bilan) financier prévisionnel consiste à estimer en masses et en délais, les coûts et les ressources financières nécessaires pour bâtir un projet immobilier. Il est un réducteur d'incertitudes. À cet effet, la mesure du premier élément décisionnel de lancement d'une opération, c'est-à-dire la compatibilité du terrain avec le projet, se fonde sur l'utilisation du plan financier prévisionnel. Le bilan financier prévisionnel permet de vérifier la faisabilité économique et financière du projet puis de rechercher les financements à mettre en place pour sa réalisation.

Présentation du plan financier prévisionnel

Pour répondre aux objectifs du plan financier prévisionnel (équilibre financier et marge suffisante), l'ensemble des flux financiers du programme et ses caractéristiques essentielles sont recensés de façon synthétique et concise. Le plan financier récapitule: - L'identité de l'opération, c'est-à-dire son nom, sa situation géographique, sa consistance et la moyenne mensuelle de commercialisation prévue; - Le chiffre d'affaires prévisionnel TTC et Hors Taxes du programme qui constitue la base (peu modulable) de l'étude;

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-

Le coût de revient prévisionnel qui regroupe quatre grandes parties :  La première partie traite de la charge foncière du programme. Elle correspond au prix d'achat du terrain, aux coûts liés à son acquisition et à tous les coûts de son aménagement;  La deuxième partie reprend l'ensemble du coût technique de l'opération; c'est-à-dire les travaux de construction et les honoraires qui s'y rattachent;  La troisième partie prévoit les frais financiers en fonction des financements à mettre en place;  La quatrième partie envisage tous les autres frais annexes de l'opération.

Comment se servir du plan financier prévisionnel ?

Le plan financier prévisionnel sert selon les cas soit à : - Déterminer le coût de la charge foncière acceptable ; - Définir la marge prévisionnelle et les besoins financiers. La méthode du "calcul à rebours" permet de déterminer le coût foncier admissible et met en évidence le recours aux coûts standards de construction, où l'expérience acquise du promoteur prévaut pour approcher les coûts . Toutefois, il s'avère nécessaire d'élaborer plusieurs études de faisabilité avant de prendre la décision définitive. Aussi, l'usage d'un tableur informatique est quasiment indispensable en raison de la souplesse d'utilisation et des gains de temps qu'il procure. Le bilan financier prévisionnel permet ainsi d'effectuer un premier diagnostic au stade de l'étude de faisabilité, alors que l'on s'interroge encore pour acheter le terrain. Le choix du type de financement validera définitivement la position du promoteur sur le projet. Le montage financier L'activité de promotion immobilière se caractérise par sa forte intensité "capitalistique". En d'autres termes, la réalisation d'une opération immobilière nécessite d'énormes capitaux sur une longue période. Aussi lorsque la structure financière du promoteur est insuffisante pour autofinancer le projet, le recours à l'emprunt est inéluctable. Le montage financier consiste à déterminer le montant des capitaux nécessaires à la réalisation du programme, par l'analyse des besoins en financement et l'adéquation entre les fonds propres et les fonds externes.

Analyse des besoins en financement

Les besoins en financement d'un programme (BF) à un moment donné correspondent à la différence entre le montant cumulé des dépenses de coût de revient (Kt) et le montant cumulé des recettes de ventes (Vt). BF = Kt . Vt Le besoin en financement maximum correspond au coût global de la construction (K) sous déduction du capital de promotion (C):BF = K – C . Dans un premier temps, le financement externe (Cb) permet d‟assurer la couverture du besoin de financement (BF). Dès que la commercialisation a commencé, la vente (V) des logements et les versements des acquéreurs viennent compléter le crédit bancaire, puis le remplacer, jusqu'à ce que le capital de promotion soit remboursé et la marge (M) perçue par les associés. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Exemple: Considérons un projet immobilier dont les caractéristiques sont les suivantes: - Prix de vente: 1.150 KDH. - Décomposition du prix de vente : Montant en KDH

Désignation Charge foncière (KO)

Pourcentage

230,0

20%

Coût de construction (Kc)

632,5

55%

Frais annexes (Ka)

172,5

15%

Marge de promotion (Mp) Total

115,0

10%

1.150,0

100%

-

-

Hypothèses sur le rythme des dépenses  Le terrain et les frais accessoires d'achat sont payés au comptant et supposés entièrement dépensés à l'achat du terrain (t0) ;  Les dépenses et frais préalables au démarrage (t1) ont été négligés ;  Le chantier a démarré huit mois après l'acquisition du terrain ;  Les travaux durent 18 mois entre la mise en chantier (tl) et l'achèvement (t3) ;  L'enveloppe globale mensuelle des règlements fournisseurs s'élève à 35 KDH. Hypothèses sur le rythme des ventes  La commercialisation débute au 10èmemois (ta), et les conditions de vente et d'encaissements sont les suivantes : 5% à la mise en chantier, 35% à l'achèvement des fondations (t2) soit trois mois plus tard, et le solde à l'obtention du permis d'habiter.  Par mesure de simplification, nous considérons que les ventes mensuelles d'appartements sont constantes, le dernier logement est supposé vendu à l'achèvement de l'immeuble (t3).

Rythme des encaissements sur 23 mois (depuis ta): 1300 KMAD/23 mois = 50 KMAD / mois Opération

Achat terrain (tO)

Mois

Début de Mise en Achèvement Achèvement commercialisation chantier fondations (t3) (ta) (t!) (t2)

7

Appels de Fonds Encaissements

10

15

19

33

5%

35 %

60%

(1) 12.5

167.5

980

(1)50 KMAD 5 mois X 5 % =11

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Cumul des données financières Mois Dépenses

Recettes

B.F.

7

230

0

230

15 19 33

405 545 1035

I2.5 180 1150

392.5 365 115

K : Prix de revient Vt : Chiffre d'affaires cumulé Kt : Dépenses cumulées BF: Besoins de financement t0 : Achat du terrain et obtention du P. C. ta : Début de commercialisation t1: Mise en chantier t2 : Fin des fondations t3 : Achèvement et fin des ventes

Le besoin en fonds de roulement

Le besoin en financement traduit le besoin de trésorerie du programme et non pas le besoin en fonds de roulement au sens de l'analyse comptable, car il ne tient pas compte du crédit clients ni du crédit fournisseurs.

Le financement du projet Le financement d'une opération immobilière est généralement assuré par un ou plusieurs des éléments suivants : - L'apport en fonds propres ; - La pré - commercialisation ; - Le crédit bancaire: 30% du prix de revient. Les apports en fonds propres sont variables en fonction de l'envergure de l'opération, de la surface financière du promoteur et souvent des contraintes imposées par le banquier. Le recours au financement externe par le biais du système bancaire est incontournable pour financer les opérations de promotion immobilière.

1.2.1.2 Les contrôles budgétaires de l'opération L'étude préliminaire a conduit le promoteur à étudier la faisabilité de son projet par rapport aux objectifs initialement fixés. Toutefois, l'amélioration de la rentabilité, tirée du montage prévisionnel de l'opération, ne peut se concrétiser que par l'adoption d'une démarche dynamique dans le suivi des opérations, c'est-à-dire, par la mise en place d'un contrôle budgétaire. Les principes du contrôle budgétaire La gestion budgétaire s'appuie sur des prévisions, en fonction des conditions internes et externes de l'entreprise. À partir de ces prévisions, les responsables de l'entreprise reçoivent après accord, des attributions (programme et moyens) pour une durée limitée, en valeur et en quantité si possible. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Un rapprochement a lieu régulièrement entre ces budgets et la réalisation, afin de mettre en relief les différences qui en découlent. L'explication et l'exploitation de ces écarts constituent le contrôle. « Un programme se réalise d'autant plus sûrement que l'on s'est préoccupé préalablement de la mise en place et du fonctionnement des outils propres à le réaliser ». « En ce sens, faire du "budget", c'est se faire du souci avant d'avoir dépensé l'argent, plutôt que de s'en faire après ». Ces deux citations sont tirées de l'ouvrage de J. MEYER - "La gestion budgétaire".

La gestion budgétaire des opérations L'activité de promotion- construction- vente regroupe les trois budgets traditionnellement élaborés par les entreprises des secteurs d'activité différents. Il s'agit: - Du budget des ventes : Qui tient à la fois du budget des ventes et du budget de distribution traditionnel si l'on raisonne sur des produits nets de frais de commercialisation. - Du budget du coût de revient: Qui regroupe le budget des approvisionnements pour le foncier, le budget de fabrication pour la construction, et le budget d'investissements dans la mesure où l'immeuble est une dépense dont l'effet s'étend au-delà de l'exercice. - Du budget de trésorerie: Qui synthétise l'ensemble des mouvements financiers issus des deux précédents budgets. L'élaboration des budgets Si l'étude de faisabilité permet de décider du lancement de l'opération, l'élaboration des budgets doit servir de base au suivi du dossier. Le budget de trésorerie est au cœur du contrôle budgétaire, il collecte les données des budgets des ventes et du coût de revient qui sont bâtis avec le bilan financier prévisionnel. Le rapprochement du budget de trésorerie avec les réalisations (tirées des documents comptables), permet de valider ou d'adapter les budgets prévisionnels.

Le budget des ventes

Le budget des ventes est bâti sur l'objectif de tenir un rythme de commercialisation minimale, en concluant la dernière vente au plus tard lors de l'achèvement des travaux.

Le budget du coût de revient La phase la plus délicate à cerner en terme d'avancement est celle de la négociation foncière et des démarches administratives, pour lesquelles les délais sont variables. Dès que le permis de construire est octroyé, le délai est conditionné, par les temps de construction communiqués par les entrepreneurs. Par mesure de prudence, il convient de majorer quelque peu ce délai pour parer à tout aléa. Pour les frais annexes, le rythme de leurs engagements est lié soit à celui du budget des ventes (pour les charges de commercialisation) soit à celui de l'avancement des travaux (pour les assurances et les frais divers), ou encore au budget de trésorerie pour les frais financiers. Les coûts à répartir dans le temps sont ceux qui sont établis dans le dernier plan financier.

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Le budget de trésorerie

La finalité des budgets précédents contribue non seulement à fixer des objectifs (maîtrise des coûts, rythme de commercialisation, avancement des travaux), mais également à élaborer un budget de synthèse: le budget de trésorerie. Le contrôle des budgets Les risques inhérents à l'activité ne peuvent être maîtrisés que par la mise en place d'un suivi de l'opération et par l'utilisation d'outils de détection, véritables clignotants de la santé du programme. On perçoit donc l'intérêt d'opérer fréquemment des contrôles de la rentabilité des programmes et d'assurer un suivi et une actualisation des prévisions. Cette surveillance favorise la mise en œuvre d'éventuelles mesures de prévention.

Le contrôle de la rentabilité et de la marge finale

 Le contrôle des coûts et des ventes réalisées

Il apparaît indispensable d'établir un état des lieux périodique détaillant : - Le montant des travaux en cours, de leur avancement et des dépassements éventuels; - Les travaux restant à réaliser; - Des ventes réalisées et en cours de signature; - Le montant des stocks à vendre.  La gestion prévisionnelle de la marge Le plan financier prévisionnel est recadré en fonction des réalisations, pour connaître à l'instant "t" la marge qui sera appréhendée à l'instant « t + n ». Tout ajustement entraîne une correction de l'ensemble des budgets.

Les outils de contrôle

Un programme immobilier requiert des besoins spécifiques d'informations périodiques et d'analyse de gestion. Aussi, la mise en place d'un certain nombre de clignotants et d'informations permettent de compléter et de mettre à jour rapidement les budgets prévisionnels.  La mise en place de tableaux de bord Le tableau de bord d‟une entreprise est constitué par un ensemble d‟indicateurs qui fournissent les informations essentielles permettant : - Le contrôle du bon fonctionnement de l‟entreprise ; - La prise de décisions rapides nécessaires à la bonne gestion de l‟entreprise. Il amènera le promoteur, véritable chef d'orchestre d'un programme, à en apprécier la rentabilité et à en évaluer les incidences financières. Les unités d'œuvre que nous préconisons de sélectionner pour la promotion immobilière sont des quantités (mètres carrés construits, mètres carrés vendus, nombre d'appartements vendus), des coûts (dépenses engagées et restant à engager) et des recettes (versements reçus). Les tableaux de bord recensent les réalisations chiffrées, extraites de la comptabilité et des statistiques disponibles préalablement mises en place. C'est ainsi que vont apparaître : - Les réalisations du mois ; - Le cumul depuis le début de l'opération; - La réactualisation des objectifs par rapport aux réalisations. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Les données contenues dans les tableaux de bord ne peuvent être retenues que si elles sont issues d'informations comptables et extra-comptables fiables. Du fait de ces exigences, le tableau de bord est encore trop peu utilisé par l‟activité des promoteurs.

La situation financière comparée

L'état actuel des dépenses engagées pour l'opération tirée de la balance est comparé par rubrique au coût de revient prévisionnel (tiré du plan financier actualisé). L'écart entre les valeurs renseigne le promoteur sur les dépenses restant à engager, voire sur les dérives de coûts. Il constitue un outil de gestion fréquemment utilisé par les promoteurs pour assurer le suivi de leurs opérations. 1.2.2

La rentabilité économique d'un programme

1.2.2.1 Les différentes notions de marge La marge de promotion Elle est obtenue par différence entre le prix de vente H .T du programme et son coût de revient global H .T. Il s‟agit d‟une marge globale obtenue au terme du projet. Elle est le résultat d'une suite de marges successives. La marge sur matière Le terrain représente la matière première d'un programme immobilier. Cette marge est obtenue par la différence entre le prix de vente et le coût d'achat des terrains, en retenant la charge foncière dans son intégralité. La marge sur coût variable de production Elle est obtenue par la différence entre la marge sur matière, et les coûts techniques (formés par les travaux et les honoraires des bureaux d'études, d'architecture, de surveillance de travaux, etc...). La marge économique ou excédent brut d'exploitation L'excédent brut d'exploitation correspond en promotion immobilière à la marge économique du programme: Marge économique Me = marge s/coût variable de production - charges annexes. Les charges annexes sont formées essentiellement des honoraires de gestion et des charges de commercialisation. La marge de promotion: Mp Il s'agit de la notion de marge la plus couramment utilisée dans le domaine de la promotion. Elle représente le résultat dégagé sur chaque opération, en intégrant dans le coût de revient les charges financières engagées pour la réalisation du programme. Marge de Promotion Mp = Me - frais financiers Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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La marge de promotion rémunère les capitaux propres tandis que les frais financiers rémunèrent les capitaux empruntés.

1.2.2.2 Les ratios de rentabilité La mesure de la rentabilité économique d'une opération immobilière est matérialisée par quelques ratios comptables. L'analyse de ces ratios n'a de signification qu'à travers les objectifs fixés lors du lancement de l'opération. La rentabilité nette Ce ratio mesure la rentabilité finale de l'opération, jusqu'au portage du dernier lot. La performance se matérialise par le rapport suivant: Marge de promotion__ Chiffre d'affaires TTC La rentabilité brute La rentabilité brute correspond au taux de marge brute d'exploitation calculé par le rapport : Marge économique ou EBE Chiffre d'affaires TTC Il situe la rentabilité économique du programme avant l'imputation des charges financières. Le poids des frais financiers Ce ratio ne permet pas de mesurer immédiatement la rentabilité d'une opération. Cependant, compte tenu de l'incertitude du volume des frais financiers en fin de programme, ce ratio renseigne le lecteur sur la part contributive des frais financiers dans la formation du prix de vente, ainsi que sur la part prélevée sur le résultat économique pour rémunérer les capitaux d'emprunts. Il se calcule de la façon suivante :

Frais financiers Chiffre d‟affaires TTC 1.2.3

La rentabilité financière et les équilibres de base

1.2.3.1 Du capital immobilier au capital monétaire La longueur du cycle de commercialisation est un des facteurs du succès ou de l'échec d'une opération immobilière. Aussi, l'objectif du promoteur est d'assurer dans les meilleurs délais, la transformation du capital immobilier en capital monétaire. Capital Monétaire = Fonds Propres + Marge de Promotion. Le capital monétaire constitue les ressources financières indispensables pour assurer le développement des opérations à venir et la pérennité des sociétés de promotion -construction. Toutefois, les fonds propres étant souvent insuffisants pour porter intégralement une opération, les promoteurs sont contraints de recourir au crédit bancaire.

1.2.3.2 L'approche des risques Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

La promotion immobilière est une activité exceptionnellement risquée pour trois raisons majeures: - les capitaux mis en œuvre sont importants; - le cycle de transformation du capital de promotion est particulièrement long; - les facteurs de production sont nombreux et difficiles à mettre en œuvre. Il existe donc un risque inhérent à tous les programmes que nous qualifions de "risque intrinsèque" et qui ne dépend pas de la personnalité du promoteur. Mais tous les professionnels ne sont pas égaux face à ce risque. En effet, la forme juridique, ainsi que la structure du capital de promotion jouent un rôle prédominant dans la gestion du risque. Les différentes sources du risque Les développements précédents nous ayant permis de mettre en avant l'ensemble des difficultés auxquelles le promoteur-constructeur est confronté, nous nous limitons donc à énumérer les aléas encourus :

Aléas techniques

Il s'agit de l'ensemble des incidents qui peuvent surgir au cours du cycle de construction: - Dommages causés au tiers; - Dommages causés aux acquéreurs; - Retard d'exécution des travaux. Ces risques ne sont à priori pas préjudiciables au promoteur dans la mesure ou ils sont généralement couverts par des assurances. Par contre, l'allongement du cycle de construction et les décalages de recettes, qui en résultent, ne sont pas pris en charge par les assurances, et engendrent de ce fait des frais financiers conséquents.

Aléas commerciaux

Le rythme de commercialisation d‟un projet immobilier est la clé pour le succès ou l'échec de l'opération. La traduction financière du risque Que la source du retard soit technique ou commerciale, l'alternative financière est la même: - Soit le promoteur augmente son apport, auquel cas il augmente son risque patrimonial et diminue son rendement financier ; - Soit il s'endette davantage et sa marge diminue, voire devient négative sous l'effet des frais financiers.

1.2.3.3 Le taux interne de rentabilité (TIR) : un indicateur prévisionnel Le TIR d'un projet d'investissement est le taux qui permet d'égaler le décaissement dû à l'investissement, aux cash-flows prévisionnels générés par ce même investissement. Le TIR doit au moins être égal au rendement du plus mauvais placement disponible sur le marché financier. Le TIR est un ratio qui doit permettre au promoteur de couvrir simultanément, le coût du crédit, l'érosion monétaire et le risque intrinsèque du programme. Le TIR doit être suffisamment élevé pour garantir et améliorer la rentabilité financière, et ainsi assurer la pérennité de la société. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.

MONTAGES JURIDIQUES ET

IMPACT FISCAL

Dans cette section, nous allons présenter l'impact fiscal des différents montages juridiques étudiés dans la section précédente ; puis nous intéresser à l'optimisation fiscale d'un projet immobilier à travers l'étude des exonérations.

2.1

Impact fiscal des différents montages juridiques 2.1.1

Société en nom collectif

Le régime fiscal applicable à la société en nom collectif :

Éléments

Application à la SNC

Personnalité morale

Oui

Impôt sur les sociétés

Taxe sur la valeur ajoutée

Sur option sinon IGR (possibilité d'exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Par la société (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Assujettie

IGR/salaires

Redevable

IGR Revenu professionnel Déclaration en matière d‟IS

Redevable sauf en cas d‟option pour l‟IS (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Par la société

Déclaration en matière de TVA

Par la SNC

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires Patente Taxe urbaine/taxe d'édilité

Obligatoire en cas de versement de salaire

Résultat Imposable

2.1.2

Imposable dès la première année d‟activité (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

Société civile

Le régime fiscal applicable aux sociétés civiles peut être résumé comme suit :

Éléments

Application à la société civile

Personnalité morale

Oui

Impôt sur les sociétés

Non soumise

Résultat Imposable

Par la société

Taxe sur la valeur ajoutée

Assujettie

IGR/salaires

Redevable en cas de versement de salaire

Déclaration en matière d‟IS

Par les membres

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Déclaration en matière de TVA

Par la société civile en matière de TVA

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires Patente, Taxe urbaine/taxe d'édilité IGR Revenu professionnel

Obligatoire en cas de versement de salaire

2.1.3

Imposable dès la première année d‟activité Par la société

Société à responsabilité limitée

Le régime fiscal applicable aux sociétés à responsabilité limité peut être résumé comme suit :

Éléments

Application à la SARL

Personnalité morale

Oui, à compter de son immatriculation au registre du commerce Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Chez la société

Impôt sur les sociétés Résultat Imposable Taxe sur la valeur ajoutée IGR/salaires

Assujettie (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Redevable

Déclaration en matière d‟IS

Par la SARL

Déclaration en matière de TVA

Par la SARL

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires Patente Taxe urbaine/taxe d'édilité

Obligatoire en cas de versement de salaire

2.1.4

Imposable dès la première année d‟activité (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

SA

Le régime fiscal applicable aux sociétés anonymes peut être résumé comme suit :

Éléments

Application à la SA

Personnalité morale

Oui à compter de l‟immatriculation au registre de commerce

Impôt sur les sociétés Résultat Imposable

Soumise (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3) Oui

Taxe sur la valeur ajoutée

Assujettie en cas d'opérations taxables

IGR/salaires

Redevable en cas de versement de salaire

Déclaration en matière d‟IS

Par la SA

Déclaration en matière de TVA

Par la SA

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires

Obligatoire en cas de versement de salaire

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Patente Taxe urbaine/taxe d'édilité 2.1.5

Imposable dès la première année d‟activité (possibilité d‟exonération dans les cas traités au point 1.2.2.1.2 et 1.2.2.1.3)

GIE

Éléments

Application au GIE

Personnalité morale

Oui

Impôt sur les sociétés

Non soumis

Résultat Imposable

Chez les associés

Taxe sur la valeur ajoutée

Assujettie en cas d'opérations taxables

IGR/salaires

Redevable

Déclaration en matière d‟IS

Par les membres

Déclaration en matière de TVA

Par le GIE en matière de TVA

Déclaration en matière d‟IGR sur les salaires Patente Taxe urbaine/taxe d'édilité

Obligatoire en cas de versement de salaire

2.2

Imposable

Optimisation fiscale : Les exonérations 2.2.1

Synthèse des exonérations

2.2.1.1 TVA Opérations exonérées Les opérations de construction de locaux à usage exclusif d'habitation dont la superficie couverte et la valeur immobilière totale, par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100 m² et 200.000 dirhams taxe comprise, sont exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée avec bénéfice du droit à déduction. En outre, lorsque le logement édifié dans les conditions précitées fait l'objet de cession, le prix de la première vente ne doit pas excéder 200 000 dirhams. Par superficie, on doit entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les pièces principales, les annexes suivantes : vestibule, salle de bain ou cabinet de toilette, clôtures et dépendances (cave, buanderie et garage), que celles-ci soient ou non comprises dans la construction principale. Lorsqu'il s'agit d'un appartement constituant partie divise d'un immeuble, les superficies comprennent, outre la superficie des locaux d'habitation telle que définie ci-dessus, la fraction des parties communes affectées à l'appartement considéré, celle-ci étant compté au minimum à 10%. La valeur immobilière totale comprend le prix du terrain, le coût de la construction principale et des annexes ainsi que les frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité. Les dispositions qui précèdent ne s'appliquent pas aux extensions d'unités de logement existantes.

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Remboursement de TVA Les remboursements de taxe prévus à l'article 19 de la loi sur la TVA sont liquidés dans la limite du montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée qui aurait été normalement exigible en l'absence d'exonération, calculée sur la base de la valeur immobilière totale, taxe comprise, diminuée du prix du terrain. Ne peut faire l'objet du remboursement précité la Taxe sur la Valeur Ajoutée payée au titre d'achats dont les factures ou mémoires remontent à plus de quatre années suivant celle de la date de leur établissement. La demande du remboursement de la taxe ayant grevé les opérations visées au paragraphe 13 de l'article 8 de la loi n° 30-85 , doit être établie sur un imprimé modèle fourni à cet effet par l'administration et déposée auprès du service local des taxes sur le chiffre d'affaires dont dépend le bénéficiaire. Le dépôt de ladite demande doit être effectué dans un délai n'excédant pas un an qui suit celui de la date de délivrance du permis d'habiter. Les personnes réalisant les opérations susvisées doivent fournir en plus des justificatifs de leurs achats de biens et services, les documents ci-après : - Copie certifiée conforme du permis de construire accompagnée du plan de construction ; - Copie certifiée conforme du permis d'habiter ; - Copie certifiée conforme du contrat de vente. Les promoteurs immobiliers doivent tenir une comptabilité séparée au titre des opérations de construction de locaux à usage d'habitation visées au paragraphe 13 de l'article 8 de ladite loi. Par ailleurs, en application de la note ministérielle n° 17/129/DI en date du 22 Décembre 2000, et afin de permettre aux promoteurs immobiliers de bénéficier du remboursement de la TVA afférente aux dépenses engagées et réglées après l'obtention du permis d'habiter des logements sociaux, et qui n'ont pu être présentées dans le délai d'une année prévue ci-dessus, il est admis d'accorder le remboursement de ladite taxe sur demande de remboursement présentée à l'expiration du trimestre au cours duquel lesdites dépenses ont été réglées et ce, pour la période de quatre années suivant celle de la délivrance du permis d'habiter.

2.2.1.2 Exonération au profit des promoteurs immobiliers constructeurs de logement sociaux. Afin d'accélérer la réalisation du programme des 200.000 logements sociaux, l'article 19 de la LF 1999-2000 a institué en faveur des promoteurs immobiliers, certaines exonérations de droits, taxes, impôts et redevances. Les impôts, droits, redevances et taxes dont sont exonérés les promoteurs du logement social portent sur : Droits d'enregistrement et de timbre

-

Le promoteur

Les promoteurs immobiliers qui agissent dans le cadre d'une convention conclue avec l'État, pour la réalisation d'un programme de construction de logements à caractère social, tel que prévu par l'article 19 de la loi précitée, sont exonérés des droits d'enregistrement et de timbre.

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L'exonération s'applique aux actes d'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation d'un programme de construction d'au moins 2.500 logements sociaux, tels que définis au 13èmede l'article 8 de la loi n° 30-85 relative à la TVA, dans une période qui ne dépasse pas 5 ans à compter de la date d'obtention de l'autorisation de construire. Dans la mesure où la loi prévoit la possibilité de fractionner un même programme en plusieurs lots situés en des lieux différents, dans une même ville ou dans des villes différentes, un même promoteur peut bénéficier de l'exonération pour l'acquisition d'un ou plusieurs terrains, pourvu que ces terrains soient acquis dans le cadre d'un programme unique. L'exonération des droits d'enregistrement et de timbre est, subordonnée aux conditions prévues par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement. À cet effet, le promoteur doit, dans l'acte d'acquisition : - S'engager à affecter le terrain acquis à la réalisation d'un programme de construction de logements sociaux dans les conditions prévues par la convention conclue avec l'État et indiquer, dans le même acte, toutes les références nécessaires à cette convention ; - Fournir un cautionnement bancaire à déposer auprès du receveur de l'enregistrement ou consentir, au profit de l'État, dans l'acte d'acquisition ou dans un acte annexé, une hypothèque sur le terrain acquis ou sur tout autre immeuble, de premier rang ou, à défaut, de second rang après celle consentie au profit des établissements de crédit. Le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée de l'hypothèque ne sera délivrée par le receveur de l'enregistrement compétent que sur présentation de la copie certifiée conforme du permis d'habiter ou, à défaut, sur justification du paiement des droits exigibles, assortis des pénalités prévues par l'article 4 (II-B) des dispositions régissant les droits d‟enregistrement. En cas d'extension d'un programme sur plusieurs terrains, le cautionnement bancaire ne sera restitué et la mainlevée ne sera délivrée pour chaque terrain ou autre immeuble hypothéqué que sur présentation des justifications qui seront fixées par la convention correspondante et dont, notamment, les copies certifiées conformes des permis d'habiter pour l'ensemble des unités qui composent ce programme.

L’acquéreur

L‟article 96 du code de l'enregistrement soumet «aux droits d'enregistrement au taux réduit de 1,25% la première vente de locaux à usage exclusif d'habitation édifiés sous le bénéfice des dispositions de l'article 8-13° de la loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée. Le bénéfice du taux réduit prévu est acquis sur présentation d'un certificat délivré par le service des taxes sur le chiffre d'affaires compétent attestant que le local en question est édifié conformément aux dispositions du 13ème de l'article 8 précité ». Sur le plan pratique, l'application du taux réduit est soumise à la production de documents justifiant que l'acquéreur possède une rémunération mensuelle inférieure à 3 600 dh et une déclaration sur l'honneur attestant de l'utilisation du logement à titre d'habitation principale. Outre la complication administrative, cette démarche exclut de fait les personnes touchant une rémunération supérieure à la limite visée ci-dessus.

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Impôt des patentes : L'exonération octroyée à ce titre est totale. Elle porte aussi bien sur la taxe proportionnelle (principal) que sur les centimes additionnels affectés au budget de l'état et le décime perçu au profit des chambres professionnelles. En cas d'activités multiples, la valeur locative des immobilisations communes est ventilée au prorata de la contribution de chacune d'elles au chiffre d'affaires total de l'année écoulée ; ou à défaut du chiffre d'affaires, au prorata du coût de revient des produits afférents à chaque activité durant ledit exercice. Il en est de même en cas d'exercice d'une activité de promotion immobilière dont une partie n'est pas exonérée. Le coût de revient dont il s'agit est obtenu par l'addition des éléments suivants : - Coût d'acquisition des matières consommées pour la production (achats + stock initial stock final) ; - Charges directes de production ; - Charges indirectes dans la mesure où elles sont raisonnablement rattachables à la production considérée. Taxe sur la valeur ajoutée : Les opérations de construction de logements à caractère social effectuées par les promoteurs immobiliers sont exonérées avec droit à déduction et au remboursement, dans les mêmes conditions que celles qui sont prévues à l'article 8-13ème de la loi n° 30-85 relative à la TVA. Impôt sur les sociétés et l’impôt général sur le revenu : La déclaration étant à faire pour chaque programme agréé, l'exonération sera appliquée tant pour l'impôt découlant du résultat fiscal, que pour la cotisation minimale. En matière d‟impôt général sur le revenu, la règle du taux effectif ou du prorata n‟est pas appliquée. Les produits et les revenus exonérés sont purement et simplement écartés de la base imposable. En cas d'activités multiples, les promoteurs immobiliers éligibles à l'exonération des impôts précités ne peuvent pas compenser le résultat fiscal desdites activités avec celui provenant de la réalisation du programme agréé (application de la règle de la séparation des résultats). Taxe urbaine et taxe d'édilité : Les constructions sont exonérées de la taxe urbaine et de la taxe d'édilité du fait de leur destination à la vente. Impôts, taxes, redevances et contributions perçus en faveur des collectivités locales et de leurs groupements : Les programmes agréés sont exonérés de la fiscalité locale. Cette exonération englobe les terrains, les constructions, l'activité de construction et les formalités administratives nécessaires à la réalisation des programmes.

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Droits de conservation foncière : Les droits d'inscription sur les livres fonciers ne sont pas dûs par les promoteurs immobiliers agissant dans le cadre de programmes agréés. Conditions d’éligibilités : Les exonérations visées ci-dessus sont acquises aux promoteurs immobiliers qui doivent : - Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ; - Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État assortie d'un cahier de charges portant sur un programme de construction d'au moins 2 500 logements sociaux à réaliser sur une période n'excédant pas 5 ans au maximum et ce, à compter de la date de délivrance de l'autorisation de construire afférente à la première tranche dudit programme. Ce dernier peut être réalisé sur un ou plusieurs sites d'une ou plusieurs villes. Néanmoins, l'exonération afférente se limite uniquement à la vente des logements sociaux indépendamment des autres locaux commerciaux et des logements destinés à la location ; - Tenir une comptabilité séparée par programme ; - Joindre à leur déclaration du résultat fiscal :  Un exemplaire de la convention et du cahier des charges, pour la première année;  Un état retraçant le nombre de logements réalisés par programme ainsi que le montant du chiffre d'affaires afférent. Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités : À défaut de réalisation dans le délai imparti d'un programme agréé, en totalité ou en partie, le promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes et redevances, objets des exonérations. Les sanctions pour défaut ou retard de paiement, ainsi que les intérêts de retard seront appliqués selon les dispositions légales régissant chaque impôt, droit ou taxe, et ce, depuis la date légale d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence d'exonération. Ces régularisations et rappels des droits peuvent être effectués par l'Administration jusqu'à l'expiration de la quatrième année suivant celle prévue, selon la convention, pour l'achèvement des travaux de construction et ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont été indûment obtenues.

2.2.1.3 Exonérations fiscales en faveur des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires Exonérations octroyées Dans le but d'encourager les promoteurs immobiliers à réaliser des opérations de construction de cités, résidences et campus universitaires et de contribuer ainsi à la résorption du déficit que connaît l'hébergement des étudiants, l'article 16 bis de la loi de finances pour 2001 a complété l'article 19 susvisé par un paragraphe III portant sur l'exonération de certains impôts, droits, taxes et redevances en faveur des promoteurs immobiliers qui réalisent, dans un délai maximum de trois ans, des projets de construction de telles unités. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Les promoteurs immobiliers qui réalisent des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires bénéficient de l'exonération des impôts, droits, taxes et redevances ci-après : - Les droits d'enregistrement, en ce qui concerne l'acquisition de terrains destinés à la réalisation des constructions projetées ; - Les droits d'inscription sur les livres fonciers ; - L‟impôt des patentes ; - La taxe sur la valeur ajoutée ; - La taxe urbaine; - Et tous impôts, taxes, redevances et contributions prévus en faveur des collectivités locales et leurs groupements. Par ailleurs, les promoteurs immobiliers bénéficient également d'une réduction de 50 % de l'impôt général sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, au titre des revenus provenant de la location des constructions réalisées en conformité avec leur destination et ce, pour une période de cinq ans à compter de la date d'obtention du permis d'habiter. Conditions d'éligibilités Les exonérations visées ci-dessus profitent aux promoteurs immobiliers qui répondent aux conditions ci-après : - Relever du résultat net réel sur le plan fiscal ; - Agir dans le cadre d'une convention conclue avec l'État, assortie d'un cahier de charges portant sur un programme de construction de cités, résidences ou campus universitaires, d'une capacité d'hébergement égale ou supérieure à 1 000 lits. La loi de finances 2006 a fixé le nombre de chambres à réaliser à 500 avec une capacité d'hébergement de 2 lits maximum. - Réaliser sur une période n'excédant pas trois ans et ce, à compter de la date de l'autorisation de construire ; - Tenir une comptabilité séparée par programme ; - Joindre à la déclaration du résultat fiscal :  Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ;  Un état retraçant par programme le nombre de constructions réalisées et le montant du chiffre d'affaires y afférent. Sanctions en cas de non-respect des conditions d'éligibilités À défaut de réalisation, en totalité ou en partie, d'un programme agréé dans les conditions définies par la loi et la convention, le promoteur est tenu de verser tous les impôts, droits, taxes et redevances devenus exigibles. Les sanctions et majorations seront appliquées selon les dispositions légales régissant chaque impôt, droit ou taxe et ce, depuis la date légale d'exigibilité qui aurait été retenue en l'absence d'exonération. Par dérogation aux dispositions relatives au délai de prescription propre à chaque impôt, droit ou taxe, l'Administration fiscale peut effectuer les régularisations jusqu'à l'expiration de la quatrième année suivant celle prévue selon la convention, pour l'achèvement des travaux de construction et ce, pour l'ensemble de la période au titre de laquelle les exonérations ont été indûment obtenues.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.2.2

Analyse critique des exonérations octroyées

2.2.2.1 Critique des exonérations octroyées Les logements sociaux Les professionnels considèrent que les avantages fiscaux accordés sont très importants. Cependant, les conditions fixées pour en bénéficier ont été jugées trop contraignantes ce qui n‟a pas permis d‟intéresser beaucoup de promoteurs immobiliers. Les raisons évoquées ont trait aux aspects suivants : -

Le seuil

Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage. En effet, le seuil initial de 3 500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à 2 500 (LF 2001) a permis de relancer la mesure. Le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient compte ni de la réalité de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la situation du marché de l‟immobilier, ni encore des besoins de certaines régions ou villes du Royaume. En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du dispositif en raison du seuil. -

L’accès aux avantages

Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes entreprises. Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du résultat net réel ». Une lecture restrictive de la loi exclut de fait : - Les «Groupements d'Intérêt Économique »qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ; - Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS. De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme c'est le cas du remboursement de la TVA acquittée, qui demande un délai trop long, et engendre un taux de rejet non négligeable, au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa trésorerie. -

Le remboursement de TVA

Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente). Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au délai accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans.

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La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers, rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs, dérogeant au délai légal de quatre mois. Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs. L'effet de la mesure de la détaxation sur le prix de logement pourrait être annulé. À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement. -

La segmentation du marché

Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social /autres logements) pénalise certains segments (économique -entre 200 et 250 KDH- et moyen standing -entre 250 et 350 KDH-). Ils souhaitent la mise en place d‟un régime incitatif adapté pour ces types de segments.

2.2.2.2 Exonérations fiscales en faveur des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001. Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre son objectif. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1000 lits est excessif. L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante. 2.2.3

Recommandation pour améliorer l’efficacité des mesures d’incitations fiscales

2.2.3.1 Les logements sociaux Le seuil  Points relevés Même si ce seuil a été revu à la baisse, il continue d‟être le premier élément de blocage. En effet, le seuil initial de 3.500 logements a dégagé un bilan très faible, la baisse du seuil à 2.500 (LF 2001) a permis de relancer la mesure. En effet, le seuil arrêté par la loi est, de l‟avis de tous les intervenants, irréaliste et ne tient compte ni de la réalité et de la dimension de l‟entreprise immobilière marocaine, ni de la situation du marché de l‟immobilier ni encore des besoins de certaines régions ou villes du Royaume. En outre, les petites et moyennes entreprises se trouvent de fait exclues du bénéfice du dispositif en raison du seuil.  Recommandations Nous recommandons la mise en place d‟un seuil plus raisonnable se situant entre 500 et 1 000 unités suivant les régions. Ce qui permettra de ne pas exclure les petites et moyennes entreprises qui souhaitent participer au programme. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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L’accès aux avantages  Points relevés Les promoteurs éligibles à ces avantages sont en général les grandes entités nationales ou étrangères ayant une capacité financière importante au détriment des petites et moyennes entreprises. Il s‟agit de «promoteurs immobiliers, personnes morales ou personnes physiques relevant du régime du résultat net réel ». Une lecture restrictive de la loi exclut de fait : - Les «Groupements d'Intérêt Économique » qui ne sont pas soumis à l'IS et n'ont pas pour but la réalisation de bénéfices pour eux-mêmes ; - Les «sociétés ou associations de fait »qui peuvent désormais opter pour l'IS. De même, le bénéfice de certains avantages n'est pas immédiat, comme le cas du remboursement de la TVA acquittée qui demande un délai important et engendre un taux de rejet non négligeable, au moment où l'entreprise a besoin de sommes importantes pour renflouer sa trésorerie.  Recommandations Nous recommandons l‟introduction de modification aux dispositions de l‟article 19 afin de permettre aux entités suivantes de bénéficier des avantages : - Le «Groupement d‟Intérêt Economique »-GIE -exclu du champ d‟application de l‟IS, par un changement de la formulation du champ d‟application de l‟article 19, à condition que le projet du logement social constitue une activité auxiliaire des membres du GIE. - Les «sociétés ou associations de fait »qui ont opté pour l‟imposition à l‟IS. Le remboursement de TVA  Points relevés Le remboursement de TVA est entouré de conditions contraignantes (notamment production du permis d‟habiter, réalisation des ventes -production des contrats de vente). Le délai de prescription prévu par la loi, pour 4 ans en matière de TVA, s‟avère inférieur au délai accordé pour la réalisation du programme de logement social qui est de 5 ans. La procédure de remboursement est, en outre, complexe (nombre de documents et pièces justificatives à fournir, manque de transparence et de souplesse dans la liquidation des dossiers, rejet des factures réglées après le permis d‟habiter) et demande des délais anormalement longs, dérogeant au délai légal de quatre mois. Le retard observé génère des effets négatifs sur la trésorerie des promoteurs, et les oblige à répercuter le coût conséquent sur les acquéreurs : L'effet de la mesure de la détaxation sur le prix de logement pourrait être annulé. À cet égard, il est à signaler que le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement.  Recommandations Nous proposons à l‟administration fiscale d‟instituer l‟exonération en amont de la TVA par le biais de l'achat en suspension de taxe, en raison notamment des délais de construction et de commercialisation. Ceci permettra de soulager la trésorerie des entreprises immobilières. L‟administration fiscale doit également mettre en place un système de contrôle dans un délai adapté à la profession. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Actuellement, le promoteur doit financer la TVA engagée en amont pendant les phases de réalisation, de commercialisation et de remboursement. Pour bénéficier de l‟achat en suspension de taxe, les promoteurs doivent suivre la procédure normale, et joindre aux cahiers de charges les contrats établis avec les entreprises réalisant les différentes composantes du projet. Ils doivent en outre, respecter les caractéristiques légales de délai de réalisation, VIT superficie... La segmentation du marché  Points relevés Les professionnels estiment que la segmentation actuelle (logement économique ou social /autres logements) pénalise certains segments (économique entre 200 et 250 KDH et le moyen standing entre 250 et 350 KDH), et souhaitent la mise en place de régime incitatif adapté pour ce type de segment.  Recommandations Nous recommandons la mise en place d'un régime incitatif adapté à d'autres segments du marché et mettre en place une VIT maximale en fonction des régions.

2.2.3.2 Exonérations fiscales en faveur des opérations de construction de cités, résidences ou campus universitaires Points relevés

 Aucune convention n‟a été signée dans le cadre des dispositions de l‟article 16 bis de la LF 2001. Cette mesure qui tendait, entre autres, à relancer l‟investissement locatif n‟a pas pu atteindre son objective. Le seuil de la capacité d‟hébergement de 1.000 lits est excessif. L‟exonération à 50% du revenu locatif pendant cinq ans n‟est pas suffisante.  Recommandations Nous proposons de revoir le dispositif incitatif de constructions de cités, résidences ou campus (article 16 Bis LF 2001), en ramenant le seuil de capacité minimale de 1.000 à 200 ou 250 lits et en accordant des avantages plus importants sur les revenus locatifs, qui pourraient se traduire par une exonération totale pendant cinq ans et une exonération de 50% entre la cinquième et la dixième année à compter de la première location.

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Chapitre.2

1.

Rôle du commissaire aux comptes dans le cadre de l’activité de promotion immobilière

PARTICULARITES DE L’ACTIVITE DE PROMOTION IMMOBILIERE

Pour obtenir une image fidèle d‟une entreprise de promotion immobilière, le Plan Comptable du Secteur Immobilier a opéré certaines dérogations par rapport au CGNC qu‟il convient de souligner.

1.1

Particularité des méthodes d’évaluation 1.1.1

Incorporation des frais financiers aux stocks

1.1.1.1 Définition Les charges financières incorporables sont constituées des frais financiers de la période de réalisation du projet qui s‟étend de la date de début des travaux à la date à laquelle les produits sont en état d'être livrés. Les programmes achevés ne doivent plus supporter de frais financiers après la date de leur achèvement.

1.1.1.2 Principes En principe, les frais financiers ne sont pas compris dans le coût des stocks. Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de production est supérieur à douze mois, d'inclure dans le coût de production les charges financières courues pendant la période de production et relatives à des dettes contractées pour le financement spécifique desdites productions. Le cycle de production dans l‟immobilier est généralement supérieur à une année. La dérogation mentionnée par le CGNC permet l'intégration des frais financiers dans les stocks. Ceci est usuellement pratiqué dans le secteur de l'immobilier.

1.1.1.3 Conditions d'incorporation des charges financières Les emprunts doivent être spécifiquement affectés à un programme déterminé. Pour les emprunts finançant simultanément plusieurs opérations, les charges financières sont affectées, par répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l‟ETIC, les modalités de répartitions.

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1.1.1.4 Durée d'incorporation Réserve foncière L'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision d‟acquisition par le versement partiel ou total du prix d‟achat entre les mains d‟un notaire, d‟un Adoul, du ou des vendeurs. Travaux de construction et de lotissement L'incorporation des charges financières au coût des constructions ou des lotissements a lieu de la date de l‟obtention de l‟autorisation de construire ou de lotir et jusqu'à l'achèvement des travaux de constructions ou de lotissements. Il en résulte que l'achèvement technique des travaux génère l'achèvement comptable, c'est-à-dire l'incorporation des charges financières au coût de production. Cas des Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD) Un programme en maîtrise d‟ouvrage déléguée ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément. 1.1.2

Les coûts internes de production

1.1.2.1 Définition Les coûts internes de production constitués des frais généraux qui peuvent être rattachés à la production du logement ou du lotissement pendant la période de réalisation sont inclus dans le coût du projet. Si l‟entreprise ne dispose pas d‟une comptabilité analytique, ces frais généraux peuvent être imputés aux stocks sous forme d‟une commission d'intervention calculée de manière forfaitaire. Actuellement, la majorité des promoteurs immobiliers ne disposent pas d'une comptabilité analytique leur permettant d'incorporer les charges indirectes au coût de production des opérations réalisées. Une ancienne pratique des promoteurs publics consistait à calculer le coût d'intervention du promoteur (c'est-à-dire l'incorporation des charges de fonctionnement) par l'application d'un pourcentage fixe aux dépenses engagées pour chaque programme. Ce taux est de 7 % pour les opérations réalisées en maîtrise d‟ouvrage directe par le promoteur,et en fonction des conventions établies pour les opérations en maîtrise d‟ouvrage délégué (MOD). Cette méthode est transitoire en attendant la mise en place d‟une comptabilité analytique. Mais elle constitue une spécificité par rapport aux méthodes prévues par le CGNC et doit donc être mentionnée en tant que telle dans l'État des Informations Complémentaires (ETIC).

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1.1.3

Les charges de commercialisation et de publicité

Les frais commerciaux comprennent habituellement les frais de publicité du projet, le coût du mobilier de l'appartement-témoin, le coût d'aménagement de bureaux de vente provisoires, les fléchages et signalisations d'un chantier, les brochures, etc. Par contre, ne peuvent être inclus au coût des stocks, les dépenses courantes de commercialisation et de publicité telles que la rémunération des commerciaux et les frais de publicité générale. Ils constituent des charges de l’exercice. 1.1.4

Honoraires et frais

Les honoraires et frais directement rattachables à un programme en cours de réalisation sont incorporés à son coût de revient. Il s‟agit notamment des frais d’assurances propres aux programmes, d’honoraires des architectes, des avocats, des notaires, des frais de courtage, d’expertise, juridiques, d’appels d’offres… Ces frais sont à comptabiliser directement dans les comptes de stocks. Sont exclus du coût de revient d‟un programme, les honoraires de conseils, d‟audit, de commissariat aux comptes ainsi que les frais d‟actes et de contentieux qui sont comptabilisés en charges de l‟exercice. 1.1.5

Provisions pour travaux restant à effectuer

Ces provisions correspondent au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation de l'achèvement d'un programme pour permettre d'arrêter le coût total d'un projet. Ces dépenses, connues dans leur principe, ne peuvent pas être chiffrées avec précision au moment de l‟achèvement des opérations. Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l'objet de notes détaillées permettant d'apprécier la réalité et le montant de la provision constituée. La détermination du montant de la provision pourrait être basée sur les données statistiques fondées sur les dépenses engagées dans le passé et rapportées au coût définitif des projets achevés. Il convient de mentionner dans l'ETIC les méthodes utilisées pour le calcul des provisions et leurs montants par catégories de projets. Les travaux restant à effectuer sont essentiellement composés des travaux de finition ou de parachèvement des ouvrages dont la nécessité est apparue à la fin du chantier, de la réparation de malfaçons ou autres dont le montant ne peut être répercuté aux entreprises, architectes ou assureurs, des travaux d'aménagement des abords qui peuvent s'étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné. La provision pour travaux restant à effectuer ne peut inclure les coûts commerciaux et de publicité à venir, ni les frais financiers postérieurs à l‟achèvement, ni les charges d‟entretien et de copropriété des logements invendus, ni les frais internes de gestion de l‟entreprise après l‟achèvement.

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1.2

Particularités des règles de fonctionnement des comptes. 1.2.1

Variation des stocks

Compte tenu de la composition du coût du stock immobilier, la variation des stocks au cours d‟un exercice ne sera pas cherchée en totalité dans le poste 713 " variation des stocks des produits ". En effet, la variation des stocks du secteur immobilier est composée de la somme des éléments suivants : 713 : Variation des stocks ; 7197 : Transferts de charges : pour transférer les charges de fonctionnement correspondant à la commission d‟intervention sur opérations propres de l‟entreprise (rattachables aux coûts des stocks), aux comptes de stocks concernés; 7397: Transferts de charges financières correspondant à l‟imputation des frais financiers aux coûts des stocks. 1.2.2

Subventions.

Dans le cas du secteur immobilier, il arrive que les entreprises reçoivent des subventions ayant pour finalité de financer les attributaires du programme de logement ou de lotissement à caractère social. Ces subventions sont assimilées à des avances acquéreurs, et sont à traiter comme telles, dans la rubrique 44. Elles sont soldées par le crédit du compte de produits, au fur et à mesure des livraisons, et de la constatation comptable des ventes de lots ou logements concernés par ces subventions. Ainsi, ces subventions sont étalées sur la durée de livraison des unités concernées et ne sont pas comptabilisées en produits, en totalité, l‟année de leur octroi. Le traitement fiscal des subventions est étudié au point 2.2.5 du chapitre 3 de la première partie.

1.3

Plan de comptes

Le CGNC a prévu un système de comptes dont le respect des numéros et intitulés, est obligatoire jusqu‟au quatrième chiffre. La règle de tenue des comptes en inventaire permanent, est complétée par l‟obligation de faire apparaître dans la comptabilité générale, le coût historique cumulé de chaque opération jusqu‟à sa complète sortie du stock. Pour permettre l‟application de cette règle, il y a lieu d‟associer à chaque compte de stock, un compte spécial au crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est identifié par «9 »en quatrième position de la codification. Le PCSI a dérogé à cette règle en créant deux nouveaux comptes.

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1.3.1

«Produits en cours sortis à solde créditeur»

Le compte 3139 : «Produits en cours sortis à solde créditeur »fait apparaître le montant du stock viré au compte « stocks achevés ». Il permet d‟avoir l‟historique d‟un programme en faisant ressortir la partie achevée de celle qui ne l‟est pas encore. Ce compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver dans le compte principal le coût de revient cumulé. En fin d‟opération, ces comptes s‟équilibrent. Ils sont alors tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce …). 1.3.2

«Produits finis sortis »

Le compte 3159 : «produits finis sortis » étant associé au compte débiteur : «315-Stock des produits achevés », la différence entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits achevés non encore livrés. Ces comptes ont été créés pour permettre de traiter les opérations dont l‟achèvement se fait par tranche et le déstockage concerne une partie, ceci en vue de conserver le coût historique de l‟opération.

2.

DEMARCHE D’AUDIT 2.1

Cycle Achats fournisseurs 2.1.1

Objectifs d’audit

Dans les comptes, doivent figurer toutes les dettes résultant des achats de biens, de travaux ou services. Pour cela, le commissaire aux comptes doit s'assurer que : - Toutes les dettes d‟un montant significatif existant à la date du bilan, y sont incluses et pour les montants qui conviennent, notamment en ce qui concerne les contrats à long terme. - Les dettes sont correctement classifiées et décrites. - L‟ETIC est suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites par le PCSI et la nécessité d‟obtention d‟une image fidèle :  Tableau des dettes, état B7 de l‟ETIC ;  Les sûretés réelles données, état B8 de l‟ETIC ;  Montant des divers engagements financiers, état B9 de l‟ETIC ;  Précisions sur la constitution de la provision pour travaux restant à effectuer au titre de l'exercice, etc.

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2.1.2

Proposition de programme de travail

L‟auditeur doit donc dérouler les contrôles suivants :

2.1.2.1 Analyse des comptes -

Vérifier l‟analyse et la justification des comptes fournisseurs, et principalement des comptes fournisseurs débiteurs, pour s‟assurer que ces derniers ne recèlent pas de passifs non enregistrés.

Cette analyse tiendra compte des éléments suivants :  Double règlement;  Absence de règlement;  Règlement ou acompte sur travaux non encore fracturés;  Différences de règlements non enregistrées en perte non courante. - S‟assurer, en cas de décomptes fournisseurs anciens non réglés, que ceux-ci correspondent à des travaux acceptés et conformes, et expliquer les raisons de leur ancienneté.

2.1.2.2 Avoirs, Rabais, Remises et Ristournes -

Examiner si les ristournes, rabais et remis accordés par les fournisseurs ont bien été comptabilisés.  Réduction de prix pour une période déterminée.  Défaut de qualité ou de conformité des travaux.

2.1.2.3 Dettes en monnaie étrangère -

-

S‟assurer que les dettes fournisseurs libellées en devises étrangères ont été correctement converties au taux de clôture, et que les pertes de conversion en résultant ont fait l‟objet d‟une provision pour pertes de change. S'assurer que les gains de change latents découlant de cette conversion ont été intégrés dans la base imposable à l'IS.

2.1.2.4 Effets à payer -

Expliquer la présence des effets dont l‟échéance est dépassée. S‟assurer par sondage de l‟apurement en banque des comptes d‟effets à payer.

2.1.2.5 Cut-Off -

S‟assurer que les travaux et constructions effectués à la clôture ont bien été comptabilisés en stocks. S‟assurer du respect de la règle d‟indépendance des exercices :  En rattachant au compte 4417 «Fournisseurs-factures non parvenues» les factures, taxes comprises, imputables à la période mais non encore parvenues, dont le montant est suffisamment connu et évaluable ;  En débitant la TVA correspondante aux sous comptes de TVA récupérable, et les comptes de stocks classe 3 ou de charges classe 6 concernés ;

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2.1.2.6 Fournisseurs – Retenue de garantie. -

S‟assurer que les retenues de garantie effectuées sur le prix convenu jusqu‟à l‟échéance du terme de garantie prévue ont bien été comptabilisées au crédit du compte 4413 «Fournisseurs, retenues de garantie » en rapprochant le solde de ce compte avec l‟état des retenues de garantie établi par le service achats.

2.1.2.7 Evolution des soldes et ratios -

Calculer le ratio moyen des crédits fournisseurs et le comparer avec celui de l‟exercice précédent afin de déterminer les évolutions.  Ratio de crédit fournisseurs : Fournisseurs + effets à payer Achats TTC de la période (1)

(1) Y compris les achats comptabilisés directement en stock en respect de la règle de l'inventaire permanent.

-

Contrôler par sondage le respect des délais de paiement.

2.1.2.8 Contrats à exécution successive -

S'assurer qu'une provision suffisante pour travaux restant à effectuer a été constituée.

2.1.2.9 ETIC Ventilation des dettes -

S‟assurer que :  Les dettes au niveau de l'ETIC sont ventilées entre : moins d'un an, plus d'un an, échues et non payées.  Les dettes sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre : celles qui sont en monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des entreprises liées et représentées par effets. Engagements hors bilan

-

Promesses d‟achat (terrain). Sommes restant à payer sur commandes fermes d‟immobilisations. Hypothèques et nantissement.

Cycle ventes clients

2.2 2.2.1

Objectifs d’audit

Il s‟agit de s‟assurer que : - Les montants apparaissant à l‟actif représentent une créance de la société réellement recouvrable. - Les comptes clients et rattachés sont correctement classifiés. - Des provisions nécessaires et suffisantes ont été constituées pour des pertes ou des créances irrécouvrables, des remises accordées pour des malfaçons, des désistements, des régularisations comptables, etc. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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-

Certains éléments à recevoir n‟ont pas été nantis, hypothéqués ou n‟ont pas fait l‟objet d‟une quelconque restriction juridique et que, le cas échéant, l‟information figure bien dans l‟ETIC. 2.2.2

Proposition de programme de travail

Les comptes clients doivent enregistrer l'ensemble des créances acquises non encore encaissées, réalisées au cours de l'exercice concerné. L'auditeur sera amené à contrôler les valeurs auxquelles sont inscrites ces créances et éventuellement les provisions que la société sera amenée à doter en cas d'existence de créances douteuses. Par ailleurs, il doit s'assurer que le principe de séparation des exercices est bien respecté.

À cet effet, il devra dérouler les diligences suivantes : 2.2.2.1 Clients -

Rapprocher la balance auxiliaire individuelle client, avec l‟état des clients du service commercial. S‟assurer que les soldes clients créditeurs sont justifiés et correspondent bien à des avances ou acomptes reçus dans le cadre des compromis de vente signés. Analyser les soldes clients créditeurs et s‟assurer que ceux-ci ne révèlent pas des contrats de vente non enregistrés. S'assurer du bon classement des différents types de comptes clients et de la noncompensation des clients débiteurs avec des avances et acomptes reçus sur des projets en cours (vente en état futur d'achèvement).

2.2.2.2 Evolution des soldes et ratios -

Comparer par rapport à la période précédente les créances clients en pourcentage du chiffre d‟affaires et apprécier le caractère raisonnable du ratio. Apprécier le ratio de rotation des créances clients et la durée moyenne de recouvrement avec celui de la période précédente et avec la politique de crédit de l‟entreprise (délai moyen normal accordé).

2.2.2.3 Clients en devises -

-

S‟assurer que la créance est enregistrée au cours de change commercial à la date de conclusion du contrat de vente ; S‟assurer qu'à la date de clôture, ces créances sont revalorisées au cours de la date de clôture, avec l'enregistrement de l'écart de conversion passif et actif ; En cas de pertes latentes, s‟assurer que la provision pour risque nécessaire a été constatée. Une telle provision n‟a pas à être constatée, lorsque les créances en devises bénéficient d‟une couverture de changes. S‟assurer de l‟exactitude du retraitement fiscal de ces opérations.

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2.2.2.4 Clients effets à recevoir. -

Obtenir le détail des effets à recevoir et :  Vérifier l‟apurement des échéances sur l‟exercice suivant (sur les journaux de banque) ;  Expliquer les effets arrivés à échéance sur l‟exercice et non encore encaissés.

2.2.2.5 Provisions pour dépréciation des comptes clients. -

Établir un tableau des mouvements de la provision pour dépréciation des créances clients, intervenus au cours de l'exercice. S‟assurer que les créances anciennes ont fait l‟objet d‟une provision justifiée et en vérifier les bases et le calcul. Faire le point sur les litiges en cours, contentieux et contestations. S‟assurer que les règles fiscales généralement admises sont respectées (justification du caractère déductible par l‟introduction d‟un recours judiciaire). S‟assurer qu‟aucune traite importante n‟est revenue impayée depuis la date de clôture. Étudier si les procédures de la société posent des problèmes en ce qui concerne la déductibilité fiscale (procédure judiciaire, contentieux, relance, etc) et faire le lien avec les papiers de travail relatifs au calcul de l‟impôt.

2.2.2.6 Cut-off -

-

-

S‟assurer de la fiabilité des procédures relatives au respect de la césure des exercices. À toute remise de clé doit correspondre une vente donnant lieu à un contrat. Lorsque les contrats ne sont pas établies, la société doit inscrire à l'actif du bilan un montant correspondant aux contrats à établir , tout en sortant les constructions du stock comptable. Simultanément à la revue des litiges en cours, mettre en évidence les différents désistements qui pourraient être émis à l‟occasion de la clôture, pour cela interroger le responsable des ventes. S'assurer que tous les contrats de ventes émis ont bien été rattachés à l'exercice concerné, eu égard à la livraison ou à la réalisation des travaux.

2.2.2.7 Clients Retenue de garantie -

Analyser et justifier le solde du compte par son rapprochement avec l‟état des retenues de garantie.

2.2.2.8 ETIC Ventilation des créances -

S‟assurer que :  Les créances sont ventilées au niveau de l'ETIC entre moins d'un an, plus d'un an, échues et non recouvrées.

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

122

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées 



Les créances sont analysées et ventilées au niveau de l'ETIC entre celles qui sont en monnaie étrangère, vis-à-vis de l'état et des organismes publics, vis-à-vis des entreprises liées et représentées par effets. Les avances clients sont ventilées au niveau de L‟ETIC entre réserves foncières, stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d‟entre elles on indique le montant au début de l‟exercice, les montants encaissés, les remboursements clients, les imputations sur ventes pour aboutir au montant en fin d‟exercice.

Méthode d’évaluation -

Indiquer dans l’ETIC la méthode de calcul des provisions sur créances. Engagements hors bilan

-

Garanties reçues (nantissements, hypothèques) Promesses de vente.

2.3

Cycle stocks et en cours 2.3.1

-

-

-

-

Objectifs d’audit

S‟assurer que la nature et le niveau du stock sont en rapport avec l‟activité de la société. S‟assurer que la valorisation des stocks est correctement effectuée selon les prescriptions et spécificités du PCSI notamment en ce qui concerne :  L‟incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilières ;  L‟incorporation des charges commerciales et de publicité ;  Honoraires et frais ;  Provisions pour travaux restant à effectuer. Vérifier que le coût des stocks reste constamment inférieur à la valeur probable de vente, frais de commercialisations déduits. S‟assurer que les projets ayant des difficultés de vente ainsi que les provisions pour dépréciation des stocks ont été comptabilisés. S‟assurer que des procédures sont mises en place pour permettre la détection et la dépréciation comptable de valeurs non réalisables et d'opérations à risques, notamment par la mise en place de procédures de suivi des coûts par programme et une mise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice. S‟assurer que les frais ultérieurs générés par les invendus, du fait de méventes, ont fait l‟objet d‟une provision dès lors que leur montant s‟avère supérieur au montant du bénéfice prévisionnel à dégager sur la cession desdits invendus. S‟assurer que l‟indépendance des exercices a bien été respectée. S‟assurer que l‟état C6 de l‟ETIC relatif au détail des stocks par programme est suffisamment détaillé et commenté conformément aux règles prescrites par le PCSI et la nécessité d‟obtention d‟une image fidèle.

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123

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.3.2

Proposition de programme de travail

2.3.2.1 Valorisation Concordance états valorisés des stocks par programme/GL/Bilan : -

Obtenir l‟état valorisé des encours par programme et pointer les soldes avec le bilan et la comptabilité générale. Vérifier par sondages les sous totaux et contrôler leur addition. Valorisations de la réserve foncière :

-

-

Sélectionner à partir de la liste d‟inventaire un échantillon représentatif de terrain en stock et vérifier les calculs des coûts d‟achats en tenant compte du :  Prix du terrain (prix d'acquisition figurant sur le contrat, valeur d'apport,...);  Des frais d'approche (frais de courtage, honoraires d'avocats, de notaire, frais de défrichage du terrain, frais d'évacuation des terrains occupés illégalement, impôts fonciers pris en charge, coût de démolition des structures, frais d'expertise pour l'amélioration des terrains, frais juridiques et du coût de l'amélioration du terrain). Vérifier par sondage l‟exactitude arithmétique des calculs informatiques. Valorisations des produits finis et des encours :

-

Examiner la procédure d'enregistrement des achats en stocks et dans les différents centres de coûts. Sélectionner quelques achats sur plusieurs mois et vérifier qu‟ils ont bien été enregistrés en comptabilité analytique. Vérifier les calculs et pointer les chiffres avec les justificatifs. Sélectionner un projet immobilier représentant une valeur importante et vérifier le calcul du coût de revient selon la méthode prescrite par le PCSI. Apprécier le bien-fondé de "l'activation" en stock de certaines charges. Seules les charges qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve peuvent être activées. À titre d'exemple, nous considérons que les honoraires d'avocats pour défendre un permis de construire attaqué par un tiers constituent une charge stockable contrairement aux honoraires d'un conseil fiscal consulté pour résoudre une difficulté fiscale de l'opération.

2.3.2.2 Provisions pour dépréciation -

-

S‟assurer que le client a attentivement recherché l‟existence des programmes à déprécier à la clôture de l‟exercice. Revoir les prévisions de commercialisation du projet, pour les comparer avec les quantités en stock et mettre en évidence les stocks dont l'importance, n'est pas en rapport avec les perspectives de ventes. S‟il n‟existe pas de prévisions de commercialisation du projet, obtenir une analyse par ancienneté des stocks de projets achevés et récapituler les projets achevés dont l‟ancienneté est supérieure à 1 an et à 2 ans.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

-

Comparer par sondage les prix de vente du tarif avec les coûts de revient retenus pour la valorisation à la clôture de l‟exercice. Évaluer les provisions complémentaires nécessaires.

2.3.2.3 Cut-off -

-

Achats : Sélectionner quelques bons de livraison et PV de suivi de chantier précédant et suivant la date d‟inventaire et pointer l‟achat correspondant avec la comptabilité. Vérifier que l‟enregistrement a lieu sur le même exercice que la livraison. Procéder en sens inverse à partir des factures et des décomptes. Ventes : Sélectionner quelques remises de clé précédant et suivant la date d'inventaire, et pointer la vente correspondante avec la comptabilité. Vérifier que l‟enregistrement a lieu sur le même exercice que le transfert de propriété. Procéder en sens inverse à partir des contrats de vente.

2.3.2.4 ETIC Ventilation des créances -

S‟assurer que les stocks sont ventilés au niveau de l'ETIC par programme en distinguant entre réserves foncières, stocks encours et stock achevé ; et pour chacun d'entre eux indiquer les montants bruts et nets, les provisions au début et en fin d'exercice. Méthode d’évaluation

-

Indiquer dans l‟ETIC la méthode d‟évaluation des stocks. Indiquer dans l‟ETIC la méthode de calcul des provisions sur les stocks.

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125

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Chapitre.3 Missions spécifiques de l’expert comptable 1.

ASSISTANCE COMPTABLE Organisation préalable à la réalisation de la mission

1.1

1.1.1

Mise en place d’une procédure et d’un calendrier de clôture ;

Pour effectuer sa mission dans de bonnes conditions sans omission ni retard, l‟expert comptable doit établir une procédure de travail et un calendrier d‟intervention. La procédure de travail est basée essentiellement sur les points suivants: -

Mise à jour ou établissement du dossier permanent ; Établissement des programmes de travail ; Établissement d‟un planning d‟intervention ; Réalisation des travaux ; Revue et bouclage des travaux ; Établissement des états de synthèse ; Calcul de l‟impôt ; Établissement des déclarations fiscales ; Liquidation de l‟impôt. 1.1.2

Dossier permanent

Le dossier permanent contiendra toutes les informations et documents à caractère permanent, recueillis au cours des différentes étapes de la mission et qui pourront être exploités pendant toute la durée du mandat, même si des mises à jour sont nécessaires.

Ce dossier se compose de deux sous- dossiers : 1.1.2.1 Un sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable -

-

Ce sous-dossier contient les documents énumérés dans l'intercalaire Sommaire « Dossier Permanent Sous- dossier juridique, fiscal, social et comptable » (cf. Annexe 3) lequel est classé au début du classeur. Une fiche signalétique (cf. Annexe 4) dûment renseignée et mise à jour au fur et à mesure de la survenance d‟éléments nouveaux.

Afin que ce dossier constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le tenir à jour régulièrement et d‟y classer tout document susceptible de compléter notre connaissance et notre compréhension de l‟entreprise.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

1.1.2.2 Un sous- dossier organisation et contrôle interne L'intercalaire sommaire de ce sous-dossier (cf. Annexe 4) devra être complété et référencé.

Ce dossier comportera : -

Les informations relatives à l‟organisation de l‟entreprise (organigrammes, manuel de procédures, fiches de fonctions). Les descriptifs des différents cycles de l‟entreprise (Informatique, ventes - encaissements, achats - décaissements, stocks, paie, immobilisations ….).

Afin que le dossier permanent constitue un recueil utile d‟informations, il est indispensable de le tenir à jour et d‟en éliminer les informations périmées. 1.1.3

Dossier de l’exercice

Le dossier de l‟exercice est réservé aux documents et informations utilisables pour un seul exercice.

Le dossier de l’exercice comportera deux parties séparées : 1.1.3.1 Synthèse et suivi administratif -

Le Sommaire « Synthèse et suivi administratif » devra être classé en début de dossier. Questionnaires de contrôle : le questionnaire juridique et fiscal devra être renseigné lors de la première intervention, puis à la clôture de chaque exercice. Comptes annuels : on doit classer dans cette partie uniquement les états comptables et de synthèses de clôture. Planification et suivi des temps :  Un planning d‟intervention.  Toute personne intervenant sur le dossier doit impérativement remplir la feuille de suivi journalier des temps.  Le suivi budget réel, budget initial, pourra être rempli au besoin pour connaître notre écart sur budget lors de l‟exécution de notre mission.  Correspondances et réunions : une copie de tout fax, tout e-mail ou toute correspondance adressée ou reçue doit être classée dans le dossier.  Rapports et synthèses : tous les rapports ou livrables émis pourront être classés sous cette rubrique.

1.1.3.2 Travaux -

Les travaux relatifs aux interventions périodiques seront classés par ordre chronologique d‟intervention et séparés par des intercalaires. Les feuilles de travail et les copies de documents jugées utiles à la compréhension des travaux seront référencées conformément aux références internes du cabinet. Ce sommaire qui servira de guide de travail et de revue par le chef de mission et l‟expertcomptable responsable du dossier devra impérativement être servi et classé dans le dossier.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

-

Les documents à classer impérativement sont les suivants :  Copie de la balance générale de la période révisée;  Copie du bilan et du CPC, le cas échéant (si la société procède à des arrêtés périodiques);  Copie des états de rapprochements bancaires;  Copie des états de suivi des stocks d'encours et des stocks de travaux achevés;  Copie des états de suivi des contrats à long terme;  Copie des états de suivi des chantiers en MOD;  Tout document jugé utile à la compréhension des travaux. 1.1.4

Feuilles de travail

La présente section a pour objet de préciser les règles régissant la référenciation, la présentation et le contenu des feuilles de travail.

1.1.4.1 Référenciation des feuilles de travail -

-

-

Que ce soit dans le dossier permanent ou dans le dossier de l‟exercice, chaque feuille est identifiée par :  Une ou deux lettres qui sont celles qui sont de la section du dossier où elles seront classées;  Un numéro d‟ordre. Il ne doit y avoir aucune rupture de séquence numérique à l‟intérieur d‟une section. Au cas où cette rupture serait inévitable, il convient d'inclure une feuille portant la mention « référence non utilisée ». Le système de référenciation préconisé est le suivant :

Exemple de référenciation pour la Section B (clients) : BG (Mois)

:

Balance Générale de la période révisée

B cc

:

Conclusion (si existe)

B pg

:

Programme de travail

B1

:

Feuille de travail maîtresse

B 1.1

:

Feuille de travail détaillée.

-

Les feuilles de travail sont donc toujours classées par ordre d‟importance croissant. En règle générale, la référenciation d‟une section se fait en tenant compte de l‟ordre de classement suivant :  La feuille récapitulative de la section (Lead) permet de faire le lien entre les postes des états financiers et les feuilles de travail détaillées où se trouvent audités les montants significatifs de ce poste. Elle comporte également les montants de l‟exercice précédent.  Conclusion générale de la section.  Programme de travail de la section.  Feuilles détaillées qui documentent nos procédures d‟audit.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Si un document comporte plusieurs pages, prévoir une numérotation des pages comme suit : Exemple : Le document B 1.1. Comporte 10 pages, numéroter les pages de B1.1 1/10 à B 1.1 10/10. -

1.1.4.2 Référenciation croisée La référenciation croisée à deux objectifs : - Indiquer d‟où proviennent certains montants ou données (où se trouvent les détails et les procédures d‟audit les justifiants), - Indiquer où les montants détaillés ont été récapitulés. Elle permet donc de circuler dans le dossier. Chaque fois qu‟une information est référencée sur une feuille de travail à une autre, la référence croisée doit être portée au même moment sur la feuille de travail correspondante (Cross Réf). Le cross référenciation est effectué suivant le principe : - Chaque référence inscrite à gauche ou au dessus indique que le montant provient d‟une feuille détaillée. - Chaque référence inscrite à droite ou en dessous indique que le montant va vers une feuille récapitulative. Exemple : Un montant de DH 5.000, figurant sur la feuille de travail B1.1, validé sur la feuille B 1.1.1 et expliquant la feuille récapitulative B. (From) B.1. (From) B 1. 5.000 (To) B.1.1.1 (To) B.1.1.1

1.1.4.3 Présentation et contenu des feuilles de travail. Les feuilles de travail doivent comporter une matérialisation claire et précise des travaux effectués ainsi qu‟une conclusion lorsque cela est nécessaire.

1.2

Missions 1.2.1

Externalisation

1.2.1.1 Un concept stratégique La comptabilité figure parmi les obligations incontournables des promoteurs immobiliers. Elle nécessite une affectation spécifique de ressources, une organisation particulière et des compétences dont la diversité s'étend. Mais elle est avant tout une source importante d'informations sur la vie de l'entreprise.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Une bonne gestion des ressources employées dans l'information comptable doit viser à en optimiser l'usage dans le processus décisionnel. La comptabilité doit être perçue comme l'outil privilégié pour l'analyse en temps réel des performances de l'entreprise. Les besoins des promoteurs immobiliers sont constants car : - L'environnement est évolutif; - La concurrence recherche toujours l'innovation; - Tout projet immobilier doit prouver sa rentabilité. Qu'est-ce que l'externalisation et quels sont ses avantages pour le promoteur immobilier ?

C’est bien plus qu’un terme à la mode pour “acheter” plutôt que “faire”. L‟externalisation est un concept stratégique - une façon d‟accroître la valeur ajoutée d‟une activité qui transforme ce qui constituait un centre de coûts interne en une opération de service centrée sur les besoins du promoteur immobilier. Cette méthode ouvre l‟accès à des prestations haut de gamme et permet au management d‟être plus disponible pour pouvoir se concentrer sur les activités ayant une grande importance stratégique. Le processus d'externalisation servira de catalyseur pour la mise en œuvre des changements nécessaires, ceci grâce à la mise à disposition de compétences de premier ordre, ainsi que des ressources et des technologies généralement indisponibles dans l'entreprise. Ce processus d‟externalisation est contrôlé par un contrat prévoyant une tarification prédéterminée, des diligences clairement spécifiées, ainsi que des instruments mesurant la performance.

Les arguments stratégiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing sont: -

Se concentrer sur son métier; Accéder à une compétence de haut niveau; Accélérer les bénéfices d'un reengineering; Partager les risques; Dégager des ressources complémentaires.

Les arguments tactiques majeurs avancés dans un processus d'out sourcing sont: -

Réduire ou contrôler les coûts de mise en œuvre; Recouvrer des fonds disponibles à investir dans le cœur du métier de l'entreprise; Insuffler des liquidités; Disposer de ressources indisponibles en interne; Accompagner des fonctions délicates voire non maîtrisées.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Le processus d’externalisation peut être décomposé en cinq phases:  Identifier les opportunités  Évaluer les opportunités  Sélectionner le prestataire  Transférer l’activité  Contrôler et évaluer la performance L‟externalisation est un instrument économique reconnu, générant des avantages probants. Mais les risques existent. Les questions auxquelles les entreprises doivent faire face aujourd‟hui sont “quoi” et “comment” externaliser... Étapes et questions clés  Identifier les opportunités Comprendre l‟orientation stratégique.

Où peut-on dégager un avantage concurrentiel?

Distinguer les secteurs fondamentaux des activités secondaires.

Sur quel point devons-nous concentrer nos efforts?

Identifier les activités à prendre en considération.

Comment savoir quelles activités doivent être externalisées ?

 Évaluer les opportunités Évaluer la qualité et les coûts de la structure actuelle.

Le service est-il de premier ordre et à un prix raisonnable?

Étudier les alternatives.

Devons-nous restructurer l‟activité nousmêmes, ou avoir recours à l‟externalisation?

Définir les objectifs d‟externalisation.

Qu'attend-on nous de l'externalisation?

 Sélectionner le fournisseur Déterminer l‟étendue des contrôles nécessaires.

Avons-nous besoin d‟un “simple prestataire” ou d‟un partenaire stratégique?

Appréhender les qualités du prestataire.

Qui possède les meilleurs atouts? Qui possède l‟expérience ?

Évaluer les propositions et choisir le prestataire

Nos exigences sont-elles réalistes? Quel prestataire peut y répondre?

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

 Transférer l’activité Élaborer le plan de transfert.

Avons-nous prévu un plan de transfert pour nos employés?

Réaliser le transfert d‟activité.

Comment transférer les opérations au prestataire?

Gérer l‟intégration par rapport aux activités fondamentales.

Comment va s‟opérer l‟interface entre les activités externalisées et les autres?

 Contrôler et évaluer la performance Obtenir des rapports sur la performance. Améliorer continuellement la Productivité. Réajuster périodiquement.

Comment sait-on que cela fonctionne? Est-ce conforme à nos objectifs? Dégage-t-on perpétuellement des gains de productivité dans les activités externalisées? Renouvelle-t-on le contrat? Des changements sont-ils nécessaires?

Comment savoir quelles activités le promoteur immobilier doit externaliser ? Les services qui ne génèrent pas directement d‟avantages concurrentiels n‟ont qu‟une faible importance stratégique et ne constituent pas un élément clé sur lequel repose l‟entreprise. Les activités pour lesquelles il existe des prestataires expérimentés et compétents présentent peu de risques. Les activités peu stratégiques et peu risquées sont clairement candidates pour l‟externalisation. À mesure que le management affine ses vues stratégiques et acquiert une expérience de l'externalisation, le champ d'action peut être élargi. Doit-on restructurer l'activité ou avoir recours à l'externalisation? Restructurer est préférable si l‟activité en question est étroitement intégrée aux autres départements de l‟entreprise, et si les ressources dont dispose l‟entreprise sont suffisantes pour mener à bien une telle opération. Externaliser est la solution si le prestataire détient un savoir-faire de premier ordre, et si la relation entreprise / prestataire peut-être à la base d‟une véritable alliance. L‟externalisation des activités n‟ayant que peu d‟importance stratégique permet aux entreprises de concentrer leurs efforts sur les départements aptes à dégager des avantages compétitifs. Le partenaire prestataire peut optimiser la restructuration par le développement d‟une interface transparente entre les activités, et en introduisant de meilleures pratiques.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Qu'attend-on nous de l'externalisation? Les promoteurs immobiliers doivent commencer par définir et comprendre leurs principaux objectifs d‟externalisation avant d‟entreprendre toutes discussions avec d‟éventuels prestataires. Ces objectifs peuvent inclure : - Le recentrage du management sur certaines activités ; - L‟accès à un savoir-faire de premier ordre ; - L‟accès à la technologie ; - Le choix entre restructurer / redimensionner ; - Le contrôle des coûts ; - La flexibilité des ressources ; Comment sait-on que cela fonctionne ? Est-ce conforme aux objectifs? Des rapports de gestion réguliers renseignent l‟entreprise sur l‟activité et la qualité du travail effectué au sein du département externalisé.

1.2.1.2 Quelle est l’approche de l’externalisation dans les cabinets d’expert comptable ? Une fois l‟externalisation sélectionnée comme une solution viable, le cabinet travaille avec le promoteur immobilier en trois étapes, afin de réaliser une proposition adaptée aux besoins de ce dernier, et de réussir la transition et l‟intégration avec sa société. Faisabilité Pour cela, il convient d'identifier les objectifs du promoteur, d'évaluer les points clés de l'activité (stock, achats, ventes…), de développer des solutions potentielles et d'estimer les coûts. Diagnostic et proposition Il s'agit de comprendre les préoccupations du management en matière de suivi des projets, d'étudier s'il s'agit d'une société monoprogramme ou multiprogramme, d'identifier les opportunités d'amélioration de la qualité de l'information, de développer des solutions spécifiques de suivi des coûts de revient à chaque étape du projet et de la commercialisation, d'appréhender le changement d'environnement, pour présenter une proposition définitive qui doit aboutir à la signature de la lettre d'intention. Transition et intégration L‟expert comptable doit développer un plan de transition en coopération avec le promoteur immobilier et finaliser la signature du contrat d‟externalisation. Dans le cas où le cabinet ne disposerait pas des ressources nécessaires pour l'accomplissement de la mission, l'expert comptable passe les entretiens et embauche le personnel de transition. L‟expert comptable assume la responsabilité opérationnelle de la section externalisée et établit périodiquement les rapports de performance.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

1.2.2

Supervision

Une mission de supervision comptable est généralement constituée des étapes suivantes : - Prise de connaissance générale de l'entreprise ; - Détermination des domaines significatifs ; - Rédaction d'un programme de travail et réalisation des travaux.

1.2.2.1 Prise de connaissance Pour orienter sa mission et appréhender les domaines et les systèmes significatifs de l‟activité de promotion immobilière, l‟expert comptable doit développer une connaissance globale de l‟activité. La prise de connaissance permet à l‟expert comptable de déterminer la nature et l'étendue des contrôles, eu égard aux risques identifiés en matière de suivi des travaux de construction et des contrats à long terme, des stocks, et de la commercialisation. Les risques identifiés conditionnent ainsi la programmation initiale des contrôles et la planification ultérieure de la mission. Les informations à collecter lors de cette étape sont: -

-

-

Le promoteur est-il monoprogramme ou multiprogramme ?réalise-t-il des logements sociaux dans le cadre d'une convention avec l'État ?des travaux en MOD ? Quelles sont la situation économique et la réglementation régissant l'activité de promotion immobilière ? L‟organisation de la structure : actionnariat, implantations géographiques des programmes, organigramme général et par fonction, etc. ; Les politiques générales du promoteur: en matière d‟endettement, de commercialisation de projet …; Ses perspectives de développement ; Son organisation administrative et comptable : systèmes de suivi et traitement de l'information financière (stocks, clients), procédure d‟application du P.C.S.I., contrôle budgétaire des projets et leur mise à jour, etc. ; Ses politiques comptables : méthodes d'évaluation des stocks et en cours, des contrats à long terme, des travaux en maîtrise d‟ouvrage délégué, des encaissements clients etc. Les moyens pour collecter ces informations

Pour acquérir ces informations, l‟expert comptable dispose des moyens suivants : - La prise de contact avec l'ancien expert comptable; - Les dirigeants; - Les états de synthèse, afin d'analyser la situation financière et la rentabilité de l'entreprise; - Les rapports des auditeurs externes et des auditeurs internes ; - La législation applicable au secteur immobilier ; - Les revues spécialisées du domaine de l'immobilier et du bâtiment; - Les publications de la fédération nationale de l'immobilier, de l'association des promoteurs immobiliers...

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Les risques généraux.

La situation économique et financière ; Parmi les facteurs de risque, on peut citer : - L‟arrivée à la fin d‟un programme immobilier indiquant la fin de la continuité de l'exploitation. - La mévente d'un programme immobilier entraînant la dégradation des résultats, du fonds de roulement et une augmentation importante des besoins en fonds de roulement; - La nature des logements vendus (sociale, moyen gamme, haut de gamme etc..).

L'organisation générale Parmi les facteurs de risques liés à l'organisation générale de l'entreprise, on peut citer : - Excès de centralisation ou de décentralisation ; - Contrôle insuffisant sur un projet immobilier décentralisé ; - Absence de procédures comptables et administratives, d'organigrammes et de définitions de fonctions régulièrement mises à jour ; - Absence de budget prévisionnel et de contrôle budgétaire ; - Absence de service d'audit interne.

L’attitude de la direction L‟insuffisance ou l'absence de sensibilisation de la direction pour les questions comptables, financières et administratives constitue un facteur de risque général qui doit être pris en compte. En particulier, l'attitude de la direction dans les domaines suivants sera examinée : - L'organisation de l'entreprise (degré d'implication dans le système de contrôle interne); - Les résultats et les comptes annuels ; - L'information financière. L'existence de risques généraux peut conduire l‟expert comptable, soit à renforcer globalement son programme de travail, soit à aborder la mission dans un état d'esprit différent, ce qui aura un effet au second degré sur l'orientation des travaux de contrôle. Cette analyse sera également utile lors de l'identification des domaines et des systèmes significatifs.

1.2.2.2 Identification des domaines et des systèmes significatifs Le seuil de signification Le seuil de signification est la mesure que peut faire l‟expert comptable, du montant à partir duquel une erreur, une inexactitude ou une omission peut affecter la régularité et la sincérité des états synthèse ainsi que l'image fidèle du résultat de l'exercice, de la situation financière et du patrimoine de la société. C'est donc l'appréciation que peut faire l‟expert comptable des besoins des utilisateurs des états de synthèse.

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Détermination du seuil de signification Pour déterminer le seuil de signification, plusieurs éléments de référence peuvent être utilisés ; Les éléments de référence les plus communément admis sont : - Les capitaux propres ; - Le résultat net ; - Le résultat courant ; - Un ou plusieurs postes ou informations des états de synthèse (chiffre d'affaires....). Le seuil de signification doit en outre tenir compte de la variation importante d'une année à l‟autre des résultats et des stocks selon l'avancement des projets immobiliers. Les comptes significatifs Les comptes significatifs sont ceux qui peuvent par leur valeur et/ou leur nature receler des erreurs significatives. Les comptes significatifs sont ceux qui recèlent des risques d'erreurs significatives dans les comptes annuels. Pour les déterminer, l‟expert comptable doit prendre en compte de nombreux éléments qui sont tous intimement liés à leur importance par rapport au seuil de signification et, également, à la probabilité d'erreurs.

L’examen analytique. L'examen analytique est un ensemble de techniques consistant à : - Faire des comparaisons entre les données résultant des états de synthèse et des données prévisionnelles de l'entreprise ou des données d'entreprises similaires, et établir des relations entre elles ; - Analyser les fluctuations et les tendances ; - Étudier et analyser les éléments inhabituels résultant de ces comparaisons.

Les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels. Tous les comptes qui représentent une part importante des comptes annuels sont à priori significatifs. L‟expert comptable a besoin de s'assurer que les opérations qu'il enregistre sont correctement évaluées et comptabilisées.

Les comptes dont le solde est, à première vue, non significatif Il s‟agit de comptes qui recèlent une grande probabilité d'erreurs tels que : - Les stocks de lotissement et de constructions en cours (dont le solde peut être mineur à la date de clôture) ; - Les comptes de provisions pour dépréciation des clients ou des stocks; - La valorisation des stocks immobiliers ; - Des comptes qui présentent des anomalies apparentes (par exemple, comptes d'attente à régulariser).

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Systèmes comptables significatifs Les systèmes comptables sont ceux qui assurent la saisie et le traitement des différentes données dont la résultante est l'établissement des états de synthèse. Pour l‟activité de promotion immobilière, les systèmes significatifs sont les cycles stocks, achats fournisseurs et ventes clients. L'expert comptable doit établir pour ces cycles, un programme de contrôle spécifique.

1.2.2.3 La planification de la mission et le programme de travail L’organisation de la mission

Le choix des collaborateurs Il sera fait en fonction de leur expérience et de leur connaissance du secteur de la promotion immobilière;

La date et la durée des interventions : L‟expert comptable doit organiser son intervention dans le temps : dates et durées des visites ;

Le budget de ses honoraires Sur la base des informations collectées, l‟expert comptable est en mesure, d'établir le budget de ses honoraires, en heures et en dirhams. Son estimation des heures nécessaires pour l'accomplissement de sa mission pourra être modifiée ultérieurement si, à la suite de son examen des systèmes comptables significatifs, il conclut que les risques d'erreurs sont tels qu'il doit augmenter l'étendue de ses contrôles. Le programme de travail Les travaux de l'expert comptables font l'objet d'un programme de travail établit par écrit. Ce programme décrit les diligences estimées nécessaires à l'accomplissement de sa mission, compte tenu des prescriptions légales et des pratiques usuelles. Il indique le nombre d'heures de travail affectées à l'accomplissement de ces diligences.

2.

ÉVALUATION DES ENTREPRISES DE PROMOTION IMMOBILIERE

L‟évaluation peut être motivée par une fusion, une liquidation, une cession partielle d‟actif. De même la position de l‟actionnaire rentre en jeu pour déterminer la technique dévaluation. L‟évaluation n‟est pas la sommation de l‟ensemble des valeurs de l‟entreprise. Quelques définitions : Valeur marchande : prix auquel on peut vendre le bien à tout moment et non le prix auquel on peut l‟acheter. Valeur vénale (Marché) : prix auquel on peut acheter. Valeur d’usage : l‟usage que peut procurer le bien à l‟entreprise. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Valeur de réalisation : appliquée essentiellement pour les dépôts et cautionnements. Bilan financier : on prend les biens à leurs valeurs réelles (montant net), le principe de prudence fait que l‟on tient compte de la fiscalité négative et non de la fiscalité positive. Bilan fonctionnel : on tient compte des trois fonctions de l‟entreprise : exploitation, financement et investissement. Les immobilisations par crédit-bail sont incluses comme immobilisations. Les amortissements et les provisions sont inscrites au passif.

2.1

Rappel des principales méthodes d’évaluation 2.1.1

Méthodes basées sur les valeurs de capitalisation

La valeur de l'entreprise est calculée en fonction de son bénéfice, ou des dividendes distribués, ou de l'autofinancement, compte tenu d'un taux k de capitalisation jugé raisonnable par la personne qui évalue ; soit : Bénéfice ou dividendes ou autofinancement Valeur de capitalisation = ___________________________________ Taux k de capitalisation k = taux moyen des obligations, le taux du marché monétaire… Elle est nettement différente des méthodes basées sur l'actualisation qui consistent à prévoir les futurs revenus annuels et à actualiser chacun d'eux. Cette méthode offre l'avantage de la simplicité et l'inconvénient de ne tenir compte ni du potentiel et de l'avenir de l'entreprise, ni des fluctuations possibles du taux de capitalisation k, ni de la durée de placement (une entreprise peut aussi bien prospérer pendant de nombreuses années qu'être liquidée sous quelques mois). Pour pallier ces inconvénients, il est possible de fixer une suite finie de valeurs annuelles de rendement telle que : D1 D2 Dn 1 Valeur de rendement = [––– + ––– +... + ––– ] x ––– k1 k2 kn n D1 … Dn : dividendes k1 … kn : les taux de capitalisation. 2.1.2

Méthodes basées sur l'actif net (approche patrimoniale).

La valeur de l'entreprise est calculée à partir de la valeur de ces fonds propres. Hypothèses préalables : Il convient de supposer que les comptes sociaux sont établis sincèrement, régulièrement, et qu'ils donnent une image fidèle du résultat, de la situation financière et du patrimoine. Les calculs réalisés sur des chiffres erronés n'auraient aucune signification. Il convient également de supposer la pérennité de l'activité de l'entreprise. Dans le cas contraire l'évaluation se bornerait à établir des valeurs de liquidation ou des valeurs de casse.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Exemple : Actif Frais d‟établissement Fonds de commerce Immob. Corporelles.

Montant net Passif Montant net 1.000 Capitaux. Permanents 22.000 2.000 Provisions pour Risques & 5.000 Charges. 18.000 Dettes de Financement 4.000

Actif circulant

20.000 Passif Circulant

10.000

Total

41.000 Total

41.000

2.1.2.1 La méthode de l'actif net comptable (ANC), ou "valeur mathématique comptable". La méthode de l'ANC utilise les chiffres du bilan sans les modifier. L'ANC est égal aux fonds propres diminués des actifs sans valeur, et augmentés des passifs sans valeur. Les éléments sans valeur de l'actif sont les frais d'établissements, les charges à repartir sur plusieurs exercices, les primes de remboursements des obligations, les écarts de conversion, les frais de recherches et développements (prudence). ANC = fonds propres - actif sans valeur + passif sans valeur = actif réel – dettes réelles

2.1.2.2 La méthode de l'actif net comptable corrigé (ANCC), ou "valeur mathématique intrinsèque" ou "actif net réel". Le bilan indique une situation patrimoniale généralement peu exploitable en l'état, certaines données doivent être retraitées d'un point de vue économique et financier de manière à tenir compte par exemple des plus-values latentes sur actifs immobilisés ou d'impôts latents. Les éléments à retraiter sont : ACTIF -

-

-

Immobilisations en non-valeur : retrancher leur valeur en tenant compte de l‟économie d‟impôt. L'amortissement des frais d'établissement et des charges à repartir entraîne une économie d'impôt, car il diminue la base imposable à l'impôt sur les sociétés. Fonds commercial : s‟il y a une valeur figurant au bilan, elle ne sera pas prise en compte dans l‟ANCC, mais remplacée par le calcul du GW ou par une autre méthode (ex : % du bénéfice) Frais de recherches et développements et brevets : ces éléments peuvent avoir une valeur réelle pour l'entreprise, cependant leur valeur économique n'est pas liée au coût historique. Ils subiront le même traitement que le fonds commercial.

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

-

-

-

-

-

-

Immobilisations corporelles : Elles seront évaluées à leur valeur marché, corrigées de la plus ou moins value latente. Pour l‟actif hors exploitation, on tiendra compte de l‟impôt latent. Pour l‟actif immobilisé d‟exploitation, et si l'évaluation est faite dans le cadre de la continuité d'exploitation, il est permis de ne pas tenir compte d'impôt latent sur plus value latente. Cas particulier : biens en crédit-bail, on va corriger la valeur de l‟actif en tenant compte de cette réalité, dans ce cas, on va apprécier les loyers dûs par rapport à la valeur d‟usage du bien. Immobilisations hors exploitation : sont considérées comme une réserve d‟actif et sont par conséquent évaluées à leur valeur marchande, on tiendra compte de l‟IS latent sur les plus values. Immobilisations financières : les dépôts et cautionnements et les prêts à LTM sont évalués à leur valeur de réalisation, alors que pour les titres de participations : on tiendra compte de la quote-part du promoteur, dans l‟évaluation des sociétés émettrices de ces titres. Stocks : évalués à leur valeur de réalisation dans la perspective de continuité d‟exploitation. Il conviendra de considérer le sort des provisions pour ressortir, soit leur insuffisance, soit leur caractère de réserve. On ne tient pas compte de la valeur de négociation, mais du coût de production, sauf en cas de moins-values, pour constater les provisions. Les écarts de conversions : on les réintègre dans leurs postes d‟origine. Les provisions pour perte de change figurant au passif seront ajustées pour tenir compte du risque de change réel. Les VMP sont évaluées à la valeur boursière si elles sont cotées, sinon à la quote-part dans la valeur de l'entreprise. On tient compte de la fiscalité latente (non liée à l‟exploitation). PASSIF

-

-

Les subventions d’investissements et les provisions réglementées: ont un caractère de réserve. Elles sont débitées du passif pour être portées au crédit du compte de résultat ; elles viennent augmenter la base imposable à l'impôt sur les sociétés. Certains auteurs actualisent les impôts latents découlant de ces écritures. Provisions pour investissements : aucun impôt différé n‟est à calculer, si la provision est utilisée conformément à son objet et dans le respect des conditions fiscales. Provisions pour risques et charges :  Risques réels : pas de correction.  À caractère de réserve : augmenter la situation nette corrigée des impôts latents.

Par contre, on ne calcule une économie d'impôt due à des écritures de dotation aux provisions que si l'entreprise envisage de les comptabiliser. ANCC = ANC corrigé des données économiques et financières venant modifier les valeurs de certains postes du bilan. La principale différence entre l'ANC et l'ANCC est due au mode d'établissement des comptes dans le respect des principes comptables de Prudence, et du coût historique. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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2.1.2.3 Limites de l'ANC et de l'ANCC Tous les calculs prennent pour hypothèse que le bilan représente ce que l'entreprise possède (actif) et ce qu'elle doit (provision pour risques et charges, et dettes), la différence entre les deux représente la valeur du patrimoine de l'entreprise. Ces deux méthodes ne tiennent aucun compte des bénéfices prévisionnels, des dividendes ou du potentiel de l'entreprise. De nombreux auteurs ajoutent à la valeur patrimoniale d'autres valeurs obtenues par d'autres méthodes, par exemple : Valeur de l'entreprise = ANCC + goodwill = ANCC+ n BP (BP = bénéfices prévisionnels) 2.1.3

Méthodes de la valeur substantielle brute (VSB) et des capitaux permanents nécessaires à l'exploitation (CPNE)

2.1.3.1 VSB La VSB comprend la totalité de l'actif nécessaire à l'exploitation, corrigé de la surévaluation et de la sous-évaluation de certains biens. Elle tient compte en outre du coût de la remise en état des immobilisations utilisées pour la production, et de la valeur de ces mêmes immobilisations ne figurant pas à l'actif du bilan (biens loués ou en crédit-bail). Les titres de participations dont la possession durable est estimée utile à l'activité de l'entreprise font partie de l'actif servant à l'exploitation. Les autres titres immobilisés et les VMP ne sauraient faire partie de la VSB sauf s'ils peuvent être considérés comme des placements normaux, réalisés de manière usuelle et courante par l'entreprise. La VSB n'est diminuée d'aucun élément du passif. Elle n'est jamais utilisée comme valeur de l'entreprise, mais elle est intégrée dans les calculs servant à déterminer le goodwill, ou les CPNE. La VSB est calculée sans endettement. C'est "l'outil de travail" de l'entreprise.

2.1.3.2 CPNE Les CPNE expriment le prix qu'il conviendrait de payer pour obtenir l'entreprise en état de fonctionnement. CPNE = VSB – actif circulant + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation) = actif immobilisé + fonds de roulement normatif (ou BFR d'exploitation) Les CPNE valorisent les fonds propres, mais ils sont rarement utilisés pour exprimer la valeur du patrimoine de l'entreprise. Généralement la valeur des CPNE est utilisée pour calculer le goodwill. 2.1.4

Méthodes basées sur le goodwill (GW)

Par ailleurs, la valeur d‟une entreprise n‟étant pas en général égale à la seule somme d‟un « actif », elle est généralement composée par un autre élément incorporel non comptabilisé au bilan appelé « goodwill ».

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Le « goodwill » peut être défini comme la capitalisation d‟un profit diminué d‟une rémunération des capitaux investis pour obtenir cette rémunération. Le fait que l'entreprise ait une valeur supérieure à la somme des éléments qui la composent, est dû à différents facteurs : notoriété, savoir-faire, expérience, compétence du personnel, clientèles, droit au bail. De plus, il est considéré qu‟investir mérite une rémunération complémentaire au profit généré par l‟entreprise. De ce fait, le « goodwill » ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la rente. Le « goodwill » représente une potentialité de bénéfices qui vient majorer la valeur patrimoniale de l‟entreprise. Il est donc postulé que la valeur de l'entreprise est égale à la somme d'un actif et d'un autre élément appelé « goodwill ».

Le GW est égal à : -

La différence entre une valeur de rendement et un actif (méthode indirecte). Ou à la capitalisation (ou l'actualisation) d'un profit diminué d'une rémunération des capitaux investis pour obtenir cette rémunération (méthode directe).

2.1.4.1 Le GW par "la méthode des praticiens" (ou méthode indirecte, ou méthode allemande) VE = valeur de l'entreprise Bénéfice net = bénéfice avant distribution. Taux de capitalisation = k déterminé par la personne qui évalue; Bénéfice net VR = valeur de rendement = –––––––––––––– k VR + ANC (ou ANCC) VE = ––––––––– 2 GW = VE – ANC (ou ANCC) VR – ANC (ou ANCC) = –––––––––– 2

2.1.4.2 GW par la méthode directe capitalisée, ou méthode directe, ou méthode des anglo-saxons Il est considéré qu'investir des capitaux mérite une rémunération complémentaire au profit généré par l'entreprise. De ce fait le GW ne sera basé que sur la différence entre ce profit et la rente. P – iVSB (P = profit en rapport avec la VSB, i= taux de rente jugée légitime) GW = –––––––– k k On considère en général que i = –– 2

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Nous avons défini un GW basé sur la VSB. Il est bien entendu possible de prendre l'ANC, les CPNE, ou tout autre actif, à la place de la VSB. Il est alors nécessaire de connaître les données permettant de déterminer le profit P en rapport avec l'actif retenu.

2.1.4.3 GW par la rente du GW actualisée (ou méthode directe actualisée) Certains auteurs choisissent une durée n durant laquelle ce surprofit (P-iVSB) peut être légitimement attendu, et actualisent le calcul. On parle alors de rente de GW. 1 – (1 + a)-n GW actualisé = (P – i VSB) x ––––––––––– a Où : a = taux d'actualisation n = durée fixée par la personne qui évalue Dans la mesure ou P-iVSB ne serait pas constant chaque année, on aurait : (P - iVSB)1 (P - iVSB)2 (P - iVSB)n GW = ––––––––– + ––––––––– + …+ ––––––––– (1 +a)1 (1 +a)2 (1 +a)n

2.1.4.4 GW par la méthode de L'UEC Il s'agit de calculer un GW basé sur la différence entre un profit et une rente (P – iVSB). Mais on ajoute ici à la VSB le montant du gw, car il est estimé que le GW a été investi et payé par l'acheteur, et qu'il convient à ce titre de le rémunérer. 1 – (1 + a)-n GW = [ P –i(VSB + GW)] x –––––––––– a 2.1.5

Méthodes basées sur les flux de revenus.

La valorisation d'un actif économique est en rapport étroit avec le produit qu'il procure au propriétaire. La valeur économique d‟un bien est représentée par la valeur actuelle de ces profits futurs.

2.1.5.1 Évaluation basée sur le C. A. Cette approche est encore utilisée dans les négociations commerciales et par l‟administration fiscale. Exemple : indemnité de représentation de la clientèle qui est basée sur le C.A. et ceci même sans contrôler la récurrence, l'activité, les perspectives, les structures,… comme si tout était figé. En France la loi exige que soient mentionnés dans l‟acte le CA et le résultat que ce CA a permis de dégager durant les 3 dernières années.

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2.1.5.2 Évaluation basée sur le résultat -

Principe : le résultat acquis par l‟entreprise représente la rémunération d‟un capital économique. Inconvénient de cette méthode : L‟évaluation basée sur le résultat ne tient pas compte du caractère non récurrent de ce résultat, même s‟il s‟agit d‟un résultat moyen.  Un résultat peut inclure ou ne pas inclure les rémunérations du chef de l‟entreprise.  Le résultat peut être dénaturé par un abandon de créance.  Il faut donc corriger le résultat.

2.1.5.3 Évaluation à partir de la capitalisation des résultats de l'entreprise. Principe: on peut reconstituer les capitaux économiques de l'entreprise à partir des bénéfices d'une année. La capitalisation de 10 années de résultat par exemple revient à dire que l'investisseur attend une rémunération de son capital économique au taux de 10 %.

2.1.5.4 Évaluation à partir de l'actualisation des bénéfices futurs: Le problème réside dans la détermination des bénéfices futurs et le choix d'un taux d'actualisation.

2.1.5.5 Évaluation à partir du dividende distribué : Principe : il s‟agit de la transposition de la méthode boursière permettant de juger le cours d‟une action. Les investisseurs déterminent le PER (= cours de l‟action / dividendes) mais ceci est contestable dans la mesure où le dividende ne représente pas réellement la capacité bénéficiaire de l‟entreprise. En effet, la direction de l‟entreprise module les distributions en considération de stratégies qui ne tiennent pas forcément ou pas du tout compte de la valorisation du patrimoine de l‟entreprise. Une possibilité peut s'offrir à nous en utilisant le rendement moyen du secteur, dans la mesure où on peut l'isoler et le rapprocher à celui de l'entreprise dont la valeur est recherchée.

2.1.5.6 Remarques générales La détermination de la valeur d‟une entreprise par la méthode des flux revient pour l‟acquéreur à apporter une réponse à la question : compte tenu du rendement financier de l'entreprise combien suis-je disposé à investir ? La réponse à cette question implique 3 autres questions : Quel taux d‟actualisation choisir ? Quelle durée retenir ? Quel flux choisir ?

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Choix d’un taux d’actualisation : En général, la valeur du taux d‟actualisation est retenue de façon plus ou moins arbitraire. Le taux d‟actualisation retenu peut être : - Soit le coût actuel du capital si toutefois l'acquisition ne modifie pas ce coût de capital ; - Soit une exigence de rentabilité (on exige 20% de rentabilité, je retiens un taux de 20%). Choix d’un flux à actualiser. Ce flux doit être corrigé extra comptablement, des éléments exceptionnels, pour mieux appréhender la réalité économique de l'entreprise. Dans ce cas, on neutralise les éléments non récurrents ou exceptionnels, ou hors exploitation, ou non pérennissables dans le temps. En matière de sélection des flux, on peut considérer que le résultat courant après IS théorique ou le résultat d'exploitation correspond plus à une logique industrielle. Dans le cadre du rachat des titres d'une PME, on s'intéressera davantage à la CAF. Pour un investisseur financier et si la société est cotée, on préférera le dividende. Choix de la durée à retenir En général, on retient une durée de 5 ans et il faut tenir compte de la valeur résiduelle de l‟action de l‟entreprise. Laquelle valeur peut être représentée par la valeur du patrimoine de l‟entreprise au terme choisi.

2.2

Spécificité d’évaluation des entreprises de immobilière 2.2.1

promotion

Elément d’information nécessaire pour l’évaluation d’un bien immobilier

Eléments et informations dont doit disposer l‟expert-comptable pour chaque programme immobilier en stock : - Plans ; - État des Surfaces ; - Cadastre ; - Titres de propriété ; - Règlement de copropriété, le cas échéant ; - Justification juridique de l'affectation des locaux ; - Documents d'urbanisme ; - Tout document technique ou concernant l'environnement susceptible d'avoir une incidence sur la valeur de l'immeuble ; - État des contentieux ou litiges en cours.

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2.2.2

Valeur vénale des biens immobiliers achevés en stock

2.2.2.1 Définition La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé par un vendeur désireux de vendre, dans les conditions normales du jeu de l‟offre et de la demande. Cela suppose l'autonomie de décision des parties, la réalisation de la transaction dans un délai raisonnable, et la mise en œuvre de diligences adaptées pour la présentation du bien sur le marché. La valeur vénale sera déterminée en fonction de l‟affectation juridique et de l‟usage du bien au moment de l‟évaluation, tout en prenant en considération l‟état réel d‟entretien de l‟immeuble et l‟estimation des dépenses de gros entretiens ou grosses réparations à engager à court ou moyen terme. Cette valeur doit être exprimée à la fois acte en mains (droits d‟enregistrement et frais d‟acquisition inclus) et en valeur nette vendeur (commissions, droits et frais éventuels déduits), cette dernière correspondant généralement au prix qui figure sur l‟acte de vente.

2.2.2.2 Méthodes d’évaluation de la valeur vénale Les méthodes par comparaison Ces méthodes consistent à prendre pour référence des transactions constatées sur le marché immobilier pour des biens présentant une localisation, une destination et des caractéristiques comparables à celles du bien évalué. L‟expert-comptable retient la valeur des dernières transactions effectuées sur des biens similaires ou approchants. L‟expert-comptable doit faire figurer dans son rapport des indications précises et individualisées sur le marché concerné. 2.2.3

Valeur actuelle des travaux encours

La valeur actuelle des biens en stock est, conformément aux méthodes d'évaluation, déterminée à partir du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise : -

La référence au marché s'effectue à partir des informations les mieux adaptées à la nature du bien (prix du marché). L'utilité du bien pour l'entreprise est normalement appréciée dans le cadre d'une continuité de l'exploitation. S'il n'en était pas ainsi pour certains biens, voire pour la totalité, il y aurait lieu de changer de méthode d'évaluation avec mention dans l'ETIC.

Pour les biens immobiliers en-cours, leur prix de vente probable une fois achevé est diminué des charges de commercialisation mais aussi des coûts des travaux restant à effectuer (coût d'achèvement). Le prix de vente probable doit tenir compte, du ´´prix du marché´´ à la date d'évaluation.

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2.2.4

Les stocks d’invendus

Les invendus doivent être valorisés en tenant compte du prix de vente probable de ces lots, déduction faite de l'ensemble des charges, que le promoteur doit alors engager pour aménager et entretenir les lots invendus et tenter de les commercialiser, (réorganisation de la répartition des pièces par exemple) qui constituent des dépenses complémentaires au coût de revient des lots correspondants.

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CONCLUSION DE LA DEUXIÈME PARTIE Au terme de cette deuxième partie, nous pouvons sortir avec les principales constatations suivantes : La forme juridique la plus répandue pour l‟exercice de cette profession est la société à responsabilité limité, car elle offre l‟avantage de séparer son patrimoine de celui des associés tout en étant peu contraignante. L'optimisation fiscale n'est ouverte qu'aux grandes structures, les petites et moyennes structures ne peuvent y accéder, de ce fait, ils ne peuvent être concurrentielles sur les logements HBM et se concentrent sur les autres types de logement. Le rôle de l'expert-comptable est complexe, lors de son intervention dans une entreprise de promotion immobilière et ce quel que soit le type de mission, légale ou contractuelle, générale ou spécifique.

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CONCLUSION GÉNÉRALE Le secteur de l‟habitat est une locomotive de développement durable pour le Maroc dans la mesure où il crée de la richesse, génère de l‟emploi, mobilise l‟épargne des ménages et stimule des effets d‟entraînement sur d‟autres industries telles que le ciment, les produits métallurgiques, la céramique, le verre, le bois, les matières plastiques … Le secteur de la promotion immobilière se caractérise par l‟existence d‟une forte demande pour l‟immobilier, soutenue par un mouvement de baisse des taux d‟intérêt des crédits immobiliers, par une population jeune, (tranche d‟âge 25 ans-40 ans), représentant plus de 24% de la population marocaine et constituée de plus en plus de personnes actives, et par un taux d‟urbanisation en croissance pouvant atteindre 65% à l‟horizon 2012. Les promoteurs sont aujourd'hui parfaitement conscients des risques inhérents à leur activité qui se caractérise par un long cycle de production généralement supérieur à un an, à cela s‟ajoute : -

Une lourdeur administrative pouvant se traduire par un retard dans l'octroi des différents permis et autorisations (autorisations de lotir, de construire, d'habiter …). La défaillance ou le retard des entreprises de bâtiment, dans la réalisation des travaux de viabilisation et de construction. Un retard dans la commercialisation.

Qui peuvent entraîner de lourdes pertes financières et parfois même remettre en cause la rentabilité du projet. Le promoteur immobilier doit aussi faire face à d‟autres contraintes telles que : -

La rareté et le coût exorbitant du foncier ;

-

Le renchérissement des prix des matériaux de construction ;

-

La déficience de la gestion urbaine ;

-

Une forte proportion des ménages à faible revenu ;

-

Une faible implication du système bancaire dans le financement du logement ;

-

L'inefficacité du système d'aides publiques en vigueur (ristournes d'intérêts) ;

-

La faiblesse du taux d'encadrement de la main-d'œuvre ;

-

Le manque d'efficacité de l'appareil réglementaire régissant le secteur locatif ;

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

-

La complexité des régimes fonciers dans les zones urbaines ;

-

Le non-respect des normes de construction, de confort et de sécurité et la dominance du secteur informel dans la promotion immobilière, se répercutant sur les normes de sécurité et de confort ;

-

La présence massive d'entreprises étrangères ;

-

La lourdeur administrative en matière d'octroi des autorisations.

La pré-commercialisation par la vente en état futur d‟achèvement est quasi inexistante car les achats sur plan sont très rares. Le promoteur immobilier n‟a au final que le choix entre deux modes de financement, le système bancaire et les capitaux propres. Si le nouveau Plan Comptable constitue un apport non négligeable en ce domaine, les spécificités de cette activité nécessitent une approche économique, fiscale et financière complémentaire. Le système fiscal applicable au secteur est jugé complexe, notamment en raison de la pléthore d‟impôts et taxes afférents à l‟immobilier, de l‟instabilité de la fiscalité et de la carence d‟analyses quant à l‟efficacité des mesures introduites (incitations, modalités d‟imposition,…). Le système fiscal est donc à revoir pour introduire la transparence dans ce secteur et lutter contre la sous-déclaration des prix de vente et l'informel.

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ANNEXES

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Bibliographie TEXTES OFFICIELS : -

Dahir des obligations et contrats de 1913.

-

Dahir sur la copropriété de 1946.

-

Dahir n°1-92-7 du 15 Hija 1412 (17 Juin 1992) portant promulgation de la loi n°25-90 relative aux lotissements, groupes d‟habitations et morcellements.

-

Dahir sur les immeubles immatriculés de 1966.

-

Dahir sur la copropriété et les immeubles en état futur d‟achèvement de 2002.

-

Loi Cadre n°18-95 formant charte de l‟investissement.

-

Loi de finances 1992 et 1995 et 2006.

-

Loi de finances transitoire 1996.

-

Loi 30-89 relative à la fiscalité des collectivités locales et de leur groupement.

-

Dahir sur l‟immatriculation des immeubles, du 12 Août 1913 (9 Ramadan 1331).

-

Dahir du 2 Juin 1915, fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés.

-

Décret n°2-97-358 du 30 Juin 1997 fixant le tarif des droits de conservation foncière (B.O.n°4495 bis du 30 Juin 1997).

-

Loi n°30-85 relative à la taxe sur la valeur ajoutée.

-

Loi n° 24-86 instituant un impôt sur les sociétés.

-

Loi n° 17-89 instituant un impôt général sur le revenu.

-

Loi n° 5-96 sur la société en nom collectif, la société en commandite par actions, la société à responsabilité limitée et la société en participation.

NOTES CIRCULAIRES -

Note circulaire relative au secteur du bâtiment et des travaux publics ;

-

Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 1999-2000 ;

-

Note circulaire relative aux dispositions de la loi de finances 2001.

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MANUELS, GUIDES, ET MÉMENTOS -

Code général de Normalisation Comptable Marocain

-

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier

-

La copropriété en droit marocain de Hervé Parcheminal

-

« Gestion comptable et financière de la production immobilière » de J. MONDINO

-

Mémento pratique Francis Lefebvre - Comptable - Fiscal - Immobilier

-

Approche économique et financière de l‟activité immobilière des promoteurs constructeurs vendeurs de LEVENE Pascal MAI 1995

-

Intervention de l‟expert-comptable dans la conception et la réalisation d‟un programme de promotion immobilière de Carole GUILLON MAI 1998.

-

La promotion immobilière en maîtrise d'ouvrage directe : mise en place de tableaux de gestion et proposition d‟un guide de révision spécifique destiné à l‟expert comptable de KELHETTER Frédéric, novembre 2003.

-

L‟expert comptable dans une société de construction-vente : passage de la méthode à l‟achèvement à la méthode à l‟avancement : proposition d‟une méthodologie d‟approche de EBIOSSAN Valérie, novembre 2004.

-

L‟Habitat en chiffres, 1988 à 1999 Direction de la Promotion Immobilière.

-

Législation foncière : Recueil de textes, Direction de la Promotion Immobilière, 1994.

-

La fiscalité immobilière : Recueil de textes législatifs et réglementaires, Direction des ressources humaines, moyens généraux et affaires juridiques, 1998.

-

Étude relative au processus de production et de développement du secteur de l'habitat au Maroc réalisée par Team maroc/Team International pour le compte du Ministère de l'Habitat.

-

Préparation du plan de développement économique et social pour la période 2000/2004 – rapport de la commission spécialisée de l‟habitat. Direction de la Promotion Immobilière, février 1999.

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Lexique français – arabe Actes de Commerce Administrateur Aliénation Amortissement Analyse des risques Approbation Assistance technique Audit de performances Audit Externe Audit Financier Audit Interne Audit Opérationnel Autonomie Financière Bilan Capital-risque Code Général de Normalisation Comptable Comité de normalisation comptable Commissaire aux Comptes Commission Compétence Comptabilité Conformité Conseil Conseil d’administration Conseil National de l’Ordre Conseil National de la Comptabilité Conseil Régional de l’Ordre Contribuable Contrôle interne Convention Convention d’audit Critères d’évaluation Dahir des obligations et contrats Décret Déduction Déficit reportable Délégation Dépenses Diagnostic Diligence Dividendes Doctrine Double imposition Droit fiscal Établissement stable Etat Financier Évasion fiscale Exonération Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

‫األعمال التجارٌة‬ ‫المتصرف‬ ‫التفوٌت االختٌاري‬ ‫استخماد‬ ‫تحلٌل المخاطر‬ ‫المصادقة‬ ‫مساعدة تقنٌة‬ ‫تدقٌق مؤشرات النتائج‬ ً‫التدقٌق الخارج‬ ً‫التدقٌق المال‬ ً‫التدقٌق الداخل‬ ً‫التدقٌق العمل‬ ً‫حرٌة التصرف المال‬ ‫حساب ختامً – مٌزانٌة‬ ‫رأسمال مخاطر‬ ً‫القانون العام التطبٌع المحاسب‬ ً‫لجنة التطبٌع المحاسب‬ ‫مراقب الحسابات‬ ‫عمولة‬ ‫كفائة مقدرة‬ ‫المحاسبة‬ ‫المطابقة‬ ‫مجلس‬ ‫مجلس اإلدارة‬ ‫المجلس الوطنً للهٌئة‬ ‫المجلس الوطنً للمحاسبة‬ ‫المجلس الجهوي للهٌئة‬ ‫الخاضع للضرٌبة‬ ً‫نظام المراقبة الدول‬ ‫االتفاقٌة‬ ‫عقد التدقٌق‬ ‫ضوابط التقٌٌم‬ ‫ظهٌر االلتزامات و العقود‬ ‫مرسوم‬ ‫اسقاط‬ ‫العجز القابل للترحٌل‬ ‫تفوٌض‬ ‫مصارٌف‬ ‫تحلٌل – تشخٌص‬ ‫اهتمام – تعجٌل‬ ‫الربائح‬ ً‫العلم القانون‬ ‫الضرٌبة المزدوجة‬ ً‫القانون الجبائ‬ ‫مؤسسة قارة‬ ‫القوائم المالٌة‬ ً‫التملص الجبائ‬ ‫اإلعفاء‬ 154

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Expert Comptable Forfaitaire Honoraire I.G.R I.S Image Fidèle Impôt minimum Incompatibilité Indépendance Inserts Investissement Jurisprudence Marché Mise à disposition Montage Non résident Norme d’audit Organisation Financière et Comptable Partenaires Patrimoine Personnalité Juridique Personnalité Morale Plus value Prescription Procédure Produit brut Professionnel Provision Rapport d’audit Régularité des comptes Réintégration Rendement Résident Responsabilité civile Responsabilité contractuelle Responsabilité disciplinaire Responsabilité pénale Retenue à la source Salaires Situation Financière Statut juridique Système de Contrôle T.V.A Taux d'impôts Travaux de construction Vérification intégrée

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

‫خبٌر محاسب‬ ً‫الجزاف‬ ‫اتعاب‬ ‫الضرٌبة العامة على الدخل‬ ‫الضرٌبة على الشركات‬ ‫صورة وفٌة‬ ‫الحد االدنى للضرٌبة‬ ‫التعارض‬ ‫االستقاللٌة‬ ‫الفوائد‬ ² ‫استثمار‬ ‫القضاء‬ ‫صفقة‬ ‫وضع رهن التصرف‬ ‫التركٌب‬ ‫غٌر مقٌم‬ ‫قواعد التدقٌق‬ ً‫نظام مالً ومحاسب‬ ‫شركاء‬ ‫ذمة مالٌة‬ ‫الشخصٌة القانونٌة‬ ‫الشخصٌة المعنوٌة‬ ‫فائض القٌمة‬ ‫التقادم‬ ‫ طرٌقة‬-‫إجراء‬ ‫المنتوجات االجمالٌة‬ ً‫مهن‬ ‫مؤونة‬ ‫تقرٌر مدقق الحسابات‬ ‫تنظٌم الحسابات‬ ‫اعادة ادماج‬ ‫مردود‬ ‫مقٌم‬ ‫المسؤولٌة المدنٌة‬ ‫المسؤولٌة التعاقدٌة‬ ‫المسؤولٌة النظامٌة‬ ‫المسؤولٌة الجنائٌة‬ ‫االقتطاع من المنبع‬ ‫اإلجور‬ ‫الحالة المالٌة‬ ‫الوضعٌة القانونٌة‬ ‫نظام المراقبة‬ ‫الضرٌبة على القٌمة المضافة‬ ‫سعر الضرٌبة‬ ‫اشغال البناء‬ ‫التدقٌق الموحد أو المزدوج‬

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Annexe 1 QUESTIONNAIRE

Aspects juridiques Quel est l‟impact de la nouvelle loi sur la copropriété sur la promotion immobilière ? Positif Négatif Nul La nouvelle loi sur la vente en état futur d‟achèvement a-t-elle des chances de recevoir application dans le quotidien marocain ? OUI NON Pourquoi ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Est-elle appliquée ? OUI NON Quelles sont les difficultés juridiques rencontrées ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Quelles sont les réformes juridiques souhaitables ? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

Aspects Fiscaux 1.

L’autorisation de lotir

Avez-vous des difficultés à obtenir l‟autorisation de lotir ? OUI NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.

La taxe sur les lotissements

Rencontrez-vous des difficultés lors de la détermination de la base imposable, c'est-à-dire le coût total estimatif des travaux de viabilisation, d'assainissement et d'électrification pour l‟acompte de 75% et le coût total réel desdits travaux pour le reliquat ? OUI NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… 3.

La conservation foncière

La détermination de la valeur de l‟immeuble, pour l‟établissement d'un titre spécial de droit réel ou de copropriété est effectuée par le conservateur qui dispose de toute liberté dans son évaluation. La valeur telle que défini par le conservateur est de manière générale : Proche de la réalité Complètement injustifiée Exorbitante Autres 4.

La TVA

Rencontrez-vous des difficultés pour la détermination de la base imposable ? OUI NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… 5.

L’IS

Avez-vous eu des difficultés à déterminer le Chiffre d‟Affaires imposable ? OUI NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Dans le cadre de l‟exécution de vos travaux avez-vous recours à des prestataires non patentables ? OUI NON Si oui, la note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une solution à ce problème ? OUI NON

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

La note circulaire sur les BTP apporte-t-elle une réponse à l'ensemble des problèmes que vous rencontrez ? OUI NON Si non, quels sont les problèmes fiscaux que vous avez rencontrés ? …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… Et, quelles sont les solutions que vous proposez ? ……………………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………. 6.

DROITS D’ENREGISTREMENT

Quel est l‟impact du coût des droits d‟enregistrement sur l‟activité de la promotion immobilière ? …………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………… 7.

LOGEMENTS SOCIAUX

Pensez-vous que la politique d‟exonération appliquée par l‟Etat, en matière de logements sociaux, a permis le développement de ce secteur ? OUI NON Avez-vous rencontré des difficultés lors de l‟application de ces exonérations ? OUI NON Avez-vous des difficultés à gérer, dans le cadre d‟un même programme, des activités imposables et exonérées ? OUI NON Si oui, Lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

Aspects comptables 1.

L’organisation des comptes 1.1. La règle de l'affectation directe des charges

L‟activité de promotion immobilière privilégie la notion d‟opération. Ainsi, toutes les charges se rapportant à un programme en cours de réalisation doivent y être directement rattachées. La règle de l‟affectation directe de l‟ensemble des charges relatives à un programme en cours de réalisation est privilégiée par l‟activité de promotion immobilière. Cette règle est-elle la mieux adaptée à votre activité ? OUI NON Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Si non pourquoi? ……………………………………………………………………………………………………

1.2. La répartition proportionnelle Les coûts internes de gestion constitués des frais de fonctionnement pouvant être raisonnablement rattachés aux terrains ou à la production des lotissements et constructions doivent être incorporés dans le coût de revient. Rencontrez-vous des difficultés dans la définition de ces coûts internes de gestion ? OUI NON Si oui pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Choisissez parmi les clés de répartition les plus usuellement utilisées, celle qui vous parait la mieux adaptée au calcul du coût de revient ? -

Le nombre de logements Les millièmes de copropriété Les surfaces Le nombre de lots Les prix de ventes des lots Autres :

-

Doit-on choisir une clé unique pour répartir l‟ensemble des charges ? OUI NON Si non pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

1.3. Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale L‟organisation du Plan Comptable du Secteur Immobilier permet une valorisation du coût de revient par programme. Cette organisation des comptes vous parait-elle adéquate ? OUI NON Avez-vous rencontré des difficultés lors de sa mise en application ? OUI NON Si oui, lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………… ……………………………………………………………………

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

1.4. L‟inventaire permanent La méthode de l'inventaire permanent consistant à comptabiliser tous les coûts directement dans les comptes de stocks, sans transiter par les comptes de charges, est-elle la mieux adaptée à votre activité ? OUI NON L'application du principe de l'inventaire permanent vous a contraint à comptabiliser une fois par an dans le compte de résultat, les flux de dépenses de chaque exercice. Avez-vous rencontré des difficultés lors du traitement de ces opérations ? OUI NON Si oui Quelles solutions proposez-vous ? ………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………

1.5. Principe des coûts historiques Le Conseil National de la Comptabilité a adopté un Plan Comptable dans lequel les comptes de stocks sont suffisamment détaillés pour suivre l'évolution du coût de revient des opérations immobilières, et matérialiser le coût des lots vendus. Pensez-vous que cette organisation des comptes soit la meilleure pour votre secteur d‟activité ? OUI NON

2.

Le coût de revient

Le Plan Comptable du Secteur Immobilier a été conçu autour de la notion du coût de revient qui constitue une donnée primordiale pour le promoteur.

2.1. Acquisition foncière Les terrains sont enregistrés à leur coût complet. Le coût d'acquisition du terrain, constitué de son prix ou de sa valeur d'apport majoré des frais liés à son acquisition (les frais et honoraires versés au notaire, les frais de courtage versés aux intermédiaires pour la négociation du terrain, les indemnités d'expropriation ; les frais de démolition des structures ;) Cette valorisation vous parait-elle adéquate ? OUI NON

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

2.2. Les travaux de lotissement et de construction La réalisation des opérations de viabilisation, de lotissement et de construction fait généralement l'objet de contrats particuliers sous forme de marché. La comptabilité rencontre-t-elle des difficultés à effectuer un suivi des marchés pour refléter leur exécution ? OUI NON Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées ? ………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………… Et quelles sont les solutions à adopter ? ……………………………………………………………………………………………………

2.3. Les charges financières Les charges financières sont généralement importantes, leur poids est tel que le Plan Comptable du Secteur Immobilier oblige, à les porter à l'actif. Les emprunts assurant le financement simultané de plusieurs opérations vous posent-ils des difficultés lors de l‟intégration des charges financières au coût de revient stocké ? OUI NON Si oui, pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

2.4. Évaluation des dépenses à effectuer Dès qu‟un projet est en état d‟être livré, son coût de production définitif doit être déterminé, et, aucune imputation de charges audit projet ne peut être opérée. Pour déterminer le coût définitif de production, une provision pour dépenses restant à effectuer doit être constatée. Avez-vous des difficultés à déterminer les éléments à inclure dans cette provision et leur montant ? OUI NON Si oui, lesquelles ? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

3.

La détermination du résultat 3.1. La notion d'achèvement

Rencontrez-vous des difficultés à définir la date d‟achèvement d‟un projet ? OUI NON

3.2. La méthode de constatation du chiffre d‟affaires Doit-on considérer la vente en état futur d‟achèvement comme un simple contrat à long terme ? OUI NON Dans ce cas, quelle méthode de comptabilisation utilisez-vous : -

4.

L'achèvement L'avancement

Les stocks 4.1. Les règles prescrites par le plan comptable du secteur immobilier  Avant l'achèvement

L'appréciation du bien-fondé de "l'activation" en stocks de certaines charges qui ont nettement contribué à amener le stock dans l'endroit et dans l'état où il se trouve, est-elle évidente ? OUI NON  Après l'achèvement L'achèvement de l'immeuble marque la phase où le bien passe d'en-cours de production à un produit fini. Dans le cas où un immeuble achevé ne serait pas entièrement livré au cours d'un même exercice social, ce qui est très fréquent, il convient d'évaluer les lots non livrés qui restent en stocks. Cette évaluation est-elle aisée ? OUI NON Pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

 Les invendus Quelle est, à votre avis, la solution la moins pénalisante, pour gérer les stocks invendus : -

-

5.

Conserver les lots en stocks en les provisionnant Les céder au prix du marché. Autres ………………………………………………………..

L'ETIC 5.1. Intérêt de l'ETIC

L‟ETIC est elle suffisamment étayée pour permettre au lecteur des états de synthèse d‟avoir des informations significatives en matière de détermination du coût de revient, des résultats, de valorisation des stocks et d‟engagement hors bilan ? OUI NON Sinon pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

5.2. L'ETIC et le coût de revient  Les travaux restant à effectuer Le Plan Comptable prévoit de mentionner dans l‟ETIC, les méthodes utilisées pour le calcul des provisions pour travaux restant à effectuer et leurs montants par catégorie de projets. Respectez-vous cette règle ? OUI NON Si oui, Quelles sont les difficultés rencontrées lors de son application ? …………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Si non, pourquoi ?

…………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées



-

Les engagements hors bilan Les engagements reçus

Inscrivez-vous parmi les engagements reçus les contrats de réservation signés et le prix de vente prévisionnel de ceux-ci ? OUI NON

-

Les engagements donnés

Lors de l'arrêté des comptes annuels, nous devons veiller à recenser l'intégralité des engagements significatifs. Cette tâche est-elle facile ? OUI NON Si non pourquoi? …………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………

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Annexe 2 PLAN DE COMPTES DU SECTEUR IMMOBILIER CLASSE 1 :COMPTE DE FINANCEMENT PERMANENT

11.CAPITAUX PROPRES

111.Capital social ou personnel 1111.Capital social 1112.Fonds de dotation 1117.Capital personnel 1119.Actionnaire capital souscrit –non appelé 112.Primes d’émission,de fusion et d’apport 1121.Primes d‟émission 1122.Primes de fusion 1123.Primes d‟apport 113.Ecarts de réévaluation 1130.Ecarts de réévaluation 114.Réserve légale 1140.Réserve légale 115.Autres réserves 1151.Réserves statutaires ou contractuelles 1152.Réserves facultatives 1155.Réserves réglementées 116.Report à nouveau 1161.Report à nouveau (Solde créditeur) 1169.Report à nouveau (Solde débiteur) 118.Résultats nets en instance d’affectation 1181.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde créditeur) 1189.Résultats nets en instance d‟affectation (Solde débiteur) 119.Résultat net de l’exercice 1191.Résultat net de l‟exercice (créditeur) 1199.Résultat net de l‟exercice (débiteur) 13.CAPITAUX PROPRES ASSIMILES 131.Subventions d’investissement 1311.Subventions d‟investissement reçues 1319.Subventions d‟investissement inscrites au compte de produits et charges 135.Provisions réglementées 1351.Provisions pour amortissements dérogatoires 1354.Provisions pour investissements 1356.Provisions pour acquisition et construction de logements 1358.Autres provisions réglementées 14.DETTES DE FINANCEMENT 141.Emprunts obligataires 1410.Emprunts obligataires 148.Autres dettes de financement 1481.Emprunts auprès des établissements de crédit 1482.Avances de l‟Etat 1483.Dettes rattachées à des participations 1484.Billets de fonds 1485.Avances reçues et comptes courants bloqués 1486.Fournisseurs d‟immobilisations Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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1487.Dépôts et cautionnements reçus 1488.Dettes de financement diverses

15.PROVISIONS DURABLES POUR RISQUES ET CHARGES 151.Provisions pour risques 1511.Provisions pour litiges 1512.Provisions pour garanties données aux clients 1513.Provisions pour propre assureur 1514.Provisions pour pertes sur marchés à terme 1515.Provisions pour amendes,doubles droits,pénalités 1516.Provisions pour pertes de change 1518.Autres provisions pour risques 155.Provisions pour charges 1551.Provisions pour impôts 1552.Provisions pour pensions de retraite et obligations similaires 1555.Provisions pour charges à répartir sur plusieurs exercices 1558.Autres provisions pour charges 15581.Provision pour réparation et entretien des produits finis.

16.COMPTES DE LIAISON DES ÉTABLISSEMENTS ET SUCCURSALES 160.Comptes de liaison des établissements et succursales 1601.Comptes de liaison du siège 1605.Comptes de liaison des agences

17.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF 171.Augmentation des créances immobilisées 1710.Augmentation des créances immobilisées 172.Diminution des dettes de financement 1720.Diminution des dettes de financement

CLASSE 2 :COMPTE D’ACTIF IMMOBILISE

21.IMMOBILISATION EN NON VALEURS 211.Frais préliminaires 2111.Frais de constitution 2112.Frais préalables au démarrage 2113.Frais d‟augmentation du capital 2114.Frais sur opérations de fusions,scissions et transformations 2116.Frais de prospection 2117.Frais de publicité 2118.Autres frais préliminaires 212.Charges à répartir sur plusieurs exercices 2121.Frais d‟acquisition des immobilisations 2125.Frais d‟émission des emprunts 2128.Autres charges à répartir 213.Primes de remboursement des obligations 2130.Primes de remboursement des obligations

22.IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 221.Immobilisation en recherche et développement 2210.Immobilisation en recherche et développement 222.Brevets,marques,droits et valeurs similaires Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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2220.Brevets,marques,droits et valeurs similaires 223.Fonds commercial 2230.Fonds commercial 228.Autres immobilisations incorporelles 2285.Autres immobilisations incorporelles en cours

23.IMMOBILISATIONS CORPORELLES 231.Terrains (autres que la réserve foncière) 2311.Terrains nus 2312.Terrains aménagés 2313.Terrains bâtis 2314.Terrains de gisement (Carrière) 2316.Agencements et aménagements de terrains 2318.Autres terrains 232.Construct ions 2321.Bâtiments 23214.Bâtiments administratifs et commerciaux (A,B...) 23217.Bâtiments destinés à la location 23218.Autres bâtiments 2323.Constructions sur terrains d‟autrui 2327.Agencements et aménagements des constructions 2328.Autres constructions 233.Installations techniques,matériel et outillage 2331.Installations techniques 2332.Matériel et outillage 234.Matériel de transport 2340.Matériel de transport 235.Mobilier,matériel de bureau et aménagements divers 2351.Mobilier de bureau 2352.Matériel de bureau 2355.Matériel informatique 2356.Agencements, installations et aménagements divers (Biens n‟appartenant pas à l‟entreprise) 2358.Autres mobiliers, matériels de bureau et aménagements divers 238.Autres immobilisations corporelles 2380.Autres immobilisations corporelles 239.Immobilisations corporelles en cours 2392.Immobilisations corporelles en cours des terrains et constructions 2397.Avances et acomptes versés sur commandes d‟immobilisations corporelles 2398.Autres immobilisations corporelles en cours 24/25.IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES 241.Prêts immobilisés 2411.Prêts au personnel 2415.Prêts aux associés 2418.Autres prêts 248.Autres créances financières 2481.Titres immobilisés (Droits de créance) 24811.Obligations 24813.Bons d‟équipement 24818.Bons divers 2483.Créances rattachées à des participations 2486.Dépôts et cautionnements versés Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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2487.Créances immobilisées 2488.Créances financières diverses 251.Titres de participation 2510.Titres de participation 258.Autres titres immobilisés

27.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF 271.Diminution des créances immobilisées 2710.Diminution des créances immobilisées 272.Augmentation des dettes de financement 2720.Augmentation des dettes de financement 28.AMORTISSEMENT DES IMMOBILISATIONS 281.Amortissements des non-valeurs 2811.Amortissements des frais préliminaires 28111.Amortissements des frais de constitution 28112.Amortissements des frais préliminaires au démarrage 28113.Amortissements des frais d‟augmentation du capital 28114.Amortissements des frais sur opérations de fusions,scissions et transformations 28116.Amortissements des frais de prospection 28117.Amortissements des frais de publicité 28118.Amortissements des autres frais préliminaires 2812.Amortissements des charges à répartir 28121.Amortissements des frais d‟acquisition des immobilisations 28125.Amortissements des frais d‟émission des emprunts 28128.Amortissements des autres charges à répartir 2813.Amortissements des primes de remboursement des obligations 282.Amortissement des immobilisations incorporelles 2821.Amortissements de l‟immobilisation en recherche et développement 2822.Amortissements des brevets,marques,droits et valeurs similaires 2823.Amortissements du fonds commercial 2828.Amortissements des autres immobilisations incorporelles 283.Amortissements des immobilisations corporelles 2831.Amortissements des terrains 2832.Amortissements des constructions 28321. Amortissements des bâtiments 28323. Amortissements des constructions sur terrains d‟autrui 28327. Amortissements des installations, agencements et aménagements des constructions 28328. Amortissements des autres constructions 2833. Amortissements des installations techniques, matériel et outillage 28332. Amortissements du matériel et outillage 28338. Amortissements des autres installations techniques, matériels et outillages 2834. Amortissements du matériel de transport 2835.Amortissements du mobilier,matériel de bureau et aménagements divers 28351. Amortissements du mobilier de bureau 28352. Amortissements du matériel de bureau 28355. Amortissements du matériel informatique 28356. Amortissements des agencements,installations et aménagements divers 28358. Amortissements des autres mobiliers, matériels de bureau et aménagements divers. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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2838. Amortissements des autres immobilisations corporelles

29.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES IMMOBILISATIONS 292.Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles 2920.Provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles 293.Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles 2930.Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles 294/295.Provisions pour dépréciation des immobilisations financières 2941.Provisions pour dépréciation des prêts immobilisés 2948.Provisions pour dépréciation des autres créances financières 2951.Provisions pour dépréciation des titres de participation 2958.Provisions pour dépréciation des autres titres immobilisés

CLASSE 3 :COMPTE D'ACTIF CIRCULANT (Hors trésorerie) 31.STOCKS 311.Terrains 3111.Réserves foncières 31.119.Coût des terrains sortis du stock 312.Matières et fournitures consommables 3120.Terrains 3121.Matières premières 31211.Ciment 31212.Acier 31213.Sable 31214.Gravette 3122.Matières et fournitures consommables 312201.Matières consommables A 312202.Matières consommables B 312203.Combustibles 312204.Produits d‟entretien 312205.Fournitures d‟atelier et d‟usine 312206.Fournitures de magasin 312207.Fournitures de bureau 3123.Emballages 3128.Autres matières et fournitures consommables. 313.Produits en cours 3131.Biens en cours 31311.Lotissements en cours 31311xxxx (Code programme)01 Terrains 31311xxxx 02 Travaux VRD 31311xxxx 04 Frais annexes 31311xxxx 05 Commission 31311xxxx 06 Frais financiers 31311xxxx 07 Honoraires 31311xxxx 08 Impôts 31311xxxx 09 TVA 31311xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31312.Constructions promotionnelles en cours 31312xxxx (code programme)01 terrains 31312xxxx 02 travaux VRD 31312xxxx 03 constructions 31312xxxx 04 frais annexes Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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31312xxxx 05 commission 31312xxxx 06 frais financiers 31312xxxx 07 honoraires 31312xxxx 08 impôts 31312xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31313.Commerces et bureaux en cours 31313xxxx (code programme)01 terrains 31313xxxx 02 travaux VRD 31313xxxx 03 constructions 31313xxxx 04 frais annexes 31313xxxx 05 commission 31313xxxx 06 frais financiers 31313xxxx 07 honoraires 31313xxxx 08 impôts 31313xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 31314.Constructions économiques et sociales en cours 31314xxxx (code programme)01 terrains 31314xxxx 02 travaux VRD 31314xxxx 03 constructions 31314xxxx 04 frais annexes 31314xxxx 05 commission 31314xxxx 06 frais financiers 31314xxxx 07 honoraires 31314xxxx 08 impôts 31314xxxx 10 Quote-part des frais généraux imputés 3138.Autres produits en cours 3139.Produits en cours sortis 315.Produits finis 3151.Produits finis 31511.Lotissements achevés 31512.Constructions promotionnelles achevées 31513.Commerces et bureaux achevés 31514.Constructions économiques et sociales achevées 31515.Autres produits finis 3159.Produits finis sortis (Déstockés)

34.CRÉANCES DE L'ACTIF CIRCULANT 341.Fournisseurs débiteurs,avances et acomptes 3411.Fournisseurs,avances et acomptes versés sur commandes d‟exploitation 34111.Fournisseurs avances et acomptes/fonctionnement 34112.Fournisseurs avances et acomptes/opérations 34113.Fournisseurs avances et acomptes/opérations MOD 3417.Rabais,remises et ristournes à obtenir –avoirs non encore reçus 3418.Autres fournisseurs débiteurs 342.Clients et comptes rattachés 3421.Clients 34211.Clients –catégorie A 34212.Clients –catégorie B 34213.Clients –catégorie C 3424.Clients douteux ou litigieux 3427.Clients factures à établir et créances sur travaux non encore facturés 3428.Autres clients et comptes rattachés 34281.Clients prêts acquéreur à débloquer. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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343.Personnel –débiteur 3431. Avances et acomptes au personnel 3438.Personnel –autres débiteurs 345.Etat -débiteur 3451.Subventions à recevoir 3453.Acomptes sur impôts sur les résultats 3455.Etat –TVA récupérable (Sous comptes à créer par programme le cas échéant) 34551.Etat –TVA récupérable sur les immobilisations 34552.Etat –TVA récupérable sur les travaux de Construction ou de lotissement 34553.Etat –TVA récupérable sur dépenses de Fonctionnement 3456.Etat –Crédit de TVA (suivant déclarations) 3458.Etat –Autres comptes débiteurs 34581.TVA à régulariser sur avances acquéreurs (Compte créé pour parallélisme avec 44581). 346.Comptes d’associés –débiteurs 3461.Associés -comptes d‟apport en société 3462.Actionnaires -capital souscrit et appelé non versé 3464.Associés -opérations faites en commun 3467.Créances rattachées aux comptes d‟associés 3468.Autres comptes d‟associés débiteurs 348.Autres débiteurs 3481.Créances sur cessions d‟immobilisations 3482.Créances sur cessions d‟éléments d‟actif circulant 3487.Créances rattachées aux autres débiteurs 3488.Divers débiteurs 34881.Comptes des mandants débiteurs 348811.En cours MOD 3488111.Travaux en cours lotissements MOD 3488112.Travaux en cours habitat standard MOD 3488113.Travaux en cours commerces et bureaux MOD 3488114.Travaux en cours habitat économique MOD 348812.Programmes MOD achevés 3488121.Travaux de lotissements MOD achevés 3488122.Travaux de constructions standards achevés MOD 3488123.Travaux de commerces et bureaux achevés MOD 3488124.Travaux de constructions économiques achevés MOD 348813.Attributaires programmes MOD 34882.Partenariat débiteur (le cas échéant) 34888.Autres comptes mandants débiteurs 348881.Solde débiteur des opérations MOD achevés. 349.Comptes de régularisation -actif 3491.Charges constatées d‟avance 3493.Intérêts courus et non échus à percevoir 3495.Comptes de répartition périodique des charges 3497.Comptes transitoires ou d‟attente –débiteurs

35.TITRES ET VALEURS DE PLACEMENT 350.Titres et valeurs de placement 3501.Actions,partie libérée 3502.Actions,partie non libérée 3504.Obligations Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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3506.Bons de caisse et bons du trésor 35061.Bons de caisse 35062.Bons du trésor 3508.Autres titres et valeurs de placement similaires 37.ECARTS DE CONVERSION -ACTIF (Eléments circulants) 39.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE L’ACTIF CIRCULANT 391.Provisions pour dépréciation des stocks 3913.Provisions pour dépréciation des produits en cours 3915.Provisions pour dépréciation des produits finis 394.Provisions pour dépréciation des créances de l’actif circulant 3941.Provisions pour dépréciation –fournisseurs débiteurs,avances et acomptes 3942.Provisions pour dépréciation des clients et comptes rattachés 3943.Provisions pour dépréciation du personnel –débiteur 3948.Provisions pour dépréciation des autres débiteurs 394881.Provisions pour dépréciation des comptes mandants débiteurs 395.Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement 3950.Provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement

CLASSE 4 :COMPTES DE PASSIF CIRCULANT (HORS TRESORERIE) 44.DETTES DU PASSIF CIRCULANT

441.Fournisseurs et comptes rattachés 4411.Fournisseurs 44111.Fournisseurs opérations propres 44112.Fournisseurs opérations MOD 44113.Fournisseurs fonctionnement 4413.Fournisseurs –retenues de garantie 44131.RG opérations propres 44132.RG opérations MOD 44133.RG fonctionnement 4415.Fournisseurs –effets à payer 44151.Fournisseurs effets à payer opérations propres 44152.Fournisseurs effets à payer opérations MOD 44153.Fournisseurs effets à payer fonctionnement 4417.Fournisseurs –factures non parvenues 44171.Fournisseurs factures non parvenues opérations propres 441710.Fournisseurs,factures non parvenues 441711.Fournisseurs,dépenses non encore engagées 44172.Fournisseurs factures non parvenues opérations MOD 44173.Fournisseurs factures non parvenues fonctionnement 4418.Autres fournisseurs et comptes rattachés 44181.Fournisseurs terrains à payer 44182.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations propres 44183.Fournisseurs travaux restant à effectuer sur opérations MOD 442.Clients créditeurs,avances et acomptes 4421.Clients –avances et acomptes reçus sur commandes en cours 44211.Opérations propres 44212.Opérations MOD 44213.Fonctionnement 44214.Désistements clients à payer 4428.Autres clients débiteurs Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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443.Personnel –créditeur 4432.Rémunérations dues au personnel 4433.Dépôts du personnel créditeurs 4434.Oppositions sur salaires 4437.Charges du personnel à payer 4438.Personnel –autres créditeurs (à subdiviser en fonction des divers organismes au profit desquels l‟établissement effectue des retenues sur salaires. 444.Organismes sociaux 4441.Caisse Nationale de la Sécurité Sociale 4443.Caisses de retraite 44431.CMR 44432.RCAR 44433.CIMR 4445.Mutuelles (à subdiviser) 4447.Charges sociales à payer 4448.Autres organismes sociaux 445.Etat –créditeur 4452.Etat,impôts,taxes et assimilés 44521.Etat,Taxe urbaine et taxe d‟édilité 44522.Etat,Patente 44525.IGR 44526.Etat,taxe de formation professionnelle (Organisme non assujetti à la CNSS) 4453.Etat,impôts sur les résultats 4455.Etat,TVA facturée 4456.Etat,TVA due (suivant déclarations) 4457.Etat,impôts et taxes à payer 4458.Etat,autres comptes créditeurs 44581.Etat,TVA à régulariser sur acomptes reçus 44582.Etat,avances sur subventions accordées au titre des opérations propres 44583.Etat avances sur subventions accordées au titre des opérations réalisées en maîtrise d‟ouvrage déléguée (MOD) 446.Comptes d’associés –créditeurs 4461.Associés –capital à rembourser 4462.Associés –versements reçus sur augmentations de capital 4463.Comptes courants des associés créditeurs 4464.Associés –opérations faites en commun 4465.Associés,dividendes à payer 4468.Autres comptes d‟associés –créditeurs 448.Autres créanciers 4481.Dettes sur acquisition d‟immobilisations 4483.Dettes sur acquisition de titres et valeurs de placement 4484.Obligations échues à rembourser 4485.Obligations,coupons à payer 4487.Dettes rattachées aux autres créanciers 4488.Divers créanciers 44881.Comptes mandants créditeurs 448811.Avances des attributaires programmes MOD 448812.Avances du mandant 448813.Solde créditeur des opérations MOD achevées 44882.Jetons de présence à payer 44884.Partenariat créditeur Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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448841.Avances attributaires sur programmes en partenariat 448842.Programme partenariat -opération achevée 448843.Programme partenariat créditeur 44888.Autres comptes mandants créditeurs 449.Comptes de régularisation -passif 4491.Produits constatés d‟avance 4493.Intérêts courus et non échus à payer 4495.Comptes de répartition périodique des produits 4497.Comptes transitoires ou d‟attente –créditeurs (dont recettes en instance d‟affectation ) 44971.Opérations propres 44972.Opérations MOD 44973.Fonctionnement

45.AUTRES PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES 450.Autres provisions pour risques et charges 4501.Provisions pour litiges 4502.Provisions pour garanties données aux clients 4505.Provisions pour amendes,doubles droits et pénalités 4506.Provisions pour pertes de change 4507.Provisions pour impôts 4508.Autres provisions pour risques et charges

46.ECARTS DE CONVERSION -PASSIF (Eléments circulants)

CLASSE 5:COMPTES DE TRESORERIE 51.TRESORERIE -ACTIF 511.Chèques et valeurs à encaisser 5111.Chèques à encaisser ou à l‟encaissement 51111.Chèques en portefeuille 51112.Chèques à l‟encaissement 5113.Effets à encaisser ou à l‟encaissement 51131.Effets échus à encaisser 51132.Effets à l‟encaissement 5115.Virements de fonds 5118.Autres valeurs à encaisser 514.Banques,Trésorerie Générale et Chèques Postaux débiteurs 5141.Banques (soldes débiteurs) (A subdiviser par banque,en créant un compte de passif et d‟actif symétrique pour chaque compte bancaire) 5143.Trésorerie Générale 5146.Chèques postaux 5148.Autres établissements financiers et assimilés (soldes débiteurs) 516.Caisses,régies d’avances et accréditifs 5161.Caisses 51611.Caisse centrale 51613.Caisse (succursale ou agence A) 51614.Caisse (succursale ou agence B) 5165.Régies d‟avances et accréditifs 55.TRESORERIE –PASSIF 552.Crédits d’escompte Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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5520.Crédits d‟escompte 553.Crédits de trésorerie 5530.Crédits de trésorerie 554.Banques (Soldes créditeurs) 5541.Banques (Soldes créditeurs) 5548.Autres établissements financiers et assimilés (Soldes créditeurs)

59.PROVISIONS POUR DEPRECIATION DES COMPTES DE TRESORERIE 590.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 5900.Provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie.

CLASSE 6 :COMPTES DE CHARGES 61.CHARGES D’EXPLOITATION 611. Achats revendus de marchandises 6111. Achats de marchandises „‟groupe A‟‟ 6112. Achats de marchandises „‟groupe B‟‟ 6114. Variation de stocks de marchandises 6118. Achats revendus de marchandises des exercices antérieurs 6119. R.R.R.Obtenus sur achats de marchandises 612. Achats consommés de matières et fournitures 6121. Achats de matières premières Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet 6121 01 xx.Achats de ciment 6121 02 xx.Achats d‟aciers 6121 03 xx.Achats sable 6121 04 xx.Achats gravette. 6122.Achats de matières et fournitures consommables Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet 61221.Achats de matières et fournitures 61223.Achats de combustible 61224.Achats de produits d‟entretien 61225.Achats de fournitures d‟atelier et d‟usine 61226.Achats de fournitures de magasin 61227.Achats de bois de coffrage 6123.Achats d‟emballages 6124.Variation des stocks de matières et fournitures 61241.Variation des stocks de matières premières 612410.Variation des stocks de Matières Premières (MP)Terrains 612411.Variation des stocks de matières premières 61242 Variation des stocks de M.P et Fournitures consommables 61243.Variation des stocks d‟emballage 6125.Achats non stockés de matières et de fournitures 61251.Achats de fournitures non stockables (eau,électricité...) 61252.Achats de fournitures d‟entretien 61253.Achats de petit outillage et petit équipement 6126.Achats de travaux,études et prestations de services Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet 61261.Achats des travaux (constructions V.R.D) 61262.Achats des études (honoraires et frais d‟études des opérations) 61263.Achats de prestations de services(publications,annonces,assurances) 6128.Achats de matières et de fournitures des exercices antérieurs Chaque compte d‟achat peut encore être détaillé en sous comptes par projet Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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61281.Fonctionnement 61282.Opérations 6129.R.R.R.O sur achats consommés de matières et fournitures 613 /614.Autres charges externes 6131.Locations et charges locatives 61311.Location des terrains 61312.Location de constructions 61313.Location de matériel et outillage 61314.Location de mobilier et matériel de bureau 61315.Location de matériel informatique 61316.Location de matériel de transport 61317.Malis sur emballages rendus 61318.Locations et charges locatives diverses 6132.Redevances de crédit-bail 6133.Entretien et réparations 61331.Entretien et réparations des biens immobiliers 61332.Entretien et réparations des biens mobiliers 61335.Maintenance 6134.Primes d‟assurances 61341.Assurances multirisques (vol,incendie,responsabilité civile …) 61343.Assurances -risques d‟exploitation 61345.Assurances -matériel de transport 61348.Autres assurances 6135.Rémunérations du personnel extérieur à l‟entreprise 61351.Rémunérations du personnel occasionnel 61352.Rémunérations du personnel intérimaire 61353.Rémunérations du personnel détaché ou prêté à l‟entreprise 6136.Rémunérations d‟intermédiaires et honoraires 61361.Commissions et courtages 61365.Honoraires 61367.Frais d‟actes et contentieux 6137.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires 61371.Redevances pour brevets 61378.Autres redevances 6141.Etudes,recherches et documentation 61411.Etudes générales 61413.Recherches 61415.Documentation générale 61416.Documentation technique 6142.Transports 61421.Transports du personnel 61425.Transports sur achats 61426.Transports sur ventes 61428.Autres transports 6143.Déplacements,missions et réceptions 61431.Voyages et déplacements 61433.Frais de déménagement 61435.Missions 61436.Réceptions 6144.Publicité,publications et relations publiques 61441.Annonces et insertions 61442.Echantillons, catalogues et imprimés publicitaires Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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61443.Foires et expositions 61444.Primes de publicité 61446.Publications 61447.Cadeaux à la clientèle 61448.Autres charges de publicité et relations publiques 6145.Frais postaux et frais de télécommunications 61451.Frais postaux 61455.Frais de téléphone 61456.Frais de télex et de télégramme 6146.Cotisations et dons 61461.Cotisations 61462.Dons 6147.Services bancaires 61471.Frais d‟achats et de ventes des titres 61472.Frais sur effets de commerce 61473.Frais et commissions sur services bancaires 6148.Autres charges externes des exercices antérieurs 6149.R.R.R.obtenus sur autres charges externes. 616.IMPOTS ET TAXES 6161.Impôts et taxes directs 61611.Taxe urbaine et taxe d‟édilité 61612.Patente 61615.Taxes locales 6165.Impôts et taxes indirects 6167.Impôts,taxes et droits assimilés 61671.Droits d‟enregistrement et de timbres 61673.Taxes sur les véhicules 61678.Autres impôts,taxes et droits assimilés 6168.Impôts et taxes des exercices antérieurs 617.CHARGES DE PERSONNEL 6171.Rémunération du personnel 61711.Appointements et salaires 61712.Primes et gratifications 61713.Indemnités et avantages divers 61714.Commissions au personnel 61715.Rémunérations des administrateurs,gérants et associés 6174.Charges sociales 61741.Cotisations de sécurité sociale 61742.Cotisations aux caisses de retraite 61743.Cotisations aux mutuelles 61744.Prestations familiales 61745.Assurances accidents de travail 6176.Charges sociales diverses 61761.Assurances groupe 61762.Prestations de retraite 61763.Allocations aux œuvres sociales 61764.Habillement et vêtements de travail 61765.Indemnités de préavis et de licenciement 61766.Médecine de travail,pharmacie 61768.Autres charges sociales diverses 6177.Rémunération de l‟exploitant 61771.Appointements et salaires 61774.Charges sociales sur appointements et salaires de l‟exploitant Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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6178.Charges du personnel des exercices antérieurs. 618.AUTRES CHARGES D’EXPLOITATION 6181.Jetons de présence 6182.Pertes sur créances irrécouvrables 6185.Pertes sur opérations faites en commun 6186.Transfert de profits sur opérations faites en commun 6188.Autres charges d‟exploitation des exercices antérieurs. 619.DOTATIONS D’EXPLOITATION 6191.Dotations d'exploitation aux amortissements de l'immobilisation en nonvaleur 61911.D.E.A.des frais préliminaires 61912.D.E.A.des charges à répartir 6192.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations incorporelles 61921.D.E.A.de l‟immobilisation en recherche et développement 61922.D.E.A.des brevets,marques,droits et valeurs similaires 61923.D.E.A.du fonds commercial 61928.D.E.A.des autres immobilisations incorporelles 6193.Dotations d‟exploitation aux amortissements des immobilisations corporelles 61931.D.E.A.des terrains 61932.D.E.A.des constructions 61933.D.E.A.des installations techniques,matériel et outillage 61934.D.E.A.du matériel de transport 61935.D.E.A.des mobiliers,matériels de bureau et aménagements divers 61938.D.E.A.des autres immobilisations corporelles 6194.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciation des immobilisations 61942.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations incorporelles 61943.D.E.P.pour dépréciation des immobilisations corporelles 6195.Dotations d‟exploitation aux provisions pour risques et charges 61955.D.E.P.pour risques et charges durables 61957.D.E.P.pour risques et charges momentanés 6196.Dotations d‟exploitation aux provisions pour dépréciations de l‟actif circulant 61961.D.E.P.pour dépréciation des stocks 61964.D.E.P.pour dépréciation des créances de l‟actif circulant 6198.Dotations d‟exploitation des exercices antérieurs 61981.D.E.aux amortissements des exercices antérieurs 61984.D.E.aux provisions des exercices antérieurs 63.CHARGES FINANCIERES 631.Charges d’intérêts 6311.Intérêts des emprunts et dettes 63111.Intérêts des emprunts 63113.Intérêts des dettes rattachées à des participations 63114.Intérêts des comptes courants et dépôts créditeurs 63115.Intérêts bancaires et sur opérations de financement 63118.Autres intérêts des emprunts et dettes 6318.Charges d‟intérêts des exercices antérieurs 633.Pertes de change 6331.Pertes de change propres à l‟exercice 6338.Pertes de change des exercices antérieurs 638.Autres charges financières 6382.Pertes sur créances liées à des participations 6385.Charges nettes sur cession de titres et valeurs de Placement Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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6386.Escomptes accordés 6388.Autres charges financières des exercices antérieurs 639.Dotations financières 6391.Dotations aux amortissements des primes de remboursement des obligations 6392.Dotations aux provisions pour dépréciations des immobilisations financières 6393.Dotations aux provisions pour risques et charges financières 6394.Dotation aux provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement 6396.Dotations aux provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 6398.Dotations financières des exercices antérieurs 65.CHARGES NON COURANTES 651.Valeurs nettes d’amortissements des immobilisations cédées (V.N.A ) 6512.VNA des immobilisations incorporelles cédées 6513.VNA des immobilisations corporelles cédées 6514.VNA provisions des immobilisations financières cédées (droits de propriété) 6518.VNA des immobilisations cédées des exercices antérieurs . 656.Subventions accordées 6561.Subventions accordées de l‟exercice 6568.Subventions accordées des exercices antérieurs . 658.Autres charges non courantes 6581.Pénalités sur marchés et dédits 65811.Pénalités sur marchés 65812.Dédits 6582.Rappels d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats) 6583.Pénalités et amendes fiscales ou pénales 65831.Pénalités et amendes fiscales 65833.Pénalités et amendes pénales 6585.Créances devenues irrécouvrables 6586.Dons,libéralités et lots 65861.Dons 65862.Libéralités 65863.Lots 6588.Autres charges non courantes des exercices antérieurs 659.Dotations non courantes 6591.Dotations aux amortissements exceptionnelles des Immobilisations 65911.D.A.E.de l‟immobilisation en non-valeurs 65912.D.A.E.des immobilisations incorporelles 65913.D.A.E.des immobilisations corporelles 6594.Dotations non courantes aux provisions réglementées 65941.D.N.C.pour amortissements dérogatoires 65944.D.N.C.pour investissements 65945.D.N.C.pour reconstitution de gisements 65946.D.N.C.pour acquisition et construction de Logements 6595.Dotations non courantes aux provisions pour risques et charges 65955.D.N.C.aux provisions pour risques et charges durables 65957.D.N.C.aux provisions pour risques et charges momentanés 6596.Dotations non courantes aux provisions pour dépréciation 65962.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Immobilisé 65963.D.N.C.aux provisions pour dépréciation de l‟actif Circulant 6598.Dotations non courantes des exercices antérieurs 67.IMPÔTS SUR LES RÉSULTATS 670.Impôts sur les résultats Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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6701.Impôts sur les bénéfices 6705.Imposition minimale annuelle des sociétés 6708.Rappels et dégrèvements d‟impôts sur les résultats.

CLASSE 7 :COMPTES DE PRODUITS

71 :PRODUITS D’EXPLOITATION 711.VENTES DE MARCHANDISES 7111.Ventes de marchandises au Maroc 7113.Ventes de marchandises à l‟étranger 7118.Ventes de marchandises des exercices antérieurs 7119.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise 712.VENTES DE BIENS ET SERVICES PRODUITS 7121.Ventes de biens produits au Maroc 71211.Ventes de logements 71212.Ventes de terrains lotis 71213.Ventes de locaux d‟activité 71218.Ventes autres biens produits 7122.Ventes de biens produits à l‟étranger 7124.Ventes de services produits au Maroc 71241.Prestations de services 71242.Rémunération du mandat 71243.Gestion d‟immeubles pour tiers 71244.Loyers 71248.Autres services produits 7125.Ventes de services produits à l‟étranger 7126.Redevances pour brevets,marques,droits et valeurs similaires 7127.Ventes de produits accessoires 7128.Ventes de biens et services produits des exercices antérieurs 7129.Rabais,remises et ristournes accordés par l‟entreprise 713.VARIATION DES STOCKS DE PRODUITS 7131.Variation des stocks de produits en cours 7132.Variation des stocks de biens produits 7134.Variation des stocks de services en cours 714.IMMOBISATIONS PRODUITES PAR L'ENTREPRISE POUR ELLE MÊME 7141.Immobilisation en non-valeurs produite 7142.Immobilisations incorporelles produites 7143.Immobilisations corporelles produites 7148.Immobilisations produites des exercices antérieurs 716.SUBVENTIONS D’EXPLOITATION 7161.Subventions d‟exploitations reçues de l‟exercice 7168.Subventions d‟exploitation reçues des exercices antérieurs 718.AUTRES PRODUITS D’EXPLOITATION 7181.Jetons de présence reçus 7182 Revenus des immeubles non affectés à l‟exploitation 7185.Profits des opérations faites en commun 7186.Transfert de pertes sur opérations faites en commun 7188.Autres produits d‟exploitation des exercices antérieurs 719.REPRISE D’EXPLOITATION,TRANSFERTS DE CHARGES

7191.Reprises sur amortissements de l'immobilisation en non-valeurs 7192.Reprises sur amortissements des immobilisations incorporelles 7193.Reprises sur amortissements des immobilisations corporelles 7194.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations 7195.Reprises sur provisions pour risques et charges

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7196.Reprises sur provisions pour dépréciation de l‟actif circulant 7197.Transferts des charges d‟exploitation 7198.Reprises sur amortissements et provisions des exercices antérieurs 73.PRODUITS FINANCIERS 732 Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés 7321.Revenus des titres de participation 7325.Revenus des titres immobilisés 7328.Produits des titres de participation et des autres titres immobilisés des exercices antérieurs. 733 Gains de change 7331.Gains de change propres à l‟exercice 7338.Gains de change des exercices antérieurs. 738 Intérêts et autres produits financiers 7381.Intérêts et produits assimilés 7383.Revenus des créances rattachées à des participations 7384.Revenus des titres et valeurs de placement 7385.Produits nets sur cessions de titres et valeurs de placement 7386.Escomptes obtenus 7388.Intérêts et autres produits financiers des exercices antérieurs. 739.Reprises financières,transferts de charges 7391.Reprises sur amortissements des primes de remboursement des Obligations 7392.Reprises sur provisions pour dépréciation des immobilisations financières 7393.Reprises sur provisions pour risques et charges financières 7394.Reprise sur provisions pour dépréciation des titres et valeurs de placement 7396.Reprises sur provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie 7397.Transfert de charges financières 7398.Reprises sur dotations financières des exercices antérieurs 75.PRODUITS NON COURANTS 751 Produits des cessions d’immobilisations 7512.Produits des cessions des immobilisations incorporelles 7513.Produits des cessions des immobilisations corporelles 7514.Produits des cessions des immobilisations financières (droits de propriété) 7518.Produits des cessions des immobilisations des exercices antérieurs 756 Subventions d’équilibre 7561.Subventions d‟équilibre reçues de l‟exercice 7568.Subventions d‟équilibre reçues des exercices antérieurs 757.Reprises sur subventions d’investissements 7577.Reprises sur subventions d‟investissements de l‟exercice 7578.Reprises sur subventions d‟investissements des exercices antérieurs. 758.Autres produits non courants 7581.Pénalités et dédits reçus 7582.Dégrèvement d‟impôts (autres qu‟impôts sur les résultats) 7585.Rentrées sur créances soldées 7586.Dons,libéralités et lots reçus 7588.Autres produits non courants des exercices antérieurs 759.REPRISES NON COURANTES,TRANSFERT DE CHARGES 7591.Reprises non courantes sur amortissements exceptionnels des immobilisations 7594.Reprises non courantes sur provisions réglementées 7595.Reprises non courantes sur provisions pour risques et charges 7596.Reprises non courantes sur provisions pour dépréciation, transferts de charges non courantes Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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7597.Reprises non courantes des exercices antérieurs.

CLASSE 8 :COMPTES DE RESULTAT 81.Résultat d’exploitation 810.Résultat d’exploitation 8100 :Résultat d‟exploitation. 811.Marge brute 8110.Marge brute. 814.Valeur ajoutée 8140.Valeur ajoutée. 817.Excédent brut d’exploitation ou insuffisance brute d’exploitation 8171.Excédent brut d‟exploitation 8179.Insuffisance brute d‟exploitation 83.Résultat financier 830.Résultat financier 8300.Résultat financier 84.Résultat courant 840.Résultat courant 8400 Résultat courant 85.Résultat non courant 850.Résultat non courant 8500.Résultat non courant 86.Résultat avant impôts 860.Résultat avant impôts 8600.Résultat avant impôts 88.Résultat après impôts 880.Résultat après impôts 8800.Résultat après impôts.

CLASSE 9 :COMPTES ANALYTIQUES 9.COMPTES ANALYTIQUES 90.Comptes de produits et charges réfléchis 903.Stocks et provisions pour dépréciation des stocks réfléchis 9031.Stocks réfléchis 9039.Provisions pour dépréciation des stocks réfléchis 906.Charges réfléchies 9061.Charges d‟exploitation réfléchies 9063.Charges financières réfléchies 9065.Charges non-courantes réfléchies 9067.Impôts sur les résultats réfléchis 907.Produits réfléchis 9071.produits d‟exploitation réfléchis 9073.Produits financiers réfléchis 9075.Produits non-courants réfléchis. 908.Résultats réfléchis 9081.Résultat d‟exploitation réfléchi 9083.Résultat financier réfléchi 9084.Résultat courant réfléchi 9085.Résultat non courant réfléchi 9086.Résultat avant impôts réfléchi Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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9088.Résultat après impôts réfléchi. 91.Comptes de reclassement et d’analyse 92.Sections analytiques 921.Sections générales 9211.Section A 9212.Section B 923.Sections d’approvisionnement 9231.Section A 9232.Section B 925.Sections de production 9251.Section A 9252.Section B 927.Section de distribution 9271.Section A 9272 .Section B 928.Autres sections analytiques 9281.Section A 9282.Section B 93.Coûts d’achat ou de production 933.Coûts d’achat 9331.Coûts d‟achat de marchandises 9335.Coûts d‟achat de matières et de fournitures. 935.Coûts de production 9351.Coûts de production des produits (groupe A) 144 9352.Coûts de production des produits (groupe B) 938.Autres coûts d’achat ou de production 9381.Coûts de production des immobilisations 94.Inventaire permanent des stocks 941.Inventaire permanent des produits 9411.Produit (groupe A) 9412.Produit (groupe B) 9416.Produit en cours 9418.Autres Produits. 942.Inventaire permanent des matières et fournitures consommables 9421.Matières premières 9422.Matières et fournitures consommables 9423.Emballages 9426.Matières et fournitures consommables en cours 9428.Autres matières et fournitures consommables. 943.Inventaire permanent des produits en cours 9431.Biens en cours 9434.Services en cours 9438.Autres produits en cours. 944.Inventaire permanent des produits intermédiaires et produits résiduels 9441.Produits intermédiaires 9445.Produits résiduels 9448.Autres produits intermédiaires et produits résiduels. 945.Inventaire permanent des produits finis 9451.Produits finis (groupe A) 9452.Produits finis (groupe B) 9458.Autres produits finis. 949.Provisions sur dépréciation des stocks 9491.Provisions pour dépréciation des marchandises Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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9492.Provisions pour dépréciation des matières et fournitures consommables 9493.Provisions pour dépréciation des produits en cours 9494.Provisions pour dépréciation des produits intermédiaires et produits résiduels 9495.Provisions pour dépréciation des produits finis 95.Coûts de revient 953.Coûts de revient des marchandises 9531.Coûts de revient des marchandises (groupe A) 9532.Coûts de revient des marchandises (groupe B) 955.Coûts de revient des produits 9551.Coûts de revient des produits (groupe A) 9552.Coûts de revient des produits (groupe B) 958.Autres coûts de revient 9581.Coûts de revient (groupe A) 9582.Coûts de revient (groupe B) 96.Ecarts sur coûts préétablis 962.Ecarts sur sections 9621.Ecarts sur quantités 9622.Ecarts sur coûts. 964.Ecarts sur inventaire permanent des stocks 9641.Ecarts sur quantités 9642.Ecarts sur coûts. 97.DIFFERENCE D’INCORPORATION 971.Charges non incorporables 9710.Charges non incorporables 972.Charges supplétives incorporées 9720.Charges supplétives incorporées 973.Produits non incorporés 9730.Produits non incorporés 974.Différences sur charges incorporables 9740.Différences sur charges incorporables 975.Différences sur produits incorporables 9750.Différences sur produits incorporables 976.Différences d’inventaire 9761.Différences d‟inventaire sur marchandises 9762 .Différences d‟inventaire sur matières et fournitures consommables 9763.Différences d‟inventaire sur produits en cours 9764.Différences d‟inventaire sur produits intermédiaires et produits résiduels 9765.Différences d‟inventaire sur produits finis 977.Différences sur niveau d’activité 9770.Différences sur niveau d‟activité 978.Autres différences d’incorporation 9780.Autres différences d‟incorporation 98.Résultats analytiques 981.Résultats analytiques sur marchandises 9811.Résultats analytiques sur marchandises (groupe A ) 9812.Résultats analytiques sur marchandises (groupe B ) 982.Résultats analytiques sur biens produits 9821.Résultats analytiques sur biens produits (groupe A ) 9822.Résultats analytiques sur biens produits (groupe B ) 983.Résultats analytiques sur services produits 9831.Résultats analytiques sur services produits (groupe A ) Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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9832.Résultats analytiques sur services produits (groupe B ) 986.Reports des écarts sur coûts préétablis 9860.Reports des écarts sur coûts préétablis 987.Reports des différences d’incorporation 9870.Reports des différences d‟incorporation 99.comptes de liaisons internes 991.Liaisons internes propres à un même établissement 9910.Liaisons internes propres à un même établissement 995.Cessions à d’autres établissements 9951.Cessions fournies à d‟autres établissements 9955.Cessions reçues d‟autres établissements

CLASSE 0 :COMPTES SPECIAUX.

01.Bilan d’ouverture. 011.Réouverture des comptes de financement permanent. 0111.Réouverture des comptes des capitaux propres. 0113.Réouverture des comptes des capitaux propres assimilés. 0114.Réouverture des comptes des dettes de financement. 0115.Réouverture des comptes de provisions durables pour risques et charges. 0116.Réouverture des comptes de liaison des établissements et succursales. 0117.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion –Passif. 012.Réouverture des comptes d’actif immobilisé 0121.Réouverture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs. 0122.Réouverture des comptes d‟immobilisations incorporelles. 0123.Réouverture des comptes des immobilisations corporelles. 0124/25 Réouverture des comptes des immobilisations financières. 0127.Réouverture des comptes d‟écarts de conversion -Actif 0128.Réouverture des comptes des amortissements des immobilisations. 0129.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif immobilisé 013.Réouverture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie) 0131.Réouverture des comptes de stocks. 0134.Réouverture des comptes de créances. 0135.Réouverture des comptes titres et valeurs de placement. 0137.Réouverture des comptes des écarts de conversion -Actif (Eléments circulants). 0139 Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant. 014.Réouverture des comptes de passif circulant (hors trésorerie). 0144 Réouverture des comptes de dettes du passif circulant. 0145.Réouverture des comptes des autres provisions pour risques et charges. 0147 Réouverture des comptes des écarts de conversion –Passif (Eléments circulants). 015.Réouverture des comptes de trésorerie 0151.Réouverture des comptes de trésorerie -Actif 0155.Réouverture des comptes de trésorerie -Passif 0159.Réouverture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie. 02.Clôture du Bilan. 021.Clôture des comptes de financement permanent. Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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0211.Clôture des comptes de capitaux propres. 0213.Clôture des comptes de capitaux propres assimilés. 0214.Clôture des comptes de dettes de financement 0215.Clôture des comptes de provisions durables pour risques et charges. 0216.Clôture des comptes de liaison des établissements et succursales. 0217.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif. 022.Clôture des comptes d’actif immobilisé. 0221.Clôture des comptes d‟immobilisation en non-valeurs. 0222.Clôture des comptes des immobilisations incorporelles. 0223.Clôture des comptes des immobilisations corporelles. 0224/25.Clôture des comptes des immobilisations Financières. 0227.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif. 0228.Clôture des comptes des amortissements des immobilisations. 0229.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif immobilisé. 023.Clôture des comptes d’actif circulant (hors trésorerie) 0231.Clôture des comptes de stocks. 0234.Clôture des comptes de créances. 0235.Clôture des comptes titres et valeurs de placement. 0237.Clôture des comptes des écarts de conversion -Actif (Eléments circulants) 0239.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de l‟actif circulant. 024.Clôture des comptes de passif circulant (hors trésorerie) 0244.Clôture des comptes de dettes du passif circulant 0245.Clôture des comptes des autres provisions pour risques et charges. 0247.Clôture des comptes des écarts de conversion -Passif (Eléments circulants). 025.Clôture des comptes de trésorerie. 0251.Clôture des comptes de trésorerie -Actif 0255.Clôture des comptes de trésorerie -Passif. 0259.Clôture des comptes de provisions pour dépréciation des comptes de trésorerie. 03.Comptes d’ordre 031.Opérations en instance de dénouement (débit) 0311.Opérations de débit en instance de dénouement. 0319.Contrepartie des opérations en instance de dénouement. 033.Opérations en instance de dénouement (crédit) 0331.Opérations de débit en instance de dénouement. 0339.Contrepartie des opérations en instance de dénouement 148 035.Opérations en devises entrées 0351.Contre-valeur devises -entrées 0359.Contrepartie devises -entrées 036.Opérations en devises entrées 0361.Contre-valeur devises -sorties 0369.Contrepartie devises -sorties 038.Autres données statistiques 0381.Opérations statistiques suivies 0389.Contrepartie des opérations statistiques suivies. 04.Engagements donnés 041.Avals,cautions et garanties donnés. 0411.Avals,cautions et garanties donnés. 0419.Débiteurs pour avals et cautions donnés 043.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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0431.Engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires. 0439.Débiteurs pour engagements en matière de pensions de retraite et obligations similaires. 045.Effet circulant sous l’endos de l’entreprise. 0451.Effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise. 0459.Débiteurs pour effets circulant sous l‟endos de l‟entreprise. 046.Engagements donnés pour prêt consentis 0461.Prêts consentis non encore versés. 0469.Débiteurs pour prêts consentis non encore versés. 048.Autres engagements donnés 0481 Autres engagements donnés 0489.Débiteurs pour autres engagements donnés. 05.Engagements Reçus 051.Avals,cautions et garanties reçus 0511.Avals,cautions et garanties reçus 0519.Créditeurs pour avals,cautions et garanties reçus 055.Biens détenus en garantie par l’entreprise. 0551.Biens détenus en garantie par l‟entreprise. 0559.Créditeurs pour biens détenus en garantie par l‟entreprise. 056.Engagements reçus sur dettes de financement 0561.Emprunts non encore encaissés 0569.Créditeurs pour engagements non encore encaissés. 057.Engagements reçus sur trésorerie 0571.Montant non utilisé des découverts autorisés 0572.Plafond d‟escompte non utilisé. 0579.Créditeurs par engagements reçus sur trésorerie. 058.Autres engagements reçus 0581.Autres engagements reçus. 0589.Créditeurs pour autres engagements reçus. 06.Engagements sur opérations de crédit -Bail 061.Engagements de crédit-bail restant à courir 0611.Redevances de crédit-bail restant à courir. 0619.Débiteurs pour redevances de crédit-bail restant à courir. 065.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail 0651.Engagements reçus pour utilisation en crédit-bail 0659.Créditeurs pour engagements reçus pour utilisation en crédit-bail. 08.Autres comptes Spéciaux 081.Autres comptes spéciaux 0811.Autres comptes spéciaux. 0819.Contrepartie des autres comptes spéciaux.

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

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Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Annexe 3 DOSSIER PERMANENT SOUS DOSSIER : GENERALITES, JURIDIQUE, FISCAL SOCIAL, COMPTABLE Contenu

Réf

Généralités

GE

Fiche signalétique Lettres de mission Organigrammes Historique de l'entreprise Informations générales sur l'activité Plaquettes Coupures de presse Cordonnées des conseils extérieurs

Fiscal et Social

Contenu

Réf

Contrats

CT

Baux / Titres de propriété Assurances Brevets et licences Prêts Emprunts Cautions Accord de participation Redevances Subventions

FS

Attestation Patente Identifiant fiscal Immatriculation à la CNSS Derniers redressements fiscaux ou sociaux

Juridique

(1)

Comptabilité

CP

Principes comptables Règles de présentation et d’évaluation Liasse de consolidation à utiliser

JUR

Statuts Inscription au registre du commerce Tableau des membre du conseil d'administration – Directoire et Conseil de Surveillance – Gérance. Liste des actionnaires ou associés Extraits des PV de Conseils Extraits des PV d'assemblées Conventions réglementées Actions des administrateurs Livres légaux Publications BO

Rapports de contrôle

RA

Note de synthèse Rapport général et spécial du commissaire aux comptes Rapport d'audit contractuel

Autres rapports Lettre de recommandations Rapports d’audit interne

(1) Indiquer la date de mise à jour

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(1)

Aspects juridiques, fiscaux et comptables de l‟activité de promotion immobilière : cas des entreprises privées

Annexe 4 DOSSIER PERMANENT SOUS DOSSIER : ORGANISATION ET CONTROLE INTERNE Contenu

Réf

Documentation générale

OR

(1)

Contenu

Réf

Cycles (2)

CI

Organigrammes Personnes engageant l’entreprise (spécimen de signatures et paraphes) Système comptable (plan comptable, logiciel) Procédures (manuel, fiches de fonction)

Mémoire d’expertise comptable – Mai 2006

Cycle vente Cycle achat Cycle paie Cycle immobilisation

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(1)