Arrendamiento de Cosas

 

ARRENDAMIENTO DE COSAS

1. Casos prácticos 1.1. Ejercicio nº 1 1.1.1. Supuesto de hecho

Doña Clara era propietaria de un piso en la Calle Cardedeu de Granollers, y encargó a su hermana Doña Celestina que le buscara un inquilino. El contrato de arrendamiento se firmó el 1 de marzo de 2001, entre Doña Celestina como arrendadora y Don Luis Enrique como arrendatario. El destino del inmueble era el de establecer en él la vivienda habitual del arrendatario El plazo de duración pactado fue de 5 años que concluían el 1 de marzo de 2006. El día de 12 de abril de 2006, Don Luis Enrique recibió un burofax solicitando el desalojo del inmueble por expiración del plazo; Don Enrique no acusó recibo de esta notificación. El día 8 de mayo de 2006, Don Luis Enrique acusó recibo de una segunda comunicación de Doña Celestina en que le indicaba que debía desalojar la vivienda y entregar las llaves el 10 de mayo de 2006.

Don Enrique no hizo caso de esta comunicación y continuó ocupando la vivienda, por lo que Doña Celestina le demandó solicitando que se declarase la resolución del contrato por expiración del término pactado. La fecha de la demanda fue la del 2 de noviembre de 2006.

1.1.2. Cuestiones

a) ¿Cual es el régimen legal aplicable a este contrato de arrendamient arrendamiento? o?

 

  b) ¿En qué preceptos legales pudo fundamentar su demanda Doña Celestina? c) ¿Qué puede alegar el demandado Don Luis Enrique? d) ¿Cree que Doña Celestina está legitimada para interponer la demanda contra Don Luis Enrique? e) ¿Quién de los dos cree Usted que tiene razón? f) ¿Qué ocurriría si Doña Celestina, en lugar de comunicarle que debía desalojar la vivienda, le hubiera notificado a Don Enrique que se proponía vender el inmueble a un tercero? g) En caso de habitar la vivienda otras personas ¿tendrían algún derecho a no ser desalojadas? h) ¿Qué hubiera ocurrido si Don Enrique hubiera alquilado el piso solo para pasar las vacaciones? i) ¿Qué hubiera ocurrido si el piso en lugar de ser vivienda hubiera sido local comercial? (SAP Barcelona de 19 de febrero 2008)

1.2. Ejercicio nº 2 1.2.1. Supuesto de hecho

Por escritura pública de 9 de marzo de 2000, que luego fue inscrita en el Registro de la propiedad, la empresa propietaria de un inmueble arrendado a otra empresa vendió dicho inmueble a una tercera empresa inmobiliaria, que inició un expediente de demolición del edificio. El contrato de arrendamiento urbano sobre el inmueble databa de fecha anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994. El inmueble

 

permaneció en posesión de la empresa arrendataria hasta que ésta recibió, en fecha 18 de septiembre de 2000, un escrito mediante el que se le notificaba el expediente de demolición. El 24 de enero de 2001, la empresa arrendataria demandó a la compradora en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio prevista en el art. 48 del TRLAU de 1964. La compradora se opuso y alegó entre otros motivos que el plazo de ejercicio había caducado.

1.2.2. Cuestiones

a) ¿Qué derechos concedía a los arrendatarios de inmuebles urbanos el art. 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964? ¿cuál era su plazo de ejercicio? b) ¿Se trata de un plazo de prescripción o de caducidad? c) ¿Cuál es la fecha de inicio del cómputo del plazo o dies a quo ? ¿Cómo se puede determinar esta fecha en el presente caso? d) ¿Cuál de las partes cree Usted que tiene razón? e) ¿Variaría la solución si el contrato se hubiera celebrado bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos?

f) Concluya con una comparación del tratamiento del retracto arrendaticio urbano en la legislación especial de 1964 y de 1994. (STS de 29 de abril de 2009. Ver comentario de Javier Fajardo Fernández en Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil , nº 82, enero/abril, 2009, pp. 301 ss.).

2. Cuestiones de autocomprob autocomprobación ación

 

2.1 ¿Cual de las siguientes afirmaciones sobre la tácita reconducción es VERDADERA?: a) La tácita reconducción es una prórroga obligatoria del contrato. b)El tiempo de duración del contrato tras haberse producido la tácita reconducción es de un año como máximo. c) Si se trata de un arrendamiento rústico sujeto al Código civil, la tácita reconducción permite al arrendatario prorrogar el contrato hasta que concluya la recolecció recolección. n. d) La tácita reconducción que concede al arrendatario el Código civil es un derecho irrenunciable. 2.2. En relación con la transmisión del contrato de arrendamiento de inmuebles señale cual es la afirmación VERDADERA: a) La cesión del contrato supone celebrar un segundo contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero. b) El subarriendo del contrato supone subrogar a un tercero en la posición de arrendatario en el contrato original. c) La LAU de 1994 no permite la cesión del contrato. d) La LAU de 1994 permite el subarriendo únicamente si es parcial. 2.3. En relación con el derecho de retracto del arrendatario en los contratos sujetos a la LAU de 1994, señale cual es la afirmación FALSA: a) Caduca a los 30 días b) Este plazo corre a partir de la fecha de notificación de la compra al arrendatario. c) Es preferente al derecho de retracto que corresponde al condueño de la vivienda. d) El derecho de retracto se puede excluir por pacto solamente en los contratos de duración pactada superior a 5 años.

2.4. En relación con la prórroga de los contratos de arrendamientos sujetos a la LAU de 1994 una de las afirmaciones siguientes es FALSA:

 

  a) Es nulo el contrato en el que las partes pactan una duración del arrendamiento inferior a 5 años. b) Si se hubiera pactado una duración inferior a 5 años, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar dicha duración, salvo casos especiales. c) Los contratantes pueden pactar una duración inferior a 5 años en ciertos casos legalmente tasados. d) Es válido el pacto por el que el arrendatario deba indemnizar indemnizar al arrendador si decide abandonar el inmueble antes de que hayan transcurrido los 5 primeros años de plazo. 2.5. Indique cuál de las siguientes afirmaciones relativas a la fianza en el arrendamiento de vivienda es FALSA: a) Consiste en un aval bancario. b) Su importe es de una mensualidad de la renta. c) Su importe, que ha de restituirse al arrendatario al final del contrato, se incrementará con el interés legal del dinero a partir del mes siguiente en el que el arrendatario restituya las llaves. d) Es válido el pacto adicional de otras garantías.

3. Preguntas cortas

3.1. Después de clasificar los distintos tipos de arrendamientos de cosas, determine cuales se encuentran regulados por el Código civil y qué otros se sujetan a las leyes especiales. 3.2. ¿Cuál es la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU de 1994? ¿En qué casos especiales puede pactarse una duración

 

inferior? 3.3. En los arrendamientos sujetos a la LAU de 1994 ¿cómo y cuándo se da el derecho de subrogación en el contrato? 3.4. Juan es usufructuario de una vivienda urbana y la tiene arrendada a Máximo. El usufructo se extingue a los 3 años de duración del contrato de arrendamiento. ¿Qué derechos tiene Máximo? 3.5. En el contrato de arrendamie arrendamiento nto de un piso para vivienda se ha omitido precisar qué día debe hacerse el pago de la renta pactada por mensualidades. ¿Podría determinarlo? 3.6. La vivienda arrendada a José pertenece en copropiedad a los hermanos Germán y Pablo. Al segundo año de duración del contrato, Pablo ha encontrado un comprador y ha notificado a José su intención de vender la cuota parte que le pertenece. ¿Tiene Pablo derecho preferente a adquirirla? a dquirirla? 3.7. Las partes en un arrendamiento de vivienda han pactado una renta mensual de 600 euros, que se actualizará anualmente en un 8%. El IPC correspondiente a los 12 meses anteriores al vencimiento del primer año de duración del contrato ascendió al 4%. ¿Cuál de los dos porcentajes es aplicable al contrato? 3.8. El arrendatario de una vivienda ha realizado obras para adaptar la vivienda a sus limitaciones derivadas de su condición de parapléjico. ¿Puede realizarlas sin permiso del arrendador? ¿qué derechos tiene el arrendador? 3.9. ¿Qué derechos tiene el arrendatario de una vivienda si, al tercer año de duración de su contrato, si se subasta por consecuencia de un préstamo bancario con garantía hipotecaria sobre el inmueble? 3.10. En un contrato de arrendamiento urbano sujeto se ha omitido expresar los años de duración. ¿Qué previsiones legales contiene la legislación especial?

4. Análisis del tratamiento jurisprudencial de una materia

 

  Estudie detenidamente la argumentación de las siguientes sentencias sobre el arrendamiento: · STS nº 820/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 18 de diciembre. · STS nº 684/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 20 de octubre. · STS nº 490/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 22 de junio. A continuación conteste a las siguientes preguntas: 1. ¿En qué consisten la prórroga forzosa y la tácita reconducción? ¿qué diferencias hay entre estos dos conceptos? 2. ¿Qué consecuencias conlleva para el arrendatario la falta de pago de la renta? ¿puede evitarlas si paga con posterioridad a las reclamaciones del arrendador? 3. ¿Qué interpretación procede respecto a los contratos de arrendamiento urbano en que se hubiera pactado una duración indefinida?

5. Key words

 

  Arrendamientos excluidos Cesión Plazo legal o mínimo Prórroga forzosa Resolución del derecho del arrendador Subarriendo Subrogación Tácita reconducción

Los contratos de obras y servicios. El mandato

1. Casos prácticos 1.1. Ejercicio nº 1 1.1.1. Supuesto de hecho En el edificio de viviendas urbanas 001, aparecieron unos problemas que fueron objeto de un informe de expertos de fecha 9 de mayo de 2002 en el que se hicieron constar los siguientes defectos: "Falta de pintura en techos de zonas comunes de planta sótano", "falta de armarios en recintos de instalaciones de telecomunicaciones de ambos portales", "falta de terminación de pavimento, conexiones eléctricas y tiradores de puertas", "la falta de extintores en zonas de escaleras de viviendas", "falta de pasamanos en escaleras"; "retenciones con embalsamientos y formación de charcos de agua en la vía de acceso

 

de los vehículos al garaje", "humedades en muros de acceso de los vehículos al patio por falta de impermeabilización y las existentes en el techo del zaguán de acceso al garaje" "rotura de la solera del garaje por no haber sido ejecutada conforme a lo proyectado" y " agrietamiento por desprendimiento del mortero de agarre del chapado de piedra caliza en el zócalo exterior sobre aceras". El 23 de septiembre de 2004 la Comunidad de Propietarios reclamó la reparación de los daños frente a la empresa Inmobiliaria Promotora SL. La licencia de obra para la construcción de este edificio de viviendas se concedió en fecha 21 de marzo de 2000, pero hubo una segunda licencia de obra para la reforma de la planta sótano del edificio de fecha 14 de diciembre de 2001. La mayoría de los defectos, aunque no todos, se observaron en la zona objeto de esta segunda licencia. La demandada, Promotora Inmobiliaria SL, contestó a la demanda alegando que la responsable era la empresa constructora del edificio por lo que hubo de ser demandada, que la acción había prescrito, y que los defectos no constituían "vicios ruinógenos" sino simples defectos de acabado.

1.1.2. Cuestiones

1º) ¿Qué se entiende por "agentes de la construcción"?

2º) ¿Qué preceptos legales son aplicables a este supuesto? 3º) ¿En qué fecha entró en vigor la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificació Edificación? n? 4º) ¿Qué diferencia de tratamiento de los defectos constructivos presentan la LOE y el Código civil? 5º) ¿Qué calificación jurídica merecen los defectos denunciados? ¿Son vicios estructurales, estructural es, constructivos o de acabado? 6º) ¿Cuáles son los plazos de garantía y de prescripción de los defectos denunciados?

 

  7º) ¿Cree que se le puede imputar alguna responsabilidad a la empresa promotora? 8º) ¿Cree que la empresa constructora está libre de responsabilidad? ¿qué podría alegar si acaso la empresa promotora le repitiera lo pagado por consecuencia de la reclamación? 9º) ¿Prosperará la excepción de litisconsorcio pasivo necesario? 10º) ¿Han transcurrido los plazos de garantía y de prescripción? 11º) Dictamine sobre la solución que le parece más adecuada a este caso. (SAP Madrid, Sección Decimotercera, núm. 210/2007, de 16 de abril)

1.2. Ejercicio nº 2 1.2.1. Supuesto de hecho

Los esposos Doña Luisa y Don Jesús, de común acuerdo, encargaron a Don Martín la compra de una parcela para urbanizar, por un precio que no excediera de 120.202,42 euros. Don Martín aceptó el encargo, y el acuerdo se formalizó en documento privado de fecha 3 de mayo de 2000. Se convino además que Don Martín cobraría el 1% del precio de compra, una vez realizada ésta por cuenta de los mandantes. Pasados cuatro años, Don Martín seguía sin encontrar un vendedor dispuesto a entregar la parcela por ese precio. Finalmente Doña Teresa le comunicó que estaba dispuesta a entregar la parcela por un precio de 126.212,54 euros. Don Martín suscribió el correspondiente contrato de compraventa en nombre propio.

Los mandantes no estuvieron de acuerdo con este contrato pues la parcela comprada

 

por Don Martín tenía una servidumbre de conducción eléctrica oculta.

1.2.2. Cuestiones

1º) ¿Ha actuado Don Martín con contemplatio domini?   2º) ¿Ha actuado Don Martín en interés de sus mandantes? 3º) ¿Es válido el poder de Don Martín? 4º) ¿Es válida la compraventa llevada a cabo por Don Martín?

5º) ¿Puede reclamar Doña Teresa los 126.212,54 euros? ¿Frente a quien? 6º) ¿Están obligados Doña Luisa y Don Jesús a pagar el precio de la compra? ¿A quien? 7º) ¿Entre quiénes se dará, en su caso, la acción de saneamiento por gravámenes ocultos, y en qué precepto legal puede fundarse? 8º) ¿Cuál es a su juicio la solución más adecuada a este conflicto?

2. Cuestiones de autocomprob autocomprobación ación

2.1 Para que surja la responsabilidad por los "vicios constructivos" regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación es preciso que : a) Los defectos surjan en el plazo de 10 años contados a partir de la recepción de la obra. b) La acción se ejercite antes de transcurrir 2 años contados a partir de la recepción de la obra.

 

  c) La acción se ejercite dentro del plazo general de prescripción de acciones personales, de 15 años. d) Los defectos surjan dentro del plazo de 3 años a partir de la recepción de la obra, y la acción para reclamar se ejercite dentro del plazo de prescripción de 2 años. 2.2. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, la recepción de la obra: a) Debe ser expresa. b) Debe formalizarse por escrito firmado por la promotora en todo caso. c) Debe firmarse ante fedatario público en todo caso. d) Puede hacerse tácitamente si la promotora deja pasar el plazo de 30 días contados a partir de la certificaci certificación ón de obra sin formular reparos. 2.3. En el contrato de mandato sin contemplatio domini ocurre que: a) El tercero tiene acción contra el mandante. b) El mandante tiene acción contra el tercero. c) Las acciones derivadas del contrato celebrado con el tercero tienen lugar entre éste y el mandatario. d) El acto de apoderamiento es nulo. 2.4. Señale cuál de las siguientes afirmaciones relativas al contrato de mandato es FALSA: a) Una vez aceptado el contrato por el mandatario, el poder otorgado por el mandante es irrevocable. b) El mandatario puede renunciar en todo momento al encargo. c) El mandatario puede negarse a entregar al mandante las cosas que sean objeto del mandato mientras no se le abonen las cantidades anticipadas necesarias para la ejecución ejecució n del mandato.

 

  d) El mandato concluye por la muerte del mandante o del mandatario. 2.5. Indique cuál de las siguientes afirmaciones en relación con el contrato de servicios es FALSA: a) Al que presta los servicios le es exigible una diligencia media o "del buen padre de familia". b) Si en el contrato no se señala plazo, concluye a voluntad del que presta los servicios mediante un preaviso. c) La acción para reclamar los honorarios profesionales del que prestó los servicios prescribe en el plazo de 3 años. d) Los contratos celebrados con profesionales libres pueden ser de obra o de servicios.

3. Preguntas cortas

3.1. ¿Qué significa "representación indirecta"? 3.2. ¿En qué consiste la contemplatio domini ?. ?. 3.3. ¿Qué distintas clases de vicios o defectos regula la Ley de Ordenación de la Edificación? 3.4. ¿Cree que pueden considerarse vigentes los arts. 1.583 a 1.587 CC? Razone la respuesta. 3.5. En el contrato de obra ¿responden las empresas promotoras? 3.6. La responsabilidad de los "agentes de la construcción" ¿es siempre individual o puede ser solidaria?

 

3.7. ¿A qué contratos se aplica actualmente el art. 1.591 CC? 3.8. Si el mandatario Jacinto vende por encargo la moto de Miguel a Trinidad y tras haber ésta pagado el precio surgen defectos ocultos, ¿frente a quien puede ejercitar las acciones redhibitoria y quanti minoris ? 3.9. ¿Qué obligaciones tiene el mandante frente al mandatario? 3.10. ¿Qué plazo de prescripción tiene la acción derivada del contrato de servicios profesionales?

4. Análisis del tratamiento jurisprudencial de una materia

Estudie detenidamente la argumentación de las siguientes sentencias sobre contrato de obras y servicios: · STS nº 505/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 30 de junio. · STS nº 984/2008 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 24 de octubre. · STS nº 563/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 16 de julio. A continuación conteste a las siguientes preguntas: 1. A través del mandato se puede incurrir en la figura del autocontrato. ¿Cree que los contratos celebrados consigo mismo por virtud de un acto previo de apoderamiento son válidos? Razonar la respuesta. 2. Analizar la muerte del mandante como causa de extinción del mandato, y explicar cuales son sus excepciones. 3. Explicar el concepto de ruina funcional que contiene el art. 1.591 CC.

 

5. Key words

- Agentes de la construcción

- Comitente

- Constructor

- Contemplatio domini  

- Contratista

- Contrato de obra - Contrato de servicios

- Mandato representativo

- Plazo de garantía

- Promotor

- Representación directa

- Representación indirecta

- Ruina

- Vicios o defectos constructivos

- Vicios o defectos de acabado

- Vicios o defectos estructurales