ArquiteturaConstrução

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Desenho Arquitetônico e Direito , LegisLação Noções de Construção Civil e

Ética 4E

3e

Instruçõe de Uso Desenvolvimento de conteúdo, mediação pedagógica e design gráfico Equipe Técnico Pedagógica do Instituto Monitor Monitor Editorial Ltda. Av. Rangel Pestana, 1105 – Brás – São Paulo/SP – CEP 03001-000 Tel: (11) 3555-1000/Fax: (11) 3555-1020 Impresso no Parque Gráfico do Instituto Monitor Av. Rangel Pestana, 1113 – Brás – São Paulo/SP – CEP 03001-000 Tel/Fax: (11) 3555-1023 Em caso de dúvidas referente ao conteúdo, consulte o Portal do Aluno: www.institutomonitor.com.br/ alunos

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Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil

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Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil 4E

Editora Aline Palhares Desenvolvimento de conteúdo, mediação pedagógica e design gráfico Equipe Técnico Pedagógica do Instituto Monitor

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4ª Edição - Dezembro/2006

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Índice Apresentação............................................................................................................. 9 Lição 1 - O Projeto Arquitetônico Introdução............................................................................................................... 11 1. Elementos de Representação Gráfica........................................................... 11 1.1 Linhas....................................................................................................... 11 1.2 Polígonos.................................................................................................. 13 1.3 Quadriláteros........................................................................................... 14 2. Perímetro e Área............................................................................................ 15 2.1 Cálculo do Perímetro............................................................................... 15 2.2 Medida da Superfície.............................................................................. 16 2.2.1 Unidades de Medida....................................................................... 16 2.3 Cálculo de Áreas...................................................................................... 16 2.3.1 Área do Quadrado........................................................................... 17 2.3.2 Área do Retângulo........................................................................... 17 2.3.3 Área do Paralelogramo................................................................... 17 2.3.4 Área do Triângulo........................................................................... 17 2.3.5 Área do Losango.............................................................................. 18 3. Escala............................................................................................................. 18 4. Planta............................................................................................................. 20 4.1 Tipos de Planta........................................................................................ 22 4.1.1 Planta de Situação.......................................................................... 22 4.1.2 Planta de Anteprojeto..................................................................... 22 4.1.3 Projeto de Prefeitura ou Projeto Definitivo.................................. 22 4.2 Cortes (Secções)....................................................................................... 22 4.3 Simbologia dos Elementos Construtivos............................................... 24 4.4 Memorial Descritivo................................................................................ 24 5. Projetos Complementares............................................................................. 25 Exercícios Propostos............................................................................................... 26

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Lição 2 - Legislação do Projeto Arquitetônico Introdução............................................................................................................... 29 1. Código de Obras – Lei de Uso e Ocupação do Solo.................................... 29 2. Zoneamento................................................................................................... 30 3. Loteamentos Rurais e Urbanos.................................................................... 30 Exercícios Propostos............................................................................................... 32 Lição 3 - O Imóvel Introdução............................................................................................................... 33 1. Materiais e Elementos Construtivos............................................................ 33 1.1 Estrutura.................................................................................................. 33 1.2 Alvenaria.................................................................................................. 37 1.3 Cobertura.................................................................................................. 37 1.4 Impermeabilização.................................................................................. 39 1.5 Revestimento............................................................................................ 40 1.6 Instalações Hidráulicas........................................................................... 41 1.7 Instalações Elétricas e de Telefonia/ TV a Cabo/Rede de Lógica...................................................................... 42 2. Tipos de Edificações...................................................................................... 43 Exercícios Propostos............................................................................................... 45 Lição 4 - Identificação e Avaliação do Imóvel Introdução............................................................................................................... 47 1. Cadastro do Imóvel....................................................................................... 47 2. Laudo de Vistoria.......................................................................................... 48 2.1 Localização............................................................................................... 48 2.2 Incidência Solar....................................................................................... 49 2.3 Ventilação................................................................................................. 50 2.4 Áreas e Equipamentos Condominiais.................................................... 50 3. Avaliação do Imóvel...................................................................................... 51 4. Modelos ......................................................................................................... 53 4.1 Ficha do Imovél........................................................................................ 53 4.2 Laudo de Avaliação Imobiliária............................................................. 54 4.3 Ficha Cadastral........................................................................................ 56 4.4 Ficha Cadastral de Pessoa Física........................................................... 58 4.5 Dados Pessoais de Locador..................................................................... 60 4.6 Ficha Cadastral de Pessoa Jurídica....................................................... 61 4.7 Autorização do Locador para Recebimento dos Aluguéis................... 63 4.8 Laudo de Vistoria Inicial........................................................................ 64 4.8.1 Ficha Detalhada por Cômodo........................................................ 65 4.8.2 Ficha Técnica do Imóvel................................................................. 67 4.8.3 Relatório de Vistoria Inicial........................................................... 69 4.8.4 Relatório de Vistoria Detalhada por Dependência...................... 71 Exercícios Propostos............................................................................................... 75 Lição 5 - Vendas e Locações Introdução............................................................................................................... 77 1. Contrato......................................................................................................... 77 116/6

2. Locação.......................................................................................................... 78 2.1 Modalidades do Contrato........................................................................ 78 2.2 Garantias do Contrato............................................................................. 78 Exercícios Propostos............................................................................................... 79 Glossário.................................................................................................................. 81 Respostas dos Exercícios Propostos...................................................................... 89 Bibliografia.............................................................................................................. 90

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Apresentação Este fascículo de Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil traz para você os conhecimentos indispensáveis sobre as edificações, desde a leitura da planta, sua construção propriamente dita, encerrando com as transações imobiliárias – vendas e locações, objeto principal do seu estudo. Para desempenhar a contento as suas atividades no ramo imobiliário, são imprescindíveis estes conceitos básicos que abordamos. Naturalmente, não estamos nos propondo a ensinar as técnicas de desenho, e sim, dando condições para que você, de posse da planta de um imóvel qualquer, saiba interpretar esse desenho, compreendendo sua simbologia, cortes, escala, etc. Outro aspecto igualmente importante é a compreensão da legislação de uso e ocupação do solo, bem como os principais materiais utilizados nas edificações e suas possíveis avarias. Todos nós sabemos que o grande sonho da maioria das pessoas é ter seu próprio imóvel e morar bem. Para tanto, as informações fornecidas pelo Técnico em Transações Imobiliárias devem ser minuciosas sob todos os aspectos, tanto físicos como jurídico-legais, prestando assim um serviço de elevado valor à sociedade. Na lição 1 abordamos o desenho de arquitetura, onde você irá se familiarizar com os principais elementos da representação gráfica, aprenderá a calcular as áreas e perímetros, bem como compreender plantas e escalas. Noções básicas de legislação inerente ao projeto arquitetônico é o tema da lição 2, que aborda o Código de Obras, as leis de zoneamento e os loteamentos rurais e urbanos. A lição 3 é dedicada à construção do imóvel, ressaltando-se os materiais e elementos construtivos, e ainda os diferentes tipos de edificações. Estes conhecimentos serão muito importantes quando você tiver que proceder uma avaliação do imóvel. Como caracterizar e avaliar um imóvel é o que você aprenderá na lição 4, que enfatiza o cadastro imobiliário, feito a partir da captação. Esta lição também ensina os métodos usados para a avaliação do valor do aluguel e apresenta modelos de fichas cadastrais e laudos de vistoria. Na lição 5 abordamos aspectos básicos e importantes das vendas e locações de imóveis, os tipos de locação e suas garantias, com ênfase no principal documento das transações imobiliárias: o contrato. E, no final do fascículo, você encontrará um utilíssimo Glossário, contendo os termos mais usados em arquitetura. Bom estudo! 116/9

lição

1

O Projeto Arquitetônico

Introdução

1. Elementos de Representação Gráfica

Nesta lição você irá conhecer os principais elementos da representação gráfica, utilizados nos projetos de arquitetura, e as plantas, que constituem a representação mais utilizada pelo Técnico em Transações Imobiliárias. Você aprenderá a determinar perímetros e áreas diversas, compreenderá o que é escala e irá se familiarizar com os principais símbolos ado­tados nos desenhos arquitetônicos. Estes conhecimentos básicos de desenho são essenciais para o exercício da profissão de Técnico em Transações Imobiliárias, para que você possa compreender e interpretar as informações contidas nos esquemas.

1.1 Linhas Os principais elementos da representação gráfica no desenho arquitetônico são as linhas, que podem ser definidas como traços contínuos, de uma só dimensão. As linhas podem ser classificadas de acordo com sua forma, posição, direção e uso. De acordo com a forma, as linhas podem ser: • retas • curvas • compostas

Linhas curvas

Linhas retas

Linha Poligonal

Linhas Mistas

Linha sinuosa

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Uma reta é a linha, traço ou risco que segue sempre a mesma direção. Pode ainda ser definida como um conjunto de pontos, posicionados muito próximos um do outro. Uma reta é sempre o caminho mais curto entre dois pontos quaisquer. Veja, por exemplo, a reta AB

Observe que vários pontos seguidos deram origem à reta:

Na verdade, a reta AB é apenas um pedaço da reta, pois você poderia prolongar indefinidamente essa linha; é o que chamamos de segmento de reta. As linhas compostas, por sua vez, podem ser divididas em: • poligonais ou quebradas • mistas • sinuosas De acordo com sua posição relativa, as linhas são classificadas em: a) Paralelas: mantêm sempre a mesma distância entre si, não têm um ponto em comum, não se cruzam.

Linhas paralelas

b) Perpendiculares: incidem uma sobre a outra, formando um ângulo de 90 graus.

Linhas perpendiculares

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c) Oblíquas: incidem uma sobre a outra, formando ângulos diferentes de 90 graus.

Conforme seu uso, as linhas podem ser: cheia, pontilhada, tracejada ou interrompida.

Linha cheia

Linha pontilhada Linhas oblíquas

De acordo com sua posição absoluta, as linhas podem ser: horizontais, verticais ou

Linhas tracejadas

Vertical Linhas interrompidas Horizontal

Inclinada

1.2 Polígonos

inclinadas. Quanto à direção, as linhas são classificadas em:

Polígono é uma figura geométrica plana e fechada, composta de mais de dois lados. São elementos do polígono:

a) Convergentes: dirigem-se para um mesmo ponto.

• lado

b) Divergentes: partem de um só ponto para direções diferentes.

• ângulo

• vértice

Vértice Linhas convergentes

Lado

Ângulo

De acordo com o número de lados que apresenta, os polígonos recebem nomes especiais, alguns deles bastante conhecidos:

Linhas divergentes

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3 lados 4 lados 5 lados 6 lados 7 lados 8 lados 9 lados 10 lados 11 lados 12 lados

Polígonos Irregulares

triângulo quadrilátero pentágono hexágono heptágono octógono eneágono decágono undecágono dodecágono

Triângulo

quadrilátero

Os polígonos são ainda classificados em regulares (lados e ângulos com a mesma medida) e irregulares (lados e ângulos diferentes). Polígonos Regulares Hexágono Pentágono

Triângulo

Heptágono

Quadrado

1.3 Quadriláteros

Pentágono

No desenho arquitetônico, os quadriláteros são as figuras mais comuns, representando os diferentes compartimentos ou cômodos de uma residência. Conforme vimos, são polígonos que apresentam 4 lados. São eles:

Hexágono

a) Quadrado: 4 lados de mesma medida, paralelos dois a dois; 4 ângulos iguais, medindo 90 graus (ângulos retos). Heptágono

Octógono

eneágono

Decágono

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b) Retângulo: lados opostos paralelos dois a dois, com medidas diferentes; 4 ângulos retos.

f) Trapezóide: sem lados paralelos.

2. Perímetro e Área Saber calcular o perímetro e a área das figuras geométricas é de extrema importância no exercício da profissão. São cálculos muito simples, envolvendo as operações fundamentais da Aritmética: adição, subtração, multiplicação e divisão.

c) Losango: 4 lados de mesma medida, paralelos dois a dois; ângulos opostos iguais.

2.1 Cálculo do Perímetro Imagine a seguinte situação: um cliente está interessado em trocar o rodapé da sala do imóvel, caso se concretize o negócio da venda ou locação, e lhe pergunta quanto deveria comprar. Para auxiliar o seu cliente, você precisará saber calcular o perímetro dessa sala.

d) Paralelogramo: lados paralelos e de mesma medida, dois a dois; ângulos opostos iguais.

Perímetro (P) é a medida do contorno de uma figura geométrica. Se, por exemplo, a sala for um quadrado de 4 metros de lado (4 m), o perímetro será: P = 4 m + 4 m + 4 m + 4 m = 16 m Neste caso, será necessário comprar 16 metros de rodapé.

e) Trapézio: 2 lados paralelos.

4m

4m

SALA

4m

116/15

4m

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Se um terreno for um retângulo, onde dois lados medem 30 metros e os outros dois lados medem 40 metros, o perímetro será:

1m

P = 30 m + 30 m + 40 m + 40 m = 140 m

1m

Neste exemplo, o perímetro do terreno é de 140 metros lineares.

Terreno

1m

1m

Quando dizemos que um terreno tem a área de 250 m2, na verdade estamos comparando esse terreno com a figura acima, significando que nele cabem 250 delas.

40 m

30 m

1 m2

30 m

Para medir grandes superfícies, como a extensão de um país, por exemplo, o metro quadrado torna-se um padrão muito pequeno. Usamos então unidades maiores, chamadas de múltiplos do m2, que são:

40 m

Para o perímetro, dizemos que a medida é dada em metros lineares (medido em linha).

• Quilômetro quadrado (km2) – área de um quadrado de 1 km (1.000 m) de lado.

2.2 Medida da Superfície

• Hectômetro quadrado (hm2) – área de um quadrado de 1 hm (100 m) de lado. • Decâmetro quadrado (dam2) – área de um quadrado de 1 dam (10 m) de lado.

Imagine agora que seu cliente gostaria de trocar o piso do banheiro. Como calcular a quantidade de piso necessária, já que você não pode simplesmente medir o contorno desse cômodo, pois o piso deverá ser colocado no chão todo. Aqui não se trata do perímetro, e sim da área do banheiro.

Ao contrário, se desejarmos medir pequenas superfícies, como a área de um ladrilho, de um quadro, de um vidro, espelho, etc., precisamos usar unidades menores que o m2 – os seus submúltiplos -, que são:

Área é, portanto, a medida de uma superfície, que pode ser regular ou irregular em sua forma. São regulares as que possuem formas geométricas definidas, como o quadrado, o retângulo, etc., e existem fórmulas que auxiliam no cálculo da área.

• Decímetro quadrado (dm2) – área de um quadrado de 1 dm (0,1 m) de lado. • Centímetro quadrado (cm2) – área de um quadrado de 1 cm (0,01 m) de lado. • Milímetro quadrado (mm2) – área de um quadrado de 1 mm (0,001 m) de lado.

2.2.1 Unidades de Medida No cálculo de áreas é necessário adotar uma unidade padrão de medida e comparála com a superfície que se deseja medir. No Sistema Métrico Decimal, a principal unidade é o metro quadrado, abreviado como m2, que é a área de um quadrado de 1 m de lado.

2.3 Cálculo de Áreas O cálculo da área (A) de uma superfície plana qualquer é basicamente a multiplicação da medida da base pela medida da altura: 116/16

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A = base × altura ou A = b × h

Aparalelogramo = b × h

Em desenho, simbolizamos a altura pela letra h.

Exemplo: se a base medir 2,5 m e sua altura for de 3 m, a área será:

Vejamos então as fórmulas para cálculo das áreas das principais figuras geométricas.

A = b × h = 2,5 m × 3 m = 7,5 m2

2.3.1 Área do Quadrado

2.3.4 Área do Triângulo

Para calcular a área de um quadrado basta multiplicar a medida de dois lados (l):

Observe na figura abaixo que um triângulo nada mais é do que a metade de um quadrado, ou de um retângulo, ou de um paralelogramo.

Aquadrado = l × l = l2 Exemplo: se o quadrado tiver 5 m de lado, sua área será: A = l × l = 5 m × 5 m = 25 m2 2.3.2 Área do Retângulo Para calcular a área de um retângulo multiplicamos a medida da base pela medida da altura: Aretângulo = b × h

Portanto, a fórmula da sua área será a mesma daquelas figuras (b x h), dividida por 2, já que corresponde à metade:

Exemplo: para um retângulo cuja base mede 3 m e a altura 5 m, sua área será:

Atriângulo = b × h 2

A = b × h = 3 m × 5 m = 15 m2 2.3.3 Área do Paralelogramo

Exemplo: no triângulo ilustrado a seguir:

Observe na figura abaixo as medidas do paralelogramo, onde b é a base e h a altura.

h=2m

A=b×h 2

h

b

A=3m×2m 2 2 6 m A= = 3 m2 2

Sua área também é dada pelo produto base vezes altura: 116/17

b=3m

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A=6m×3m 2

Vejamos outro exemplo:

A = 18 m 2

2

2m

A = 9 m2

3. Escala

5m

A=b×h 2

Observe atentamente a figura a seguir.

A=5m×2m 2 A = 10 m 2

2

A = 5 m2

2

2.3.5 Área do Losango Observe na figura a seguir que o losango apresenta duas diagonais, uma maior (D) e outra menor (d). Diagonal é o segmento de reta que une dois vértices não consecutivos

1

3

As figuras ilustradas são semelhantes? Sim, elas são semelhantes. A figura 2 é uma redução e a figura 3 é uma ampliação da figura 1. Essa relação que existe entre os desenhos é chamada de razão de semelhança ou escala. Aumentando ou diminuindo as dimensões do desenho, as medidas continuam mantendo uma proporção entre elas, de maneira que continuamos considerando-os semelhantes.

d

D

Naturalmente, não podemos desenhar um automóvel, ou uma casa, por exemplo, em seu tamanho normal, que chamamos de natural. No papel, esses desenhos são feitos, obviamente, em tamanho menor, porém, mantendo aquela proporção com as medidas reais. Dizemos que o desenho é feito em escala, que nada mais é do que a relação entre o tamanho representado no papel e o tamanho real do objeto.

A fórmula para calcular a área do losango é: Alosango = D × d 2 Exemplo: se a diagonal maior (D) medir 6 m e a menor (d) 3 m, a área será:

As escalas são sempre representadas pela unidade (1) seguida de dois pontos (:) e um determinado número.

A=D×d 2 116/18

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Exemplos:

dois pontos, sendo que no desenho (d) ela vale 3 cm e a escala (E) é de 1:50?

1:20  lê-se: um para vinte 1:200  lê-se: um para duzentos 1:1.000  lê-se: um para mil

Como agora queremos achar D, precisamos multiplicar a medida do desenho (d) pelo valor da escala (E), transformando a fórmula original em: D = d × E. Então, substituindo os valores dados:

O que significa, por exemplo, a escala 1:20? Significa que 20 unidades reais são representadas por 1 unidade no papel. Em outras palavras, 1 centímetro no papel corresponde a 20 centímetros reais. Na escala 1:200, 1 cm no desenho corresponde a 200 cm na realidade, ou seja, 2 m.

D = 3 cm × 50 = 150 cm = 1,5 m (um metro e meio) Exemplo 3: qual a escala de um desenho, sabendo-se que uma certa medida é de 2 cm no desenho e na realidade vale 500 metros?

Os mapas geográficos e as plantas são desenhos reduzidos do real, feitos em escala, que é sempre indicada em um canto do papel. Desta maneira, sabendo-se qual é a escala do desenho, é fácil determinar as medidas reais das ruas, avenidas, distâncias entre cidades e países, nos mapas, e as medidas exatas de cômodos, objetos, etc., nas plantas de imóveis.

Para determinarmos a escala, precisamos dividir a distância real pela distância no desenho, transformando a fórmula original em: E = D d

Substituindo os valores dados no problema: E = 500 = 250 2

Para facilitar, vamos apresentar uma fórmula geral para trabalharmos com escalas:

E = 1:250

Obs.: trabalhando com escala, é necessário manter sempre a mesma unidade de medida. Seja, por exemplo, a escala 1:20. Dizemos que 1 cm no desenho corresponde a 20 cm no real, ou que 1 mm corresponde a 20 mm, ou ainda que 1 m corresponde a 20 m, etc.

d=D E Onde: d: medida no desenho D: medida real E: escala

As escalas mais utilizadas no desenho arquitetônico são as seguintes:

Exemplo 1: qual será a medida no desenho (d), sabendo-se que a medida real (D) é de 6 metros e a escala (E) de 1:100?

• 1:100 e 1:50  para plantas • 1:200  para coberturas • 1:500  para plantas de situação­­

Substituindo os valores na fórmula:

• 1:50  para fachadas e cortes

d = 6 m = 0,06 m = 6 cm 100

• 1:20 e 1:10  para detalhes Uma outra maneira de se trabalhar com escala é utilizar um instrumento muito prático, denominado escalímetro.

Exemplo 2: qual a distância real (D) entre

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O escalímetro vem com 6 escalas graduadas, normalmente as mais utilizadas em arquitetura: 1:20, 1:25, 1:50, 1:75, 1:100, 1:125. Basta medir a distância no desenho, utilizando o lado do escalímetro que marca a escala desejada, e fazer a leitura diretamente em metros, sem cálculos. Os escalímetros são encontrados em dois tamanhos: 15 e 30 centímetros.

4. Planta Planta é a representação gráfica de uma construção – casa ou edifício, no plano horizontal. Esse desenho, feito geralmente em escala 1:50, apresenta o maior número possível de detalhes, sem no entanto se tornar incompreensível. Embora a planta apresente a escala utilizada, todos os compartimentos ou cômodos são cotados, ou seja, apresentam as cotas ou medidas reais. Uma planta apresenta: • espessura das paredes; • dimensões de cada compartimento, indicando seus respectivos usos (quarto, cozinha, sala, etc.); • posição e dimensão dos vãos (portas e janelas), marcando altura, largura e ainda a altura dos peitoris; • sentido de abertura das portas, janelas, portões, etc.; • detalhes de escadas, constando largura, altura e número de degraus; • localização dos pontos luminosos, interruptores, tomadas de corrente, campainhas, telefones, chuveiros elétricos; • localização dos aparelhos sanitários nos banheiros e lavabos; da pia, filtro e fogão na cozinha; do tanque e da máquina de lavar na lavanderia; das torneiras no jardim; • localização de peças embutidas, como cofres, caixa de lixo, exaustores, etc.

116/20

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B 10.40 .12

1.34

.12

4.06

.12

1.60

.12 .10

.64

.32

1.20 x 1.50

.70

VARANDA A. = 6.17 m 2

A 1.24

1.20 x 1.50

SALA A. = 15.67 m 2

h = .40 m

.60 x 2.10

.05

h = 1,70 m

h = .40 m

.12

CIRCULAÇÃO A. = 2.30 m 2

.80 x 2.10

.05 .70 x 2.10

.12

.80 x 2.10

SERVIÇO A. = 2.35 m2

2.14

BANHO A. = 2.86 m 2

COZINHA A. = 5.88 m 2

.92

1.20 x 1.50

.64

.74

.60 x 1.00

.20

.50

.70

2.94

.12

.12 .40

.60 x 1.00

.70 x 2.10

.10 .72

.70

.30

QUARTO 3 A. = 9.00 m 2

.62

1.20 x 1.50 .62 .12

2.80

.60 x 1.50 .10 .12

.60 x 1.50

1.20 x 1.50

.10 2.72

.64 .12

2.68

.12

Escala 1:50

8.68

B

Área Total = 65,35 m2

Normalmente, acompanham a planta detalhes do madeiramento do telhado, esquadrias de madeira e de ferro. Quando se trata de uma edificação de vários pavimentos (andares), haverá um número de plantas proporcional ao número de pavimentos diferenciados. No caso de um prédio de apartamentos, por exemplo, podemos ter: • planta do pavimento de acesso (térreo): indica entradas e saídas de pedestres e veículos, jardins, portaria, hall dos elevadores, etc.; • planta do pavimento de uso comum: em geral exige-se uma área de recreação (playground), localizada em um pavimento único ou no térreo; • planta do pavimento garagem: o estacionamento pode estar localizado no subsolo ou em andares; 116/21

.12

1.20 x 1.50

QUARTO 1 A. = 9.14 m 2

.64

.12

1.20 x 1.50

QUARTO 2 A. = 11.98 m 2

3.36

4.28

.00

.50

A

2.00

.10

.12

.80 .20 .60

3.86

.50

N

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• planta do pavimento das unidades: sendo os pavimentos iguais, especifica-se apenas um.

• Número de pessoas e respectivos sexos. • Local, dimensões e perfil do terreno. • Tipo de acabamento pretendido.

4.1 Tipos de Planta

• Dimensão aproximada dos cômodos. • Verba disponível.

Há vários tipos de planta para a execução de uma determinada construção. Vejamos os principais:

A planta de anteprojeto é basicamente um estudo feito antes de se organizar o projeto definitivo, podendo sofrer várias alterações, até ser finalmente aprovada pelo cliente.

4.1.1 Planta de Situação Desenhada geralmente em escala de 1:500, deve conter:

4.1.3 Projeto de Prefeitura ou Projeto Definitivo

• Localização da construção em relação ao lote que ela ocupa, apontando todas as cotas de afastamentos, recuos, etc. • Numeração da construção, dos lotes vizinhos e, caso haja alguma edificação nestes, assinalar suas posições de afastamento em relação ao alinhamento e às divisas laterais.

É o desenho do projeto legal, que deverá ser aprovado pela Prefeitura do município onde se localiza o imóvel. Os técnicos da Prefeitura irão averiguar se o projeto arqui­ tetônico se enquadra às especificações legais – que variam de município para município, autorizando ou não o início da obra.

• Localização da construção ou da esquina mais próxima, com indicação da respectiva distância à divisa mais próxima do lote.

Este projeto deve conter, obrigatoriamente:

• Indicação do passeio (calçada) e do nome do logradouro (rua, avenida, etc.) em que o lote está situado, com as respectivas dimensões.

• Planta do pavimento térreo. • Planta dos pavimentos superiores ou ­inferiores, se houver.

• Quadro onde se determine a fração ­construída e a não-construída, chamada de taxa de ocupação.

• Corte transversal da construção. • Corte longitudinal da construção. • Fachada da residência.

• Orientação do terreno em relação às direções da rosa-dos-ventos. Usa-se uma seta com a indicação do Norte.

• Perfil do terreno. • Quadro informativo (localização).

4.1.2 Planta de Anteprojeto

4.2 Cortes (Secções)

É uma espécie de rascunho do projeto definitivo, realizado com base em várias informações prestadas pela pessoa interessada em construir um imóvel, tais como:

A planta, propriamente dita, é um desenho feito no plano horizontal. Os cortes (ou secções) mostram detalhes no plano vertical, perpendicular ao piso. 116/22

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Como vimos, cada projeto arquitetônico deve ter pelo menos dois cortes da construção principal e um da edícula1. Os cortes poderão passar por qualquer posição, desde que a cozinha e os banheiros sejam cortados pelo menos uma vez. Na planta, os cortes são indicados por letras maiúsculas. O plano de corte é indicado por meio de traços de espessura larga, interrompidos por pontos e terminados por setas, que orientam para onde o observador está olhando.

CORTE AA

Fundação P.N.T.

CORTE BB

1 Edícula: Pequena casa; cômodo utilizado para guarda de materiais ou como dormitório de empregada.

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Os compartimentos como cozinha, banheiro e área de serviço costumam ser assinalados por uma representação de trama, que indica a utilização de material lavável, como por exemplo azulejos.

Este documento acompanha a planta definitiva e descreve, de forma resumida, os materiais utilizados e detalhes construtivos.

4.3 Simbologia dos Elementos Construtivos

Fazem parte do memorial descritivo as seguintes informações:

4.4 Memorial Descritivo

• Tipo de construção

Para facilitar ainda mais o entendimento das plantas, damos a seguir os principais símbolos utilizados.

• Endereço • Nome e assinatura do proprietário • Movimento de terra (cortes no terreno) • Tipo de fundação • Impermeabilização • Estrutura da construção

Escada em L Escada em U

• Lajes • Cobertura • Calhas e condutores • Forro

Elevadores

• Piso • Revestimento

Escada Caracol

• Pintura • Barra impermeável (azulejos, por exemplo) • Esquadrias (portas e janelas) N Armário Embutido

• Instalações elétricas

M

• Instalações hidráulicas

Seta que indica o Norte Magnético

• Caixa de inspeção • Hidrômetro

Quadro de distribuição de força e luz

• Coleta de águas pluviais

Quadro de chaves

• Coleta de águas servidas e esgotos sanitários

Quadro de telefones

• Iluminação • Ventilação

Tomada 110 V no piso

• Nome e assinatura do responsável pelo projeto (arquiteto ou engenheiro civil)

Tomada de 110 V na parede Tomada 220 V na parede Ponto de telefone no piso

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5. Projetos Complementares Outros desenhos que complementam o projeto arquitetônico são: • Projeto elétrico/telefonia • Projeto de hidráulica • Projeto de ar condicionado • Projeto de detalhes arquitetônicos A planta das instalações elétricas esque­matiza desde a recepção da energia até a sua distribuição aos pontos de utilização. Apresenta as bitolas2 das tubulações elétricas, as caixas, os fios e suas bitolas, bem como os aparelhos de aquecimento, cuja tensão é de 220 volts. Pode incluir os aparelhos telefônicos, indicando os pontos de ligação. A planta das instalações hidráulicas mostra desde a coleta da água, seu armazenamento (na caixa d’água) até a distribuição aos vários pontos de utilização. Apresenta a localização das tubulações, conexões, registros, válvulas, torneiras, aparelhos sanitários, etc. A planta de detalhes serve para mostrar e explicar os elementos que possam gerar dúvidas, tais como escadas, por exemplo, onde deverá estar indicada a altura dos degraus. Peças sanitárias também podem ser mostradas em detalhes, com a indicação da altura de lavatórios, torneiras e registros.

2 Bitola: Medida; espessura ou diâmetro.

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Exercícios Propostos 1 - De acordo com a forma, as linhas podem ser retas, curvas ou compostas. ( ) Certo ( ) Errado 2 - Complete: Polígono é_______________________________________plana e________________ , composta de mais de 2 lados. 3 - A figura abaixo é um polígono irregular.

( ) Certo

( ) Errado

4 - Complete: Área é a ______________________________ regular ou irregular em sua forma. 5 - Medida do contorno de uma figura é: ( ) a) área; ( ) b) perímetro; ( ) c) linha; ( ) d) quadrilátero; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 6 - Qual a unidade de medida utilizada no cálculo de áreas? ( ) a) m2; ( ) b) m3; ( ) c) ml; ( ) d) hm3; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores.

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7 - Complete: Planta é________________________________________________________ no plano horizontal. 8 - Edícula é: ( ) a) o corpo principal de uma edificação. ( ) b) uma pequena casa localizada nos fundos do terreno. ( ) c) o nome dado ao perfil do terreno. ( ) d) a representação do anteprojeto. ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 9 - Qual é a denominação para a representação gráfica abaixo? ( ) a) Escala. ( ) b) Norte Magnético. ( ) c) Indicação de Corte. ( ) d) Ponto de Elétrica. ( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores.

N

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M

lição

2

Legislação do Projeto Arquitetônico • área do lote que pode ser edificada

Introdução Toda e qualquer edificação está sujeita às leis específicas que regulamentam sua construção. Desta maneira, o projeto aprovado pela Prefeitura é um documento de grande valia, indispensável para a regularização da situação do imóvel; por isso, é chamado de projeto legal. Estar em ordem toda a documentação referente a um imóvel, facilita todas as transações imobiliárias que você deseja concretizar. É importante saber que as leis que norteiam as construções ou edificações não são as mesmas em todo o país. Cada prefeitura, de cada município, elabora e aprova suas próprias leis. Nesta lição você terá uma visão geral do Código de Obras, do zoneamento e da ocupação do solo, por meio dos loteamentos rurais e urbanos.

• recuo3 mínimo de frente • recuos mínimos laterais • recuo mínimo de fundo • altura máxima para edifícios • existência ou não de projeto de desapropriação • tipo de edificação de acordo com a zona do logradouro Para obter informações sobre o Código de Obras da sua localidade, dirija-se ao órgão específico da Prefeitura, cuja denominação pode ser Departamento de Urbanismo, Departamento de Obras ou outra similar. Naturalmente, estas informações são conhecidas dos arquitetos e engenheiros civis que trabalham na sua cidade.

1. Código de Obras – Lei de Uso e Ocupação do Solo Como já frisamos na introdução, cada município elabora o seu próprio Código de Obras, que é o conjunto das leis referentes às construções. O Código de Obras dispõe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização das obras e edificações. As restrições impostas pelas prefeituras constituem uma necessidade, evitando a desordem e excessos. As principais são: • frente mínima (testada)

3 Recuo de frente: distância do alinhamento da frente do lote até a construção. Recuos laterais: espaços laterais compreendidos entre os alinhamentos do lote e a construção. Recuo de fundo: distância do alinhamento do fundo do lote até a construção.

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O conhecimento da legislação é ­­im­­­­­­­­po­­­­­r­ta­­­­­­nte na sua prof­­­issão porque, ao ­negociar um imóvel, poderá argumentar, com embasamento legal, sobre todos os itens do projeto, justificando o valor do imóvel pela sua qualidade (acabamento, revestimento, local do terreno, materiais empregados, etc.).

a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Por outro lado, considera-se desmembramento a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.

2. Zoneamento

As leis de parcelamento do solo visam a preservação ambiental, de matas, de mananciais, da vida animal, da preservação das espécies, entre outros. Um terreno do tipo chácara, por exemplo, contendo árvores nativas, tem o corte das mesmas condicionado à autorização do Ibama – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis.

É a divisão do município em zonas, objetivando um melhor atendimento às normas, regulando o tipo de uso a que deve se destinar cada uma delas. A lei de zoneamento também é específica de cada município e passível de mudanças. Por meio das leis de zoneamento é que se definem, em cada município, os tipos de edificações, as categorias de uso (residencial, comercial, etc.), impondo-se características de dimensionamento, recuo, taxa de ocupação máxima4 e coeficiente de aproveitamento máximo5 dos lotes.

3. Loteamentos Rurais e Urbanos Como o próprio nome indica, loteamento é a divisão de um terreno em lotes, que, por sua vez, são unidades imobiliárias autônomas. Normalmente, os loteamentos são feitos pelos proprietários dos terrenos – os loteadores, devendo ser observadas as condições locais e respeitando-se a legislação federal, estadual e municipal.

A implantação de um loteamento, seja ele rural ou urbano, exige uma infra-estrutura, como a presença de guias, sarjetas, esgoto, captação de águas pluviais, etc. Toda obra de engenharia deve apresentar o Relatório de Impacto do Meio Ambiente (RIMA), que deve ser aprovado pela Secretaria de Estado que trata do meio ambiente.

A Lei nº 6.766, de 19/12/79, em seu artigo 2º, dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, que pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições legais. Considera-se loteamento

Uma vez aprovado o projeto de lotea­ mento ou desmembramento pelo órgão estadual ou municipal competente, ele deverá ser submetido ao registro imobiliário, em cartório, acompanhado de toda a documentação exigida, para que só então possam ter início as transações imobiliárias, cujo documento padrão é um contrato de promessa de venda ou de cessão.

4 Taxa de ocupação máxima: fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de projeção horizontal da edificação. 5 Coeficiente de aproveitamento máximo: fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a área total da edificação máxima permitida no lote.

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De acordo com o artigo 50 da Lei nº 6.766/79, são considerados crimes contra a administração pública: a) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta lei ou das pertinentes do Distrito Federal, Estados ou Municípios. b) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem a observância das determinações do ato administrativo de licença. c) Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, é obrigatório o respeito às normas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, quando da edificação nova. A não-observância dessas normas, bem como a deficiência no emprego da mão-de-obra e materiais, aliada à negligência dos construtores, podem ocasionar sérias deficiências e anomalias construtivas. A desobediência a essas normas constitui infração legal.

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Exercícios Propostos 1 - Complete: Testada é_______________________________ que separa o_________________ do lote, coincidindo com o alinhamento existente ou projetado. 2 - A distância do alinhamento da frente do lote até a construção é: ( ) a) a altura máxima dos edifícios; ( ) b) o recuo mínimo de fundos; ( ) c) a escala; ( ) d) o recuo de frente; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 3 - Defina loteamento urbano. _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 4 - Complete: O Código de Obras dispõe sobre_ _____________________________________ a serem obedecidas pelo projeto,______________________________ das obras e edificações. 5 - Os espaços laterais compreendidos entre o alinhamento do lote e a edificação constituem: ( ) a) a testada; ( ) b) o recuo mínimo de fundos; ( ) c) o recuo lateral; ( ) d) a escala; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores.

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lição

3

O Imóvel Os principais elementos construtivos são:

Introdução Um assunto de grande importância na formação do Técnico em Transações Imobiliárias é, sem dúvida alguma, o objeto de seu traba­lho: o imóvel – no que diz respeito à sua parte física. Conhecer os materiais utilizados e os diferentes elementos construtivos, bem como os tipos de edificações, amplia as suas chances de sucesso profissional, uma vez que saberá valorizar e ressaltar para o cliente os pontos positivos das construções.

1. Materiais e Elementos Construtivos Da mesma maneira como acontece com o ser humano, os imóveis também sofrem as influências de fatores externos, internos e da ação do tempo. Os fatores internos, inerentes ao imóvel, podem decorrer das deficiências construtivas, falha de mão-de-obra e de projeto e ainda pelo esgotamento da sua vida útil, que é estimada em 60 anos.

• estrutura • alvenaria • cobertura (telhados e lajes) • impermeabilização • revestimento • instalações hidráulicas • instalações elétricas, de telefonia e lógica

1.1 Estrutura A estrutura de um prédio pode ser comparada com o esqueleto humano. Assim como os ossos têm a função de sustentar a nossa musculatura, a estrutura é o conjunto de partes de uma construção que se destinam a dar resistência às cargas internas e forças externas. As cargas internas constituem tudo aquilo que colocamos dentro do imóvel, como móveis, utensílios domésticos, papéis, cofres, automóveis, etc., além do próprio peso da estrutura.

Os fatores externos decorrem da ação de terceiros, como manifestações de natureza voluntária ou involuntária, muitas vezes por ações não previstas no projeto ou na execução da obra.

As forças externas são os elementos da natureza: os ventos, as chuvas, etc., bem como as alterações de temperatura e umidade relativa do ar, que interferem sensivelmente na resistência dos materiais.

Para que você possa identificar anomalias nas edificações atingidas por fatores externos ou internos, naturalmente é preciso conhecer os elementos construtivos e a constituição da edificação como um todo.

As forças internas são induzidas pela força da gravidade e agem de cima para baixo; já as produzidas pelos elementos da natureza ocorrem em várias direções. A atuação conjunta dessas forças faz com que a edificação sofra

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algumas deformações (movimentações), daí a importância de todo esse sistema ser muito bem dimensionado por profissionais da área.

FORÇAS INTERNAS

FORÇAS EXTERNAS

VENTO

TERRA

TERRA

Os elementos que compõem todo esse sistema estrutural são as fundações, os pilares, as vigas e as lajes. As fundações são os elementos responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo, podendo ser rasas ou profundas, de acordo com o tipo de solo. 116/34

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Os pilares são peças lineares de sustentação vertical. Seus carregamentos principais são provenientes das vigas, que concentram neles seus esforços e estes são distribuídos para as fundações. As vigas são peças lineares de sustentação horizontal. Recebem principalmente o peso da laje, que se distribui igualmente para os pilares. A laje é uma peça de superfície plana, podendo ser o teto de um compartimento ou um piso.

Lajes

Vigas

Pilares

Fundações

Devido às forças naturais e da gravidade, é comum o aparecimento de fissuras, trincas, rachaduras ou fendas nas edificações. Vejamos a diferença entre estes termos: • Fissura é uma abertura em forma de linha que aparece na superfície de qualquer material sólido, estreita e pouco profunda, de parte da massa de revestimento, com espessura de até 0,5 mm (meio milímetro). • Trinca tem a mesma definição que fissura, porém sua espessura varia de 0,5 a 1 mm. • Rachadura apresenta mais riscos, verificando-se uma acentuada ruptura na massa de revestimento, com uma abertura mais expressiva; pode-se “ver” através dessa ruptura. Apresenta uma espessura de 1 até 1,5 mm. 116/35

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• Fenda é uma ruptura bem maior do que a rachadura, causando a separação das partes. Sua espessura é superior a 1,5 mm. Se você identificar qualquer uma destas anomalias no imóvel, o primeiro passo será verificar se as mesmas não se encontram em elementos estruturais, e ainda se esses elementos estão sendo submetidos a quaisquer agentes externos, com infiltrações, tendo início um processo de deterioração progressiva.

Erosão e Descalçamento de Fundações

As causas dessas anomalias nem sempre são evidentes, mas você pode identificar algumas delas se prestar bastante atenção. A figura a seguir esquematiza o desenho formado nas paredes por essas trincas e rachaduras, com suas respectivas causas.

Ausência de Verga e Contraverga (peças horizontais colocadas nas janelas e portas)

Acomodação da Estrutura

Cisalhamento (deformação decorrente de forças cortantes) • fadiga • efeitos térmicos • vibrações • dano excepcional provocado pela natureza

Escorregamento de Solo

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De qualquer modo, é importante o parecer do técnico habilitado – arquiteto ou engenheiro, para que as origens das anomalias possam ser perfeitamente identificadas.

1.2 Alvenaria Denominamos alvenaria os elementos de vedação ou fechamento – paredes e muros. Esses elementos podem ser executados com materiais de barro, cerâmicos ou de concreto e deverão resistir aos fatores internos e externos, bem como à estrutura e materiais de revestimento. Devido ao fato de serem utilizados materiais de composição diferenciada nas alvenarias, criando-se “juntas” ao serem unidos uns aos outros, o comportamento desses materiais também será diferenciado, diante dos agentes externos. Essa diferenciação pode fazer surgir fissuras entre as junções, muito freqüentes onde a laje começa e a alvenaria termina, por exemplo, quinas entre paredes e até mesmo junto à abertura de portas e janelas. É possível também o aparecimento de anomalias ainda mais graves, como rachaduras ou fendas, que podem estar comprometendo até mesmo a estrutura da edificação.

Rachaduras

1.3 Cobertura A cobertura é o elemento que fecha a parte superior de uma edificação: o teto, telhado ou laje. Seu objetivo é proteger a edificação contra as intempéries, constituindo o seu arremate. Funciona ainda como controlador térmico, não permitindo que os raios solares incidam diretamente sobre os compartimentos da edificação, 116/37

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promovendo assim uma estabilidade térmica e também proteção contra a água das chuvas. A cobertura pode ser um telhado ou apenas uma laje. O telhado é constituído por um madeiramento (tesouras, terças, ripas, caibros e sarrafos), onde se apóiam as telhas. Estas podem ser de diversos materiais, como barro, cimento amianto, chapas de plástico, alumínio, zinco, etc.

Emenda Trabalhando a Compressão 0,20 6 x 16 16

Caibro

0,50

Terça

APOIO

Sarrafo Calha Coxim Suporte Ferro Tabeira 2 em 2 m Detalhe do beiral (sem escala)

Legenda Beiral Contorno Parede Terças Cantoneiras e Tesouras Caibros

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Atualmente, para um melhor conforto térmico, acústico e até uma maior proteção contra a água das chuvas, emprega-se uma manta – chamada de subcobertura – entre o madeiramento e as telhas. As lajes de cobertura são superfícies de concreto que fecham a parte superior de uma edificação. Se elas não recebem o madeiramento do telhado, devem receber tratamentos especiais, que são as impermeabilizações.

1.4 Impermeabilização Constitui um elemento de proteção contra a penetração indesejável da água de chuvas, umidade do solo ou terra de jardins, etc. Existem diversos materiais utilizados para impermeabilizar as edificações, como argamassas impermeáveis, mantas asfálticas, membranas termoelásticas, entre outros. São utilizados sob os pisos e paredes, garantindo a segurança contra insalubridade e também a higiene dos imóveis vizinhos.

LAJE

MURETAS DE SUSTENTAÇÃO DE CAIXAS D´ÁGUA OU DE QUALQUER OUTRA FINALIDADE DEVEM TER SEUS CANTOS ARREDONDADOS JUNTO A LAJE. A IMPERMEABILIZAÇÃO DEVE SUBIR ATÉ ALTURA DE 20 CM.

COLOCAR NOS RALOS UM REFORÇO EM TECIDO. APLICAR O IMPERMEABILIZANTE ATÉ POR DENTRO DO RALO. EVITE DEIXAR ESCORRER.

TUBOS QUE ATRAVESSAM AS LAJES DEVEM SER IMPERMEABILIZADOS ATÉ A ALTURA DE 20 CM. CANTOS SEMPRE ARREDONDADOS. REFORÇO COM TECIDO.

Bloco cerâmico

Proteção mecânica com tela galvanizada Mastique de 18 cm poliuretano Proteção mecânica Regularização com caimento em direção ao ralo

Tela galvanizada Impermeabilização

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Laje de concreto

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É recomendável a utilização desses materiais de imper­ meabilização sob os pisos de cozinhas, lavanderias, banheiros, lavabos e saunas, que são áreas em freqüente contato com a água. Devem ser impermeabilizados os elementos da edificação expostos às intempéries, como quadras esportivas, marquises, decks de piscinas, varandas, lajes de cobertura ou ainda em lugares como caixas d’água, jardineiras, floreiras, piscinas e paredes de contenção de solo, etc. Quaisquer interferências nas impermeabilizações, como perfurações quando da quebra de pisos ou reformas, poderão acarretar vazamentos e goteiras, causando sérios danos à edificação.

1.5 Revestimento Os materiais de revestimento mais utilizados em alvenaria são os azulejos cerâmicos, tintas, pastilhas ou argamassas, entre muitas outras opções, que possibilitam um acabamento esteticamente mais bonito e funcional para as edificações. Na verdade, a função primordial do revestimento é a de proteger as alvenarias e toda a estrutura da edificação, pois de nada adianta estar bonito e desprotegido, comprometendo não somente a parede, como a solidez da construção.

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Geralmente as alvenarias são revestidas com várias camadas de argamassa, de dentro para fora na seguinte ordem: massa grossa, massa fina, base e acabamento – este último passando a exercer a função de embelezamento. A garantia da segurança reside principalmente na escolha dos materiais, que devem ser de boa qualidade, e também na maneira como eles são manipulados, por mão-de-obra especializada. Qualquer falha nos itens mencionados poderá incorrer em anomalias como bolhas, descolamentos em cerâmicas, azulejos ou pedras, trincas, fissuras, etc. Os materiais de revestimento são os elementos construtivos que mais requerem manutenção periódica, pois é fácil perceber que estão mais expostos aos agentes externos e internos. Muitas vezes, uma simples limpeza ou repintura garante um tempo de vida útil mais prolongado ao revestimento e, conseqüentemente, à edificação como um todo. 1.6 Instalações Hidráulicas São as redes de tubulações de água fria, água quente, águas plu­viais (de chuva) e de esgoto. As águas frias são obtidas por meio da rede de água da rua, que passa pelo hidrômetro, sendo levadas pelas tubulações até o reservatório (caixa d’água), que pode ser elevado ou enterrado. Desse reservatório, as águas percorrem as tubulações até os pontos de abastecimento da edificação: torneiras, válvulas de descarga, chuveiros, etc. Não existindo a referida rede de água, esta será obtida da perfuração de poço.

CAPTAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO DA ÁGUA

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Os vazamentos normalmente acontecem nos tubos de descida, devido a problemas de peças (conexões) mal encaixadas ou soldadas, e até pela pressão da água. Daí decorrem agravantes, como rupturas das tubulações, causando infiltrações que podem afundar pisos ou até mesmo causar desmoronamentos.

As tubulações de esgoto coletam as águas servidas, da lavagem nas pias, dos vasos sanitários, bidês, chuveiros, ralos, etc. Os vazamentos mais comuns ocorrem justamente nas tubulações enterradas, junções e caixas de inspeção, sendo portanto mais difícil detectar a presença de infiltrações, que causam até mesmo recalques6.

Nos ralos também é comum ocorrerem infiltrações deste tipo, quando não são instalados corretamente ou quando a impermea­ bilização não é bem executada.

Os vazamentos e as infiltrações, de modo geral, também podem ocasionar a deterioração dos elementos construtivos, oxidação de ferragens do concreto da estrutura, trincas, fissuras ou rachaduras e fendas, danos às instalações elétricas, deslizamentos e afundamentos, até danos em armários e automóveis.

A água quente nada mais é do que a água fria aquecida por um aquecedor. Ela deve passar por tubulações adequadas, de cobre ou PVC – resistentes à temperatura da água, que poderia danificar os materiais próximos, como azulejos e outros revestimentos - e revestidas por um isolante térmico.

1.7 Instalações Elétricas e de Telefonia/ TV a Cabo/Rede de Lógica Essas instalações são constituídas por uma rede de tubulações, onde percorrem os fios que alimentam as tomadas e interruptores, para os sistemas de energia, iluminação, telefonia, lógica (computadores) e TV. Toda a concentração de cargas está no quadro geral, que contém o relógio medidor e as chaves (disjuntores) de distribuição e chave geral.

As águas pluviais são as águas das chuvas advindas dos telhados, lajes e coberturas, captadas por calhas e ralos e despejadas nas caixas de coleta. Essas águas poderão ser levadas à rua pela superfície ou por canalização subterrânea. Havendo rede de esgoto, não é permitido que nela sejam despejadas as águas de chuva. Mesmo não havendo rede de esgoto no imóvel, e sim uma fossa séptica, as águas pluviais não devem ser aí conduzidas, pois isso ocasionaria seu rápido enchimento. As águas de chuva devem ser descarregadas no meio fio ou na rede de águas pluviais da prefeitura, se houver.

Os choques elétricos e os incêndios são as principais ocorrências verificadas nessas instalações. Os choques podem ser evitados pela instalação adequada do fio terra (condutor de proteção) aos aparelhos elétricos, chuveiros, torneiras e aquecedores. Já os incêndios, provocados por curtos-circuitos nas fiações elétricas, são causados por:

CAPTAÇÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS

• instalações mal executadas; • mau estado de conservação e falta de ­m­anutenção; • distribuição inadequada de cargas; • aumento de carga sem supervisão técnica. Calha

6 Recalque: rebaixamento de terra ou parede após a construção da obra.

Condutor

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A presença de água por infiltração de chuva ou vazamentos, além de inundações, também é um forte agravante nas causas de incêndio, ocasionando a queima de equipamentos, curtos-circuitos, apodrecimento do fundo de madeira das caixas de entrada (centros de medição), etc.

O uso da edificação pode diferir da sua forma construtiva, como acontece com os lofts.7 Quanto ao seu uso, as edificações classificam-se em residenciais, não-residenciais e de uso misto. As edificações residenciais subdividemse em permanentes e transitórias:

Um outro fator que merece ser lembrado é a presença de ratos e cupins, que podem danificar o fundo de madeira dos quadros elétricos. Nas instalações prediais, onde há o uso de elevadores, a casa de máquinas, casa de bombas, centros de medições, etc., são locais que devem ser constantemente vistoriados, para evitar a presença de roedores e também de pombos e morcegos, que colocam em risco a fiação elétrica. Convém manter esses lugares sempre muito limpos, com tampas e portas bem encaixadas e sem obstrução no acesso às tubulações.

Permanentes: • unifamiliares – apenas uma unidade • multifamiliares – duas ou mais unidades (apartamentos) Transitórias: • hotéis • hotéis-residências • motéis e congêneres • internatos

Estes conhecimentos sobre os principais materiais construtivos e como a edificação se compõe são importantes porque facilitam o seu trabalho de cadastrar, vistoriar e até mesmo avaliar um imóvel.

• pensionatos • asilos As edificações não-residenciais são aquelas destinadas a:

2. Tipos de Edificações

• uso industrial

As edificações podem ser classificadas quanto à sua forma construtiva e quanto ao seu uso.

• locais de reunião: auditórios, ginásios esportivos, halls de convenções, salões de exposições, cinemas, circos, estádios, parques de diversões, teatros

Quanto à forma construtiva, podem ser: • residências térreas

• comércio, negócios e atividades profissionais: lojas comerciais, estúdios, consultórios

• residências assobradadas (dois pavimentos)

• estabelecimentos hospitalares e laboratórios

• residências geminadas – assobradadas ou não

• usos especiais diversos: depósitos de explosivos, munições e inflamáveis, depósito de armazenagem, locais para estacionamento ou guarda de veículos, postos de serviços de abastecimento de veículos, etc.

• condomínios verticais • condomínios horizontais • lofts

7Loft: espécie de galpão, de pé-direito elevado, com mezanino, sem divisórias de alvenaria, utilizado para residência; os diferentes ambientes são delimitados pelo mobiliário.

• galpões industriais • lojas comerciais 116/43

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As edificações de uso misto são aquelas que abrigam atividades de diferentes usos no mesmo prédio (residencial e não-residencial). Pelo critério de utilização predominante, os imóveis podem ser considerados urbanos ou rurais (rústicos), ou ainda pelo critério da sua localização: urbano aquele que se encontra dentro dos limites das metrópoles, cidades, povoações, e rústico ou rural aquele que se localiza fora desses limites. Há ainda quem defenda o critério de destinação do prédio: urbano aquele com características predominantes de habitação, comércio, indústria, serviços profissionais liberais, e rústico aquele que se destina à lavoura ou à exploração agrícola extrativa, esteja ou não situado em região rural. Este é o conceito mais utilizado, principalmente no mercado imobiliário de locações.

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Exercícios Propostos 1 - Coberturas (telhados e lajes) são elementos construtivos. (

) Certo

(

) Errado

2 - Conceitue pilar. _________________________________________________________________________ _________________________________________________________________________ 3- As fundações são elementos: ( ) a) de superfície plana, podendo ser o teto de um compartimento. ( ) b) de vedação ou fechamento de uma edificação. ( ) c) responsáveis pela transmissão dos esforços ao solo. ( ) d) de proteção às alvenarias. ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 4 - Complete: Rachadura é____________________________________ com uma expressiva abertura de espessura______________________________. 5 - É uma ruptura que causa a separação das partes, com espessura superior a 1,5 mm: ( ) a) fissura; ( ) b) fenda; ( ) c) trinca; ( ) d) rachadura; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 6 - Elemento de proteção contra a penetração indesejável de águas de chuva, umidade do solo ou da terra de jardins: ( ) a) revestimento; ( ) b) alvenaria; ( ) c) impermeabilização; ( ) d) rachadura; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 7 - Complete: Denominamos___________________________________ quando as infiltrações de água em uma edificação ocasionam o rebaixamento de terra ou parede. 116/45

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8 - Cite três tipos de edificações denominadas não-residenciais. 1.................................................................................................................................. 2.................................................................................................................................. 3.................................................................................................................................. .................................................................................................................................... 9 - Complete: Edificações de uso misto são aquelas ___________________________________ em um mesmo prédio. 10 - As residências multifamiliares são edificações consideradas permanentes, tendo duas ou mais unidades (apartamentos). (

) Certo

(

) Errado

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lição

4

Identificação e Avaliação do Imóvel Para venda:

Introdução A identificação do imóvel é o levantamento de todas as suas características, desde a localização, áreas dos compartimentos, aspectos de incidência solar e ventilação, estado dos materiais, peças e revestimentos, até a sua situação jurídica, que envolve a documentação, impostos e taxas, etc. A perfeita identificação do imóvel é um item de segurança e credi­ bilidade nas transações imobiliárias, tanto de venda quanto de locação, possibilitando uma adequada avaliação e a manutenção de um cadastro fiel.

• Ficha de Cadastro do Proprietário • Ficha de Cadastro do Imóvel • Laudo de Vistoria • Laudo de Avaliação Imobiliária • Título de Propriedade devidamente ­registrado • Certidões negativas do imóvel e do ­proprietário Para administração de locações: • Ficha de Cadastro do Proprietário

1. Cadastro do Imóvel

• Ficha de Cadastro do Imóvel

Embora o cadastro faça parte das funções administrativas de uma imobiliária, o captador de imóveis é o responsável pela fidelidade das informações. A excelência da qualidade é fator imprescindível, atualmente, em qualquer atividade, quer seja industrial, comercial ou de serviços. Portanto, as informações que farão parte do cadastro do imóvel devem ser verídicas e muito claras, provenientes da documentação, vistoria e avaliação do imóvel.

• Imposto Predial (IPTU)

Além do cadastro do imóvel, há ainda o cadastro do cliente ou proprietário, contendo seus dados pessoais, profissionais, números de contas bancárias, etc., que são mais importantes no caso de administração de locações, por exemplo. São documentos importantes que devem fazer parte do cadastramento:

• Último recibo do condomínio (quando for o caso) • Taxa de água e saneamento • Escritura ou contrato, devidamente ­registrado, que comprove a propriedade do imóvel • Apólice de seguro contra incêndio, quando existir • Laudo de Vistoria Inicial • Laudo de Vistoria Final (no término do contrato de locação) • Laudo de Avaliação Imobiliária Na ficha de cadastro do proprietário, além dos seus dados pessoais, deverão constar as principais características do imóvel: número

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de dormitórios, salas, cozinha, copa, dependências de empregada, lavanderia, entrada de serviço, lavabos, banheiros, suítes, etc. Deve constar ainda a quantidade de vagas na garagem e, em caso de condomínios, o direito de vaga, o tamanho desta e o espaço de manobra.

ções em que o encontrou. É recomendável que o Laudo de Vistoria faça parte integrante do Contrato de Locação. Ao realizar uma vistoria em um imóvel não se deve somente analisar as anomalias, mas também os atrativos oferecidos. É o caso de piscinas, playgrounds, salão de festas, salão de jogos, bem como sua localização, zoneamento, tipo e tempo de construção, incidência solar, ventilação, taxas condo­ miniais, proximidade ou não de comércio especializado, shopping centers, centros de lazer, etc. Vamos analisar alguns dos fatores a serem observados no Laudo de Vistoria.

2.1 Localização A localização do imóvel é um dos fatores mais importantes a ser considerado, destacando-se dois aspectos distintos: o valor locativo e o efeito estético. No final desta lição apresentaremos vários modelos de fichas cadastrais e laudos de vistoria.

Por valor locativo compreendemos a localização do imóvel em relação às outras zonas da cidade. Assim, a facilidade dos meios de comunicação e transporte, o acesso fácil às vias marginais, a proximidade de centros comerciais, etc., são fatores que valorizam um imóvel, ao contrário daqueles localizados em bairros periféricos, por exemplo.

2. Laudo de Vistoria O laudo de vistoria é um relatório onde constam, rigorosamente, as condições de habitabilidade do imóvel, suas condições físicas e eventuais anomalias verificadas nos materiais e elementos construtivos. Todos os detalhes observados influenciam de forma considerável os valores da transação imobiliária.

Um fator de desvalorização é a vizinhança indesejável, como cemitérios, fábricas, feiras livres e bares barulhentos, que depre­ ciam o imóvel.

Para locações, é importante frisar que devem ser feitas duas vistorias: uma por ocasião da assinatura do contrato, quando o locador tem o dever de entregar o imóvel no mais perfeito estado de conservação, e a outra na rescisão contratual (término do contrato), quando, da mesma forma, o locatário deverá deixar o imóvel nas mesmas condi-

É importante também verificar a lei de zoneamento da cidade onde está situado o imóvel, além de certificar-se do uso que se pretende dar a ele. Genericamente falando, não basta que o imóvel seja destinado a fins comerciais, mas que seja permitido qualquer tipo de instalação desse gênero no local, o que é determinado pela Prefeitura. 116/48

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Quanto ao efeito estético, trata-se da impressão que a edificação oferece em relação ao tipo de acabamento, além da sua proporção em relação ao terreno onde foi construída. Por exemplo, uma edificação muito grande em um terreno estreito e sem recuos nos dá a impressão de “esmagamento”.

2.2 Incidência Solar A importância da luz solar é primordial para a vida. Sem ela, o nosso planeta seria gelado, escuro e deserto. Para o imóvel, a incidência solar ou insolação é a penetração direta da luz solar nas áreas internas, tornando o ambiente mais aquecido e higienizado. Portanto, é de extrema importância que você verifique a posição do imóvel em relação ao Sol, quando estiver procedendo a uma vistoria ou avaliação. Muitos pretendentes à compra ou locação de um imóvel não analisam este fator por desconhecerem este conceito.

As proporções da edificação são importantes fatores de análise, isto é, largura, frente ou testada do terreno em relação aos fundos, bem como o aproveitamento do terreno e da edificação nele implantada, ou seja, o número de metros quadrados da construção que as leis municipais vigentes permitem. O esquema a seguir esclarece as principais medidas de localização de um imóvel.

Lembramos que na planta do imóvel existe indicação da posição do Sol, cujo símbolo é uma seta apontando para o Norte Magnético da Terra. Os dormitórios, principalmente, devem estar voltados para a face norte da edificação, que é o ponto mais indicado para o maior conforto térmico dos moradores e da higienização ambiental. As boas normas de insolação pedem que se protejam os compartimentos atingidos pelo Sol durante o verão, para que não se tornem demasiadamente quentes. Ao contrário, os compartimentos não atingidos pelo Sol tornam-se sombrios, o que pode prejudicar a saúde dos moradores. Há um velho ditado popular, que diz: “Onde não entra o Sol, entra o médico”.

1 - Recuo de Fundo 2 - Fundo 3 - Profundidade do Lote 4 - Recuo Lateral (afastamento) 5 - Prisma esquerdo 6 - Prisma direito 7 - Recuo Frontal (afastamento) 8 - Testada 9 - Alinhamento 10 - Meio Fio 11 - Passe ou calçada

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2.3 Ventilação Assim como a incidência solar, a ventilação também é um fator que interfere em nossa saúde e também no imóvel. Ventos dominantes muito fortes são prejudiciais, pois deve-se considerar as fumaças provenientes de fábricas locais e de zonas insalubres, eventualmente existentes nas imediações do imóvel. A penetração de massas de ar quente, através dos ventos, pode esquentar demasiadamente os ambientes atingidos. Os ventos são provocados pelas diferenças de temperatura que modificam a densidade do ar, alterando nosso conforto ambiental.

2.4 Áreas e Equipamentos Condominiais Em se tratando de condomínios, você deve ter alguns cuidados especiais na vistoria do imóvel, principalmente no caso das vendas. É necessário conhecer alguns conceitos, como área útil, área comum, área privativa e área total. Estas definições devem constar claramente do contrato, sendo reproduções fiéis do que se encontra registrado em Cartório, tanto na matrícula8 do imóvel quanto na Convenção do Condomínio. • Área privativa: é a área de uso exclusivo do proprietário da unidade (apartamento). • Área comum: é a área de uso comum dos condôminos, como piscinas, saunas, áreas de lazer, salão de festas, churrasqueiras, etc. • Área total: é a soma da área comum de uso restrito (área das vagas de garagem) com a área privativa. • Área útil: é a área do interior de cada unidade.

8 Matrícula : especialização do imóvel (descrição, características) no Cartório de Registro de Imóveis.

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É importante discriminar corretamente os equipamentos condominiais, como play­ground, piscina para adultos, piscina infantil, salão de festas, sauna, salão de ginástica, salão de jogos, TV a cabo, etc. São atributos que interferem sensivelmente, não apenas no momento do cadastro do imóvel, mas também na vistoria inicial das locações e principalmente na avaliação imobiliária, pois contribuem para a valorização do imóvel. Outro fator importante que deve constar do cadastro são as taxas condominiais: taxa de condomínio, fundo de reserva e taxa extra. Na administração de locações, nem todas as taxas são de responsabilidade do locatário, e sim dos locadores (proprietários). Taxa de condomínio é a taxa pertinente a todos os moradores. As despesas relativas às áreas comuns, como água, luz, segurança, despesas com funcionários do prédio, etc., são divididas pelo número de unidaddes do edifício. Fundo de reserva é a taxa pertinente a todos os proprietários. Essa taxa é cobrada como uma “reserva” para contratempos que possam surgir, como, por exemplo, pequenos reparos que devam ser feitos nas áreas comuns. Taxa extra é a taxa pertinente a todos os proprietários. Essa taxa é cobrada com a aprovação de todos os condôminos, em assembléia condominial, podendo ser utilizada, por exemplo, para reformas.

3. Avaliação do Imóvel Uma vez cadastrado e vistoriado o estado físico do imóvel, você poderá avaliá-lo objetivando a fixação de valores de mercado, tanto de venda como de locação. Esses valores são acompanhados cotidianamente nos jornais pelos corretores de imóveis; é a lei da oferta e da procura em função do mercado, seja Bolsa de Imóveis, Bolsa de Mercadorias, etc. Para efeito de avaliação de um imóvel você deve considerar os seguintes fatores: • as dimensões do imóvel (proporções); • aproveitamento, ou seja, a metragem quadrada construída, ­relacionada com a metragem do terreno, de acordo com as leis municipais vigentes; • a localização do imóvel. Para as locações existem alguns métodos de avaliação para fixação do valor do aluguel: 116/51

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• Método da Renda: utilizado para imóveis como hotéis, escolas, cinemas, etc., que, quando explorados, permitem a obtenção de uma renda. Determina-se a renda bruta que o imóvel oferece e sobre ela aplica-se uma taxa, que varia de 0,5% a 1,5%, para se determinar o valor do aluguel. Exemplo: uma escola com renda mensal de R$ 50.000,00, aplicando-se uma taxa de 1%, o valor locativo será de R$ 500,00. • Método Comparativo: o valor do aluguel é determinado por comparação com outros imóveis da região, com as mesmas características. Neste caso, é preciso observar a localização do imóvel, padrão e tempo de construção, zoneamento, características físicas, padrão e tipo (residencial ou comercial) dos imóveis vizinhos. • Método da Rentabilidade ou da Capitalização: o valor do aluguel é determinado em função da renda real ou provável que ele possa proporcionar ao seu proprietário, pelo capital nele empregado.

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4. Modelos 4.1 Ficha do Imóvel

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4.2 Laudo de Avaliação Imobilária

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4.3 Ficha Cadastral

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4.4 Ficha Cadastral de Pessoa Física

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4.5 Dados Pessoais do Locador

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4.6 Ficha Cadastral de Pessoa Jurídica

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4.7 Autorização do Locador para Recebimento dos Aluguéis

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4.8 Laudo de Vistoria Inicial

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4.8.1 Ficha Detalhada por Cômodo

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4.8.2 Ficha Técnica do Imóvel

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4.8.3 Relatório de Vistoria Inicial Aconselha-se reconhecer firmas do locatário e dos fiadores por autenticidade.

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4.8.4 Relatório de Vistoria Detalhado por Dependência Aconselha-se reconhecer firmas do locatário e dos fiadores por autenticidade.

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Exercícios Propostos 1 - O captador de imóveis é responsável pela fidelidade das informações pertinentes ao imóvel e tem por funções cadastrá-lo, identificá-lo e conhecer a documentação necessária para uma perfeita transação imobiliária. (

) Certo

(

) Errado

2 - Complete: Laudo de Vistoria é um relatório onde constam todas as _ ________________ ____________________________ , suas condições físicas e ___________________ __________________________dos elementos construtivos. 3 - Assinale a alternativa correta: ( ) a) Área privativa é aquela de uso comum entre os condôminos de um edifício. ( ) b) Área comum é a de uso exclusivo dos condôminos. ( ) c) Área total é a soma das áreas comum e privativa. ( ) d) Área total é a área do interior de cada unidade (apartamento) de um edifício. ( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores. 4 - Fundo de reserva é a taxa pertinente a todos os condôminos e locatários. (

) Certo

(

) Errado

5 - São taxas pertinentes aos locatários: ( ) a) taxa extra e taxa condominial; ( ) b) taxa condominial e taxa de fundo de reserva; ( ) c) somente a taxa condominial; ( ) d) somente a taxa de fundo de reserva; ( ) e) nenhuma das alternativas anteriores. 6 - Devemos considerar, para a avaliação de um imóvel, suas proporções, dimensões e localização. (

) Certo

(

) Errado

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7 - Para avaliação imobiliária, tanto para vendas como para locações, os corretores devem acompanhar, acurada e cotidianamente, seus valores em função do mercado. Esta afirmação conceitua: ( ) a) Avaliação pelo Método da Renda. ( ) b) Avaliação pelo Método Comparativo. ( ) c) Lei da Oferta e da Procura. ( ) d) Avaliação pelo Método da Rentabilidade. ( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores.

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lição

5

Vendas e Locações Os elementos básicos do contrato são:

Introdução Nesta lição vamos caracterizar o documento básico de uma transação imobiliária, seja de venda, seja de locação: o Contrato. Você irá se familiarizar com os elementos básicos de um contrato, os tipos de locações e suas garantias.

1. Contrato Contrato é o ato jurídico por força do qual duas ou mais pessoas convencionam entre si a constituição, modificação ou extinção de um vínculo jurídico de natureza patrimonial. Pelo contrato, uma das partes se compromete a for-

a) Denominação: é o nome do contrato. Veja alguns exemplos: Contrato de Compra e Venda Contrato de Locação Residencial Contrato de Locação Não-Residencial Contrato de Locação por Temporada b) Qualificação das partes: é a caracterização dos contratantes, ou seja, nome, estado civil, endereço, documentos de identidade, dos vendedores e compradores (contratos de compra e venda) ou dos locadores e locatários (contratos de locação). c) Cláusulas descritivas do negócio: são as disposições, as condições do negócio. Na primeira cláusula se descreve o objeto do negócio (o imóvel) e nas seguintes as condições propriamente ditas, como preço, forma de pagamento, prazos, multas, etc. d) Local e data: nome do município do imóvel e data, no final do contrato. e) Assinaturas dos contratantes. f) Assinaturas das testemunhas.

necer um bem à outra, mediante pagamento. O contrato é a fonte de obrigação mais comum. Através dele, o homem manifesta sua vontade sobre determinado objeto, cuidando de seus interesses e satisfazendo suas necessidades

Geralmente os contratos são elaborados em duas vias (dois exemplares), reconhecendose as firmas (assinaturas) dos contratantes em Cartório.

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previstas na Lei nº 8.245, art. 37, são a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia. É vedada mais de uma dessas modalidades em um mesmo contrato de locação.

2. Locação Na locação, o locador (proprietário do imóvel) se compromete a fornecer um bem imóvel ao locatário, mediante pagamento (aluguel) e por um lapso de tempo. Atualmente, é a Lei nº 8.245, de 18/10/91 – Lei do Inquilinato, que norteia as relações locatícias dos imóveis urbanos; já os imóveis rurais são regidos pelo Estatuto da Terra.

Pela caução, o locatário designa todo ou parte do seu patrimônio para assegurar o cumprimento de suas obrigações – o pagamento dos aluguéis. Podem ser usados bens móveis ou imóveis. Quando prestada em dinheiro, a caução não poderá exceder três vezes o valor do aluguel, sendo feito um depósito em caderneta de poupança; ao final do contrato, o locatário pode resgatar essa quantia e seus rendimentos.

2.1 Modalidades do Contrato Na verdade, o que define a locação, segundo a Lei nº 8.245, não é o nome que se dá, e sim a sua destinação. Se o imóvel destinarse à residência, então a locação será residencial; caso contrário, será não-residencial.

A fiança é a modalidade mais usada para garantia no mercado das locações. Normalmente exige-se a responsabilidade de um fiador até o término do contrato. Vinculamse, então, todas as obrigações contratuais ao fiador, na sua totalidade, caso o locatário não as cumpra.

A locação por temporada está regulada pelos artigos 48 a 50 da Lei nº 8.245, onde é conceituada como “aquela destinada à residência temporária do locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, sendo contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não ­mobiliado o imóvel”.

O seguro de fiança locatícia tem o objetivo de garantir a locação quando ocorrem prejuízos ou inadimplemento9 do locatário. É feito por seguradoras idôneas, sendo o prêmio do seguro10 devido por inteiro, fracionado ou à vista, pelo contratante do seguro. Dependendo da seguradora e mediante pagamento de prêmio adicional, poderão ser cobertos também alguns danos causados ao imóvel, como, por exemplo, os que se corrigem com pintura.

2.2 Garantias do Contrato As modalidades de garantia que podem ser exigidas dos pretendentes para assegurar o cumprimento das obrigações na locação,

9 Inadimplemento: falta de cumprimento de um contrato ou de qualquer de suas condições; descum­ primento. 10Prêmio do seguro: prestação do segurado em favor da companhia seguradora, e graças à qual adquire ele o direito a uma indenização previamente combinada. É o preço do seguro.

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Exercícios Propostos 1 - Complete: Contrato é o ___________________________________ por força do qual duas ou mais pessoas convencionam entre si a________________________ de um vínculo jurídico de natureza patrimonial. 2 - A Lei nº 8.245, de 18/10/91, norteia as relações locatícias dos imóveis rurais e urbanos. ( ) Certo ( ) Errado 3 - Complete: A______________________é a garantia de um contrato ou de qualquer de suas condições. 4 - Complete: Inadimplemento é a_ _________________________________ de um contrato ou de qualquer de suas condições. 5 - “Locação destinada à residência temporária do locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de um determinado tempo, sendo contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Esta afirmação conceitua: ( ) a) Contrato de Compra e Venda. ( ) b) Contrato de Locação Não-Residencial para Fins Comerciais. ( ) c) Contrato de Locação por Temporada. ( ) d) Contrato de Locação Residencial. ( ) e) Nenhuma das alternativas anteriores. 6 - Complete: A locação de imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes são regulamentados pela Lei nº 8.245, de 18/10/91, denominada________________ ___________ .

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Glossário

ACLIVE – Diz-se que um terreno está em aclive quando sua referência de nível ao fundo é maior do que na testada principal, ou seja, aquela que dá para o logradouro.

Terreno em Aclive

Rua

ACRÉSCIMO – Aumento de uma construção, quer no sentido horizontal, quer no vertical. AFASTAMENTO – Menor distância entre duas edificações ou entre uma edificação e as linhas divisórias do lote onde ela se situa. Pode ser frontal, lateral ou de fundos, quando essas divisórias forem, respectivamente, a frente (chamada também de testada), os lados e os fundos do lote. ALINHAMENTO – É a linha projetada e locada para marcar o limite entre o lote e o logradouro público. ALVARÁ – Licença administrativa para realização de qualquer obra particular ou exercício de uma atividade. Caracteriza-se pela guia quitada referente ao recolhimento das taxas relativas ao tipo de obra ou atividades licenciadas. APARTAMENTO – Unidade autônoma de uma edificação destinada a uso residencial permanente, com acesso independente através de área de utilização comum e que compreende, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha. 116/81

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ÁREA DE CONDOMÍNIO – Toda área comum de propriedade dos condôminos de um imóvel. ÁREA LIVRE – Espaço descoberto, livre de edificações ou construções, dentro dos limites de um lote. ÁREA NON AEDIFICANDI (ÁREA NÃO EDIFICANTE) – Área na qual a legislação em vigor nada permite construir ou edificar.

CAIXA DE RUA – Parte dos logradouros destinada ao rolamento de veículos. CIRCULAÇÕES – Designação genérica dos espaços necessários à movimentação das pessoas ou veículos; em uma edificação, são os espaços que permitem a movimentação das pessoas de um compartimento para outro ou de um pavimento para outro. COBERTURA – É o último teto de uma edificação. Pode significar o telhado ou uma ou mais unidades que se situem no último piso, ocupando normalmente 50% da área do pavimento anterior. COMPARTIMENTO – Cada uma das divisões dos pavimentos das edificações.

DECLIVE – Fala-se em terreno de declive em relação à frente principal (logradouro) quando sua referência de nível na testada é maior do que no fundo.

Terreno em Declive Rua

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EDÍCULA – Edificação complementar à principal, sem comunicação interna com a mesma. EDIFICAÇÃO – Construção destinada a abrigar qualquer atividade humana. EDIFICAÇÕES CONTÍGUAS – São as que apresentam uma ou mais paredes contíguas às de uma outra edificação, estejam dentro do mesmo lote ou de lotes vizinhos. EDIFICAÇÃO ISOLADA (EDIFICAÇÃO AFASTADA DAS DIVISAS) – Aquela não-contígua às divisas do lote.

Edificação isolada das divisas

Edificação contígua às divisas

EDIFICAÇÃO DE USO EXCLUSIVO – É aquela destinada a abrigar uma atividade comercial ou industrial de uma empresa, apresentando uma única numeração. EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL MULTIFAMILIAR – Aquela destinada ao uso residencial de várias famílias; o conjunto de duas ou mais unidades residenciais em uma só edificação, compreendendo cada unidade, pelo menos, dois compartimentos, um dos quais sendo para instalação sanitária. É chamada também de casa de apartamentos ou edifício de apartamentos. 116/83

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EDIFICAÇÃO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR – Aquela que abriga apenas uma unidade residencial. EDIFICAÇÃO COMERCIAL – É aquela destinada a lojas ou a salas comerciais, ou a ambas, e onde unicamente as dependências sanitárias do porteiro ou zelador têm utilização residencial. EDIFÍCIO GARAGEM – Aquele destinado à guarda de veículos. EDIFÍCIO MISTO – Edificação para usos diferentes e, quando um desses for residencial, o acesso às unidades residenciais é feito sempre através de circulações dos demais usos. EDIFÍCIO PÚBLICO – Aquele no qual são exercidas atividades de governo, administração, prestação de serviços públicos, etc. EDIFÍCIO RESIDENCIAL – É aquele destinado a uso residencial. ESTACIONAMENTO DE VEÍCULOS – Local coberto ou descoberto, em um lote destinado a estacionar veículos. Quando é coberto, usa-se mais a denominação de garagem.

GRUPAMENTO DE EDIFICAÇÕES – Conjunto de duas ou mais edificações em um lote.

HABITE-SE – Denominação comum de autorização especial, dada pela autoridade competente, para a utilização de uma edificação. HOTEL – Edificação residencial transitória, com unidades habitacionais constituídas, no mínimo, de um compartimento habitável (quarto) e um banheiro privativo, cujo acesso é controlado por serviço de portaria e dispondo de partes comuns adequadas. HOTEL-RESIDÊNCIA – Edificação residencial transitória, com unidades habitacionais constituídas, no mínimo, de dois compartimentos habitáveis (sala e quarto), um banheiro e uma cozinha, com numeração própria, cujo acesso é controlado por serviço de portaria e dispondo de partes comuns adequadas.

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INDÚSTRIA LEVE – Indústria que pode funcionar sem incômodos ou ameaças à saúde ou perigo de vida para a vizinhança. INDÚSTRIA INCÔMODA – Indústria que, pela produção de ruído, emissão de poeira, fumaça, fuligem, exalação de mau cheiro, etc., pode constituir incômodo para a vizinhança. INDÚSTRIA NOCIVA – Indústria que pode, por qualquer motivo, tornar-se prejudicial à saúde da sua vizinhança. INDÚSTRIA PERIGOSA – Indústria que pode constituir perigo de vida à vizinhança. INDÚSTRIA PESADA – Indústria que pode, pelo seu funcionamento, constituir incômodo ou ameaça à saúde ou perigo de vida para a vizinhança.

JIRAU – Piso elevado no interior de um compartimento, com altura reduzida, sem fechamento ou divisões, cobrindo apenas parcialmente a área do mesmo e satisfazendo as alturas mínimas exigidas pela legislação. O Jirau subdivide o andar ocupado no máximo em 30% do pavimento com até 30,00m2.

Pavimento

Andar

Andar Pavimento Mezanino

Pavimento

Pé-direito Jirau

Pavimento

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LEVANTAMENTO DO TERRENO – Determinação das dimensões e todas as outras características de um terreno em estudo, tais como: posição, orientação, relação com os terrenos vizinhos e logradouros, etc. LICENÇA – Autorização dada pela autoridade competente para execução de obra, instalação, localização de uso e exercício de atividades permitidas. LOGRADOURO PÚBLICO – Toda parte da superfície do Estado destinada ao trânsito público, oficialmente reconhecida e designada por uma denominação. LOTE – Parcela autônoma de um loteamento ou desmembramento, cuja testada (frente) é adjacente a logradouro público reconhecido. LOTEAMENTO – Aspecto particular do parcelamento da terra, que se caracteriza pela divisão de uma área de terreno em duas ou mais porções autônomas, envolvendo, obrigatoriamente, a abertura de logradouros públicos sobre os quais terão testas (frentes) as referidas porções, que passam a ser denominadas lotes. Desmembramento

Remembramento

Rua Moura

Rua Moura Loteamento

Rua Itu

Rua Itu

MEIO-FIO – Arremate entre o plano do passeio e a pista de rolamento de um logradouro. MEZANINO – Andar pouco elevado, entre dois andares altos.

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PARCELAMENTO DA TERRA – Divisão de uma área de terreno em porções autônomas, sob a forma de desmembramento ou loteamento. PASSEIO – Faixa em geral sobrelevada, pavimentada ou não, ladeando logradouros ou circundando edificações, destinada exclusivamente ao trânsito de pedestres. Também chamada de calçada. PÉ-DIREITO – Distância entre o piso e o teto. PÉRGULA – Elemento decorativo executado em jardins ou espaços livres, consistindo em um plano horizontal definido por elementos construtivos vazados, sem constituir, porém, cobertura. PISO – Designação genérica dos planos horizontais de uma edificação, onde se desenvolvem as diferentes atividades humanas. PRISMA DE ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO – Espaço non aedificandi, mantido livre dentro do lote, em toda a altura de uma edificação, destinado a garantir obrigatoriamente a iluminação e a ventilação dos compartimentos com que se comunique. PRISMA DE VENTILAÇÃO – Espaço non aedificandi, mantido livre dentro do lote, em toda a altura de uma edificação, destinado a garantir a ventilação dos compartimentos não habitáveis que com ele se comuniquem. PROFUNDIDADE DO LOTE – Distância entre a testada ou frente e a divisa oposta, medida seguindo uma linha perpendicular à frente.

RECUO – Incorporação ao logradouro público de uma área de terreno pertencente a propriedade particular e adjacente ao mesmo logradouro, a fim de possibilitar a realização de um projeto de alinhamento ou de modificação de alinhamento aprovado pelo Governo do Estado. REFORMA – Conjunto de obras caracterizadas na definição de consertos feitos, mas além dos limites ali estabelecidos.

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REMEMBRAMENTO – Reagrupamento de lotes contíguos para a constituição de unidades maiores.

SOBRELOJA – Pavimento de pé-direito reduzido, não inferior, porém, a 2,50 m e situado imediatamente acima do pavimento térreo. SÓTÃO – Parte do edifício que abrange pelo menos uma porção do espaço compreendido pela cobertura, de pé-direito não inferior a 2 metros, quando superposta ao mais alto pavimento, e de pédireito não inferior a 2,50 metros quando não estiver superposta ao referido pavimento.

TESTADA DO LOTE – Linha que separa o logradouro público do lote e coincide com o alinhamento existente ou projetado pelo Governo do Estado. TETO – Superfície interior ou superior dos compartimentos de uma edificação.

UNIDADE AUTÔNOMA – Parte da edificação vinculada a uma fração total ideal de terreno, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. UNIDADE RESIDENCIAL – Aquela constituída de, no mínimo, dois compartimentos habitáveis, um banheiro e uma cozinha.

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Respostas dos Exercícios Propostos Lição 1 1) Certo 2) uma figura geométrica - fechada 3) Certo 4) medida de superfície 5) B 6) A 7) a representação gráfica de uma construção 8) B 9) B

Lição 2 1) a linha - logradouro público 2) D 3) Loteamento urbano é a divisão de um terreno em lotes que, por sua vez, constituem-se em unidades imobiliárias autônomas. 4) as regras gerais e específicas - licencia­ mento, execução, manutenção e utilização 5) C

Lição 3 1) Certo 2) Pilar é a peça linear de sustentação vertical. 3) C

4) uma acentuada ruptura na massa - de 1 a 1,5 mm 5) B 6) C 7) recalque 8) Comércio, indústria, instituição 9) que abrigam atividades diferentes 10) Certo

Lição 4 1) Certo 2) condições de habitabilidade do imóvel eventuais anomalias 3) C 4) Errado 5) C 6) Certo 7) C

Lição 5 1) ato jurídico - constituição, modificação ou extinção 2) Errado 3) fiança 4) falta de cumprimento 5) C 6) Lei do Inquilinato

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Bibliografia BORGES, Alberto de Campos Prática das Pequenas Construções, 6ª edição São Paulo: Edgard Blücher, 1977 CARDÃO, Celso Técnica da Construção, 5ª edição Edições Engenharia e Arquitetura CÓDIGO DE OBRAS E EDIFICAÇÕES DE SÃO PAULO 1992 CREA-SP e IBAPE-SP Saúde dos Edifícios São Paulo: Exata, 1998 GERSTENBEGER, Fátima Cristina S. Administração Imobiliária em Locações Diário das Leis, 1999 SINDUSCON-MG, CMI e SEBRAE-MG Guia do Comprador do Imóvel

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