Apuntes de Valoracion Catastral

APUNTES DE VALORACIÓN

CATASTRAL ING. TÉC. TOPOGRAFÍA CURSO 2010/2011

Profesora: Inés Santé Riveira

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ÍNDICE TEMA 1. VALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RÚSTICOS ........ 3  1. INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA ............................................................... 3  2. CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA ............. 4  3. OBJETO DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS .... 7  4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS ....................................................................................................................... 8  TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIVOS Y ANALÍTICOS ....................................... 14  1. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIVOS......................................................................................................... 14  2. MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS..................................................................... 17  3. MÉTODOS SINTÉTICOS NUEVOS ........................................................................ 19  TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA .................. 25  1.  EL MÉTODO .......................................................................................................... 25  2.  EJEMPLO DE APLICACIÓN ................................................................................ 28  3.  VARIANTE TRIANGULAR ................................................................................. 30  TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO ........................................................ 33  1.  CONCEPTO DE RENTA ....................................................................................... 33  2.  EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN ......................................................................... 34  3.  ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN APLICANDO LA TEORÍA DE LA DECISIÓN ............................................................................................................... 37  4.  ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE MÉTODOS ESTADÍSTICOS ............................................................................................................ 38  5.  ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN POR MÉTODOS SINTÉTICOS 39  6.  TIPO DE INTERÉS EN EXPROPIACIONES ....................................................... 40  7.  LIMITACIÓN DEL HORIZONTE TEMPORAL .................................................. 42  8.  EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA PRÁCTICA ........................................ 43  9.  LA PLUSVALÍA .................................................................................................... 44  10.  EJEMPLO DE VALORACIÓN CON EL MÉTODO ANALÍTICO.................. 44  EMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS .......................... 46  1.  LA ELECCIÓN DE LAS VARIABLES EXÓGENAS .......................................... 46  2.  LA ELECCIÓN DE LA FUNCIÓN ....................................................................... 47  3.  TOMA DE DATOS ................................................................................................ 48  4. EJEMPLOS DE VALORACIÓN............................................................................... 48 

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TEMA 1. VALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RÚSTICOS 1. INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA El elemento básico de referencia en la información catastral rústica es la parcela catastral. El artículo 1 de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que “a los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”. Es decir, que es la propiedad la que determina los límites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este límite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rústico y urbano) o si pertenece a varios términos municipales. Cuando la parcela catastral rústica no presenta características homogéneas respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcan uniformidad en el mismo y en sus características agrológicas. También, si en el interior de una parcela rústica hay emplazada una construcción de naturaleza rústica, la porción de suelo por ella ocupada dará lugar también a una subparcela que se identifica con una C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas. Según el art. 1 de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de naturaleza rústica: “aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características especiales”. Y como construcciones de naturaleza rústica: “los edificios e instalaciones de carácter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales”. Las construcciones que no cumplieran este requisito de ‘indispensabilidad’ deberían considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre terreno rústico, y también debería considerarse como de naturaleza urbana el suelo por ellas ocupado.

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2. CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA Las características principales que, según los criterios de la LCI, son utilizadas para la identificación y descripción de los bienes inmuebles rústicos se agrupan en 3 categorías; físicas, económicas y jurídicas. Características físicas Localización El suelo catastral rústico de un término municipal se divide en polígonos que se corresponden con un código numérico de 3 caracteres, las parcelas con un código de cuatro caracteres y las subparcelas con caracteres alfanuméricos en minúsculas. Cada parcela además tiene asignado el código del paraje en el que se encuentra situada y un código numérico que permite conocer la ortofoto en la que se encuentra situada. Otra forma de conocer la localización de las parcelas catastrales rústicas son las coordenadas UTM de su centroide. Esta información viene recogida en la base de datos alfanumérica de catastro. Identificación. Referencia catastral. Forma y linderos. Las parcelas deben estar adecuadamente representadas en el soporte gráfico correspondiente; croquis, planos, fotografía aérea y actualmente cartografía digitalizada sobre ortofotos. Extensión superficial. Se expresa en hectáreas con cuatro decimales y se obtiene automáticamente en aquellos casos en que ya se ha efectuado una digitalización de la cartografía correspondiente, debiendo acudirse a métodos convencionales en las restantes situaciones Calificación. La calificación, en terminología catastral rústica, es un concepto que hace referencia a la determinación del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porción de terreno que, dentro de una parcela, ofrezca homogeneidad respecto a esta característica. Como vimos antes, diferentes cultivos o aprovechamientos dentro de una parcela dan lugar a la existencia de tantas subparcelas como porciones de terreno haya con calificación diferente. A nivel nacional, en la base de datos catastral actual existen más de 150 tipos diferentes de cultivos y aprovechamientos. Se pueden ver en los “Cuadros provinciales de calificaciones catastrales” pero serían necesarios más tipos ya que estos cuadros actúan 4

como conjunto limitante de los tipos de cultivos y aprovechamientos que pueden aparecer en los “Cuadros municipales”. Hay otras dificultes que complican la calificación que son inherentes a la propia naturaleza de los aprovechamientos, p ej, la mezcla heterogénea y dispersa de diferentes cultivos o aprovechamientos. Cuando en el interior de una parcela hay varios cultivos con presencia significativa pero cuya distribución es muy complicada de reflejar, como puede ser el caso de la existencia de hileras de plantaciones de diversas especies o de manchas entremezcladas de diferentes tipos de aprovechamientos, su identificación en la base de datos catastral se realiza mediante la utilización de subparcelas abstractas. Mediante ellas se asigna una superficie a cada una de las distintas calificaciones existentes pero sin hacerlas corresponder con una representación gráfica en la cartografía. En los planos sólo aparecerá representado el recinto de la subparcela gráfica total que integrará el de todas las subparcelas abstractas existentes en su interior. Características jurídicas y fiscales. Titularidad catastral. Debido a determinadas circunstancias hay muchas ocasiones en las que existen graves dificultades para identificar adecuadamente a los titulares catastrales, como ejemplo, sólo se tiene constancia del DNI del 55% de los titulares. Exenciones y bonificaciones fiscales. En la LRHL se determinan las causas que son motivo de exención en el IBI en los bienes inmuebles. Entre ellas es necesario destacar, por su importancia en el catastro rústico, la exención en el pago del IBI de los montes poblados con especies de crecimiento lento cuando la densidad de arbolado sea la propia de la especie o las repoblaciones forestales sujetas a proyectos de ordenación aprobados por la administración forestal. También los bienes de las Cooperativas Agrarias y de Explotación Comunitaria de la tierra tienen una exención del 95% de la cuota. Los ayuntamientos también establecen un límite, de modo que los sujetos en los que la base imponible de la totalidad de sus bienes rústicos sea inferior a ese valor quedan exentos. El objetivo de esta exención era la eficacia en la gestión de este impuesto, al eliminar de la recaudación gran cantidad de recibos de muy escasa cuantía. Características económicas Las características económicas de una parcela se refieren a la clase y al valor catastral. Clasificación 5

Por clasificación se entiende la determinación de la intensidad productiva (clase) que corresponde a una subparcela dentro de las que, para cada cultivo o aprovechamiento se hayan establecido en cada término municipal tomando como referencia las existentes en el cuadro provincial. Para realizar esta tarea es necesario delimitar en cada municipio y para cada parcela, las porciones de terreno que, dentro de una misma calificación, presentan unas características homogéneas respecto a determinadas condiciones que influyen en su productividad. Generalmente para delimitar este tipo de subparcelas se tienen en cuenta las características agrológicas y topográficas del terreno y las condiciones de accesibilidad de la parcela. La clasificación se determina por comparación con parcelas-tipo previamente establecidas para cada una de las intensidades productivas fijadas en el término municipal. Valor catastral. El valor catastral de una parcela es el resultado obtenido como suma del valor de todas las subparcelas que comprende. Está integrado por el valor del terreno y de las construcciones que contiene. El art. 8 de la LCI establece los criterios que han de tenerse en cuenta para la determinación del valor catastral, los cuales han de ser complementados por el correspondiente desarrollo reglamentario. Hasta que no se efectúe este desarrollo continúa en vigor la disposición transitoria segunda de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, según la cual el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza rústica se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes a 1 de enero de 1990 a efectos de la Contribución Rústica y Pecuaria. El valor así obtenido se ha ido incrementando cada año mediante coeficientes aprobados por sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado, lo que ha supuesto que el valor catastral actual de un inmueble rústico que no haya experimentado variación en sus características físicas, sea ya más del doble, en moneda corriente, del establecido en 1990. El sistema de cálculo actual del valor catastral de los inmuebles rústicos conduce a unos resultados muy imperfectos si se le relaciona con el valor de mercado de este tipo de bienes. Sin embargo, este valor refleja la potencialidad productiva que, desde una perspectiva del uso agrícola, tienen los terrenos de naturaleza rústica. Partiendo de esta 6

premisa se puede afirmar que el valor catastral unitario permite establecer comparaciones entre territorios para determinar su posición relativa respecto a la productividad agraria.

3. OBJETO DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS Aunque el valor catastral de los inmuebles rústicos puede ser utilizados en múltiples ocasiones (expropiaciones, contabilidad, hipotecas,…), su objetivo prioritario es servir como instrumento de la política fiscal y especialmente como base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el cual es uno de los principales recursos presupuestarios de las Haciendas Municipales. En consecuencia, hay que tener en cuenta que el valor catastral es un valor que ha de utilizarse con carácter referencial y buscando fundamentalmente la justicia distributiva del impuesto, más que el conocimiento individualizado del valor absoluto de cada uno de los bienes inmuebles. En función del objetivo pueden citarse los siguientes tipos de valoraciones de inmuebles rústicos: -

Tasaciones; para determinar el valor de los bienes para compra-venta, expropiación forzosa, herencia, daños o a efectos de garantía hipotecaria. Todas estas tasaciones tienen en común que se llevan a cabo sobre bienes individualizados y concretos, no siendo necesario contextualizar su valor con otros de similares características, aunque normalmente se emplean métodos comparativos, que sí exigen una correlación con los valores de otros bienes de características similares.

-

Evaluación de la riqueza del territorio; p. ej. para la implantación de políticas de desarrollo impulsadas por las Administraciones Públicas o por organismos internacionales públicos o privados. En este caso no importan tanto los valores de fincas concretas como el valor de toda una zona como fuente de recursos.

-

Valoraciones sobre la totalidad del territorio pero asignando valores individualizados a cada una de las unidades en que se divide el territorio. Dentro de esta categoría se encuentra la valoración catastral, que debe mantener un equilibrio entre la exactitud de cada valoración individual y la coordinación entre todas ellas.

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4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS La Contribución Territorial Rústica y Pecuaria (RD de 27 de agosto de 1966), cuyo hecho imponible era el importe de las rentas producidas anualmente (de forma real o potencial) por los bienes rústicos, entre los que se incluían tanto los terrenos no urbanos como el ganado cuya subsistencia dependía fundamentalmente de los recursos obtenidos fuera de la explotación agraria. Por lo tanto, en la información catastral debía encontrarse el rendimiento teórico de cada parcela, que se obtenía para cada cultivo o aprovechamiento a través de cuentas analíticas en las que se aplicaba la ecuación clásica: I – G = B + R, donde I es la suma de los ingresos, G los gastos necesarios para su obtención, B el beneficio empresarial y R la renta de la tierra. Los cálculos se realizaban sobre explotaciones de características ideales utilizando precios de productos y gastos de mano de obra, semillas... publicados oficialmente por el Ministerio de Agricultura. Estos cálculos analíticos se referenciaban a la superficie unitaria (ha) obteniéndose Tipos evaluatorios, rendimientos teóricos por ha para una calificación y clasificación (intensidad productiva) determinada. Los tipos evaluatorios se fijaron por última vez en 1983 sobre la base de las informaciones de ingresos y gastos de los distintos cultivos en ese momento. Su objetivo era ser utilizados en la valoración durante el perído 1983/87 pero siguen siendo la base de la valoración catastral. La base imponible de la Contribución Territorial era la suma de los resultados de multiplicar en todas las fincas de un titular su superficie por el tipo evaluatorio. El 50% de esta base imponible constituye la base liquidable y sobre ella se calcula el IBI. La Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales (LRHL) establece en el artículo 66 que “la base imponible [del IBI] estará constituida por el valor de los bienes inmuebles” y que “se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor de mercado de aquellos, sin que, en ningún caso, pueda exceder éste”. El art. 68 añade que el valor catastral de los bienes rústicos “estará integrado por el valor del terreno y de las construcciones”. Por lo que respecta al valor de los terrenos señala que “se calculará capitalizando al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos y aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales”. 8

Para el caso de las construcciones se remite a la normativa establecida para las de naturaleza urbana. Como consecuencia se producen dos cambios esenciales con respecto a la anterior Contribución Territorial Rústica y Pecuaria; en el hecho imponible, excluyendo la ganadería, incluyendo las construcciones agrarias y manteniendo los terrenos rústicos, y en la base imponible, que ahora es el valor catastral. Por lo tanto, se pasa de un impuesto que grava la renta a un impuesto basado en el valor de los bienes. Por lo tanto en esta ley se establece la obligación de desarrollar una metodología de valoración catastral. Sin embargo, está metodología no se llegó a desarrollar y, como esto era previsible, en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley se señala que “respecto de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, y hasta tanto no se produzca esta última circunstancia [fijación de valores con arreglo a las normas contenidas en la Ley], el impuesto se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidable vigentes en la misma fecha [1 enero 1990] a efectos de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria”. Posteriormente entraron en vigor la Ley 51/2002 de Reforma de la LRHL (LR) y la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario (LCI). Este nuevo marco legislativo modifica la regulación del valor catastral y prorroga la vigencia de la Disposición Transitoria Segunda de la LRHL, por lo que en la práctica permite que los valores de los bienes rústicos sigan calculándose como se venía haciendo desde la entrada en vigor de la LRHL: El art. 66 de la Ley de Reforma de la LRHL establece que “la base imponible del IBI estará constituida pro el valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario”. El art. 8 de la LCI contiene la nueva regulación de la valoración catastral y establece que: -

El valor catastral se determina a partir de los datos obrantes en el Catastro.

-

Estará integrado por el valor catastral del suelo y de las construcciones.

-

Para la determinación se tendrán en cuenta los siguientes criterios: o Localización, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción. o El coste de ejecución de las construcciones. o Las circunstancias y valores de mercado. 9

o Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine. -

No podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.

-

Mediante Orden Ministerial se establecerá un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

-

Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas que permitan determinar el valor catastral.

Esta ley en su Disposición Transitoria Segunda afirma que “Lo establecido en esta Ley respecto a la determinación del valor catastral queda en suspenso respecto a los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su aplicación, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos indicados, la disposición transitoria segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988”. Según esto y teniendo en cuenta que en la Contribución se establece Base Liquidable = 0,5 * base imponible Y que según la LRHL el valor catastral se calcula capitalizando al 3% la base liquidable. Y que la Ley de Presupuestos de 1990 establecía un coeficiente de incremento del 5% para la actualización de los valores catastrales: BaseLiquidable 0,5  Base Im ponible  1, 05   1, 05  0, 03 0, 03 0,5  TipoEvaluatorio  Superficie( ha)  1, 05  17,5  TipoEvaluatorio  Superficie( ha) 0, 03 En las sucesivas leyes de presupuestos del Estado se han ido estableciendo los ValorCatastral (1990) 

porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rústicos por los que habría que multiplicar la expresión anterior. Incrementos del valor catastral rústico en España Año 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000

Coeficiente anual 1.05 1.5 1.05 1.05 1.035 1.035 1.035 1.026 1.021 1.018 1.02 10

2001 2002 2003 2004 2005

1.02 1.02 1.02 1.02 1.00

Es de destacar el incremento de un 50% del valor catastral entre el año 1990 y 91, hecho que dice muy poco a favor de la calidad del proceso de valoración. Con lo que, en 2005, su valor catastral resulta de la siguiente forma: Valor catastral (2005) 37,78  TipoEvaluatorio  Superficie(ha )

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aunque introduce variaciones en el procedimiento administrativo, no en los métodos de valoración de los inmuebles rústicos, según su disposición transitoria segunda. En consecuencia de todo lo anterior, el valor calculado de este modo presenta una serie de problemas: -

El tipo de capitalización no se adecua a los distintos cultivos y no responde a la realidad del mercado inmobiliario rústico español.

-

Los rendimientos agrarios que si bien fueron correctos en el momento que se calcularon no se han mantenido vigentes debido a los sistemas de cultivo, de comercialización, a la PAC, etc.

-

Los incrementos reales no son constantes e iguales para cada aprovechamiento. Existen algunos en los que las variaciones pueden oscilar entre el 3 y 8% y otros en los que apenas se llega al 1%.

Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relación uniforme y única con los valores de mercado Debido a esto existe un interés por parte de la administración en elaborar la Normativa técnica de valoración de bienes inmuebles de naturaleza rústica. Debería tratarse de una metodología fácilmente aplicable y actualizable, apoyada en parámetros objetivos, con resultados generalizables, viable informáticamente y capaz de valorar las construcciones agrarias. Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologías de valoración de inmuebles rústicos existentes.

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EJERCICIO PRÁCTICO Se desea determinar el valor catastral para el año 2001 de dos parcelas. Para ello se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese término municipal y de los coeficientes de actualización del valor catastral rústico:

Cultivo AM AM CCCCR CR EFE FE FR FR HR IMM MT OOOOR OR VV-

Intensidad Productiva 1 2 1 2 3 1 2 0 0 0 1 2 0 0 0 0 1 2 3 1 2 1 2

Año 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Tipo Evaluatorio 1220 1000 2700 2300 1650 12500 11000 250 220 220 13100 11800 21500 0 650 150 3900 3000 1600 9500 5800 4500 3800

Coeficiente 1.05 1.5 1.05 1.05 1.035 1.035 1.035 1.026 1.021 1.018 1.02 1.02

Las dos parcelas están constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y distribución de cultivos e intensidades productivas Parcela 37 37 37

Subparcela a b c

Cultivo OOV-

I. P. 1 2 1

Superficie 0.3821 0.5891 1.5005

12

37 37 37 37 37 37 38

d e f g h k 0

IFR CIMM HR CR

0 2 2 0 0 0 1

0.0352 0.6603 0.9875 0.0255 1.5025 0.6056 1.3578

Capitalizando la base liquidable (50% de la base imponible) vigente en 1990 en incrementándola en un 5% se obtiene el valor catastral en 1990. posteriormente se actualiza mediante los incrementos reseñados en las Leyes Generales de Presupuestos del Estado y se obtiene el valor catastral en el año 2001; Parcela 37 37 37 37 37 37 37 37 37 38

Subparcela a b c d e f g h k 0

Cultivo OOVIFR CIMM HR CR

I. P. 1 2 1 0 2 2 0 0 0 1

Superficie 0.3821 0.5891 1.5005 0.0352 0.6603 0.9875 0.0255 1.5025 0.6056 1.3578

B.I.(1990) 1490 1767 6752 0 7792 2271 0 977 13020 16973

V.C. (2001) 52895 62731 239674 0 276564 80619 0 34666 462164 602446

El valor catastral total de las dos parcelas en 2001 es 1.811.758 pts.

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TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIVOS Y ANALÍTICOS Los métodos que normalmente se utilizan en valoración agraria pueden agruparse en dos grandes grupos; métodos sintéticos y métodos analíticos. Métodos sintéticos Buscan la estimación del valor de un bien comparándolo con el valor que ha tenido en el mercado otro bien de características similares. Estos métodos son los más antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama también métodos comparativos. Las etapas para la aplicación de estos métodos son: -

La realización de un estudio de mercado o recogida de información relativa al tipo de bienes que se pretende valorar. Esta información debe ser lo más amplia posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora.

-

Verificación de la información obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida hasta obtener una muestra que aunque sea más pequeña sea más fiable.

-

Estratificación de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizar las características más relevantes para aplicar los métodos oportunos.

-

Comparación del bien objeto de valoración con los de la muestra, ajustando su valor en función de las diferencias existentes entre los valores característicos.

-

Obtención del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media aritmética o mediante cualquier otro criterio. La estimación del valor de una finca por comparación con fincas similares es el

procedimiento de valoración más primitivo. Los métodos sintéticos estiman un valor de mercado.

1. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS COMPARATIVOS 1. Establecimiento de las cualidades y características del inmueble a valorar que influyan en su valor. En el caso de suelos rústicos: - Localización: emplazamiento y entorno - Régimen urbanístico (tipo de protección) - Situación (distancia a núcleos de población) - Accesibilidad - Superficie y forma

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- Uso - Cultivo - Características agrológicas (aptitud productiva) - Topografía - Orientación - Mejoras incorporadas (regadío,…) 2. Análisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se valora, que se basará en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de valoración. La segmentación del mercado de inmuebles debe hacerse en función de sus principales características. El suelo rústico suele segmentarse en función de su uso, cultivo y aptitud productiva. 3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difícil la obtención de información sobre el importe real de transaciones, por lo que el análisis del mercado queda reducido frecuentemente a la información sobre precios de venta de inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta información: - Agencias inmobiliarias - Prensa - Revistas inmobiliarias - Internet - Hemerotecas (para valores no actuales) Resumen de datos de la información de mercado Testigo nº

Descripción

Localización

Fuente

Superficie

Precio

Valor unitario (€/m2, €/ha)

1 …

4. Selección de una muestra representativa. Se comprueban los precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar los procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la definición del valor de mercado.

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Se seleccionarán las muestras o testigos lo más semejantes posibles al inmueble a valorar. 5. Homogeneización. Comparación del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la técnica de homogeneización, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble. Se tendrán en cuenta las diferencias o analogías observadas entre las características de los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor. Los precios de las muestras se homogeneizarán aplicando coeficientes o ponderaciones para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando. Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse cómo influyen, en qué proporción: -

En porcentaje, sobre el valor total (lo más normal)

-

En valor absoluto (en euros) – por ejemplo si el testigo tiene una instalación de regadío de la que se puede saber cuanto cuesta, se restaría al valor del testigo ese importe.

La homogeneización se realiza mediante hojas de cálculo. Si una muestra/testigo es mejor que el inmueble a valorar en una característica, se resta a su valor el plus de valor que esa característica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que el valor del testigo sea “homogéneo” con respecto a esa característica. Al valor resultante se le llama valor homogeneizado. Tabla de homogeneización Valor  Régimen  Superficie  Naturaleza y  Situación  (€/ha)  urbanístico  y forma  características % 

% 

% 

24000  = 

0  = 

0 

= 

0 

M 

‐2000 

27000  = 

0  M 

‐3 

= 

0 

M 

‐2000 

Aprovechamiento 

Mejoras 

Accesibilidad 

€

%

% 

 

M  ‐1800 P 

5 

PP  4800 M

‐2

P  1800  = 

0 

= 

M

‐2 ‐2

€ 

€ 

0

P 

2000 

P  1800  PP 

10 

PP  4800 M

PP  12 

P 

2000 

PP 4000  P 

5 

P 

2400 P

2

0 

M  ‐6 

= 

0 

= 

P 

5 

P 

2400 P

2

‐3 

M  ‐6 

= 

0 

P  1800  = 

0 

P 

2400 P

2

Peso  %  16.67  16.67  16.67  16.67  16.67 

€/ha 4287 4242 4833 3900 4103

17000  P 

3  P 

3 

P 

12000  = 

0  PP 

6 

22000  = 

0  = 

26000  = 

0  M 

Nº  Valor  Testigo  (€/ha)  1  24000  2  27000  3  17000  4  12000  5  22000 

Usos 

6 

Homogeneización  €  %  1000 3%  ‐200 ‐5%  8600 20%  8400 25%  2400 1% 

0 

Suma correcciones  homogeneización (€/ha)  1720 ‐1550 12000 11400 2620

Valor  homogeneizado  (€/ha)  25720 25450 29000 23400 24620

16

6  26000  4200 ‐7%  2380 Valor de mercado homogeneizado (€/ha)

28380

16.67 

4730 26095

6. Conciliación Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizar distintas medidas: -

Mediana: es el valor que presenta tantos precios de magnitud superior como de magnitud inferior a él

-

Moda: es el valor correspondiente al precio que se repite con mayor frecuencia

-

Media aritmética: Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el número de ellos Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor de ponderación respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de ponderación

2. MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS Método sintético por clasificación (o de estimación directa) Consiste en establecer una clasificación de las fincas rústicas dentro de una comarca, en grupos relativamente homogéneos, en función de sus características técnicas y económicas, y estimar un precio de mercado para cada clase. Entonces, la valoración de una finca se reduce a situarla en el grupo que le corresponda y asignarle el valor de dicha clase. Para su correcta aplicación es imprescindible una labor previa de toma de datos y clasificación. Cuantas más numerosas sean las clases con mayor exactitud se podrá realizar la asignación de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedará un cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos.

Método sintético por corrección Se parte de un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio dentro de una clase, y se va estudiando este valor en función de algunas de las características que se supone influyen en él. Los coeficientes correctores, cuando hay más de uno, actúan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorará una finca por debajo del precio mínimo pagado en la zona, estimado empíricamente.

17

Método de los valores típicos Es una variante del método sintético por corrección. Consiste en estimar el valor de una finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede dividirse dicha finca en función de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra, etc. Se utiliza también una escala de valor. Para su aplicación se recoge información sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de participación de cada clase en el total de la finca y se efectúa la valoración.

Método sintético de comparación espacial Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que tienen características más o menos similares a las de la finca que se valora. Las variables que suelen utilizarse para esta comparación son la producción bruta, el canon de arrendamiento, la distancia al núcleo urbano, la edad de las plantaciones, etc. La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc, situadas en parajes diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La comparación se efectúa estudiando una o varias características comunes a las fincas A, B, C,… Estas características pueden ser: la producción bruta, el arrendamiento, la distancia de la parcela al centro urbano, la edad de las plantaciones, etc. La forma más sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparación espacial es suponer que dicho valor es proporcional al índice que mide la característica estudiada. P. ej. si la característica es la producción bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A, B, C, etc, son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias PA, PB, PC, etc.

VM 

V P

i

P

i

donde Vm es el valor de mercado de la parcela objeto de valoración, P es el valor de la producción en €/ha para la finca objeto de valoración, Vi es el precio de la parcela i en €/ha y Pi es el valor de la producción de la parcela i en €/ha.

Método sintético de comparación temporal o valoración histórica El valor de mercado de la finca A en el momento actual se deduce por comparación de los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. En base a éstos se puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado entre la última tasación y el momento actual, se corrige su valor.

18

Los valores de mercado pueden ser conocidos a través de informaciones sobre precios de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en épocas pasadas. Como término de comparación se pueden tomar índices tales como el canon de arrendamiento de A en diversas épocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.

Procedimiento ‘a impresión’, ‘a vista’ o del ‘leal saber y entender’ Durante mucho tiempo se ha utilizado en España un procedimiento de valoración sin ningún rigor ni fundamento, más que la propia experiencia del valorador por su condición de experto. Esta forma de valoración no puede considerarse como un método ya que no responde a una sistemática. Pese a su nula base científica, el procedimiento del ‘leal saber y entender’ aparece clasificado como método sintético en diversos trabajos. Algunos autores defiende la aplicación de la valoración ‘a la vista’ en casos en que no se pueda aplicar un método más documentado, aunque reconoce que entonces es necesario introducir ampliar justificaciones de base empírica.

3. MÉTODOS SINTÉTICOS NUEVOS Criterio baricéntrico Criterio de proporcionalidad o criterio baricéntrico n

a2 

V i 1 n

Mi

X i 1

i

Criterio de comparación por ratios Existen expresiones intermedias que corresponden a otros criterios de comparación distintos a la proporcionalidad o al ajuste de mínimos cuadrados, p ej las basadas en la utilización de ratios. El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolución histórica o tomando como punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma comarca. La estimación del valor de mercado mediante estos ratios puede escribirse de una manera general:

19

n

a1 

V Mi

X i 1

i

n

Los resultados obtenidos con este criterio de comparación difieren de los que resultan de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la expresión n

a2 

V i 1 n

Mi

X i 1

i

Criterio de los dos extremos En numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de datos sobre compraventas de fincas de características semejantes. Por el contrario, suele ocurrir que los datos existentes se reducen sólo a los valores extremos, tanto para la variable valor de mercado como para el parámetro que se toma como índice de comparación. En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor simplificación, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza sistemáticamente. Este criterio implica la aceptación del supuesto de que a los valores de mercado extremos (máximo y mínimo) les corresponde los valores extremos del índice de comparación. Asimismo, supondremos que el valor de mercado está relacionado con el índice según una ecuación lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos.

V 1 V Mm V MM V Mm  X1 X m XM X m

V 1 V Mm 

(V MM V Mm )( X 1  X m ) (X M  X m )

V 1 V Mm 

(V MM V Mm )( X 1  X m ) (X M  X m )

Criterio del origen Supongamos que los valores de mercado están relacionados con sus respectivos índices según una recta que pasa por el origen (VMM,XM) y por el centro del segmento (VMm,Xm). Ello implica que el valor de mercado medio (V0), entre ambos extremos, se 20

corresponde con el índice medio (X0). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que además las fincas cuyo índice es muy bajo tienen también un valor de mercado muy bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente teórico, en realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo. Según este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V0, X0), su ecuación es:

V1 

V0 0 X1 X 0 0

Por otra parte

V0 

V MM V Mm 2

X0 

XM X m 2

Sustituyendo queda

V1 

V MM V Mm X1 XM Xm

Se puede observar que el criterio del origen no es más que una simplificación del criterio de proporcionalidad.

EJERCICIO FINAL En este ejemplo vamos a ver una aplicación de 1. Criterio de los ratios 2. Criterio baricéntrico 3. Criterio de los extremos 4. Criterio del origen En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 10 parcelas en función de la producción bruta P y del riesgo de helada R Nº parcela

Precio (V) €/ha

Producción (P) €/ha Riesgo de helada %R

1

85000

32000

0

2

85000

40000

5

3

75000

24000

10

4

70000

28000

20

5

70000

28000

25

6

65000

20000

25

7

65000

29000

25

21

8

65000

25000

25

9

50000

22000

40

10

45000

24000

50

Si tomamos como variable explicativa la producción bruta, P, el precio de compraventa V es creciente con P. El criterio de los ratios

a11 

85000  2,65 32000

a12 

85000 75000 70000  2,12 a13   3,12 a14   2,5 40000 24000 28000

a15 

70000  2,5 28000

a16 

65000 65000 65000  3,14 a17   2,2 a18   2,6 20000 29000 25000

a19 

50000  2,7 22000

a110 

a1 

45000  1,87 24000

2,65  2,12  3,12  2,5  2,5  3,14  2,2  2,6  2,7  1,87  2,5 10

Así pues, el valor de mercado se expresa en función de la producción bruta por la ecuación V=2,5P Con la aplicación del criterio baricéntrico se obtiene

a2 

85000  85000  75000  70000  70000  65000  65000  65000  50000  45000  2,47 32000  40000  24000  28000  28000  20700  29500  25000  22000  24000

El valor de mercado según este criterio y en función de la producción bruta será V=2,47P El criterio de los dos extremos y el criterio del origen no pueden aplicarse en este caso por no cumplirse la hipótesis fundamental de ambos criterios que establece la coincidencia de los extremos. (En este ejemplo al valor mínimo no le corresponde la producción mínima). Como la relación entre el riesgo de heladas y el valor es inversa, para poder aplicar los criterios baricéntrico, de los extremos y del origen hay que realizar un cambio de variable, introduciendo un coeficiente de seguridad S, que puede ser definido de dos maneras distintas: 1. Como función inversa de riesgo S=1/R 2. como función complementaria del riesgo S=100-R La segunda forma posee la ventaja respecto a la primera de su aplicabilidad a todos los valores posibles del riesgo, incluido el valor 0.

22

Realizando el cambio de variable obtenemos los siguientes valores V

S

85000

100

85000

95

75000

90

70000

80

70000

75

65000

75

65000

75

65000

75

50000

60

45000

50

Aplicando el criterio de los ratios con esta variable

a11 

85000  850 100

a15 

70000  930 75

a16 

65000 65000 65000  870 a17   870 a18   870 75 75 75

a19 

50000  830 60

a110 

45000  900 50

a12 

85000 75000 70000  890 a13   830 a14   880 95 90 80

850  890  830  880  930  870  870  870  870  830  900  872 10

a1 

El valor de mercado sería V=872S Aplicando el criterio baricéntrico se obtiene

a2 

85000  85000  75000  70000  70000  65000  65000  65000  50000  45000  870S 100  95  90  80  75  75  75  75  60  50

El valor de mercado sería V=870S La aplicación del criterio de los extremos conduce a la expresión

V 1  45000 

(85000  45000)(S  50)  45000  800(S  50) 50

La aplicación del criterio del origen llega a la siguiente expresión

a3 

85000  45000 130000   867 100  50 150

Por lo que el valor de mercado será V=867S

23

Pueden utilizarse combinaciones lineales de los distintos criterios entre sí o ponderando las variables que pueden influir en el valor de mercado, es decir

V P

(a1  a2 ) (   )

 y  son los coeficientes de ponderación de los diferentes criterios para una sola variable explicativa (producción) o

a1P  a1'S V     y  son los coeficientes de ponderación para varias variables (producción y heladas(S)).

24

TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA Con este método se busca establecer la relación existente entre el valor de mercado y una característica del bien a valorar. Podemos suponer que la función que liga las variables ‘valor de mercado de una finca’ y ‘variable externa’ o ‘signo externo’ es desconocida en cuanto a su expresión matemática exacta, pero puede ser estimada estadísticamente por medio del análisis de regresión o por otros procedimientos. Generalmente, dicha función viene definida por una ‘ecuación lineal’ que se ajusta por mínimos cuadrados a partir de los datos estadísticos disponibles. También pueden utilizarse fórmulas heurísticas que simplifican el análisis de regresión, y que hemos considerado como eslabones intermedios entre los métodos sintéticos clásicos y los métodos estadísticos-econométricos. Un enfoque diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar dos funciones de distribución. Este método fue publicado en 1973 con el nombre de método Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es que necesita menos información empírica (menor número de datos y más fáciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, manejando tablas o aplicando la variante triangular.

1. EL MÉTODO Se desconoce la relación funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo externo, pero se sabe que dicha relación es monótona creciente o decreciente, con lo cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra. La variable ‘valor de mercado’ se ajusta estadísticamente a una función de distribución F. La variable signo externo L se ajusta estadísticamente a una función de distribución G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que las funciones F y G tienen forma de campana o similar. La distribución beta tiene una forma muy parecida a la distribución normal o curva de Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva está acotada en el OX entre un límite inferior y un límite superior en lugar de extenderse entre - y +. Por lo tanto, tiene las principales características de una distribución

25

normal; describe fielmente los fenómenos estadísticos normales como son los precios de mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicación de este método tiene las siguientes ventajas: 1. Si los límites superior e inferior están en el eje OX positivo, todos los valores son positivos, por tanto puede atribuírseles un significado económico. 2. Si se conocen los límites inferior y superior y también la moda, estos tres valores son suficientes para ajustar la distribución. 3. En la práctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se pueden conseguir: a. El valor más bajo de mercado, el valor más alto de mercado y valor de mercado más frecuente. Análogamente, también se suele conocer el máximo, el mínimo y la moda de la variable explicativa. El método consiste en la comparación de las curvas de densidad de las distribución del valor de mercado y del valor de la característica. El método comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado (V) y la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor máximo, mínimo y la moda son suficientes para ajustar L a una distribución beta. Sean: LA=el más bajo índice L LB=el más alto índice L LM=la moda de los índices Estos tres valores determinan una distribución beta.

26

Análogamente sean VA=valor más bajo de mercado VB=valor más alto de mercado VM=la moda de los valores de mercado Estos números determinan otra distribución beta. Al más bajo índice LA le corresponden el más bajo valor de mercado, y al índice más alto LB le corresponde el valor más alto de mercado. Sean, L1=índice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido) V1=valor de mercado (desconocido) de la finca V1 puede encontrarse fácilmente empleando unas tablas de la distribución beta. En definitiva, el método exige conocer solamente estos datos, los índices LA, LB, LM, y los valores de mercado correspondientes VA, VB, VM, así como el índice L1 para la finca que se quiere valorar. En la práctica esta información puede encontrarse mediante una pequeña encuesta, en el caso de que no existan estadísticas de precios. Se parte de la hipótesis de que los parámetros de la distribución tienen la forma: p=h+2 q=h-2 Sean a es el extremo inferior de la distribución, b el extremo superior de la distribución y M la moda de la distribución. 27

En los manuales de estadística se demuestra que la moda de la distribución beta depende de p y q, según la siguiente ecuación:

M 

aq  bp p q

sustituyendo en esta fórmula los valores p y q se obtiene

M 

a( h  2 )  b ( h  2 ) 2h

despejando h se obtiene

h

2(b  a ) 2M  (a  b )

Los valores a, b y M se conocen. Sustituyendo estos datos en la ecuación se calcula h. conocido h, la distribución queda perfectamente determinada por los parámetros p y q. La función de densidad f(x, p, q) puede tipificarse mediante el cambio de variable

y 

x a b a

2. EJEMPLO DE APLICACIÓN Para la valoración de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre 35000 y 80000 pts/ha, según calidad, siendo el valor de mercado más frecuente el de 61000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la producción bruta oscila entre 4000 y 10000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra más frecuente. La finca objeto de valoración da una producción bruta de 7000 pts/ha. Podemos atribuir a los valores de mercado una distribución beta cuy parámetro h1 es

h1 

2( 45000) 9 (2  61000)  115000

así pues p1=9+2 q1=9-2 A la variable producción bruta se le atribuye una distribución beta cuyo parámetro h2 es 3 p2=3+2

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q2=3-2 Si tipificamos la variable producción bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de

y 1

7000  4000  0,5 6000

Buscando en las tablas de la distribución Beta correspondientes a h=3 resulta

Para y=0,5  F(y)=0,101 (fila 50) En la misma tabla para h=9 para F(y’)=0,101 se obtiene y’=0,43

29

Deshaciendo la tipificación

0,43 

X '35000 80000  35000

X’=54.350 pts/ha

3. VARIANTE TRIANGULAR El razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes se sustituyen por triángulos.

El área del triángulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a 1, por tanto 1=(LB-LA)*HM/2 HM=2/ LB-LA La misma distribución se aplica a los valores de mercado. La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de mercado puede calcularse indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas, con resultados parecidos a los obtenidos con la distribución beta. Cuando se utilizan fórmulas conviene distinguir varios casos, según el valor que tome la variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoración respecto a los valores modales de ambas variables. 1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM y el valor de mercado V1 toma un valor inferior al valor modal VM. L1VM El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los triángulos TSb y T´S´B´ mediante la expresión

V 1 V B 

( L B  L 1 ) (V B V M )(V B V A ) ( L B  L M )( L B  L A )

3. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal LM, mientras el valor de mercado de la finca V1 toma un valor inferior L1>LM V1rB Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalización más bajo para la inversión menos arriesgada, como se quería demostrar.

El método analítico tiene varios inconvenientes graves que hacen difícil su aplicación correcta, como son: -

Falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende estimar con él.

-

Arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización

-

Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio empresarial.

La falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende estimar con él, se debe a que, mientras en los métodos sintéticos queda bien claro desde el principio que el valor que se quiere estimar es el valor probable de mercado, en el método analítico los distintos autores no se ponen de acuerdo en que valor se puede estimar con este método, algunos afirman que es el valor actual, otros el valor en venta, el valor probable, etc. El método analítico no proporciona ningún criterio preciso que permita elegir con rigor científico el tipo de capitalización a emplear en los cálculos. Al carecer de un criterio de aplicación general, lo valoradores han solido seguir algunos de los siguientes procedimientos: 1º. En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalización legal. No existe ninguna garantía de que este tipo de capitalización proporcione una buena estimación del valor de mercado. Es simplemente un valor legal que tan sólo puede invocarse a efectos jurídicos.

35

2º. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el método analítico, sino que tratan de justificar un informe basándose en este método. Para ello determinan a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoración, ya sea con el apoyo de métodos sintéticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado por el método analítico, y para ello proceden de la siguiente manera: -

Una vez estimado el valor VM

-

Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.

-

Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado VM es preciso capitalizar a un tipo r = R/VM

La dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio. El cálculo de la renta de una finca se realiza mediante el análisis contable de los gastos e ingresos del aprovechamiento de la tierra según la ecuación I-G=R+B I = ingresos anuales G = gastos anuales R = renta de la finca B = beneficio empresarial La primera dificultad que aparece en la práctica es la fijación de los rendimientos de las cosechas, de los precios de los productos y de los costes por unidad de superficie. Para fijar el beneficio empresarial de una parcela hay que tener en cuenta el tamaño de la empresa, su organización y el porcentaje que dentro de ella representa la parcela a valorar. La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial B puede ser superada capitalizando la suma R+B. Se capitaliza la ganancia, que incluye ambos términos. Este enfoque presenta un particular interés cuando se trata de una tasación por causa de expropiación forzosa. Si el propietario de la finca es a su vez un empresario que explota la finca, parece justo indemnizarle no sólo por la pérdida de la finca, sino también por el perjuicio que se le ocasiona como empresario. Este perjuicio puede medirse por la disminución del beneficio como consecuencia de la expropiación. 36

3. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN APLICANDO LA TEORÍA DE LA DECISIÓN Algunos autores han propuesto aplicar la teoría de juegos, que es una de las ramas de la teoría de la decisión, a la determinación del tipo de capitalización. Supongamos que se quiere valorar la finca A por el método analítico. Previamente se ha calculado la renta R. El valorador puede optar por un tipo u otro de capitalización; p ej, puede elegir uno de los tipos r1, r2, r3, o r4. Para cada uno de estos cuatro tipos resulta un valor de capitalización para la finca A. Estos 4 valores de capitalización son: V1=R/r1 V2=R/r2 V3=R/r3 V4=R/r4 La elección del tipo de capitalización se puede plantear como un problema de aciertos o de equivocaciones. Capitalizando a un cierto tipo, el valorador acierta con el valor correcto de la finca, mientras que si capitaliza con alguno de los restantes comete un error. El tipo de capitalización correcto no puede conocerse de antemano con absoluta certeza, ya que depende de lo que ocurra en el futuro. Si en el futuro las circunstancias económicas se presentan favorables para los cultivos de la finca A, el tipo de capitalización correcto será más bajo que si las circunstancias se presentan desfavorables. Por lo tanto, la naturaleza puede jugar cualquiera de los cuatro tipos posibles de capitalización. Por su parte, el valorador puede jugar también con cualquiera de los 4 tipos de capitalización, según el que elija para realizar los cálculos. Si el valorador juega, p ej, el tipo r3, y la naturaleza juega el tipo r4, el perito comete un error que es igual a la diferencia

e 43 

R R  r 4 r3

Se llega así a la matriz de un juego contra la naturaleza, cuyos elementos son los posibles errores de valoración. Esta matriz es

Naturaleza

Valorador

r1

r2

r3

r4

r1

0

e21

e31

e41

r2

e12

0

e32

e42

37

r3

e13

e23

0

e43

r4

e14

e24

e34

0

Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simétrica. En cuanto a los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalización correcto. Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teoría de juegos, como puede ser el de Wald, que se basa en los mínimos para escoger la mejor opción, escogiendo aquella en la que el mínimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalización.

4. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE MÉTODOS ESTADÍSTICOS Suponemos que se posee información acerca de recientes transacciones de fincas A1, A2, A3,…, An. Todas estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T. Se conocen los precios de compraventa P1, P2,…, Pn, correspondientes a dichas transacciones. También se conocen o pueden calcular las rentas R1,…,Rn de cada una de las fincas. Sea la ecuación de regresión: y=ax + b +  donde y = valor de mercado de una finca de tipo T x = renta de una finca de tipo T a, b = parámetros de la regresión  = error aleatorio Los parámetros a y b pueden estimarse ajustando por mínimos cuadrados esta ecuación. Así pues, la ecuación lineal y=ax+b, permitirá estimar el valor de mercado P de una finca A, cuya renta es R, con tal de que A pueda ser clasificada como del tipo T. Para ello bastará con sustituir en la ecuación anterior la variable x por su valor R, se tendrá: P=aR+b En lugar de ajustar a la nube de puntos la ecuación anterior, se podría ajustar la ecuación más simplificada; y = ax + 

cuyas variables tienen el mismo significado.

Por lo tanto, la ecuación lineal sin término independiente sería y =ax, que podría aplicarse a la estimación del valor de mercado de una finca de renta R según la fórmula P=aR, lo que permitiría calcular P de modo sencillo. 38

Si se hace a=1/r0, lo cual equivale a un sencillo cambio de notación, sustituyendo en la ecuación anterior se tiene P=R/r0. Esta expresión coincide con la fórmula de capitalización V=R/r. De modo que se podría obtener r. Ejemplo: Se posee la información siguiente sobre valores de mercado Z y rentas R de unas casas rurales Z(€)

R(€/año)

3209

144

3233

144

3354

144

3360

144

3756

144

4051

156

4159

161

4388

171

5060

179

4604

181

4952

191

5824

191

4730

191

5902

196

4952

199

Ajustando por mínimos cuadrados la función Z=aR=R/r0 Resulta a=25,74  25,74=1/ r0  r0=0,04

5. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN POR MÉTODOS SINTÉTICOS Hemos visto que los métodos estadísticos pueden ser utilizados para la elección del tipo de capitalización, pues los métodos sintéticos también pueden utilizarse para este fin, tomando como variable explicativa la renta de la tierra. En el caso del ejemplo anterior, la estimación de r por el criterio baricéntrico sería: Z = 65534

39

R = 2536 a=65534/2536 = 25,8% r = 100/a = 3,9% Por el criterio de los ratios sería; a1=3209/144=22,2%

a5=26,0%

a2=22,4%

a6=25,9%

a3=23,2%

a7=25,8%

a4=23,3%

a8=25,7%

a9=28,2%

a10=25,4%

a11=25,9%

a12=30,7%

a13=24,7%

a14=30,1%

a15=24,8% La media de a es 384,3/15=25,6%, de donde r=100/a=3,9% 6. TIPO DE INTERÉS EN EXPROPIACIONES El tipo de interés debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables. No puede ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la deuda del Estado, con vencimiento superior a dos años o con vencimiento igual o superior a cinco años, según la finalidad de la valoración. Para su determinación se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación. El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado. www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a2116.pdf www.bde.es/webbde/es/secciones/informes/banota/series.html

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7. LIMITACIÓN DEL HORIZONTE TEMPORAL La capacidad productiva de la tierra suele tener una duración prácticamente ilimitada. No existe otro bien económico comparable a la tierra en cuanto a duración o permanencia de su valor económico. Esta es la principal razón por la cual en el método clásico se considera que la renta de la tierra tiene un horizonte temporal ilimitado, esto permite utilizar fórmulas de capitalización con rentas o ganancias que se extienden hasta

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el infinito. Sin embargo, la fórmula de capitalización V=100R/r se obtiene suponiendo, no sólo que la duración de la renta no tiene límite sino que además se mantiene constante durante los años sucesivos. Y este supuesto sí es difícil de creer, sobre todo para actividades agrarias, que llevan consigo una fuerte variación temporal en sus rendimientos físicos. Tanto las variaciones técnicas como económicas de los rendimientos pueden ser estimadas en algunos casos mediante la utilización de series cronológicas, donde estos rendimientos aparecen en función del tiempo. Mediante regresión se puede obtener una función que determina el rendimiento en función del tiempo. Las variaciones temporales de rendimientos y rentas no permiten utilizar en muchos casos la fórmula de capitalización convencional, que supone rentas constantes y duración infinita. Por ello, se suele limitar el horizonte temporal a un número determinado de años, suficientemente grande pero acotado, y despreciar los sumandos posteriores. De modo que se obtiene

Ri i i 1 (1  r ) n

V 

donde V es el valor de la finca, R es el arrendamiento o la renta calculada, r es el tipo de capitalización y n es el horizonte temporal, es decir, el número de años.

8. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA PRÁCTICA El problema más difícil que se le presenta al valorador de fincas rústicas es la elección del tipo de actualización que ha de emplear en sus cálculos. El tipo de capitalización (o de actualización) varía mucho de unas inversiones a otras, según la liquidez y seguridad, entre otras variables, así como según la mayor o menor tasa de inflación y otras circunstancias macroeconómicas, de modo que en una misma época hay distintas tasas de actualización que, a su vez, hay que cambiar al cabo de pequeños períodos de tiempo. En principio, el tipo de actualización puede calcularse de dos maneras distintas, según se trate de dinero propio o de dinero prestado. En el primer caso, si el inversor posee recursos suficientes para abordar la inversión, la tasa de actualización se calcula como un coste de oportunidad, en el sentido de igualarlo a la rentabilidad que se puede obtener de esa cantidad de dinero dedicándola a inversiones alternativas. En segundo lugar, si el inversor ha de obtener el dinero prestado, se considera la tasa de

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actualización como igual al coste del dinero a largo plazo, coste que puede ser diferente dependiendo de las características de la inversión y del inversor. En épocas de escasa inflación y estabilidad de la economía, la comparación entre inversiones alternativas es relativamente fácil y estable, el dinero de los bancos tiene un coste homogéneo y estable. Por el contrario, en épocas de inflación moderada o alta, la comparación se hace sumamente difícil, ya que las expectativas sobre las alzas de precios repercuten de manera muy distinta en las inversiones alternativas y hacen muchas veces inaplicable la comparación entre ellas.

9. LA PLUSVALÍA La mayoría de las inversiones productivas (maquinaria, etc) sufren una fuerte devaluación a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro físico de los activos y de su obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversión al final de su vida útil) apenas tiene importancia en términos reales. Ahora bien, si contabilizamos en términos monetarios, la inflación puede compensar, total o parcialmente, este efecto produciéndose a veces una recuperación del coste de inversión. Sin embargo, las fincas rústicas también se diferencian del resto de las inversiones productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carácter imperecedero de la tierra este valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en términos monetarios y, a veces también en términos reales. Esto es la plusvalía de los inmovilizados. Esta plusvalía es real cuando la tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa de inflación. Por lo tanto, se trata de una nueva componente a considerar en el cálculo del tipo de capitalización de la tierra. Se trata del efecto plusvalía que, en caso de ser una plusvalía real, puede conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalización real de la renta, si la plusvalía no se agrega en el cálculo como una renta adicional.

10. EJEMPLO DE VALORACIÓN CON EL MÉTODO ANALÍTICO

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TEMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS Hemos visto que los métodos sintéticos clásicos no son más que métodos estadísticos en embrión y su desarrollo conduce a los métodos de regresión con una sola variable. En cuanto al método analítico clásico, sabemos que una de las posibles maneras de estimar el tipo de capitalización es recurrir a una regresión simple, sin término independiente cuya variable endógena sea el valor de mercado y cuya variable exógena sea la renta de la tierra. Partimos del siguiente cuadro donde figuran los precios de compraventa, así como algunas características agronómicas para una serie de parcelas. Parcela

Precio Producción Riesgo de Edad compraventa bruta €/ha heladas % plantación €/ha (P) (Rh) (años) (V) (E) 1 85000 32000 0 12 2 85000 40000 5 30 3 75000 24000 10 7 4 70000 28000 20 13 5 70000 28000 25 16 6 65000 20700 25 7 7 65000 29500 25 18 8 65000 25000 25 10 9 50000 22000 40 15 10 45000 24000 50 20 Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuación de la forma V = aP + bRh + c V = 0,32P -765Rh + 75750 Donde la variable endógena valor de mercado V queda explicada por las variables exógenas valor de la producción bruta P y riesgo de helada Rh (% de años en que se registró una helada de cierta consideración). Los coeficientes de la ecuación proporcionan el peso relativo de cada una de las variables en el valor de mercado. Esta ecuación de regresión puede servir para valorar parcelas de características similares a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuación de regresión las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.

1. LA ELECCIÓN DE LAS VARIABLES EXÓGENAS 46

El error que se comete al tomar por valor de mercado de una finca el valor estimado a través de la regresión, es función de los coeficientes de correlación de cada una de las variables exógenas con la endógena, así como de los coeficientes de correlación de estas variables exógenas entre sí. Será tanto menor cuanto más variables exógenas tomemos, pero la falta de datos impide que la dimensión de la regresión sea tan grande como queramos. Por ello resulta sumamente importante saber qué variables exógenas deben utilizarse en cada caso concreto. Para ello, se puede proceder a estudiar el coeficiente de correlación parcial entre cada variable exógena y la variable endógena, con el fin de despreciar aquellas variables exógenas cuyo coeficiente de correlación parcial no sea significativo. Una vez eliminadas aquellas variables poco significativas en función de su coeficiente de correlación parcial, se procederá a elegir de entre las que queden, aquella que tenga un coeficiente de correlación parcial mayor, después la segunda que tenga mayor coeficiente de correlación, y así sucesivamente hasta que el coeficiente de correlación múltiple nos determine un nivel de explicación de la variable endógena satisfactorio. El cuadrado del coeficiente de correlación se denomina coeficiente de determinación D y se interpreta como la proporción de la varianza de la variable endógena explicada por las variables exógenas. Cuando se utilizan regresiones con muchas variables exógenas se pueden presentar problemas de multicolinealidad al existir correlación entre varias variables exógenas. Entonces conviene eliminar algunas variables exógenas con el fin de disminuir o eliminar la multicolinealidad. Esta eliminación de variables exógenas se realiza a través del análisis factorial, con la introducción de combinaciones lineales de las variables exógenas que cumplen determinados requisitos.

2. LA ELECCIÓN DE LA FUNCIÓN Una vez elegidas las variables exógenas que van a intervenir en el modelo econométrico, se debe proceder al establecimiento de la función que las relaciona con la variable endógena. La función más utilizada es la función lineal con término independiente, que para dos variables exógenas se reduce a: V = a1x1 + a2x2 + … ++ anxn + a3 donde V sería el valor buscado, x1…xn las variables exógenas explicativas del valor y a1,…, an los parámetros del modelo de regresión.

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Lo que implica aceptar la suposición de que las variables exógenas influyen de manera lineal y constante sobre la variable endógena. Aunque este supuesto puede no convenir en algunos casos, su simplicidad lo hace ventajoso en la inmensa mayoría de las valoraciones prácticas. Sin embargo, para algunas valoraciones pueden dar mejor resultado otro tipo de funciones, como las utilizadas en la teoría de la producción agraria. Por ejemplo, la función cuadrática

V  a1 x 12  a2 x 22  a3 x 1 x 2  a 4 x 1  a5 x 2  a6 o la función de Cobb-Douglas

V  a1 x 1a x 2a 2

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La función cuadrática permite recoger efectos de las variables exógenas sobre la endógena que no sean constantes, sino crecientes en un intervalo y decrecientes en otro. Asimismo, recoge efectos producidos por las variables de manera sinérgica, como se observa en el término a3, donde ambas variables actúan multiplicando sus efectos.

3. TOMA DE DATOS Los métodos econométricos habrían tenido un mayor desarrollo en valoración agraria, a no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos fiables en cantidad suficiente para aplicar con un mínimo de garantía estos métodos. La falsedad de los datos sobre precios de compraventa en notarías y registros de la propiedad, así como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el método allí donde no se cuenta con una buena red de información.

4. EJEMPLOS DE VALORACIÓN 1.- Martínez, I. (1995). Modelos analógicos de valoración de Bienes Inmuebles. Una aplicación a la valoración agraria en la Rioja. Tesis doctoral. Universidad Politécnica de Valencia. En este trabajo se ha calculado la siguiente ecuación V = -126,492 + 21,305 C + 30,692 P – 1,089 M + 18,368 E + 6, 192 A + 10,938 D + 2,805 J + 16,147 U siendo V = valor de mercado en pts/ha C = cultivo de la parcela que toma valor de 1 a 13 P = sistema de regadío que toma valor de 1 a 5

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M = distancia del municipio en que se halla la parcela al municipio con parcelas de valor máximo E = expectativas de uso de la parcela que toma valor de 1 a 7 A = clase de acceso a la parcela que toma valor de 1 a 13 D = cantidad de suelo que toma valor de 1 a 5 J = mejoras estructurales que toma valor de 1 a 14 U = variable dicotómica que toma el valor 1 o 0 según existan o no posibilidades de anexionar la parcela a otra lindante.

2.- García, R. (1995). Modelos de valoración fiscal. Tesis doctoral. Universidad Politécnica de Valencia. Segura, B., García, B., Vidal, F. (1997). Modelos econométricos de valoración. Aplicación a la valoración fiscal. Revista Investigaciones Agrarias. En estos trabajos se presentan las siguientes funciones de regresión: V = 1782,39 – 0,19 S2 – 33,61Va – 35,21C – 16,77H – 225,39U + 170,31E + 8,31F2 – 0,51F3 V = 1387,03 – 37,08Va – 43,99C – 42,79H – 114,38U – 21,35A + 13,06F2 – 0,41F3 siendo V = valor de mercado de la parcela S = superficie de la parcela Va = índice de la variedad que toma valores de 1 (mayor cantidad) a 10 (menor cantidad) C = índice microclimático que toma valores de 1 a 10 H = índice de homogeneidad del cultivo que toma valores de 1 a 10 U = índice de ubicación de la parcela que toma valores de 1 a 10 E = variable dicotómica que indica la existencia o no de electrificación F = variable de naturaleza cronológica que indica la fecha de transacción o valoración de la parcela A = índice de calidad de los accesos de 1 a 10.

3.- Otro ejemplo son las siguientes ecuaciones para diversos aprovechamientos en la provincia de Córdoba Campiña bajo regadío  V = 1718190 + 458,035 R R = rendimiento en kg de maíz/ha 49

Campiña viña  V = 66983 + 240,274R – 0,0087 R2 / V = 1175870 + 105,039R R = rendimiento en kg de uva/ha Olivar  V = 297664 + 941,57R – 0,032 R2 / V = 336657 + 717,36R R = rendimiento en kg aceituna/ha Campiña secano  V = 1088000 + 0,035 R2 + 32,82 R / V = 797,017 + 245,068R R = rendimiento en kg trigo/ha Campiña olivar  V = 1486390 + 0,090 R2 – 124,771R V = 736625 + 420,289R R = rendimiento en kg aceituna/ha

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