Apostila 2005 Curso ESALQ

 

UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO

Escola Superior de Agricultura “Luiz de Queiroz” Departamento de Engenharia Rural  – Área de Topografia e Geoprocessamento - 

CURSO DE AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Esta apostila foi elaborada pelo Engenheiro Agrônomo Marcelo Rossi de Camargo Lima e é uma coletânea de vários trabalhos (citados no capítulo capítulo Bibliografia) relacionados com o tema. Material para distribuição nos cursos do IBAPE/SP (%: 11 3105.4112; página na web: http: //www.ibape-sp.com.br; email: [email protected] [email protected]). m.br). Não possui fins lucrativos. lucrativos. Todos exemplos exemplos e valores são fictícios. fictícios. Listas de discussão e Sites relacionados: http://br.groups.yahoo.com/group/nbr8799 (norma para Avaliação de Imóveis Rurais) http://br.groups.yahoo.com/group/parte2urbano (norma para Avaliação de Imóveis Urbanos) norma ma par para a Avali Avaliaçã ação o de http://br.groups.yahoo.com/group/parte4empreendimentos (nor Empreendimentos) http://br.groups.yahoo.com/group/pericias (perícias e avaliações de engenharia) http://www.ibape-nacional.com.br http://www.ibape-sp.com.br http://www.appraisalinstitute.org http://www.asfmra.org  Texto impresso em 29/10/11 Este texto é básico do Curso LER 0534 – Perícias e Avaliações de Engenharia Aplicadas a Imóveis Rurais, na nossa Escola. Há menções da, NBR 8799 87 99 (AB (ABNT, NT, 1985 1985)) e dura durant nte e as au aula las, s, di disc scu utem tem-s -se e as modi modifi fica caçõ ções es introduzidas pela NBR 14653-3 (ABNT, 2004). Colaboram com este Curso os Professores, Engenheiro Civil, Mestre em Irrigação e Drenagem Antonio Carlos Silveira Coelho, Engenheiro Agrônomo, Mestre e Doutor em Fitotecnia Henrique Sundfeld Barbin. O livro “Avalia “Avaliação ção de Pro Propriedades priedades Ru Rurais” rais” do autor autor Marcelo Rossi Rossi de Camargo Lima, aborda com muita propriedade, outros aspectos dessa matéria e inclui a nova NBR da ABNT com comentários. Valdemar Antonio Demétrio Professor Titular do Departamento de Engenharia Rural - ESALQ – USP MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA, ENGENHEIRO AGRÔNOMO

 

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AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS Marcelo Rossi de Camargo Lima, eng. agrônomo 3

IBAPE/SP................................................................................................................................................................... ..................................................................................................................................................................4 4 1. O IBAPE/SP. 2. INTRODUÇÃO.............................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................................5 2.1. CONCEITOS BÁSICOS.................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... ......6 6 2.2. MÉ TODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................................................... .....7 7 AVA LIAÇÃO.............................................................................................................................. 2.2.1. O MÉTODO COMPARATIVO (OU THE SALES S ALES COMPARISON APPROACH)...................................................... ......................................................7 7 2.2.2. O MÉTODO MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) .................................................. ............................................ ......10 10 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL................................. RESIDUAL.................................13 13 3. A AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS PELO MÉTODO COMPARATIVO................................................................ ........................................................................ ............. .....14 14 3.1. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS TERRAS................................................................................................... .......................................................................................................... .......14 14 3.2. PRESSUPOSIÇÕES PARA A CLASSIFICAÇÃO POR CAPACIDADE DE USO......................................................... ............................................................ ...16 16 3.3. CARACTERIZAÇÃO DAS CLASSES CLASSE S E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO..................................................... .....................................................19 19 3.3.1. GRUPO A................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................21 21 3.3.2. GRUPO B................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................23 23 3.3.3. GRUPO C................................................................................................................................................... ...................................................................................................................................................25 25 3.3.4. EQUIVALÊNCIA ENTRE DENOMINAÇÃO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES CLASS ES DE CAPACIDADE DE USO.............................................................................................................................................................. ................................................................................................................................................................26 3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNÇÃO DE SUA S UA CAPACIDADE DE USO............................................................ USO............................................................ 27 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE I NTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984)................................................................................................................................................................. (1984). ................................................................................................................................................................27 27 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO. .28 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976... .....29 3.4.4. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇĂO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS AUTORES.......................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................ ..30 30 3.4.5. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇĂO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES DO SOLO...................................................................................................................................................... .............................................................................................................................................................. ............ ....33 33 3.4.6. RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983)............................................................................................ ........................................................................................... 34 3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS N UAS EM FUNÇÃO DE SUA SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO ...........................36 36 3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO.............................37 37 3.7. AVALIAÇÃO DE TERRAS NUAS NU AS - METODOLOG METODOLOGIA IA RECOMENDADA...................................................................... ......................................................................37 37 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAÇĂO NA OBTENÇĂO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE CAPA CIDADE DE USO E SITUAÇĂO SEGUNDO KOZMA..................................................................... .....................................................................38 38 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAÇĂO NA OBTENÇĂO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO SEGUNDO SEGU NDO FRANÇA..................................................... ............................................................. .............. ......38 38 3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAÇĂO NA OBTENÇĂO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO US O E SITUAÇĂO SEGUNDO O INCRA ............................................................... ................................................................... ....39 39 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAÇĂO NA OBTENÇĂO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE SUBCLASS E DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO, SEGUNDO FRANÇA FRANÇ A.............................. ..............................39 39 3.7.5. TABELA DE PREÇOS DE TERRAS PARA A REGIÃO GEO-ECONÔMICA DE VALORES V ALORES PARA MARÇO DE 1999  ........................................................................................................................................................................... 40 ...........................................................................................................................................................................40 3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO ................................................ ........41 41 SA NEAMENTO DAS AMOSTRAS........................................ 3.9. A INFLUÊNCIA DA DIMENSÃO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAÇÃO AVA LIAÇÃO DAS TERRAS NUAS ......... ................. ............... .......44 44 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSÃO ........................................................................................................ ................................................................................................................. ............. ....44 44 3.10.1. QUADRO RESUMO.................................................................................................................... ............................................................................................................................. .............. .....45 45 3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSĂO DAS ÁREAS................. .......................... ................. ........46 46 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:................................................................................................ DESCRITIVA:................................................................................................47 47 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSĂO DAS ÁREAS................. .......................... ................. ........48 48 3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSĂO DA ÁREA  ........................................................................................................................................................................... 50 ...........................................................................................................................................................................50 4. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO NÃ O REPRODUTIVAS................................................................... ...................................................................51 51 4.1. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS)............................................................................ ............................................................................52 52 4.1.1. AVALIAÇÃO DE UM POMAR DE LARANJA................................................................................................... ...................................................................................................54 54 4.1.2. AVALIAÇÃO DE UM CAFEZAL............................................................................................................ .................................................................................................................... ........58 58 4.1.3. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA......................................................................... ................................................................................. ............ ....60 60 4.1.4. AVALIAÇÃO DE FLORESTAS ARTIFICIAIS................................................................................................... ...................................................................................................63 63 4.1.5. TABELA AVALIATÓRIA AVALIA TÓRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS........................................................................... ...........................................................................65 65 4.1.6. AVALIAÇÃO DE UMA CULTURA DE CANA DE AÇÚCAR................................................................ ........................................................................ .............. ......65 65 4.1.7. AVALIAÇÃO DE CULTURAS TEMPORÁRIAS................................................................................................ ................................................................................................68 68 4.1.8. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS .......................................................................................................... ................................................................................................................... ........... ..69 69 4.1.9. RESUMO DOS DOS GASTOS COM OPERAÇÕES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE........................................................................................................................... .................................................................................................................................. .......73 73 4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO SA VIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198)............................................................. .............................................................74 74 4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO SA VIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198)............................................................. .............................................................75 75 4.2. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS)................................ ......................................... ............... ......75 75 4.2.1. RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO.......................................................... ..........................................................76 76

 

-4...................................77 4.2.2. FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE:................................. 4.2.3. ÍNDICES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ...................................................................................... ......................................................................................78 78 5. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS ................................................................................. ......................................................................................... ..........78 78 6. AVALIAÇÃO AVALIAÇÃ O DE SEMOVENTES (REBANHOS) ............................................................................................................... ...............................................................................................................80 80 7. AVALIAÇÃO AVALIAÇÃ O DE MATAS NATURAIS NATUR AIS..............................................................................................................................80 80 8. APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES ....................................................................82 82 8.1. APRESENTAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO ...................................................................................... .............................................................................................. ........... ...82 82 8.2. AVALIAÇĂO DE PRECISĂO RIGOROSA R IGOROSA........................................................................................................... ............................................................................................................... ....83 83 8.3. AVALIAÇĂO DE PRECISĂO NORMAL..................................................................................................... ............................................................................................................. ............. .....84 84 8.4. AVALIAÇĂO AVA LIAÇĂO EXPEDITA....................................................................................................................................... .......................................................................................................................................84 84 9. BIBLIOGRAFIA........................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................ ....84 84 10. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO AV ALIAÇÃO.............................................................................................................. ....................................................................................................................... .........87 87 10.1. I - CONSIDERAÇŐES PRELIMINARES............................................................................................................... .................................................................................................................90 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS..................................................................... .............................................................................. ............. ....90 90 10.2.1. A. TERRA NUA......................................................................................................................................... .........................................................................................................................................90 90 10.2.2. B. BENFEITORIAS.................................................................................................................................... ....................................................................................................................................91 91 10.3. III. VISTORIA............................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... .....91 91 10.3.1. LOCALIZAÇÃO.........................................................................................................................................92 .........................................................................................................................................92 10.3.2. SOLOS..................................................................................................................................................... .....................................................................................................................................................92 92 10.3.3. CULTURAS................................................................................................................................... ........................................................................................................................................... ........... ...93 93 10.3.4. REBANHOS.................................................................................................................................... ............................................................................................................................................. .........93 93 10.3.5. CONSTRUÇÕES...................................................................................................................................... ........................................................................................................................................93 10.4. IV. AVALIAÇĂO AVALIAÇ ĂO.................................................................................................................................... ............................................................................................................................................. ............ ...94 94 10.4.1. IV.1. TERRA TERR A NUA..................................................................................................................................... .....................................................................................................................................94 94 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA TERRA NUA.................................................... ............................................................ ........... ...94 94 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS.................................................................................................. ..................................................................................................94 94 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS................................................................................................. ......................................................................................................... ........94 94 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CÁLCULOS................................................................................... ........................................................................................... ..........95 10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS............................................................ ............................................................107 107 10.5. TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19................................................. OUT./19................................................. 108 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS - CONSTRUÇÕES................................................................. .................................................................109 109 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS........................................................................ ................................................................................ ........109 109 10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE................................................................ ........................................................................ ........... ...113 113 10.5.4. V. VALOR DO IMÓVEL............................................................................................................... ....................................................................................................................... ............ ....113 113 10.5.5. VI. ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO VALOR V ALOR ENCONTRADO.................................... ............................................ .............. ......114 114 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO ................................................................................................................ ........................................................................................................................ ............ ....114 114 11. LEGISLAÇÃO PROFISSIONAL ........................................................................................................................ ................................................................................................................................. ...........115 11.1. AVALIAÇŐES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGĘNCIAS EXIGĘNC IAS LEGAIS.. .. .115 115

1. O IB IBAP APE/S E/SP. P. O In Inst stitu ituto to Brasi Brasilei leiro ro de Aval Avaliaç iaçõe õess e Perí Períci cias as de Engen Engenha haria ria de São São Pau aulo lo - IBAP IBAPE/ E/SP SP é um órgã órgão o de cl clas asse se form formad ado o por por prof profis issi sion onai aiss de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e também empresas que atuam na área das AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado.   Trat Trata-s a-se e profissionais de uma uma entid entpromovendo idad ade e se sem m fi fins ns lu lucr crat ativo ivos que que tem por por objet objetivo ivo congregar tais intercâmbio es difusão de informações e avanços técnicos, técnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e mora mo rais is dos dos se seus us as asso soci ciad ados os,, prom promov oven endo do cu curs rsos os de form formaç ação ão bási básica ca e avançados no seu campo, organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpósios, conferências, reuniões, seminários, painéis de debates e outros eventos. Em sua sede própria à rua Maria Paula, n.º 122, conjunto 106, 1º andar, CEP 0131 01319-9 9-907 07,, Sã São o Pa Paul ulo, o, SP, SP, mant mantém ém at atua ualiz lizad ado o banc banco o de dado dadoss com com elementos element os do mercado imobiliário imobiliário da Capital e Municípios do Interior, além de bi bibl blio iotec teca a espe especi ciali aliza zada da para para co cons nsult ultas, as, venda venda de li livro vross e aposti apostilas las que que abordam matérias relacionadas à Perícia e Avaliações. 

Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP: Curso Básico de Avaliação de Imóveis Urbanos;

 

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Curso de Perícias e Anomalias em Edificações;  Curso de Avaliação de Imóveis Rurais;  Curso de Perícias Judiciais em ações reais, dominiais e possessórias;  Curso de Avaliação de Máquinas, Equipamentos e Instalações Industriais;  Curso de Determinação de Valores Locativos;   Treinam  Treinamento ento Introdutório de Inferênc Inferência ia Estatística Estatística aplicada à Engenharia Engenharia de Avaliações;  Curso Básico de Matemática Financeira, Avaliação Econômica e Mensuração do Valor de Marcas;  Curso de Perícia Judicial dentro da Temática Ambiental. 

2. INTR INTROD ODUÇ UÇÃO ÃO O objetivo deste trabalho é o de fornecer aos profissionais atuantes na área, ou àqueles que desejam iniciar, uma compilação dos diversos trabalhos existentes na área de avaliação de Imóveis Rurais, sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. Não temos nenhuma pretensão de publicar um trabalho definitivo sobre o assu assunt nto. o. Es Estte trab trabal alho ho visa visa faci facili lita tarr e di difu fund ndir ir os conh conhec ecim imen ento toss já publ pu blic icado adoss de diver diverso soss profi profissi ssion onais ais,, traba trabalh lhos os estes estes que que se enco encont ntram ram avulsos por todo o País, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de valores justos, próximos da perfeição. Os imóveis de destinação rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecuário e/ou florestal. A determinação do valor destas propriedades inclui, além é claro das terras, todas as benfeitorias nelas existentes, os recursos hídricos e recursos naturais, desde que estes últimos não sejam incluídos como riquezas minerais. A determinação dos valores das riquezas minerais não serão incluídas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matéria estranha a este profissional e, específica de engenheiros de minas, geólogos e outros. No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração. Para a determinação do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento, procedi mento, onde são seguidos regras e fatores que não são os usualmente empregados na avaliação de imóveis urbanos. Para a avaliação de propriedades com fins rurais faz-se necessário, e isto noss soa no soa óbvi óbvio, o, qu que e o pr prof ofis issi sion onal al tenh tenha a conh conhec ecim imen ento toss de enge engenh nhar aria ia agronômica e/ou florestal e/ou zootécnica, além dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliações e do mercado imobiliário rural. A legislação que regulamenta esta atividade está no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP.

 

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2.1. 2. 1. CO CONC NCEI EITO TOS S BÁ BÁSI SICO COS S Segundo nos ensina o prof. Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, te terra rra (ou "bem"bem-de de-ra -raiz iz") ") po pode de ser ser conc conceit eitua uada da como como qu qualq alque uerr porçã porção o da supe su perf rfíc ície ie te terr rres estr tre e sobr sobre e o qu qual al po pode dem m ser ser exer exerci cid dos os di dire reit itos os de prop pr opri ried edad ade e que que dize dizem m resp respei eito to nã não o so some ment nte e à ár área ea da supe superf rfíc ície ie,, mas mas também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como plantações e pedreiras, por exemplo. Oendo conceito econômico de segundo Barlowe (1972) muito abrang abra ngen do o soma so mató tóri rio o do dos s terra, re recu curs rsos os na natu tura rais is e daqu da quel eles esé cria cr iado dossamplo pelo pelo homem, sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como: espaço, natureza, fator de produção Subdivide-se produção,, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições são:  Terra como espaço - espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da superfície (construções e explorações agrícolas);  Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condições climáticas, topográficas e edáficas;  iais Terra Terr coco mo fato fa tor r ,demi pro produ dução - tras font foas nte ematér natu natérias tural ral de al alim iment os, fibras fib materiai mater s adecomo const nstru rução ção, miner nerais aisção e outr ou ma ias prima primas s entos, ut util iliz izada adas s ras, na, soci so cied edade ade mode moderna rna.. Está Está est estrei reitam tamen ente te ligad ligado o ao conc conceit eito o de terra terra como como "bem-de-consumo";  Terra como situação - modernamente, grande importância é atribuída ao conc co ncei eito to de te terr rra a como como situ situaç ação ão,, isto isto é, sua sua lo loca cali liza zaçã ção o em rela relaçã ção o a mercados, vias de acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em avaliação de imóveis rurais a situação do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;   Terra como propriedade - tem conotações com os direitos e responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. 1.1.2. Os imóveis rurais são subdivididos segundo a Lei n.° 8.629 de 25/02/93 como: Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se: I - Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua su a loca locali liza zaçã ção, o, qu que e se dest destin ine e ou poss possa a se dest destin inar ar à expl explor oraç ação ão agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial; II - Pequena Propriedade - o imóvel rural: a) de área compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; III - Média Propriedade - o imóvel rural: a) de área superior a 4 (quatro) e até 15 (quinze) módulos fiscais;

 

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2.2. 2. 2. MÉ MÉTO TODO DOS S DE A AVA VALI LIAÇ AÇÃO ÃO Partin Part indo do-s -se e do pr pres essu supo post sto o de qu que e o obje objeti tivo vo dest deste e trab trabal alho ho é a determinação do valor de mercado de um imóvel, ou seja, o valor onde o proprietário e o vendedor estão interessados em vender/comprar, mas não estão obrigados, nada mais óbvios que esta determinação parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobiliário. Quais são estas informações? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. Desta forma, criaram-se, basicamente dois métodos determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural.

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O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach) , que como o próprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se é claro, a correção devida das diferenças entre eles. O outro seria a Método da Renda (ou The Income Capitalization  Approach ) que se baseia na capitalização de um rendimento anual, obtido no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade. 2.2. 2. 2.1. 1. O MÉ MÉTO TODO DO COMPA COMPARA RATI TIVO VO (OU TH THE E SALE SALES S COMP COMPAR ARIS ISON ON APPROACH) Depende da coleta dos elementos no mercado imobiliário da região, os quais devem ser verificados e analisados através de uma vistoria aos imóveis ofertados ou vendidos, quando possível. Quanto mais precisa a descrição dos el elem ement entos os a serem serem utili utilizad zados, os, meno menorr a marge margem m de erro erro na transp transposi osiçã ção o destes. O próp próprio rio no nome me da meto metodol dolog ogia ia es está tá se auto auto explic explicand ando o at atrav ravés és da comp co mpar araç ação ão en entr tre e dive divers rsos os im imóv óvei eiss ex exis iste tent ntes es na mesm mesma a regi região ão ge geooeconômica do imóvel avaliando, iremos determinar o valor de um determinado imóvel. A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. Sabese qu que e as faze fazend ndas as têm car carac acte terís rísti tica cass di disti stinta ntas, s, como como:: áreas áreas cult cultiv ivada adas; s; quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; cobertura vegetal natural (matas) etc. Devido a estas, e muitas outras, diferenças entre as diversas fazendas, a comp co mpara araçã ção o some soment nte e é viáve viávell qu quand ando o as propri propried edade adess são semel semelhan hante tes. s. Mesmo assim, encontramos encontramos diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência); produções; construções etc. Assim, Assi m, pa para ra pe perm rmit itir ir um uma a comp compar araç ação ão entr entre e dado dadoss seme semelh lhan ante tess e posteriormente, homogeneizá-los, a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composição do imóvel, que podemos apresentar da seguinte forma:

 

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I M Ó V E L c o m p o s iç ã o T E R R A S c a p a c id a d e d e u s o s e m v e g e t. e b e n f. T E R R A N U A

B E N p a r te e d m e lh o

B E N F . P R O D U T IV A S g e r a m r e n d im e n t o s c u ltu r a s , p a s ta g e n s r e flo r S E a n e P R O a d q u s e m c o lh e

D ir e it

e s t a m e n to s , e t c M O V E N T E S im a is d e l id e p ro d u to r e s U T id o n te a s

O S D s o u p s , fe r t p e n d .

IV E r o d il iz a o u

R u n a

F . N d o if ic a r a m

à O P R O D U T I p r o c e s s o p ro d ç õ e s e m g e r a l e n t o s f u n d iá r io

R E C U R S O S N A T U R A IS m a ta s e t c . M Á Q U IN A S , M O T O R E IM P L E M E N T O S tr a to r e s , v e íc u lo s , m á q u in a s d e b e n e f íc io ,

S z id te rm

A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).  Tendo em vista este procedimento – separação do valor da terra das benfeitorias – quando da utilização deste método são avaliados, normalmente, os seguintes itens separadamente: TERRAS - sã são o avaliad liada as em função de sua capacidade de uso, localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua; Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. Não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode ver a seguir.  TERRA NUA – conceitos: O INCRA, através da sua Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia: "Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil. Entende-se port po rtan antto por acessõ sõe es natu tura rais is tudo udo o que se encont ntra rarr incorporado a terra sem a intervenção do proprietário". Artigo 43: "São bens imóveis:"; Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacên adja cência ciass naturai naturais, s, compree compreende ndendo ndo as árvores árvores e frutos frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”. Artigo 64: "Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor”. Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, de forma não muito clara, define benfeitoria.

 

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A Con Constit tituiçã ção o Fede dera ral, l, no seu artig rtigo o 184 diz que os imóv móveis desap de saprop ropria riado doss se serão rão ind indeni eniza zado doss em títu títulos los da dí dívid vida a agrár agrária ia e as benfeitorias benfeit orias úteis e necessárias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Podemos deduzir que o que não seja benfeitoria útil e necessária seria terra nua? O Esta Estatu tuto to da Terr Terra a (L (Lei ei 4. 4.50 504/ 4/64 64)) e a Lei 8.62 8.629/ 9/9 93 em nenh nenhum um momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisória 1997-34, de 13/01/2000, diz o seguinte: Art. 3º - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 12. Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terr terras as e ace cess ssõ ões nat atu ura rais is,, mata matass e flor flores esta tass e as benfe enfeit ito orias rias indeni enizáv áve eis, observ servad ado os os se seg guin inttes aspectos”: I - localização do imóvel; II - aptidão agrícola; III - dimensão do imóvel; IV - área ocupada e ancianidade das posses; V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. § 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis indeniz áveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA. § 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativa nat ivass e qu qualq alquer uer outro outro tipo tipo de ve veget getaç ação ão natur natural al,, não não podendo o preço apurado superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel “. Ou seja, por força de medida provisória, Conclu Conc luind indo, o, re reco comen mendam damos os qu que e co cons nste te no seu laudo laudo e/ e/ou ou pare parecer cer técnico a definição de terra nua, para evitar dúvidas. RECURSO RECU RSOS S NA NATUR TURAIS AIS (desde que não já não tenham sido considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usad us ado o na prop propri ried edad ade e tais tais co como mo:: ma mata tass e capo capoei eira rass (mad (madei eira ra e le lenh nha) a),, pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'água; BENFEITORIA BENFEIT ORIAS S REPR REPRODUT ODUTIVAS IVAS (cap (capit ital al fund fundiá iári rio o prod produt utiv ivo) o) abra ab rang ngem em to toda dass as inov inovaç açõe õess intr introd oduz uzid idas as no imóv imóvel el rura rurall capa capaze zess de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos: reflorest refl orestamen amentos, tos, pas pastos tos cultiv cultivado adoss ou melhora melhorados, dos, cultura culturass permane permanente ntess (cafezais, pomares etc.);

 

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BENFEITORIA BENFEIT ORIAS S NÃO REP REPRODU RODUTIVA TIVAS S (ca (capi pital tal fund fundiár iário io auxil auxiliar iar)) abra ab rang ngem em to toda dass as inov inovaç açõe õess int introdu roduzi zid das no imóv imóvel el rura rurall que que não não proporc pro porcion ionam am rendime rendimentos ntos próp próprio rios, s, embora embora contrib contribuam uam para o êxito êxito das explorações. É o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, poci po cilg lgas as,, curr currai aiss e ou outr tras as)) e do doss ch cham amad ados os melh melhor oram amen ento toss fu fund ndiá iári rios os (trabalhos de conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio solo); SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento); MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrange veículos, veículos, tratores, máqu má quin inas as de bene benefí fíci cio, o, moto motoss-bo bomb mbas as,, ar arad ados os,, grad grades es,, ferr ferram amen enta tass e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração fixo, inanimado); PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - inclui os produtos adquiridos no comé co mérc rcio io (s (sem emen ente tes, s, muda mudas, s, fe fert rtil iliz izan ante tes, s, corr corret etiv ivos os,, ra raçõ ções es,, prod produt utos os fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração circulante). Desta Dest a mane maneir ira a – se sepa para rand ndo o as terr terras as dos dos dema demais is comp compon onen ente tess do imóvel – podemos nos permitir homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situação paradigma desejada. Norm No rmal alme ment nte e o va valo lorr da dass terr terras as (que (que é a vari variáv ável el depe depend nden ente te ou expl ex plic icad ada) a) fl flut utua ua em funç função ão de algu alguns ns fa fato tore ress (den (denom omin inad ados os vari variáv ávei eiss independentes ou explicativas), como por exemplo:

C

A D

P E

A

I M

Ó

V

T E

R

R

C L O C A L U R E L A

C F

B

E

O B E L O R Í

N

F

D

E

I M E E T C

N .

Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão apresentados nos capítulos mais adiante neste trabalho. 2.2. 2. 2.2. 2. O MÉ MÉTO TODO DO DA DA REN RENDA DA ((OU OU THE THE INCO INCOME ME CAPIT CAPITAL ALIZ IZAT ATIO ION N APPROACH) Depen pende da análise lise dos balan alançços dos últ ltiimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicação, sobre a média dos rendimentos líquidos, de uma taxa de capitalização. Os problemas neste caso são dois: o número reduzido de im imóv óvei eiss com com bala balanç nços os co conf nfiá iáve veis is e bem bem estr estrut utur urad ados os e a ta taxa xa a ser ser aplicada.

 

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Neste Nest e mé méto todo do re relac lacio iona na-se -se o va valo lorr da terra terra diret diretame ament nte e com com a sua sua capacidade de produção de renda (encontrada através de análise do imóvel dentro da região e das possibilidades de exploração existentes). Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada, ou seja: VI =

R  i

x 100 =

onde: VI = VALOR DO IMÓV MÓVEL (def efiinir classe, se, si sittuação, ão, com ou sem benfeitorias, mecanizada ou não etc.). R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAÇÃO = EXEMPLO: avaliação de uma propriedade cultivada com cana de açúcar. Para deter de termi minar nar a ren renda da líqu líquida ida mé média dia da área área iremo iremoss ut utili ilizar zar a produ produtiv tivid idade ade média real segundo a safra atual, a saber: Modalidade 1º 2º 3º 4º 5º ao 8º Média ano 103,1 ano 103,5 ano 9ano Cana de ano e meio 138,6 Can 4,5 0 (tonelada/ha) 0 0 0 Cana de ano 91 103,1 103,5 94,50 (tonelada/ha) 0 0 Média (tonelada/ha) 114,8 103,1 103,5 94,50 0 0 0

6anos 3,60 63,60

100,6 6 91,14

63,60

95,90

Assim, a produção média na área em estudo é de: Produção média = 95,90 tonelada./ha Deste valor resulta como renda bruta para a área em questão, pela cotação da cana de açúcar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17,20/tonelada. o total de R$ 1.649,48/ha. A despe despesa sa méd média ia ser será á co cons nsid idera erada da co conf nfor orme me cálc cálcul ulos os di discr scrim imina inado doss em planilha de custos própria da propriedade, a seguir: Custo (R$)

2º ano Qtde. 1

Custo (R$)

3º ano Qtde. 14,34 1

Custo (R$)

4º ano Qtde 14,34 1

Custo (R$)

5º ano Qtde 14,34 1

Custo (R$)

hm

1º Preço ano Unit. (R$) Qtde. 14,34 1

14,34

hm hm hm hm hm hh

16,17 15,21 15,46 19,90 16,04 1,94

1,6 3 1,2 1,8 1 1

25,87 45,63 18,55 35,82 16,04 1,94

-

-

-

-

hm

15,21

1,5

22,82

-

-

-

-

  TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubação hm corte e limpeza de mudas hh distribuição de toletes hh

16,84 1,94 1,94

2 25 13

181,01 33,68 48,50 25,22

-

Discriminação enl enleir eirame amento nto e queima queima de palha subsolagem aração calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcação de curvas de nível/carreadores reforma de terraço

Unid.

14,34

-

14,34

-

14,34

14,34

-

14,34

 

- 12 Discriminação

Unid.

transp transport orte e p/ dis distri trib. b. de hm mudas picamento de toletes hh cobertura com terra hm+h h ap apli lica caçã ção o de herb herbic icid idas as hm hm+h +h h   TOTAL PLANTIO capina manual hh cultivo cult ivo (trípli (tríplice ce operação) operação) hm+h h conservação de hm

Preço 1º Unit. ano (R$) Qtde. 13,54 5

Custo (R$)

2º ano Qtde.

67,70

-

-

-

-

1,94 16,37

13 1,2

25,22 19,64

-

-

-

-

18,77

1

18,77

1,94 18,49 8,49

10

19,40

13,83

0,6

8,30

1

Custo (R$)

3º ano Qtde.

Custo (R$)

18,77

4º ano Qtde

1

Custo (R$)

18,77

5º ano Qtde

Custo (R$)

18,77

1

1

18,77

238,73 8 1,7

15,52 31 31,4 ,43 3

18,77 8 1,7

18,77 15,52 8 31 31,4 ,43 3 1,7

18,77 15,52 8 31 31,43 1,7

15,52 31, 1,43 43

0,6

8,30

0,6

8,30 0,6

8,30 0,6

8,30

18,77

carreadores controle de formigas hh 1,94 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10 1,6 3,10   TOTAL TRATOS CULTURAIS 30,80 58,36 58,36 58,36 58,36 calc calcár ário io do dolo lomí míti tico co + t 30,00 2 60,00 frete adubo 05.20.20 t 320,00 0,5 160,00 adubo 20.00.20 t 314,45 0, 0 ,1 31,45 0,5 157,23 0 0,,5 157,23 0,5 157,23 0,5 157,23   TOTAL FERTILIZANTES 251,45 157,23 157,23 157,23 157,23 mudas t 28,00 13 364,00   TOTAL MUDAS 364,00 herbicida Gesapax 500 l 7,60 5 38,00 5 38,00 5 38,00 5 38,00 5 38,00 formicida mirex S kg 6,00 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20 0,7 4,20   TOTAL DEFENSIVOS 42,20 42,20 42,20 42,20 42,20 transporte interno hm 14,03 1,5 21,05 0,6 8,42 0,6 8,42 0,6 8,42 0,6 8,42 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.129,24 299,31 299,31 299,31 299,31 corte empreitado t 3,07 11 115 352,44 103 316,52 10 104 317,75 94,5 29 290,12 63,6 19 195,25 catação de pedaços hh 1,97 4 7,88 4 7,88 4 7,88 4 7,88 4 7,88 carregamento/reboque t 0,79 115 90,69 103 81,45 104 81,77 94,5 74,66 63,6 50,24 transporte para Usina t 1,00 1 11 15 114,80 103 103,10 10 104 103,50 94,5 94,50 63,6 63,60   TOTAL CORTE TOTAL CORTE,, CARREGAMENTO CARREGAMENTO E TRANSPORTE TRANSPORTE 565, 565,81 81 508, 508,95 95 outros custos (5%) 84,75 40,41   TOTAL GERAL (em R$) 1.779,80 848,67 Fonte: Fon te: Cadern Caderno o de Pre Preços ços para para Aval Avaliaç iação ão de Cul Cultur turas as Perene Perenes/C s/CESP ESP (adaptado para Jun/98)

510,89 510,89 40,51 850,71

467,15 467,15 38,32 804,78

316 316,98 ,98 30,81 647,10

Os custos médios serão calculados como segue, admitindo para os 6º, 7º e 8º cortes os mesmos custos do 5º corte: 1779,80 + 848,67 + 850,71 + 804,78 + 647,10 + 647,10 + 647,10 + 647,1 8

= 859,04/ha

Disto Dist o re resu sult lta a como como re rend nda a líqu líquid ida a mé médi dia: a: R$ 1.64 1.649, 9,48 48 – R$ 859, 859,04 04 = R$ 790,44/ha S erá erá ado dottada adem a adiversas taxa dpublicações, e re ren nda de que 4,00se % referem ao ano.a Timóveis al taxarurais, também mbém é confirmada como sendo igual a 4,00% ao ano, valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imóvel em questão, plantado com cana de açúcar. Assim, o valor da terra pelo método da renda resulta igual a: VI

=

R i

x 100

onde: VI = valor do imóvel, considerando a terra Classe I e IIe, situação Ótima (neste exemplo, são os solos encontrados no imóvel avaliando, que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas existentes; R = renda líquida média por hectare para a área avalianda = R$ 790,44/ha

 

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i = taxa de capitalização para imóveis rurais = 4,00% do que resulta: VI

=

R$ 790,44/ha x 100   R$ 4,00 =

19.761,00/ha

Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de açúcar e demais benfeitorias existentes, como as estradas e sistema de fertirrigação, do que resulta, para a área do imóvel, como valor do imóvel: V IMÓVEL = R$ 19.761,00/ha x 1.031,00 ha = R$ 20.373.591,00 20.375.000,00

≅

R$

Note que não apresentamos justificativas para a taxa de 4,00% ao ano. Não Nã o ap apre resen sentam tamos os simpl simplesm esmen ente te porqu porque e não existe existem m est estud udos os técn técnic icos os,, emba em basad sados os es estat tatist istic icam ament ente e que que inf inform ormem em qual qual é a taxa taxa de renda renda para para imóveis rurais. Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo através do método comparativo ele pode determinar a rend renda a líqu líquid ida a poss possív ível el da refe referi rida da pr prop opri ried edad ade. e. Com Com este estess dois dois valo valore ress podem demos calcular a taxa de ren enda da atual tual daquel ele e imóvel com sua suas cara ca ract cterí erísti stica cass espelh espelhada adass na av avali aliaç ação. ão. Uma Uma ta taxa xa mé médi dia, a, result resultado ado de diversas região, podeutilizando-se entãondo-se ser utilizada e do justificada em outrosverificações laudos ondenaa mesma avaliação será feita utiliza também método da renda. Podemos acrescentar a título de exemplo: em determinada região as prop pr opri ried edad ades es sã são o co come merc rcia iali lizzad adas as pe pelo lo valo valorr médio édio de 100 100 sa saca cass de soja/hectare para terras próprias à cultura, que se enquadrariam na Classe II/IIII de capac II/II capacidade idade de uso. A renda líquida obtida nestas áreas é estimada em 3 sc./hectare, resultando, neste caso, numa taxa de capitalização de 3,00% ao ano, an o, mu muit ito o inf inferi erior or a qu qualq alquer uer tax taxa a de rendi rendime mento nto exi existe stent nte e no merca mercado do,, expli ex plica cand ndo o talve talvezz a est estag agnaç nação ão do me merc rcad ado o imob imobili iliári ário o de imó imóvei veiss ru rurai raiss quando da coleta destes dados. 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MÉTODO, NÃO TÃO DIFUNDIDO, QUE É O RESIDUAL. Em poucas palavras, resume-se na comparação de valores unitários de imóveis com determinadas determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem estas, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. É mais indicado para a verificação do resultado encontrado através dos outr tro os dois métodos citado ados, norm rmal alme men nte por nós util iliizado ado para comp co mpro rova vaçã ção o dos valo valore ress en enco cont ntra rado dos. s. Esta Esta é real realiz izad ada a at atra ravé véss da comparação, por exemplo, da média encontrada em propriedades destinadas à pecuária extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra média de imóveis com monoculturas (cana de açúcar), sendo que a diferença seria entre as médias seria o valor da cultura de cana. Como já comentado, recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador.

 

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3. A AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DAS TERRAS TERRAS NUAS PELO PELO MÉTODO COMPARATI COMPARATIVO VO A av aval alia iaçã ção o co cons nsis iste te,, util utiliz izan ando do um exem exempl plo o muit muito o si simp mpli list sta, a, na transposição de uma série de ofertas e/ou transações de imóveis para o local do imóv imóvel el av aval alia iand ndo, o, utili tilizzan and do-se o-se para para is isto to da homog omogen enei eiza zaçã ção o dos dos elementos através de fatores que exercem influência no valor das terras. Independente do método a ser adotado ou da adoção de ambos, deve-se coletar, para a avaliação de uma propriedade rural os seguintes dados básicos do imóvel avaliando: características físicas; situação (características da vizinhança); benfeitorias; tipo e volume da produção (receita e despesa); referências de vendas antecedentes etc. Para a aplicação aplicação do métod método o compara comparativo, tivo, faz-se necessário definir quais os fato fatore ress que que ex exer erce cem m infl influê uênc ncia ia no va valo lorr e a segu seguir ir dete determ rmin inar ar como como transporta-los para um imóvel padrão. Este proc Este proced edim imen ento to torn tornaa-se se ma mais is prec precis iso o quan quando do da apli aplica caçã ção o de inferência estatística, quando se pode determinar o grau de influência de cada fator para a região em estudo. Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (características físicas); as distâncias em relação a centros consumidores e/ou compradores ou de influência na região (situação); as dimensões das áreas, e Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo: potenc pote ncia iall hídr hídric ico o (vol (volum ume e de cu curs rsos os d’ d’ág água ua nas nas prop propri ried edad ades es ≡ capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em regiões de clima seco); cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor da mata está embutido no valor da terra, podendo até depreciá-la) etc. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. 3.1. CARACT CARACTERÍS ERÍSTICA TICAS SF FÍSIC ÍSICAS AS DAS TERRAS TERRAS No exame exame da dass pr propr opried iedad ades es rurai ruraiss o engen engenhei heiro ro terá terá que que obser observa varr certas características físicas que são importantes para a fixação do valor.

 

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Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominações denom inações regionais que não permitem a qualquer qualquer profissional profissional determinar determinar com precisão sobre qual tipo de solo estamos falando, como por exemplo enco en cont ntra ramo moss em São São Pa Paul ulo o as se segu guin inte tess defi defini niçõ ções es (fon (fonte te:: In Inst stit itut uto o de Economia Agrícola):  TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA

 são as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que suportam um manejo intensivo de práticas culturais, preparo de solo etc. São de terras de produtividade média a alta, mecanizáveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos são profundos e bem drenados.  TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA

 são as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas  para mecanização, devido a uma declividade mais acentuada, porém os solos são profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar, às vezes, de algum corretivo. Pelas rest restri riçõe çõess apres apresent entada adas, s, são são terra terrass que não devem devem ser ser utili utilizad zadas as com cult cultura urass anuais anuais co cont ntin inua uame ment nte. e. Pres Presta tam-s m-see po poré rém, m, à expl explor oraç ação ão de plan planta tass pe pere rene ness e pa past stag agen enss qu quee  proporcionem proteção ao solo.  TERRA PARA PASTAGEM 

nesta categoria devem ser consideradas as terras impróprias para culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. São terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigências quanto às práticas de conservação e manejo de simples a moderadas, considerando o uso indicado.  TERRA PARA REFLORESTAMENTO

 são terras impróprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a   silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e  podem apresentar fertilidade muito baixa.  TERRA DE CAMPO

 são terras com vegetação natural, primária ou não, com possibilidades restritas de uso para  pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso é para o abrigo da flora e da fauna.

Vi Visa sand ndo o evit evitar ar que que tais tais deno denomi mina naçõ ções es resu result ltas asse sem m em dú dúvi vida dass e procurando trabalhar com informações técnicas, procurando assim definir um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econômico, sem possibilitar outras interpretações as normas chegaram a conclusão que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de capacidade de uso. Est ste e crité itério rio está stá basea seado na Capac pacidade de Uso da Terra rra, III aproximação, publicada no Manual Para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Neste, as terras estão divididas em três grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em até quatro subclasses cada (exceção à classe I). Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das das te terr rras as.. As Clas Classe sess basea aseada dass no gra rau u de li lim mit itaç ação ão de uso uso e as Subclasses na natureza da limitação de uso.

 

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Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificação seria recomendável recomen dável que o profissio profissional nal tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para, através de uma vistoria, detalhar os principais solos. A seg segui uirr apre apresen senta tamos mos conh conhec ecim imen entos tos bá básic sicos os nece necessá ssário rioss para para se trabalhar com as terras classificando-as em função de sua capacidade de uso. 3.2.DEPRESSU PRE SSUPOS POSIÇÕE IÇÕES S PARA A CLASSI CLASSIFICA FICAÇÃO ÇÃO PO POR R CAPACIDA CAPACIDADE DE USO Segundo Lepsch (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em dete de term rmin inad ado o nú núme mero ro de pr pres essu supo posi siçõ ções es,, esta estabe bele leci cida dass em funç função ão dos dos objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposições: A cl clas assif sific icaç ação ão de ca capa paci cidad dade e de us uso o das das terra terras, s, dese desenvo nvolv lvida ida para para auxiliar o planejamento de práticas de Conservação do solo, deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico efetuado no campo. Ela El a é ba base sead ada a em comb combin inaç açõe õess de efei efeitto do cl clim ima, a, cara caract cter erís ísti tica cass e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e ive, manejo do solo. São consideradas como dent de ntre re outr outras as:: o decl decliv e, text textur ura, a, prof profun undi dida dade de efet efetiv iva a do permanentes, so solo lo,, efei efeito toss anteriores da erosão, permeabilidade, capacidade de retenção de água, tipo de argi argilo-m lo-miner inerais. ais. Ar Arbu bust stos os,, árvo árvore res s ou toco tocos s poss possív ívei eis s de sere serem m remo re movi vido dos s e defi defici ciên ênci cias as de fe fert rtil ilid idad ade e do solo solo que que pode podem m se serr normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos,, não são consideradas adubos consideradas como características características permanentes. permanentes. Em resumo, as condições temporárias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à classificação. (GRIFAMOS) Ao proc proced eder er à cl clas assi sifi fica caçã ção, o, temtem-se se que que le leva varr em cont conta a o ní níve vell de manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela pel a exp experim erimenta entação ção e pes pesqui quisa sa agronôm agronômica, ica, e que refletem refletem determi determinado nado grau de aplicação de capital e de tecnologia. Supõe-se um nível de manejo moderadamente alto, que seja praticável dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do País. Muitas veze ve zes, s, te terr rras as cons consid ider erad adas as próp própri rias as para para cult cultur uras as na cl clas assi sifi fica caçã ção o de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem não ser a um nível de manej anejo o me men nos de dese sen nvolv volvid ido o, co com m red reduz uzid ida a apli aplica caçã ção o de ca capi pita tall e tecnologia, pode ser adequado do ponto de vista conservacionista, porque não usa maquinas agrícolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetível à erosão; contudo, isso não deve ser levado em conta na classificação da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela só é solicitada, ou empregada, emprega da, para atender a agricul agricultores tores com razoável razoável nível de esclarecimento esclarecimento e capital, que empregam comumente maquinas agrícola.   Ter Terra rass en enqu quad adra rada dass em um uma a me mesm sma a cl clas asse se de capa capaci cida dade de de uso uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes diferentes tipos de solos, e muitos destes

 

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podem re podem requ quere ererr uso e mane manejo jo dif difere erente ntes. s. Por Por essa essa ra razão zão,, gene general raliz izaç açõe õess seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe, sem se tomar em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso). A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com co m o uso uso ec econ onôm ômic ico o da ter erra ra ou obrig brigat ator oria iame ment nte e com com seu seu valo valorr de aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo,aeterra por isso, uma mesma região em idênticas condições de localização, cuja em capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário maior ma ior liberd liberdade ade de esc escol olha ha de us uso, o, tem tem,, geralm geralment ente, e, mais mais valor. valor. O uso econômico econ ômico depende das característic características as sócio-econ sócio-econômica ômicas, s, cultur culturais ais e da tecnologia agrícola adotada nas diversas regiões, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vários usos, inclusive para cult cu ltivo ivos s anua anuais, is, pode podem m se serr mais mais econ econom omic icam amen ente te util utiliz izada adas s para para pastag pas tagens ens ou reflor reflorest estame amento nto,, do que para para cultiv cultivos os int intens ensivos ivos.. Da mesma mes ma forma forma,, terras terras da classe classe iv, mas altament altamente e produt produtiva ivas s par para a cult cu ltur uras as pe pere rene nes s (caf (café, é, por por ex exem empl plo) o),, pode podem m ter ter maio maiorr preç preço o de compra e venda que terras das classes III ou II, na mesma região, mas menos produtivas. Em regiões tradicionalmente pecuárias, observamse terras da classe vi, com boas pastagens naturais obtendo preços mais elevados que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. qualidade. (GRIFAMOS) Nenhuma relação é implícita, ou suposta, entre classes de capacidade de us uso o e re rela laçã ção o cu cust sto/ o/be bene nefi fici cio o do doss empr empree eend ndim imen ento toss agrí agríco cola las. s. A classificação de capacidade de uso não é uma avaliação de produtividade para cultivos específicos. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo pe lo somat somatóri ório o de restri restriçõ ções es e/ e/ou ou risc riscos os de depau depauper peram ament ento o do solo solo qu que e afetam suas exigências de manejo para uso, sustentado por longo período com co m cult cultivo ivoss per peren enes es ou pasta pastage gens ns,, di difer feren ença çass em si sist stema emass de manej manejo o recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe, do que entre solos de classes diferentes. Por sistemas de manejo, manejo, entend entende-se e-se a combinação combinação de praticas praticas agrícolas agrícolas aplicadas a determinado tipo de exploração, recomendadas para dado nível de manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso não deve ser determinada em função dos sistemas sistemas de manejo recomendados. recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem ou não exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou não necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento; reflorestamento; da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou não necessitar de um mesmo sistema de manejo. A água sobre a superfície do solo, ou excesso de água no perfil, a falta de água para produ produção ção adequada, a presença de pedras, de sais solúveis e/ou sódio limitações trocável, como tambémquando o riscosua de remoção inundação, não são considerados como permanentes ou prevenção é praticável, caso em que a execução é tida como melhoramento menor, o que implica em

 

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condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos recu rsos que podem podem ser fin financ anciado iadoss ind individ ividual ualment mente e pelo pelo proprie proprietário tário das terras. (GRIFAMOS)  Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por obras de drenagem, irrigação, remoção de pedras, de excesso de sais ou sódio trocável, proteção contra inundações, ou seja, por melhoramentos menores, são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. us o. O cu cust sto o inic inicia iall de sist sistem emas as,, prot proteç eção ão e melh melhor oram amen ento to em gl gleb ebas as individuais individ uais não influen influencia na classif classificação. icação. O fato de certos planos muito produtivos, mas mal cia drenados, estarem nas classes II, IIIsolos ou IV, indica os dif ifer eren ente tess grau grauss de limi limita taçã ção o per erma man nente ente,, para ara o uso uso e/ e/ou ou ri risc sco o de depauperamento. Somente onde não for possível melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitações presentes de uso.  Terras que já estiverem drenadas ou irrigadas são agrupadas de acordo com as limitações permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoram melhoramentos entos já executados executados e possíveis possíveis de serem ainda incrementados. A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalad instalados os grandes grandes pro projeto jetoss de recupera recuperação ção (melhor (melhoramen amentos tos maiores), maiores), que vão transformar permanentemente as limitações de uso ou reduzir por longos períodos osorrem riscos dedanç deterioração do oufícil dano nos ou,s ainda, ain da, quan qu ando do oc ocor rem mu muda nças as pa para ra pi pior, or, solo de di difí cil solu soluçã ção, o,cultivos como como nos no depó de pósit sitos os de ero erosão são ou de desba sbarra rranc ncame ament ntos os exten extensos sos.. No pr prim imeir eiro o caso caso (mudança (mudan ça para melhor), estão incluídos os polders ou estrutur estruturas as para controle de inundações, sistemas de drenagem, suprimento de água para irrigação, remoç rem oção ão de pe pedr dras as e nivel nivelam ament ento o de terre terrenos nos com com vo voço çoroc rocas, as, em la larga rga escal esc ala. a. Pe Pequ quena enass bar barrag ragens ens,, terra terraço çoss ou práti práticas cas de cons conserv ervaç ação ão do solo solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um curto período de tempo não estão incl incluí uído doss ne nest sta a supo suposi siçã ção. o. No segu segund ndo o ca caso so (m (mud udan ança ça para para pi pior or)) estã estão o incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso estão sujeitos a mudanças à medida que novas informações técnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponíveis. (GRIFAMOS) Distân Dist ânci cias as de mer erca cado dos, s, tipo ipos de es esttra rada das, s, taman amanho ho de gl gleb ebas as,, localização em função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade de uso.   Ter Terra rass com com topo topogr graf afia ia suav suave, e, mas mas com com li limi mita taçõ ções es físi física cass à moto moto mecanização, tais como áreas pedregosas, ou de drenagem inviável, em que esp es pécie éciess com comumen umente te cu cult ltiv iváv ávei eiss só po pode dem m se serr pla lant ntad adas as e colh colhid idas as manualmente, não são colocadas nas classes I, II ou III. Essas áreas, caso possa ssam ser utili ilizadas para culturas peren renes ou anuai nuais, s, podem ser enquadradas na classe IV, definida como própria para cultivos ocasionais, ou em nãodas significa equipamento mecânico não extensão possa serlimitada. usado emContudo, algumasisso terras classesque V, VI e VII.

 

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 Terras classificadas como apropriadas para culturas podem também ser ut util iliz izada adass pa para ra pa pasta stage gens, ns, reflo reflores restam tament ento o e prote proteção ção da vi vida da silve silvestr stre. e. Contudo, Contud o, outras terras são apenas próprias para florestas ou proteção da vida silvestre; silvestr e; outras, ainda, prestam-se exclusivam exclusivamente ente à vida silvestre, recreação e proteção de mananciais. Agrup Agru pam amen ento toss de terra errass par ara a a fina finali lida dade de excl exclus usiv iva a de uso uso com com pastagens ou com reflorestamento podem incluir várias classes de capacidade de uso. Nesses casos específicos, a classificação da capacidade de uso pode não apresentar vantagens, já que a separação das terras em tantas classes e subclasses desnecessária. Também aassif exploração exclusiva anuai an uaiss ou épe peren renes es (mo (monoc nocul ultur turas) as),, para tal tal cl clas sific icaç ação ão pode po de não não com ser ser cultivos a mais mais indicada. Ela é de aplicação mais recomendável para explorações diversas, sob várias intensidades de uso, ou explorações mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e reflorestamento). Observ servaç açõ ões acur acurad adas as,, ex expe peri riên ênci cias as e dado ados de pesq pesqui uisa sass são são norma no rmalm lment ente e us usad ados os como como auxí auxílio lio pa para ra en enqu quadr adrar ar os solo soloss nas nas cl clas asses ses e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso é feito com base nas interpretações de suas características e propriedades, de acordo com os princípios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares, em outras localidades. 3.3.CAPACIDADE CARACT CARACTERIZ ERIZAÇÃ AÇÃO O DAS C CLAS LASSES SES E SU SUBCL BCLASS ASSES ES DE DE USO Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e clas classi sifi fica caçã ção o de Terr Terras as no Sist Sistem ema a de Capa Capaci cida dade de de Uso; Uso; 1983 1983), ), para para cara ca ract cter eriz izaç ação ão da dass cl clas asse sess e subc subcla lass sses es de ca capa paci cida dade de de us uso o deve deve-s -se e conhecer: As possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos); As pr práti ática cass de cont contro role le de erosão erosão e as práti práticas cas comp comple lemen mentar tares es de melhoramentos (classes); E as limitações do solo (subclasses). As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII). GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento,   por porém ém ap apro ropr pria iada dass pa para ra prot proteç eção ão da flor flora a e faun fauna a silv silves estr tre, e, recr recrea eaçã ção o ou armazenamento de água (comporta a classe VIII).

práticas de controle à erosão (exemplos: plantio e cultivoAsem nível, faixas de retenção ou de rotação eterraceamento, canais divergentes) e as práticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações

 

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químic quím icas, as, ad adub ubaç ação ão ver verde, de, rota rotação ção de cu cult ltura uras, s, subs subsola olagem gem,, drena drenagem gem,, divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação. CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios  problemas de conservação. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento reflorestamento,, com problemas   simp simples les de conse conserv rvaç ação, ão, cult cultivá iváve veis is apenas apenas em caso casoss espe especi ciai aiss de alguma algumass cultu culturas ras  permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com  problemas complexos de conservação. GRUPO C  CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir  apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação, ou  para fins de armazenamento de água.

E, as limi limita taçõ ções es do solo solo,, po porr su sua a vez, vez, fora foram m di divi vidi dida dass em quat quatro ro subclasses, designadas pelas seguintes letras:

e: pela erosão presente e/ou risco de erosão; : relativas ao solo;

s a ou w: por excesso de água; e c: climáticas. A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a subclasse é representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitação (exemplo: IIIe = classe III com problema de erosão). O enq enquad uadram rament ento o da dass clas classes ses po pode de ser feito feito por por dois dois proc process essos os:: o para pa ramé métr tric ico o e o sint sintét étic ico. o. Basi Basica came ment nte, e, pode pode-s -se e di dize zerr que que o prim primei eiro ro,,  paramétrico, classifica as terras com base mais possu po ssuii e o segun seg undo do,, sintético, de ac acor ordo doúnica co com mnao limitação soma somató tóri rio o dos dossevera grau graussque de limitações e aptidões do solo.

 

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Com ba Com base se no cr crit itér ério io pa para ramé métr tric ico, o, Mend Mendes es Sobr Sobrin inho ho & Yama Yamana naka ka sugeriram uma régua para Classificação de terras . A principal vantagem deste critério é que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes diferentes operadores possam obter resultados resultados consistentes consistentes em um mesmo trato de terra. A se segu guir ir apre aprese sen ntamo tamos, s, con conform forme e Clas Classi sifi fica caçã ção o do Man Manual ual para para Levantamento Levant amento Utilitário do Meio Físico e Classific Classificação ação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), as caracterizações das classes e subclasses de capacidade de uso: 3.3.1. GRUPO A Classe I

 são terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de conservação do solo.  Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e  fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com  plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas,  sem perigo apreciável de erosão acelerada.   As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses. Classe II

Consist Consi stee em te terra rrass que têm têm li limit mitaç ações ões moder moderada adass para para o seu seu uso. uso. Es Estão tão sujei sujeita tass a risc riscos os moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes  sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo, de fácil execução, para produção  segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas à região.  A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos drenos.  Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água. água. Cada Cada uma dessas dessas limitaçõe limitaçõess requer requer cuidados cuidados especia especiais, is, como aração e plantio plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:  Subclasse

IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 2 e 5%);

 Subclasse

II IIs: s: terra terrass produ produti tivas vas,, pl plana anass ou suav suaveme emente nte ondula ondulada das, s, com com ligei ligeira ra limitação pela capacidade de retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca);

 Subclasse

IIa: terras terras produti produtivas, vas, pratica praticament mentee planas, planas, com ligeiras ligeiras restri restriçõe çõess de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação, mas, uma vez 

 

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instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade da salinização, pequena;  Subclasse

IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três meses).

Classe III

  são terras que quando quando cultiva cultivadas das sem cuidados cuidados especia especiais, is, estão estão sujeita sujeitass a severos severos riscos de depauper depa uperamen amento, to, princip principalme almente nte no caso de culturas culturas anuais. anuais. Requere Requerem m medidas medidas intensas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas.  Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais principais fatores limitantes são: a declividade declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez  de água no solo (regiões (regiões semi-ár semi-áridas idas não irrigada irrigadas) s) e pedrego pedregosida sidade. de. Freqüent Freqüentemen emente, te, essas essas limitações restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses:  Subclasse

IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo rel evo suaveme suavemente nte ondulado ondulado a ondulado ondulado,, com deflúvio deflúvio rápido, rápido, com riscos ris cos severo seveross à erosão erosão sob cultivo cultivoss intensi intensivos, vos, podendo podendo apresent apresentar  ar  erosão laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqüentes, também em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta;

 Subclasse

IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de  salinização, ou dificuldades de preparo do solo devido à presença de  pedras ou argilas expansivas (caráter vértico);

 Subclasse

IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas por excesso de água, mas sem riscos freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas, sua manutenção complexa;

 Subclasse

IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em regiões semi-áridas.

Classe IV 

 são terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser   suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias para o cultivo motomecanizado regular.  Em algumas regiões, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem  seguras as culturas sem irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV. são previstas as  seguintes subclasses:

 

- 23  Subclasse

IVe: terr IVe: terras as seve severa ramen mente te li limit mitada adass po porr risc risco o de eros erosão ão pa para ra culti cultivo voss intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito freqüentes, em sulcos rasos freqüentes ou em sulcos sulcos profundos profundos ocasionai ocasionais; s; tamb também ém é o caso de terren terrenos os com declives da classe entre 5 e 10%, mas com solos muito suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta;

 Subclasse

IVs: solos IVs: solos li limit mitado adoss pela pela profun profundid didade ade efet efetiv iva a rasa, rasa, ou apres apresent entand ando o   pedreg pedregosid osidade ade (30-50%) (30-50%),, com problem problemas as de moto mecaniza mecanização, ção, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas);

 Subclasse

IVa: solos solos úmidos, úmidos, de difícil difícil dre drenage nagem, m, dificul dificultand tando o trabalho trabalhoss de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;

 Subclasse

IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas, ocasionando   períodos prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada.

3.3.2.

GRUPO B

Classe V 

 são terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias  para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, ser apropriadas para  pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais.   Embora se apresentando praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração explora ção com culturas anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, freqüente risco de inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas li limit mitaçõ ações es advind advindas as princ princip ipalm almen ente te do risc risco o de inunda inundaçã ção. o. O solo, solo, entr entreta etanto nto,, tem tem poucas poucas limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas   permane permanente ntement mentee sem práticas práticas especiai especiaiss de control controlee de erosão erosão ou de proteçã proteção o do solo. solo. são  previstas para a classe V as seguintes subclasses:  Subclasse

Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo,  podendo apresentar como limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem interna muito rápida ou muito muito lenta, lenta, pedregos pedregosidad idadee ou rochosi rochosidade dade intensa intensa e proble problemas mas advindos de pequena profundidade efetiva;

 Subclasse

Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo,   seve severam ramen ente te li limit mitada adass por exce excess sso o de água, água, sem sem possi possibil bilid idade ade de drenagem artificial e/ou risco de inundação freqüente, mas que podem  ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas épocas do ano;

 Subclasse

Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos períodos de  seca e/ou risco freqüente de geada, neve ou ventos frios.

 

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Classe VI

Terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas   permane permanente ntess proteto protetoras ras deve deve ser feito feito com restri restriçõe çõess moderada moderadas, s, com prática práticass especi especiais ais de conse conserv rvaç ação ão do solo, solo, uma vez vez que, que, mesmo mesmo sob esse esse tipo tipo de veget vegetaçã ação, o, são são median medianame ament ntee  suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo.  Normalmente  Normalme nte as limitações limitações que apresentam, apresentam, são em razão da declividade exces excessiva siva ou pequena  profundidade ou épresença de para pedras impedindo emprego de a pluviosidadedo dasolo, região adequada culturas, as limitações damáquinas classe VI agrícolas. residem emQuando geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regiões  semi-áridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:  Subclasse

 Subclasse

VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes  protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),   são são medi median anam amen ente te su susc scet etív ívei eiss à eros erosão ão,, com com rele relevo vo on ondu dula lado do e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito muito erodíve erodíveis), is), propici propiciando ando deflúvi deflúvio o moderad moderado o a   severo; severo; dificuld dificuldades ades severa severass de moto mecaniza mecanização, ção, pelas pelas condiçõ condições es topográf topo gráficas icas,, com risco risco de erosão erosão que pode chegar chegar a muito muito severo; severo;   pre prese senç nça a de eros erosão ão em su sulc lcos os ra raso soss muit muito o freq freqüe üent ntes es ou su sulc lcos os  profundos freqüentes; VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (3050%) e/ou rochas rochas expostas expostas na superfíc superfície. ie. Outra Outra condição condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos, como no caso das  Areias Quartzosas em terrenos não planos;

 Subclasse

VIa: VIa: so solo loss muit muito o úmid úmidos os,, com com pequ pequen enas as ou nu nula lass po poss ssib ibil ilid idad ades es de drena drenage gem m arti artific ficial ial,, acarr acarreta etando ndo proble problemas mas à moto moto mecani mecanizaç zação, ão, agrav agr avado adoss por cert certa a susc susceti etibi bilid lidade ade à eros erosão ão ou rece recebim biment ento o de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas;

 Subclasse

VIc: terras terras com limitaçõ limitações es climáti climáticas cas muito muito severa severas, s, a ocasion ocasionar ar seca seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo mesmo das plantas  perenes mais adaptadas.

Classe VII

Terras que, por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para cult cultura urass anuai anuais, s, apres apresent entam am seve severa rass li limit mitaç ações ões,, mesmo mesmo para para certa certass cultu culturas ras pe perm rmane anent ntes es   proteto protetoras ras do solo, solo, pastagen pastagenss e florest florestas. as. Sendo Sendo altament altamentee suscetí suscetíveis veis de danifica danificação, ção, exigem exigem   severas restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito íngremes, erodidas,  pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de   poder ser necessário maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser  mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos  para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de madeira, requer   sempre cuidados especiais. Suas subclasses são as seguintes:  Subclasse

VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas, com risco risco de erosão erosão muito muito severo, severo, apresent apresentando ando declivi declividade dadess muito muito

 

- 25 -

acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito rápidos rápi dos ou impedind impedindo o a moto mecanizaç mecanização; ão; presença presença de erosão erosão em  sulcos muito profundos, muito freqüentes;  Subclasse

VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água;

 Subclasse

VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo das terras   situ situada adass em regiõ regiões es semi semi-ár -árid idas, as, em locai locaiss onde onde a irri irrigaç gação ão seri seria a imprescindível, mas é impraticável.

3.3.3.

GRUPO C

Classe VIII

Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comer comerci ciai aiss ou pa para ra produç produção ão de qualq qualque uerr ou outra tra forma forma de veget vegetaçã ação o pe perm rmane anent ntee de valor  valor  econômico. Prestam-se apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes. Consist Consi stem, em, em ge geral ral,, em áreas áreas extr extrema emamen mente te árida áridas, s, ou acide acidenta ntada das, s, ou pe pedre dregos gosas, as, ou encharcadas encharc adas (sem possibilidade possibilidade de pastoreio ou drenagem drenagem artificial), artificial), ou severamente severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam para pastoreio. são possíveis as seguintes  subclasses:  Subclasse

VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença de processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;

 Subclasse

VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a af aflo lora rame ment ntos os de ro roch cha, a, qu quee impo imposs ssib ibil ilit item em plan planti tio o e colh colhei eita ta de essências florestais;

 Subclasse

VIIIa: áreas VIIIa: áreas planas planas permane permanente ntement mentee encharc encharcadas adas,, como como banhados banhados ou   pântanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas  sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos Tiomórficos;

 Subclasse

VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional.

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo homem etc. Pod odee-se se atra atrav vés de chav chaves es de solo soloss mont montar ar par ara a cada cada regi região ão a equivalência entre a denominação usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir:

 

- 26 -

3.3. 3. 3.4. 4.

EQ EQUI UIVA VALÊN LÊNCIA CIA ENT ENTRE RE DENO DENOMI MINA NAÇÃO ÇÃO USU USUAL AL DOS DOS SOLO SOLOS S

E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO GRAUS DE LIMITAÇÃO

CARACTERÍSTICAS DO SOLO TEXTURA

SOLOS

Declivid horizont horizont textur fertilida ade % eA eB a de LE Latossolo verm. esc. PVln Podzol   TE1 terra roxa   TE2 terra roxa AL aluviais

Prof. efetiva

ligeira

nula a ligeira

Nula

nula a ligeira nula

Nula

nula

nula

0-3

nula a ligeira lig. Argiloso ar a rgiloso nula nula

Nula

nula

3-8

Argiloso argiloso nula

Nula

nula

0-3

Indefinid indefinid ligeira modera

nula a ligeira nula

0-3

da a a moder forte ada Indefinid indefinid nula a ligeira a a a ligeira modera da

Argiloso argiloso nula

3-8

Argiloso

a

GH

Gley

de CAPAC eros osão ão impe impedi dime men n DE USO drenage pedreg er tos a m osidad mecanizaç e ão nula nula nula a nula II ligeira

relevo

3-8

FONTE: DINIZ (1997)

med.

nula

CLASSE

nula

II

nula

nula a ligeira nula

nula

I

nula

nula

nula

II

nula

nula

moderada

V

Moderada ligeira a nula moderad a

nula

moderada

V

ligeira a ligeira a moderada moderad a

a

nula

 

- 27 -

3.4. VALOR VALOR DAS TER TERRAS RAS NUAS NUAS E EM M FU FUNÇÃ NÇÃO O DE SUA SUA CAPACI CAPACIDADE DADE DE USO. O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário/explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste. Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, à classe I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitações. 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO DE EROSÃO ACELE ELERADA RADA EM FUNÇÃ ÇÃO O DAS CLA LAS SSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984). SENTIDO DAS CLASSE APTIDÕES S DE CAPACI E DAS LIMITAÇÕES DADE

DE USO

SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USO VIDA SILVEST RE E RECREA ÇÃO

SILVICULTURA PASTOREIO LIMITADO

MODERAD O

CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO

INTENSIVO

CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAÇÃO COMPLEXO

SIMPLES

I II III IV V VI VII VIII SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA

AUMENTO DAS LIMITAÇÕES E DOS RISCOS DE USO

MÁXIMA UTILIZAÇÃO RACIONAL DA TERRA

AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO

SOBRE UTILIZAÇÃO DA TERRA

NÃO APARENTE

 

- 28 -

Deve-se dispensar dispensar uma atenção especial com relação à propriedades propriedades de grand gr ande e po porte rte com com infra infra-es -estr trut utura ura ade adequ quad ada a e acim acima a da média média da região região.. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como erosão, fertilidade etc. o que permitirá classificá-lo em uma subc su bcla lass sse e de ma maio iorr va valo lor. r. Este Este é o ún únic ico o meio meio de in incl clui uirr a ap apli lica caçã ção o de tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infraestru est rutu tura ra como como ótim ótimas as pasta pastage gens, ns, cu cult ltur uras as de alta alta produ produtiv tivida idade de serão serão avaliados especificamente quando da determinação do valor daquelas, onde dever de verão ão ser cons conside iderad rados os aq aque ueles les iten itenss que que signif signific icam am a "plu "pluss valia" valia" por por hectare deste imóvel com relação à outras propriedades. Pelo mesmo quadro pode-se concluir concluir que o valor irá decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitações e os riscos de uso. Este fato Este fato levo levou u dive divers rsos os prof profis issi sion onai aiss at atua uant ntes es na ár área ea a proc procur urar ar relacionar um valor relativo à cada Classe de Uso escalonando estas, em ordem decrescente às explorações rurais capazes de refletir, com apreciável margem de segurança, a renda da terra de cada classe de uso'. Esta idéia Esta idéia foi foi pro propo posta sta pelo pelo en enge genh nheir eiro o agrôn agrônomo omo Oc Octá távi vio o Teixe Teixeira ira Mendes Sobrinho, que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. 3.4. 3. 4.2. 2. CA CAP PACID ACIDAD ADE E DE US USO O DO SO SOLO LO E VALO ALOR RELA RELATI TIV VO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO CLASSES DE USO I II

III

IV

V

VI

VII

CRITÉRIO terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de manutenção, manuten ção, renda líquida de orizic orizicultura ultura terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas simples (nivelamento), renda líquida de orizic orizicultura ultura terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano assoc associada iada à de pastagem em 4 anos terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas (estradas líquida de de acesso), renda exploração silvícola

ESCALA DE VALOR (%) 100 95

75

55

50

40

30

 

- 29 -

terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola

VIII

20

FONTE: MENDES SOBRINHO

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma época e região pré fixadas e não devem ser seguidas como únicas. Para cada região pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais próprios. 3.4. 3. 4.3. 3. CA CAP PACID ACIDAD ADE E DE US USO O DO SO SOLO LO E VALO ALOR RELA RELATI TIV VO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976 CLASSES DE USO

CRITÉRIO

ESCALA DE VALOR

RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRÁTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEÇÃO DO SOLO RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LÍQUIDA DA AGRICULTURA, SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LÍQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO, ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECUÁRIA LEITEIRA DO TIPO MÉDIO) RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio), SEM DESPESAS COM PRÁTICAS ESPECIAIS RENDA LÍQUIDA DE PASTAGENS (pecuária leiteira do tipo médio), SUJEITA A DESPESAS COM PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LÍQUIDA DE EXPLORAÇÃO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LÍQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAÇÃO PISCÍCOLA

I II III IV V VI VII VIII

1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20

Fatores Fat ores de Pond Ponderação eração x Clas s es de Cap Capacidad acidadee de U Uss o   o    ã   ç   a   r   e    d   n   o    P   e    d   s   e   r   o    t   a    F

150% y = 0,0057x 2 - 0,1693x + 1,1991 100%

2

R  = 0,9834 50% 0% I

II

II I

IV

V

VI

VI I

VI II

Classes de Capacidade de Uso

FONTE: VEGNI-NERI

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos, em outr ou tras as re regi giõe ões, s, ch cheg egan ando do a va valo lore ress di dive vers rsos os,, re reun unid idos os pelo pelo enge engenh nhei eiro ro agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino França, a seguir apresentados:

 

- 30 -

3.4.4. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇĂO CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS AUTORES CLASSES DE CAPACIDADE DE US USO

VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques

I II III IV V VI VII VIII

100 80 64 51 41 33 26 21

1 10 00 67 44 30 20 13 9 6

FONTE: FRANÇA

Borgonovi 100 80

y = 1,2024x 2 - 21,845x + 119,64

60

R 2 = 0,999

40 20 0

   I

   I    I

   I    I    I

   V

   V    I

   I    V

   I    I    V

   I    I    I    V

Marques 100 80

y = 148,94e -0,4023x R 2 = 0,9999

60 40 20 0

   I

   I    I

   I    I    I

   V    I

   V

   I    V

   I    I    V

   I    I    I    V

Souza 100

y = 0,5893x 2 - 18,22x + 115,09 R 2 = 0,9895

80 60 40 20 0

   I

   I    I

   I    I    I

   V    I

   V

   I    V

   I    I    V

   I    I    I    V

VegniNeri

Souza

Médias

100 95 75 55 50 40 30 20

100 80 60 52 44 28 14 7

100 80 61 47 39 29 20 13

DAS

 

- 31 Médias 100

y = 1,1369x 2 - 22,292x + 119,95 R 2 = 0,9968

80 60 40 20 0

   I

   I    I

   I    I    I

   V    I

   V

   I    V

   I    I    V

   I    I    I    V

Uma das razões para as diferenças diferenças entre os diversos autores, segundo segundo o professor França, é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo. O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais principais características características a serem observadas nas classes, subclasses e unidades:

 

- 32 -

CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS CLA

SUBCLASSES

UNIDADES

SSES DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO

I II

MUDANÇA TEXTURAL ABRUPTA EROSÃO LAMINAR EROSÃO EM SULCOS EROSÃO EM VOÇOROCAS EROSÃO EÓLICA DEPÓSITOS DE EROSÃO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO

e

III

POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA  TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAÇÃO EM BASES ALUMÍNIO TÓXICO BAIXA CTC SULFATOS ÁCIDOS /SULFETOS SATURAÇÃO COM SÓDIO SALINIDADE; e CARBONATOS

IV s

V VI

a LENÇOL FREÁTICO ELEVADO RISCO DE INUNDAÇÃO SUBSIDÊNCIA EM SOLOS ORGÂNICOS DEFICIÊNCIA DE OXIGÊNIO NO SOLO

VII

c SECA PROLONGADA

VIII

GEADA VENTOS FRIOS GRANIZO

Segundo o mesmo autor, quando numa mesma classe de capacidade Segundo capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem:

e > w (a) > s > c onde: e = erosão ou risco de erosão; w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio); s = limitações inerentes ao solo e; c = limitações devidas ao clima. Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o menor.

 

- 33 -

Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admi ad mittir-s ir-se e uma uma va vari riaç ação ão en entr tre e os va valo lore ress rela relati tivo voss de cad cada cl clas asse se de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variação essa que é da ordem de 10 a 15%. Com base nestes argumentos, França organizou a tabela apresentada a seguir, na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões devede ve-se se verif verific icar ar se os va valor lores es relat relativo ivoss corre correspo sponde ndem m à realid realidade ade,, caso caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de novos valores relativos. 3.4.5. VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇĂO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAÇŐES DO SOLO Classes de Capacidade I

Valores Relativos 100

II

80

III

61

IV

47

V VI

39 29

VII

20

VIII

13

Subclasses Capacidade I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII

Valores Relativos 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 23 17 13

FONTE: FRANÇA

França 100 90

y = 0,0628x 2 - 6,1186x + 100,29

80

R 2 = 0,9911

70 60 50 40 30 20 10 0

   I

  s    I    I

  e    I    I

  s   s  ,    I   e    I    I    I    I

  w    I    I    I

  e   s  ,    I   e    I    I    I    I    I

  s   e   s   w   e  ,    V   e    V    I    I    V    I    V    V    I

  s   e   s    I  ,  ,    I   e    I   e    I    I    I    V    I    V    I    V    V

Para a Classe I não são admitidas subclasses subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.

 

- 34 -

Desta forma Desta forma temo temoss de defin finido idoss os va valor lores es re relat lativo ivoss para para as cl clas asses ses e subclasses de capacidade de uso de solo. O outro fator que influi no valor é a situação do imóvel, que analisaremos a seguir. 3.4.6. RELAÇÕES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, CAPACI DADE, EXPRESSAS EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBI COMBINAÇÕES NAÇÕES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVÁVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICÍPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANÇA, 1983). VALORES CLASSES CLASSES E UNIDADES DE DE RELATIVOS UTILIZAÇÃO E PRÁTICAS CONSERVACIONISTAS SUBCLASS MAPEAMENTO DECLIVE EM % NECESSÁRIAS ES I LR e 1 < 2% a culturas com práticas normais de cultivo 100 5% LE d < 2% cultur uras as com com prá práti tica cass sim simpl ples es de melh melhor oram amen ento to do so solo lo 88 II s LV d 1 < 2% cult II e LR e 1 5 a 10% culturas com práticas simples de controle da erosão 80 LE d 2 a 5% culturas com práticas simples de controle da erosão 74 II e, s LV d 1 2 a 5% combinadas com práticas simples de melhoramento do solo LV d 2 < 2% culturas com práticas intensivas de melhoramento do 68 III s LV d 3 < 2% solo culturas com práticas intensivas de controle de 64 III w Hi < 2% a excessos de água temporários 5% LR e 1 10 a 15% LE d 5 a 10% culturas com práticas intensivas de controle da erosão, III e 60 LV d 1 5 a 10% isoladas ou em combinação com práticas simples de melhoramento do solo 2 a 5% culturas com práticas intensivas de controle da erosão LV d 2 56 III e, s 2 a 5% combinadas com práticas intensivas de melhoramento LV d 3 do solo culturas ocasionalmente, com práticas complexas de IV s LR e-L 2 a 10% 50 melhoramento do solo 15 a 45% LR e 1 10 a 15% culturas ocasionalmente, com práticas complexas de LE d 10 a 15% controle da erosão combinadas com práticas simples ou LV d 1 47 IV e 10 a 15% intensivas de melhoramento do solo; recomendável a LV d 2 rotação de culturas com pastagens 10 a 15% LV d 3 culturas ocasionalmente, com práticas complexas de PV d 5 a 10% controle da erosão combinadas com práticas complexas IV e, s 44 LR e 2 10 a 15% de melhoramento do solo; recomendável a rotação de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente, mediante a instalação e manutenção de sistemas de drenagem artificial e Vw Hi < 2% a 39 plantio de espécies e variedades adaptadas a solos 5% úmidos; mais compatível com a formação de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de água 15 a 45% LE d 15 a 45% LV d 1 desaconselhável a utilização com culturas, mas 10 a 15% LV d 2 compatível com a formação de pastagens, silvicultura e 32 VI e 10 a 15% abrigo da vida silvestre, com restrições moderadas LV d 3 10 a 15% PV d devidas ao risco de erosão LR e 2 15 a 45% como a anterior, mas com maiores restrições, Li b 5 a 10% VI e, s 26 Li ar 5 a 10% principalmente para a silvicultura, em virtude da pouca profundidade do solo LV d 3 15 a 45% impróprias para culturas, mas adaptáveis para VII e 23 PV d 15 a 45% pastagens, florestas e refúgio da vida silvestre, com VII e, s

Li ar

10 a 15%

sérias restrições ao alto risco de erosão compatíveis somentedevidos com pastagens, florestas e abrigo da vida silvestre, com sérias restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos

17

 

- 35 -

VIII

Li ar

compatíveis apenas para abrigo de vida silvestre, com 45 a 70% severas restrições pelo risco de erosão e solos rasos e pedregosos, renda líquida de eventual exploração piscícola

13

 

- 36 -

3.5. VALOR VALOR DAS TER TERRAS RAS NUAS NUAS E EM M FU FUNÇÃ NÇÃO O DE SUA SUA SITUAÇ SITUAÇÃO ÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO Situa ituaçã ção, o, ou loca locali liza zaçã ção, o, é o se seg gundo undo it item em que ta tamb mbém ém exer exerce ce influência significativa no valor da terra nua. O critério de julgamento da localização de um imóvel rural refere-se, prin pr incip cipalm alment ente, e, à quali qualida dade de dos dos aces acesso soss e à proxi proximid midade ade dos dos merca mercado doss consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, não se mede em metros ou poucos Muitas vezes, distâncias entre duas propriedades superiores a 50quilômetros. Km não correspondem a qualquer diferença de valor. Consid Cons ider eree-se se,, po porr exem exempl plo, o, uma prop propri ried edad ade e que se dediq edique ue à explo ex ploraç ração ão pecu pecuári ária a de grand grande e porte porte,, lo loca cali liza zada da no li limi mite te urbano urbano de uma uma cida cidade de ba basta stant nte e popu populo losa, sa, que que nã não o possu possua a entret entretant anto, o, um frigo frigoríf rífico ico,, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as mesma me smass carat caraterí erísti sticas cas,, porém porém af afast astad ada a vário várioss quilô quilômet metro ross do per perím ímetr etro o urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de exploração. A quantificação destas diferenças pode ser resumida pelo trabalho do enge en genh nhei eiro rosobre agrô agrôno mo Oc Octá távi vio o Te Teix ixei eira ra Mend Mendes es Sobr Sobrin inho ho,, que que assi assim m se manifesta onomo problema: "... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador noss habi no habili lito tou, u, atra atravé véss do cont contín ínuo uo ex exer ercí cíci cio, o, aqui aquila lata tarr as impl implic icaç açõe õess econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos leva levant ntam amen ento toss de vári vários os milh milhar ares es de la laud udos os aval avalia iati tivo voss e o seu seu cote cotejo jo,, el elab abor orad ados os ao long longo o do temp tempo o me menc ncio iona nado do,, quer quer para para fina financ ncia iame ment nto o agropecuário, agropec uário, com garantia hipot hipotecária ecária da propriedade propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriações por utilidade utilidade pública (aproveitame (aproveitamento nto hidrelétricos), hidrelétricos), nos fo forn rnec ecer eram am vast vasto o ca cabe beda dall de elem elemen ento tos, s, perm permit itin indo do:: orde ordena naçã ção o de seis seis catego cat egorias rias de situaçõ situações es da propried propriedade ade rústica rústica,, com base, base, sobretu sobretudo, do, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu valor". DISTO DIST O CON CONCL CLU UI-SE I-SE QUE, O IT ITEM EM A SER SER OBSER BSERVA VADO DO COM COM MA MAIO IOR R CUID CU IDAD ADO O É A CLAS CLASSE SE DA DAS S ESTR ESTRAD ADAS AS OU, OU, TI TIPO PO DE ESTR ESTRAD ADA, A, VI VIND NDO O EM MENOR IMPORTÂNCIA A DISTÂNCIA E A PRATICABILIDADE. O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hélio de Caires sintetiza a solução proposta pelo engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.

 

- 37 -

3.6. ESCALA ESCALA DE DE VALORES VALORES D DE E TERRAS TERRAS SEGU SEGUNDO NDO A S SITUA ITUAÇÃO ÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO SITUAÇÃO

 Tipo de estrada

CIRCULAÇÃO Importância das Praticabilidade distâncias durante ano

Escala de valor (%)

ÓTIMA

Asfaltada

Limitada

Permanente

100

MUITO BOA

Primeira classe não asfaltada

Relativa

Permanente

95

Significativa vias e distâncias se eqüivalendo

Permanente sem condições satisfatórias

90

distâncias e classes se eqüivalendo

problemas sérios na estação chuvosa problemas sérios mesmo na seca

BOA DESFAVORÁVEL MÁ

PÉSSIMA

não pavimentada estradas e servidões de passagem fechos nas servidões fechos e interceptadas por córregos sem pontes

80 75

70

FONTE: CAIRES

Devemos Devem os lembr lembrar ar qu que e est está á tabe tabela la tam també bém, m, a exemp exemplo lo daq daquel uelas as de classes de capacidade de uso, foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões, mas não significa significa que representa o Brasil rural. Como Co mo ex exemp emplo lo po podem demos os cita citarr traba trabalh lho o realiz realizad ado o recen recente temen mente te onde onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. 3.7. AVALIAÇ AVALIAÇÃO ÃO DE TERRA TERRAS S NUAS - M METO ETODOL DOLOGI OGIA A RECO RECOMEND MENDADA ADA Iremos nos concen Iremos concentrar trar no método método Comparat Comparativo ivo Direto Direto propost proposto o pelo engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são: a capacidade de uso dos diversos solos; a situação do imóvel em relação às zonas de influência da região.   Já mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem. O engenheiro agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma (1984), basea ba seand ndo-s o-se e nos nos est estud udos os de Mende Mendess So Sobri brinho nho,, mont montou ou um uma a nova nova tabel tabela, a, relacionado as Classes de Capacidade de Uso com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e situação.

 

- 38 -

Com isto, depois de determinado o valor de uma CLASSE x SITUAÇÃO de solo, através de uma simples multiplicação pode-se encontrar os valores das demais categorias de solos. 3.7. 3. 7.1. 1. TA TABE BELA LA 1 - F FAT ATOR ORES ES DE DE POND PONDERA ERAÇĂ ÇĂO O NA OBT OBTEN ENÇĂ ÇĂO O DO VALO VA LOR R DA DAS S TERR ERRAS RÚ RÚS STI TICA CAS S SEGUN EGUNDO DO A CLASS LASSE E DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO SEGUNDO KOZMA CLASSES II III IV V VI VII VIII SITUAÇÃO I 100%

95%

75%

55%

50%

40%

30%

20%

ótima - 100%

1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

muito boa 95%

0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

boa - 90%

0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

desfavorável 80%

0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

má - 75%

0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 FONTE: KOZMA

Do asme mesm smo o mo modo do pr proc oced edeu eu pr prof ofes sorr Fr Fran ança ça quan quando do re rela laci cion onou ou também diferentes classes de soloocom asesso diversas situações possíveis. 3.7. 3. 7.2. 2. TA TABE BELA LA 2 - F FAT ATOR ORES ES DE DE POND PONDERA ERAÇĂ ÇĂO O NA OBT OBTEN ENÇĂ ÇĂO O DO VALO VA LOR R DA DAS S TERR ERRAS RÚ RÚS STI TICA CAS S SEGUN EGUNDO DO A CLASS LASSE E DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO SEGUNDO FRANÇA CLASSES II III IV V VI VII VIII SITUAÇÃO I 100%

80%

61%

47%

39%

29%

20%

13%

ótima - 100%

1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

muito boa 95%

0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123

boa - 90%

0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

desfavorável 80%

0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

má - 75%

0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098

péssima - 70%

0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

FONTE: FRANÇA

 Também podemos acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08/93 (Sistemática de Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são:

 

- 39 -

3.7. 3. 7.3. 3. TA TABE BELA LA 3 - F FAT ATOR ORES ES DE DE POND PONDERA ERAÇĂ ÇĂO O NA OBT OBTEN ENÇĂ ÇĂO O DO VALO VA LOR R DA DAS S TERR ERRAS RÚ RÚS STI TICA CAS S SEGUN EGUNDO DO A CLASS LASSE E DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO SEGUNDO O INCRA CLASSES II III IV V VI VII VIII SITUAÇÃO I 100%

90%

75%

65%

55%

45%

35%

30%

ótima - 100%

1,000 0 ,,9 900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300

muito boa 95%

0,950 0 ,,8 855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285

boa - 85%

0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255

regular - 70%

0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210

desfavorável 60%

0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180

má - 50%

0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

FONTE: INCRA - I.N. 8/93

Como se pode Como pode no nota tar, r, as tabe tabela lass ut util iliz izar aram am apen apenas as as Clas Classe sess de Capacidade Capacid ade de Uso, enquant enquanto o que, o prof. França já sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas pode ser resultante, em parte, da não utilização das subclasses. Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir. 3.7. 3. 7.4. 4. TA TABE BELA LA 4 - F FAT ATOR ORES ES DE DE POND PONDERA ERAÇĂ ÇĂO O NA OBT OBTEN ENÇĂ ÇĂO O DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇĂO, SEGUNDO FRANÇA CLASSES E SUBCLASSES IIIe,s IVs IVe IVe,s 56% 50% 47% 44%

SITUAÇÃO

I 100%

IIs 88%

IIe 80%

IIe,s 74%

IIIs 68%

IIIw 64%

IIIe 60%

ótima 100%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

Muito boa 95%

0, 0,995

0,8 ,836 36

0, 0,776

0,7 ,703 03 0,6 ,646 46 0, 0,6608

0,5 ,577

0,5 ,532 32 0,475 ,475 0,447 ,447 0,418 ,418

Boa 90%

0, 0,990

0,7 ,792 92

0, 0,772

0,6 ,666 66 0,6 ,612 12 0, 0,5576

0,5 ,544

0,5 ,504 04

0,45 ,45

0,423 ,423 0,396 ,396 0,351 ,351 0,288 ,288 0,2 0,234 0,2 0,207 0,1 0,153 0,11 ,117

Desfavoráve 0, 0,880 l 80%

0,7 ,704 04

0, 0,664

0,5 ,592 92 0,5 ,544 44 0, 0,5512

0,4 ,488

0,4 ,448 48

0,4

0,376 ,376 0,352 ,352 0,312 ,312 0,256 ,256 0,2 0,208 0,1 0,184 0,1 0,136 0,10 ,104

Má 75%

0,75

0,66

0,6

0,555

0,45

0,42

0,375 0,353

Péssima 70%

0, 0,770

0,6 ,616 16

0, 0,556

0,5 ,518 18 0,4 ,476 76 0, 0,4448

0,4 ,422

0,3 ,392 92

0,35 ,35

0,51

0,48

0,5

0,47

0,44

0,33

Vw 39%

VIe 32%

VIe,s 26%

VIIe 23%

V VIIIe,s 17%

VIII 13%

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

0,37 ,37

0,304 ,304 0,2 0,247 0,2 0,219 0,1 0,162 0,12 ,123

0,293

0,24

0,195 0,173 0,128

0,097

0,329 ,329 0,308 ,308 0,273 ,273 0,224 ,224 0,1 0,182 0,1 0,161 0,1 0,119 0,09 ,091

Com base neste quadro, o trabalho do avaliador torna-se mais rápido, uma vez determinado o valor unitário básico para uma determinada situação x classe. Supondo uma pesquisa onde um imóvel foi vendido e tem um solo clas classif sific icad ado o como como cl clas asse se IIIe, IIIe, situa situaçã ção o boa boa (índi (índice ce 0,54 0,540), 0), pelo pelo va valor lor de $ 2.00 2.000, 0,00 00/h /ha. a. O imóv imóvel el pa parad radigm igma a foi foi pr pré é defin definido ido como como send sendo o cl clas asse se VI VIe, e, situação situaçã ogeneiz desfavorável 0,256). A utilidade da acima é de a homo homogen eizaç ação ão dos do(índice s da dado dos, s, ou seja, sej a, a part partir ir tabela da in info forma rmação ção dopermitir imóvel imóvel vendido, podemos determinar o valor de outro da seguinte forma:

 

- 40 -

Homogeneização: q = Vv x

IP IE

=

sendo: q = valor unitário homogeneizado para o imóvel paradigma = procurado Vv = valor à vista do imóvel vendido ou valor à vista descontado o fator oferta do imóvel existente no mercado = $ 2.000,00/ha IP = índice de classe de capacidade de uso das terras (VIe) e situação (desfavorável) do imóvel paradigma, retirado da tabela 4 = 0,256 IE = índice de classe de capacidade de uso das terras (IIIe) e situação (boa) do imóvel obtido no mercado imobiliário, retirado da tabela 4 = 0,540 do que resulta substituindo na fórmula: q = $ 2.000,00/ha x

0,256 0,540

= $ 948,14/ha para classe VIe, situação

desfavorável. A par arti tirr dest deste e va valo lorr e ad admi miti tind ndo o co como mo sen sendo a tabel abela a de Fr Fran ança ça adequada ao local em estudo, resultam como os demais valores das terras existentes na região: 3.7.5. TABELA ELA DE PREÇO EÇOS DE TERRA RAS S PARA A REGIÃO GEOECONÔMICA DE VALORES PARA MARÇO DE 1999 IIe 80%

IIe,s 74%

IIIs 68%

IIIe IIIe,s IVs 60% 56% 50%

IVe IVe,s Vw 47% 44% 39%

VIe VIe,s VIIe V VIIIe,s VIII 32% 26% 23% 17% 13%

Muito boa 95 95% % 2. 2.81 8155 2.604 2.604 2.39 2.3933 2.111 2.111 1.9 1.970 1.75 1.7599 1.654 1.654 1.54 1.5488 1.372 1.372 1.12 1.1266

91 9155

80 8099

59 5988

45 4577

Boa

90 90% % 2. 2.66 6677 2.467 2.467 2.26 2.2677 2.000 2.000 1.8 1.867 1.66 1.6677 1.567 1.567 1.46 1.4677 1.300 1.300 1.06 1.0677 86 8677

76 7677

56 5677

43 4333

Desfavor.

80% 2. 2.3370 2. 2.193 2. 2.015 1. 1.778 1. 1.659 1. 1.481 1.3 1.393 1.3 1.304 1.1 1.156 948

770

681

504

385

Má

75% 2. 2.2222 2. 2.056 1. 1.889 1. 1.667 1. 1.556 1. 1.389 1.3 1.306 1.2 1.222 1.0 1.083 889

722

639

472

361

Péssima

70% 2. 2.0074 1. 1.919 1. 1.763 1. 1.556 1. 1.452 1. 1.296 1.2 1.219 1.1 1.141 1.0 1.011 830

674

596

441

337

DEVEMOS LEMBRAR SEMPRE QUE ESTAS TABELAS, COMO JÁ DEMONSTRADO, TEM VALORES DIFERENTES, DEPENDENDO DA REGIÃO E DA ÉPOC ÉP OCA A EM QU QUE E FO FORA RAM M REAL REALIZ IZAD ADAS AS,, OU SE SEJA JA,, NÃO NÃO RE RECO COME MEND NDAM AMOS OS A ADOÇÃO ADO ÇÃO DE NENHUMA NENHUMA DAS TAB TABELAS ELAS LISTADAS LISTADAS NESTE NESTE TRABAL TRABALHO HO SEM QUE ANTE AN TES S SEJ SEJA A FEI FEITA TA UMA UMA VERIF VERIFICA ICAÇÃO ÇÃO ATRA ATRAVÉS VÉS DE DADO DADOS S DE MERCAD MERCADO, O, PLENAMENTE JUSTIFICADA, DE QUE A MESMA RETRATA O FUNCIONAMENTO DO MERCADO DE TERRAS AGRÍCOLAS. Da mesma forma, esta classificação classificação de solos por capacidade capacidade de uso não implica implic a necessariamente necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo perfeitamente possível montar-se a equação das classes apenas com aquelas que encontramos no local analisado. Verifique outro exemplo no ANEXO I desta apostila.

 

- 41 -

3.8. PESQUI PESQUISA SA DE TERRA TERRAS S - HOM HOMOGE OGENEI NEIZAÇ ZAÇÃO ÃO E SANEA SANEAMEN MENTO TO DAS AMOSTRAS O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de TERRA NUA, que não estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas benfeitorias, é lógico. Desta forma, faz-se necessário que os procedimentos para determinação do valor da TERRA NUA tenham especial atenção do engenheiro avaliador. O pr prim imei eiro ro pa pass sso o é iden identi tifi fica carr na regi região ão onde onde se lo loca cali liza za o imóv imóvel el avaliando os limites que caracterizam os mesmos traços geo-econômicos, com a finalidade de delimitar a área de abrangência da pesquisa. Assim, no caso da propriedade em estudo estar situada numa região de exploração de pastagens extensivas, a pesquisa concentrar-se-ia até os limites desta zona de exploração. Depois, a classificação de solos regional encontrada (solos de cultura, solos de primeira, solos de cerrado, solos mecanizáveis, solos de pastagens etc.) deve ser transformada para a classificação por capacidade de uso das terras, conforme já explicado em capítulos anteriores. Definido Defin idoss estes estes cr crité itério rios, s, digam digamos os bási básico cos, s, ir iremo emoss agora agora anali analisar sar as info informa rmaçõe çõess que que nos nos sã são o fo forn rneci ecida dass pe pelo loss profis profissio siona nais is que que traba trabalh lham am na comercialização de imóveis. Estas, por sua vez, definem as propriedades de forma geral, com área total, áreas planta plantadas, das, culturas existentes, benfeitorias não reprodutivas, reprodutivas, área impróprias para agricultura, áreas de reserva legal etc. Os cr crit itér ério ioss pa para ra obten btençã ção o des este tess dado ados devem evem ser ser próp própri rios os do pesquisador e adaptados a cada região em que se está trabalhando. Uma vez Uma vez obti obtida da a info inform rmaç ação ão,, de deve ve-s -se, e, semp sempre re qu que e poss possív ível el e/ e/ou ou neces ne cessár sário io,, faze fazer-s r-se e uma uma visto vistoria ria no im imóv óvel el nego negocia ciado do ou ofert ofertad ado, o, para para conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos. Como a font Como fonte e de pesq pesqui uisa sa não não nos nos forn fornec ece e di dire reta tame ment nte e o valo valorr da   TER TERRA RA NU NUA, A, prin princi cipa palm lmen ente te,, porq porque ue este este it item em não não é come comerc rcia iali liza zado do isoladamente e portanto, a definição de seu valor somente pode ser feita por um engenheiro avaliador, devemos antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados, retirar o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado imobiliário. Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada possível, com a descrição das produções de culturas, taxas de lotação de pastagens, estado de conservação de construções etc. a fim de que estes itens possamO,ser avaliados e assim, DEDUZIDOS VALOR TOTAL DO IMÓVEL NEGOCIAD NEGOCIADO, GERANDO DESTA FORMA UM NOVODO DADO EQUIVALENTE EQUIVA LENTE AO QUE SERIA A TERRA NUA.

 

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Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que tem valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, ue, pa para ra aqu aqueles eles dado dadoss qu que e est estão à ven venda (ofe (ofert rtas as)) exis existe te o que que se convenc con vencion ionou ou denomin denominar ar FAT FATOR OR ELASTI ELASTICIDAD CIDADE, E, isto é, aquela aquela margem margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado. Em perí períod odos os no norm rmai ais, s, ente entend ndaa-se se on onde de a ofert ferta a e a procu rocura ra são são equi eq uiva vale lent ntes es,, es esta ta ma marg rgem em se seri ria a de 10 10% % sobr sobre e o valo valorr tota totall do im imóv óvel el,, devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20, 30, 40, 50%) quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de compradores, ou menor no caso contrário (ex.: sem margem de negociação). A verificação desta margem é feita comparando-se comparando-se diversas ofertas com várias negociações efetivamente realizadas. Colocando Colocan do números números nest nesta a teo teoria ria terí teríamo amos, s, supondo supondo uma fazenda fazenda de 100,00 h e ct a r e s à venda po r $ 1.000.000,00 que tivesse benfeitorias no valor de $ 200.000,00 resultaria o seguinte unitário: ($1.00 .000.00 .00 0,00 ,00 x 0,9 0) - $ 200.00 .000 ,00 ,00 100,00 ha

= $ 7.000,0 0 / ha

Cabe aqui o seguin seguinte te comentário. comentário. Encontraremos em diversos trabalhos trabalhos,, inclusi inc lusive ve dest deste e sign signatár io tal expressã expressão o dedescontamos forma forma diferen diferente, onde ond e margem primeir primeiro o retiramos o valor dasatário benfeitorias e depois oste, 10% da de negociação, no entanto, conforme observações, chegamos a conclusão de que es estte pro procedi cedime ment nto o de desc scon onta tava va a marg margem em ta tamb mbém ém do valo valorr das benfeitorias, benfeit orias, que são avaliadas pelo valor de venda diretamente, não cabendo portanto a aplicação da elasticidade. Isto é facilmente perceptível quando desenvo des envolvem lvemos os matemat matematicam icamente ente a equ equação ação da forma forma como como era utilizad utilizada a anteriormente: ($1 ($1.0 .00 00.0 .00 0 0,0 ,00 0 - $200.0 .00 00,0 0) x 0,9 ,90 0 100,00 ha $900.0 .00 00,0 0 - $1 $180.00 .000, 00 100,00 ha

=

($1.0 .00 00.00 .00 0,0 ,00 0 x 0,9 0) - ($200.0 .00 00, 00 x 0,9 ,90 0) 100,00 ha

=

= $ 7.200,0 0 / ha

Assim, entendemos como correto o primeiro critério apresentado, ou seja: ($1.00 .000.00 .00 0,00 ,00 x 0,9 0) - $ 200.00 .000 ,00 ,00 100,00 ha

= $ 7.000,0 0 / ha

Uma vez determinado o valor unitário de TERRA NUA, podemos agora comp co mpar arar ar di dive vers rsos os imóv imóvei eiss ofer oferta tado doss ou nego negoci ciad ados os com com um uma a si situ tuaç ação ão paradigma, que normalmente é a propriedade avalianda. Para tanto devemos homogeneizar os valores encontrados (sempre que possível a totalidade de informações informa ções disponíveis no mercado que atendam às exigências exigências dos níveis de precisão da NBR 8799/85), conforme o exemplo a seguir apresentado. Supondo que a fazenda acima possui 40 hectares de solos classe IIIe, situ situaç ação ão boa boa e 60 he hect ctar ares es de solo soloss cl clas asse se Va Va,, si situ tuaç ação ão boa, boa, a si situ tuaç ação ão paradigma possui solos classe I, situação ótima, e utilizando-se dos dados

 

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propostos na tabela do prof. França, onde os índices respectivos são: classe IIIe, situação boa = 0,54; classe Va, situação boa = 0,351; classe VIIe, situação muito boa = 0,219, resulta, como ÍNDICE MÉDIO PONDERADO PARA O IMÓVEL OFERTADO: Índice ponderado =

40 40,00 ,00 ha x 0,54 0,54 + 60,00 60,00 ha x 0,351 0,351 100,00 ha

= 0,42 ,427

E, o valor deste imóvel transportado para a situação paradigma será igual a: 1,000 $7.000,00x  =$16.393,44/ ha 0,427

V terra = $ 16.393 16.393,44/ha ,44/ha para o imóvel paradigma paradigma que possui solos classe I, situação ótima Seguin Segu indo do o me mesmo smo proc procedi edime ment nto o para para os demai demaiss dados dados cole coletad tados os resultará um conjunto de valores (quadro resumo) todos para um determinado tipo de solo e situação (paradigma) que irão gerar um valor médio (média ar arit itmé méti tica ca)) ao qu qual al irem iremos os apli aplica carr os um dos dos trat tratam amen ento toss es esta tatí tíst stic icos os reccomen re end dados no capítul ítulo o ESTATÍSTICA BÁSICA APLICADA À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES desta apostila, ou seja, vamos determinar um intervalo de 30% entorno da média e eliminar os valores fora desta faixa, encontrando a média saneada:

 

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QUADRO RESUMO ELEMENTO 10 2 7 8 3 11 6 4 1 9 5 12 TOTAL

R$/ha (q) 5.515,68 6.148,78 6.438,97 6.811,10 7.189,03 7.333,81 7.696,06 8.154,53 8.482,26 8.925,32 14.220,68 16.393,44 103.309,66

Área (ha) 200,00 180,00 245,00 350,00 250,00 220,00 290,00 150,00 150,00 400,00 230,00 100,00

A média entre os valores acima é igual à $ 8.609,14. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média, LIMITE INFERIOR: 8.609,14 x 0,70 = 6.026,40 LIMITE SUPERIOR: 8.609,14 x 1,30 = 11.191,88 ou seja, os elementos de n.º 5, 10 e 12, obteremos um novo conjunto, homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a $ 7.460,00. 7.460,00. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I, Situação Ótima, em apreço. 3.9. A INFLUÊ INFLUÊNCIA NCIA DA DA DIM DIMENS ENSÃO ÃO (OU (OU DE OU OUTRO TROS S FAT FATORE ORES) S) NA AVALIAÇÃO DAS TERRAS NUAS Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se juntar um terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis rurais tem variações significativas no tamanho. Também lemb lembra ramo moss que, que, depe depend nden endo do da regi região ão exis existi tirã rão o outr outros os fa fato tore res, s, como como potenc pot encial ial de irri irrigaç gação, ão, plu pluvio viosida sidade, de, porcen porcentage tagem m de área com cob cobertu ertura ra florística natural (mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da mesma seqüência sugerida a seguir. Não recomendamos a aplicação indiscriminada de tabelas onde se fixa limi limite tess de ár área eass ad ader erin indo do a ca cada da um de dele less um va valo lorr rela relati tivo vo sem sem ante antess constatar na região como se comporta o mercado imobiliário. E isto é relativamente simples de ser elaborado. A metodologia é a mesma me sma ut util iliz izada ada para para ve verif rifica icar-s r-se e na ci cida dade de se os ín índic dices es de zone zoneame ament nto o correspondem ao mercado ou se já estão diluídos nos valores, sugerida pelo eng. José Fiker. Deve-se no entanto, aplicar tal correção somente quando o número de el elem emen ento toss dispo isponí níve veis is for for es esta tati tist stic icam amen ente te conv conven enie ien nte, te, não sen sendo recomendada, pelo simples bom senso, a homogeneização pela área através deste método para pesquisas com menos de 20 (vinte) elementos. 3.10. EXEMPLO EXEMPLO USAN USANDO DO REGRES REGRESSÃO SÃO

 

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Elaboramos uma pesquisa, que homogeneizada para a Classe IIIe,s de Capacidade de Uso das Terras e Situação Boa, apresentou o seguinte: 3.10. 3. 10.1. 1. QUADR QUADRO O RESU RESUMO MO ELEMENTO N.º 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42

Vha (q) CLASSE IIIe,s - SITUAÇÃO BOA R$ 108,52 R$ 348,50 R$ 570,80 R$ 260,00 R$ 574,50 R$ 202,19 R$ 280,00 R$ 275,00 R$ 264,88 R$ 696,20 R$ 368,81 R$ 344,71 R$ 338,60 R$ 248,80 R$ 370,50 R$ 132,47 R$ 369,70 R$ 379,68 R$ 284,76 R$ 547,99 R$ 210,00 R$ 659,70 R$ 217,15 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 107,94 R$ 260,00 R$ 104,97 R$ 408,90 R$ 738,00 R$ 309,00 R$ 366,40 R$ 701,90 R$ 100,46 R$ 138,91 R$ 832,20 R$ 210,00 R$ 327,10 R$ 204,00 R$ 373,00 R$ 884,50 R$ 724,56

Área (ha) 515,2700 384,5400 610,2628 720,0000 315,0850 730,9300 774,0000 994,0000 358,1600 653,4000 437,9360 290,4000 148,6360 268,6200 363,0000 605,0000 653,4000 484,0000 820,0000 484,0000 725,6800 629,2000 983,0000 169,4000 193,6000 459,8000 760,5000 968,0000 150,0000 242,0000 680,0000 995,0000 240,0000 605,0000 726,0000 193,6000 726,0000 484,0000 387,2000 670,0000 300,0000 156,0000

Podemos determinar a equação ajustada para esta amostragem, que representará a variação do valor/ha em função da área das amostras:

 

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3.10 3. 10.2 .2.. QUAD QUADRO RO RE RESU SUMO MO EM ORDE ORDEM M CR CRES ESCE CENT NTE E SEGU SEGUND NDO O A DIMENSĂO DAS ÁREAS

13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23

Vha (q) CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00 R$ 280,00 R$ 284,76 R$ 104,97 R$ 217,15

148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000 774,0000 820,0000 968,0000 983,0000

382

R$ 2 37 65 6,0 40

994 5,0000

ELEMENTO N.º

Área (ha)

Inserindo Inserin do estes estes dad dados os na planilha planilha eletrôn eletrônica ica (Microso (Microsoft ft Excel Excel 97®) e ut util iliz izan ando do o re recu curs rso o "a "aná náli lise se de dado dados" s" no menu menu "fer "ferra rame ment ntas as", ", it item em "regressão", temos como resultado: Arquivo = Apostila - homogeneização de área por regressão.xls   Traduzindo, este procedimento nos apresenta um modelo matemático cujo resultado é expresso na forma de uma equação: y = -0,4557x + 625,01 onde: y = valor em R$/ha previsto

 

- 47 -

x = área em ha do que resulta, considerando a área do imóvel como de 215,00 ha de solos Classe IIIe,s Situação Boa: y = -0,4557(215 ha) + 625,01 = R$ 527,03/ha Valor este correspondente a uma terra enquadrada como CLASSE IIIe,s, SITUAÇÃO BOA que foi definida como paradigma. Uma Um a vez ve z enco encont ntrad rado es este teavalor va lor,, po pode demo mossdefinidos agor agora a avali av aliar ar sendo: os solo soloss da propriedade avalianda, queo após vistoria, foram como 35,00 ha de solo Classe IIe, situação boa; 80,00 ha de solo Classe IIIe ,s, situação boa e; 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situação péssima. Como a homogeneização homogeneização da pesqui pesquisa sa resultou no valor unitário para um solo Classe IIIe,s, situação Boa, faz-se necessário transportar os valores para os solos da propriedade avalianda. Assim, temos, como valor dos solos do imóvel: A: 35,00 ha de solo Classe IIe, situação boa - valor relativo igual a 0,720 (vide tabela 4 anterior): 0,720

V TERRA NUA = 35,00 ha x $ 527,05 x

0,504

=

V TERRA NUA = $ 26.352,50 B: 80,00 ha de solo Classe IIIe,s, situação boa - valor relativo igual a 0,504 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 80,00 ha x $ 527,05 x

0,504 0,504

=

V TERRA NUA = $ 42.164,00 C: 100,00 ha de solo Classe VIIe,s, situação péssima - valor relativo igual a 0,119 (vide tabela 4 anterior): V TERRA NUA = 100,00 ha x $ 527,05 x

0,119 0,504

=

V TERRA NUA = $ 12.444,24 Do que resulta, como valor total dos solos da propriedade avalianda, o somatório dos valores de cada tipo, ou seja: V = $ 26.352,50 + $ 42.164,00 + $ 12.444,24 = $ 80.960,74 81.000,00 V TOTAL DA TERRA NUA = $ 81.000,00 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATÍSTICA DESCRITIVA:

≅

$

 

- 48 -

Na falta da planilha eletrônica, podemos sugerir o uso de classes de freqüência. Iremos dispor os elementos do exemplo anterior em ordem crescente segundo sua área total, como no quadro a seguir: 3.11 3. 11.1 .1.. QUAD QUADRO RO RE RESU SUMO MO EM ORDE ORDEM M CR CRES ESCE CENT NTE E SEGU SEGUND NDO O A DIMENSĂO DAS ÁREAS ELEMENTO N.º

Vha (q) CLASSE IIIe,s SITUAÇÃO BOA

Área (ha)

13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 7 19 28 23 8 32

R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00 R$ 280,00 R$ 284,76 R$ 104,97 R$ 217,15 R$ 275,00 R$ 366,40

148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000 774,0000 820,0000 968,0000 983,0000 994,0000 995,0000

A se segu guir ir divi divide de-s -se e em cl clas asse sess fi fixa xand ndoo-se se os li limi mite tess de cada cada uma uma conforme observação e prática do profissional ou adotando os sugeridos por outras tabelas existentes para uma verificação. Apenas como exemplo, podemos sugerir o seguinte: Par ara a ão a fdo ixa xaççnúme ãomero dro o nú núme dalos e osClasse as nnjun ecunto esto sár sário ri rim m eir iro otos as dete de term rmin inaç ação nú demero inte inroterv rval para pases, ras, oé conj co de pel elem emen ento

 

- 49 -

coletados, que segundo a Fórmula de Sturges é igual (existem outras fórmulas para determinar este intervalo): n = 1 + 3,3 log N = onde: n = n.º de intervalos procurado N = n.º de observações n = 1 + 3,3 log 42 = 6,35

≈

6

Determinado o número de intervalos, devemos determinar o Intervalo entre as Classes, ou seja: I=A÷n= Onde: I = Intervalo de classes procurado A = Amplitude = Maior Valor - Menor Valor = 995,00 - 148,6360 = 846,3640 n = n.º de intervalos = 6 I = 846,3640÷6 = 141,0607

≅

142,00

Desta forma podemos ordenar as Classes, donde concluímos que existe uma influência da dimensão da área no valor unitário por hectare, que deve ser corrigida, através dos índices (tomou-se como base a 1ª classe): De (ha) Até (ha) Média/ha Área Índice Média 148,00 290,00 R$ 594,11 195,76 1,00 290,00 432,00 R$ 427,37 342,63 1,39 =594,11÷427,3 432,00

574,00

R$ 306,67

477,50

1,94

574,00 716,00

716,00 858,00

R$ 401,42 R$ 230,73

638,28 747,89

1,48 2,57

858,00 1.000,00 R$ R $ 240,88

985,00

2,47

7 =594,11÷306,6 7

=594,11÷401,4 2 =594,11÷230,7 3 =594,11÷240,8 8

Em seqüên seqüênci cia a ba basta sta co corri rrigi girr na pesq pesqui uisa sa ante anterio riorr os unit unitári ários os tend tendo o como base a classe com índice 1,00, do que resultará um novo conjunto do qual iremos calcular o valor unitário de terra nua para o local em apreço:

 

- 50 -

3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUĘNCIA DA DIMENSĂO DA ÁREA ELEMENTO N.º 13 29 42 24 25 36 33 30 14 12 41 5 9 15 2 39 11 26 20 18 38 1 16 34 3 22 10 17 40 31 4 21 35 37 6 27 179 28 23 8 32 MÉDIA

Vha (q) Classe IIIe,s; Boa R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 344,71 R$ 884,50 R$ 574,50 R$ 264,88 R$ 370,50 R$ 348,50 R$ 204,00 R$ 368,81 R$ 107,94 R$ 547,99 R$ 379,68 R$ 327,10 R$ 108,52 R$ 132,47 R$ 100,46 R$ 570,80 R$ 659,70 R$ 696,20 R$ 369,70 R$ 373,00 R$ 309,00 R$ 260,00 R$ 210,00 R$ 138,91 R$ 210,00 R$ 202,19 R$ 260,00

Área (ha)

índice de correção

148,6360 150,0000 156,0000 169,4000 193,6000 193,6000 240,0000 242,0000 268,6200 290,4000 300,0000 315,0850 358,1600 363,0000 384,5400 387,2000 437,9360 459,8000 484,0000 484,0000 484,0000 515,2700 605,0000 605,0000 610,2628 629,2000 653,4000 653,4000 670,0000 680,0000 720,0000 725,6800 726,0000 726,0000 730,9300 760,5000

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,39 1,94 1,94 1,94 1,94 1,94 1,94 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 1,48 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57 2,57

R$ $2 28 84 0,,7 06 0 R R$ 104,97 R$ 217,15 R$ 275,00 R$ 366,40

72 70 4,,0 00 00 00 0 8 968,0000 983,0000 994,0000 995,0000

2,,5 57 7 2 2,47 2,47 2,47 2,47

Valor Homogeneizad o* R$ 338,60 R$ 408,90 R$ 724,56 R$ 490,70 R$ 863,30 R$ 832,20 R$ 701,90 R$ 738,00 R$ 248,80 R$ 479,15 R$ 1.229,46 R$ 798,56 R$ 368,18 R$ 515,00 R$ 484,42 R$ 283,56 R$ 715,49 R$ 209,40 R$ 1.063,10 R$ 736,58 R$ 634,57 R$ 210,53 R$ 196,06 R$ 148,68 R$ 844,78 R$ 976,36 R$ 1.030,38 R$ 547,16 R$ 552,04 R$ 457,32 R$ 668,20 R$ 539,70 R$ 357,00 R$ 539,70 R$ 519,63 R$ 668,20 R$ $ R R$ R$ R$ R$ R$

73 11 9,,8 63 0 7 259,28 536,36 679,25 905,01 594,08

* por exemplo, se o elemento n.º 27 tivesse uma área entre 148 e 290 hectares seu valor unitário seria de R$ 668,20/ha em vez de R$ 260,00/ha para uma área de 760,50 ha. A média entre os elem eme entos homogene eneiz izad ado os é de R$ 594,08. Eliminando-se Eliminan do-se os dados discrep discrepantes, antes, acima e abaixo de um intervalo igual ao desvio padrão, ou seja: Limite inferior: R$ 594,08 - R$ 256,42 Limite superior: R$ 594,08 + R$ 256,42 = R$ 850,50

=

R$

337,66

 

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RESULTA UMA NOVA MÉDIA, DITA SANEADA, CUJO VALOR É IGUAL A R$ 597, 59 7,50 50/H /HA. A. ESTE ESTE VALO VALOR R É VÁLI VÁLIDO DO PARA PARA ÁREAS ÁREAS CO COM M SOLO SOLOS S CL CLASS ASSE E II IIIe, Ie,s, s, SITUAÇÃO BOA, COM DIMENSÕES ENTRE 148,00 A 290,00 HECTARES. 4. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NÃO REPRODUTIVAS As benfeitorias podem ser divididas em, como já explicamos no começo deste trabalho: BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos, como: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas anuais culturas perenes e semi-perenes canaviais, cafezais, pomares etc. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) abrange abran gem m toda todass as inov inovaçõ ações es intro introduz duzid idas as no im imóv óvel el rural rural que que não não proporc pro porcion ionam am rendime rendimentos ntos próp próprio rios, s, embora embora contrib contribuam uam para o êxito êxito das explorações. É o caso das: edificações em geral casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras e dos chamados melhoramentos fundiários, como: trabalhos de conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açu aç udes de e outr outro os traba rabalh lho os de efei efeitto perm perman anen ente te ou prol prolon ong gado, ado, efetuados nos próprio solo.

 

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A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de cada uma destas benfeitorias. 4.1. AVALIAÇ AVALIAÇÃO ÃO DE BENFEI BENFEITOR TORIAS IAS REP REPRODU RODUTIV TIVAS AS (CUL (CULTURA TURAS) S) As culturas permanentes existentes em uma propriedade rural, podem te terr fi final nalid idade ade co comer merci cial, al, ou sim simpl plesm esmen ente te se cons constit tituí uírem rem em pl plant antaç açõe õess domésticas, que não integram a exploração econômica do imóvel. Em função da finalidade, será feita a escolha dos critérios de avaliação. CULTURAS S DOMÉSTICAS DOMÉS TICAS Para ra oavali avde aliaç ação ão de CULTURA crit itéri ério o empre emprega gado do deveráPa ser reposição, isto é, avaliação pelo custo odecr formação. O custo de formação compreende o custo da muda e das despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a idade em que se iniciaria nova produção, caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção, caso contrário, até a idade em que a avaliação esta sendo feita. O critério para avaliação de CUL CULTURA TURAS S COMERC COMERCIAIS IAIS deverá contemplar, além do valor da reposição, o valor econômico do pé. Os dados necessários para o cálculo devem ser obtidos segundo a produtividade da própria propriedade, ou nos estudos publicados pelo Instituto de Economia Agrícola Agríco la da Secretaria Secretaria de Agricul Agricultura tura de São Paulo, ou equivalentes em outros Estados, devendo-se atentar-se para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré determinada, que deve ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em outras palavras, sugerimos cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção, uma vez que cada imóvel tem produtividade única. Pastagem artificial é considerada como cultura comercial, observando-se as mesmas normas para sua avaliação. Segundo a NORMA BRASILEIRA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS, NBR 8799/85, no que se refere à avaliação de culturas temos o seguinte: 9.2.2.3. - Na avaliação das culturas perenes domésticas, deve ser empregado o método de custo de reposição (de formação), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao  plantio e à manutenção, até a época que se deveria iniciar a produção, acrescido do valor  lí líqu quid ido o da dass na sa safr fras as perd perdid idas as nest nestee perí períod odo, o, semp sempre re qu quee ho houv uver er valo valorr econ econôm ômic ico o  significativo região. 9.2.2.4. 9.2.2 .4. - Na avaliaç avaliação ão de cultura culturass perene pereness e temporá temporárias rias comerciai comerciais, s, em produção produção,, deve ser  empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação.   Este Este de dever verá á ser ser equipa equipara rado do ao valo valorr pres present entee dos rend rendime imento ntoss líqui líquidos dos das safra safrass correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando qua ndo for o caso, caso, o rend rendime imento nto lí líqui quido do da safr safra a pende pendente nte de fato, fato, na ocasi ocasião ão da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma. 9.2.2.5. - Na avaliação de essências florestais homogêneas será considerado o valor econômico da  plantação, que, no caso, pode ser equiparado ao valor presente do rendimento líquido dos desbastes periódicos vincendos e do corte final. 9.2.2. 9.2 .2.6. 6. - Os casos casos indic indicado adoss em 9.2.2. 9.2.2.4. 4. e 9.2.2.5 9.2.2.5.. poder poderão ão rece recebe berr idênt idêntic ico o trat tratame ament nto o metodológico desde que sejam conhecidos os ciclos e a vida de cada espécie de cultura.

 

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9.2.2.7. - Na avaliação de culturas perenes e temporárias comerciais e de essências florestais,   pode pode ser, ser, também, também, empregad empregado o o método método residua residual, l, quando quando possív possível el obte obter, r, na mesma mesma região, dados de mercado comparáveis e confiáveis. 9.2.2.8. - A avaliação de culturas anuais comerciais deve ser feita mediante a apuração do custo de reposição, acrescido do valor econômico da plantação. Este valor é equiparado ao valor presente de rendimentos líquidos da safra pendente, no momento da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco.

A seguir transcrevemos alguns comentários do Eng. Agr. Adilson José Mago Ma goss ssi, i, pu publ blic icad ados os no trab trabal alho ho Mé Méto todo doss para para aval avalia iaçã ção o de Fl Flor ores esta tass Artificiais. Um análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio básico da engenharia de avaliações, que visa determin determinar ar o valor otimizado otimizado do bem considerado, pode-se distinguir uma única metodologia básica. Admitindo-se o princípio básico de se calcular Admitindo-se calcular o valor otimizado do bem, resta uma única fórmula de cálculo, que é aquela que considera o valor integ integral ral da pr prod oduç ução ão,, ou sej seja, a, visa visa ca calc lcul ular ar o LUCR LUCRO O CESSA CESSANT NTE E do be bem m produtivo considerado. Aliás, na própria Norma Brasileira publicada, embora com redação (algo) confusa, o princípio foi lembrado no item 9.2.2.6. quando estabelece que os casos tratados em 9.2.2. 9.2.2.4 4 e 9.2.2.5. 9.2.2.5. podiam receber tratamento idêntico; ora, o item 9.2.2.4. trata das culturas permanentes e temporárias e, o item 9.2.2.5. trata das essências florestais, ou seja, os dois itens em conjunto englobam to todo doss os ti tipo poss de cult cultur uras as e, o item item 9. 9.2. 2.2. 2.5. 5. esta estabe bele lece ce como como méto método do avaliatório o método do valor econômico que visa calcular o somatório dos rendimentos líquidos esperados, ou seja, o método do lucro cessante. Por outro lado, as vezes não se conhece o ciclo vegetativo da cultura e, nesse ne sse caso caso,, a av avali aliaç ação ão,, su supr prind indo o ess essa a defi defici ciênc ência ia,, pode poderá rá ser ser efetiv efetivada ada através de uma variante do método do valor econômico, que é o método que engloba o custo de formação (atualizado para a data da avaliação) e o valor do rendimento líquido deixado de auferir durante o período da formação e reposição. Neste ponto, o Eng. Magossi sugere um texto substitutivo para a Norma, text exto este ste que, ue, embora repr repres ese ente nte fie iellmen entte a intenç enção da Norma, ma, estabelece, de forma mais clara a metodologia a ser empregada na avaliação de culturas. Na avaliação de culturas, será adotado o método do valor econômico, que qu e visa visa calc calcul ular ar o va valo lorr pr pres esen ente te do doss re rend ndim imen ento toss lí líqu quid idos os es espe pera rado dos, s, deduzido das despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco. No caso de não se conhecer o ciclo da cultura, o valor econômico será calculado através do somatório do valor atual do custo de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas durante o período de formação, devidam dev idamente ente compen compensada sadass as rec receita eitass int interme ermediár diárias ias e submetid submetidas as a um coeficiente de risco.

 

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No caso caso de se av avali aliare arem m cu cult ltura urass não não reco recomen mendáv dáveis eis para para o loca local, l, deverá ser considerado apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação. Nesse texto, verifica-se que existe um método básico para avaliação, que é aquele que prevê o cálculo do valor com base no rendimento integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo. Subsidiariamente, Subsidiariament e, quando não se conhece o ciclo econôm econômico ico vegetativo da cultura pode-se calcular seu valor por um método que visa uma perfeita recomposição recomp osiçãom doaspatrimônio, patrimôn calcu calculando lando todos os custosoenvolvidos, aos quais se acrescenta acrescentam receitasio, deixada deixadas s de auferir durante período necessário necessári oa essa recomposição. Um terceiro método seria válido apenas e tão somente, nos caso de cult cu ltur uras as nã não-a o-ada dapt ptáve áveis is ao loca local, l, na nass qu quai aiss nunc nunca a haveri haveria a uma uma prod produçã ução o regular. Em re resu sumo mo,, a aval avalia iaçã ção o de cult cultur uras as deve deverá rá ser ser feit feita, a, semp sempre re que que possível, por um único método e, quando não houver condições de se aplicar tal tal me meto todo dolo logi gia, a, esta estarr-se se-i -ia a pr prev even endo do um uma a meto metodo dolo logi gia a perf perfei eita tame ment nte e adequada. Lembra mbramo moss novamen ente te que os custos de form forma ação devem evem ser ser equip eq uipara arado doss à pr prod odut utivi ividad dade e da pro propri prieda edade. de. Exemp Exemplo lo:: um de dete termi rmina nado do estudo apresenta um custo de formação de $ 1.000,00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 ton./ha; a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 ton./ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150 ton./ha a subvalorizaria. 4.1. 4. 1.1. 1. AV AVAL ALIA IAÇÃ ÇÃO O DE DE UM PO POMA MAR R DE LARA LARANJ NJA A Primeiramen Primeir amente te deve-se deve-se buscar buscar na proprie propriedade dade os dados dados agronôm agronômicos icos neces ecessá sári rio os. Ne Nest ste e cas aso: o: es espa paça çame men nto (212 (212 pés/ pés/h ha ou 47,1 47,17 7 m²/p ²/pé), é), produtividade média (560 caixas/ha) e formação (período de formação) de 4 anos. Segundo a NBR 8799/85, item 9.2.2.4: "Na avaliação de culturas perenes produção ção,, deve ser empregado o método de e temporárias comerciais, em produ custo cus to de reposiçã reposição o acr acresci escido do do valor valor econôm econômico ico da plantaçã plantação. o. Este deverá serr eq se equi uipa para rado do ao va valo lorr pr pres esen ente te dos dos rend rendim imen ento toss lí líqu quid idos os das das safr safras as corre co rrespo spond ndent entes es ao númer número o de an anos os me meno noss um, um, nece necessá ssário rioss para para que que a pl plan anta taçã ção o at atin inja ja a ép époc oca a de prod produç ução ão da espé espéci cie, e, mult multip ipli lica cado do por por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido da safra safra pen penden dente te de fato, fato, na ocasi ocasião ão da avalia avaliação ção,, dedu deduzi zido doss os cust custos os vincendos da mesma". A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição;

 

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VE = valor econômico da plantação. No caso de um pomar de laranja em produção, no seu quinto ano, COM A COLHEITA PENDENTE na época da avaliação, temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1  onde: CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 4º ano - eqüivale ao termo custo de reposição; (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a pl plan anta taçã ção o at atin inja ja a ép époc oca a de prod produç ução ão da espé espéci cie, e, mult multip ipli lica cado do por por um coeficiente de risco, acrescido do rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma. O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação Os comp compon onent entes es dest deste e va pode dem m ser ser valor lor ec econ onôm ômic ico o da plant plantaç ação ão po definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = inverso do FATOR DE VALOR FUTURO PARA PAGAMENTO ÚNICO, corr co rres espo pond nden ente te ao núme número ro de anos anos meno menoss um nece necess ssár ário ioss para para qu que e a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir os danos de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização da fruta. Disto líquida resulta obtida que, primeiro definir o valor do custo de formação e da renda em umadevemos safra média.

custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano

$ 676,75/ha $ 378,37/ha $ 558,42/ha $ 731,83/ha $ 2.345,37/ha custo de manutenção anual com o pomar em $ 782,89/ha produção preço médio recebido pelo produtor $ 2,30/cx.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo:

 

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renda bruta total: 560 cx./ha x $ 2,30/cx. = $ 1.288,00/ha despesas de manutenção = $ 782,89/ha e, a renda líquida será de: RL = $ 1.288,00 - $ 782,89 = $ 505,11/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais adotadalíquidas é a definida ano), osusualmente valores das rendas futuras.pela poupança, ou seja, 6,00% ao  Também pode ser adotada como taxa de juros o valor desta para crédito rural. Assim, o fator de valor presente para três safras, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. é igual a: Fa =

(1 + ii)) N - 1 (1 + i) i) N x i

=

O fator [(1 + i) n - 1] ÷ [(1 + i) n x i] é denominado FATOR DE VALOR PRESENTE PARA UMA SÉRIE UNIFORME DE RENDIMENTOS FUTUROS, utilizado para o cálculo num regime de capitalização a Juros Compostos, onde, ao final de cada período de capitalização (n), os juros são incorporados ao capital, passando a render juros no período seguinte (juros sobre juros). Fa =

(1 + 0,06) 3 - 1 (1 + 0,06) 3 x 0,06

= 2,6730

Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. Pode-se também utilizar-se a taxa de risco de seguro das culturas. E, o VALOR DO POMAR EM PRODUÇÃO COM A COLHEITA PENDENTE, será dado por: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.345,37/ha + ($ 505,11/ha x 2,6730 x 0,90)] + $ 505,11/ha = V = [$ 2.345,37/ha + $ 1.215,14/ha] + $ 505,11 = V = $ 4.065,62/ha ou $ 19,18/pé com produção média de 2,64 cx./pé Outro exemplo de cálculo do valor de um pomar, em outro período de formação seria de: O valor de um pomar no 5º ano com a colheita recém realizada será dado por:

 

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V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 2.345,37 + ($ 505,11 x 2,6730 x 0,90) = V = $ 3.560,51/ha ou $ 16,79/pé OUTRO EXEMPLO: O VALOR DE UM POMAR NO 5º ANO, COM A COLHEITA RECÉM REALIZADA, SABENDO-SE QUE O CICLO DA CULTURA, NA PROPRIEDADE EM ESTUDO DE 15 ANOS. SABE-SE QUEAACOLHEITA PRODUÇÃO É DENO 560 ATÉ O 10ºÉ ANO E DEPOIS CAI 10% TAMBÉM AO ANO ATÉ FINAL 15ºCX./ha ANO. neste caso, conforme recomendação recomendação das Normas, quando é conhecido conhecido o ciclo da cultura, iremos adotar o método do valor econômico. V = (RL6º ao 10º ano x Fa 6º ao 10º ano x r) + (RL11º x Fa 11 x r) + (RL12º x Fa 12 x r) + (RL13º x Fa13 x r) + (RL 14º x Fa 14 x r) + (RL 15º x Fa15 x r) = RL6º ao 10º ano = renda líquida média do 6º ao 10º ano = (560 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 505,11 Fa6º ao 10º ano = fator de valor presente do 6º ao 10º ano = [(1 + 0,06) 5 - 1] ÷ [(1 + 0,06)5 x 0,06] = 4,2124 RL11 = renda líquida do 11º ano = 560 cx./ha x 0,9 = (504 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 376,31 Fa11 = fator de valor presente do 11º ano = 1÷(1 + 0,06)6 = 0,7050 RL12 = renda líquida do 12º ano = 504 cx./ha x 0,9 = (453 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 259,01 Fa12 = fator de valor presente do 12º ano = 1÷(1 + 0,06)7 = 0,6650 RL13 = renda líquida do 13º ano = 453 cx./ha x 0,9 = (408 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 155,51 Fa13 = fator de valor presente do 13º ano = 1÷(1 + 0,06)8 = 0,6274 RL14 = renda líquida do 14º ano = 408 cx./ha x 0,9 = (367 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ 61,21 Fa14 = fator de valor presente do 14º ano = 1÷(1 + 0,06)9 = 0,5919 RL15 = renda líquida do 15º ano = 367 cx./ha x 0,9 = (330 cx./ha x 2,30/cx.) - 782,89/ha = $ -23,89 Fa15 = fator de valor presente do 15º ano = 1÷(1 + 0,06)10 = 0,5584 Substituindo: V = (505,11 x 4,2124 x 0,9) + (376,31 x 0,7050 x 0,9) + (259,01 x 0,6650 x 0,9) + (155,51 x 0,6274 x 0,9) + (61,21 x 0,5919 x 0,9) + (-23,89 x 0,5584 x 0,9) =

 

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V = $ 2.434,37/ha. Casos excepcionais devem ser analisados especificamente, atendendose sempre às recomendações das Normas. 4.1. 4. 1.2. 2. AVA VALI LIAÇ AÇÃO ÃO DE DE U UM MC CAF AFEZ EZAL AL Pr Prim imeir eirame ament nte e de deveve-se se bu busca scarr na prop proprie riedad dade e em est estud udo o os dados dados agronômicos necessários, neste caso: densidade (1.300 plantas/ha ou 7,69 m²/pé), produtividade média (30 sacas de 60 Kg beneficiadas/ha) e formação (período de formação é de 2 anos e meio). A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição; VE = valor econômico da plantação. No caso de um cafezal em produção, no seu quinto ano, com a colheita pendente na época da avaliação, temos: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 2º ano e meio (RL x Fa x r) + RL 1 = eq eqüiv üivale ale ao valor valor pre presen sente te dos dos re rend ndime iment ntos os líquidos dos das safra fras corre resp spon onde dent ntes es ao númer úmero o de anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco, acrescido do rendimento líquido da safr sa fra a pend penden ente te de fato fato,, na oc ocas asiã ião o da aval avalia iaçã ção, o, dedu deduzi zido doss os cu cust stos os vincendos da mesma. O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último anorazoável. do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção RL1 = rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação Os comp compon onent entes es dest deste e va pode dem m ser ser valor lor ec econ onôm ômic ico o da plant plantaç ação ão po definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização da fruta.

 

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Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano e meio custo de formação do 1º ao 2º ano e meio

$ 1.235,00/ h a $ 793,00/ha $

custo cust o de ma manu nute tenç nção ão.. an anua uall com com o cafe cafeza zall em$2.028,00/ha 1.470,00/ha produção preço médio recebido pelo produtor (café fino para $ 68,56/sc. exportação) Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 30 sc./ha x $ 68,56/sc = $ 2.056,80/ha despesas de manutenção = $ 1.470,00/ha e, a renda líquida anual será de: RL = $ 2.056,80 - $ 1.470,00 = $ 586,80/ha/ano ou, a renda líquida semestral de: RL = $ 586,80/ha ÷ 2 = $ 293,40/ha/semestre Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média, os valores das rendas líquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para uma safra e meia, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. ou 2,96% por semestre é igual a, considerando o período em semestres: Fa = [(1 + 0,0296) 3 - 1] ÷ [(1 + 0,0296) 3 x 0,0296] = 2,83 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. E, o valor do cafezal em produção com a colheita pendente, será dado por: V = [CF + (RL x Fa x r)] + RL1 = V = [$ 2.028,00/ha + ($ 293,40/ha x 2,83 x 0,90)] + $ 586,80/ha = V = [$ 2.028,00/ha + $ 747,29/ha] + $ 586,80 =

 

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V = $ 3.362,09/ha ou $ 2,59/pé em produção. 4.1. 4. 1.3. 3. AV AVAL ALIAÇ IAÇÃO ÃO DE DE UM UMA A CULTU CULTURA RA DE DE SERI SERING NGUEI UEIRA RA Pr Prim imeir eirame ament nte e de deveve-se se bu busca scarr na prop proprie riedad dade e em est estud udo o os dados dados agronômicos necessários, neste caso: densidade (400 plantas/ha em sangria, em um seringal adulto), produtividade média (equivalente a 1.200 Kg/ha de borracha seca) e formação (período de formação é de 7 anos), com exploração de cultura intercalar do 1º ao 4º ano de milho, ocupando 60% da área. O sistema exploração emtotal espiral, a sangria efetuada mesma mesma pl plant anta a adeca cada da trê trêss dias, diéas, tomeia taliz izand ando o 84 com san sangri grias as efeti efetiva vas/a s/ano no,, na no período de Outubro a Julho, necessitando para tanto de um sangrador para cada ca da 4,5 4,5 he hect ctare ares. s. Empre Emprega ga-se -se ain ainda da sei seiss estim estimul ulaçõ ações es qu quím ímic icas as no an ano, o, duran urante te a prod produç ução ão,, co com m ethr ethrel el a 2, 2,5% 5% e 11, 1,0 0 gr gram amas as por pl plan antta por por aplicação. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição; VE = valor econômico da plantação. No caso caso de um seri sering ngal al em prod produç ução ão,, no seu seu déci décimo mo ano, ano, após após o período de colheita, na época da avaliação, temos: V = CF + (RL x Fa x r) = CF = custo de formação, ou seja, somatório das despesas do 1º ao 6º ano (RL x Fa x r) = eqüivale ao valor presente dos rendimentos líquidos das safras correspondentes ao número de anos menos um, necessários para que a pl plan anta taçã ção o at atin inja ja a ép époc oca a de prod produç ução ão da espé espéci cie, e, mult multip ipli lica cado do por por um coeficiente de risco. O número de anos menos um, significa que, está sendo descontado o último ano do período de formação da cultura porque, neste ano já existe uma produção razoável. Os comp compon onent entes es dest deste e va valor lor ec econ onôm ômic ico o da plant plantaç ação ão po pode dem m ser ser definidos como sendo: RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente das safras correspondentes ao número de anos menos um necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização do produto.

 

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Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

 

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custo de formação do 1º ano

$ 1.324,00/ha custo de manutenção do 2º e $ 3º ano 559,00/ha cust cu sto o de manu manute tenç nção ão do 4º $ ano 647,00/ha custo de manutenção do 5º e $ 6º ano 713,00/ha custo total de formação $ 3.243,00/ha custo de manutenção anual $ 1.356,00/ha preç pr eço o mé médi dio o rece recebi bido do pel elo o $ 1,25/kg de bs produtor

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 1.200 kg bs/ha x $ 1,25/kg de bs = $ 1.500,00/ha despesas de manutenção = $ 1.356,00/ha e, a renda líquida será de: RL = $ 1.500,00 - $ 1.356,00 = $ 144,00/ha Definido o valor do custo de formação e da renda líquida, devemos equiparar a valores de hoje, descontada uma taxa de juros média (sendo que a mais usualmente adotada é a definid definida a pela Constitui Constituição, ção, ou seja, 12,00% ao ano), os valores das rendas líquidas futuras. Assim, o fator de valor presente para seis safras futuras, calculado com base em uma taxa de 6% a.a. é igual a: Fa = [(1 + 0,06)6 - 1] ÷ [(1 + 0,06)6 x 0,06] = Fa = 4,9173 Resta agora, definir a taxa de risco a ser adotada. Normalmente, esta varia entorno de 5 a 10%. A taxa de risco, de ataques de pragas e moléstias, possíveis quedas de preços e ainda, as despesas eventuais, neste caso, pode ser adotada como sendo igual a 10%. E, o valor do seringal em produção com a colheita já realizada, será dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 3.243,00/ha + ($ 144,00/ha x 4,9173 x 0,90) = V = $ 3.880,28/ha ou $ 9,70/pé em produção.

 

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4.1. 4. 1.4. 4.

AV AVAL ALIAÇ IAÇÃO ÃO DE FL FLOR ORES ESTAS TAS ARTI ARTIFIC FICIA IAIS IS

De acor acordo do com com trab trabal alho ho do en enge genh nhei eiro ro Adil Adilso son n Jo José sé Mago Magoss ssi, i, pelo pelo método do valor econômico, a fórmula avaliatória básica é bastante simples e, pode ser representada pela expressão: V = RL x A x r = onde: V = valor econômico procurado RL = renda líquida esperada, ou soma das rendas líquidas esperadas durante a vida econômica da cultura. A = fator de antecipação da receitas, ou seja, fator de valor presente das receitas futuras. r = coeficiente de risco, compreendendo a possibilidade de perda da cultura ou de queda no preço de venda, por época de exploração. No caso concreto de eucalipto, que se trata de cultura que permite a expl ex plor oraç ação ão econ econôm ômic ica a po porr três três ou quat quatro ro co cort rtes es su suce cess ssiv ivos os,, o segu segund ndo o membro da fórmula compreende três ou quatro termos (no caso de bosques explorados sob outros regimes de cortes ou com outras produções médias esperadas, deve-se adaptar os cálculos mostrados a seguir): V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL 3 x A3 x r) A produtividade (exemplo fictício) esperada para eucalipto destinado a produção de celulose é de: Para o prim Para primei eiro ro 390 estéreos/ha aos 05 corte anos; Para Pa ra o se segu gund ndo o 480 estéreos/ha aos 10 corte anos; Para o ter ercceiro iro 400 estéreos/ha aos 15 corte anos; Considerand Conside rando o a fór fórmula mula básica básica avaliató avaliatória, ria, entend entende-se e-se que, que, para um bosque no primeiro ano após o plantio, o Valor Econômico será expresso da seguinte forma: V1 = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL 3 x A3 x r) A re rend nda a líqu líquid ida a 1 (R (RLL1) é repres represent entad ada a pela pela prod produt utivi ividad dade e máxi máxima ma esperada no primeiro corte, que é de 390 st/ha, aos 5 anos. A re rend nda a líqu líquid ida a 2 (R (RLL2) é repres represent entad ada a pela pela prod produt utivi ividad dade e máxi máxima ma esperada no segundo corte, que é de 480 st/ha, aos 5 anos, após o primeiro corte. A re rend nda a líqu líquid ida a 3 (R (RLL3) é repres represent entad ada a pela pela prod produt utivi ividad dade e máxi máxima ma esperada no terceiro corte, que é de 400 st/ha, aos 5 anos, após o segundo corte.

 

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O fator de ante ntecipa paçção 1 (A1) é repr repres esen enta tado do pela pela dedu deduçã ção o de antecipação de capital pelo tempo necessário, para que a renda líquida 1 se torne viável. O prim primei eiro ro co cort rte e e, co cons nseq eqüe üent ntem emen ente te,, a prim primei eira ra re rend nda a lí líqu quid ida, a, correspondente ao volume esperado de 390 st/ha, só será efetiva aos 5 anos; porém, como a cultura tem apenas 1 ano de idade (premissa), então, o fator de antecipação 1 (A1) será igual ao resultado da expressão matemática: A1 = 1÷(1+i)4, sendo i a taxa de retorno de capital considerada, que é igual a 8% anual e, 4 é resultado de 5 anos - 1 ano (premissa). A1 = 1÷(1+0,08)4 = 0,7350 O fator de ante ntecipa paçção 2 (A2) é repr repres esen enta tado do pela pela dedu deduçã ção o de antecipação de capital pelo tempo necessário, para que a renda líquida 2 (RL 2) se torne viável, o que ocorrerá apenas aos 9 anos (4 para o primeiro corte + 5 para a brotação). Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A2 = 1÷(1+0,08)9 = 0,5002 O fator de ante ntecipa paçção 3 (A3) é repr repres esen enta tado do pela pela dedu deduçã ção o de 3) antecipação de capital pelo tempo necessário, a renda líquidacorte 3 (RL+ se torne viável, o que ocorrerá apenas aos 14 para anos que (4 para o primeiro 5 para a segunda brotação + 5 para a terceira brotação).

Este fator de antecipação será calculado pela expressão: A3 = 1÷(1+0,08)14 = 0,3405 O coeficiente de risco é estimado em 10%. Dessa forma, considerando p o preço da madeira ou produto florestal esperado, a fórmula ficará: V1 = [(RL1 x A1) + (RL2 x A2) + (RL3 x A3) + (RL3 x A3)] x r = V1 = [(390 x p x 0,7350) + (480 x p x 0,5002) + (400 x p x 0,3405)] x 0,90 = V1 = [(390 x 0,7350) + (480 x 0,5002) + (400 x 0,3405)] x 0,90 x p = V1 = 597 x p Para uma floresta com 2 anos de idade, a fórmula avaliatória será: A1 = 1÷(1+0,08 1÷(1+0,08))3 = 0,7938 [5 anos para primeiro corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) = 3 anos] A2 = 1÷(1+0,08)8 = 0,5402 [10 anos para segundo corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) = 8 anos] A3 = 1÷(1+0,08)13 = 0,3677 [15 anos para segundo corte - 2 anos (idade da floresta avalianda) avalianda) = 13 anos]

 

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do que resulta: V2 = [(390 x 0,7938) + (480 x 0,5402) + (400 x 0,3677)] x 0,90 x p = V2 = 644 x p Como todos os valores envolvidos se constituem em constantes, com exceção exceçã o do preço, podem-se tabelar tabelar todas as fórmulas avaliatórias para todos os anos viáveis, a saber: 4.1. 4. 1.5. 5. TA TABE BELA LA A AVA VALI LIATÓ ATÓRI RIA A PARA PARA BO BOSQ SQUES UES D DE E EUC EUCAL ALIP IPTO TOS S IDADE 1 2 3 4 5

1º CORTE 2º CORTE 3º CORTE 597 497 245 644 537 265 696 580 286 751 623 308 786 645 333

Com o auxi Com auxili lio o da tabe tabela la de av aval alia iaçã ção o de bosq bosque uess de euca eucali lipt ptos os,, expl ex plor orad ados os pelo elo regi regim me de talha alhadi dia a - obte obtenç nção ão de made madeir ira a para para fi fins ns energ en ergét ético icoss ou obte obtenç nção ão de polpa polpa par para a o fa fabri brico co de papel, papel, de autor autoria ia do engen en genhei heiro ro agr agrôn ônomo omo Ad Adil ilson son José José Magos Magossi, si, torna torna-se -se bast bastant ante e simple simpless a deter de termi minaç nação ão do Va Valo lorr Ec Econ onôm ômico ico de um bosqu bosque, e, pois pois basta basta o segu seguint inte e procedimento: 1º. enquadra-se o bosque na situação técnica padrão, segundo a idade de plantio ou da brotação. 2º. procura-se na tabela, o fator correspondente. 3º. multiplica-se o fator tabelado pelo preço vigente, obtendo-se, por fim, o valor do bosque por unidade de área. O preço básico, obtido através de pesquisa indicou o valor básico de $ 5,27/st para madeira em pé destinada a produção de celulose, logo, o valor do bosque será igual a: V = 597 $ ALIAÇ 5,27 =ÃO $ 3.146,19/ha. 4.1. 4. 1.6. 6. xAV AVAL IAÇÃO DE DE UM UMA A CULTU CULTURA RA DE DE CANA CANA D DE E AÇÚ AÇÚCAR CAR No caso de cana de açúcar, onde a produção já ocorre no mesmo ano agrí ag ríco cola la,, os da dado doss publ public icad ados os como como cu cust sto o de form formaç ação ão,, na verd verdad ade e representam os custos de formação e de manutenção. Desta forma, o método mais indicado por se tratar de uma cultura que possui um ciclo conhecido e esperado, é o método econômico. Assim, teremos, para cana de primeiro ano, período da colheita: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL 3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de colheita A1 = 1

 

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RL2 = renda bruta no segundo ano - custos operacionais no segundo ano A2 = 1÷(1+i)N = 1÷(1+0,12)1 = 0,8928 RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos operacionais no terceiro ano A3 = 1÷(1+0,12)2 = 0,7972 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos operacionais no quarto ano 3

A4 = 1÷(1+0,12) = 0,7118 r = taxa de risco = 5% = 0,95 No caso de cana recém implantada, deve-se deduzir de RL 1 o custo operacional de manutenção no primeiro ano. Assim, Assi m, co como mo ex exem emp plo, lo, ad admi miti tind ndo o ca can na de prim primei eiro ro an ano, o, recé recém m impl im plant antad ada, a, te temo moss (ad (admit mitind indo, o, co como mo exem exempl plo, o, que que na re regi gião ão em estud estudo, o, efetua-se normalmente apenas quatro cortes na cana): Custos operacionais da propriedade em estudo. primei prim eiro ro an ano, o, esperada: 100t/ha custos de manutenção custos de colheita custos totais

prod produt utiv ivid idad ade e $ 412,00/ h a $ 81 81,00/ h a $ 493,00/ h a

segundo ano, produtiv produtividade idade esperad esperada: a: 78t/ha custos de manutenção $ 348,00/ h a custos de colheita $ 56 56,00/ h a custos totais $ 404,00/ h a terceiro ano, produtividade esperada: 65t/ha custos de manutenção $ 332,00/ h a usstto oss tdoetacioslheita ccu

$ 37 47 49 7,,0 00 0//h ha a $

quarto ano, quarto ano, produti produtivida vidade de esperad esperada: a: 60t/ha custos de manutenção $ 331,00/ h a custos de colheita $ 44 44,00/ h a custos totais $ 375,00/ h a Preç reço m mé édio recebid bido p pe elo produto dutorr $8 8,7 ,71/ 1/tton. Do que resulta, como Valor Econômico da cultura: V = (RL1 x A1 x r) + (RL2 x A2 x r) + (RL 3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL1 = renda bruta no primeiro ano - custos de manutenção e colheita no primeiro ano =

 

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RL1 = 100t/ha x $ 8,71 - $ 493,00 = $ 378,00/ha A1 = 1÷(1+0,12)1,5 = 0,8437 (18 meses) RL2 = renda bruta no segundo ano - custos de manutenção e colheita no segundo ano = RL2 = 78t/ha x $ 8,71 - $ 404,00 = $ 275,38/ha A2 = 1÷(1+0,12)2,5 = 0,7533 RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha A3 = 1÷(1+0,12)3,5 = 0,6726 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1÷(1+0,12)4,5 = 0,6005 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta, V = [($ 378,00 x 0,8437) 0,8437) + ($ 275,38 x 0,7533) + ($ 187,15 x 0,6726) + ($ 147,60 x 0,6005)] x 0,95 = V = $ 703,83/ha. Outros exemplos de avaliação de cultura de Cana de Açúcar: Para cana logo após a colheita do segundo corte: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de manutenção e colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 379,00 = $ 187,15/ha A3 = 1÷(1+0,12)1 = 0,8929 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1÷(1+0,12)2 = 0,7972 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta,

 

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V = [($ 187,15 x 0,8929) + ($ 147,60 x 0,7972)] x 0,95 = V = $ 270,53/ha. Para cana no terceiro corte, em fase de colheita: V = (RL3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) = RL3 = renda bruta no terceiro ano - custos de colheita no terceiro ano = RL3 = 65t/ha x $ 8,71 - $ 47,00 = $ 519,15/ha A3 = 1,0000 RL4 = renda bruta no quarto ano - custos de manutenção e colheita no quarto ano = RL4 = 60t/ha x $ 8,71 - $ 375,00 = $ 147,60/ha A4 = 1÷(1+0,12) = 0,8928 r = taxa de risco = 5% = 0,95 do que resulta, V = [($ 519,15 x 1,0000) + ($ 147,60 x 0,8928)] x 0,95 = V = $ 618,38/ha. 4.1. 4. 1.7. 7. AV AVAL ALIAÇ IAÇÃO ÃO DE CU CULT LTURA URAS S TEM TEMPO PORÁ RÁRIA RIAS S Para culturas temporárias, temos, segundo às Normas: Na av aval alia iaçã ção o de cu cult ltur uras as pe pere ren nes e temp tempor orár ária iass come comerc rcia iais is,, em produção, deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. Este deverá ser equiparado ao valor presente doss ren do rendim diment entos os líq líqui uido doss da dass sa safra frass co corre rrespo spond ndent entes es ao númer número o de an anos os menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espécie, multiplicado por um coeficiente de risco, adicionando-se, quando for o caso, o rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma. Ou seja, o critério é o mesmo utilizado para culturas perenes. A expressão algébrica que melhor traduz o texto da Norma é: V = CF + VE sendo: CF = custo de reposição; VE = valor econômico da plantação. Os comp compon onent entes es dest deste e va pode dem m ser ser valor lor ec econ onôm ômic ico o da plant plantaç ação ão po definidos como sendo:

 

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RL = renda líquida obtida em uma safra média; Fa = fator de valor presente da safra futura e; r = coeficiente de risco, para cobrir o risco de sinistros, ataques de pragas e moléstias, fenômenos climáticos (geada, ...) além de perturbações na comercialização do produto. Disto resulta que, primeiro devemos definir o valor do custo de formação e da renda líquida obtida em uma safra média.

4.1.6.1. Exemplo: CULTURA DE MILHO tração motomecanizada, produção de 80 sacas de 60 Kg/ha. custo de formação = custos de colheita = custos totais = preço médio recebido produtorr = produto

$ 203,80/ha $ 86,10/ha $ 289,90/ha pelo $ 5,55/sc.

Do que resulta, considerando os dados agronômicos da cultura, médios da região quando não existirem dados relativos da propriedade em estudo: renda bruta total: 80 sc./ha x $ 5,55/sc. = $ 444,00/ha despesas = $ 289,90/ha e, a renda líquida será de: RL = $ 444,00 - $ 289,90 = $ 154,10/ha O Fat Fator or de Va Valo lorr Prese Present nte e ser será á ca calc lcul ulad ado o consi conside deran rando do qu que e re resta stava va (1÷360) quando da avaliação, um mês para a colheita (1,06 - 1 x 100 = 0,016% a.d.) -30

Fa = (1+0,00016) = 0,9952 E, o valor da cultura de milho, será dado por: V = CF + (RL x Fa x r) = V = $ 203,80/ha + ($ 154,10/ha x 0,9952 x 0,95) = V = $ 349,49/ha. 4.1. 4. 1.8. 8. AVA VALI LIAÇ AÇÃO ÃO DE DE PA PAS STAGE TAGEN NS A seguir reproduzimos parte do trabalho publicado pela CESP sobre o tema. Na agropecuária, a formação de pastagem e sua manutenção em bom estado esta do to torn rnaa-se se vita vitall pa para ra se atin atingi girr ín índi dice cess dese desejá jáve veis is soci social alme ment nte e de produti tivi vid dade ade do reb eban anho ho.. Qualqu lquer fazenda enda de criação deve eve ter,

 

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obrigatoria obrigat oriament mente, e, uma área signifi significat cativa iva de pastage pastagem m formada, formada, conduz conduzida ida segundo métodos modernos, para tornar-se econômica. Existem Existe m ce cent nten enas as de var varied iedad ades es de pasta pastagen gens, s, adapt adaptáve áveis is às mais mais diversas condições de solo e clima que se verificam no Brasil. Nas regiões de cerra ce rrado dos, s, qu que e cobre cobrem m gr grand andes es propo proporçõ rções es terri territor toriai iaiss do cent centro ro oeste oeste,, a intro introdu dução ção de cu cult ltiva ivares res de gra gramí mínea neass conh conhec ecida idass gene generic ricame ament nte e como como Brachiaria, possibilitou o surgimento de uma pecuária organizada na forma empre em presar saria ial, l, com com ex exce cele lent nte e ren rendi dimen mento, to, em áre áreas as onde onde há pouc poucos os anos anos prevalecia o latifúndio improdutivo. A pasta stagem gem é uma cultura perene rene e o seu seu cult ltiv ivo o re rep pres ese en t a o embasamento da pecuária de corte e de leite, que constituem a principal fonte de proteína para a alimentação humana. A formação de pastagem obedece as mesmas fases da formação de qualquer outra cultura: limpeza do terreno, preparo do solo, semeadura e manutenção. A colheita e armazenagem para uso no período de entressafra é ut util iliz izad ado o em apen apenas as algu alguma mass re regi giõe õess do gl glob obo. o. No Bras Brasil il as cond condiç içõe õess climáticas climát icas permitem o pastejo durante o ano todo e, com raras exceções e em pequena escala, escala, o exced excedente ente do período de brotação intensiva intensiva é destinada destinada ao preparo de feno, para prevenir de alimento os animais no inverno, quando as pastagens ressecam e perdem a palatabilidade e o valor nutritivo. A manutenção da pastagem em bom estado de pastejo requer custos elevados, pela forma de utilização do pasto, em que os animais cortam a parte aére aé rea a com com os de dent ntes es e piso pisote teia iam m as touc toucei eira ras, s, mant manten endo do-a -ass ra rast stei eira ras, s, enquanto os vegetais que não servem para pastejo são recusados e crescem, concorrendo conco rrendo com a pastagem, pastagem, no consumo consumo de nutrientes nutrientes e água existentes no solo, tendo que ser roçados com freqüência, para permitir o vicejamento das espécies aproveitáveis pelos animais. Na formação da pastagem o solo deve ser preparado de forma a se el elim imin inar ar a maio maiorr po porc rcen enta tage gem m po poss ssív ível el da vege vegeta taçã ção o ra rast stei eira ra nati nativa va,, concorrente com a espécie semeada. É conveniente a exploração por um período mínimo de dois anos consecutivos com a agricultura, antes de semear a pastagem, visando, com os cultivos, eliminar as raízes remanescentes no solo, evitando as futuras brotas das espécies indesejáveis. Os fa faze zend ndei eiro ross que nã não o tem tem reba rebanh nho o sufi sufici cien ente te pa para ra lo lota tarr suas suas invernadas arrendam o excedente de área formada com pastagem exigindo uma lotação máxima de número de cabeças por hectare, procurando evitar a degradação precoce das invernadas. Na avaliação de uma pastagem devem ser considerados os aspectos relativos à topografia do terreno, aos aspectos de conservação do solo, a natureza do desmatamento e preparo do solo; aos anos de uso do solo com cultivos anteriores; as espécies de cultivares; ao estado de conservação da pastagem e sua capacidade de suporte, em cabeças/ha/ano. As past pastag agen enss trad tradic icio iona nais is form formad adas as há al algu guma mass déca década dass fora foram m cultivadas terreno coberto de casos matasforam virgens, que foram derrubadas a machado e em queimadas, em alguns feitas roças caipiras antes da semeadura.

 

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Em outr outros os ca caso soss efe efetu tuou ou-se -se agr agric icul ultur tura a rotin rotineir eira a e espol espoliat iativa iva at até é a degradação do solo, quando, como última alternativa veio a exploração da pecuária. A pecuária moderna adota diversos métodos para cultivar o capim. Na região amazônica onde a cobertura natural do solo é a mata, as árvores e os arbusto arbu stoss são derrubad derrubados os e queima queimados dos indiscr indiscrimin iminadam adamente ente,, para limpar limpar o te terre rreno no,, numa numa aç ação ão pre preda dador dora, a, anti antisoc socia iall e cr crim imino inosa sa dos dos latif latifund undiár iário ioss gananciosos que procuram lucro fácil e enriquecimento rápido. Nass re Na regi giõe õess de cerr cerrad ado, o, a ve vege geta taçã ção o é derr derrub ubad ada a por por co corr rren entõ tões es,, tracionadas por tratores potentes, em seguida é enleirada. O terreno é arado e grad gradea eado do para para ser ser se seme mead ado. o. Em muit muitos os caso casoss o pecu pecuar aris ista ta efet efetua ua a corre co rreção ção da ac acid idez ez do so solo lo e ad adub uba-o a-o,, preve prevendo ndo melh melhor or vi vice cejam jamen ento to da pastage pas tagem, m, formação formação de maior volume volume de massa verd verde e e incorp incorporaç oração ão de micronutrientes para os animais. As te terr rras as de ca camp mpo, o, com com pr pred edom omin inân ânci cia a de veget egetaç ação ão ra rast stei eira ra,, prescindem da ação do correntão, bastando a aração-gradeação com grade pesada e a semeadura de cultivares nobres, em substituição ao capim nativo. OPERAÇÕES DESTINADAS A FORMAÇÃO DE PASTAGEM Nas re Nas regi giõ ões on onde de a cobe cobert rtur ura a é de ma mattas, as, as oper operaç açõe õess são são as seguintes: exploração de madeira - consiste na retirada das madeiras úteis, para serraria ou para construções de benfeitorias no próprio estabelecimento; Derrubada da vegetação inaproveitável para a exploração da madeira, com emprego de serra elétrica manual, machados e foices; Queima da vegetação seca - esta operação é anti-social, constitui crime cont co ntra ra a natu nature reza za e form forma a de calc calcin inar ar o húmu húmuss do so solo lo,, acel aceler eran ando do su sua a degradação. No entanto, ainda é a forma utilizada em larga escala. Após a queimada, planta-se milho, arroz, algodão, soja e outras culturas por algum período, objetivando a eliminação das coivaras e a obtenção de produto para amortecer os custos do desbravamento. AQUISIÇÃO DE SEMENTES E SEMEADURA O faze fazend ndei eiro ro ge gera ralm lmen ente te pr proc ocur ura a econ econom omiz izar ar na form formaç ação ão da sua sua fazenda efetuando por parte as tarefas. No início já prepara canteiros com as variedades de pastagens que deseja cultivar e anualmente colhe sementes e semeia nas áreas destinadas à pastagem. Os tocos, remanescentes remanescentes das primitiv primitivas as árvores grossas, são eliminados eliminados ao longo dos anos. Os terrenos cobertos com vegetação de cerrado, cerradão e croa ou mata seca, para exploração de grãos ou fibra, necessita de correção da acidez e adubação, mas como esses insumos são caros, principalmente o transporte do calcário, procurando conter gastos, o fazendeiro evita estes dispêndios. O terreno é então, desbravado, arado uma ou duas vezes e semeado com a semente de pastagem. Somente alguns piquetes, para tropa, são adubados.

 

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PREPARO DO SOLO O terreno tem que ser convenient convenientemente emente preparado para o plantio. plantio. Esta atividade é efetuada com emprego de grade-arado pesada. Efetuam-se duas ou três operações de aração-gradeação aração-gradeação (com interva intervalos los de 30 a 40 dias), para eliminar o máximo de raízes remanescentes. É conveniente a catação das raízes afloradas, para ocorrer melhor perfilamento da pastagem. Quando o solo vem sendo cultivado com alguma espécie anual, para seu preparo basta uma gradeação com grade simples. No estado de São Paulo é normal o arrendamento do solo para culturas anua an uais is,, po porr gera geralm lmen ente te 05 an anos os.. Nest Neste e caso caso é in indi disp spen ensá sáve vell o uso uso de corretivos e adubos, pois o solo já está vem equilibrado. SEMEADURA Para semear, a semente deve ser adquirida de procedência idônea, de firma registrada nos órgãos oficiais e que sejam fiscali fiscalizadas zadas por tais órgãos e, que ofereçam sementes certificadas, cujo certificado garanta a qualidade, o cultivar e o poder germinativo. As se seme men ntes tes cole colettad adas as no cam campo, po, prod produz uzid idas as sem sem os cuid cuidad ado os necessários são de menor preço, mas além de ser necessário maior volume para plantar, pode ocorrer má germinação e conseqüente má formação da pastagem, exigindo-se novas operações de preparo do solo e novos gastos com sementes, além da perda de um ano agrícola. Cada espécie tem um preço de mercado, que vária também conforme a origem e qualidade da semente e conseqüentemente a quantidade usada na semeadura por hectare. O plantio pode ser feito com semeadoras em conjunto com culturas anuais (milho, arroz), sendo que após o ciclo colhe-se o produto e fica a pastagem praticamente formada. Outra prática bastante adotada é a lanço por meios mecânicos e por último a manual. No caso de capineiras (napier) planta-se em sulcos, prática similar ao plantio da cana-de-açúcar. Existe também o plantio por mudas, prática adotada para alguns tipos de gramíneas (grama estrela, Mato Grosso etc.). Cerca de 15 dias após a semeadura ocorre a germinação e com 06 meses a pastagem está formada, em ponto de pastoreio. É de pleno conhecimento do pecuarista que a correção da acidez do solo aumente consideravelmente a produção de massa verde e que a adubação el elev eva, a, vant vantajo ajosam samen ente, te, a qu quant antida idade de e a quali qualidad dade e do ali alimen mento to pa para ra os animais, além de fornecer à planta os elementos essenciais, aproveitáveis pelo rebanho na produção de produtos animais. As divisões de pastagens, em invernadas ou piquetes, são programadas de acordo com o manejo que se pretende imprimir ao rebanho. Animais de boa bo a linh linhage agem, m, saudá saudávei veiss e produ produti tivos vos req reque uerem rem pasta pastagem gem be bem m forma formada da,,

 

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tecnicamente conduzida, mantida em condições de propiciar bom alimento, facilitando facili tando rapidez na transfo transformação rmação da massa verde em carne, leite, e outros produtos. Um projeto de formação e manutenção de pastagem deve prever a otimização da concentração cabeça/hectare, a um índice econômico por um long longo o perí períod odo o para para o faze fazend ndei eiro ro,, pa para ra que que el ele e asse assegu gure re safr safras as anua anuais is e obtenha lucro. CUSTO DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM A avaliação objetiva determinará os valores necessários e suficientes para a reposição integral do objeto avaliando, acrescentando-se-lhe, quando for o caso, o valor econômico ou renda deixada de auferir. Na avaliação de pastagem adota-se o mesmo método empregado para as culturas temporárias, temporárias, o qual se baseia no valor econômi econômico co do produto a ser obtido, deduzidas as despesas vincendas. No caso desta cultura, não havendo parâ pa râme metr tro o para para me medi dirr o se seu u pr preç eço o de vend venda, a, uma uma vez vez que que não não é prax praxe e oferecer à venda o feno resultante da pastagem colhida e preparada, para cons co nsum umo o no loca locall onde onde se enco encont ntre re o anim animal al cons consum umid idor or.. O al alug ugue uell de pastagem inclui, obrigatoriamente, o aluguel da área onde ela se encontra fi fixad xada, a, pa para ra on onde de o anima animall terá terá qu que e ser le levad vado o para para pa pasta star. r. Nest Neste e ca caso so,, deter de termi minana-se se apen apenas as o custo custo de form formaçã ação o e tratan tratandodo-se se de pasta pastage gem m no primeiro ano de formação, acresce-se a renda deixada de auferir durante o período de formação. 4.1. 4. 1.9. 9. RE RESU SUMO MO DO DOS S GAST GASTOS OS COM OPER OPERAÇ AÇÕE ÕES S E MATE MATERI RIAI AIS: S: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAÇÃO DE PASTAGEM POR HECTARE ITENS DESTOCA LIMPEZA DO SOLO/CATAÇÃO

ARAÇÃO CALAGEM GRADEAÇÃO (2X) SEMEADURA/ADUBAÇ ÃO TRATOS CULTURAIS

MÃO DE OBRA TRATORISTA COMUM 1,0 0,7 2,0 0,2 0,4 0,13 0,2 0,25

TOTAL DIAS CUSTODE DIÁRIO

TRATOR

ARADO

GRADE

DISTRIB CÁLCARE O

0,7 0,2 0,4 0,13 0,2 0,25

SEMEADURA ADUBAÇÃO

CARRETA

0,2 0,4 0,13 0,2 0,25

1,5 4,5

1,88

1,88

0,4

0,2

0,13

0,25

0,2

DESPESAS COM OPERAÇÕES

subtotal

MATERIAIS ITENS CALCÁRIO SEMENTES SUPERFOSFATO SIMPLES MIREX SEMENTES DE LEGUMINOSAS

UNIDAD E  TON. KG  TON. KG KG

QUANTIDADE

VALOR UNITÁRIO

VALOR TOTAL

1 6,8 0,1 2 4

Assim, o valor econômico da pastagem é representado pela soma do custo cu sto de fo forma rmação ção ou reposi reposiçã ção, o, co com m valo valorr do al alug ugue uell corre correspo spond ndent ente e à pastagem semelhante, durante o período necessário à formação. Não há que se falar em coeficiente de risco, pois não há renda direta.

 

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4.1.10. 4.1 .10. ESTIMA ESTIMATIVA TIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO FORMAÇÃO DE PASTAGEM PASTAGEM/HA /HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) DISCRIMINAÇÃO

UNIDADE

PREÇO UNITÁRIO

QUANT UANTID IDAD ADE E CU CUST STO O

OPERAÇÕES G RA AD CO ND SEARGVEAMÇP ÃEOSD OASOLO DI DIST STRI RIBU BUIÇ IÇÃO ÃO DE CA CALC LCÁR ÁRIO IO + MDO GRADAGEM NIVELADORA SEMEADURA E ADUBAÇÃO (TERENCE) CAPINA MANUAL CONTROLE DE FORMIGAS TOT  AL OPERAÇÕES SEMENTES CALCÁRIO DOLOMÍTICO + FRETE ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TO TAL MATERIAIS ALUGUEL (20%@/CB.) TOT AL GERAL

DE

PASTAGEM

HM HM

18 1,8 18 5 12,77

1 0,5 60 0,60

28 6,3 62 9 7,66

HM HM

13,86 0,80

0,80 4,00

11,09 3,20

HH HH

0,80 0,80

4,00 0,50

3,20 0,40 76,52

MATERIAIS KG TON. TON. KG

3,50 30,00 168,00 6,00

9,00 1,50 0,17 0,60

31,50 45,00 28,56 3,60 108,66

OUTROS MÊS

5,88

6,00

35,28 220,46

ESTADO DA PASTAGEM CONSERVAÇÃO VALOR

ÓTIMO 220,46

BOM 176,37 (0,80)

REGULAR 132,28 (0,60)

MAU 88,18 (0,40)

PÉSSIMO 44,09 (0,20)

O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: ervas daninhas; falhas na formação ou claros na pastagem; ocorrência de erosão; presença de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nível de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida útil da pasta pa stage gem; m; au ausên sênci cia a de piqu piquete ament ento o (divi (d são da past pastag agem) em) denot denotan ando do exploração extensiva, onde aeteam tecnologia é ivisão baixa; aspecto vegetativo ruim, quando as plantas já não atingem a altura média da espécie.

 

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4.1.11. 4.1 .11. ESTIMA ESTIMATIVA TIVA DE CUSTO DE FORMAÇÃO FORMAÇÃO DE PASTAGEM PASTAGEM/HA /HA ( CO M DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PÁG. 190/198) DISCRIMINAÇÃO

UNIDADE

PREÇO UNITÁRIO QUANTIDADE

CUST O

OPERAÇÕES DESMATAMENTO (CORTE/ENLEIRAMENTO) CONSERVAÇÃO DO SOLO GRADAGEM PESADA GRADAGEM NIVELADORA DISTRIBUIÇÃO SEMENTE/FERTILIZANTE CAPINA MANUAL ROÇAGEM (2 X) CONTROLE DE FORMIGAS TO TAL OPERAÇÕES SEMENTES ADUBO FOSFATADO (SS) FORMICIDA MIREX S TOT   AL MATERIAIS ALUGUEL DE (20%@/CB.) TOT  AL GERAL

PASTAGEM

HM HM HM HM HM

23,30 11,15 18,88 13,86 12,77

4,00 0,60 1,50 0,80 1,00

93,20 6,69 28,32 11,09 12,77

HH HH HH

0,80 0,80 0,80

3,00 0,50 0,50

2,40 0,40 0,40 183,69

MATERIAIS KG 3,50 TON. 168,00 KG 6,00

9,00 0,17 0,60

31,50 28,56 3,60 63,66

OUTROS MÊS

6,00

35,28

5,88

282,63 ESTADO DA PASTAGEM

CONSERVAÇÃO VALOR

ÓTIMO 282,63

BOM 226,10 (0,80)

REGULAR 169,58 (0,60)

MAU 113,05 (0,40)

PÉSSIMO 56,53 (0,20)

O estado de conservação da pastagem é função da presença direta dos seguintes itens: presença de ervas daninhas; falhas na formação ou claros na pastagem; ocorrência de erosão; presença de cupinzeiros ou sauveiros; baixo nível de manejo como, por exemplo, excesso de pastoreio, que diminui a vida út útil il otan dando a do pa past stag agem em; ; ão au ausê sênc ncia ia siva de pi que uete amen (div (divis ão daixa; pastag agem em) denot en expl ex plor oraç ação ex ext ten ensi va,, piq onde on deteam a ento tecn ecto nolog ologia iaisão é baix ba a;past aspec sp ecto to) vegetativo ruim, quando as plantas já não atingem a altura média da espécie. 4.2. AVALIAÇ AVALIAÇÃO ÃO DE DE BE BENFE NFEITO ITORIA RIAS S NÃO REPRODU REPRODUTIVA TIVAS S (CONSTRUÇÕES RURAIS) As NORM NORMAS AS da ABNT BNT prec precon oniz izam am qu que e as cons constr truç uçõe õess devem evem se serr avaliadas da seguinte forma: 9.2.2.1. As avaliações das construções (edificações e instalações) são feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos ou com o emprego de custos unitários oriundos de tabelas, desde que provenientes de fontes fidedignas e obrigatoriamente mencionadas. 9.2.2.2. A depreciação das construções e da dasvida instalações deve levar em conta aspectos físicosdee  funcionais, com a consideração útil, aparente e provável, bemoscomo do estado conservação.

 

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Do te text xto o da Norm Norma a po pode de-s -se e conc conclu luir ir que, ue, a form formul ula a bási básica ca para ara determinação do valor das construções pode ser expressa como: Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional Sendo que, o custo unitário é determinado através de orçamentos orçamentos ou de tabelas previamente testadas e aprovadas e a depreciação deve considerar o estado físico, funcional e o estado de conservação. Para o caso da depreciação o ilustre engenheiro Adilson Magossi sugere que, instalações aplicação doomend critério linear em função idade idadepara ap apare arent nte e e darústicas vida vida útil útail não pr presu esumí mível vel,, recom rec endand ando, o, unic un icam amen ente, te,dao emprego do critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados são: Estado de conservação ótimo bom regular precário mau

Exemplos de características Nova Necessita pintura + Troca de telhas + Trincas + Problema estrutural Sem condições de reforma

Fator de depreciação 1,00 (100%) 0,80 (80%) 0,60 (60%) 0,40 (40%) 0,20 (20%)

péssimo 0,00 (0%) Uma segunda opção de depreciação é a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil provável e aparente do imóvel, portanto, portanto, não seria a recomendável recomendável no caso de imóveis no meio rural. Abaixo reproduzimos a tabela: COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO Kd = (1 - R) n onde: Kd = coeficiente de depreciação n = idade R = razão de depreciação

4.2.1. RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO barracos 4,0% residências proletária, rústica/médio 1,5% comercial residências médio superior/luxo 2,0% apartamentos e escritórios 2,5%

 

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armazéns e indústrias construções de madeira

1,5% 4,0%

4.2.2. FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE: R n 1,0 1,5 2 ,0 2,5 3,0 3,5 4,0 1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 FONTE: Estudo Edificações - Valores de Venda - 1987

0,965 0,931 0,898 0,867 0,837 0,807 0,789 0,757 0,726 0,700 0,586 0,490 0,410 0,342 0,287 0,240 0,201 0,168 0,141 0,117

0,960 0,922 0,884 0,849 0,815 0,782 0,751 0,721 0,692 0,664 0,542 0,442 0,360 0,294 0,240 0,195 0,159 0,130 0,106 0,086

A adoção de uma ou outra tabela depende do aspecto considerado na observação observa ção das construções, construções, bem como da verificação junto ao mercado local se esta corresponde à realidade imobiliária. A no norm rma a refe refere re-s -se e tamb também ém a uma uma depr deprec ecia iaçã ção o func funcio iona nal, l, a qual qual,, entendemos como sendo aquela derivada a “funcionalidade” da benfeitoria dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região. Como exemplo podemos citar uma propriedade com uma quantidade de construções desti estina nada dass à pr prod oduç ução ão de ca café fé,, só qu que e a at ativ ivid idad ade e hoje hoje re resu sume me-s -se e a exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de mão de obra e condições de clima e solo. Neste Nest e caso caso,, a an anál ális ise e da func funcio iona nali lida dade de dest destas as cons constr truç uçõe õess deve deve abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em outras benf be nfeit eitori orias? as? A re respo sposta sta a estas estas pe perg rgunt untas as e é ló lógic gico, o, outra outrass que que forem forem cond co ndiz izen ente tess com com o pr prob oble lema ma,, é que que de dete term rmin inar ará á a “fun “funci cion onal alid idad ade” e” da construção. Outr tra a qu ques estã tão o se seri ria a tam ambé bém m o dimen imensi sion onam amen ento to e capa capaci cida dade de operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada atualmente.

 

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 Juntando a depreciação física proposta por Magossi podemos sugerir o seguinte quadro onde a depreciação funcional também é considerada: 4.2. 4. 2.3. 3.

ÍND ÍNDICE ICES S DE DE DEPR PREC ECIAÇ IAÇÃO ÃO FÍS FÍSIC ICA AEF FUN UNCIO CIONA NAL L DEPRECIAÇÃO FUNCIONAL

DEPRECIA ÇÃO FÍSICA Ótimo 100%

75%

100% utilizada ou ótima

utilizada ou média

20%

50% utilizada ou regular

util ut iliz izad ada a ou valor residual

1,00

0,75

0,50

0,20

bom 80%

0,80

0,60

0,40

0,16

Regular 60%

0,60

0,45

0,30

0,12

Precário 40%

0,40

0,30

0,20

0,08

mau 20%

0,20

0,15

0,10

0,04

Assim, o valor das construções será dado pela seguinte expressão: Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional Para Pa ra a de dete termi rmina nação ção da Custo Custo Un Unit itári ário o por por metro metro qu quadr adrado ado,, algun algunss autores já elaboraram trabalhos onde eram especificados os valores básicos para diversos tipos de construções encontradas no meio rural comumente. 5. AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS MÁQUINAS E IMPLEMEN IMPLEMENTOS TOS AGR AGRÍCOLAS ÍCOLAS As Normas especificam que: 9.2.4. Equipamentos - A avaliação deve ser feita pelo Método Direto, com citação obrigatória das fontes de consulta. A depreciação deve levar em cont co nta, a, al além ém do doss aspe aspect cto os me men nci cion onad ados os em 9.2 9.2.2.2 .2.2,, o ev even entu tual al obsoletismo, a manutenção e as condições de funcionamento.

A avaliação de máquinas e equipamentos agrícolas deve ser feita pelo método comparativo direto, com citação das fontes. No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos element os comparativos no mesmo estado do bem avaliand avaliando, o, pode-se utilizar entre en tre ou outr tros os o cr crité itério rio su suger gerido ido pel pelo o En Eng. g. Vict Victor or C. Fillin Fillinge gerr que que consi consiste ste,, resumidamente em: Fixa-se o preço do equipamento novo, através de pesquisa de mercado; Determi Deter minana-se se prime primeiro iro sua vida vida út útil il prov prováve ávell do bem, bem, com com base base em tabelas publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130/132); a seguir, calcula-se a razão de depreciação anual e; por último a taxa de depreciação pela idade do equipamento.

 

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Um exemplo deste critério seria: Para um dete Para determi rmina nado do tipo tipo de bem, bem, por por ex exemp emplo lo ve veíc ícul ulos os ut utili ilitá tário rios, s, temos (dados retirados dos livros  Avaliações para Garantias e  Engenharia de  Avaliações, PINI):

veículos utilitários maquinário e equipamento agrícola em geral, (incluindo silos para grãos, cercas e obras) edificações rurais (somente estruturas para fins especiais e algumas instalações para pesquisa ou armazenamento, porém não os edifícios e seus componentes estruturais)

Período de Depreciação (anos) Limite Médi Mé diaa Limi Limite te Su Supe peri rior  or  Inferior  3 4 5 8

10

12

20

25

30

Ou se seja ja,, máqu máquin inas as e eq equi uipa pame ment ntos os de dest ste e ti tipo po,, têm têm sua sua vi vida da útil útil,, estimada em no máximo igual ao limite superior, o que corresponde à um depreciação anual de: D = 100÷A = onde: D = percentual anual de depreciação A = número de anos previsíveis de vida útil A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do equipamento. Assim para veículos utilitários temos: D = 100÷5 anos = 20,00% ao ano Desta form Desta forma, a, co cons nsid idera erando ndo a idade idade do doss equip equipam ament entos, os, o valor valor será será depreciado em, fazendo uso do método do valor decrescente (Diminisching Balance Method): Kd = (1 - R) N = onde: Kd = coeficiente de depreciação R = razão de depreciação = 20,00 % ou 0,20 N = idade do equipamento (em anos) do que resulta: Kd = (1 - 0,20) N

 

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N idade (anos) 1,0

Kd 0,800 0 0,327 7 0,011

5,0 20,0

5 Outra tabela que fornece vida útil de máquinas e equipamentos rurais é: ESPECIFICAÇÃO

ANOS

ESPECIFICAÇÃO

ANOS

encanamento de rede de água

10

plaina

15

trator de roda ou esteira

10

colhedeira de algodão

8

microtrator

7

grade de dente ou mola

20

trator de lavoura de arroz

7

segadeira de pastagens

10

colhedeira automotriz

13

ceifadeira

12

 

polvilhadeira

10

plantadeira

10

carrinho de terreiro

8

sub-solador

5

colheitadeira automotriz

10

debulhadeira de milho

10

colheitadeira rebocada

10

desintegrador de ração

20

caminhão

5

picadeira de forragens

15

carroça

10

motor elétrico

15

carro de bois

10

serraria

20

carreta de trator

15

pulverizador

10

arado de disco ou aiveca

15

ensiladeira

7

grade de discos

15

ordenhadeira

10

semeadeira de linhas

15

roçadeira

10

semeadeira de pastagens

20

secador de cereais

10

cultivador

12

adubadeira

8

escarificador

6

ancinho

12

FONTE: DAUDT (96)

6. AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE SEMOVE SEMOVENTES NTES (REBAN (REBANHOS) HOS) A aval avalia iaçã ção o de an anim imai aiss de trab trabal alho ho e re reba banh nhos os ou cria criaçõ ções es (gad (gado, o, cava ca valo los, s, peix peixes es,, cr crus ustá táce ceos os etc. etc.)) tamb também ém deve deve ser ser feit feita a pelo pelo mé méto todo do comparativo direto, com citação das fontes consultadas. Por ex Por exem empl plo, o, um reba rebanh nho o de ga gado do de cort corte: e: anim animai aiss dest destin inad ados os à engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor unitário, e assim por diante. Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação, tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de pagamento, genealogia etc.). 7. AVALIAÇ AVALIAÇÃO ÃO DE MATAS MATAS NAT NATURA URAIS IS

 

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A ap apli licaç cação ão da dass reco recomen mendaç daçõe õess a seguir seguir deve deve ser ut utili ilizad zada a apena apenass quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua. A av aval aliaç iação ão de ma matas tas na natu turai raiss ou nativ nativas as deve, deve, em prim primeir eiro o lu lugar gar,, atender ao pré requisito de ser passível de exploração através de autorização do órgão fiscalizador, com a apresentação do alvará. Uma ve Uma vezz aten atendi dido do este este,, a aval avalia iaçã ção o é feit feita a at atra ravé véss de in inve vent ntár ário io florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendação da NBR 8799/85: 9.2.2.7. Na avaliação de cultura culturass perenes e temporárias temporárias comerciais e de essênc essências ias florestais, florestais, pode  ser, também, empregado o método residual, quando possível obter, na mesma região, dados de mercado comparáveis e confiáveis.

O método residual aqui indicado consistiria em, determinado o volume de ma madei deira ra ex explo ploráv rável, el, qu quan anti tific ficar ar o temp tempo o e o cust custo o nece necessá ssário rio para para a retirada desta, através de um único corte. Lembramos que o custo relativo sempre ao mercado consumidor e especial atenção ao tempo, uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima através da lei de oferta e procura. A determinação do volume de madeira existente pode ser feito através da seguinte fórmula: V=

π   

4

x DAP² x H x FF x FE =

onde: V = Volume de madeira em st/árvore. DAP = Diâmetro à altura do peito médio. H = A altura comercial média do povoamento. FF = O fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e espécie empregada. FE = O fator de empilhamento para o povoamento em estudo. Desta forma, utilizando da fórmula do valor econômico, teríamos: VE = RL x A x r sendo: VE = valor econômico do povoamento RL = renda líquida, obtida pela venda da madeira deduzidos os custos de exploração e transporte.. A = fator de valor presente (a mesma fórmula utilizada no cálculo de reflorestamentos refloresta mentos artificiais) determinado determinado em função do tempo necessário para

 

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a retirada de toda a madeira da área em função da capacidade de absorção do mercado e outros fatores que afetam a atividade de exploração da mata. R = fator de risco. No caso de não existir alvará de exploração da madeira, a mesma deixa, é lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume de madeira. Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como: valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros; se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal n.º 4771 de 15 15/0 /09/ 9/19 1965 65 com com a nova nova re reda daçã ção o dada dada pela pela Lei Lei Fede Federa rall n. n.ºº 7803 7803 de 18/07/1989 18/07 /1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL), caso contrário, se está at atend endend endo o à Le Leii Fe Feder deral al n.º n.º 81 8171 71 de 17/0 17/01/ 1/19 1991, 91, art. art. 99, 99, que que obrig obriga a ao proprietário rural, quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos da área total para complementar a referida RFL; gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural; sequestro de carbono etc. Lemb Le mbram ramos os que que as recom recomen enda daçõe çõess acim acima a não não esgot esgotam am o assun assunto to,, extre ex tremam mament ente e co compl mplex exo, o, e que que me merec rece e uma, uma, volt voltam amos os a re repet petir, ir, análi análise se individual e criteriosa de especialista no assunto. 8. APRESENTAÇÃO DE LAUDOS E NÍVEIS DE PRECISÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a NBR 8799/85, na apresentação dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: 8.1. APRESE APRESENTA NTAÇÃO ÇÃO DOS LAUDOS LAUDOS DE AVALIAÇ AVALIAÇÃO ÃO interessado, pessoa física ou jurídica que encomendou o trabalho; proprietário, quando possível; objetivo do trabalho, segundo informação de quem o solicitou; nível de precisão da avaliação, com indicação da categoria em que se enquadra, segundo a Classificação do capítulo 7 das normas; pressuposto pressup ostos, s, que com compree preendem ndem a caract caracteriz erização ação,, individ individuali ualizaç zação ão e estado do imóvel; vistoria, completa do imóvel, com o máximo de detalhes possíveis; pes esqu quis isa a de valo lore res, s, co com m a indi indica caçã ção o da font fonte e e dos dos el elem emen ento toss necessários para suava comprovação; métodos e critérios utilizados, com a justificativa da escolha;

 

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homogeneiz homoge neização ação dos elem element entos os pes pesqui quisado sados, s, com o atendim atendimento ento às prescrições referentes ao nível de precisão da avaliação; determinação do valor final, com a indicação da data de referência; conclusões, com os fundamentos resultantes da análise final; data, da vistoria e do laudo, nome, assinatura, número de registro no CREA e credenciais do avaliador; e outros.anexos, com plantas, documentação fotográfica, pesquisa de valores e Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliações classificadas em três níveis: 8.2. 8. 2. AV AVAL ALIA IAÇĂ ÇĂO O DE PRECI PRECISĂ SĂO O RIGORO RIGOROSA SA neste nível de avaliação estão expressamente caracterizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convicção do valor, impondo-se ainda que: a confiabilidade de cada um dos elementos utilizados seja assegurada quanto, à idoneidade e à completadaidentificação dassuas fontes de informação; à sua atualidade; ao detalhamento descrição das caraterísticas; à sua semelhança semelhan ça com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à situação, situação, à destinação, à forma, ao grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio, devidamente verificados. a confiabilidade do conjunto de elementos que atendem aos requisitos da alínea A seja assegurada por, uniformidade dos elementos entre si; número da dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco. o tratamento dispensado aos elementos, para torna-los homogêneos, possibilite conferir aos mesmos, equivalência financeira, nos casos de valor a prazo, mediante a transformação em valor à vista, pelo desconto composto dos juros usuais, acrescidos da previsão de inflação, inferida com base nos doze meses anteriores; equivalência no tempo, mediante a transposição dos valo va lores res dos dos eleme element ntos os,, co cons nsid idera erand ndo-s o-se e a desv desvalo aloriz rizaç ação ão monet monetári ária a e a valorização efetiva dos imóveis, inferida e justificada esta última por equação de regr regressão essão;; equi equivalê valênci ncia a de sit situaç uação, ão, pela pela transpos transposição ição dos dos elemento elementos, s, obedecendo a critérios tecnicamente consagrados e que se comprovam por instrumental matemático; equivalência da características, usando-se critérios té técn cnico icoss comp comprov rovado ados, s, coefi coefici cient entes, es, índi índice ces, s, fa fator tores, es, gráfi gráfico coss ou ta tabel belas, as, sempre com a citação da fonte e dos pressupostos teóricos de sua elaboração, que devem ser específicos ao tipo do imóvel objeto da avaliação. as taxas de capitalização, quando empregados métodos indiretos, sejam  justificadas e comprovadas estatisticamente. em casos sos de insu sufficiên ênccia de eve event nto os de merca rcado de imóvei eiss assemelhados contemporâneos, sejam utilizados dados pretéritos, corrigidos monetariamente e considerada a sua valorização real, mediante tratamento estatístico-econômico e abordagem dedutiva fundamentada teoricamente, por

 

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modelo matemático, nestes casos cotejando-se contemporâneos colhidos em mercados equivalentes.

com

elementos

o valor arbitrado pelo avaliador esteja compreendido por um intervalo de confiança máximo de 80 %, em torno do valor mais provável calculado através de método estatístico e, nos casos de regressão, testada a hipótese da sua existência pela análise da variância ao nível de confiança mínima de 90%. o valor final seja o resultado do uso de mais de um método, sempre que possível e/ou necessário, com atendimento dos requisitos de precisão exigidos nos itens anteriores. Na impossibilidade do uso de mais de um método ou no caso da adoção do resultado obtido em apenas um deles, é obrigatória a  justificação fundamentada. 8.3. 8. 3. AV AVAL ALIA IAÇĂ ÇĂO O DE PR PRECI ECISĂ SĂO O NORM NORMAL AL neste nível de avaliação os elementos que contribuem para formar a convicção convi cção de valor, estão indicado indicadoss de forma resumida ou que, respeitados respeitados os demais, atendem apenas parcialmente aos seguintes requisitos das avaliações de precisão rigorosa: quanto à atualidade dos elementos; quanto à semelhança dos elementos com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e ambiência, devidamente verificados; quanto quan to à conf confiab iabili ilidad dade e do co conj njun unto to de el eleme ement ntos, os, asseg assegura urada da por, por, homo ho mogen geneid eidade ade do doss eleme element ntos os en entre tre si; cont contemp empora oranei neidad dade; e; núme número ro de dados de mesma natureza, efetivamente utilizados, maior ou igual a cinco; quando do emprego de mais de um método, o valor final deverá estar contido entre os valores extremos encontrados. 8.4. 8. 4. AV AVAL ALIA IAÇĂ ÇĂO O EXP EXPED EDIT ITA A estas avaliações se louvam em informações e na escolha arbitrária do aval av alia iado dor, r, sem sem se paut pautar ar po porr me meto todo dolo logi gia a defi defini nida da nest nesta a Norm Norma a e sem sem comprovação compro vação expressa dos elementos elementos e métodos métodos que levarem à convicção convicção do valor. 9. BIBL BIBLIO IOGR GRAFI AFIA A ABNT, Avaliação de Imóveis Rurais, São Paulo, Norma Brasileira Registrada n.º 8799, Associação Brasileira de Normas Técnicas, 1985. AEASP, Curso de Engenharia de Avaliações - Avaliação de Propriedades Rurais, Associação de Engenheiros Agrônomos do Estado de São Paulo, 1980. AEASP e IBAPE, I Curso de Avaliações e Peritagens, Associação de Engenheiros Agrô Ag rôno nomo moss do Esta Estado do de São São Paul Paulo o co com m a cola colabo bora raçã ção o do In Inst stit itut uto o Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, 1977. American Institute of Real Estate Appraisers, The Appraisal of Rural Property , Chicago, Illinois, 1983. Caires, H. R. R. de, Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de Avaliações, São Paulo, PINI, 1978, 2ª ed.

 

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Canteiro, J. R., Construções, seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979, Terreno Terrenos, s, subsídios subsídios à técnic técnica a da avaliaçã avaliação o, Ed. PINI, São Paulo, 3ª ed. 1980. Cunh Cu nha, a, S. B da e Gu Guer erra ra,, A. J. T. (org (organ aniz izad ador ores es), ),   Avalia Avaliação ção e Per Períci ícia a  Ambiental, Ed. Bertrand Brasil, Rio de Janeiro, 1999 Daudt, C. D. L., Curso de Avaliações e Perícias Judicias (Vistoria e Avaliação de Imóveis Rurais), Porto Alegre. Daud Da udt, t, C. D. L. L.,, Met Metodo odologi logia a dos Diferen Diferenciai ciaiss Agr Agronô onômico micoss na Vis Vistor toria ia e  Avaliação do Imóvel Rural, Porto Alegre, CREA/RS, 1996. Demétrio, V. A., Novas Diretrizes para Avaliação de Imóveis Rurais, Congresso Demétrio, de Avaliações e Perícias - IBAPE, Águas de São Pedro, 1991. Demét De métrio rio,, V. A. (Coord (Coordena enado dor), r),   Ana Anais is do Sim Simpó pósi sio o so sobr bre e En Enge genh nhari aria a de  Avaliações e Perícias, Piracicaba, FEALQ, 1995. Diniz, J. N. N., Caderno de Preços de Benfeitorias Rurais não Reprodutivas , CESP/SP, 1997. Diniz, J. N. N., Manual para Calssificação da Capacidade de Uso das Terras  para fins de Avaliação de Imóveis Rurais - 1ª aproximação , CESP/SP, 1997 Fernandes, J. F.,  Avali  Avaliações ações para Garant Garantias ias (Avali (Avaliação ação de Imóveis Rurais), São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1983. FEALQ FEA LQ/C /CEPE EPEA A e USP/ USP/ESA ESALQ LQ/D /DESR ESR,, Preço eparttamen mento de Preçoss Ag Agrí ríco cola lass, Depar Economia e Sociologia Rural da Escola Superior de Agricultura "Luiz de Queiroz" da Universidade de São Paulo, e Centro de Pesquisa em Economia Agrícola da Fundação de Estudos Agrários Luiz de Queiroz, vários volumes. Fiker, J., Manual de Redação de Laudos , São Paulo, ed. PINI, 1989. Fill illing nger er,, V. C. C.,, En Enge gen nhari haria a de Ava vali liaç açõ ões (Av Aval alia iaçã ção o de Máq áqui uina nass, São Paulo Paulo,, In Insti stitu tuto to Equipamentos, Equip amentos, Instalações Industriais Industriais e Indúst Indústrias) rias), São Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1985. França, G. V., Estudo agro técnico e avaliação das terras da Fazenda São Sebastião Município de Santa Cruz das Palmeiras Estado de São Paulo Levantamento de Solos, Capacidade de Uso e Valor Relativo das Terras ,

Piracicaba, Escola Superior de Agricultura Luiz de Queiroz, 1983. Hirschfeld, H., Engenharia Econômica, São Paulo, Atlas, 1982, 2ª edição. IBAPE, Anais do X Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Porto Alegre, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul, vários trabalhos, 1999. IBAPE/SP,   Anais do IX Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, São Paul Paulo, o, Inst Instit itut uto o Br Bras asil ilei eiro ro de Aval Avalia iaçõ ções es e Períc erícia iass de Engenharia de São Paulo, vários trabalhos, 1997. ICAPE,   Ana Anais is do VIII VIII Cong Congre ress sso o Bras Brasile ileiro iro de En Enge genh nhari aria a de Av Aval aliaç iaçõe õess e Catarinense de Engenharia Engenharia de Avaliações e Perícias, Florianópolis, Instituto Catarinense Perícias, vários trabalhos, 1995. IEA, Informações Econômicas, Governo do Estado de São Paulo, Secretaria de Agricultura e Abastecimento, Coordenadoria Sócio-Econômica, Instituto de Economia Agrícola, vários volumes.

 

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Kozma, M. C. F. da S., Engenharia de Avaliações (Avaliação de Propriedades Rurais), São Paul Paulo, o, Inst Instit itut uto o Br Bras asil ilei eiro ro de Av Aval alia iaçõ ções es e Perí Períci cias as de Engenharia, ed. PINI, 1984. Lepsch, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Cl Clas assi sifi fica caçã ção o de Te Terr rras as no Si Siste stema ma de Ca Capa paci cidad dade e de Us Uso, o, Campinas, Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983. Lepsch, I. F., Solos - Formação e Conservação, 4ª edição, São Paulo, Coleção Prisma - Brasil, Ed. Melhoramentos, 1982. para Garantias (Avaliação de Engenharia, Imóveis Rurais) Magossi, J.,  Avaliações São Paulo, A. Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de ed., PINI, 1983. Mago Ma goss ssi, i, A. J., J., Mé Méto todo do para para Av Aval aliaç iação ão de Flor Florest estas as Ar Artif tific iciai iais, s, Caderno Brasileiro de Avaliações e Perícias, 1991. Martins, F. G. e Martins, F. G. N.,  Avaliação de Propriedades Rurais, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, separata. Medeiros Júnior, J. da R. e Fiker, J.,  A Perícia Judicial: Como Redigir Laudos e  Argumentar Dialeticamente, São Paulo, ed. PINI, 1996. Moreira, A. L., Princípios de Engenharia de Avaliações, São Paulo, PINI - Escola Nacional de Habitação e Poupança, 1984. Neves, L. C. das e Demétrio, V. A., Engenharia de Avaliações e Matemática Financeira, São Paulo, Curso realizado na AEASP, 1992. Ohno, M.,  Avaliação de Benfeitorias não Reprodutivas, São Paulo, 2ª ed. CESP, 1971. Pelegrino, J. C.,  Avaliações para Garantias (Avaliação de Propriedades Rurais), São Paulo, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ed. PINI, 1983. Ribas, L. C. Proposta Metodológica para Avaliação de Danos Ambientais - o 1996 96,, 24 242 2 pá págs gs.. Tese Tese (Dou (Douto tora rado do). ). Es Esco cola la Poli Polité técn cnic ica. a. caso cas o flores florestal tal. 19 Universidade de São Paulo. Savietto,, C., Cader Savietto Caderno no de Preços para Avaliação Avaliação de Cultur Culturas as Peren Perenes es, CESP/SP, 1997.

 Triola, M. F., Introdução à Estatítica, 7ª edição, Rio de Janeiro, LTC - Livros  Técnicos e Científicos Editora S.A., 1999. Vegni-Neri, G. B. dei,  Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais, 4ª edição, São Paulo, Ed. Nacional, 1979.

 

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ANEXO I DA APOSTILA

10.

EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO

observação: NÃO É UM MODELO. CADA PROFISSIONAL DEVE TER O SEU PRÓPRIO MODELO E ESTILO.

 Todos os elementos e dados são fictícios

 

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À EMPRESA A/C: Dr.

 AVALIAÇÃO DATA RR$ 0.000.000,00 0.000.000,00

MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA, LIMA, engenheiro agrônomo, Membro Titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo e da American Society os Farm Managers and Rural Appraisers, em atenção a expressa soli so lici cita taçã ção o de Voss Vossa a Se Senh nhor oria ia,, pa para ra a DETERMINAÇÃO DO VALOR DE VENDA DE IMÓVEL, a seguir descrito, após realizar os nece ne cess ssár ário ioss estu estudo dos, s, leva levan ntame tament ntos os,, vistorias

e

pesquisas,

vem,

mui

atenciosam aten ciosamente ente,, apresen apresentar tar o resulta resultado do de seu seu Trab Trabal alho ho,, co cons nsub ubst stan anci ciad ado o no seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

 

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 12ª (DÉCIMA SEGUNDA) VARA DE SÃO PAULO

PROCESSO N.º INDENIZAÇÃO

MARC ARCELO ELO ROSS ROSSII DE CAMARG ARGO infra a assin ssina ado, engenheir eiro LIMA,, infr LIMA agrônomo, CREA n.º

060.165.612.6,

ASSISTENTE

  TÉC TÉCNI NICO CO DA AUTO AUTORA RA nos auto autoss da Ação de DESAPROPRIAÇÃO prom pr omov ovid ida a por XXXXX XXXXX   XXXXX XXXXXX contra YY YYYY YYYY YY YY YYYY YYY  Y   YYYYYY , discordando das conclusões do nobre perito judicial Eng. , vem, muii resp mu respei eito tosa same ment nte, e, apre aprese sent ntar ar a Vossa Excelência o seguint s eguinte e

LAUDO DIVERGENTE

 

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10.1. I - CONSI CONSIDERAÇŐES DERAÇŐES PRELIMINARES PRELIMINARES Versa Vers a o pres presen ente te trab trabal alho ho sobr sobre e a dete determ rmin inaç ação ão do valo valorr de vend venda a do seguinte bem imóvel: ⇒

Imóvel de uso rural, Fazenda , situada no Município de , Estado de .

Entende-se por valor de mercado de um bem, a sua expressão monetária teórica e mais provável, à uma data de referência, numa situação em que as  en partes par tes, ,das co cons nsci cient enteme ement e ação co conh nhec edora steja das da po poss ssib ibili ilida dade des de ociaç se seu u ão, us uso envo volvi lvidas em su sua a trans trnte ansaç ão, , ecedo não nã o ras es este jam ms co comp mpeli elidas das às neg negoc iação , onoe mercado mer cado vig vigente ente naq naquel uela a dat data. a. Est Esta a exp expres ressão são mon monetár etária ia cor corresp responde onderá rá teoricamente, em condições rotineiras e normais de mercado, ao preço médio que seria obtido em negociações negociações que atendesse atendessem m à lei da oferta e da procu procura ra  por elementos amostrais semelhantes.

QUADRO RESUMO VALOR TOTAL

RR$ 1.721.000,00

Data de referência (mês/ano) 10.2. II. PROCEDIMENTOS PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS AVALIATÓRIOS 10.2. 10. 2.1. 1. A. TERRA TERRA NUA NUA Para uma melhor compreensão da sistemática a ser adotada na avaliação da terra, apresentaremos um suscitado resumo sobre quais são as normas que regem as avaliações. A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR 8799/85, de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas, (ABNT). Esta NBR 8799/85 é valida para todo o território nacional, por isso mesmo seu caráter e geral é abrangente, assim, para cada região, como a própria NBR recom rec omend enda, a, de dever verão ão ser levad levadas as em co cons nsid idera eraçã ção o part particu icular larida idades des dessa dessa região. Esta Norma substituiu a antiga NB 613/81, também da ABNT. Como a próp Como própri ria a No Norm rma a re reco come mend nda, a, para para a sua sua apli aplica caçã ção o é nece necess ssár ário io consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o Manu Ma nual al Bras Brasil ilei eiro ro para para Leva Levant ntam amen ento to da Capa Capaci cida dade de de Uso Uso da Terr Terra a (ETA/MA): Decretos legislativos n.º 20 de 08/05/56 e n.º 67 de 30/11/60. Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado. Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAP IBAPE/S E/SP, P, aprova aprovada da em Agos Agosto to de 19 1994 94,, a qual qual fixa fixa proce procedim diment entos os pa para ra elaboração de laudos. Neste caso, o capítulo que nos interessa corresponde ao item 6.4.6. Requisitos Complementares Envolvendo Imóveis Rurais. Adotaremos portanto na presente avaliação basicamente as recomendações contidas na NBR 8799/85 e nas Normas do IBAPE/SP. Uma cópia das citadas NORMAS acompanham este trabalho como ANEXO.

 

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10.2. 10. 2.2. 2. B. BENFE BENFEIT ITOR ORIA IAS S A avaliação das benfeitorias, será feita basicamente a partir de três pontos: 1º Da atualização atualização do do trabalho ""avaliaçã avaliação o de Benfe Benfeitorias itorias não Reprodutiv Reprodutivas" as" de autoria do Eng. Mitsuo Ohno, publicado pela CESP, Centrais Elétricas de São Paulo S/A, através dos Orçamentos para cada tipo de Construção; 2º Quando Quando tratarem-se de Construções Construções não p padronizad adronizadas as ou não previstas previstas no trabalhos citados acima, será feita a avaliação através do método do custo, onde é determinado o custo de reposição da benfeitoria por determinação do Custo Unitário Básico de construção junto a escritórios de engenharia, Casas da agricultura, Cooperativas e outros, baseando-se nas Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos sugeridas pelo trabalho do Eng. Ohno. Para culturas, lavouras, pastagens e outras, será utilizado o método do valor econ ec onôm ômic ico, o, conf confor orme me re reco come mend ndaç ação ão da NBR NBR 8799 8799/8 /85 5 da ABNT ABNT,, a qual qual prescreve: 1º Na aval avalia iaçã ção o da dass cu cult ltur uras as pe pere rene ness do domé mést stic icas as,, deve deve ser ser empr empreg egad ado o o método de custo de reposição (de formação), computando-se o custo da muda e as despesas relativas ao plantio e à manutenção, até a época que se deveria iniciar a produção, acrescido do valor líquido das safras perdidas neste período, sempre que houver valor econômico significativo na região. 2º Na avaliação avaliação de cultu culturas ras perene pereness e tem temporá porárias rias come comercia rciais, is, em produç produção, ão, deve ser empregado o método de custo de reposição acrescido do valor econômico da plantação. Este deverá ser equiparado ao valor presente dos re rend ndime imento ntoss líq líqui uido doss da dass sa safra frass co corre rrespo spond ndent entes es ao númer número o de anos anos menos um, necessários para que a plantação atinja a época de produção da espéc espécie ie,, mult multipl iplica icado do por por um coef coefic icien iente te de ri risco sco,, adic adicio iona nando ndo-se -se,, quando for o caso, o rendimento líquido da safra pendente de fato, na ocasião da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma. 3º Na avaliação avaliação de essências essências florestais florestais homo homogêneas gêneas será cconsidera onsiderado do o valor econ ec onôm ômico ico da plan plantaç tação ão,, qu que, e, no ca caso so,, pode pode ser equi equipar parad ado o ao valo valorr presente do rendimento líquido dos desbastes periódicos vincendos e do corte final. 4º meto Os todol casos caso sógico indica indicados dos iten s am 2 e conh 3,nhec poder poderão ão os receber receb er idênti trata o me dológi co de desde sdenos qu que eitens sejam sej co ecid idos os ci cicl clos osidêntico e a co vida vidtratament a demento cada cada espécie de cultura. 5º Na avaliaçã avaliação o de cult culturas uras perenes perenes e tem temporá porárias rias come comercia rciais is e de essência essênciass fl flor orest estai ais, s, pode pode ser, ser, tamb também ém,, em empre pregad gado o o méto método do residu residual, al, quand quando o poss po ssív ível el ob obte ter, r, na mesm mesma a regi região ão,, da dado doss de merc mercad ado o comp compar aráv ávei eiss e confiáveis. 6º A av aval alia iaçã ção o de cult cultur uras as anua anuais is come comerc rcia iais is deve deve ser ser feit feita a medi median ante te a apur ap uraç ação ão do cust custo o de repo reposi siçã ção, o, ac acre resc scid ido o do valo valorr eco econômi nômico co da pl plant antaç ação ão.. Este Este valor valor é equ equipa iparad rado o ao valo valorr prese present nte e de ren rendim dimen ento toss líquidos líquid os da safra pendente, pendente, no moment momento o da avaliação, deduzidos os custos vincendos da mesma e multiplicados por um coeficiente de risco. 10.3. III. VISTORIA VISTORIA

 

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10.3. 10. 3.1. 1. LOCA LOCALI LIZA ZAÇÃ ÇÃO O O imóvel vistoriado, Fazenda , esta situado no Município de e Comarca de , estado de , e contem benfeitorias. O acesso ao imóvel é feito pela estrada vicinal, de terra, que liga o município de ao de . Dista cerca de 3,0 Km do centro da cidade de e faz parte de zona rural, com ocupação predominante de grandes propriedades. A exploração agrícola principal da regiãode é alaranja cana de açúcar, encontrando-se também, em menor escala, a exploração e de gado de corte/leite. A estrada que faz o acesso ao imóvel, a partir da rodovia vicinal, é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano, inclusive de caminhões canavieiros, classificando o imóvel como de SITUAÇÃO MUITO BOA, BOA, com importância relativa das distâncias. A propriedade possui relevo suave ondulado, a erosão é moderada e está parcialmente controlada com obras de contenção (terraceamento e curvas de nível). Os recur recursos sos hidro hidrográ gráfic ficos os são abund abundan ante tess no imóv imóvel, el, possu possuind indo o di diver versas sas nascentes e cursos de água. A infra infra-es -estr trut utura ura pú públi blica ca dispo disponív nível el no lo local cal comp compõe õe-se -se de redes redes de energ en ergia ia el elét étric rica, a, telef telefôn ônica ica e esco escola la de 1º grau. grau. Possu Possuii ai aind nda a servi serviço çoss de cons co nser erva vaçã ção o e limp limpez eza a da dass es estr trad adas as,, send sendo o serv servid ido o por por comp compan anhi hias as de transporte coletivo municipal e intermunicipal. 10.3 10 .3..2. SOLOS OLOS A área total da propriedade é de 222,00 ha (duzentos e vinte e dois hectares) e seus principais solos estão divididos como segue: Classe se de ca capa paci cida dade de de uso uso II IIe, e,s, s, com com eros erosão ão em sulc sulcos os 100,00 ha: Clas ocas oc asio iona nais is,, de decl cliv ivid idad ade e apro aproxi xima mada da de 10%, 10%, dren drenag agem em moderada, fertilidade média baixa, risco de inundação ausente, pedregosidade ausente, profundidade de 50 a 100 cm. Possui cercas de divisão internas. 75,00 ha

35,00 ha

12,00 ha

Clas Classe se de ca capa paci cida dade de de uso uso II IIIe Ie,,s, com com ero erosão são la lami min nar mode mo dera rada da,, dec ecli livi vida dade de apro aproxi xima mada da de 10%, 10%, dr dren enag agem em mode mo dera rada da a pobr pobre, e, fe fert rtil ilid idad ade e baix baixa, a, ri risc sco o de in inun unda daçã ção o ausente, pedregosidade pedregosidade ausente, profundidade em torno de 50. Possui cercas de divisão internas. Clas Classe se de capa capaci cida dade de de uso uso Vw, Vw, com com eros erosão ão suav suave e não infl influe uenc ncia iand ndo, o, decl decliv ivid idad ade e apro aproxi xima mada da de 3%, 3%, dren drenag agem em interna muito rápida, com baixa capacidade de armazenamento de ág água, ua, ferti fertilid lidade ade mé médi dia a baixa baixa,, pedr pedrego egosid sidad ade e prese present nte, e, profundidade efetiva pequena. Classe de capacidade de uso VIIe,s, com erosão severa em sulcos profundos, declividade aproximada de 40%, fertilidade médi mé dia a ba baix ixa, a, co com m torno ba baix ixa adecapa ca paci cida dade de de re rete tenç nção de de água água, pedregosidade em 60%, profundidade emãotorno 30, cm. Possui cercas de divisão internas.

 

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As sua suass ocu ocupaçõ pações es princip principais ais são distrib distribuída uídass da seguint seguinte e forma, forma, segund segundo o levantamento em anexo: 10.3 10 .3.3 .3.. CULT CULTUR URAS AS 100,00 ha de CANA DE AÇÚCAR, AÇÚCAR, com aspecto produtivo razoável e esta es tado do nutr nutric icio iona nall bo bom. m. Es Está tági gio o atua atuall de pré pré colh colhei eita ta,, com com prod produç uçõe õess estimadas de 108 t/ha para cana de 1º ano, 90 t/ha para cana de 2º ano, 80 t/ha para cana de 3º ano, 67 t/ha para cana de 4º ano e 57 t/ha para o 5º ano, ocupando uma área distribuída em: 35,00 ha com cana no 1º corte; 25,00 ha no 2º corte; 15,00 ha no 3º corte; 15,00 ha no 4º corte; 10,00 ha no 5º corte. 60,00 ha com pomar de LARANJA, com aspecto produtivo e nutricional bom, com produção esperada de 636 cx./ha no 4º e no 5º ano; 742 cx./ha a partir do 6º ano. Estágio atual de pós colheita, ocupan ocupando do uma área distribuída em: 35,00 ha no 6º ano e 25,00 ha no 5º ano. 50,00 ha de PASTAGEM de Brachiaria  decumbens, imp impla lant ntad ada a sem sem desbravamento necessário, com boa formação e boa manutenção, com taxa de lotação de 1 cabeça/ha, considerada adequada para a região; 4,00 ha ocupados pelas benfeitorias e; 8,00 ha ocupados por mata natural (área de preservação permanente). 10.3 10 .3.4 .4.. REBA REBANH NHOS OS A prop propri ried edad ade e po poss ssui ui aind ainda a um reba rebanh nho o de gado gado de cort corte, e, ra raça ça Nelo Nelore re,, composto de: 300 cabeças de boi em regime de engorda, peso médio de 17 arrobas; 100 cabeças de garrotes; 50 cabeças de bezerros; 150 cabeças de vaca gorda, peso médio de 16 arrobas. 10.3. 10. 3.5. 5. CONS CONSTRU TRUÇÕ ÇÕES ES SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria, com SEDE: revestimentos revestime ntos nas paredes e pisos, com pintura à látex, com forro de madeira (tipo macho e fêmea), com cobertura de telhas de barro, com instalações elétricas e hidráulicas completas. Enquadra-se como tipo construtivo médio superior, em bom estado de conservação. É composta de sala de estar, sala de jant jantar, ar, sal sala a de jogo jogos, s, escri escritór tório, io, 3 do dormi rmitór tório ios, s, 3 suíte suítes, s, 2 banh banheir eiros, os, cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA: 445,00 m² CASAS CAS AS DOS FUNCIO FUNCIONÁRI NÁRIOS OS:: Trata Tratam-s m-se e de re resid sidên ência ciass const construí ruída dass em alvena alv enaria ria,, co com m reves revestim timent entos os na nass pa pared redes es e pi pisos sos ci cime ment ntado adoss li liso sos, s, com com pintura à látex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletário, em estado de conservação regular. são compostas de sala, 2 dormitórios, banheiro, cozinha e despensa. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 320,00 m² CURRAL:: Construído com cerca de madeira de lei, com 5 tábuas e mourões a CURRAL cada 4 metros. Está em estado de conservação regular. 80,00 metros lineares. PAIOL (TULHA): Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Em estado de conservação precário. ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL: 120,00 m² CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2,5 m cada, com 4 fio fios de aram arame e fa farp rpad ado o, estad stado o de conser serva vaçção e manutenção bons. 10.000 metros lineares.

 

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10.4. IV. AVALIAÇĂO AVALIAÇĂO 10.4. 10. 4.1. 1. IV.1. IV.1. TE TERR RRA A NUA Para a avaliação do terreno recomendam as Normas o método comparativo direto e o critério do valor médio do hectare. 10.4. 10. 4.2. 2. IV.1. IV.1.A. A. DETE DETERM RMINA INAÇÃ ÇÃO O DO VALO VALOR R UNITÁ UNITÁRIO RIO DA TERR TERRA A NUA 10.4.3. IV.1.A.1. IV.1.A.1. SELEC SELECIONAMEN IONAMENTO TO DE DE DADOS Foram escolhidos dados preenchendo as seguintes condições: 1. Excl Exclu usiva sivame ment nte e de loca locais is pe pert rten ence cent ntes es à mesm mesma a re regi gião ão do im imóv óvel el avaliando, dando preferência à elementos com os mesmos tipos de solos. Neste Nest e caso caso,, os solo soloss da prop propri ried edad ade e aval avalia iand nda a na ár área ea expr exprop opri rian anda da,, enquadram-se enquadr am-se na Classe de Capacidade de Uso das Terras, correspondente correspondente ao ..., com relevo ondulado, identificado como ..., situação .... 10.4.4. 10.4 .4. IV.1.A IV.1.A.2. .2. TRATAM TRATAMENTO ENTO DE DA DADOS DOS Para a pre Para presen sente te pe pesqu squisa isa foram foram se segu guido idoss os di dita tames mes re reco comen menda dados dos pela pela NORM NO RMA A NBR NBR 8799 8799 - NO NORM RMA A PARA PARA AVAL AVALIA IAÇÕ ÇÕES ES DE IM IMÓ ÓVE VEIS IS RURA RURAIS IS,, da Asso As soci ciaç ação ão Brasi Brasilei leira ra de Norm Normas as Té Técni cnica cas, s, ABNT ABNT,, ut util iliza izand ndo-s o-se e o Métod Método o Comparativo Comparat ivo Direto e o Nível de precisão foi para avaliação de precisão ... . Os el elem emen ento toss cole coleta tado doss fora foram m iden identi tifi fica cado doss e pl plot otad ados os em pl plan anta ta parc parcia iall rodoviária do Município de , na escala 1:75.000 (ANEXO). A HOMOGENEIZAÇÃO UTILIZOU COMO ELEMENTO PARADIGMA: ÁREAS RURAIS, SEM BENFEITORIAS, COM APROVEITAMENTO AGROPECUÁRIO, ENQUAD ENQ UADRAD RADAS AS NA CLA CLASS SSE E I DE CAPACID CAPACIDADE ADE DE USO DAS TERRAS, TERRAS, SITUAÇÃO ÓTIMA. 1. FATOR DE FONTE (OFERTA): obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade natural das ofertas. 2. PREÇO PREÇO PADRÃ PADRÃO O (q) (q):: ob obti tido do ob obede edece cend ndo o aos cr crité itério rioss das das Norma Normass para para Avaliações, fazendo-se a correção da(s): •

SITUAÇÃO: em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho;

•

CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO: a partir da escala de valores da curva de preços proposta pelo engenheiro Geraldo V. França, considerando as subclasses de capacidade de uso, por representar a região geo econômica do Município em estudo, a seguir apresentada;

 

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Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a subclasse de capacidade de uso e situação, segundo França CLASSES E SUBCLASSES IIIe,s IVs IVe IVe,s 56% 50% 47% 44%

SITUAÇÃO

I 100%

IIs 88%

IIe 80%

IIe,s 74%

IIIs 68%

IIIw 64%

IIIe 60%

ótima 100%

1,00

0,88

0,8

0,74

0,68

0,64

0,6

0,56

Muito boa 95%

0, 0,995

0,8 ,836 36

0, 0,776

0,7 ,703 03 0,6 ,646 46 0, 0,6608

0,5 ,577

0,5 ,532 32 0,475 ,475 0,447 ,447 0,418 ,418

 boa 90%

0, 0,990

0,7 ,792 92

0, 0,772

0,6 ,666 66 0,6 ,612 12 0, 0,5576

0,5 ,544

0,5 ,504 04

0,45 ,45

0,423 ,423 0,396 ,396 0,351 ,351 0,288 ,288 0,2 0,234 0,2 0,207 0,1 0,153 0,11 ,117

Desfavoráve 0, 0,880 l 80%

0,7 ,704 04

0, 0,664

0,5 ,592 92 0,5 ,544 44 0, 0,5512

0,4 ,488

0,4 ,448 48

0,4

0,376 ,376 0,352 ,352 0,312 ,312 0,256 ,256 0,2 0,208 0,1 0,184 0,1 0,136 0,10 ,104

Má 75%

0,75

0,66

0,6

0,555

0,45

0,42

0,375 0,353

Péssima 70%

0, 0,770

0,6 ,616 16

0, 0,556

0,5 ,518 18 0,4 ,476 76 0, 0,4448

0,4 ,422

0,3 ,392 92

0,35 ,35

0,51

0,48

0,5

0,47

0,44

0,33

Vw 39%

VIe 32%

VIe,s 26%

VIIe 23%

V VIIIe,s 17%

VIII 13%

0,39

0,32

0,26

0,23

0,17

0,13

0,37 ,37

0,304 ,304 0,2 0,247 0,2 0,219 0,1 0,162 0,12 ,123

0,293

0,24

0,195 0,173 0,128

0,097

0,329 ,329 0,308 ,308 0,273 ,273 0,224 ,224 0,1 0,182 0,1 0,161 0,1 0,119 0,09 ,091

•

BENFEITORI BENFEIT ORIAS: AS: através através dos valores valores uni unitári tários os do trabalho trabalho elaborado elaborado pel pelo o engenheiro Mitsuo Ohno publicado pela CESP, atualizado para a data da avaliação pelos índices PINI deduzindo-se a depreciação em função da idade aparente e estado de conservação;

•

CULTURAS: através dos valores unitários oriundos do trabalho "Avaliações de propriedades rurais: avaliação de Culturas - Desenvolvimento e Métodos" dos engenheiros Adilson Magossi e Miguel Kozma;

•

DATA: a atualização não foi efetuada pois todos os elementos foram cotados em dólar americano, câmbio comercial;

•

DIMENSÃO: no caso de verificada a existên DIMENSÃO: existência cia de influência influência da área no valor unitário, será feita a devida correção após a homogeneização dos itens acima, com a adoção de índices devidamente demonstrados neste laudo. 10.4.5. IV.1.A.3. IV.1.A.3. DADOS DADOS COLETA COLETADOS DOS E CÁLCULOS CÁLCULOS

 

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01: MUNICÍPIO ÁREA TOTAL: 150,00 hectares ou 61,98 alqueires OFERTA: R$ 895.350,00 à vista INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000.

SOLOS: 50,00 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACI CID DAD ADE E

DE IIe

DENOMINAÇÃ DENOMI NAÇÃO O E CAR CARATER ATERÍSTI ÍSTICAS: CAS: FER FERTIL TILIDA IDADE: DE: méd média; ia; PR PROFU OFUNDI NDIDAD DADE: E: de 1m a 0,5m 0,5m;; PERMEABILIDAD PERME ABILIDADE: E: moderada moderada;; DRENA DRENAGEM: GEM: boa; INUN INUNDAÇÃO: DAÇÃO: inexistente; PEDRE PEDREGOSIDADE GOSIDADE:: menos de 1%; DECLIVIDADE: 2% a 5%; EROSÃO LAMINAR: restam 15cm a 25cm Horizonte A; EROSÃO EM SULCOS: rasos ocasionais; RELEVO: suave; TEXTURA: média.

SOLOS: 100,00 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACID CIDAD ADE E

DE IIIe

DENOMINAÇÃ DENOMI NAÇÃO O E CAR CARATER ATERÍSTI ÍSTICAS: CAS: FER FERTIL TILIDA IDADE: DE: baix baixa; a; PRO PROFUN FUNDID DIDADE ADE:: de 1m a 0,5m 0,5m;; PERMEA PER MEABILI BILIDAD DADE: E: lent lenta; a; DRE DRENAGE NAGEM: M: fra fraca; ca; INU INUNDA NDAÇÃO: ÇÃO: inex inexist istente ente;; PED PEDREGO REGOSID SIDADE ADE:: menos de 1%; DECLIVIDADE: 5% a 10%; EROSÃO LAMINAR: restam 5cm a 15cm do Hz A; EROSÃO EM SULCOS: médios ocasionais; RELEVO: ondulado; TEXTURA: média.

LOCALIZAÇÃO: Partindo-se da igreja matriz, sentido bairro Jurumirim, seguindo a estrada da Represa, passando a linha, à direita, encontra-se a propriedade. BENFEITORIAS: O imóvel não possui benfeitorias com valor comercial, tendo em vista sua finalidade de uso. CÁLCULOS SITUAÇÃO Índice po pondeeCLASSE rado d de este el elemento Fator de homogeneização

[(0,57 x 100) + (0,76 x 50)] ÷ 150 ha ha = 0,633333 1,00 ÷ 0,633333 = 1,578947

Vv = R$ 895.350,00 x 0,90 = R$ 805.815,00 q = R$ 805.815,00÷150,00 x 1,578947 =

q = R$ 8.482,26/h 8.482,26/ha a

 

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02: MUNICÍPIO ÁREA: 220 ha OFERTA: R$ 1.050.000,00 à vista INFORMANTE: Sra. Olga - Imobiliária Unimóveis, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 220 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACID CIDAD ADE E

DE IIIe

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00 CÁLCULOS

 

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03: MUNICÍPIO ÁREA: 180 ha OFERTA: R$ 774.400,00 à vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do ginásio de esportes, sentido bairro Itapema, percorre-se 5 Km, a direita encontra-se a propriedade. SOLOS: 70 ha SITUAÇÃO: boa CLASSE DE CAPACIDADE DE IIe USO: DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

SITUAÇÃO:

SOLOS: 110 ha boa CLASSE DE CAPACIDADE USO:

DE IIIe

DENOMINAÇÃO E CARATERÍSTICAS: ; FERTILIDADE: ; PROFUNDIDADE: ; PERMEABILIDADE: ; DRENAGEM: ; INUNDAÇÃO: ; PEDREGOSIDADE: ; DECLIVIDADE: ; EROSÃO LAMINAR: ; EROSÃO EM SULCOS: ; RELEVO: ; TEXTURA:

BENFEITORIAS: A) 1 casa tipo proletário, de tijolos, paredes de 1/2 tijolo, sem revestimento, sem pintura, madeiramento serrado, cobertura de telhas de barro, piso de cimento, sem forro, sem instalação hidráulica, sem instalação elétrica, em mau es esttado ado de co con nserv servaç ação ão e co com m id idad ade e apar aparen ente te de 25 an ano os. Área Área construída de 40 m². V = R$ 105,76/m² x 0,50 x 40,00 m² = R$ 2.115,20 Uso atual das terras com pastagens cultivadas. B) 140 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 140 ha = R$ 19.709,00 CÁLCULOS

 

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04: MUNICÍPIO ÁREA: 200 ha OFERTA: R$ 955.000,00 à vista INFORMANTE: Sr. João - Imobiliária Cidade das Rosas, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 200 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACI CID DAD ADE E

DE IIe

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 150 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 150 ha = R$ 21.117,00 CÁLCULOS

 

- 100 -

05: MUNICÍPIO ÁREA: 250 ha OFERTA: R$ 1.397.200,00 à vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade percorre-se a estrada do motel, após 2 Km encontra-se a propriedade do lado do mesmo. SOLOS: 150 ha SITUAÇÃO: muito CLASSE DE CA CAP PACI CID DAD ADE E DE IIe boa USO: DENO DE NOMI MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito CLASSE DE CA CAP PACID CIDAD ADE E DE IIIe boa USO: DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 200 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 200 ha = R$ 28.156,00 CÁLCULOS

 

- 101 -

06: MUNICÍPIO ÁREA: 400 ha OFERTA: R$ 2.070.000,00 à vista INFORMANTE: Sr. Durval Xavier - corretor, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 400 ha SITUAÇÃO:

má

CLASSE USO:

DE

CAPACIDADE

DE IIIs

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00 CÁLCULOS

 

- 102 -

07: MUNICÍPIO ÁREA: 150 ha OFERTA: R$ 734.600,00 à vista INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: Partindo-se do centro da cidade, sentido bairro Galo, ± 2 Km do centro, à esquerda encontra-se a propriedade. SOLOS: 50 ha SITUAÇÃO: muito CLA CL ASSE DE CAP CAPACI CID DAD ADE E DE IVe boa USO: DENO DE NOMI MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: SOLOS: 100 ha SITUAÇÃO: muito CLASSE DE CA CAP PACID CIDAD ADE E DE IIIe boa USO: DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 100 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 100 ha = R$ 14.078,00 CÁLCULOS

 

- 103 -

08: MUNICÍPIO ÁREA: 350 ha OFERTA: R$ 1.811.000,00 à vista INFORMANTE: Sr. Geraldo - Prefeitura - Setor de Cadastro, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 350 ha SITUAÇÃO:

boa CLASSE USO:

DE

CAPACIDADE

DE IIe,s

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 300 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 300 ha = R$ 42.234,00 CÁLCULOS

 

- 104 -

09: MUNICÍPIO ÁREA: 230 ha OFERTA: R$ 1.372.800,00 à vista INFORMANTE: Sr. Paulo Antônio Davi, Imobiliária Central, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 230 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CAPACIDA DAD DE

DE Va

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 180 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 180 ha = R$ 25.340,00 CÁLCULOS

 

- 105 -

10: MUNICÍPIO ÁREA: 245 ha OFERTA: R$ 1.365.000,00 à vista INFORMANTE: Sr. Ambrósio Marques Fregolente - A.F.M. imóveis, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 245 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACI CID DAD ADE E

DE IIe

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 210 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 210 ha = R$ 29.563,00 CÁLCULOS

 

- 106 -

11: MUNICÍPIO ÁREA: 290 ha NEGÓCIO REALIZADO: R$ 1.730.000,00 à vista INFORMANTE: Sr. Otávio Manoel de Silveira - Imobiliária Sergipe, fone 00.0000. LOCALIZAÇÃO: áreas rurais. SOLOS: 290 ha SITUAÇÃO:

muito boa

CLASSE USO:

DE

CA CAP PACI CID DAD ADE E

DE IIe

DENOMI DENO MINA NAÇÃ ÇÃO O E CARA CARATE TERÍ RÍST STIC ICAS AS:: ; FERT FERTIL ILID IDAD ADE: E: ; PROF PROFUN UNDI DIDA DADE DE:: ; PER ERME MEAB ABIL ILID IDAD ADE: E: ; DREN DRENAG AGEM EM:: ; INUND NUNDAÇ AÇÃO ÃO:: ; PEDR PEDREG EGO OSI SID DADE: ADE: ; DECL DE CLIV IVID IDAD ADE: E: ; ER ERO OSÃO SÃO LA LAMI MIN NAR: AR: ; ER ERO OSÃO SÃO EM SULC SULCO OS: ; RELE RELEVO VO:: ;  TEXTURA: BENFEITORIAS. 240 ha de solos com pastagem de capim Brachiaria decumbens, com boa formação e boa manutenção. V = R$ 140,78/ha x 240 ha = R$ 33.787,00 CÁLCULOS

 

- 107 -

10.4.6. HOMOGENEIZAÇÃO AMOSTRAIS

E

SANEAMENTO

DOS

DADO S

QUADRO RESUMO ELEMENTO

R$/ha (q)ClasseI Sit. Ótima (1,000)

R$/ha(0,563)

Área (ha)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

8.3 43 83 2,8 21 6 R$ 7 R$ 6.148,78 R$ 5.515,68 R$ 7.189,03 R$ 8.925,32 R$ 8.154,53 R$ 6.811,10 R$ 14.220,68 R$ 6.438,97 R$ 7.696,06

72 78 5,9 54 1 4.1 3.461,76 3.105,33 4.047,42 5.024,96 4.591,00 3.834,64 8.006,24 3.625,14 4.332,88

12 50,00 2 180,00 200,00 250,00 400,00 150,00 350,00 230,00 245,00 290,00

A média entre os valores acima é igual à R$ 7.901,47. Eliminando-se os elementos situados fora de uma faixa igual a 30% em torno desta média, LIMITE INFERIOR: R$ 7.901,47 x 0,70 = R$ 5.531,03 LIMITE SUPERIOR: R$ 7.901,47 x 1,30 = R$ 10.271,91 ou seja seja,, os elem elemen ento toss de n.º n.º 4 e 9, obte obtere remo moss um novo novo conj conjun unto to,, homogêneo, cuja média, dita saneada, é igual a R$ 7.460,00. 7.460,00. Este é o valor unitário básico para a terra Classe I, Situação Ótima, em apreço. Aplicando-se a esse resultado Aplicando-se resultado o intervalo de confi confiança ança de 80% (segund (segundo o as Normas Brasileiras, NBR 8799/85) sobre a média simples já determinada neste laudo, pode-se enquadrar o laudo no nível de precisão rigorosa. Assim: e = [tn-1, X÷2] x

s n

=

onde: n = n.º de elementos da pesquisa saneada = 9 tn-1, X÷2 = 20% (incerteza) retirado da TABELA 1 = 1,40 s = desvio padrão sobre o conjun conjunto to saneado = {[ Σ (Xi - X)²] ÷ (n - 1)} 0,50 = $ 935,57 (coeficiente de variação de = $ 935,57 ÷ $ 7.460,00 = 0,1254 ou 12,54%)   TABELA 1: Valores Percentis (tp) para distribuição de Student, com v  graus de liberdade (v = N - 1). Tabela retirada do livro Princípios de Engenharia de Avaliações, de

autoria do Eng. Alberto Lélio Moreira, ed. EN-HAP/PINI, 1984.

 

- 108 -

Níveis de Confianç a

99%

98%

95%

90%

80%

Percentis

t0,995

t0,99

t0,975

t0,95

t0,90

63,66 9,92 5,84 4,60 4,03 3,71 3,50 3,36 3,25 3,17 3,11 3,06 3,01 2,98 2,95 2,92 2,90 2,88 2,86 2,84 2,576

31,82 6,96 4,54 3,75 3,36 3,14 3,00 2,90 2,82 2,76 2,72 2,68 2,65 2,62 2,60 2,58 2,57 2,55 2,54 2,53 2,326

12,71 4,30 3,18 2,78 2,57 2,45 2,36 2,31 2,26 2,23 2,20 2,18 2,16 2,14 2,13 2,12 2,11 2,10 2,09 2,086 1,960

6,31 2,92 2,35 2,13 2,02 1,94 1,90 1,86 1,83 1,81 1,80 1,78 1,77 1,76 1,75 1,75 1,74 1,73 1,729 1,725 1,645

3,08 1,89 1,64 1,53 1,48 1,44 1,42 1,40 1,38 1,37 1,36 1,36 1,35 1,34 1,34 1,34 1,333 1,330 1,328 1,325 1,282

GL 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 ∞

Do que resulta: e = 1,40 x

935,57 9

=

e = 1,40 x 311,86 = $ 436,60

e, o intervalo de confiança será de: Limite Inferior do Intervalo de Confiança = $ 7.460,00 - $ 436,60 = $ 7.023,40 Limite Superior do Intervalo de Confiança = $ 7.460,00 + $ 436,60 = $ 7.896,60 o que define sobre a média encontrada de $ 7.460,00, a um nível de confiança de 80%, o campo de arbítrio variando de $ 7.023,40 a $ 7.896,60 (5,85% sobre a média), e permite enquadrar o laudo no nível de precisão rigoroso segundo a NBR 8799/85 da ABNT. 10.5. TABELA PARCIAL DE PREÇOS DE TERRAS - $/HA - MUNICÍPIO DE - OUT./19.. CLASSES SITUAÇÃ I IIe,s IIIe,s IV Vw VI VIIe,s VIII O 1,00 0,74 0,56 0,47 0,39 0,29 0,17 0,13 ÓTIMA 1,00 MUITO BOA

7.460,0 0 7.087,0 5.244,3 3.968,7

2.763,9

1.204,7

0,95

0

8

2

3

9

 

- 109 -

A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = A expressão do valor da terra nua será: VT = (S1 x q1) + (S2 x q2) + (S3 x q3) + (S4 x q4) = onde: 1

,

S de classe situação=muito boa = 100,00 ha q1 = = área unitário básico IIe de s,pesquisa $ 5.244,38 S2 = área de classe IIIe,s, situação muito boa = 75,00 ha q2 = unitário básico de pesquisa = $ 3.968,72 S3 = área de classe Vw, situação muito boa = 35,00 ha q3 = unitário básico de pesquisa = $ 2.763,93 S4 = área de classe VIIe,s, situação muito boa = 12,00 ha q4 = unitário básico de pesquisa = $ 1.204,79 do que resulta: VALOR TOTAL DA TERRA NUA $ 933.287,03 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS CONSTRUÇÕES

-

Segundo o trabalho de engenheiro Mitsuo Ohno e pesquisa realizada junto à Asso As soci ciaç ação ão do doss En Enge genh nhei eiro ross do Mu Muni nicí cípi pio, o, os valo valore ress unit unitár ário ioss para para as edificações encontradas são iguais a: s ed e R$ 386,00/m² casa dos R$ funcionários 208,00/m² curral R$ 75,00/ml paiol

R$ 185,00/m² cercas R$ 1,76/ml O valor das benfeitorias, considerando a área construída de cada unidade, a idade aparente e o fator obsolescência que daí resulta, será de: VALOR DAS CONSTRUÇÕES R$ 199.472,00 10.5.2. IV.3. BENFEITORIA BENFEITORIAS S REPR REPRODUTIVAS ODUTIVAS - CULTURAS CULTURAS Foi adotado o método do custo de reprodução para a cana de açúcar e para o pomar de laranja, contabilizando-se o capital atual existente e as receitas líquidas futuras, de acordo com o estágio em que se encontra a cultura e das expectat atiivas vas de pro produção futuras. as. Para ara a pastage agem baseo seouu-se se na deter de termi minaç nação ão das das de despe spesas sas ef efetu etuada adass para para a reprod reproduç ução ão da pa pasta stage gem, m,

 

- 110 -

depreciando-se este valor em função de suas condições atuais. Os cálculos encontram-se no ANEXO deste laudo. Os valores totais são iguais a:

 

- 111 -

V CANA DE AÇÚCAR CUSTO DE PRODUÇÃO POR FASE (R$/ha) ANO Produção GASTOS GASTOS  Ton./ha INICIAIS INTERMEDIÁRIOS 1º 108 869,77 30,61 2º 90 227,39 24,52 3º 80 227,39 24,52 4º 67 227,39 24,52 5º 57 227,39 24,52 PREÇO MÉDIO RECEBIDO PELO PRODUTOR  TAXA DE CAPITALIZAÇÃO AO ANO TA  XA DE RISCO

GASTOS FINAIS (COLHEITA) 366,04 303,03 270,48 228,17 195,62 R$ 15,00/ton. 12,00% 5,00%

CUSTOS  TOTAIS 1.266,42 554,95 522,40 480,08 447,53

V = (RL1 x A1 x r) + (RL 2 x A2 x r) + (RL 3 x A3 x r) + (RL4 x A4 x r) + (RL5 x A5 x r) A = 1÷(1+i)N área no 1º corte, 35 ha x R$ 2.979,77/ha R$ 104.291,95

área no 2º corte, 25 ha x R$ 2.242,45/ha

R$ 56.061,25

área no 3º corte, 15 ha x R$ 1.636,88/ha

R$ 24.553,20

área no 4º corte, 15 ha x R$ 1.083,61/ha

R$ 16.254,15

área no 5º corte, 10 ha x R$ 626,41/ha

V CANA DE AÇÚCAR

R $ 6.264,10

R$

207.424,65

 

- 112 -

V POMAR DE LARANJA custo de formação do 1º ano custo de manutenção do 2º ano custo de manutenção do 3º ano custo de manutenção do 4º ano custo de formação do 1º ao 4º ano custo de manutenção anual com o pomar em produção custos de colheita preço médio recebido pelo produtor taxa de capitalização ao ano taxa de risco

R$ 676,75/ha R$ 378,37/ha R$ 558,42/ha R$ 731,83/ha R$ 2.345,37/ha R$ 782,89/ha R$ R$

0,80/cx. 2,30/cx. 12,00% 10,00%

V = CF + (RL x Fa x r) Fa = [(1 + i)n - 1] ÷ [(1 + i) n x i] = área no 6º ano, 35 ha, produção média de 742 cx./ha (R$ R$ 3.058,95/ha) 107.063,2 5

área no 5º ano, 25 ha, produção média de 636 cx./ha (R$ R$ 2.715,25/ha) 67.881,25

V POMAR DE LARANJA

R$174.944 ,50

V PASTAGEM PASTAGEM: 35,00 ha x R$ 140,78/ha =

R$ 4.927,30

V CULTURAS = V CANA DE AÇÚCAR + V POMAR DE LARANJA + V PASTAGEM = VALOR DAS CULTURAS R$ 387.296,45

 

- 113 -

10.5.3. IV.4. SEMOVENTES SEMOVENTES - REBANHO REBANHO DE GA GADO DO DE CORTE CORTE Foi adotado o método comparativo direto, ou seja, pesquisa junto ao mercado mercado de fri rig gorí ríffico icos e a publicação Pre reçços Agrícola olas, da FEA EALLQ/CEP CEPEA e USP/ESALQ/DESR dos preços médios da arroba de boi e vaca. Segundo pesquisa junto ao frigorífico X (fone n.º , Sr. ), frigorífico Y (fone n.º , Sr. ) e a publicação Preços Agrícolas (n.º , de ), para a região em estudo, temos os seguintes valores médios: Boi = R$ 24,30/@; Garrote = R$ 189,63/cab.; Bezerro = R$ 144,24/cab.; Vaca Gorda = R$ 21,13/@, do que resulta, como valor das criações: V CRIAÇÕES = (300 cab. x 17 @/cab. x R$ 24,30/@) + (100 cab. x R$ 189,63/cab.) + (50 cab. x R$ 144,24/cab.) + (150 cab. x 16 @/cab. x R$ 21,13/@) = R$ 200.817,00 VALOR DAS CRIAÇÕES R$ 200.817,00 10.5.4. 10.5 .4. V. VALOR VALOR D DO O IIMÓV MÓVEL EL O valor do imóvel será igual à soma dos valores: DA TERRA NUA DAS CONSTRUÇÕES DAS CULTURAS E DAS CRIAÇÕES IMÓVEL

R$ 933.287,03 R$ 199.472,00 R$ 387.296,45 R$ 200.817,00 R$1.720.872,48

VALOR DO IMÓVEL DATA DA AVALIAÇÃ AVALIAÇÃO O NÍVEL DE PRECISÃO

R$ 1.721.000,00 (um milhão setecentos e vinte e um mil reais)

 

- 114 -

10.5 10 .5..5. VI. AN ANÁL ÁLIS ISE E DO ME MERC RCAD ADO O IMO IMOBI BILI LIÁR ÁRIO IO E DO VALO VALOR R ENCONTRADO O mercado da região possui um grande número de imóveis ofertados, sendo a velocidade de venda dos mesmos considerada lenta, demorando na média de seis meses a um ano entre a oferta e a efetiva venda. O val valor or en enco cont ntrad rado o se an anali alisad sado o iso isolad ladame ament nte e pode pode parec parecer er alto alto quan quando do comparado à pesquisa de valores, no entanto, o imóvel possui uma infra estrutura superior ao padrão da região, com aplicação de tecnologia de ponta e produtividades consideradas elevadas em função do tipo de exploração. Conforme a Norma nos permite, o valor encont encontrado rado pode variar em até 6,20% (c (cam ampo po de ar arbít bítrio rio,, ve veja ja o item item HO HOMOG MOGENE ENEIZ IZAÇÃ AÇÃO O E SANEA SANEAMEN MENTO TO DOS DOS DADOS AMOSTRAIS neste laudo) sobre o valor encontrado, ou seja, de R$ 1.614.298,00 até R$ 1.827.702,00. 10.5. 10. 5.6. 6. VII. VII. EN ENCER CERRA RAME MENTO NTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo que consta de 18 (dezoito) folhas impressas eletronicamente de um só lado, numeradas, timbradas timbrad as e rubricadas, rubricadas, sendo esta última datada e assinad assinada. a. Acompanham N anexos. São Paulo, data.

 

- 115 -

ANEXO II DA APOSTILA 11.. 11

LEGIS EGISLA LAÇÃ ÇÃO O PROFI PROFISS SSIO IONA NAL L

11.1. AVALIAÇŐES E PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VÁLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGĘNCIAS LEGAIS AUTOR: CREA-SP  TRANSCRIÇÃO DE ARTIGO PUBLICADO  TRANSCRIÇÃO PUBLICADO NO “JORNAL “JORNAL DO ADVOGADO”, ADVOGADO”, N.º 194 ÓRGÃO OFICIAL DA ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL, SECÇÃO DE SÃO PAULO. I. QUALIFICAÇÕES PROFISSIONAIS DO PERITO A constituição Federal atual incluiu no inciso XIII do artigo 5º que: “É livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações prof pr ofis issi sion onai aiss que que a Lei Lei esta estabe bele lece cer” r”,, o que que demo demons nstr tra a que que o priv privil ilég égio io profissional não é de todos, mas daqueles que vierem a ser qualificados com as vantagens incomuns: é o privilégio de exclusividade. A alteração introduzida no artigo 145 do Código de Processo Civil, pela Lei n.º 7.270, de 10 de Dezembro de 1984, privilegia o trabalho dos peritos judiciais, quand uando o disp ispõe qu que e se serã rão o “e “esc sco olhid lhido os entr entre e os prof profis issi sion onai aiss de nível universitário, dev devida idame ment nte e insc inscrit ritos os no órgã órgão o de cl class asse e comp compet etent ente”, e”, que que deverão dev erão compro comprovar var especi especialid alidade ade na mat matéria éria sobre sobre a qual qual deverão deverão opinar opinar mediante certidão do mencionado órgão profissional. Somente nas localidades onde não houver   profissionais qualificados, que preencham tais requisitos, aí  então a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. Esta excepcionalidade não ocorre no Estado de São Paulo. II. AVALIAÇÕES AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ENGENHARIA SÃO DE COMPETÊNCIA DE PROFISSIONAL HABILITADO A engenharia de avaliações e perícias é uma atividade profissional que vem evoluindo muito nos últimos anos, destacando-se na área tecnológica através de seu desenvolvimento, de forma transparente, no meio das entidades de classe, despertando o interesse nesse crescente mercado de trabalho. Os trabal trabalho hoss de av avali aliaç açõe õess e perí perícia ciass de devem vem obede obedece cerr ri rigo goros rosam ament ente e às norm no rmas as té técn cnic icas as,, prin princi cipa palm lmen ente te co com m o adve advent nto o da Lei Lei 8. 8.07 078, 8, de 11 de Setembro de 1990, que criou o Código de Proteção e Defesa do Consumidor. A pa part rtir ir de desta sta Le Lei, i, o nã não o atend atendime iment nto o de norma normass técn técnic icas as é cons conside iderad rado o “prática abusiva”, prevista no art. 39 - inciso VIII da referida Lei: “Colocar no merc me rcado ado de cons consum umo o qual qualqu quer er pro produ duto to ou servi serviço ço em desac desacord ordo o co com m as normas expedidas órgãos oficiais competentes ou,asse Técn normas não nã o exis existi tire rem, m, pela pepelos la As Asso soci ciaç ação ão Br Bras asil ilei eira ra de Norm Normas Té cnic icas asespecificas ou outr outra a entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e

Qualidade Industrial - CONMETRO .

 

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Em consonância com este dispositivo legal, deve-se verificar que todas as normas brasileiras relativas à avaliação dispõem que “a determinação desse valor é de responsabilidad responsabilidade e exclusiva exclusiva dos profissionais legalmente habilitado habilitadoss pelos CREAs - Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia”. A legislação especifica consagra tal privilégio, o que se acha disposto na Lei Federal n.º 5.194, de 24 de Dezembro de 1966, nos seus artigos 3º, 6º, 7º, 13º e 15º dos quais transcrevemos: “Art. 7º - As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro agrônomo consistem em: c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, pareceres e divulgação técnica” “Art. 13º - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de engenha eng enharia, ria, de arquitet arquitetura ura e de agronom agronomia, ia, quer quer público público,, quer quer particu particular, lar, somente poderão ser submetidos a julgamento das autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei”. O Co Cons nsel elho ho Fede Federa rall de Enge Engenh nhar aria ia,, Ar Arqu quit itet etur ura a e Agro Agrono nomi mia a - CONF CONFEA EA,, regulamentou regulame ntou o assunto na Resolução n.º 345/90, publicada no DOU de 02 de Agosto de 1º, 1990 Seção - página 14737, na qual merecem especial destaque os artigos 2º,- 3º, 4º e15º, dos quais transcrevemos: “Art. 3º - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos indicados no artigo 2º quando efetivados por pessoas físicas ou  jurídicas não registradas nos CREAs”. “Art. 4º - Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade, deverão ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela Lei n.º 6496, de 07 de Dezembro de 1977”. III. IMPUGNAÇÃO DE LAUDO O Código Código de Processo Civil Civil deixa taxativo taxativo que as perícias perícias sejam elaboradas elaboradas por po r icos profi pros ofissi ssion ais.tífi . fico Qu Quan do es essas sas peum rícia cias depen determ pender derem em de conh co nheci ment ntos os té técn cnic e onais ci cien entí cos sando iner in eren ente tes s aperí uma as dete de rmin inad ada a prof pr ofis issã são, o,ecime so some ment nte e pode po derã rão o ser ser fe feit itas as po porr prof profis issi sion onal al ha habi bili lita tado do.. Por Por is isso so o CREA CREA-S -SP P tem tem constantement consta ntemente e se manifestado sobre o cumprimento cumprimento dos imperativos imperativos legais, refere ref erente ntess ao exer exercíc cício io da pr prof ofiss issão ão,, qu quan ando do da no nomea meaçã ção o de pe perit ritos os ou admissão de assistentes, assistentes, tendo em vista que é seu dever fiscalizar fiscalizar a atividade atividade de seus próprios registrados, em defesa da sociedade, velando pela qualidade técnica do trabalho que realizam e pela fiel observância de um comportamento ético compatível. O CREA-SP entende que a elaboração de laudos de avaliações e perícias de engen en genhar haria ia por por pe pesso ssoas as não não regist registrad radas as nest neste e órgã órgão o são “nula “nulass de pl plen eno o direito”, entendimento este que está em total consonância com decisões do Poder Judiciário, através de farta jurisprudência que tomamos a liberdade de transcrever:

 

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Exercício indevido da função de perito - avaliador - multa. Não é licito proceder as perícias em quaisquer avaliações sem o concurso de profissionais habilitados, salvo em se tratando de local no interior, em que não encontrem profissionais. (Tribunal Federal de Recursos. Agravante: CREA-SP, Agravo de petição n.º 22.181, Relator: Ministro Henrique D’Ávila). Desapr Desa prop opri riaç ação ão de área área subu suburb rban ana a prom promov ovid ida a pela pela COHA COHAB/ B/RS RS.. Nomeação de perito legalmente qualificado - laudo nulo. Em principio, nas desapropriações de imóveis deve ser nomeado perito (e assistentes técnicos) o profissional habilitado do artigo 7º, letra “c”, da Lei 5.194/66, que regula o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrônomo e obedecidas as disposições da Resolução n.º 218, de 29/06/73, do CONFEA, que disciplina o exercício das diferentes modalidades profissionais. (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Apelação Cível 33.448. relator: Des. Athos Gusmão Carneiro). Nomeaç Nome ação ão de pe peri rito to sem sem regi regist stro ro no CREA CREA - inad inadmi miss ssib ibil ilid idad ade e recurso promovido. A nomeação de perito judicial deve recair em profissio profissional nal habilitado, a teor da Lei que regulamenta o exercício das profissões de engenheiro, arquiteto e enge en genh nhei eiro ro ag agrô rôno nomo mo (L (Lei ei 5.19 5.194/ 4/66 66), ), pa para ra que que os trab trabal alho hoss re real aliz izad ados os venham a ter validade jurídica (art. 13). Exerce ilegalmente qualquer das profissões profissõ es referidas quem não possua registro no CREA. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Apelação Cível n.º 2.663. relator: Des. João Martins). Per erit ito o - ava avaliaç liaçõ ões de imó imóve veis is - neces ecessi sida dade de de nomea omeaçã ção o de engenheiro ou arquiteto - aplicação da Lei n.º 5.194/66. Versando a perícia em avaliações avaliações de bens imóveis, o perito nomeado deve ser engenheiro ou arquiteto, em conformidade com o art. 7º, letra “c”, da Lei n.º 5.1 .194 94/6 /66, 6, não tendo endo vali valia a o lau laudo elab elabor orad ado o por qu quem em não di disp spõe õe de formação profissional técnica a respeito da questão. (Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação Cível n.º 3.519/66. relator: Juiz Maranhão de Loyola). RECOMENDAÇÕES FINAIS O CREA-SP, à vista de todo o exposto, recomenda a todos aqueles que se valeram dos serviços profissionais de um perito ou assistente técnico atenção para os seguintes aspectos: Que o pr prof ofis issi sion onal al tenh enha co comp mpro rova vado do,, at atra ravé véss de Cert Certid idão ão,, ter ter nív ível el univers uni versitár itário, io, e estar estar devidam devidament ente e registra registrado do no seu Conselh Conselho o Profissi Profissiona onal, l, bem como quite com sua anuidade (art. 145 e §§ do CPC); Que na referida Certidão estejam elencadas as suas atribuições profissionais (c (con onhec hecim iment entos os esp espec ecíf ífic icos) os),, comp compatí atíve veis is com com a matér matéria ia sobre sobre a qual qual irá opinar (idem); Em se tr trat atan ando do de av aval alia iaçõ ções es de imóv imóvei eiss e perí períci cias as de en eng genha enhari ria, a, o profissional, profissio nal, além da comprovação de habilitação no CREA, deverá quando da

apresentação

do

laudo

apresentar

cópia

da

ART

-

Anotação

de

 

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Respo Resp onsab nsabil ilid idad ade e Técn Técnic ica, a, de dev vidam idamen ente te pre reen ench chid ida a e reco recolh lhid ida, a, em at aten end dimen imento to ao disp dispos osto to no ar art. t. 1º da Lei fede federa rall n. n.ºº 6.496 .496,, de 07 de Dezembro de 1977, que define para os efeitos legais os responsáveis técnicos. Além dos engenheiros, arquitetos e engenh engenheiros eiros agrônomos, estão sujeitos ao reg re gistro stro no CRE CREA, a à sua fis fiscaliz lização, os seg seguintes ntes pro profis issi sio onai ais: s: meteorologistas, geógrafos e geólogos. Objet etiv iva ando maior ior divulga lgaçã ção o da leg egiisl sla ação pert ertine nen nte ao Sistem stema a CONFEA/CREAs, CONFEA /CREAs, o CREA-SP, CREA-SP, através do seu Departamento Jurídico, coloc coloca-se a-se à di disp spos osiç ição ão de todo todoss os que que julg julgue uem m nece necess ssár ária ia a obte obtenç nção ão de maio maiore ress subsídios, incluindo jurisprudência relativa à matéria. CREA-SP: Av. Brigadeiro Faria Lima, 2614; Tel.: 815.4466 - R. 137; São Paulo - SP.