Acquistare Immobili Senza Rischi Legali

ANTONIO VOLANTI

ACQUISTARE IMMOBILI SENZA RISCHI LEGALI

Dalla Proposta di Acquisto alla Stipula di un Preliminare per Acquisire Immobili in Modo Sicuro 2 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Titolo “ACQUISTARE IMMOBILI SENZA RISCHI LEGALI” Autore Antonio Volanti Editore Bruno Editore Sito internet http://www.brunoeditore.it

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Sommario

Introduzione

pag. 5

Capitolo 1: Le fasi di acquisto e gli accorgimenti

pag. 8

Capitolo 2: Come formulare una proposta d’acquisto e stipulare un preliminare

pag. 30

Capitolo 3: Come si acquista dal notaio

pag. 53

Capitolo 4: Gli accorgimenti e l’acquisto all’asta

pag. 80

Capitolo 5: L’acquisto di un immobile da costruire

pag. 110

Conclusione

pag. 139

Tabella della tassazione sugli acquisti di immobili

pag. 142

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Introduzione

Uno studio dell’AITEC di fine 2012 (Associazione Italiana Tecnico Economica Cemento), rivela che «Secondo i dati del ventesimo Rapporto Cresme sul mercato delle costruzioni, a novembre 2012 il valore del patrimonio immobiliare italiano era pari a circa 5947 miliardi di euro, in netta diminuzione dal 2007 a oggi. Ciò nonostante rispetto al 1997 il valore degli immobili sul territorio italiano è quasi raddoppiato (+95%). Quello che il CENSIS ha definito “processo di patrimonializzazione familiare” ha determinato un’espansione senza precedenti del mercato residenziale, consentendo l’accesso all’abitazione a una platea di soggetti fortemente motivati all’acquisto». Tale studio afferma ancora che «Nonostante la crescita del mercato immobiliare degli ultimi anni, non è azzardato sostenere l’esistenza

di

una

forte

domanda

abitativa

potenziale.

Annualmente in Italia si formano (senza considerare le unioni libere e i single che vanno a vivere da soli) circa trecentomila nuovi nuclei familiari. Anche se l’andamento è decrescente, negli 5 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

ultimi cinque anni in Italia sono nate 1,5 milioni di nuove famiglie (portando il totale nazionale a 24,8 milioni). A tutto ciò va aggiunto il contributo dato dall’evoluzione quantitativa e qualitativa fornito dall’immigrazione. Secondo dati Istat, da qui al 2020 l’Italia crescerà ancora come numero di residenti, passando dagli attuali sessanta milioni di abitanti a circa sessantatré milioni. Nonostante quindi l’economia italiana attraversi una fase fortemente recessiva tale da intaccare la condizione reddituale delle famiglie, le dinamiche sociali e demografiche indicano che è ancora attuale la necessità di accedere a nuovi alloggi». Pertanto

il mattone, secondo

tali

studi,

rimane ancora

l’investimento preferito dagli italiani anche in situazioni di crisi come l’attuale. Infatti, anche se non si raggiungono più i livelli del 2003, nel corso del quale furono compravendute 900.000 abitazioni, nel 2010 sono state vendute comunque oltre 600.000 abitazioni. Si tratta di numeri comunque importanti che dimostrano una vitalità che spesso, però, non è accompagnata dalla giusta attenzione. Infatti, se è vero che comprare un’abitazione è spesso 6 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

il coronamento del sogno di una vita, è altrettanto vero che questo sogno non deve divenire un incubo. Ecco perché occorre, anche se non si è degli esperti del settore legale, avere ben chiari i meccanismi che regolano l’acquisto di un immobile al fine di evitare o, almeno, minimizzare i rischi che ogni acquisto può comportare. È quindi indispensabile conoscere le varie fasi che conducono all’acquisto immobiliare, sapendo individuare i possibili pericoli che possono annidarsi dietro un “affare”. Inoltre, la voglia di realizzare il nostro sogno o di fare un buon affare non debbono ostacolare una visione obiettiva dell’acquisto che ci viene proposto. Perciò, in questo corso prenderemo confidenza con aspetti, tecniche e terminologie che non devono essere esclusiva dei notai, ma devono costituire l’indispensabile patrimonio di chiunque si voglia accostarsi al mercato immobiliare. Perciò buona lettura e… in bocca al lupo!

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CAPITOLO 1: Le fasi di acquisto e gli accorgimenti

Acquistare un immobile significa compiere un gran numero di passaggi, ognuno dei quali richiede estrema attenzione per evitare problemi spesso molto seri. Infatti, la normativa in materia è particolarmente complessa e se trascuriamo, sin dall’inizio, di compiere tutta una serie di verifiche, potremmo rischiare di compromettere l’acquisto. In questo corso affronteremo le tre forme di acquisto dell’immobile più frequenti nella pratica: • la stipulazione di un contratto di compravendita; • l’acquisto all’asta giudiziaria; • l’acquisto di un immobile da costruire. SEGRETO n. 1: possiamo acquistare un immobile stipulando un contratto di compravendita, aggiudicandoci un’asta giudiziaria o acquistandolo quando non è ancora costruito. 8 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

I passaggi che solitamente compiamo quando acquistiamo un immobile

mediante

la

stipulazione

di

un

contratto

di

compravendita sono: • l’avvio delle trattative; • la formulazione di una proposta di acquisto; • la stipula del contratto preliminare; • il rogito del notaio. Queste fasi, tipiche dell’acquisto, possono essere precedute dal conferimento di un mandato a un’agenzia immobiliare, oppure il rogito del notaio può essere preceduto dalla richiesta di un mutuo alla banca per finanziare l’operazione con relativa iscrizione dell’ipoteca. SEGRETO n. 2: quando acquistiamo un immobile con un contratto di compravendita, le varie fasi riguarderanno l’avvio delle trattative, la formulazione della proposta di acquisto, la stipulazione del contratto preliminare e il rogito del notaio.

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Se, invece, ci vogliamo cimentare con un acquisto all’asta giudiziaria, i passaggi che dovremo compiere saranno: • l’esame della documentazione d’asta; • il deposito della domanda di partecipazione all’asta; • l’aggiudicazione; • il trasferimento; • l’eventuale rilascio dell’immobile da parte di chi lo occupa. Anche in questo caso potremo aggiungere la richiesta di un mutuo alla banca per finanziare l’acquisto, sempre con relativa iscrizione dell’ipoteca a garanzia. SEGRETO n. 3: quando acquistiamo un immobile all’asta, le varie fasi riguarderanno l’esame della documentazione d’asta, il deposito della domanda di partecipazione all’asta, l’aggiudicazione, il trasferimento e l’eventuale rilascio dell’immobile. La principale differenza tra l’acquisto dal proprietario e l’acquisto all’asta è che, nel primo caso, dovremo stipulare, alla conclusione delle varie fasi, un contratto di compravendita, mentre, nel 10 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

secondo caso, l’acquisto avverrà mediante un provvedimento del giudice, chiamato decreto di trasferimento. Infine, l’acquisto della casa dei nostri sogni può avvenire su pianta, cioè quando l’immobile non è ancora costruito. Si tratta dell’acquisto direttamente dal costruttore o come soci di una cooperativa edilizia di abitazione. In questi casi i passaggi saranno simili a quelli che abbiamo visto per l’acquisto mediante stipula di un contratto di compravendita, con alcune avvertenze che si rendono necessarie proprio perché l’immobile ancora non esiste o non è ultimato. SEGRETO n. 4: quando acquistiamo un immobile non ancora costruito, da un costruttore o in cooperativa, vi sono alcune avvertenze che si rendono necessarie proprio perché l’immobile che andiamo ad acquistare ancora non esiste o non è ultimato. In questo capitolo ci occuperemo di questa prima forma di acquisto, mentre nei successivi ci occuperemo dell’acquisto all’asta o di un immobile ancora non costruito direttamente dal 11 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

costruttore o quale soci di una cooperativa edilizia di abitazione. Nel caso di acquisto mediante contratto di compravendita dovremo prestare molta attenzione a: • chi sia il venditore onde evitare che chi si propone come tale in realtà non abbia la proprietà dell’immobile o non abbia i poteri per trasferircelo; • all’immobile che intendiamo acquistare affinché non abbia oneri o pesi che possano pregiudicare il nostro acquisto, quali ad esempio ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, servitù ecc. SEGRETO n. 5: nel caso di acquisto mediante contratto di compravendita dobbiamo verificare chi sia il venditore ed effettuare controlli sull’immobile. Con riferimento alla persona del venditore, è bene non trascurare di verificare che chi si presenta come venditore sia il reale proprietario dell’immobile. Tale accortezza, anche se può apparire banale, è di estrema importanza.

12 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Per poter accertare questo, dobbiamo farci consegnare dal venditore l’atto di provenienza, cioè il titolo in forza del quale questi è divenuto il proprietario, e quindi: • il contratto di acquisto; • l’atto di donazione; • la dichiarazione di successione; • il decreto di trasferimento se l’immobile è stato acquistato a un’asta, come vedremo nel Capitolo 3. La nostra indagine deve andare a ritroso nel tempo fino a coprire un ventennio. Infatti, non è sufficiente che il nostro venditore ci consegni i documenti (ad esempio il contratto con il quale ha acquistato l’immobile) con i quali prova che è divenuto proprietario se questi documenti non recano una data anteriore a vent’anni. In tale ultimo caso, il venditore dovrà consegnarvi gli ulteriori documenti (contratto di acquisto, atto di donazione ecc.) che provino gli acquisti precedenti al proprio sino a risalire almeno a vent’anni prima. Perché tale accortezza? Perché la nostra legge consente anche a chi non sia proprietario di acquistare un bene immobile se lo 13 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

possiede per almeno vent’anni in modo indisturbato: tale tipo di acquisto si chiama usucapione. Ecco perché, per essere sicuri di acquistare l’immobile dal reale proprietario, dobbiamo farci consegnare dal venditore la documentazione che comprovi un acquisto o una serie di acquisti successivi che coprano un periodo di tempo a ritroso di almeno vent’anni. SEGRETO

n.

6:

il

venditore

dovrà

consegnarci

la

documentazione comprovante il proprio acquisto e quelli eventualmente precedenti che coprano un periodo di tempo a ritroso di almeno vent’anni. Sarà inoltre necessario effettuare una visura ipocatastale, chiamata anche visura ipotecaria o visura immobiliare, da eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti registrati presso le Conservatorie

dei

Registri

Immobiliari

dell’Agenzia

Territorio.

14 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

del

Tramite l’esame dei Registri Immobiliari potremo verificare che chi si presenta come proprietario abbia effettuato la trascrizione su di essi del suo acquisto, al fine di evitare il rischio che uno stesso proprietario possa vendere lo stesso immobile a più soggetti contemporaneamente, cosa che, vi assicuro, accade regolarmente. La legge, proprio per questo, prevede che chi abbia acquistato un immobile debba trascrivere tale acquisto per poterlo opporre ad altri che si dichiari proprietario dello stesso bene ma lo abbia trascritto successivamente. Insomma, l’esame dei Registri Immobiliari ci garantisce che chi abbia trascritto il proprio acquisto possa efficacemente trasferirci il bene senza amare sorprese. SEGRETO n. 7: è necessario effettuare una visura ipocatastale da eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti registrati presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del Territorio.

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Inoltre, può accadere che chi si presenti come venditore non sia il proprietario. In tale caso, dovremo richiedere che sia esibito l’originale e data copia di una valida procura a vendere conferita dal proprietario a un altro soggetto perché lo rappresenti nella vendita e/o nelle fasi precedenti. In altre parole il proprietario conferirà a un terzo il potere di vendere in nome e per conto proprio. Tale procura deve essere conferita per atto pubblico (notaio) oppure per scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale (ad esempio il notaio o l’impiegato comunale incaricato dal Sindaco). SEGRETO n. 8: dobbiamo accertarci che il venditore sia il reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato con una valida procura. Le indagini che riguardano l’immobile non si debbono limitare ad accertare chi sia l’attuale proprietario o chi sia autorizzato da questi a vendere il bene. Dobbiamo preoccuparci di verificare anche che l’immobile in questione non abbia pesi né oneri. La 16 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

visura ipocatastale di cui abbiamo già parlato consente di determinare se su un immobile esistano eventuali gravami come ipoteche, servitù, pignoramenti, sequestri, atti di citazione, espropri ecc. Infatti, l’acquisto di un bene ipotecato espone l’acquirente alla vendita coatta dell’immobile richiesta dal creditore dell’originario proprietario che non si veda pagato quanto dovuto da quest’ultimo. Chi acquista un bene ipotecato non diviene debitore in seguito all’acquisto. Se, però, non intende pagare il creditore, può sottrarre il bene all’esecuzione: • liberandolo dall’ipoteca offrendo ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene e se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall’ipoteca contro il pagamento della somma offerta; • rilasciando

l’immobile

per

l’esecuzione

mediante

dichiarazione fatta alla Cancelleria del Tribunale.

17 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

una

SEGRETO n. 9: dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non sia iscritta ipoteca. Un ulteriore peso che può gravare sull’immobile che vogliamo acquistare è costituito dall’esistenza di una servitù, cioè di un diritto reale di godimento che attribuisce a un terzo una certa facoltà che limita l’utilizzo dell’immobile stesso. Il tipico esempio è la servitù di passaggio sul fondo altrui (con esclusione delle case e dei giardini) che spetta al proprietario del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe essere realizzato solo con eccessivo dispendio o disagio. Un altro caso molto frequente di servitù è quella che spetta a chi fornisce energia elettrica, acqua potabile, metano ecc. su tutti i fondi che sono situati lungo il percorso della linea elettrica, dell’acquedotto ecc. È evidente che l’esistenza di una servitù comprima la proprietà del bene che vogliamo acquistare e abbia, quindi, un riflesso anche sul suo prezzo.

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SEGRETO n. 10: dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non sia costituita una servitù. La visura ipocatastale ci permette di scoprire se esistono pignoramenti, sequestri e atti di citazione che possano compromettere il nostro acquisto. Infatti, è bene sapere che il pignoramento trascritto presso i Registri Immobiliari dal creditore del nostro venditore mantiene la propria efficacia, anche se l’immobile è da noi acquistato. In tale caso, similmente a quanto visto per l’ipoteca, ci troveremmo a dover pagare il creditore se non vogliamo che il nostro acquisto finisca all’asta. Inoltre, il creditore del nostro venditore può trascrivere il sequestro che gli sia stato concesso dal Tribunale a scopo cautelativo, quando occorra attendere l’esito di un giudizio per la quantificazione del credito. Una volta che il creditore si sia visto quantificare dal Tribunale il proprio credito, il sequestro si converte nel pignoramento di cui abbiamo detto sopra.

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SEGRETO n. 11: dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non siano trascritti pignoramenti o sequestri. Inoltre, la visura ipocatastale ci indica anche l’eventuale esistenza di trascrizioni di domande giudiziali. Infatti, quando si inizia un giudizio che abbia a oggetto un immobile, la legge consente all’attore (che avvia il giudizio) di trascrivere la domanda introduttiva del giudizio affinché siano prenotati gli effetti dell’eventuale sentenza di accoglimento che usualmente arriva a distanza di alcuni anni dall’inizio della causa. Ad esempio, se insorge una causa tra i due precedenti proprietari di un immobile circa la validità del contratto di vendita, la trascrizione della domanda giudiziale ci avvisa che da quel giudizio potrebbero scaturire effetti importanti anche per chi si appresta ad acquistare da una delle parti del giudizio. Se infatti la domanda giudiziale trascritta dovesse essere accolta, l’acquisto precedente al nostro potrebbe divenire inefficace travolgendo anche il nostro acquisto se avvenuto successivamente alla trascrizione della domanda stessa. 20 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Altro tipico caso è quello nel quale il nostro venditore subisca una domanda revocatoria con la quale il creditore del suo venditore richieda l’inefficacia dell’acquisto perché fatto al fine di frodare le proprie ragioni. Anche in questo caso, l’eventuale accoglimento della domanda revocatoria trascritta farà divenire inefficace il nostro acquisto avvenuto successivamente alla trascrizione della domanda stessa. SEGRETO n. 12: dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non siano trascritte domande giudiziali. Altro pericolo che corriamo sia ha quando acquistiamo un immobile sul quale risulti trascritto il provvedimento con il quale viene pronunziata l’espropriazione dell’immobile per pubblica utilità. Si tratta del caso tipico nel quale la pubblica amministrazione debba realizzare, ad esempio, una strada dove si trova l’immobile che abbiamo acquistato. In questo caso, il provvedimento

di

esproprio

darà

diritto

unicamente

a

un’indennità in favore del proprietario che si vedrà tolto il proprio bene dalla pubblica amministrazione. 21 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 13: dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non siano trascritti provvedimenti di esproprio. In aggiunta a quanto sopra, esistono ulteriori vincoli che possono sussistere sull’immobile, che in questa sede non possono essere richiamati. Tali vincoli sono però tutti rintracciabili presso i Registri Immobiliari. Quindi, un esame attento dei Registri Immobiliari ci consentirà di evitare brutte sorprese e di essere pienamente consapevoli di ciò che intendiamo acquistare. L’esame di tali Registri avviene mediante le cosiddette visure ipocatastali, che oggi si possono anche effettuare via Internet. Poiché però la lettura di tali Registri non è agevole, è opportuno farla eseguire dai propri consulenti (avvocato, notaio, geometra, architetto ecc.). Ci potremo quindi rivolgere al nostro notaio o avvocato di fiducia oppure a un tecnico specializzato (usualmente un geometra). Se la trattativa avviene mediante l’intermediazione di un agente immobiliare dovremo esigere da lui delle visure aggiornate.

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SEGRETO n. 14: un esame attento dei Registri Immobiliari ci consentirà di evitare brutte sorprese e di essere pienamente consapevoli di ciò che intendiamo acquistare. Ci sono poi degli ulteriori aspetti da tenere in considerazione e che non emergono dalle visure ipocatastali. Tali aspetti riguardano i seguenti casi: • la possibilità che lo Stato o il Comune possano vantare un privilegio fiscale sull’immobile per il mancato pagamento di imposte dirette o indirette; • il pericolo derivante dall’acquisto di un bene proveniente da donazione che potrebbe essere revocata o aver leso diritti di altri parenti di chi ha ricevuto la donazione; • l’esistenza di un diritto di prelazione legale di acquisto dell’immobile a favore di terzi; • l’esistenza di un diritto di sola superficie e quindi a tempo e non di piena proprietà sull’immobile da acquistare; • la non commerciabilità dell’immobile perché inserito in piani di edilizia pubblica (ad esempio, le cosiddette case popolari) o perché frutto di un abuso edilizio; • l’esistenza di una comunione dei beni con il coniuge da parte 23 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

del venditore; • l’eventualità che l’immobile non abbia la destinazione d’uso consentita dal regolamento di condominio; • l’eventualità che il venditore non abbia corrisposto gli oneri condominiali per l’anno in corso e quello precedente l’acquisto, cosicché il nuovo proprietario sia chiamato a pagare; • il

sostenere

oneri

condominiali

straordinari

approvati

dall’assemblea dei condomini precedentemente l’acquisto; • nel caso si acquisti da un imprenditore il rischio che questi fallisca e il curatore fallimentare chieda la revoca della vendita; • l’inseparabilità del posto auto/box acquistato unitamente all’immobile. In tali casi alcuni accorgimenti da prendere potranno essere: • chiedere informazioni presso gli uffici finanziari per conoscere eventuali pendenze tributarie del venditore; • verificare se l’immobile che stiamo per acquistare sia proveniente da donazione con donante deceduto, nel primo caso, o che siano trascorsi almeno dieci anni dalla morte del 24 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

donante, nel secondo caso; • richiedere

informazioni

al

venditore

esaminando

con

attenzione anche l’atto di acquisto precedente; • acquisire informazioni presso il Comune; • esigere che l’accettazione della proposta, il preliminare e il rogito siano sottoscritti anche dal coniuge; • richiedere all’amministratore di condominio il regolamento vigente; • richiedere all’amministratore di condominio informazioni circa la regolarità dei pagamenti del venditore ed esigere in sede di stipula che l’amministratore rilasci una dichiarazione in tal senso al venditore; • richiedere all’amministratore di condominio le informazioni del caso; • verificare la solidità dell’imprenditore che vende e il rilascio di idonee garanzie, obbligatorie quando l’immobile è in costruzione; • verificare l’atto di acquisto.

SEGRETO n. 15: ulteriori rischi sono dovuti a privilegi 25 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

fiscali; a una precedente donazione; a un diritto di prelazione legale; a un diritto di sola superficie; alla non commerciabilità del bene; al regime di comunione del venditore; all’esistenza di un condominio; al rischio di fallimento del venditore; alla normativa sui posti auto/box.

26 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

RIEPILOGO DEL CAPITOLO 1: • SEGRETO n. 1: Possiamo acquistare un immobile stipulando un contratto di compravendita, aggiudicandoci un’asta giudiziaria o acquistandolo quando non è ancora costruito. • SEGRETO n. 2: Quando acquistiamo un immobile con un contratto di compravendita, le varie fasi riguarderanno l’avvio delle trattative, la formulazione della proposta di acquisto, la stipulazione del contratto preliminare e il rogito del notaio. • SEGRETO n. 3: Quando acquistiamo un immobile all’asta, le varie fasi riguarderanno l’esame della documentazione d’asta, il deposito della domanda di partecipazione all’asta, l’aggiudicazione, il trasferimento e l’eventuale rilascio dell’immobile. • SEGRETO n. 4: Quando acquistiamo un immobile non ancora costruito, da un costruttore o in cooperativa, vi sono alcune avvertenze che si rendono necessarie proprio perché l’immobile che andiamo ad acquistare ancora non esiste o non è ultimato. • SEGRETO n. 5: Nel caso di acquisto mediante contratto di compravendita dobbiamo verificare chi sia il venditore ed effettuare controlli sull’immobile. 27 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• SEGRETO

n.

6:

Il

venditore

dovrà

consegnarci

la

documentazione comprovante il proprio acquisto e quelli eventualmente precedenti che coprano un periodo di tempo a ritroso di almeno vent’anni. • SEGRETO n. 7: È necessario effettuare una visura ipocatastale da eseguirsi attraverso l’ispezione degli atti registrati presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari dell’Agenzia del Territorio. • SEGRETO n. 8: Dobbiamo accertarci che il venditore sia il reale proprietario del bene o sia stato da questi incaricato con una valida procura. • SEGRETO n. 9: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non sia iscritta ipoteca. • SEGRETO n. 10: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non sia costituita una servitù. • SEGRETO n. 11: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non siano trascritti pignoramenti o sequestri. • SEGRETO n. 12: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che vogliamo acquistare non siano trascritte domande giudiziali. • SEGRETO n. 13: Dobbiamo accertarci che sull’immobile che 28 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

vogliamo acquistare non siano trascritti provvedimenti di esproprio. • SEGRETO n. 14: Un esame attento dei Registri Immobiliari ci consentirà di evitare brutte sorprese e di essere pienamente consapevoli di ciò che intendiamo acquistare. • SEGRETO n. 15: Ulteriori rischi sono dovuti a privilegi fiscali; a una precedente donazione; a un diritto di prelazione legale; a un diritto di sola superficie; alla non commerciabilità del bene; al regime di comunione del venditore; all’esistenza di un condominio; al rischio di fallimento del venditore; alla normativa sui posti auto/box.

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CAPITOLO 2: Come formulare una proposta d’acquisto e stipulare un preliminare

Normalmente l’acquisto di un immobile giunge al termine di un percorso durante il quale il proprietario e il venditore hanno discusso e si sono accordati sui termini della compravendita (le cosiddette trattative). È importante sapere che, anche nelle trattative, le parti sono tenute a comportarsi con correttezza e buona fede. Se una delle parti trasgredisce uno di tali obblighi, potrà essere chiamata a rispondere all’altra parte dei danni subiti a titolo di responsabile precontrattuale. Pertanto, il venditore dovrà stare bene attento a non nascondere circostanze o qualità del bene (vedi Capitolo 1) che siano a sua conoscenza e che possano pregiudicare l’interesse dell’acquirente a comprare un immobile privo di vizi. 30 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 16: anche nella fase delle trattative le parti sono tenute a comportarsi con correttezza e buona fede, e se una delle parti trasgredisce uno di tali obblighi, dovrà risarcire i danni subiti dall’altra parte. Tale percorso inizia di solito, soprattutto quando le trattative avvengono alla presenza di un agente immobiliare, con una proposta che chi vuole acquistare formula al proprietario indicando i termini principali ai quali è disposto a comprare. La proposta è, quindi, una dichiarazione del potenziale acquirente con la quale quest’ultimo si impegna ad acquistare l’immobile a determinate condizioni. Essa normalmente viene avanzata, quando abbiamo ricevuto tutte le informazioni utili che abbiamo richiesto, ma non è obbligatoria, ben potendo le parti giungere direttamente al contratto preliminare o alla vendita. Soprattutto quando non vi sia l’intervento di un agente immobiliare, le parti potranno mettere per iscritto i punti essenziali sui quali hanno trovato l’accordo (ad esempio il prezzo, la data della stipula del contratto ecc.) in quel documento che è, normalmente, chiamato “minuta”. 31 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 17: le trattative per l’acquisto di un immobile, soprattutto quando avvengono alla presenza di un agente immobiliare, iniziano di solito con una proposta irrevocabile formulata al proprietario, indicando i termini principali ai quali l’acquirente è disposto a comprare. Se l’immobile è stato affidato a un agente immobiliare, sarà preliminarmente importante verificare che l’agente immobiliare sia iscritto all’apposito albo, perché altrimenti non può richiedere alcuna provvigione, pena il compimento del reato di estorsione. La proposta, di solito, è formulata su un modello predisposto dall’agente immobiliare. Si tratta di moduli prestampati, con uno spazio bianco solamente per le condizioni della proposta d’acquisto e con numerose clausole. Ne deriva che spesso tale proposta, irrevocabile, contenga condizioni più vincolanti di quelle che sarebbero necessarie in una fase iniziale delle trattative e che invece sarebbero tipiche di un contratto preliminare. Occorre quindi non sottovalutare quanto si firma per evitare brutte sorprese nel caso in cui qualcosa non vada per il verso giusto, 32 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

tenuto conto che normalmente essa è accompagnata da un assegno intestato al venditore a titolo di deposito cauzionale. Proprio per tale motivo consiglio di predisporre da noi stessi una proposta e insistere con l’agente immobiliare che non può obbligarci a sottoscrivere il suo modello. SEGRETO n. 18: se la vendita dell’immobile è stata affidata a un agente immobiliare, ci verrà richiesto di predisporre la proposta su un modello preparato da questi, che spesso contiene clausole che non sarebbero necessarie in questa fase delle trattative. Anche qualora vi sia l’intervento di un agente immobiliare, ricordiamoci di intestare l’assegno recante la somma che accompagna la proposta solamente al venditore: è un nostro diritto. L’assegno dovrà essere non trasferibile, anche tenuto conto che la legge prevede che sia obbligatorio emettere un assegno non trasferibile per importi uguali o superiori a mille euro. 33 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

L’agente immobiliare, in questo caso, sarà quindi tenuto a consegnare l’assegno al venditore o, comunque, a custodirlo in nome e per conto di questi. Prassi difformi debbono indurci a diffidare dell’agente immobiliare. Accade spesso, infatti, che gli agenti immobiliari facciano firmare una proposta in cui si legge che il potenziale acquirente, in caso di rinuncia, autorizza l’incasso dell’assegno quale acconto sulle provvigioni. Si tratta di comportamenti illegittimi, in quanto la provvigione all’agente è dovuta solamente se l’affare va a buon fine. Ad esempio, consiglio di non sottoscrivere proposte ove sia scritto che la somma è versata “a titolo di deposito cauzionale che diverrà caparra al momento dell’accettazione”, in quanto in questo caso, laddove dovessero sorgere problematiche prima della stipula del contratto preliminare, sarebbe per noi più complicato ottenere in restituzione la somma depositata. Inoltre la giurisprudenza ritiene, in questi casi, che l’agente si sia macchiato del reato di appropriazione indebita.

34 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 19: è importante che l’assegno che accompagna la nostra proposta sia sempre intestato al venditore dell’immobile e non all’agente immobiliare che, al più, potrà esserne custode. È bene ricordare che la proposta ovviamente impegna solo il potenziale acquirente fino al termine indicato in essa se la proposta è irrevocabile, come solitamente accade. La proposta può essere anche revocabile e in tal caso, sino a che non abbiamo avuto conoscenza dell’accettazione, possiamo cambiare idea e modificare o ritirare la proposta. Ovviamente la proposta, quando viene accettata, diviene impegnativa anche per il venditore. A questo punto venditore e acquirente si sono entrambi impegnati a stipulare il successivo contratto. È importante sapere che perché l’accettazione dia luogo a un impegno vincolante (anche) per il venditore, è necessario che essa sia conforme alla proposta. Ciò significa che essa non si deve discostare nei suoi contenuti fondamentali (ad esempio il prezzo o il termine per la stipula del contratto ecc.) da quanto indicato nella proposta. 35 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 20: la proposta di acquisto irrevocabile è vincolante solo per l’acquirente, mentre diviene impegnativa per il venditore quando questi l’accetta. Proprio perché la proposta contiene comunque un impegno giuridicamente vincolante per chi la avanza, è importante che il deposito cauzionale che accompagna la proposta sia costituito da una somma di denaro di modico importo non superiore a poche migliaia di euro. Un deposito d’importo ingente renderà la trattativa successiva molto più rigida per noi. Ecco perché è importante anche che essa rimanga ferma per un periodo limitato: dobbiamo cioè indicare che essa sarà irrevocabile per una durata limitata (ad esempio una settimana), trascorsa la quale essa perderà di efficacia. Questi due accorgimenti consentono di indurre il venditore a fornire subito una risposta senza che possa approfittare della nostra proposta per alzare il prezzo con altri possibili acquirenti.

36 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 21: ricordiamoci, nella proposta, di indicare un periodo di validità limitato (ad esempio una settimana) e di accompagnarla con una somma di denaro contenuta (ad esempio poche migliaia di euro). Inoltre,

è

opportuno

adottare

ulteriori

accorgimenti

che

permettano di non dare seguito all’acquisto (e di recuperare i soldi del deposito) in mancanza di alcune condizioni. La cosa più importante da verificare è che la proposta contenga una o più clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno verificare solo in un secondo momento, anche grazie all’aiuto di un tecnico, di un notaio o di un avvocato, prima di procedere con il preliminare e il contratto di acquisto. SEGRETO n. 22: nella proposta inseriamo clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno verificare solo in un secondo momento. In particolare è opportuno che la proposta preveda la regolarità di tutte le verifiche riguardanti la proprietà del bene e tutti gli aspetti 37 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

urbanistici, catastali e condominiali che lo riguardino (vedi Capitolo 1). È frequente, infatti, che alla proposta ci si accorga di cose che non vanno in ordine riguardo, ad esempio, ad agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servitù, parti comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in corso e così via. Oppure, come già visto, potremmo venire a sapere che il venditore non è l’unico a disporre della proprietà del bene (perché magari oggetto di una eredità in cui ci sono più eredi): in questo caso, infatti, l’accettazione della proposta dovrebbe provenire da parte di tutti i comproprietari. In poche parole dobbiamo inserire una clausola che ci consenta di riformulare o annullare la proposta qualora venissimo a conoscenza di difformità, maggiori oneri di spesa o mancanze di qualità e consistenza dell’immobile. Ad esempio, sarà utile inserire una frase del genere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche». 38 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 23: nella proposta inseriamo una clausola del genere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche». È inoltre opportuno che sia specificato che solo il successivo contratto preliminare sarà vincolante per le parti. Come abbiamo già detto, le verifiche le farà il notaio, il tecnico o l’avvocato. In ogni caso, è meglio che procediamo anche noi a fare qualche controllo elementare, come ad esempio la corrispondenza tra la piantina

catastale

fornita

e

l’effettiva

configurazione

dell’immobile o la richiesta al venditore del certificato di agibilità e del regolamento condominiale. Sarà utile anche un passaggio all’ufficio tecnico comunale o una chiacchierata con i vicini o con l’amministratore dello stabile, che possono svelare molte cose che, come a volte purtroppo accade, il venditore non ci ha detto. SEGRETO n. 24: oltre alle verifiche affidate a un professionista, facciamo anche noi dei controlli. 39 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Qualora l’acquirente non accetti la proposta, è tenuto a restituire la somma ricevuta in deposito. Se il venditore accetta la proposta dell’acquirente, normalmente le parti stipulano un contratto preliminare (chiamato anche, nella prassi, compromesso). Il contratto preliminare è un contratto con il quale il proprietario dell’immobile, normalmente chiamato “promittente venditore”, e colui che è interessato ad acquistarlo, di solito definito “promissario acquirente”, si impegnano a stipulare un successivo contratto (cosiddetto definitivo) di trasferimento della proprietà dell’immobile, fissando sin da ora il prezzo e gli altri contenuti principali. SEGRETO n. 25: dopo l’accettazione della proposta, le parti normalmente sottoscrivono il contratto preliminare con il quale s’impegnano a stipulare un successivo contratto (il cosiddetto

definitivo)

di

trasferimento

della

proprietà

dell’immobile, fissando sin da ora il prezzo e gli altri contenuti principali.

40 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Pertanto, con il contratto preliminare non acquistiamo ma ci impegniamo ad acquistare. Ma perché di solito si stipula il preliminare e non direttamente il definitivo? La sottoscrizione di un contratto preliminare, solitamente, serve a: • consentire alle parti di definire meglio alcuni contenuti dell’accordo pur impegnandosi sin da ora alla stipula; • avere maggior tempo per le verifiche necessarie; • ricercare la banca che eroghi il mutuo; • posporre il pagamento delle imposte sulla vendita. Attenzione: il preliminare serve per avere più tempo per definire alcuni dettagli della vendita più o meno importanti, ma non a posporre gli effetti dell’acquisto. In tale ultimo caso, infatti, le parti potrebbero stipulare un contratto definitivo di compravendita prevedendovi all’interno il differimento degli effetti a un secondo momento o all’avverarsi di una condizione o evento. SEGRETO n. 26: se vogliono posticipare gli effetti dell’acquisto,

le

parti

possono

stipulare

il

definitivo

prevedendo il differimento degli effetti a un secondo momento o all’avverarsi di una condizione o evento. 41 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Il preliminare è talmente vincolante per le parti che, se una di esse si rifiutasse di stipulare il definitivo, l’altra potrebbe addirittura rivolgersi al Tribunale per ottenere una sentenza che trasferisca il bene in luogo del mancato definitivo (si parla in questi casi di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Il contratto preliminare deve avere la medesima forma del definitivo e quindi deve essere stipulato con scrittura privata o per atto pubblico. Se però vogliamo trascrivere il preliminare, questo deve essere stipulato almeno nella forma della scrittura privata con firme autenticate da un notaio. Che cosa significa e perché trascrivere il preliminare? Il preliminare può essere trascritto nei Pubblici Registri (vedi Capitolo 1) quando le parti, in particolare noi che intendiamo acquistare, vogliono far retroagire gli effetti della trascrizione del definitivo o dell’eventuale sentenza che ne dispone l’esecuzione in forma specifica, al momento della trascrizione del preliminare. In tale caso esso dovrà essere preliminarmente registrato con versamento dell’imposta di bollo pari, attualmente, a euro 14,62 42 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

ogni quattro facciate o frazione di esse per ogni copia del preliminare e l’imposta di registro, che è in misura fissa se non vi sono versamenti di somme di denaro o in misura variabile se vi è dazione di acconti o di caparre. L’imposta di registro pagata per l’acconto o la caparra confirmatoria viene detratta, al netto della parte in misura fissa, dall’imposta di registro dovuta al momento della registrazione del definitivo. SEGRETO n. 27: il preliminare deve avere la forma della scrittura privata, autenticata se deve essere trascritto, oppure dell’atto pubblico. Nel preliminare troveremo precisate almeno le seguenti indicazioni: • le parti con i loro dati anagrafici, fiscali e di residenza; • la descrizione del bene immobile completa di dati catastali; • il prezzo e le sue modalità di pagamento; • il termine entro il quale stipulare il definitivo.

43 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Di particolare rilievo è la descrizione dell’immobile, tale da evitare ogni incertezza (ad esempio, con riferimento alle pertinenze quali la cantina, il posto auto ecc.). Allo scopo sarà opportuno chiedere al proprietario di allegare al preliminare una planimetria catastale. Altrettanto

importante

è l’indicazione

delle

modalità di

pagamento del prezzo. Molte sono le possibilità che si riscontrano nella pratica. Di solito si prevede il pagamento di un acconto o di una caparra confirmatoria al momento della firma del preliminare, con saldo del prezzo al definitivo anche mediante accensione di un mutuo bancario o accollo di quello già acceso dal venditore. SEGRETO n. 28: tra gli elementi fondamentali da indicare nel preliminare vi sono la descrizione dell’immobile, le modalità di pagamento del prezzo e il termine per il definitivo. Importante è la distinzione tra acconto e caparra confirmatoria. Se versiamo un acconto sul prezzo al momento della firma del preliminare, significa che laddove il definitivo non venisse stipulato anche per colpa di una delle parti, detta somma dovrebbe 44 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

essere restituita a chi l’ha versata, salvo il diritto al risarcimento del danno da parte di chi l’ha subito per l’eventuale inadempimento dell’altra parte. Se invece la somma è data a titolo di caparra confirmatoria, la legge prevede che, in caso d’inadempimento di chi l’ha versata, l’altra parte ha diritto a trattenerla a titolo di risarcimento, mentre in caso d’inadempimento di chi l’ha ricevuta, l’altra parte ha diritto a vedersela restituita nella misura del doppio, sempre quale risarcimento del danno. È quindi importante che nel contratto preliminare sia chiarito a quale titolo (di caparra confirmatoria o di acconto sul prezzo) le somme siano versate al proprietario del bene. SEGRETO n. 29: è fondamentale che nel preliminare sia specificato se l’anticipo sia versato quale acconto sul prezzo o quale caparra confirmatoria. Quanto al termine, esso normalmente non ha natura di termine essenziale, la cui inosservanza determini la risoluzione del 45 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

contratto. Se vogliamo che l’eventuale inosservanza del termine produca tale effetto dobbiamo specificarlo nel contratto preliminare. È possibile prevedere delle ulteriori clausole che consentano di uscire dal contratto preliminare entro la scadenza del termine: • potremo

prevedere

il

versamento

al

momento

della

sottoscrizione del preliminare di una caparra penitenziale che sarà trattenuta qualora l’altra parte receda anticipatamente dal contratto; • potremmo prevedere la dazione di una somma a titolo di multa penitenziale a favore di una parte qualora l’altra parte receda anticipatamente dal contratto. La differenza tra l’una e l’altra è che la prima si versa anticipatamente rispetto all’eventuale recesso e verrà restituita se questo non si verifica, mentre la seconda è un importo predeterminato che viene versato solamente se si verifica il recesso. SEGRETO n. 30: caparra penitenziale e multa penitenziale servono a uscire anticipatamente dal preliminare. 46 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Come detto, il contratto preliminare produce solo effetti obbligatori e non trasferisce la proprietà dell’immobile. Può accadere nella pratica che si abbia bisogno di entrare anticipatamente nella detenzione dell’immobile perché, ad esempio, vogliamo avviare lavori di ristrutturazione in modo da poterlo abitare subito dopo l’acquisto. In tali casi, poiché il possesso normalmente viene trasferito insieme alla proprietà al momento della firma del definitivo, occorrerà che sia previsto nel preliminare l’anticipazione della consegna del bene. Di solito, in questi casi il proprietario esigerà un anticipo maggiore sul prezzo e l’impegno dell’acquirente a garantire eventuali

danni

che

dovessero

verificarsi

dal

momento

dell’anticipato possesso. SEGRETO n. 31: il preliminare ha solo effetti obbligatori, tuttavia è possibile anticipare alcuni effetti del definitivo, ad esempio mediante l’anticipazione della consegna del bene al futuro acquirente. 47 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

RIEPILOGO DEL CAPITOLO 2: •

SEGRETO n. 16: Anche nella fase delle trattative le parti sono tenute a comportarsi con correttezza e buona fede, e se una delle parti trasgredisce uno di tali obblighi, dovrà risarcire i danni subiti dall’altra parte.

•

SEGRETO n. 17: Le trattative per l’acquisto di un immobile, soprattutto quando avvengono alla presenza di un agente immobiliare, iniziano di solito con una proposta irrevocabile formulata al proprietario, indicando i termini principali ai quali l’acquirente è disposto a comprare.

•

SEGRETO n. 18: Se la vendita dell’immobile è stata affidata a un agente immobiliare, ci verrà richiesto di predisporre la proposta su un modello preparato da questi, che spesso contiene clausole che non sarebbero necessarie in questa fase delle trattative.

•

SEGRETO n. 19: È importante che l’assegno che accompagna la nostra proposta sia sempre intestato al venditore dell’immobile e non all’agente immobiliare che, al più, potrà esserne custode.

•

SEGRETO n. 20: La proposta di acquisto irrevocabile è vincolante solo per l’acquirente, mentre diviene impegnativa 48 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

per il venditore quando questi l’accetta. •

SEGRETO n. 21: Ricordiamoci, nella proposta, di indicare un periodo di validità limitato (ad esempio una settimana) e di accompagnarla con una somma di denaro contenuta (ad esempio poche migliaia di euro).

•

SEGRETO n. 22: Nella proposta inseriamo clausole che prevedano una serie di condizioni su cose che si potranno verificare solo in un secondo momento.

•

SEGRETO n. 23: Nella proposta inseriamo una clausola del genere: «Alla data del rogito l’immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche».

•

SEGRETO n. 24: Oltre alle verifiche affidate a un professionista, effettuiamo anche noi dei controlli.

•

SEGRETO n. 25: Dopo l’accettazione della proposta, le parti normalmente sottoscrivono il contratto preliminare con il quale s’impegnano a stipulare un successivo contratto (il cosiddetto

definitivo)

di

trasferimento

della

proprietà

dell’immobile, fissando sin da ora il prezzo e gli altri contenuti principali. •

SEGRETO n. 26: Se vogliono posticipare gli effetti 49 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

dell’acquisto,

le

parti

possono

stipulare

il

definitivo

prevedendo il differimento degli effetti a un secondo momento o all’avversarsi di una condizione o evento. •

SEGRETO n. 27: Il preliminare deve avere la forma della scrittura privata, autenticata se deve essere trascritto, oppure dell’atto pubblico.

•

SEGRETO n. 28: Tra gli elementi fondamentali da indicare nel preliminare vi sono la descrizione dell’immobile, le modalità di pagamento del prezzo e il termine per il definitivo.

•

SEGRETO n. 29: È fondamentale che nel preliminare sia specificato se l’anticipo sia versato quale acconto sul prezzo o quale caparra confirmatoria.

•

SEGRETO n. 30: Caparra penitenziale e multa penitenziale servono a uscire anticipatamente dal preliminare.

•

SEGRETO n. 31: Il preliminare ha solo effetti obbligatori, tuttavia è possibile anticipare alcuni effetti del definitivo, ad esempio mediante l’anticipazione della consegna del bene al futuro acquirente.

50 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

CAPITOLO 3: Come si acquista dal notaio

Siamo finalmente giunti alla fase conclusiva delle nostre trattative e siamo pronti ad acquistare. Dobbiamo, quindi, stipulare il contratto di compravendita. Peraltro questa potrebbe essere anche l’unica fase se abbiano deciso di stipulare direttamente il contratto definitivo senza preventiva proposta o contratto preliminare (perché ad esempio conosciamo già l’immobile e non abbiamo bisogno di un mutuo). La compravendita è definita dal codice come il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. SEGRETO n. 32: la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. 51 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Il contratto di compravendita immobiliare può essere stipulato direttamente tra le parti con il pubblico ufficiale che si limita ad autenticare le firme degli stipulanti (la cosiddetta scrittura privata autentica) oppure per atto pubblico, cioè con l’intervento del notaio (il cosiddetto rogito). Pur trattandosi di due modalità equivalenti, per evitare di incorrere in errori che potrebbero pregiudicare la validità del contratto o la sua trascrivibilità, è opportuno rivolgersi a un notaio perché predisponga il rogito. Anche se l’intervento del notaio può incidere sul costo complessivo dell’acquisto, è comunque consigliabile avvalersi della sua opera in quanto ciò eviterà problemi che potrebbero causare danni maggiori dei costi sostenuti per l’onorario del notaio. Infatti, il notaio, in quanto pubblico ufficiale, è in grado di assicurare la certezza in ordine al contenuto del contratto: la legge prevede che l’atto pubblico notarile costituisca piena prova del fatto che quel venditore e quel compratore abbiano stipulato 52 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

quella compravendita, che abbiano concordato quel prezzo, che esso sia stato pagato in tutto o in parte, che essi si siano accordati così come emerge dal documento, che le loro firme siano autentiche ecc. Inoltre, l’intervento del notaio è indispensabile perché il contratto divenga efficace rispetto ai terzi: questo avviene con la trascrizione del contratto, cui il notaio deve provvedere per legge. SEGRETO n. 33: anche se la compravendita si può stipulare con scrittura privata autenticata, è consigliabile rivolgersi a un notaio che assicura una professionalità in grado di salvaguardarci

da

errori

che potrebbero

pregiudicare

l’acquisto. Come è noto, il codice civile addebita al compratore i costi dell’acquisto e quindi anche l’onorario del notaio che, quindi, questi può liberamente scegliere. Pertanto, se avremo preventivamente stipulato un contratto preliminare, il notaio che sceglieremo per il definitivo sarà il 53 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

medesimo. A questo proposito è importante sapere che i recenti provvedimenti in tema di liberalizzazioni del 2012 hanno abrogato le tariffe professionali, pertanto non esistono più limiti minimi e massimi per la determinazione del compenso del notaio. Il cliente che lo richieda espressamente ha diritto di ottenere dal notaio un preventivo di massima e l’indicazione della complessità dell’incarico. Pertanto, nel nostro primo incontro con il notaio non esitiamo a chiedere una indicazione dei costi complessivi, compresi quelli dovuti al suo intervento. All’onorario del notaio sono da aggiungere le imposte dovute per la registrazione, le imposte di registro e di bollo e le tasse dovute alle pubbliche amministrazioni (in particolare all’archivio notarile e alle Agenzie delle Entrate e del Territorio), l’IVA (attualmente fissata al 21%) e il contributo previdenziale sul compenso. Sarà il notaio a provvedere al versamento di tali imposte quale sostituto d’imposta. SEGRETO n. 34: l’acquirente ha la facoltà di scegliere il notaio che dovrà rogitare, al quale dovrà richiedere, prima di affidargli l’incarico, un preventivo dei costi da sostenere. 54 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Il lavoro del notaio, normalmente, consiste nelle seguenti attività: • l’esecuzione degli accertamenti preliminari; • la redazione dell’atto di acquisto; • la stipula dell’atto di acquisto. Con riferimento all’esecuzione degli accertamenti preliminari, il notaio dovrà: •

accertarsi che la proprietà che viene trasferita sia nella piena ed esclusiva proprietà di chi vende (ad esempio, che non esistano altri proprietari ecc., vedi Capitolo 1);

•

accedere presso i Registri Immobiliari e verificare se negli ultimi vent’anni non si siano verificati eventi che possano pregiudicare la vendita (vedi sempre Capitolo 1);

•

accedere presso gli uffici del Catasto e verificare che l’immobile risulti regolarmente registrato e che gli sia assegnata una rendita ai fini del pagamento delle imposte.

Ricordiamoci a tale proposito che il notaio deve svolgere quanto sopra anche se non gli fosse da noi richiesto. SEGRETO n. 35: il notaio prima del rogito deve svolgere 55 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

degli accertamenti preliminari sulla proprietà, su eventuali vincoli e sulla regolarità catastale. Il notaio risponde sotto due profili. Sotto il primo, è responsabile dal punto di vista della disciplina, nella quale egli incorre se non si avvede (pur avendone la possibilità) della sussistenza di cause di invalidità del contratto (ad esempio, il notaio allega al rogito di un terreno un certificato di destinazione urbanistica già scaduto oppure non si avvede che manca una porzione dell’immobile tra le unità per le quali è stata rilasciata la concessione edilizia). Il notaio incorre poi in responsabilità, con obbligo di risarcimento del danno alle parti, se per sua colpa il contratto viene stipulato in assenza di tutti i presupposti di validità o di efficacia, o in assenza delle dovute garanzie (ad esempio, il notaio ci tranquillizza circa il fatto che non esistono ipoteche precedenti iscritte sull’immobile per non avere eseguito correttamente le ispezioni preliminari alla sottoscrizione dell’atto e la banca non ci concede il mutuo). Il notaio, proprio a tali fini, è tenuto a sottoscrivere un’assicurazione obbligatoria.

56 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 36: il notaio è responsabile di tali accertamenti e se non li compie risponde verso le parti per i danni che abbia eventualmente provocato. Dopo aver svolto tali accertamenti il notaio redige il contratto. Si tratta di una fase particolarmente delicata perché è quella in cui si determina il contenuto dell’accordo tra le parti. Il notaio dovrà rivolgere particolare attenzione a: •

l’identificazione dell’immobile;

•

il prezzo della compravendita e le modalità con le quali questo sarà pagato;

•

la consegna dell’immobile e le spese condominiali;

•

la disciplina urbanistica;

•

il “rendimento energetico” dei fabbricati;

•

le garanzie da parte del venditore;

•

la tassazione.

SEGRETO n. 37: nella redazione del contratto è importante l’identificazione del bene; il prezzo; la consegna dell’immobile e le spese condominiali; la disciplina urbanistica; il “rendimento energetico”; le garanzie del venditore e la 57 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

tassazione. Per quanto riguarda l’identificazione dell’immobile, il notaio indicherà il Comune ove esso è situato, l’indirizzo, il piano, il numero dei vani e delle pertinenze, i confini e le modalità di accesso. Il notaio indicherà anche gli identificativi catastali. Pur prevalendo, in caso di contrasto, i primi dati rispetto a quelli catastali,

è

fondamentale

verificare

la

correttezza

dell’identificazione catastale, poiché è in base ad essa che si pagano le imposte e in quanto i dati catastali sono utilizzati per l’esecuzione

degli

adempimenti

(trascrizione

nei

registri

immobiliari, voltura catastale) successivi alla vendita. A questo proposito, il notaio si sarà fatto consegnare le copie delle planimetrie catastali più recenti dal venditore in modo da verificare la conformità della piantina allo stato effettivo dei luoghi. Al riguardo occorrerà verificare che il venditore che abbia modificato l’interno dell’immobile, abbia anche presentato al Catasto le planimetrie aggiornate con le modifiche intervenute, 58 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

altrimenti questi dovrà provvedervi prima dell’atto. Spesso le maggiori difformità si registrano riguardo alle cantine, solai, soffitte, box ecc. SEGRETO n. 38: il notaio dovrà verificare l’esattezza dei dati, non solo relativi all’ubicazione dell’immobile ma anche catastali. Del prezzo abbiamo parlato nel Capitolo 2. Esso viene dichiarato al notaio dalle parti al momento della stipulazione del rogito. Prima del decreto Bersani del 2006, era frequente nella pratica l’indicazione in atti di un prezzo inferiore al fine di risparmiare sulle imposte. Oggi, nelle compravendite tra privati che abbiano per oggetto immobili abitativi è possibile su richiesta di chi acquista indicare nell’atto due diversi importi: il prezzo commerciale dell’immobile e il suo valore fiscale (determinato in base alla rendita catastale rivalutata). Tale facoltà è concessa anche nelle vendite tra imprese e privato, qualora l’atto sia soggetto a imposta di registro e non a IVA, e qualora abbia per oggetto immobili abitativi. 59 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Peraltro la doppia indicazione consente la riduzione dell’onorario notarile del 30%. Pertanto oggi la legge ha cercato di disincentivare l’occultamento del prezzo reale al fine di risparmiare sulle imposte, in quanto qualunque sia il prezzo commerciale dichiarato, le imposte, nelle vendite di immobili abitativi tra privati, saranno calcolate sul valore catastale rivalutato. Ciò non significa che la prassi non prosegua, ma occorre assolutamente evitarla in quanto non solo ci esponiamo comunque a degli accertamenti successivi durante i quali ci verrà chiesto di spiegare la provenienza del denaro con il quale è stato acquistato il bene, ma rischiamo anche la violazione delle norme antiriciclaggio che limitano l’uso del contante e degli assegni trasferibili per importi uguali o superiori attualmente a mille euro, con pesanti sanzioni. Un ulteriore rischio che corriamo nell’acquistare un bene con occultamento

parziale

del

prezzo

pagato

è

che,

se

successivamente nasce una controversia sul bene e si intende chiedere l’annullamento o la nullità dell’acquisto o la sua 60 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

risoluzione, la restituzione del prezzo o il risarcimento del danno saranno quantificati unicamente sull’importo dichiarato, con evidente perdita dell’importo pagato “al nero”. E ancora si rischia se il nostro venditore fallisce, dato che il nostro acquisto potrà essere oggetto di un’azione revocatoria che, se accolta dal Tribunale, determinerebbe il ritorno dell’immobile nel patrimonio, mentre a noi non resterebbe altro da fare che insinuarsi tra i creditori per tentare di recuperare il prezzo ufficialmente pagato. Altro caso nel quale è evidente il rischio che si corre simulando il prezzo, è quando esiste una prelazione legale come nel caso della prelazione a favore dello Stato per quanto riguarda i beni sottoposti a vincolo storico-artistico, oppure a favore del proprietario confinante o dell’affittuario coltivatore diretto per i terreni agricoli, o a favore del conduttore per gli immobili abitativi in caso di disdetta alla prima scadenza giustificata dall’intenzione del proprietario di vendere, o ancora a favore dell’inquilino degli immobili ad uso commerciale.

61 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

In questi casi, chi ha la prelazione ha diritto di essere preferito rispetto a qualunque altro soggetto nell’acquisto dell’immobile, se offre al venditore condizioni “pari” a quelle offerte dal terzo. Se il prezzo viene in parte occultato e non viene preventivamente offerto l’acquisto a chi è titolare del diritto, quest’ultimo potrà ottenere il riscatto del bene (cioè il suo trasferimento) pagando solamente la parte di prezzo che è stata dichiarata tra le parti originarie, con evidente danno per il primo acquirente. Infine, l’occultamento del prezzo realmente pagato può creare problemi in caso richiediamo un mutuo e vi sia sproporzione tra prezzo e somma erogata dalla banca, favorendo l’accertamento da parte dell’amministrazione finanziaria che chieda giustificazione di tale differenza. In

conclusione

a

quanto

detto

sopra,

emerge

che

la

determinazione del prezzo, che deve essere dichiarato al notaio, rappresenta un problema molto delicato in merito al quale, considerata la gravità dei rischi e delle responsabilità che possono derivarne a carico delle parti, si raccomanda la massima cautela e l’osservanza scrupolosa della legge. 62 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 39: è fondamentale dichiarare nel rogito il reale ammontare del prezzo pagato, per evitare di incorrere in accertamenti fiscali o subire un danno in caso di contenzioso. Importante è anche la questione relativa alle modalità di pagamento. Normalmente il saldo del prezzo pattuito viene versato al momento del rogito. Se però abbiamo richiesto un mutuo bancario, normalmente il rogito di acquisto e il mutuo vengono stipulati con il notaio contestualmente. La

banca,

però,

non

sempre

eroga

l’importo

mutuato

contestualmente alla stipulazione della vendita e del mutuo. Accade che la banca attenda l’avvenuta iscrizione dell’ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del finanziamento e che nei dieci giorni successivi non sia intervenuta sentenza di fallimento dell’acquirente (il cosiddetto consolidamento). Quanto sopra può determinare che trascorrano anche due settimane prima che la banca eroghi la somma finanziata. È importante quindi che chiediamo alla banca – meglio se con l’ausilio del notaio che abbiamo incaricato – se l’erogazione della 63 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

somma mutuata sarà contestuale alla sottoscrizione della compravendita e del mutuo, se cioè potrà pagare subito al venditore l’intero prezzo; in caso contrario, sarà necessario informare il venditore, il quale potrebbe avere bisogno di incassare l’intero prezzo per pagare a sua volta l’acquisto della sua nuova casa, e il notaio, in modo che egli possa istruire la pratica e predisporre l’atto in tempi tali da consentire al venditore di non incorrere in disagi di alcun tipo. Tra gli escamotage che si utilizzano nella pratica vi è quello di anticipare la vendita rispetto alla data in cui il venditore dovrà a sua volta acquistare oppure stipulare il mutuo prima della compravendita, con l’intervento del venditore quale terzo datore di ipoteca a favore della banca, in modo da sottoscrivere la vendita in un momento in cui l’erogazione potrà avvenire. SEGRETO n. 40: qualora dobbiamo pagare il prezzo anche mediante l’erogazione di un mutuo, è fondamentale che ci informiamo dalla banca di quando quest’ultima avverrà. Abbiamo già detto nel Capitolo 2 di come normalmente 64 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

l’immobile sia consegnato all’acquirente al momento del rogito. Potrà accadere che abbiamo bisogno di avere in anticipo la consegna delle chiavi per fare rilievi, ristrutturare ecc. Se però è il venditore che chiede di rimanere ancora un po’ nell’immobile è bene che nel rogito si prendano alcune accortezze, quali: • indicare con precisione la data entro la quale la consegna dovrà avere luogo; • prevedere a carico della parte venditrice una penale in denaro per ogni giorno di ritardo; • prevedere che una parte del prezzo sia pagata dal compratore al venditore solo all’atto della consegna, al netto della penale eventualmente dovuta; • stabilire le condizioni in cui l’immobile dovrà essere consegnato; • stabilire sino a quando l’occupante dovrà pagare gli oneri condominiali. SEGRETO n. 41: se il venditore chiede di rimanere nell’immobile stabiliamo il giorno del rilascio; una penale per 65 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

il ritardo; il pagamento di una parte del prezzo alla consegna; stabilire le condizioni nelle quali l’immobile dovrà essere rilasciato; il pagamento degli oneri condominiali. Anche con riferimento alle spese condominiali si è detto al Capitolo 1. La legge prevede che spetti al venditore garantire di essere in regola con il pagamento di tutte le spese inerenti all’immobile. Accade spesso, però, che al momento del rogito ci siano rate condominiali in corso di maturazione, o giacenze nelle casse del condominio che diano luogo a conguagli a favore del venditore. Per evitare problemi, è importante che il venditore ci esibisca, davanti al notaio, una lettera dell’amministratore del condominio dalla quale risulti che tutti i pagamenti già scaduti sono stati effettuati regolarmente. Dopo il rogito dovremo comunicare all’amministratore

del

condominio

la

mutata

titolarità

dell’immobile anche per potergli consentire di calcolare eventuali conguagli o restituzioni. Un problema particolarmente delicato è rappresentato dalle spese condominiali straordinarie (rifacimento impianti, restauro della facciata ecc.), per lavori già deliberati 66 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

dall’assemblea prima della vendita, ma non ancora eseguiti o eseguiti solo parzialmente. Poiché la legge nulla dice al riguardo, è necessario trovare un accordo con il venditore. SEGRETO n. 42: per le spese condominiali ordinarie facciamoci consegnare una dichiarazione dell’amministratore, per quelle straordinarie prendiamo accordi con il venditore. Nel rogito il notaio deve inserire sotto pena di nullità alcune dichiarazioni della parte venditrice che attengono alla situazione urbanistica dell’immobile che viene trasferito. Salvo quanto già detto al Capitolo 1, per i fabbricati il venditore deve dichiarare: • per quelli costruiti prima del 1 settembre 1967, senza modifiche successive, sotto sua responsabilità anche penale, che la costruzione è iniziata anteriormente a tale data; • per i fabbricati costruiti prima del 1 settembre 1967, ma con modifiche successive, è necessario consegnare al notaio i provvedimenti amministrativi in base ai quali tali modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, D.I.A. ecc.), i cui estremi dovranno essere indicati nel rogito; 67 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• per quelli costruiti dopo il 1 settembre 1967, è necessario consegnare al notaio i provvedimenti amministrativi in base ai quali l’edificazione o le modifiche sono state effettuate (licenze, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, D.I.A. ecc.) i cui estremi dovranno essere indicati nel rogito; • per quelli oggetto di “condono edilizio”, occorre consegnare al notaio la concessione edilizia in sanatoria che il Comune ha emesso all’esito della pratica o, in mancanza, la copia integrale della domanda di condono con il timbro di ricevuta apposto dal Comune; la copia dei bollettini postali con cui si è provveduto al pagamento dell’intera oblazione dovuta al Comune in relazione all’abuso condonato; l’eventuale domanda di parere all’autorità competente se esiste un vincolo sul bene e, se tale parere è stato già rilasciato, copia dello stesso. Per i terreni, invece, il venditore deve farsi rilasciare da parte del Comune in cui tale immobile è situato il certificato di destinazione urbanistica relativo allo stesso, in bollo. Tale certificato deve essere allegato in originale sotto pena di nullità al rogito e deve contenere i dati catastali del terreno e scade dopo un 68 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

anno dalla data del suo rilascio. Il venditore deve altresì dichiarare, sotto la propria responsabilità anche penale, che dopo la data del rilascio del certificato di destinazione urbanistica gli strumenti urbanistici del Comune non sono stati modificati e che in relazione al terreno di cui si tratta non è stata emessa alcuna ordinanza di lottizzazione abusiva. SEGRETO n. 43: anche con riferimento alle caratteristiche urbanistiche dell’immobile, il venditore deve rendere delle importanti dichiarazioni al notaio e consegnare una specifica documentazione. Quanto alla qualificazione energetica dell’immobile, la legge richiede solo che l’immobile sia dotato dell’Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E., previsto dalle norme dettate da alcune regioni) all’atto del suo trasferimento. L’A.C.E. è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento mediante una scala da A a G, e le prestazioni energetiche degli edifici. La legge prevede, al riguardo, l’inserimento nei rogiti di una clausola con 69 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la

documentazione

relativa

alla

certificazione

energetica

dell’immobile oggetto della compravendita. Alcuni notai continuano a richiedere anche il diverso Attestato di Qualificazione Energetica (A.Q.E., da non confondere con l’Attestato di Certificazione Energetica – A.C.E. di cui abbiamo detto poco sopra) anche se non richiesto più dalla legge. L’A.Q.E. è un documento che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’edificio, e permette di valorizzare gli edifici ad alto rendimento energetico aumentandone il valore immobiliare. SEGRETO n. 44: la legge prevede l’inserimento nei rogiti di una clausola con la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell’immobile. Per legge, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile. Questa garanzie riguardano: • le qualità intrinseche del bene e la sua idoneità allo scopo per il quale viene acquistato (ad esempio, l’esistenza o meno del 70 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

certificato di abitabilità rilasciato dal Comune); • la cosiddetta evizione: l’immobile non deve essere gravato da diritti di terzi tali da pregiudicare l’acquisto (vedi Capitolo 1). • i vizi: il venditore deve risarcire i danni derivanti da eventuali difetti della struttura o degli impianti. Tali garanzie sono per legge e sono efficaci anche se non inserite nel rogito. Normalmente i notai provvedono a richiamarle espressamente. Un accenno particolare merita l’abitabilità, il cambio di destinazione d’uso e la conformità degli impianti. La mancanza dei requisiti di abitabilità costituisce mancanza dei requisiti essenziali del bene venduto, il che autorizza il compratore ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto, restituzione del prezzo e risarcimento dei danni. È fondamentale quindi che il venditore si accerti dell’esistenza del certificato di abitabilità, o che comunque chieda conferma (all’amministratore del condominio, al costruttore dell’edificio, a un tecnico di sua fiducia) della sussistenza dei requisiti perché l’immobile sia idoneo a essere abitato, poiché il rispetto di tali 71 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

requisiti è oggetto di una garanzia specifica che la legge pone a suo carico (anche se non è obbligatorio citare nell’atto notarile di compravendita gli estremi del certificato di abitabilità). Quanto al cambio della destinazione d’uso, il venditore dovrà verificare (con l’ausilio di un proprio tecnico di fiducia, ad esempio un geometra o un architetto) se il cambiamento della destinazione d’uso possa dare luogo alla mancanza delle qualità essenziali richieste per la nuova destinazione, mettendo quindi in pericolo il contratto di compravendita. Tutte le case sono fornite di impiantistica e questa deve essere sottoposta a idonee procedure di controllo per garantire la costruzione e l’installazione secondo la normativa vigente, con un corrispettivo certificato di conformità. Se nel rogito il venditore dichiara che gli impianti sono conformi, si deve richiedere sempre la relativa garanzia. Nel caso contrario in cui si dichiari che non vi sia la conformità, potremo pretendere la messa a norma degli impianti, rinviando la stipula del contratto dopo i lavori di adeguamento o decidere di accettare l’acquisto e 72 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

assumerci a proprio carico la messa a norma, che ovviamente inciderà sul prezzo finale. Pertanto le informazioni che riguardano la conformità degli impianti devono essere necessariamente scoperte e rese note prima del preliminare. SEGRETO n. 45: per legge, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile, che riguardano le qualità intrinseche del bene e la sua idoneità allo scopo per il quale viene acquistato (garanzia per evizione e garanzia per i vizi. Nel rogito che riguarda un immobile destinato a civile abitazione possiamo avvalerci delle agevolazioni della cosiddetta “prima casa” quando: • l’immobile non sia di lusso; • l’immobile sia ubicato ove è residente o sarà residente entro i successivi diciotto mesi il beneficiario; • l’immobile sia destinato ad abitazione; • l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altro 73 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

diritto reale (né da solo né in comunione con il coniuge) di altra abitazione nel medesimo Comune ove si trova l’immobile da acquistare; • l’acquirente non deve avere beneficiato dell’agevolazione su altra abitazione sul territorio nazionale. In presenza di tali condizioni, il notaio indicherà in atti che ci avvaliamo di tali agevolazioni. Per gli importi delle varie imposte e delle relative agevolazioni si rinvia alla tabella. SEGRETO n. 46: nel rogito che riguarda un immobile destinato a civile abitazione possiamo avvalerci delle agevolazioni della cosiddetta “prima casa” in presenza di cinque condizioni.

74 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

RIEPILOGO DEL CAPITOLO 3: • SEGRETO n. 32: La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. • SEGRETO n. 33: Anche se la compravendita si può stipulare con scrittura privata autenticata, è consigliabile rivolgersi a un notaio che salvaguardarci

assicura da

una professionalità

errori

che

potrebbero

in grado

di

pregiudicare

l’acquisto. • SEGRETO n. 34: L’acquirente ha la facoltà di scegliere il notaio che dovrà rogitare, al quale dovrà richiedere prima di affidare l’incarico un preventivo dei costi da sostenere. • SEGRETO n. 35: Il notaio prima del rogito deve svolgere degli accertamenti preliminari sulla proprietà, su eventuali vincoli e sulla regolarità catastale. • SEGRETO n. 36: Il notaio è responsabile di tali accertamenti e se non li compie risponde verso le parti per i danni che abbia eventualmente provocato. • SEGRETO n. 37: Nella redazione del contratto è importante l’identificazione del bene; il prezzo; la consegna dell’immobile 75 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

e le spese condominiali; la disciplina urbanistica; il “rendimento energetico”; le garanzie del venditore e alla tassazione. • SEGRETO n. 38: Il notaio dovrà verificare l’esattezza dei dati non solo relativi all’ubicazione dell’immobile ma anche quelli catastali. • SEGRETO n. 39: È fondamentale sempre dichiarare nel rogito il reale ammontare del prezzo pagato per evitare di incorrere in accertamenti fiscali o dover subire un danno in caso di contenzioso. • SEGRETO n. 40: Qualora dobbiamo pagare il prezzo anche mediante l’erogazione di un mutuo, è fondamentale che ci informiamo dalla banca di quando quest’ultima avverrà. • SEGRETO n. 41: Se il venditore chiede di rimanere nell’immobile stabiliamo il giorno del rilascio; una penale per il ritardo; il pagamento di una parte del prezzo alla consegna; stabilire le condizioni nelle quali l’immobile dovrà essere rilasciato; il pagamento degli oneri condominiali. • SEGRETO n. 42: Per le spese condominiali ordinarie facciamoci consegnare una dichiarazione dell’amministratore, per quelle straordinarie prendiamo accordi con il venditore. 76 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• SEGRETO n. 43: Anche con riferimento alle caratteristiche urbanistiche dell’immobile, il venditore deve rendere delle importanti dichiarazioni al notaio e consegnare una specifica documentazione. • SEGRETO n. 44: La legge prevede l’inserimento nei rogiti di una clausola con la quale il compratore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa alla certificazione energetica dell’immobile. • SEGRETO n. 45: Per legge, il venditore deve prestare al compratore determinate garanzie relative all’immobile che riguardano le qualità intrinseche del bene, e la sua idoneità allo scopo per il quale viene acquistato, la cosiddetta evizione e i vizi. • SEGRETO n. 46: Nel rogito che riguarda un immobile destinato a civile abitazione, possiamo avvalerci delle agevolazioni della cosiddetta “prima casa” in presenza di cinque condizioni.

77 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

CAPITOLO 4: Gli accorgimenti e l’acquisto all’asta

La vendita di un immobile può avvenire anche a seguito: • di una procedura di esecuzione immobiliare; • del fallimento del proprietario; • dell’avvio della riscossione di tributi da parte dell’agente della riscossione. In tutti i casi sopra elencati, siamo di fronte a vendite forzate del bene, in quanto avvengono senza l’intervento del proprietario ma a seguito di debiti da questo contratti e non soddisfatti. La vendita forzata è l’ultimo atto di una procedura piuttosto complessa e, solitamente, si effettua mediante un’asta. SEGRETO n. 47: possiamo acquistare un immobile anche a seguito della procedura di vendita forzata che derivi da un’esecuzione

immobiliare,

da

un

fallimento

o

riscossione di tributi. 78 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

dalla

La vendita forzata statisticamente più frequente è quella che avviene a seguito della procedura di esecuzione immobiliare. Il 1 dicembre 2012, l’ADUSBEF ha comunicato che tra il 2008 e il 2011 le esecuzioni immobiliari sono aumentate di circa il 75%, arrivando a sfiorare i 38.000 pignoramenti, e ha stimato che per il 2012 ci potrebbe essere un ulteriore aumento del 22.8%, pari a circa 45.859 procedure. Come evidente, si tratta di un importante numero di immobili che vengono messi in vendita nei tribunali. Ma come finisce all’asta una casa? Tutto inizia dall’azione di un creditore del proprietario del bene inadempiente, il quale procuratosi un titolo esecutivo (ad esempio una cambiale non pagata alla scadenza, una sentenza di condanna o un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo), chiede all’ufficiale giudiziario il pignoramento dell’immobile. A questo punto prende avvio l’esecuzione immobiliare. SEGRETO n. 48: la procedura di esecuzione immobiliare prende l’avvio con il pignoramento del bene richiesto all’ufficiale giudiziario dal creditore che sia munito di titolo esecutivo. 79 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Dopo il pignoramento, il creditore che lo ha chiesto (ma anche qualsiasi altro creditore del proprietario dell’immobile che sia intervenuto nella procedura) chiede al Tribunale la vendita forzata del bene. Il giudice nomina quindi un esperto che dovrà stimare il bene pignorato. La relazione di stima dell’esperto dovrà contenere: • l’identificazione completa di confini e dati catastali del bene; • la descrizione del bene (di solito con l’ausilio di planimetrie e foto); • l’indicazione se il bene è occupato o meno e in forza di contratto registrato anteriormente al pignoramento; • l’esistenza di oneri, formalità o vincoli (vedi Capitolo 1) eventualmente non opponibili all’acquirente (cioè che non seguiranno l’acquisto); • la regolarità urbanistica ed edilizia. SEGRETO n. 49: compiuto il pignoramento e a seguito dell’istanza di vendita presentata dal creditore, il giudice nomina un esperto che predisponga una relazione di stima del bene. 80 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Depositata la relazione di stima da parte dell’esperto, il giudice, con un provvedimento denominato ordinanza di vendita, indica le modalità con le quali il bene sarà venduto. Le modalità in astratto possibili sono: • vendita senza incanto; • vendita con incanto. La legge impone al giudice di preferire la vendita senza incanto e di procedere con la vendita con incanto solo se la prima non è possibile, per mancanza di offerte o per offerte inadeguate. SEGRETO n. 50: depositata la relazione di stima da parte dell’esperto, il giudice con l’ordinanza di vendita indica se il bene sarà venduto senza o con incanto. Occupiamoci, dapprima, della vendita senza incanto che, come detto, per legge deve essere preferita a quella con incanto. La preferenza per la vendita senza incanto è da spiegare con il fatto che essa assicura una minore rigidità e conduce più rapidamente all’individuazione del prezzo migliore di aggiudicazione.

81 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

La vendita senza incanto prende avvio con l’ordinanza di vendita, nella quale troveremo: • l’individuazione del bene pignorato; • il valore dell’immobile individuato sulla base della relazione di stima depositata; • i recapiti del custode nominato dal giudice che si occuperà di far visionare l’immobile e di supportare il giudice nella procedura; • l’avvertenza che maggiori e più dettagliate informazioni saranno disponibili presso la Cancelleria del Tribunale. SEGRETO n. 51: il giudice dispone la vendita senza incanto con l’ordinanza di vendita ove sono indicate tutte le modalità con le quali la vendita si dovrà svolgere. Quando il cancelliere del Tribunale pubblica tale ordinanza (chiamata avviso di vendita) vi indica: • il termine entro il quale debbono essere presentate le offerte di acquisto (compreso tra i novanta e i centoventi giorni successivi); • 82 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• che nel giorno successivo alla scadenza del termine si terrà un’udienza per la deliberazione sull’offerta e l’eventuale gara tra gli offerenti; • come deve essere versata la cauzione (pari ad almeno un decimo del prezzo proposto). SEGRETO

n.

52:

al

cancelliere

viene

dato

avviso

dell’ordinanza di vendita almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione dell’offerta indicato nell’ordinanza. L’avviso, insieme all’ordinanza di vendita e alla relazione di stima, è pubblicato in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione dell’offerta, nonché su quotidiani locali o, se opportuno, a diffusione nazionale. Nell’avviso, per questioni di riservatezza, non è indicato il nome del debitore che risulta “cancellato” anche nell’ordinanza di vendita e nella relazione di stima. I siti internet più comuni ove trovare queste informazioni sono:

83 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

http://www.aste.com/ http://www.astegiudiziarie.it/ http://www.astagiudiziaria.com/ http://www.asteimmobili.it/ Inoltre gli avvisi di vendita sono pubblicati anche sui siti dei tribunali ove le procedure sono pendenti, come ad esempio: http://www.tribunale.milano.it/index.phtml?Id_VMenu=110 http://www.tribunale.roma.it/astegiudiziarie/ http://www.tribunale.napoli.giustizia.it/astegiudiziarie/default.asp x?m=1 Oramai i siti internet costituiscono la modalità più veloce e agevole per reperire la maggior parte delle informazioni necessarie per acquistare un immobile all’asta. Pertanto sui siti internet potremo effettuare la prima ricerca e reperire le prime informazioni che ci interessano. SEGRETO n. 53: l’avviso, l’ordinanza di vendita e la relazione di stima sono pubblicati su siti internet specializzati, ove è possibile reperire le prime informazioni sulla vendita. 84 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Sarà comunque sempre necessario approfondire e confrontare quanto letto sul sito con quanto depositato presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, i cui recapiti sono di solito disponibili sul medesimo sito internet. Ad esempio, se vogliamo conoscere il nome del debitore dovremo recarci in Cancelleria e reperire la copia dell’avviso o dell’ordinanza di vendita o della relazione di stima, ove potremo ottenere le generalità del proprietario del bene messo in vendita. Per visionare l’immobile dovremo poi contattare il custode, solitamente un avvocato o un dottore commercialista, che ci accompagnerà nella visita. Potrà accadere che non sia possibile visitare il bene, magari perché l’occupante si rifiuta di far entrare i visitatori nella propria abitazione. SEGRETO n. 54: per avere maggiori informazioni sarà necessario recarci presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, mentre per vedere l’immobile dovremo contattare il custode.

85 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Leggere attentamente la relazione di stima è fondamentale per acquistare all’asta senza sorprese. Infatti nella relazione di stima troviamo tutte le informazioni che riguardano l’immobile ed eventuali problemi ad esso associati (vedi quanto indicato al Capitolo 1), in quanto il perito nominato dal giudice solitamente è chiamato a rispondere ai seguenti quesiti: •

descrivere

l’immobile

pignorato,

previo

esame

della

documentazione in atti e dello stato dei luoghi (Comune, località, via e numero civico, caratteristiche interne ed esterne) con relativa superficie in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, accertando la completezza della documentazione prodotta

e

la

corrispondenza

delle

risultanze

della

documentazione prodotta con lo stato dei luoghi; •

accertare la conformità tra i dati riportati nel pignoramento e quelli risultanti dalla documentazione, riportando l’elenco delle iscrizioni e trascrizioni di pignoramenti gravanti sull’immobile e a parte della trascrizione delle domande giudiziali;

•

verificare l’intestazione catastale e, se l’immobile non è accatastato, procedere all’accatastamento e, se mancante, di 86 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

idonea planimetria; •

indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

•

indicare la conformità o meno della costruzione alle concessioni o autorizzazioni amministrative e, in caso di concessione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia vigente, descrivere la tipologia di abusi riscontrati, dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile e indicare il presumibile costo della sanatoria;

•

dire se è possibile vendere in uno o più lotti, in quest’ultimo caso indicare i lotti e, previa autorizzazione del giudice, identificare i nuovi confini e provvedere alla redazione del frazionamento, allegando, in tal caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

•

indicare se l’immobile è libero o occupato, con contratto avente data certa anteriore alla notifica del pignoramento, indicando l’eventuale data di registrazione, la data di scadenza dell’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio, o comunicando l’esistenza di un giudizio in corso di rilascio;

•

indicare l’esistenza di eventuali vincoli storici, artistici o di invisibilità o inalienabilità, nonché l’eventuale esistenza di 87 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici e l’assegnazione del diritto di abitazione al coniuge; •

eseguire una valutazione dell’immobile con indicazione del criterio (o dei criteri) di stima usato.

SEGRETO n. 55: leggere attentamente la relazione di stima è fondamentale per acquistare all’asta senza sorprese, in quanto in essa il perito nominato dal giudice deve indicare tutte le informazioni che riguardano l’immobile. Tra le informazioni contenute nella relazione di stima, occorre porre particolare attenzione a quelle che riguardano: • l’esistenza di iscrizioni di ipoteche o di trascrizioni di domande giudiziali (vedi Capitolo 1); • l’utilizzo previsto dallo strumento urbanistico comunale (se cioè l’immobile è destinato a civile abitazione oppure ad uso ufficio, perché potrebbe risultare difficoltoso ottenere dal Comune il cambio della destinazione d’uso); • l’esistenza di abusi edilizi che possano essere sanati o meno, con i relativi costi; • l’occupazione dell’immobile e il tipo di contratto che, se 88 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

stipulato

anteriormente

al

pignoramento,

dovrà

essere

osservato da chi acquista; • l’assegnazione

dell’immobile

al

coniuge

del

debitore

pignorato, in quanto se il provvedimento è stato trascritto prima del pignoramento, chi acquista la casa non potrà utilizzarla e dovrà lasciarvi dentro i minori sino all’estinzione del provvedimento o, in mancanza di trascrizione anteriore, del periodo di nove anni dalla data del provvedimento del giudice di assegnazione; • l’esistenza di eventuali vincoli che possano limitare l’utilizzo o la rivendita del bene. SEGRETO n. 56: fare attenzione alle trascrizioni e iscrizioni sul bene, alla destinazione d’uso, ad abusi edilizi, all’esistenza di contratti di locazione o di provvedimenti di assegnazione opponibili, all’esistenza di eventuali vincoli che possano limitare l’utilizzo o la rivendita del bene. Una volta individuato l’immobile che ci interessa e verificato che non vi siano problemi che ne pregiudichino il nostro acquisto, siamo pronti a presentare la nostra offerta presso la Cancelleria 89 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

delle esecuzioni immobiliari del Tribunale. Come abbiamo visto la vendita forzata inizia con l’ordinanza di vendita emanata dal giudice, nella quale viene previsto un termine tra i novanta e i centoventi giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto. Nella stessa ordinanza vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo

alla

scadenza del termine, l’udienza per

la

deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti. Per partecipare a una vendita giudiziaria è indispensabile aver prestato la cauzione che, come abbiamo visto nella vendita senza incanto, non può essere inferiore a un decimo del prezzo da noi proposto. SEGRETO n. 57: la domanda per partecipare alla vendita senza incanto deve essere accompagnata dal deposito di una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo che proponiamo. 90 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

L’offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se la vendita è delegata a un notaio l’offerta è depositata presso lo studio di quest’ultimo, salvo diversa disposizione contenuta nell’avviso di vendita. Se viene stabilito che la cauzione debba essere versata tramite assegno circolare, dovremo inserirlo nella busta. L’offerta che depositeremo sarà irrevocabile salvo che: • il giudice non abbia stabilito la gara tra gli offerenti sull’offerta più alta; • il giudice non disponga l’incanto; • siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta. Di solito il Tribunale competente per la vendita pubblica sul proprio sito un modello di domanda per partecipare alla vendita. SEGRETO n. 58: un fac-simile della domanda per partecipare alla vendita senza incanto può essere di solito reperito sul sito del Tribunale ove si svolge la vendita. Un fac-smile della domanda potrà essere di questo tipo: 91 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

TRIBUNALE DI ……… UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI VENDITA SENZA INCANTO OFFERTA DI ACQUISTO Il/La sottoscritto/a ….……..…………... nato/a a ………………, il / / , residente a ………………… in via ……………………….. n. ..…....., codice fiscale ..…………………………, stato civile: celibe/nubile – coniugato/a in regime di separazione/comunione dei beni con …………………………., nato/a a ……………….. il / / , residente a …………..……... in via ……………………….. n. ………., codice fiscale …………………………… (recapito telefonico …………………………..) presenta OFFERTA DI ACQUISTO dei beni così identificati: …………………………………….. esecuzione immobiliare n. / G.E ….……………………………… lotto: ……………………………………………………………. Dichiara di offrire la somma di € ……………….. deposita in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari unitamente alla predetta istanza

assegno

circolare

non

trasferibile

n.

……………………………………. intestato a (vedi avviso di 92 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

vendita) esecuzione immobiliare n. ……………………………. di

€

……………………………

a

titolo

di

cauzione,

corrispondente al 10% del prezzo offerto. Si impegna a corrispondere il saldo del prezzo entro giorni ………. dall’aggiudicazione (non oltre il termine indicato nell’ordinanza), nonché le spese relative alla vendita secondo le modalità indicate dalla Cancelleria e/o dal custode. Dichiara di aver preso visione della perizia di stima. Allega alla presente copia del documento di identificazione e del codice fiscale. …………….…..……., lì …………… Firma Alla domanda dovrà essere applicata una marca da bollo (attualmente da euro 14,62). Attenzione, la nostra offerta non sarà efficace se: • la depositiamo dopo la scadenza del termine che ha indicato il giudice; • offriamo un importo inferiore al prezzo base stabilito nell’ordinanza; 93 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• non depositiamo la cauzione nella misura minima di un decimo del prezzo offerto. SEGRETO n. 59: l’offerta deve essere depositata entro la scadenza del termine indicato dal giudice, contenere un importo non inferiore al prezzo base ed essere accompagnata da una cauzione nella misura minima di un decimo del prezzo offerto. Il giorno stabilito per l’esame delle offerte potrà accadere che, se è stata depositata un’unica offerta: • se essa è superiore di almeno un quinto del prezzo base, è accettata; • se è inferiore a detto importo, il giudice procede a una nuova vendita. Se, invece, sono state presentate più offerte: • si procede a una gara sull’offerta più alta; • se nessuno aderisce alla gara, il giudice può vendere al miglior offerente o disporre la vendita con incanto.

94 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 60: se vogliamo avere più possibilità che la nostra offerta sia accettata, soprattutto quando saremo i soli offerenti, proponiamo un prezzo di acquisto superiore di almeno un quinto del prezzo base. Una volta che il giudice abbia accettato l’offerta, indicherà con decreto come e quando dovrà essere versato il prezzo. Dopo che il prezzo è stato versato, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento, che costituisce il nostro titolo di acquisto. Se non osserviamo le indicazioni del giudice circa il versamento del prezzo, saremo dichiarati decaduti dall’aggiudicazione con perdita della cauzione e il bene sarà nuovamente posto in vendita. Spesso tra il versamento del prezzo e l’emissione del decreto di trasferimento possono passare molti mesi. In tali casi è importante sentire periodicamente il custode (solitamente incaricato di predisporre la bozza di decreto di trasferimento) per accelerare ove possibile i tempi. SEGRETO n. 61: se vogliamo ottenere rapidamente il decreto 95 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

di trasferimento dobbiamo periodicamente tenere contatti con il custode. Occupiamoci, ora, della vendita con incanto. Le differenze rispetto alla vendita senza incanto sono sostanzialmente le seguenti: •

nell’ordinanza sono indicate la data e l’ora dell’incanto;

•

la misura minima dell’aumento dell’offerta;

•

la cauzione è pari a un decimo del prezzo base.

SEGRETO n. 62: nella vendita con incanto, le principali differenze rispetto alla vendita senza incanto sono costituite dalla data dell’incanto, dalla misura minima delle offerte rispetto al prezzo base e dall’importo della cauzione pari a un decimo del prezzo base. Per la pubblicità dell’ordinanza, vale quando detto sopra a proposito della vendita senza incanto. Quanto alla domanda, anche per essa di solito il Tribunale competente per la vendita pubblica sul sito un modello.

96 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Il fac-smile della domanda potrà essere di questo tipo: TRIBUNALE DI …........ UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI VENDITA CON INCANTO OFFERTA DI ACQUISTO Il/La sottoscritto/a ……………………. nato/a a ……………….. il / / , residente a ………………... in via ………………………. n. ……, codice fiscale …………………………, stato civile: celibe/nubile – coniugato/a in regime di separazione/comunione dei beni con …………………………, nato/a a …….………….. il / / , residente a ………………...…... in via …….……………. n. …..…, codice fiscale …………………………… (recapito telefonico ………………………) CHIEDE DI PARTECIPARE alla vendita con incanto che avrà luogo il giorno ……………… alle ore …………… degli immobili descritti nell’esecuzione immobiliare ………………..………….. DICHIARA di aver preso visione degli atti relativi alla vendita e di essere a conoscenza che gli immobili vengono venduti nello stato di fatto 97 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

e di diritto in cui si trovano; deposita in Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari unitamente alla predetta istanza assegno circolare non trasferibile n. ……………………………… intestato a (vedi avviso di vendita) esecuzione immobiliare n. ……………………………………… di

€

……………………………

a

titolo

di

cauzione,

corrispondente al 10% del prezzo base. In caso di aggiudicazione si impegna a corrispondere il saldo del prezzo nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita, nonché le spese relative alla vendita secondo le modalità indicate dalla Cancelleria e/o dal custode. Dichiara di aver preso visione della perizia di stima. Allega alla presente copia del documento di identificazione e del codice fiscale. ……………………..., lì ……… Firma Anche in questo caso alla domanda dovrà essere applicata una marca da bollo (attualmente da euro 14,62). Il giorno stabilito per l’incanto potrà accadere che, se partecipa un solo acquirente e questo abbia offerto un prezzo base aumentato del minimo indicato nell’ordinanza, il bene venga a lui aggiudicato. 98 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 63: nella vendita con incanto, se partecipa un solo acquirente che abbia offerto un prezzo base aumentato del minimo indicato nell’ordinanza, il bene sarà a lui aggiudicato. Se, invece, sono presenti più acquirenti, il giudice avvia l’incanto nel corso del quale ciascun partecipante potrà presentare offerte che dovranno essere superiori alla precedente in misura almeno pari all’aumento minimo indicato in ordinanza sino a quando, trascorsi tre minuti, non vi sia stato alcun “rilancio o rialzo” rispetto all’ultima offerta. Pertanto, se il prezzo base è pari a cento e sono ammesse offerte in aumento di almeno dieci, l’incanto partirà da chi per primo offrirà centodieci. Il successivo offerente dovrà offrire almeno centoventi. L’ulteriore offerente dovrà offrire almeno centotrenta e così via, sino a quando siano passati tre minuti dall’ultima offerta. Qualora siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, il giudice aggiudica l’immobile all’asta all’ultimo offerente. L’immobile 99 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

viene aggiudicato in via provvisoria all’ultimo offerente il quale dovrà eleggere domicilio nel Comune ove ha sede il Tribunale per le comunicazioni che dovranno essergli fatte, altrimenti esse verranno effettuate presso la Cancelleria e quindi sarà praticamente impossibile per lui conoscerle. Normalmente l’elezione di domicilio avviene presso lo studio di un professionista. SEGRETO n. 64: nel caso vi siano più offerenti, il giudice procede con l’incanto e aggiudica l’immobile a chi abbia proposto l’ultima offerta superiore del rialzo minimo indicato e siano trascorsi tre minuti senza che ve ne sia stata una successiva. L’aggiudicazione è provvisoria, in quanto è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei dieci giorni successivi all’aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono superare di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare l’offerta in Cancelleria e integrare la cauzione, che dovrà essere pari al 100 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all’aggiudicatario. Alla nuova asta possono partecipare, oltre gli offerenti in aumento e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione. In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento,

l’aggiudicazione

diviene

definitiva.

Il

giudice

dell’esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo. SEGRETO n. 65: nella vendita con incanto, l’aggiudicazione è provvisoria in quanto è possibile fare ulteriori rilanci nei dieci giorni successivi. Quanto agli altri partecipanti che non si sono aggiudicati il bene, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell’incanto, se l’offerente non diviene aggiudicatario del bene. 101 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Attenzione: nell’ipotesi in cui questi non abbia partecipato affatto all’incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell’intero. Per quanto riguarda la successiva fase del versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario definitivo e dell’emissione del decreto di trasferimento, vale quando già detto sopra a proposito della vendita senza incanto. Occorre ricordare che, in alcuni tribunali, le vendite possono essere delegate a un professionista (solitamente un notaio) di fronte al quale si svolgeranno le fasi che si sono sopra indicate. Un’ultima notazione importante: quando acquistiamo casa all’asta pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per acquisto tra privati.

Occorre

tenerne

conto

per

valutare

l’eventuale

convenienza dell’acquisto. SEGRETO

n.

66:

quando

acquistiamo

casa

all’asta

pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul 102 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per acquisto tra privati.

103 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

RIEPILOGO DEL CAPITOLO 4: • SEGRETO n. 47: Possiamo acquistare un immobile anche a seguito della procedura di vendita forzata che derivi da un’esecuzione immobiliare, da un fallimento o dalla riscossione di tributi. • SEGRETO n. 48: La procedura di esecuzione immobiliare prende l’avvio con il pignoramento del bene richiesto all’ufficiale giudiziario dal creditore che sia munito di titolo esecutivo. • SEGRETO n. 49: Compiuto il pignoramento e a seguito dell’istanza di vendita presentata dal creditore, il giudice nomina un esperto che predisponga una relazione di stima del bene. • SEGRETO n. 50: Depositata la relazione di stima da parte dell’esperto, il giudice con l’ordinanza di vendita indica se il bene sarà venduto senza o con incanto. • SEGRETO n. 51: Il giudice dispone la vendita senza incanto con l’ordinanza di vendita ove sono indicate tutte le modalità con le quali la vendita si dovrà svolgere. • SEGRETO

n.

52: Al

cancelliere

viene

dato

avviso

dell’ordinanza di vendita almeno quarantacinque giorni prima 104 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

del termine per la presentazione dell’offerta indicato nell’ordinanza. • SEGRETO n. 53: L’avviso, l’ordinanza di vendita e la relazione di stima sono pubblicati su siti internet specializzati, ove è possibile reperire le prime informazioni sulla vendita. • SEGRETO n. 54: Per avere maggiori informazioni sarà necessario recarci presso la Cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale, mentre per vedere l’immobile dovremo contattare il custode. • SEGRETO n. 55: Leggere attentamente la relazione di stima è fondamentale per poter acquistare all’asta senza sorprese, in quanto in essa il perito nominato dal giudice deve indicare tutte le informazioni che riguardano l’immobile. • SEGRETO n. 56: Fare attenzione alle trascrizioni e iscrizioni sul bene, alla destinazione d’uso, ad abusi edilizi, all’esistenza di contratti di locazione o di provvedimenti di assegnazione opponibili, all’esistenza di eventuali vincoli che possano limitare l’utilizzo o la rivendita del bene. • SEGRETO n. 57: La domanda per partecipare alla vendita senza incanto deve essere accompagnata dal deposito di una cauzione non inferiore a un decimo del prezzo che 105 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

proponiamo. • SEGRETO n. 58: Un fac-simile della domanda per partecipare alla vendita senza incanto può essere di solito reperito sul sito del Tribunale ove si svolge la vendita. • SEGRETO n. 59: L’offerta deve essere depositata entro la scadenza del termine indicato il giudice, contenere un importo non inferiore al prezzo base ed essere accompagnata da una cauzione nella misura minima di un decimo del prezzo offerto. • SEGRETO n. 60: Se vogliamo avere più possibilità che la nostra offerta sia accettata, soprattutto quando saremo i soli offerenti, proponiamo un prezzo di acquisto superiore di almeno un quinto del prezzo base. • SEGRETO n. 61: Se vogliamo ottenere rapidamente il decreto di trasferimento dobbiamo periodicamente tenere contatti con il custode. • SEGRETO n. 62: Nella vendita con incanto, le principali differenze rispetto alla vendita senza incanto sono costituite dalla data dell’incanto, dalla misura minima delle offerte rispetto al prezzo base e dall’importo della cauzione pari a un decimo del prezzo base. • SEGRETO n. 63: Nella vendita con incanto, se partecipa un 106 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

solo acquirente che abbia offerto un prezzo base aumentato del minimo indicato nell’ordinanza, il bene sarà a lui aggiudicato. • SEGRETO n. 64: Nel caso in vi siano più offerenti, il giudice procede con l’incanto e aggiudica l’immobile a chi abbia proposto l’ultima offerta superiore di almeno del rialzo minimo indicato e siano trascorsi tre minuti senza che ve ne sia stata una successiva. • SEGRETO n. 65: Nella vendita con incanto, l’aggiudicazione è provvisoria in quanto è possibile fare ulteriori rilanci nei dieci giorni successivi. • SEGRETO

n.

66:

Quando

acquistiamo

casa

all’asta

pagheremo le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul prezzo di aggiudicazione e non sul valore catastale come per acquisto tra privati.

107 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

CAPITOLO 5: L’acquisto di un immobile da costruire

Vi sono dei casi nei quali l’immobile che si acquista non è stato ancora costruito oppure non è stato ancora ultimato. Si tratta del cosiddetto acquisto su carta che può esporci a rischi maggiori soprattutto quando si verifichi il fallimento del venditore. Normalmente l’acquisto su carta può avvenire da: • un costruttore; • una cooperativa edilizia. Nel primo caso acquisteremo l’immobile direttamente da chi lo costruisce, mentre nel secondo caso lo acquisteremo divenendo soci della cooperativa. SEGRETO n. 67: possiamo acquistare l’immobile non ancora costruito o non ultimato da un costruttore o da una cooperativa edilizia. 108 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

I possibili rischi dai quali dobbiamo guardarci in questa tipologia di acquisto (e che si aggiungono a quelli visti nei Capitoli 1 e 2) sono essenzialmente due: • il rischio che il costruttore fallisca prima di averci consegnato la casa; • i pericoli e i costi connessi all’essere socio di una cooperativa. SEGRETO n. 68: i possibili rischi dai quali dobbiamo guardarci in questa tipologia di acquisto sono essenzialmente due: il rischio che il costruttore fallisca prima di averci consegnato la casa e i costi connessi all’essere socio di una cooperativa. Con riferimento alla prima tipologia di rischio, esiste una normativa apposita che tutela l’acquirente. È bene sapere che tale normativa si applica agli acquisti di un immobile: • la cui costruzione non è stata ancora iniziata ma per la quale è stato richiesto il permesso di costruire; • la cui costruzione è stata iniziata ma non ancora ultimata in quanto non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità.

109 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Si ritiene che tale normativa si applichi anche alla ristrutturazione di immobili quando essa avviene a seguito della demolizione del precedente immobile o quando comporti la trasformazione in un immobile del tutto diverso da quello precedente. SEGRETO n. 69: esiste una normativa a tutela di chi acquista un immobile la cui costruzione non sia iniziata ma per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire o, se costruito, non abbia ancora il certificato di agibilità. La tutela prevista dalla legge si applica a varie tipologie contrattuali quali la vendita, il preliminare (vedi Capitolo 2) e anche quando la vendita è connessa alla cessione del terreno. La normativa prevede che il contratto, che abbia a oggetto l’acquisto di un immobile da costruire, debba avere il seguente contenuto: • deve indicare i dati necessari per l’identificazione delle parti (ad esempio, per le persone fisiche i dati anagrafici e fiscali; il regime patrimoniale se coniugati; per gli enti la ragione sociale, la sede legale, il codice fiscale per le società di 110 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

capitali e le associazioni riconosciute; le generalità dei rappresentanti legali per le società di persone e le associazioni non riconosciute; • deve riportare la descrizione dell’immobile (la natura, il Comune di ubicazione, i dati catastali del terreno dove viene costruito) completa delle caratteristiche tecniche (struttura portante, fondazioni, solai, infissi, impianti ecc.) e di tutte le pertinenze a uso esclusivo (cantina, box, posto auto ecc.); • deve indicare l’esistenza di eventuali atti d’obbligo o convenzioni

urbanistiche

stipulati

per

ottenere

l’autorizzazione a costruire con la specificazione dei vincoli previsti (ad esempio, divieto di destinazione d’uso); • debbono essere indicati sia i termini finali per l’esecuzione della costruzione sia quelli relativi agli stati di avanzamento dei lavori; anche se non previsto dalla legge chiediamo che sia indicato il termine massimo previsto per la stipula del definitivo; • debbono essere riportate le indicazioni relative al prezzo di vendita (importo, termini, caparra, modalità); • debbono essere indicati gli estremi della fideiussione che il venditore ha stipulato a garanzia dell’acquirente quando il 111 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

saldo viene versato prima del termine per la stipula del definitivo; • deve essere indicata l’esistenza di eventuali iscrizioni ipotecarie (di solito relative al mutuo chiesto dal costruttore per finanziare la costruzione) o trascrizioni; • debbono essere riportati gli estremi del titolo abilitativo a costruire (ad esempio, permesso di costruire, sua richiesta se non ancora concesso); • deve indicare le eventuali imprese appaltatrici che eseguono la costruzione al fine di fornire informazioni utili sulla bontà della costruzione. SEGRETO n. 70: la legge prevede che il contratto (anche preliminare) di acquisto di un immobile da costruire riporti un contenuto ben specificato. Inoltre, al contratto debbono essere allegati: • il capitolato che indichi i materiali utilizzati nella costruzione, l’elenco delle rifiniture e degli accessori che le parti hanno pattuito; 112 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• il progetto sul quale è stato rilasciato il permesso di costruire. A costruzione ultimata, il venditore deve fornire l’Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E., vedi Capitolo 3). SEGRETO n. 71: al contratto devono essere allegati il capitolato dei materiali e delle rifiniture nonché il progetto autorizzato; successivamente, a costruzione ultimata, deve essere consegnato l’A.C.E. Di particolare importanza per la specifica tipologia di acquisto in esame sono le garanzie per l’acquirente previste dalla legge. La prima garanzia è costituta dalla fideiussione, la quale consiste nel contratto con il quale un terzo (una banca, un’assicurazione o un intermediario finanziario iscritto nell’elenco tenuto dalla Banca d’Italia) si obbliga verso noi che acquistiamo a garantire che il costruttore adempia a tutti i suoi obblighi. Essa deve essere rilasciata sia nel caso il costruttore sia un imprenditore sia nel caso in cui sia una cooperativa.

113 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 72: la prima garanzia che il costruttore deve rilasciare è una fideiussione. La fideiussione deve garantire la restituzione a noi che acquistiamo delle somme pagate e del valore di ogni altro corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, comprensivi degli interessi maturati, nel caso in cui si verifichi una situazione di crisi a carico del costruttore. La garanzia deve riguardare anche la parte di mutuo del costruttore che sia stato accollato dall’acquirente prima della stipula del contratto definitivo, quando vi sia obbligo di rimborso a carico dell’acquirente di tali somme al costruttore oppure quando sia previsto il pagamento diretto a favore della banca. SEGRETO n. 73: la fideiussione garantisce la restituzione all’acquirente delle somme versate o accollate dall’acquirente qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore. La garanzia può essere azionata dall’acquirente qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore, e cioè quando: • sia trascritto un pignoramento sull’immobile oggetto del 114 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

contratto e l’acquirente comunichi la volontà di uscire dal contratto (il cosiddetto recesso); • il costruttore fallisca o sia posto in liquidazione coatta amministrativa o in amministrazione straordinaria o abbia chiesto un concordato preventivo e l’organo della procedura non sia subentrato nel contratto. Al verificarsi di una delle precedenti condizioni, potremo escutere la fideiussione e cioè chiedere per iscritto, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviare al domicilio del fideiussore indicato nel contratto, di pagare l’importo che dovremo documentare. SEGRETO n. 74: potremo escutere la fideiussione quando al costruttore

sia

stato

pignorato

l’immobile

oggetto

dell’acquisto oppure quando sia stato sottoposto a fallimento o ad altra procedura concorsuale. Il fideiussore (ad esempio la banca) è tenuto a pagare entro trenta giorni dalla data di ricezione della richiesta scritta senza che possa pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte 115 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

dell’acquirente. In altri termini, il fideiussore non può rifiutarsi di pagare sostenendo che noi dobbiamo preliminarmente soddisfarci nella procedura esecutiva o nel fallimento del costruttore, cosa che richiederebbe normalmente degli anni. A tale scopo nel contratto deve essere prevista l’espressa rinunzia del fideiussore al cosiddetto beneficio della preventiva escussione del debitore principale. Se il fideiussore non ci paga, sarà tenuto a rimborsarci anche le spese, che dovremo sostenere per agire giudizialmente nei suoi confronti per ottenere quanto ci spetta, e i relativi interessi. SEGRETO n. 75: il fideiussore è tenuto a pagare entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta senza che possa pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte dell’acquirente e a rimborsare le spese sostenute in caso di suo rifiuto. La fideiussione ha efficacia sino a quando: • l’imprenditore costruttore non ci abbia trasferito la proprietà dell’immobile; 116 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• la cooperativa edilizia non ci abbia assegnato l’immobile. Il costruttore, oltre alla fideiussione, è tenuto a consegnare all’acquirente anche una polizza assicurativa che copra i danni cagionati dall’immobile anche a terzi per la durata di un decennio. La polizza dovrà garantire i danni derivanti dalla rovina totale o parziale o anche dal semplice pericolo di rovina. La legge non prevede alcuna sanzione laddove il costruttore non ci consegni tale polizza. Potremmo però rifiutarci legittimamente di stipulare il contratto definitivo o, se già stipulato, agire per la risoluzione del contratto per inadempimento. SEGRETO n. 76: il costruttore, oltre alla fideiussione, è tenuto a consegnare all’acquirente anche una polizza assicurativa che copra i danni cagionati dall’immobile anche a terzi per la durata di un decennio. Si è già fatto cenno che il costruttore, spesso, ricorre a un finanziamento bancario per sostenere i costi di costruzione dell’immobile da vendere. Tale finanziamento consiste in un 117 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

mutuo fondiario garantito da ipoteca iscritta sull’intero futuro immobile. Quando noi acquistiamo, è quindi necessario il cosiddetto frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, cioè la suddivisione del mutuo e della relativa ipoteca per tutte le porzioni d’immobile messe in vendita, cosicché ciascun acquirente potrà assumere solo la parte di mutuo e di ipoteca che spetta sulla porzione d’immobile acquistata tramite il cosiddetto accollo. SEGRETO n. 77: al momento dell’acquisto, se l’acquirente vuole subentrare nel mutuo del costruttore (accollo) deve chiedere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca. L’accollo è solitamente una scelta a favore dell’acquirente, che potrà decidere di non accollarsi il mutuo in quanto, ad esempio, ha già tutta la liquidità necessaria per l’acquisto o preferisce chiedere un mutuo a un’altra banca, magari a condizioni migliori. Laddove, invece, l’acquirente voglia accollarsi il mutuo potrà richiederlo alla banca del costruttore, prima o contestualmente alla stipula del contratto definitivo o all’assegnazione. 118 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

La banca è obbligata a provvedere entro novanta giorni, altrimenti potremo rivolgerci al presidente del Tribunale competente per territorio rispetto all’ubicazione dell’immobile, il quale designerà un notaio che provvederà al frazionamento con atto pubblico. Attenzione: per ottenere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca è indispensabile che il notaio che rogita l’acquisto abbia preventivamente verificato che vi sia l’accatastamento delle singole porzioni che costituiscono l’edificio. SEGRETO n. 78: la banca, quando sia stato effettuato l’accatastamento delle singole porzioni che costituiscono l’edificio, è obbligata a provvedere entro novanta giorni, altrimenti il presidente del Tribunale nominerà un notaio che vi provveda. Successivamente all’acquisto, ulteriori garanzie previste dalla legge sono rappresentate da: • l’esclusione dell’immobile dalla revocatoria fallimentare se l’acquirente abbia posto o ponga nei dodici mesi successivi all’acquisto o all’ultimazione dei lavori la residenza propria o 119 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

di parenti (ad esempio un genitore, un figlio, un nonno, un fratello) o affini (ad esempio un cognato) entro il terzo grado, e sia stato pagato un giusto prezzo; • in caso di mancata esclusione da revocatoria, nell’eventuale vendita

all’asta

dell’immobile,

all’acquirente

spetta

la

prelazione sull’acquisto al prezzo raggiunto in asta e comunicato entro dieci giorni da chi ha venduto l’immobile se l’acquirente aveva ricevuto la consegna dell’immobile e se questo era stato adibito a residenza propria o di un parente entro il primo grado (genitore o figlio). SEGRETO n. 79: successivamente all’acquisto, la legge esonera da revocatoria l’acquisto della casa di residenza se è stato pagato il giusto prezzo, oppure attribuisce un diritto di prelazione sull’acquisto e al prezzo d’asta. Un’ultima considerazione: normalmente nella prassi il contratto preliminare non viene mai registrato. Tuttavia conviene a noi che acquistiamo richiedere la trascrizione del contratto preliminare, al fine di garantirci dall’iscrizione di ipoteche o da trascrizioni pregiudizievoli (vedi Capitolo 2). 120 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

SEGRETO n. 80: nel nostro interesse è opportuno richiedere sempre la trascrizione del contratto preliminare. All’inizio del capitolo abbiamo fatto cenni alle particolarità e ai possibili rischi dell’acquisto da cooperativa edilizia. Perché per acquistare un immobile da una cooperativa edilizia occorre diventarne soci? La risposta è strettamente connessa alla natura della società cooperativa. Nelle cooperative i soci perseguono uno scopo mutualistico (e non lucrativo come nelle altre tipologie di società), in quanto l’impresa cooperativa mira a fornire innanzitutto agli stessi soci i beni o servizi per l’ottenimento dei quali la cooperativa è sorta, a condizioni migliori di quelle che sarebbero rinvenibili sul mercato. Nel caso delle cooperative edilizie, i soci vi prendono parte al fine di rendersi acquirenti di un immobile a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che si trovano normalmente sul mercato. SEGRETO n. 81: i soci prendono parte alla cooperativa 121 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

edilizia al fine di rendersi acquirenti di un immobile a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che si reperiscono normalmente sul mercato. Occorre distinguere tra cooperative libere e cooperative a contributo erariale, dove il fine mutualistico è particolarmente evidente. Infatti, nelle cooperative a contributo erariale i soci debbono avere qualità particolari a fronte di agevolazioni pubbliche (soprattutto collegate alla cosiddetta edilizia agevolata o popolare, quali ad esempio crediti edilizi agevolati stanziati dalle Regioni) di cui beneficia la cooperativa, salvo l’obbligo per il socio di non rivendere l’immobile assegnato prima di un certo periodo di anni (di solito cinque), al fine di evitare fini speculativi incompatibili con il fine mutualistico. I soci delle cooperative edilizie cooperative a contributo erariale debbono possedere i seguenti requisiti: • non essere proprietari di altra abitazione nel Comune in cui si sta costruendo; • non aver ottenuto l’assegnazione di altri alloggi costruiti con contributi erariali; 122 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• il mancato superamento di particolari limiti di reddito. Le cooperative libere, invece, non beneficiano di tali aiuti erariali e non prevedono particolari requisiti legali per la partecipazione, se non quelli previsti nello statuto e nel regolamento della singola cooperativa. In ogni caso tutte le cooperative godono di una serie di agevolazioni fiscali e non solo, come per l’imposta di bollo e di registro. SEGRETO n. 82: le cooperative edilizie a contributo erariale beneficiano di contributi pubblici, a fronte del divieto di rivendita dell’immobile per i soci nei cinque anni successivi all’acquisto. È bene sapere inoltre che esistono due tipi di cooperative, quelle a proprietà indivisa e quelle a proprietà divisa o individuale. Gli appartamenti realizzati dalle prime vengono dati solo in godimento ai soci assegnatari, i quali contribuiscono al finanziamento della loro costruzione. 123 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Il finanziamento avviene sia attraverso il versamento della quota sociale che attraverso singole forme di finanziamento stabilite dalle varie autonomie statutarie, che vanno a integrare la copertura dei mutui ottenuti dalla cooperativa. Il socio è tenuto, inoltre, a versare un canone di godimento, la cui entità è stabilita nel regolamento della cooperativa. Si tratta di una tipologia di cooperativa edilizia oggi scarsamente utilizzata. La cooperativa di cui ci occupiamo in questa sede è quella a proprietà individuale, in quanto realizza gli alloggi che andranno assegnati in proprietà ai soci. SEGRETO n. 83: nelle cooperative a proprietà indivisa gli appartamenti realizzati vengono dati solo in godimento ai soci assegnatari, mentre nelle cooperative a proprietà individuale gli appartamenti sono assegnati in proprietà ai soci. Prima di iscriversi a una cooperativa è bene verificarne la serietà, magari

informandosi

su

eventuali

altri

lavori

svolti

precedentemente. Infatti la “storia” della cooperativa costituisce la prima garanzia: essa ci dà informazioni circa il numero di alloggi realizzati; 124 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

inoltre è importante la serietà dei rapporti intrattenuti con i soci in conseguenza della sua situazione di bilancio e della certezza di continuità aziendale. Cerchiamo di verificare se la cooperativa abbia richiesto e ottenuto una certificazione di bilancio da parte di società di revisione contabile, e se i sindaci revisori siano scelti tra iscritti ad albi professionali. Anche l’iscrizione a una delle tre “centrali” cooperative (Legacoop,

Confcooperative

e

Associazione

Generale

Cooperative Italiane) è un’informazione utile per valutare l’affidabilità della cooperativa. Insomma, è fondamentale cercare di capire se la cooperativa scelta sia in grado di realizzare l’immobile al quale siamo interessati. SEGRETO n. 84: cerchiamo di capire, anche dalla sua “storia”, se la cooperativa scelta sia in grado di realizzare l’immobile al quale siamo interessati. 125 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Inoltre, le cooperative che intendono usufruire di contributi statali o locali sono iscritte all’albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione, tenuto dal Ministero dello Sviluppo Economico. Sono molti infatti i casi, assurti agli onori della cronaca, di truffe che hanno visto coinvolte numerose cooperative i cui soci hanno versato anche importanti somme di denaro, sparite con i vertici della cooperativa prima della realizzazione degli alloggi. Sarà inoltre importante, al momento di divenire socio di una cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e magari farsi assistere da un avvocato che ci evidenzi eventuali criticità come ad esempio la presenza o meno del diritto di recesso dalla cooperativa e le sue conseguenze in termini di restituzione delle somme anticipate per l’assegnazione dell’alloggio. SEGRETO n. 85: è importante, al momento di divenire socio di una cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e magari farsi assistere da un avvocato che ci evidenzia eventuali criticità. 126 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

I passi da compiere perché il socio divenga assegnatario (cioè proprietario) sono i seguenti: • si chiede l’ammissione a socio della cooperativa; • dopo che l’ammissione è stata deliberata dal consiglio di amministrazione che è tenuto a rispettare le regole e i criteri indicati dalla legge, soprattutto nel caso di cooperative a contributo erariale, e può comunque essere subordinata alla disponibilità di alloggi ovvero alla realizzazione di un diverso programma edilizio se la cooperativa ne deve realizzare diversi (cooperativa multi programma), il socio prenota l’alloggio e di solito si obbliga economicamente al pagamento delle somme necessarie per la realizzazione dell’alloggio e del programma edificatorio correlativo, versando anche una prima parte di solito sostanziosa del prezzo per consentire alla cooperativa di avviare la costruzione; • ultimata la costruzione degli alloggi, nelle cooperative a contributo erariale il consiglio di amministrazione procede all’assegnazione non definitiva con stipula del rogito notarile degli stessi a favore dei soci prenotatari; • si procede alla verifica dell’ultimazione dei lavori e dell’abitabilità; 127 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• si consegna l’alloggio con la redazione di un apposito verbale; • si stipula il mutuo individuale; • avviene l’assegnazione definitiva con acquisto del diritto di proprietà. Nelle cooperative libere normalmente si procede subito all’assegnazione definitiva e al trasferimento della proprietà al socio. SEGRETO n. 86: nelle cooperative a contributo erariale l’assegnazione definitiva dell’alloggio avviene a seguito di un procedimento piuttosto complesso. Se, invece, non siamo più interessati all’alloggio nel corso del procedimento sopra descritto e recediamo dalla cooperativa (le cosiddette dimissioni) prima che ci sia trasferita la proprietà (sempre che questo sia previsto dallo statuto), ricordiamoci che le anticipazioni e gli esborsi effettuati dal socio non a titolo di conferimento o in conseguenza dell’obbligo inerente alla partecipazione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione della cooperativa, ma per il conseguimento dell’alloggio costruito dalla cooperativa, ci fanno divenire 128 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

creditori verso la cooperativa con conseguente diritto alla restituzione delle somme anticipate (sempre che la proprietà dell’alloggio non sia stata nel frattempo conseguita e lo scopo sociale non sia stato raggiunto). SEGRETO n. 87: se lo statuto della cooperativa consente di recedere e si recede prima dell’assegnazione definitiva dell’alloggio, si sarà creditori verso la cooperativa delle somme anticipate per acquistare l’alloggio con conseguente diritto alla loro restituzione. È importante sapere che l’assegnazione può essere annullata o dichiarata decaduta: • quando vengono meno dei requisiti; • per la mancata occupazione dell’alloggio entro i trenta giorni dalla data del verbale di consegna; • per la morosità di due mensilità nel pagamento delle rate di mutuo e relativi accessori; • per il recesso del socio incidente sul rapporto sociale e conseguentemente sul rapporto di scambio, per effettuata speculazione sugli alloggi sociali; 129 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

• per mancata stipulazione del mutuo individuale. Una

volta

che

il

socio

diviene

assegnatario

definitivo

dell’alloggio, si pone il problema della sua prosecuzione quale socio all’interno della cooperativa. Il problema non è di poco conto perché se il socio rimane nella cooperativa evidentemente sarà tenuto a pagare i costi di gestione della stessa. Allora, dopo che abbiamo avuto in proprietà l’alloggio, possiamo uscire dalla cooperativa? Occorre distinguere innanzi tutto se la cooperativa ha ancora da assegnare degli alloggi oppure da realizzare altri progetti edificatori. In questo caso, se lo statuto lo prevede espressamente, il socio potrà recedere. Ancora una volta quindi è importante verificare che nello statuto sia prevista tale facoltà per evitare che il socio rimanga eternamente vincolato alla cooperativa senza che ne abbia più alcun interesse. Se, invece, la cooperativa ha assegnato gli alloggi e non deve realizzare altri progetti edificatori, dovrà sciogliersi e porsi in 130 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

liquidazione e il socio non potrà recedere e dovrà attendere il termine di quest’ultima sopportandone tutti i costi relativi. SEGRETO n. 88: è importante verificare che lo statuto della cooperativa preveda il recesso del socio in modo che, dopo l’acquisto dell’alloggio, non si debba rimanere all’interno della cooperativa sostenendone i costi e salvo che questa non sia posta in liquidazione.

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RIEPILOGO DEL CAPITOLO 5: • SEGRETO n. 67: Possiamo acquistare l’immobile non ancora costruito o non ultimato da un costruttore o da una cooperativa edilizia. • SEGRETO n. 68: I possibili rischi dai quali dobbiamo guardarci in questa tipologia di acquisto sono essenzialmente due: il rischio che il costruttore fallisca prima di averci consegnato casa e i costi connessi all’essere socio di una cooperativa. • SEGRETO n. 69: Esiste una normativa a tutela di chi acquisti un immobile la cui costruzione non sia iniziata ma per il quale sia stato richiesto comunque il permesso di costruire o, se costruito, non abbia ancora il certificato di agibilità. • SEGRETO n. 70: La legge prevede che il contratto (anche preliminare) di acquisto di un immobile da costruire riporti un contenuto ben specificato. • SEGRETO n. 71: Al contratto devono essere allegati il capitolato dei materiali e delle rifiniture nonché il progetto autorizzato; successivamente, a costruzione ultimata, deve essere consegnato l’A.C.E. • SEGRETO n. 72: La prima garanzia che il costruttore deve 132 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

rilasciare è una fideiussione. • SEGRETO n. 73: La fideiussione garantisce la restituzione all’acquirente delle somme versate o accollate dall’acquirente qualora vi sia una situazione di crisi del costruttore. • SEGRETO n. 74: Potremo escutere la fideiussione quando al costruttore

sia

stato

pignorato

l’immobile

oggetto

dell’acquisto oppure quando sia stato sottoposto a fallimento o ad altra procedura concorsuale. • SEGRETO n. 75: Il fideiussore è tenuto a pagare entro trenta giorni dalla ricezione della richiesta senza che possa pretendere la preventiva escussione del costruttore da parte dell’acquirente e a rimborsare le spese sostenute in caso di suo rifiuto. • SEGRETO n. 76: Il costruttore, oltre alla fideiussione, è tenuto a consegnare all’acquirente anche una polizza assicurativa che copra i danni cagionati dall’immobile anche a terzi per una durata di un decennio. • SEGRETO n. 77: Al momento dell’acquisto, se l’acquirente vuole subentrare nel mutuo del costruttore (accollo) deve chiedere il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca. • SEGRETO n. 78: La banca, quando sia stato effettuato 133 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

l’accatastamento delle singole porzioni che costituiscono l’edificio, è obbligata a provvedere entro novanta giorni, altrimenti il presidente del Tribunale nominerà un notaio che vi provveda. • SEGRETO n. 79: Successivamente all’acquisto, la legge esonera da revocatoria l’acquisto della casa di residenza se è stato pagato il giusto prezzo, oppure attribuisce un diritto di prelazione sull’acquisto e al prezzo d’asta. • SEGRETO n. 80: Nel nostro interesse è opportuno richiedere sempre la trascrizione del contratto preliminare. • SEGRETO n. 81: I soci prendono parte alla cooperativa edilizia al fine di rendersi acquirenti di un immobile a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle che si reperiscono normalmente sul mercato. • SEGRETO n. 82: Le cooperative edilizie a contributo erariale beneficiano di contributi pubblici, a fronte del divieto di rivendita dell’immobile per i soci nei cinque anni successivi all’acquisto. • SEGRETO n. 83: Nelle cooperative a proprietà indivisa gli appartamenti realizzati vengono dati solo in godimento ai soci assegnatari, mentre nelle cooperative a proprietà individuale 134 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

gli appartamenti sono assegnati in proprietà ai soci. • SEGRETO n. 84: Cerchiamo di capire, anche dalla sua “storia”, se la cooperativa scelta sia in grado di realizzare l’immobile al quale siamo interessati. • SEGRETO n. 85: È importante, al momento di divenire socio di una cooperativa, leggere lo statuto e il regolamento e magari farsi assistere da un avvocato che ci evidenzi eventuali criticità. • SEGRETO n. 86: Nelle cooperative a contributo erariale l’assegnazione definitiva dell’alloggio avviene a seguito di un procedimento piuttosto complesso. • SEGRETO n. 87: Se lo statuto della cooperativa consente di recedere e si recede prima dell’assegnazione definitiva dell’alloggio, si sarà creditori verso la cooperativa delle somme anticipate per acquistare l’alloggio con conseguente diritto alla loro restituzione. • SEGRETO n. 88: È importante verificare che lo statuto della cooperativa preveda il recesso del socio in modo che, dopo l’acquisto dell’alloggio, non si debba rimanere all’interno della cooperativa sostenendone i costi e salvo che questa non sia posta in liquidazione. 135 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

Conclusione

Nei capitoli precedenti abbiamo spiegato gli accorgimenti da adottare per acquistare in modo sicuro la casa dei nostri sogni, oppure investire nel mattone. Dopo aver descritto le varie fasi di acquisto e i primi accorgimenti, abbiamo indicato come formulare una proposta d’acquisto e stipulare un preliminare. Poi abbiamo descritto le tipologie di acquisto più comuni: l’acquisto dal notaio, l’acquisto all’asta e l’acquisto di un immobile da costruire, ivi compreso l’acquisto in cooperativa. Ovviamente gli accorgimenti indicati dovranno essere nel concreto verificati, sulla base di ogni specifica situazione, in caso con l’ausilio di un avvocato o di un notaio che potranno consigliarci nelle fasi più delicate dell’acquisto. Ovviamente quanto descritto ha lo scopo di fornire le prime 136 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

“istruzioni per l’uso” e quindi non può che costituire un primo passo verso l’acquisto. In ogni caso, l’acquisto di un immobile, come ogni cosa di questa vita, per la sua riuscita ha bisogno di una serie combinata di elementi: informazione (per sapere quello che ci si aspetta e assumerne i rischi consapevolmente), realismo (sapere su quali risorse si può contare), impegno (non trascurare nessun particolare)

e

forza

di

volontà

(essere

determinati

al

raggiungimento del risultato). Poiché acquistare una casa, magari quella dei nostri sogni, è un forte investimento (anche) emotivo, non lasciamoci sopraffare dalla voglia di acquistare ma valutiamo con attenzione e con l’aiuto di questo corso ogni possibile aspetto. Occorre, comunque, essere pronti a non mollare anche quando gli ostacoli (e quando si acquista un immobile possono essere numerosi)

appaiono

insormontabili,

cercando

di

essere

consapevoli delle proprie risorse (per evitare di… strafare disperdendole) ma, allo stesso tempo, dobbiamo essere capaci di 137 Tutti i Diritti Riservati – Vietata qualsiasi duplicazione del presente ebook

guardare con ottimismo al futuro. Quindi, se state sfogliando un giornale o scorrendo un sito internet di annunci immobiliari o di aste, studiate con attenzione questo corso per individuare e superare ogni possibile criticità.

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Tabella della tassazione sugli acquisti di immobili

BENE

abitazione

abitazione

IMPOSTE VENDITORE ACQUIRENTE IVA REGISTRO IPOTECARIE E CATASTALI

impresa edilizia

altri soggetti IVA

chiunque

chiunque

4% 1° casa 10% altre 21% lusso esente

euro 168,00

7% altre

euro 168,00 + 168,00 2% + 1% euro 168,00 + 168,00 2% + 1%

euro 168,00

3% + 1%

euro 168,00

3% + 1%

euro 168,00

3% + 1%

euro 168,00

3% + 1%

3% 1° casa 7% altre

abitazione

uso strumentale uso strumentale

uso strumentale uso strumentale

privati

impresa edilizia

soggetti IVA

soggetti passivi IVA

soggetti passivi IVA

chiunque

chiunque

esente

21%

privati

21%

soggetti IVA con opzione

21%

soggetti IVA senza opzione

esente

euro 168,00 + 168,00

3% 1° casa

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PROGRAMMA DI AFFILIAZIONE

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