8 Elemen Perkotaan Hamid Shirvani.pdf

I

PENDAHULUAN

Topik-topik bahasan: (1) (1) Perancangan Perancangan Kota sebagai perluasan bidang Arsitektur (2) (2) Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana Kota (3) Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan Metode-Teknik dalam Perancangan Kota (4) (4) Daftar Dafta r Mater i kuli kuliah ah..

1.

Perancangan Kota sebagai perluasan bidang Arsitektur Karena kita sudah berada di bidang Arsitektur, maka lebih mudah bila kita

lihat “Perancangan kota” dari kacamata arsitektur. Perancangan kota dapat dilihat sebagai perluasan bidang arsitektur. Mengapa demikian? Dari satu sisi skala atau cakupan area, Arsitektur merancang bangunan pada satu persil (atau disebut berskala mikro), sedangkan cakupan perancangan kota meluas tidak hanya satu persil tapi suatu kawasan (yang biasanya terdiri dari banyak persil)—dapat disebut juga sebagai  bers  berska kala la mezo mezo (lih (lihat at Gamb Gambar ar I-1) I-1).. Deng Dengan an demi demiki kian an,, pera peranc ncan anga gan n kota kota berk berkai aita tan n dengan penataan lingkungan fisik yang lebih luas daripada hanya satu persil seperti yang dialami oleh bidang arsitektur. Karena dapat dilihat sebagai ekstensi dari  bida  bidang ng Arsi Arsite tekt ktur ur,, maka maka bida bidang ng Pera Peranc ncan anga gan n Kota Kota (Urban Design)  Design)  sering pula disebut sebagai “Arsitektur Kota”.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

1

Arsitektur

Perancangan Kota

Mikro

Mezo

Gambar I-1: Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur

Perluasan cakupan dari mikro ke mezo (kawasan) menimbulkan beberapa implikasi, yaitu antara lain:

a)

Klie n dan partisipasi

Dalam pekerjaan arsitektural, yang umumnya menangani satu persil, kita melayani satu klien; sedangkan dalam perancangan kota, yang biasanya mencakup  bany  banyak ak pers persil il,, maka maka pera peranc ncan ang g kota kota berh berhad adap apan an deng dengan an bany banyak ak pemi pemili lik k pers persil il yang yang  berar  berarti ti

banya anyak k

klie klien n

atau atau

bany banyak ak

peng pengam ambi bill

kepu keputu tusa san. n.

Deng Dengan an

bany banyak akny nyaa

 peng  pengam ambi bill kepu keputu tusa san n maka maka pera peranc ncan anga gan n kota kota mau mau tida tidak k mau mau perl perlu u meli meliba batk tkan an  part  partis isip ipas asii mer merek ekaa (pa (part rtis isip ipas asii mas masya yara raka katt ata atau u pih pihak ak-pi -piha hak k ter terka kait it). ).

b)

Masalah lingkungan

Dalam penanganan satu persil, masalah lingkungan kurang terasa, tapi bila cakupan meluas ke kawasan, maka masalah kelestarian lingkungan menjadi lebih nyata. Masalah lingkungan timbul akibat interaksi antar guna lahan dalam kawasan,  juga  juga akib akibat at kegi kegiat atan an sirk sirkul ulas asii lal lalu u lin linta tas, s, dan dan seb sebag agai ainy nya. a.

c)

Masalah sosial (hubungan antar manusia)

Satu persil berarti satu keluarga, tapi berkaitan dengan satu kawasan, terdapat masalah hubungan antar keluarga, antar manusia atau disebut sebagai masalah sosial. Masalah ini misalnya terwujud dalam kebutuhan akan fasilitas umum atau fasilitas

2

 —Bahan Kuliah Kuliah Perancangan Perancangan Kota I—A. Djunaedi Djunaedi (2000) (2000)

Arsitektur

Perancangan Kota

Mikro

Mezo

Gambar I-1: Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur

Perluasan cakupan dari mikro ke mezo (kawasan) menimbulkan beberapa implikasi, yaitu antara lain:

a)

Klie n dan partisipasi

Dalam pekerjaan arsitektural, yang umumnya menangani satu persil, kita melayani satu klien; sedangkan dalam perancangan kota, yang biasanya mencakup  bany  banyak ak pers persil il,, maka maka pera peranc ncan ang g kota kota berh berhad adap apan an deng dengan an bany banyak ak pemi pemili lik k pers persil il yang yang  berar  berarti ti

banya anyak k

klie klien n

atau atau

bany banyak ak

peng pengam ambi bill

kepu keputu tusa san. n.

Deng Dengan an

bany banyak akny nyaa

 peng  pengam ambi bill kepu keputu tusa san n maka maka pera peranc ncan anga gan n kota kota mau mau tida tidak k mau mau perl perlu u meli meliba batk tkan an  part  partis isip ipas asii mer merek ekaa (pa (part rtis isip ipas asii mas masya yara raka katt ata atau u pih pihak ak-pi -piha hak k ter terka kait it). ).

b)

Masalah lingkungan

Dalam penanganan satu persil, masalah lingkungan kurang terasa, tapi bila cakupan meluas ke kawasan, maka masalah kelestarian lingkungan menjadi lebih nyata. Masalah lingkungan timbul akibat interaksi antar guna lahan dalam kawasan,  juga  juga akib akibat at kegi kegiat atan an sirk sirkul ulas asii lal lalu u lin linta tas, s, dan dan seb sebag agai ainy nya. a.

c)

Masalah sosial (hubungan antar manusia)

Satu persil berarti satu keluarga, tapi berkaitan dengan satu kawasan, terdapat masalah hubungan antar keluarga, antar manusia atau disebut sebagai masalah sosial. Masalah ini misalnya terwujud dalam kebutuhan akan fasilitas umum atau fasilitas

2

 —Bahan Kuliah Kuliah Perancangan Perancangan Kota I—A. Djunaedi Djunaedi (2000) (2000)

sosial, prasarana umum, serta juga kegiatan yang khas di masyarakat kita, yaitu  perd  perdag agan anga gan n sekt sektor or info inform rmal al (kak (kakil ilim ima) a)..

2.

Perancangan Kota sebagai implementasi Rencana Kota Perencanaan kota (urban planning)  planning)   menangani lingkungan binaan (built

environment)  environment)   dalam lingkup kota (makro). Untuk melaksanakan hasil perencanaan kota

diperlukan

program-program

penanganan

kawasan

(mezo),

maka

dapat

diartikan bahwa perancangan kota (urban design) —se design) —seba baga gaii pena penang ngan anan an ling lingku kung ngan an  bi  binaan naan bers berska kala la mezo—m mezo—mer erup upak akan an sala salah h satu satu lang langka kah h impl implem emen enta tasi si (pel (pelak aksa sana naan an)) rencana kota (lihat Gambar II-2).

Arsitektur

Mikro

Perancangan Kota

Mezo

Perencanaan Kota

Makro

Gambar II-2 :Perancangan Kota sebagai ekstensi Arsitektur dan sebagai implementasi Perencanaan Kota

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

3

Sebagai implementasi rencana kota, perancangan kota mempunyai implikasi sebagai  beri  beriku kut: t:

a)

Mengacu pada program atau isi rencana kota ko ta

Rencana

kota

yang

berimplikasi

ke

kawasan

dapat

berupa:

pelestarian

kawasan bersejarah, penataan kembali atau revitalisasi pusat kota, pengembangan kota baru, pengembangan kawasan perumahan dan sebagainya. Perancangan kota dapat

mengimplementasikan

dikembangkan

proyek

program-program

perancangan

kota

tersebut,

berkaitan

dengan

sehingga pelestarian

dapat kawasan

 bers  bersej ejar arah ah,, dan dan seba sebaga gain inya ya..

b)

Memanfaatkan perangkat implementasi implementa si rencana kota

Sebagai salah satu kegiatan implementasi rencana kota, maka perancangan kota

dapat

dilaksanakan

dengan

memanfaatkan

perangkat

implementasi

rencana

kota, yaitu antara lain perangkat pengendali pembangunan ruang kota, seperti:  peri  periji jina nan n loka lokasi si atau atau guna guna laha lahan, n, pera peratu tura ran n bang bangun unan an,, pemb pember eria ian n IMB, IMB, dan dan pada pada kasus kota-kota kota -kota di Amerika terdapat perangkat seperti:  zoning,  zoning, subdivison subdivison regulation, regulation, dan sebagainya.

3.

Nilai Nilai-nilai, Kriteria Desain, Proses, dan MetodeMetode Teknik dalam Perancangan Kota Sebagai suatu usaha penataan lingkungan binaan, maka perancangan kota

memiliki memiliki nilai-nilai -nilai yang dianut. Nilai-nilai Nilai-nilai tersebut tersebut dapat dianut oleh oleh semua orang secara universal (misalnya: keindahan), dan ada pula yang hanya dianut oleh sebagian orang atau kultur tertentu—ini dapat kita sebut sebagai nilai lokal. Usaha penataan dilakukan dengan mengikuti suatu proses dan kriteria desain tertentu; dan proses dan kriteria ini juga ada yang disepakati secara umum dan ada  pula  pula yang yang hany hanyaa dise disepa paka kati ti oleh oleh masy masyar arak akat at loka lokal. l. Bahk Bahkan an,, pada pada masa masa yang yang berb berbed eda, a, suatu masyarakat dapat menganut suatu proses perancangan kota yang berbeda pula.

4

 —Bahan Kuliah Kuliah Perancangan Perancangan Kota I—A. Djunaedi Djunaedi (2000) (2000)

Hal ini disebabkan mungkin karena terjadi pergeseran paradigma (cara pandang terhadap kebenaran). Dalam

proses

perancangan

kota,

dilakukan

langkah-langkah

yang

dapat

didukung oleh metode dan teknik tertentu. Dalam khasanah pengetahuan bidang  perancangan kota, telah dikembangkan banyak metode dan teknik untuk mendukung  proses perancangan kota.

4.

Daftar Materi kuliah Kumpulan bahan kuliah ini bersifat “pengantar” (introductory)  dan lebih

menitikberatkan

pada

“perancangan

kota

sebagai

implementasi

rencana

kota”

daripada “perancangan kota sebagai ekstensi Arsitektur”. Berkaitan dengan itu dan  bahasan di atas, maka dengan tujuan untuk memahami perancangan kota, disiapkan materi kuliah sebagai berikut: a) definisi dan pengertian perancangan kota (Bab II);  b) pemahaman rencana kota dan pengaruhnya terhadap perancangan kota (Bab III); c) menukik ke kawasan, pada bab berikutnya (Bab IV) dibahas unsur-unsur bentuk fisik kota (kawasan); unsur-unsur ini dibahas dalam hal permasalahan pada umumnya dan konsep-konsep perancangannya; d) semua di atas dirangkai dalam suatu proses perancangan kota (Bab V) yang disusun dari paradigma tertentu dan menghasilkan produk berupa: kebijakan, rencana/rancangan, pedoman dan program; e) untuk mengimplementasikan produk perancangan kota, dipakai metode-metode  pengendalian

pemanfaatan

ruang

kota

(kawasan)

dengan

memanfaatkan

 perangkat pengendalian yang ada di Indonesia pada umumnya dan hasil belajar dari pengalaman Amerika Serikat (Bab VI). Selain materi di atas, sebenarnya masih banyak materi-materi nilai-nilai (values), kriteria, metode-teknik, dan materi tematik (tergantung tema yang dipilih atau dihadapi), seperti antara lain: a)

pelestarian kawasan bersejarah;

 b)

revitalisasi kawasan perkotaan (pusat kota); Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

5

c)

pelestarian lingkungan (ekologis) perkotaan;

d)

penanganan kakilima.

Untuk materi-materi tersebut, dalam buku ini, hanya ditunjukkan daftar acuannya (Bab VII). Mahasiswa dapat membaca sendiri sebagai insan yang mampu belajar secara mandiri. Beberapa tema atau topik yang mengandung pelajaran tentang nilai, kriteria, dan metode-teknik tertentu dapat saja menjadi bahan kuliah yang “temporer” (berbeda-beda dari masa ke masa) pada semester ini atau dijelaskan dengan gambaran kasus atau proyek tertentu pada semester berikutnya, yaitu dalam mata kuliah “Perancangan Kota II”. Selain daftar acuan atau bacaan yang dianjurkan, pada akhir buku ini diberikan pula daftar websites (Lampiran) yang memuat materi-materi yang terkait dengan perancangan kota. Secara umum, terdapat dua macam website, yaitu: (1)  pusat kajian atau pendidikan perancangan kota, dan (2) “proyek” atau kegiatan empiri perancangan kota yang dilaporkan oleh pelakunya.

6

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)

II

DEFINISI & PENGERTIAN PERANCANGAN KOTA

Topik-topik yang dibahas : (1) Definisi & pengertian Perancangan Kota (2) Perbedaan perancangan kota dengan perencanaan kota dan  perancangan arsitektur (3) Gambaran proyek-proyek perancangan kota (dalam rangka memperjelas pengertian perancangan kota)

1.

Definisi & Pengertian Perancangan Kota Saat ini, istilah perancangan kota (urban design) mempunyai arti yang

 berbeda-beda di negara yang satu dengan di negara yang lain, bahkan juga berbeda beda antar pribadi. Minaret Branch (1995: 201) mengatakan bahwa:

“Di dalam perencanaan kota komprehensif, perancangan kota memiliki suatu makna yang khusus, yang membedakannya dari  berbagai aspek proses perencanaan kota. Perancangan kota  berkaitan dengan tanggapan inderawi manusia terhadap lingkungan fisik kota:  penampilan visual, kualitas estetika, dan karakter  spasial ”.

Harry Anthony (dalam buku Antoniades, 1986: 326) memberi pengertian bahwa  perancangan kota merupakan

 pengaturan

unsur-unsur fisik   lingkungan kota

sedemikian rupa sehingga dapat berfungsi baik, ekonomis untuk dibangun, dan memberi kenyamanan untuk dilihat dan untuk hidup di dalamnya. Frederick Gutheim (dalam Antoniades, 1986: 326) menyatakan bahwa perancangan kota (urban design) merupakan bagian dari perencanaan kota (urban planning) yang menangani aspek estetika dan yang menetapkan tatanan (order)  dan bentuk (form)  kota. Selanjutnya,

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

7

Antoniades (1986: 326) juga mendukung pendapat di atas bahwa perancangan kota menangani permasalahan keindahan kota yang tercermin dari fisik kota yang dirancang oleh perancang kota. Dari beberapa definisi di atas dapat ditarik beberapa “kata kunci” tentang  perancangan kota, yaitu: 1)

Pengaturan unsur fisik lingkungan kota.

2)

Berkaitan

dengan

tanggapan

inderawi,

yaitu

aspek

estetika/keindahan,

 penampilan visual. 3)

Merupakan bagian dari perencanaan kota.

Sebagai catatan: kunci ketiga di atas masih menjadi perdebatan antara para perencana kota dan para arsitek, seperti dibahas di bagian berikut.

2.

Perbedaan Perancangan Kota dengan Perencanaan Kota dan Perancangan Arsitektur Pittas

dan

Ferebee

(1982:

10)

menjelaskan

bahwa

perancangan

kota

merupakan bidang ilmu yang unsur-unsurnya meminjam dari—antara lain—bidang bidang ilmu arsitektur, lansekap, administrasi publik, hukum, sosiologi, dan geografi  perkotaan. Sebagai sebuah bidang ilmu, perancangan kota mempunyai perbedaan dengan perencanaan kota maupun dengan arsitektur. Perencanaan

kota

memandang

perancangan

kota

sebagai

salah

satu

implementasi rencana kota, sedangkan para arsitek melihat perancangan kota tidak selalu harus demikian, tetapi dapat timbul sebagai usaha untuk mengatasi problema  perkotaan secara praktis lewat pengaturan bentuk-bentuk fisik (Antoniades, 1986: 326-327). Perencanaan kota (urban planning ), meskipun berkaitan dengan tata ruang dan juga, antara lain, ekonomi, sosial, budaya; tapi biasanya tidak berkaitan dengan kualitas visual lingkungan. Perancangan arsitektural, di lain pihak, berfokus pada  bangunan secara individual (tunggal).

8

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)

Melanjutkan perbedaan dengan perencanaan kota dan arsitektur di atas, Pittas dan Ferebee (1982: 12-13) mendeskripsikan tentang karakteristik perancangan kota, yaitu: 1)

Perancangan kota mempunyai dimensi publik (masyarakat luas); dan hal ini tidak tergantung pada tempat pelaksanaannya: di tanah milik umum ataupun di tanah milik pribadi.

2)

Jangka waktu pelaksanaan hasil perancangan kota mempunyai jangka waktu yang lebih lama daripada hasil perancangan arsitektur atau arsitektur lansekap.

3)

Perancangan kota lebih bersifat memungkinkan perubahan lingkungan buatan daripada melaksanakan perubahan tersebut.

4)

Perancangan kota seringkali perlu dilakukan secara anonim, berbeda dengan  perancangan arsitektur yang nama arsiteknya ditonjolkan.

5)

Perancangan kota berorientasi ke proses nilai di samping juga berorientasi  produk.

6)

Perhatian

perancangan

kota

lebih

tertuju

kepada

komposisi

bangunan-

 bangunan dalam lingkungan visual publik serta hubungannya dengan ruang terbuka publik daripada ke bangunan tunggal. 7)

Perancangan kota menyadari adanya klien yang pluralistis (berkaitan dengan  berbagai

institusi

pemerintah

dan

swasta),

dan

perancangan

kota

mengembangkan metode pembelajaran untuk tipe klien seperti itu. 8)

Hasil perancangan kota bersifat lebih relativistis dibanding produk arsitektur, tapi lebih pasti dibanding hasil perencanaan kota.

9)

Tidak seperti pendidikan perencanaan kota, perancangan kota menyadari batas batas spasial maupun dimensional dalam melihat dunia (dengan pandangan keruangan tiga dimensi).

10)

Tidak seperti pendidikan arsitektur, perancangan kota memberi nilai yang lebih  pada program (proses) daripada terhadap artefak (produk berupa fisik).

11)

Dalam sejarah, rancangan kota yang baik tidak selalu

dihasilkan oleh

 perancang kota yang hebat. 12)

Pendidikan perancangan kota menuntut pemberian materi tentang ilmu-ilmu sosial, hukum, ekonomi dan administrasi perusahaan.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

9

Kemampuan dalam mengolah bentuk dan hubungan tiga dimensi diperlukan. Pendidikan ini juga memerlukan kolaborasi dan kemampuan untuk bekerja dalam kerangka institusional.

Dari bahasan tentang perbedaan di atas, dapat ditarik ringkasan tentang perbedaan  perancangan kota dibanding perencanaan kota dan arsitektur, seperti gambar berikut:

Perancangan kota berada "di antara" arsitektur dan Perencanaan Kota PERENCANAAN KOTA

ARSITEKTUR  PERANCANGAN KOTA

 bangunan di  persil tunggal

Ruang umum &  bangunan-bangunan dari aspek publik 

Kebijaksanaan  publik

Gambar II-1: Perbedaan Perancangan Kota, Perencanaan Kota, dan Arsitektur

3.

Gambaran Proyek-Proyek Perancangan Kota Untuk

disampaikan

memperjelas beberapa

pengertian

gambaran

tentang

tentang

perancangan

kegiatan

dan

kota,

berikut

proyek-proyek

ini

tentang

kegiatan dan proyek-proyek perancangan kota. Sebagai catatan, perancangan kota dapat mempunyai skala wawasan atau skala yanglebih luas lagi, yaitu skala kota. Pada skala kawasan, menurut Branch (1995: 201-202), obyek perancangan kota dapat mencakup antara lain: lingkungan suatu bangunan atau sekumpulan  bangunan, suatu taman atau plaza, boulevard atau jalur pejalan kaki, tiang lampu atau  pemberhentian bis. Pada skala kota, menurut Lynch (196)), perancangan kota  berkaitan

dengan

elemen

visual

utama

yang

meliputi:

tengaran

(landmark ),

 pemusatan (nodes), kawasan (district ), jejalur  paths), ( dan tepian (edges). Lebih jelas

10

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

lagi, Dannenbrink (dalam Branch, 1995: 200) mendeskripsikan perancangan kota sebagai berikut:

“Perancangan kota adalah proses dan hasil pengorganisasian dan  pengintegrasian seluruh komponen lingkungan (buatan dan alam), sedemikian rupa sehingga akan meningkatkan citra setempat dan  perasaan berada di suatu tempat ( sense of place), dan kesetaraan fungsional, serta kebanggaan warga dan diinginkannya suatu tempat menjadi tempat tinggal. Hal tersebut dapat diterapkan pada berbagai seting dan kepadatan fisik, mulai dari daerah perkotaan, pinggiran kota, hingga pedesaan ….. mulai dari skala lingkungan permukiman hingga keseluruhan daerah, dan dapat terpusatkan pada permasalahan kota secara keseluruhan atau komponen khusus, misalnya lingkungan  permukiman, pusat bisnis, sistem ruang terbuka, atau karakter jalan utama”.

Sebagai

gambaran

proyek

perancangan

kota

adalah

Pengembangan

Kawasan

Malioboro, Yogyakarta, yang mengatur antara lain fasade dan ketinggian bangunan bangunan di sepanjang jalan Malioboro tersebut. Contoh lain: perancangan kampus UGM, dan perancangan kawasan sekitar Monumen Yogya Kembali (Yogyakarta). Di bawah ini beberapa gambaran “proyek” perancangan kota yang diangkat dari beberapa pustaka:

Gambar II-2: Usulan Pembangunan kembali pinggiran Wilmington City Center, Delaware—Hasil kerja mahasiswa Studio semester III, sebuah sekolah Urban Design di AS (sumber: Pittas & Ferebee, 1982: 79, Fig. 3)

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

11

Gambar II-3: Rancangan jalan dengan  pepohonan di tepinya yang telah terwujud (sumber: Urban Redevelopment Authority, 1996: 17)

Acuan Antoniades, Anthony C., 1986,  Architecture and Allied Design: An Environmental  Design Perspective, Second Edition, Kendall/Hunt Publishing Company, Dubuque, Iowa. Branch, Melville C., 1995,  Perencanaan Kota Komprehensif: Pengantar &  Penjelasan, Terjemahan: B. H. Wibisono & A. Djunaedi, Gadjah Mada University Press, Yogyakarta. Lynch, Kevin, 1960, The Image of the City, MIT Press, Cambridge, MA. Pittas, M., dan Ferebee, A. (editors), 1982,  Education for Urban Design, Institute for Urban Design, Purchase, New York. Urban Redevelopment Authority, (August) 1996,  New Down Town: Ideas for the City of Tomorrow, Urban Redevelopment Authority, Singapore.

12

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Daftar Bacaan yang Dianjurkan

Shirvani, Hamid, 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York, hal. 6-8 (“The Domain of Urban Design”). Steger, Charles W., 1997, “Urban Design”, dalam John M. Levy, Contemporary Urban Planning , Fourth Edition, Prentice Hall, Upper Saddle River, NJ., hal. 141-168. Beckley, Robert M., 1979, “Urban Design”, dalam Anthony J. Catanese dan James C. Snyder,  Introduction to Urban Planning , McGraw-Hill Book, New York, hal. 62-103.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

13

III

RENCANA KOTA DAN PENGARUHNYA KE PERANCANGAN KOTA

Topik-topik yang dibahas: (1) Pengertian dan macam rencana kota (2) Proses penyusunan rencana kota (3) Produk perencanaan kota yang mempengaruhi perancangan kota

1.

Pengertian dan Macam Rencana Kota Di

Amerika,

rencana

kota

umumnya

disebut

sebagai

rencana

kota

komprehensif (comprehensive urban plan). Rencana kota ini diartikan sebagai kebijaksanaan jangka panjang (20 –

30 tahun) mengenai distribusi keruangan

(spasial) obyek, fungsi dan kegiatan dan tujuan (Catanese dan Snyder, 1979: 194). Rencana kota mengkoordinasikan kegiatan Pemerintah dan kegiatan swasta atau masyarakat dalam membangun fisik dan keruangan kotanya. Dalam praktek perencanaan kota di Indonesia saat ini, para perencana mengacu pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 2 Tahun 1987) (tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota). Dalam peraturan tersebut, Pasal 1 (butir d) disebutkan pengertian rencana kota, sebagai berikut:

“Rencana kota adalah rencana pengembangan kota yang disiapkan secara teknis dan non-teknis, baik yang ditetapkan Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah yang merupakan rumusan kebijaksanaan  pemanfaatan muka bumi wilayah kota termasuk ruang di atas dan di  bawahnya serta pedoman pengarahan dan pengendalian bagi  pelaksanaan pembangunan kota”.

14

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Selain itu, peraturan di atas juga menjelaskan bahwa suatu rencana kota bertujuan supaya kehidupan warga kota menjadi aman , tertib dan lancar dan sehat melalui: a) Perwujudan pemanfaatan ruang kota yang serasi dan seimbang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan daya dukung pertumbuhan dan perkembangan kota.  b) Perwujudan

pemanfaatan

ruang

kota

yang

sejalan

dengan

tujuan

serta

kebijaksanaan Pembangunan Nasional dan Daerah. Rencana kota (yang menjadi tanggung jawab Pemerintah Daerah) dibedakan menjadi tiga macam, yaitu: 1) Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) 2) Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) 3) Rencana Teknik Ruang Kota (RTRK). Perbedaan antar ketiga macam rencana tersebut terlihat pada tabel di bawah ini.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

15

Tabel III-1: Perbandingan antara macam rencana kota

Macam Rencana

RUTRK

RDTRK

L in gkup Wi layah

seluruh wilayah adminitrasi kota

I si Rencana

• • • • • •

Kebijaksanaan pengembangan kota Rencana pemanfaatan ruang kota Rencana struktur tingkat pelayanan kota Rencana sistem transportasi Rencana sistem jaringan utilitas kota Rencana pengembangan pemanfaatan air baku • Indikasi unit pelayanan kota • Rencana pengelolaan pembangunan kota

• Kebijaksanaan pengembangan  penduduk • Rencana pemanfaatan ruang bagian wilayah kota • Rencana struktur tingkat pelayanan • Rencana sistem jarangan fungsi jalan • Rencana sistem jaringan utilitas • Rencana kepadatan bangunan lingkungan • Rencana ketinggian bangunan • Rencana garis sempadan atau garis  pengawasan jalan • Rencana indikasi unit pelayanan • Rencana tahapan pelaksanaan  pembangunan • Pengelolaan penanganan lingkungan RTRK sebagian atau • Rencana tapak pemanfaatan ruang seluruh kawasan • Pra rencana pola dan konstruksi tertentu yang  jaringan jalan dapat merupakan • Pra rencana bentuk dan konstruksi satu atau beberapa  jaringan utilitas unit lingkungan • Pra rencana bentuk dan konstruksi  perencanaan  bangunan gedung • Rencana indikasi proyek Sumber: PerMendagri No. 2 Tahun 1987

16

sebagian atau seluruh wilayah adminitrasi kota yang dapat merupakan satu atau beberapa kawasan tertentu

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Skala Peta

1 : 10.000 (untuk kota  berpenduduk kurang dari 1  juta jiwa); 1 : 20.000 (untuk kota  berpenduduk lebih dari 1 juta  jiwa). 1 : 5.000 dengan  penggambaran geometrik yang dibantu dengan titik-titik kendali.

1 : 1.000

2.

Proses Penyusunan Rencana Kota Proses perencanaan kota yang menganut “faham” perencanaan komprehensif,

secara umum terlihat pada gambar sebagai berikut:

Penelitian perencanaan: • Pengumpulan dan pengolahan data • Analisis dan pembuatan proyeksi

Perumusan tujuan dan sasaran Perencanaan

Perumusan rencana: • Pembuatan alternatif-alternatif rencana • Evaluasi dan seleksi alternatif • Penyusunan dokumen rencana

Imple mentasi rencana

Pengkajian ulang dan perubahan rencana

Gambar III-1: Salah satu model proses perencanaan kota komprehensif (diangkat dari: Levy, 1997: 104-111).

Istilah “komprehensif” yang arti katanya ialah “menyeluruh”, dalam hal ini diartikan  bahwa dalam penelitian perencanaan semua aspek perkotaan dianalisis. Aspek-aspek tersebut, menurut PerMendagri No. 2 Tahun 1987 Pasal 22 meliputi antara lain: 1)

Aspek fisik dasar

2)

Aspek lingkungan hidup

3)

Aspek kependudukan dan kebudayaan

4)

Aspek penggunaan tanah Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

17

5)

Aspek status penguasaan tanah

6)

Aspek perekonomian

7)

Aspek fasilitas dan utilitas

8)

Aspek sistem transportasi

9)

Aspek keruangan dan pembiayaan pembangunan kota

10)

Aspke kelembagaan Pemerintahan dan Pengelolaan Kota.

Berbagai aspek tersebut di atas juga menjadi kajian dalam perancangan kota. Selain itu, beberapa masalah yang biasa dihadapi perancangan kota, seperti misalnya: citra kota (image of the city), juga menjadi bahan masukan bagi proses perencanaan kota (tahap penelitian perencanaan).

3.

Produk Perencanaan Kota yang Mempengaruhi Perancangan Kota Untuk skala bagian wilayah kota, macam rencana kota yang secara umum

mempengaruhi perancangan kota adalah RDTRK, terutama bagian-bagian rencana yang berkaitan dengan: 1) macam pemanfaatan ruang kota 2) sistem jaringan fungsi jalan 3) sistem jaringan utilitas 4) kepadatan bangunan lingkungan 5) ketinggian bangunan 6) garis sempadan atau garis pengawasan jalan. Untuk skala kawasan, bila telah ada RTRK, maka pra rencana teknis yang diatur dalam RTRK juga menjadi pertimbangan dalam perancangan kawasan. Disamping rencana kota, terdapat peraturan-peraturan atau kebijaksanaan Pemerintah Daerah lainnya yang dapat mempengaruhi perancangan kota, yaitu antara lain:

peraturan

bangunan,

kebijaksanaan

pelestarian

bangunan

kawasan bersejarah, dan peraturan Pemerintah tentang cagar budaya.

18

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

bersejarah

atau

Beberapa program pembangunan juga dapat mempengaruhi atau mendorong  perancangan kota, misalnya: revitalisasi pusat kota, pengatasan kawasan kumuh, konsolidasi lahan perkotaan. Di samping itu, program pengembangan kegiatan  pariwisata juga dapat mendorong kegiatan perancangan kota atau kawasan, seperti misalnya: taman rekreasi, taman budaya, dan kompleks pe ninggalan purbakala.

Acuan Catanese, A. J., dan Snyder, J. C., 1979,  Introduction to Urban Planning , McGrawHill Book Company, New York. Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning , Fourth Edition, Prentice-Hall, Upper Saddle River, NJ. PerMendagri No. 2 Tahun 1987, “Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota”, Departemen Dalam  Negeri, Jakarta.

Daftar Bacaan yang Dianjurkan Levy, John M., 1997, Contemporary Urban Planning , Fourth Edition, Prentice-Hall, Upper Saddle River, NJ.: hal. 102 – 112 (Chapter 8: “The Comprehensive Plan”). PerMendagri No. 2 Tahun 1987, “Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota”, Departemen Dalam  Negeri, Jakarta.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

19

IV

UNSUR-UNSUR BENTUK FISIK KOTA: PERMASALAHAN & KONSEP-KONSEP PERANCANGANNYA

Topik-topik yang dibahas : (1) Domain (lingkup) bidang perancangan kota Unsur-unsur bentuk kota: (2) Guna lahan (3) Bentuk dan massa bangunan (4) Sirkulasi dan perparkiran (5) Ruang terbuka (6) Jalan pedestrian (7) Pendukung kegiatan (8) Perpapanan-nama (9) Preservasi

1.

Domain (lingkup) Bidang Perancangan Kota Untuk merumuskan unsur-unsur bentuk fisik kota, perlu dirumuskan terlebih

dulu domain atau lingkup bidang perancangan kota. Seperti telah dijelaskan di  bagian sebelumnya, perancangan kota (urban design)  dalam hal ini dipandang sebagai bagian dari proses perencanaan kota (urban planning)  yang berkaitan dengan kualitas fisik lingkungan kota. Dalam hal kualitas fisik ini, perencana dan perancang kota tidak akan dapat merancang seluruh unsur bentuk fisik kota, kecuali bila yang dihadapi kota baru atau kawasan kosong yang akan direncanakan (Shirvani, 1985:6).

20

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Domain

perancangan

kota

terbentang

dari

tampilan

muka

bangunan

(eksterior) ke luar (ke ruang publik diantara bangunan-bangunan). Berkaitan dengan ini Barnett (1974, dalam Shirvani, 1985: 6) mengatakan bahwa domain perancangan kota sebagai "merancang kota tanpa merancang bangunan-bangunan". Dengan kata lain, domain tersebut mencakup ruang-ruang di antara bangunan-bangunan. Dalam hal ruang-ruang luar tersebut, berdasar pengalaman "Urban Design Plan of San Fransisco, 1970"

(Wilson et. al , 1979 dalam Shirvani, 1985: 6), ruang-

ruang dikelompokan menjadi empat group, yaitu: 1)  pola dan citra internal : menjelaskan maksud ruang-ruang di antara bangunan bangunan dalam lingkup kawasan kota, terutama dalam hal  focal points, viewpoints, landmarks, dan pola gerak; 2) bentuk dan citra eksternal : berfokus pada  skyline  (garis langit) kota, serta citra dan identitas kota secara keseluruhan; 3)  sirkulasi dan perparkiran: mengkaji karakteristik jalan (dalam hal: kualitas  pemeliharaan, kepadatan ruang, tatanan, kemonotonan, kejelasan rute, orientasi ke tujuan, keselamatan, dan kemudahan gerakan), serta persyaratan dan lokasi  perparkiran; 4) kualitas

lingkungan:

berkaitan

dengan

sembilan

faktor,

yaitu

kecocokan

 penggunaan, kehadiran unsur alam, jarak ke ruang terbuka, kepentingan visual dari fasad jalan, kualitas pandangan, kualitas pemeliharaan, kebisingan, dan iklim setempat. Pengelompokan di atas belum menunjukkan unsur-unsur bentuk fisik kota dalam  perancangan

kota.

Unsur-unsur

tersebut,

dijelaskan oleh Shirvani (1985: 7-8),

meliputi delapan butir, yaitu: 1) guna lahan 2) bentuk dan massa bangunan 3) sirkulasi dan perparkiran 4) ruang terbuka 5) jalan pedestrian 6) pendukung kegiatan 7) perpapanan - nama 8) preservasi.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

21

Tiap unsur dijelaskan di bagian berikut ini dengan pola bahasan yang dimulai dengan  pengertian unsur tersebut (bila perlu, dan termasuk pula penjelasan mengapa unsur tersebut

diperlukan

dalam

perancangan

kota

dan

keterkaitannya

dengan

unsur

lainnya), isu atau permasalahan utama berkaitan dengan unsur tersebut, serta solusi atau konsep perancangan unsur tersebut1.

2.

Guna Lahan

Pengertian

Guna

lahan

merupakan

kebijakan

Pemerintah

kota

yang

bersifat

dua

dimensional (dalam bentuk peta) tapi berpengaruh pada rancangan tiga dimensi (bangunan) di atas lahan tersebut. Guna lahan juga berkaitan dengan sirkulasi dan  perparkiran. I su atau permasalahan utama

Tiga masalah utama terjadi berkaitan dengan penerapan sistem guna lahan atau pemintakatan (zoning) perkotaan yaitu: (1)

tidak adanya diversifikasi kegiatan dalam zona yang sama ("terlalu seragam" menyebabkan hanya ramai pada waktu tertentu");

(2)

kurang memperhitungkan faktor lingkungan dan fisik alamiah;

(3)

masalah pemeliharaan dan perbaikan prasarana kota.

Solu si atau k onsep perancangan

Solusi yang ditawarkan menyangkut penggunaan lahan campuran yang dapat mendorong kegiatan terjadi "24 jam", dengan peningkatan sirkulasi pendestrian,  penggunaan

yang lebih

baik

terhadap

sistem

prasarana,

dilakukannya

analisis

 berbasis lingkungan, dan peningkatan pemeliharaan dan perbaikan prasarana. Terhadap kawasan yang "mati kehidupan" dapat dilakukan solusi modifikasi guna lahan. Sekolah yang kekurangan murid dan bangkrut dapat dialih-gunakan

1

 Penjelasan tentang kedelapan unsur tersebut diangkat dari Shirvani (1985: 8-46)

22

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

menjadi mall , misalnya. Contoh lain, pergudangan atau bangunan indistri yang sudah tidak terpakai dapat disulap menjadi "tokok gudang rabat" (seperti toko "Alfa" di Yogyakarta).

3.

Bentuk dan Massa Bangunan

Pengertian

Umumnya, peraturan bangunan mengatur ketinggian, sempadan dan coverage  bangunan. meliputi

Pengalaman beberapa proyek perancangan pula

"penampilan

dan

konfigurasi

bangunan",

kota menyarankan misal

berkaitan

untuk dengan

warna, bahan bangunan, tekstur, bentuk muka (fasad). Secara tradisional, hal-hal ini menjadi

hak

kepentingan

arsitek

bersama

masyarakat

dan

kliennya.

Tapi,

berdampak

sebenarnya

pada

hal

lingkungan

ini

menyangkut

kota.

Contohnya:

 penggunaan kaca pantul cahaya untuk bangunan tinggi, dan pengubahan tampilan muka bangunan bersejarah. I su atau permasalahan utama

Isu utama dalam hal ini menyangkut "keseimbangan" hak antara arsitek  perancang bangunan individual dan Pemerintah (mewakili perancang kota), dalam hal perancangan eksterior bangunan dan ruang-ruang antara bangunan. Spreiregen (1965, dalam Shirvani, 1985: 23) menyebutkan tiga isu utama yang berkaitan dengan  bentuk dan massa bangunan perkotaan, yaitu: (1)

"skala"

yang

berkaitan

dengan

ketinggian

pandang

manusia,

sirkulasi,

 bangunan-bangunan berdekatan, dan ukuran lingkungan; (2)

"ruang kota" berkaitan dengan bentuk-bentuk bangunan, skala dan suasana  penutupan ruang antar bangunan, dan macam ruang kota;

(3)

"massa

perkotaan"

meliputi

bangunan-bangunan,

permukaan

tanah,

obyek-

obyek dalam ruang yang dapat membentuk ruang kota dan membentuk pola kegiatan, dalam skala besar atau kecil.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

23

Solu si atau k onsep perancangan

Pemerintah kota perlu menyususn pedoman perancangan bentuk dan massa  bangunan (dari segi perancangan kota) berdasar studi/analisis yang komprehensif tentang data fisik kota yang ada (bentuk bangunan dan unsur -unsur fisik). Contoh  pedoman yang pernah dibuat:  Residential Design Guidelines disusun oleh San Fransisco Planning Department (Shirvani, 1985: 17-18).

4.

Sirkulasi dan Perparkiran

I su dan permasalahan utama

Perparkiran mempunyai dua dampak langsung terhadap kualitas lingkungan, yaitu: (1) keberlangsungan kegiatan perdagangan di pusat kota, dan (2) dampak visual bentuk kota. Sirkulasi dapat membentuk, mengarahkan, dan mengendalikan  pola kegiatan (dan juga pembangunan) kota. Solusi dan konsep perancan gan

Solusi perparkiran meliputi: (1) permbangunan fasilitas parkir pada kawasan yang

belum

mempunyai

dengan

cukup

memadai,

dengan

mempertimbangkan

dampak visual bentuk kotanya; (2) penggunaan ganda terhadap fasilitas parkir yang ada (misal: parkir perkantoran yang hanya dipakai siang hari dapat digunakan untuk  parkir kegiatan perdagangan di malam hari); (3) "paket parkir", yaitu perusahaan yang mempunyai karyawan banyak perlu punya kawasan parkir tersendiri dekat atau  jauh (remote) dari lokasi perusahaan (satu paket dengan pendirian perusahaannya); dan (4) parkir di pinggir kota atau pinggir pusat kota, yang dibangun pengembang dengan bantuan Pemerintah (dari lokasi tersebut disediakan angkutan murah ke pusat kota). Dalam hal penanganan sirkulasi, Shirvani (1985: 26) menawarkan tiga azas  perancangan, yaitu: 1) Ruang jalan perlu dijadikan sebagai "unsur ruang terbuka visual positif" dengan cara:

24

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

a) menutupi dan membuat pengatasan lansekap terhadap tampilan yang "kurang sedap dipandang";  b) memberi persyaratan tinggi dan sempadan bagi bangunan dekat jalan; c) membangun median jalan bertaman; d) meningkatkan kualitas lingkungan alam yang terlihat dari jalan. 2) Jalan dapat memberi orientasi kepada para pengemudi kendaraan dan membuat lingkungan menjadi jelas, dengan cara: a) menyediakan

palet

lansekap

untuk

menegaskan

batas

lingkungan

atau

kawasan yang terlihat dari jalan;  b) membuat perlengkapan jalan dan pencahayaan sehingga jalan terlihat jelas di siang maupun malam hari; c) mengkaitkan unsur jalan dengan obyek pandang penting (vistas) dan referensi  penting (vistas) dan referensi visual (memudahkan untuk mengingat-ingat suatu tempat atau jalan) ke guna lahan terdekat atau landmark ; d) membedakan tingkatan jalan dengan pembedaan sempadan, tampilan ruang  jalan, dan sebagainya. 3) Pemerintah dan masyarakat perlu bekerja sama dalam mencapai tujuan ini. Solusi lain terhadap isu sirkulasi dapat dilakukan dengan strategi manajemen lalulintas, serta penyebaran kegiatan antar kawasan di kota (desentralisasi kegiatan yang menimbulkan lalulintas banyak). Secara umum, kecenderungan penanganan lalu lintas perkotaan meliputi: (1) peningkatan mobilitas gerak di pusat perdagangan kota, (2) tidak mendorong penggunaan kendaraan pribadi, (3) mendorong pemakaian kendaraan umum, dan (4) peningkatan akses ke pusat perdagangan kota.

5.

Ruang Terbuka

Pengertian

Pengertian "ruang terbuka" (open space)  bagi tiap orang mungkin berbeda beda, tapi dalam hal ini, ruang terbuka meliputi: lansekap, hardscape  (jalan, trotoar, dan sebagainya), taman, dan ruang rekreasi di kota. Unsur-unsur ruang terbuka

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

25

mencakup: taman dan alun-alun, ruang hijau kota, perabot jalan/ruang kota, kioskios, patung, jam kota, dan sebagainya. I su atau permasalahan uta ma

Pada masa lalu, ruang terbuka tidak pernah dirancang tapi menjadi akibat setelah bangunan-bangunan berdiri. Dengan kata lain, ruang terbuka belum menjadi unsur terpadu dalam perancangan fisik. Solu si atau k onsep perancangan

Dalam perancangan kota, rua ng terbuka perlu menjadi unsur terpadu dalam  perancangan

bangunan

(dipertimbangkan

dalam

proses

perancangan

bangunan).

Untuk itu, Pemerintah kota perlu menyusun suatu pedoman rancangan hubungan  bangunan-bangunan dengan ruang-ruang terbuka. Contoh:

kota Dallas membuat

"Natural Open Space Plan" (tahun 1978). Dalam kaitannya dengan hubungan  bangunan dan ruang terbuka, Tankel (1963, dalam Shirvani, 1985: 31) menyatakan  bahwa "nilai penting ruang terbuka bukan terletak pada kuantitasnya, tapi pada  pengaturan ruang-ruang tersebut berkaitan dengan pembangunan (fisik)".

6.

Jalan Pedestrian

Pengertian

Pada masa lalu, perancangan pedestrian di kota jarang dilakukan. Ketika suatu mall   dirancang dengan memperhatikan kenyamanan pejalan kaki, maka mall  tersebut berhasil menarik banyak pengunjung. Jalan pedestrian (jalan pejalan kaki) di samping mempunyai unsur kenyamanan bagi pejalan kaki juga mempunyai andil  bagi keberhasilan pertokoan dan vitalitas kehidupan ruang kota. Sistem pedestrian yang baik akan mengurangi ketergantungan pada kendaraan bermotor di pusat kota, menambah pengunjung ke pusat kota, meningkatkan atau mempromosikan sistem skala

manusia,

menciptakan

kegiatanan

usaha

membantu meningkatkan kualitas udara.

26

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

yang

lebih

banyak,

dan

juga

I su dan permasalahan utama

Isu

utama

perancangan

jalan

pedestrian

menyangkut

"keseimbangan"

seberapa untuk pejalan kaki dan seberapa untuk kendaraan. Di samping itu, keselamatan pejalan kaki juga menjadi isu utama. Selain itu, di Indonesia, dan juga di beberapa negara berkemba ng lainnya (antara lain: Muangthai), jalan pedestrian sering berkaitan dengan masalah kakilima (pedagang sektor informal). Solu si atau konsep keru angan

Bila ruang pejalan kaki lebih luas daripada yang diperlukan maka terasa "sepi", tapi bila kurang akan terasa "padat/sesak". Kepadatan ini seringkali baik karena kerumunan orang akan menarik perhatian orang lain untuk mendekat dan ikut  bergabung.

Di

beberapa

lokasi

tertentu—misal:

di

kawasan

Malioboro,

Yogyakarta—jalan pedestrian sengaja dibuat lebih lebar daripada kebutuhan pejalan kaki dengan alasan untuk juga mewadahi kegiatan pedagang sektor informal (kakilima). Kegiatan

lain

diperlukan

untuk

mendukung

kehidupan

jalan

pedestrian,

seperti: pertunjukan, penjual makanan, dan tempat janji bertemu (rendezvous points). Macam bangunan atau fasilitas (termasuk pula: perabotan jalan) sepanjang jalan  pedestrian juga mempengaruhi hidup-matinya jalan pedestrian. Misal: bila hanya ada kantor dan bank maka jalan pedestrian sepi; maka perlu ada toko-toko kecil atau department store

di sepanjang jalan pedestrian serta dilengkapi dengan bangku-

 bangku tempat duduk dan lampu-lampu taman.

7.

Pendukung Kegiatan

Pengertian

Pendukung kegiatan diartikan sebagai semua guna lahan dan kegiatan yang memperkuat ruang publik perkotaan. Bentuk, lokasi, dan karakteristik suatu kawasan akan menarik fungsi-fungsi guna lahan, dan kegiatan yang spesifik. Sebaliknya, suatu kegiatan cenderung memilih lokasi yang paling cocok untuk kegiatan tersebut.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

27

Dengan demikian, penempatan kegiatan yang tepat akan menarik kegiatan-kegiatan  pendukung. Kegiatan pendukung tidak hanya termasuk penyediaan pedestrian atau plaza (ruang terbuka yang berlantai perkerasan) tapi juga termasuk fasilitas kota yang menarik kegiatan lainnya. Fasilitas tersebut misalnya: pusat perbelanjaan, taman rekreasi, pusat pertemuan masyarakat (civic center), perpustakaan kota, dan lain-lain. I su u tama dan solu si

Kegiatan-kegiatan

pendukung

perlu

dikembangkan,

dikoordinasikan

dan

dipadukan dengan bentuk-bentuk fisik yang ada. Demikian pula, integrasi kegiatan ruang dalam dan ruang luar juga diperlukan untuk membuat suasana lebih hidup. Misal: perluasan tempat duduk suatu restoran dalam ruang ke luar bangunan.

8.

Perpapanan-nama / Reklame

I su atau permasalah utama

Dari segi peranc angan kota, papan/nama/reklame/informasi perlu diatur agar terjalin

kecocokan

lingkungan,

pengurangan

dampak

visual

negatif,

mengurangi

kebingungan dan kompetisi antara papan informasi publik dan papan reklame. Papan nama/reklame yang dirancang baik akan menambah kualitas tampilan bangunan dan memberi kejelasan informasi usaha. Solu si atau k onsep perancangan

Beberapa hal yang perlu diperhatikan: (1) visibilitas

(keterlihatan)

papan/tanda

(terpengaruh

oleh

faktor

lokasi,

tiang

 penempatan, cat pantul dan sebagainya); (2) legibilitas informasi (keterbacaan, kejelasan), yang berkaitan dengan macam dan ukuran

huruf,

jarak

antar

huruf,

lokasi,

warna

dasar,

warna

huruf

dan

sebagainya); juga tetap terbaca dari kendaraan yang bergerak; (3) "keseimbangan" antara pengendalian kesemrawutan dan penciptaan perhatian serta sambil memancarkan pesan/informasi;

28

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

(4) keharmonisan papan nama/reklame dengan arsitektur bangunan di dekatnya;  perlu juga pengendalian ukuran tanda/papan yang mengganggu vistas kota; (5) pengendalian

pemakaian lampu kedip

untuk reklame (kecuali

untuk tanda

keselamatan lalulintas/tanda "hati-hati", atau untuk bioskop dan sebagainya.

9.

Preservasi

Pengertian

Preservasi

atau

perlindungan

tidak

hanya

diberlakukan

untuk

bangunan

 bersejarah, tapi juga untuk bangunan dan tempat yang dianggap perlu dilestarikan. Preservasi biasanya juga mempertimbangkan faktor ekonomis dan kultural. I su atau permasalahan utama

Preservasi

sering

dipandang

sebagai

penghambat

pembangunan.

Tapi

 beberapa kegiatan preservasi justru menciptakan kegiatan ikutan yang mendorong keberhasilan usaha dan peningkatan pendapatan asli daerah (PAD). Solu si atau k onsep perancangan

Beberapa hal yang perlu dipertimbangkan, antara lain: (1) Preservasi

bangunan

dan

kawasan

perlu

mampu

mendorong

peningkatan

 perekonomian daerah. (2) Pada masa kini, preservasi bergeser dari "pelarangan" menjadi "perlindungan". Peraturan tentang preservasi berbeda dari satu kota ke kota yang lain. Meskipun demikian, terdapat unsur-unsur yang sama, yaitu: 1) standar penetapan obyek preservasi; 2) pengkajian oleh tim atau dewan kajian arsitektur atau komisi preservasi; 3) standar

kajian

untuk

preservasi,

demolisi

(penghancuran),

dan

alterasi

(pengubahan); 4) prosedur perlindungan landmark .

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

29

Acuan Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York: hal. 5-48 (Chapter 2 "Elements of Urban Physical Form").

Daftar Bacaan yang Dianjurkan Barnett, Jonathan, 1982,  An Introduction to Urban Design, Harper & Row, New York: hal 155-235 (Part Three: "The Elements oa a Design and Development Policy"). Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York: hal 5-48 (Chapter 2 "Elements of Urban Physical Form").

30

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

V

PROSES PERANCANGAN KOTA & PRODUKNYA

Topik-topik yang dibahas : (1) Macam proses perancangan kota (2) Macam produk perancangan kota

1.

Macam Proses Perancangan Kota Macam proses dalam perancangan kota dipengaruhi oleh macam proses, baik

dalam perancangan arsitektural maupun dalam perencanaan kota. Seperti halnya dalam

perancangan

arsitektural,

dalam

perancangan

kota

juga

dikenal

proses

 perancangan yang didominasi oleh intuisi (disebut sebagai metode terinternalisasi) dan juga sebaliknya yang didominasi oleh analisis rasional (disebut sebagai metode sinoptis). Seperti juga dalam perencanaan kota, dalam perancangan kota dikenal juga  beragam pendekatan yang kesemuanya dapat dikatakan berdasar pemikiran rasional, antara lain: komprehensif (sama dengan yang disebut di atas sebagai metode sinopsis), inkremental, pluralistik, dan advokasi. Tiap metode dibahas di bawah ini dan sebagian besar bersumber dari tulisan Hamid Shirvani (1985: 105-120).

a)

M etode Terinternal isasi (The I nternal ized M ethod of Design)

Metode

terinternalisasi

seringkali

hampir

irasional.

(berdasar

pengalaman

dan

bersifat

intuitif,

Meskipun

subyektif,

demikian,

pengetahuannya),

oleh

personal, arsitek

pendekatan

kreatif,

yang

intuitif

dan

cemerlang ini

dapat

menghasilkan karya yang baik. Kadang, pendekatan ini disebut juga sebagai metode “black box” karena tidak jelas alasan dan prosesnya tapi tiba-tiba muncul suatu karya.

Meski

tidak

jelas,

bukan

berarti

presentasinya

tidak

mungkin

dibuat

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

31

sistematis.

Banyak

karya

dari

metode

intuitif

ini

yang

dipresentasikan

secara

sistematis (hanya tidak “obyektif”, karena merupakan hasil pemikiran satu orang, yaitu arsiteknya). Karena itu pula, pendekatan ini tidak populer dalam situasi yang demokratis, yang mensyaratkan keterbukaan dan partisipasi masyarakat luas.

b)

M etode Sinopsis (Th e Synopti c M ethod ) atau Kompr ehensif Rasion al

Metode sinopsis berakar dari pendekatan sistem, yang rasional, sehingga  pendekatan

ini

juga

dinamakan

komprehensif

rasional

(komprehensif

berarti

menyeluruh). Proses dalam metode ini mirip dengan proses perencanaan kota komprehensif yang dibahas dalam bab tentang perencanaan kota (Bab III). Menurut Shirvani

(1985:

111),

proses

perancangan

kota

berdasar

metode

sinopsis

mengikuti alur sekuensial 7 langkah seperti terlihat pada Gambar V-1.

1. Pengumpulan data, Survei kondisi yang ada (kondisi alam, terban un, dan sosio-ekonomi)

2. Analisis data, Identifikasi semua peluang dan kendala

3. Perumusan tujuan dan sasaran

4. Pengembangan konsep-konsep alternatif

5. Penjabaran tiap konsep ke solusi yang dapat dilaksanakan

6. Evaluasi solusi-solusi alternatif

7. Penerjemahan solusi-solusi ke produk berupa: Kebijakan (policies), Rencana (plan), Pedoman (guidelines), dan Program.

Gambar V-1: Langkah-langkah dalam metode sinopsis untuk perancangan kota (sumber: Shirvani, 1985: 111, Fig. 5-3)

32

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

ini

c)

M etode I nkr emental

Metode inkremental dapat dilihat sebagai perincian dan pentahapan dari metode sinopsis. Dalam metode inkremental, kerangka rencana garis besar dibuat, kemudian untuk tiap tahap atau tiap masa disusun suatu rencana tahapan dengan rinci. Proses perancangannya bersifat siklis (putaran), dalam arti setelah satu tahap atau masa selesai, dilakukan suatu evaluasi dan berdasar hasil evaluasi tersebut disusun rencana tahap berikutnya dengan mengacu kerangka garis besar. Penggunaan metode ini memungkinkan penyesuaian tiap rencana tahapan dengan situasi dan kondisin yang dihadapi pada saat itu.

d)

M etode Plurali stik

Plural artinya jamak, banyak. Pluralistik berarti sifat yang menyadari adanya  perbedaan atau keragaman. Perancangan yang berdasar pada “paradigma” pluralistik dijalankan dengan mewadahi keragaman atau perbedaan yang ada dalam masyarakat. Perancang atau perencana menyadari bahwa pemikirannya belum tentu sama dengan  pendapat masyarakat atau pengguna rancangannya. Proses perancangan pluralistik mewadahi sepenuhnya partisipasi masyarakat berdasar azas demokrasi. Meskipun demikian,

kelemahan

demokrasi

terletak

pada

pengambilan

keputusan

yang

 berdasarkan “kemauan” mayoritas, sehingga ada “kaum pinggiran, minoritas, miskin, tersingkir” yang tertinggal atau tidak terwadahi pendapat dan kebutuhannya.

e)

M etode Advokasi

Advokasi berarti “pembelaan” dan penerapannya pada perancangan kota  berarti gerakan yang membela “kaum yang tertindas, terpinggir, minoritas” yang  pendapat dan kebutuhannya tidak dapat terwadahi dalam metode pluralistik maupun metode komprehensif rasional dan lainnya. Contoh: gerakan perancangan kota membantu masyarakat sekitar Kali Code, Yogyakarta, dapat dikatakan sebagai  penerapan metode advokasi (lihat Gambar V-2). Dalam hal ini, biasanya, perancang atau perencana hanya menjadi motivator dan fasilitator saja, sedangkan perancang atau perencana yang sesungguhnya adalah masyarakat sendiri.

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

33

Gambar V-2: Hasil perancangan kawasan  bergaya “advokasi” di kawasan Kali Code, Yogyakarta (sumber: Steele, 1992: 140 dan 145)

2.

Macam Produk Perancangan Kota Dari sisi perencanaan kota, perancangan kota merupakan upaya “merancang

kota, tanpa merancang bangunan”, sehingga menurut Shirvani (1985: 141-156),  produk perancangan kota terbatas pada empat macam bentuk, yaitu: (a) kebijakan (policies), (b) rencana (plan), (c) pedoman (guidelines), dan (d) program. Di sisi lain, dari pandangan arsitektur, perancangan kota dapat saja mencakup suatu lahan luas milik satu tangan (dalam arti satu pengambil keputusan)—misal: perumahan massal,

34

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

kampus perguruan tinggi, taman wisata—yang padanya dapat dilakukan upaya  perancangan kota. Dalam hal ini, produk yang dihasilkan tidak hanya empat macam  bentuk di atas, tapi sampai dengan rancangan (design) kawasan. Dengan demikian, secara keseluruhan ada lima macam kemungkinan produk  perancangan kota, seperti dibahas di bawah ini.

a)

Kebij akan (Policies)

Kebijakan merupakan produk yang tidak langsung berkaitan dengan kualitas desain, tapi lebih berkaitan dengan peraturan tentang perancangan kawasan tertentu. Misal: peraturan tentang pembatasan guna lahan. Meskipun demikian, kebijakan tidak selalu berbentuk pembatasan, tapi sering juga berupa insentif bagi penanam investasi

(dalam

rangka

pemasaran

kawasan).

Secara

keseluruhan,

kebijakan

 pengembangan kawasan merupakan kerangka tindakan (framework for action)  dalam rangka penataan atau pengembangan suatu kawasan.

b)

Rencana (Plan)

Rencana   (plan)  merupakan produk utama perancangan kota, dan tidak tergantung pada macam proses yang dipakai, selalu ada rencana yang harus dihasilkan. Perbedaannya hanyalah pada sifat rencana. Bila dipakai master planning, maka yang dihasilkan adalah end-state plan  (artinya: seperti cetak-biru arsitektural, yaitu

rencana

masa

depan

yang

pasti

dan

rinci).

Bila

dipakai

perencanaan

komprehensif, maka produk rencana mencakup tidak hanya fisik keruangan tapi juga hal-hal lain yang terkait (komrehensif artinya menyeluruh). Bila dipakai perencanaan strategis, maka yang dihasilkan hanya terbatas pada solusi terhadap isu-isu strategis saja (tidak komprehensif, karena mengingat keterbatasan sumberdaya yang ada). Di bawah ini diberikan contoh-contoh rencana (plan)  yang diangkat dari  pustaka:

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

35

Gambar V-2: Contoh rencana (plan) —Rencana Guna Lahan (sumber: Urban Development Authority, Singapore: A Waterfront Town of the 21st Century, hal. 8)

Gambar V-3: Contoh rencana (plan) —Rencana Perumahan Campuran (sumber: Urban Development Authority, st Singapore: A Waterfront Town of the 21  Century, hal. 13)

36

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Gambar V-4: Usulan Rencana Pengembangan (Proposed development Plan) Tamansari, Yogyakarta (sumber: Adishakti, 1988: 88)

c)

Pedoman (Gu ideli nes)

Kebijakan dan rencana saja tidak cukup untuk menjalankan rancangan kota, terutama

karena

menyangkut

banyak

persil

yang

mengkait

banyak

pembuat

keputusan. Dalam hal ini diperlukan pedoman (guidelines) yang harus dipatuhi oleh siapa pun yang membangun di tiap persil dalam kawasan yang terkena rancangan kota atau kawasan tersebut. Biasanya pedoman tersebut—meskipun diungkapkan dalam bahasa rancangan fisik—tapi masih memberi kelonggaran tertentun bagi arsitek untuk mengembangkan kreasi pada bangunan yang dirancang untuk suatu  persil dalam kawasan yang dirancang tersebut. Di

bawah

ini

diberikan

contoh-contoh

pedoman

perancangan

(design

 guidelines):

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

37

Gambar V-5: Contoh  pedoman  perancangan kawasan berkaitan dengan ski-line (sumber: Shirvani, 1985: 147, Fig. 7-2)

Gambar V-6: Pedoman volume maksimum  bangunan (building envelope) untuk tiap bangunan sepanjang Sungai San Antonio, Texas (sumber: Djunaedi, 1989: 5) Gambar V-7: Gambar aksonometrik, bila Pedoman volume maksimum  bangunan (building envelope) d) Program diterapkan untuk semua  bangunan sepanjang Sungai San Antonio, Texas (sumber: Djunaedi, 1989: 5) 38  —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Selain pedoman yang perlu dipatuhi semua pihak yang akan membangun dalam kawasan tersebut, juga diperlukan program kegiatan yang biasanya merupakan tugas atau kuajiban lembaga atau Pemerintah. Misal: program penataan kakilima,  program

penghijauan

kawasan,

sebagainya.

Pelaksanaan

 pembangunan

kawasan

program yang

program ini

dimaksud.

pembangunan

terkait

dengan

Seringkali

perabot “siapa

program

jalan, saja”

dan pelaku

dilaksanakan

oleh

investor sendirian atau didukung oleh partisipasi masyarakat.

e)

Rancangan

Rancangan kawasan dibuat bilamana kawasan tersebut di bawah satu kepemilikan

atau

wewenang,

sehingga

terdapat

kemudahan

dalam

pengambilan

keputusan dalam perancangan bangunan dan unsur fisik lainnya. Misal: perancangan taman wisata, perancangan kampus perguruan tinggi. Di bawah ini ditampilkan beberapa contoh rancangan (design) kawasan atau  bagian dari kawasan dalam kegiatan perancangan kota:

Gambar V-8: Usulan rancangan akhir (final design) pengembangan Taman Sari, Yogyakarta (sumber: Adishakti, 1988: 89)

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

39

Gambar V-9: Rancangan pengintegrasian stasiun LRT (Light Rail Transit) dengan stasiun MRT (Mass Rapid Transit) di pusat kota (sumber: Urban Development Authority, Punggol 21: A Waterfront Town st of the 21  Century, halaman 23)

Acuan Adishakti, Laretna T., 1988, Safeguarding and conserving Taman Sari, Yogyakarta,  Indonesia, Master’s Thesis, the University of Wisconsin-Milwaukee, Milwaukee. Djunaedi,

Achmad, 1989, “Generating Building Envelopes to Control Urban Development: A Lesson from San Antonio, Texas, makalah dipresentasikan dalam  Pirusa 89 Seminar, di Universitas Indonesia, 5-8 Juni 1989.

Shirvani, Hamid. 1985, The Urban Design Process, Van Nostrand Reinhold, New York: hal. 105-120 dan 141-156 (Chapter 5 "Design method/process" & Chapter 7 “Products”). Steele, James (ed.), 1992,  Architecture for A Changing World, The Aga Khan Award for Architecture, London. Urban Development Authority, Singapore (tanpa tahun):  Punggol 21: A Waterfront  st  Town of the 21  Century.

40

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

VI

METODE-METODE PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG KOTA

Topik-topik yang dibahas : (1) Permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang atau guna lahan kota (2) Belajar dari pengalaman pengendalian  pemanfaatan ruang di Amerika

1.

Permasalahan Pengendalian Pemanfaatan Ruang atau Guna Lahan Kota

Rencana pemanfaatan ruang (rencana guna lahan), sebagai bagian dari rencana kota (RDTRK), menjadi alat pengendali pembangunan fisik kota (lewat  perijinan lokasi dan ijin mendirikan bangunan). Peta rencana pemanfaatan ruang menunjukkan lokasi/zona/kawasan dengan guna lahan atau guna ruang tertentu. Dalam implementasinya, terdapat dua cara interpretasi rencana pemanfaatan ruang kota, yaitu: 1) Cara "eksklusif", yaitu misal bila zona diperuntukkan untuk permukiman maka  permohonan peruntukan yang lain untuk suatu lokasi di zona tersebut akan ditolak (usulan peruntukan yang berbeda dengan yang telah direncanakan tidak diperbolehkan sama sekali). 2) Cara "dominasi", yaitu misal bila zona diperuntukkan untuk permukiman maka  bila ada permohonan peruntukan lain maka akan dilihat apakah peruntukan lain Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

41

tersebut mendominasi zona tersebut atau tidak. Bila tidak mendominasi atau dengan kata lain dominasi guna lahan masih sesuai dengan rencana, maka usulan  peruntukan yang berbeda tersebut masih akan dikabulkan.

Pada prakteknya, dua cara tersebut dipandang tidak memuaskan. Cara pertama dipandang "terlalu kaku". Beberapa orang berpendapat tidak menjadi masalah bila dalam permukiman ada toko, ada bengkel dan sebagainya; asal tidak mengganggu. Cara kedua juga dikritik orang, karena sulitnya menentukan tingkat dominasi. Berapa tingkat dominasinya? apakah lebih dari 50 % ? apakah itu 75 %

? Apakah satu

industri kulit di antara seratus ribu rumah tidak menjadi masalah, karena industri tersebut

hanya

satu

yang

berarti

tidak

dominan?

(meskipun

industri

tersebut

menimbulkan polusi bau kemana-mana?). Untuk beberapa peruntukan yang penting, seperti industri, hotel, diperlukan AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan), yang dapat menjadi alat kendali lain di samping rencana pemanfaatan ruang. Tetapi, peruntukan

yang "kecil-kecil",

seperti bengkel, warung, tidak diharuskan mendapat kajian AMDAL; dan yang "kecil-kecil" ini bila terjadi dalam jumlah banyak di suatu tempat juga akan dapat "mewarnai" suatu zona (yang kebetulan direncanakan untuk peruntukan lain). Permasalahan lain menyangkut pengendalian guna lahan perkotaan berkaitan dengan bangunan temporer. Di negara tropis, penduduk golongan berpenghasilan tingkat bawah dapat saja memulai bangunan rumahnya dengan wujud bangunan temporer (bahan bambu, ijuk, lantai tanah, dan sebagainya). Bangunan seperti ini,  pada praktek umumnya, lepas dari pengawasan IMB. Padahal, sedikit demi sedikit  bangunan tersebut dibuat permanen, yang akhirnya perlu dikaji kesesuaian guna lahannya. Apakah bila guna lahannya melanggar aturan, bangunan yang telah  bertahun-tahun tersebut harus dibongkar (tanpa menimbulkan masalah sosial?). Permasalahan pengendalian pemanfaatan ruang kota dalam praktek nyatanya menjadi tantangan yang berat bagi para pelaksana rencana kota. Dalam hal ini, diperlukan

penelitian

yang

mendalam

untuk

mendapatkan

model-model

 pengendalian yang sesuai dengan kondisi kota yang berbeda-beda di negara kita. Hal ini menjadi tantangan bagi dunia perguruan tinggi yang perlu bekerja sama dengan  para

42

praktisi

pengendalian

pelaksanaan

rencana

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

kota.

Para

praktisi

banyak

 berpengalaman dalam hal ini, dan digabung dengan landasan teori para akademisi, maka dapat dikembangkan model-model yang tepat.

2.

Belajar dari Pengalaman Pengendalian Pemanfaatan Ruang di Amerika

Di Amerika Serikat, dipakai dua katagori tindakan untuk membentuk ruang kota, yaitu (menurut Levy, 1997: 113): 1) Pembangunan prasarana dan fasilitas umum ( public capital investment ), antara lain: jaringan jalan, jaringan utilitas kota, sekolah, dan gedung pemerintahan. 2) Pengendalian oleh Pemerintah terhadap penggunaan lahan oleh perorangan/ swasta (land-use controls). Pengendalian ini umumnya dilakukan lewat perijinan dan pelarangan pembangunan fisik (penggunaan lahan). Terdapat dua katagori  pengendalian ini, yaitu: (a) peraturan pengkaplingan lahan luas menjadi persil persil

( subdivision

regulations),

dan

(b)

peraturan

pemintakatan

( zoning

ordinances) yaitu penetapan peruntukan guna lahan bagi persil-persil.

a)

Pembangunan prasarana dan fasilitas umum

Investasi pembangunan prasarana atau fasilitas umum oleh Pemerintah akan mempengaruhi nilai tanah di sekitar pembangunan tersebut. Secara umum, faktor aksesibilitas (pencapaian) merupakan penentu terpenting perubahan nilai tanah, yang  pada gilirannya nilai tanah akan menentukan intensitas penggunaan lahan. Nilai tanah yang tinggi akan memaksa pembangun/pengembang untuk menggunakan lahan lebih intensif (misal untuk bangunan berlantai banyak). Meskipun demikian, khusus untuk industri, aksesibilitas tidak terlalu berarti banyak. Sebaliknya, karena industri  biasanya memerlukan lahan luas, maka dicari lahan dengan harga yang lebih murah (meskipun terletak di luar kota atau pinggiran kota). Pembangunan prasarana atau fasilitas umum di bagian kota yang belum  berkembang (misal: di pinggiran) lebih banyak mendorong perubahan nilai lahan dibandingkan

pembangunan

serupa

di

bagian

kota

yang

telah

padat.

Dalam

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

43

 pandangan dunia usaha, lahan yang nyaman untuk didatangi pembeli/ pelanggan merupakan lahan yang bernilai tinggi. Berdasar hal ini, lahan di pinggir jalan besar  bernilai

lebih, apalagi

dekat

dengan perempatan jalan. Hal

lain yang perlu

dipertimbangkan adalah fasilitas parkir, karena ini akan meningkatkan aksesibilitas. Berdasar bahasan di atas, pembangunan prasarana dan fasilitas umum dapat dipakai oleh Pemerintah sebagai alat pengendali pemanfaatan ruang kota. Rencana  pembangunan prasarana dan fasilitas tersebut telah tertera dalam rencana kota, sehingga rencana kota diharapkan dapat berfungsi untuk mengarahkan tata ruang kota menuju keadaan yang diinginkan. Peraturan pengkaplingan lahan (subdivision regulations)

b)

Peraturan pengkaplingan ini telah mulai dipakai sejak awal abad ke 19. Pengkaplingan berarti membagi lahan kosong dengan luas tertentu menjadi kaplingkapling

(persil-persil)

 pengkaplingan Pemerintah

harus

untuk

bangunan.

mendapat

mengharuskan

Sebelum

persetujuan

pengembang

dari

untuk

persil-persil

Pemerintah.

membuat

boleh

Dalam

rancangan

dijual, hal

tapak

ini, yang

memperlihatkan antara lain rencana jaringan jalan, rencana jaringan utilitas, garis sempadan, dan lokasi fasilitas umum. Bila Pemerintah telah menyetujui rancangan tersebut

maka

pengembang

perlu

membangun

prasarana

dan

fasilitas

yang

direncanakan sejalan dengan penjualan persil-persil tersebut. Peraturan

pengkaplingan

ini

dapat

dipakai

untuk

menerapkan

standar

 pembangunan fisik yang diinginkan masyarakat kota. Demikian juga, Pemerintah tidak harus mengeluarkan dana sendiri untuk melakukan pembangunan prasarana dan fasilitas umum untuk lingkungan baru. Tetapi, di lain pihak, peraturan pengkaplingan ini menyebabkan harga persil menjadi mahal. c)

Peraturan pemintakatan (zoning ordinances) 

Alat pengendalian penggunaan lahan telah mulai diikembangkan di Amerika sejak akhir abad ke 19 dan awal abad ke 20. Salah satu alat tersebut disebut sebagai  zoning   (pemintakatan). Sebenarnya pemintakatan pada mulanya dirancang sebagai alat kendali penghindaran gangguan antar persil yang berdekatan dan pelindung nilai lahan dari dampak kegiatan di lahan terdekatnya. Pemintakatan kemudian dipakai oleh para perencana kota sebagai alat implementasi rencana kota.

44

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

Secara umum, menurut Levy (1997:117) peraturan pemintakatan terdiri dari dua bagian, yaitu: 1)  Peta  yang membagi wilayah kota menjadi zona-zona (menurut katagori zona; misal: R1 untuk katagori permukiman tipe 1 — lihat Gambar VI-1). Tiap katagori zona mempunyai peraturan tersendiri (artinya: semua zona R1 di bagian kota yang mana pun mempunyai seperangkat peraturan yang sama).

R1 R2 R1 C1 C1 C2

R1

Gambar VI-1: Contoh peta zoning (kanan: disederhanakan; sedangkan kiri: contoh nyata diambil dari buku Patterson, 1979)

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

45

2) Teks peraturan untuk tiap katagori zona, yang umumnya meliputi: a)  Persyaratan lay-out tapak   (mencakup antara lain: luas persil minimal, lebar dan panjang persil minimum, sempadan (depan, samping, belakang), building coverage atau maksimum % tapak yang tertutup bangunan, jalan masuk ke  persil, syarat perparkiran, dan papan nama).  b)  Persyaratan

karakteristik

bangunan 

(mencakup

antara

lain:

tinggi

maksimum, jumlah lantai maksimum,  floor area ratio/FAR  atau jumlah luas lantai berbanding dengan luas persil). c) Guna bangunan yang diijinkan

(misal: R1 untuk permukiman satu lantai, R2

 permukiman bertingkat, C1 perdagangan eceran, C2 perdagangan grosir dan  pergudangan). Dalam hal ini, syarat lain dapat ditambahkan, misal: dalam C2 hanya boleh untuk gudang perdagangan dan gudang industri ringan). d)  Prosedur perijinan (pengajuan, penilaian dan keputusan, naik banding, dan sebagainya).

 Zoning   atau pemintakatan ini meskipun banyak dipakai juga banyak dikritik antara lain (menurut Petterson, 1979: 29-30) karena: 1) sulit diterapkan pada daerah atau kawasan yang sudah terlanjur terbangun dengan cukup padat; 2)  zoning   seringkali

menyebabkan

harga

lahan

naik

dratis

setelah

ditetapkan

menjadi katagori zona yang lebih menguntungkan untuk dunia usaha; 3) sulit untuk menjembatani penggunaan saat ini dan rencana penggunaan lahan  jangka panjang (rencana kota jangka panjang);  zoning   hanya dapat dikaitkan dengan tahap rencana yang terpendek/terdekat. Beberapa kelemahan yang ada pada pemintakatan mendorong munculnya alternatif-alternatif lain daripada pemintakatan (zoning), yaitu antara lain (menurut Levy, 1997:129-135). 1. Pemintakatan bonus atau insentif (" bonus" or " incentive" zoning)

Beberapa kota memberi bonus dengan memperingan persyaratan (misal: meninggikan kepadatan bangunan real-estate) kepada pengembang bila pengembang

46

 —Bahan Kuliah Perancangan Kota I— A. Djunaedi (2000)

sanggup

membangun

sesuai

keperluan

kota

meskipun

merugikan

pengembang

(misal: membangun juga perumahan murah sederhana dalam kompleks perumahan mewah).

Contoh

lain:

membangun

plaza

untuk

umum

di

persil

mall , maka

 pengembangan dapat bonus tambahan jumlah lantai di atas maksimum jumlah lantai yang diijinkan. 2. Pengalih an h ak membangun (transfer of development r ight)

Pengalihan

hak

membangun

bermaksud

memberi

peluang

bagi

para

 pengembang untuk memindahkan atau menukarkan hak membangun dari lokasi yang tidak disukai ke lokasi lain yang lebih menarik atau karena alasan yang lain. Alasan lain termasuk misal: suatu persil yang kebetulan masuk zona dengan maksimum  jumlah lantai 10, karena pada persil tersebut terdapat bangunan bersejarah satu lantai yang

terkena

peraturan

pelestarian

bangunan,

maka

pemilik

tidak

dapat

menggunakan hak membanguan tambahan 9 lantai lainnya. Dalam hal ini, hak membangun 9 lantai tersebut dapat dipindahkan ke lokasi lain (dalam arti hak tersebut dapat diperjual-belikan). Permasalahannya: dalam batas mana lokasi lain  pemindahan tersebut masih diijinkan? apakah di manapun asal masih di kota yang sama? atau hanya di blok yang sama? atau hanya di persil tetanggabb? teknik ini relatif baru dan memerlukan administrasi yang lebih rumit. 3. Kawasan terpadu (planned uni t development/PUD )

Untuk

persil

yang

luas

(misal

di

atas

20

acre), pengembang boleh

mengajukan permohonan untuk ijin kawasan terpadu, yaitu kawasan dengan guna  bangunan campuran, meskipun tidak sesuai dengan zona yang telah ditetapkan. Kawasan terpadu diijinkan asal kawasan direncanakan secara terpadu dan memenuhi syarat (dievaluasi oleh Pemerintah Daerah). Contoh: bangunan mall   perdagangan yang terpadu dengan perumahan dan perkantoran, meskipun zona aslinya adalah  perdagangan. 4. Permi ntakatan r umpun (cluster zonin g)

Pemintakatan rumpun bermaksud memberi keluwesan bagi perancang tapak dengan syarat yang saling menguntungkan antara perancang dengan Pemerintah. 2

Misal: dalam zona perumahan yang minimal luas tiap persil 120 m , perancang boleh

Bahan Kuliah Perancangan Kota I—A. Djunaedi (2000)—

47