43546642._2012_3

Los valores de referencia son de $220.000/m2 a $250.000/m2 en el suelo residencial y de entre $300.000/m2 y $400.000/m2 suelo comercial. Tabla 7.ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN MEDELLIN Y AREA METROPOLITANA. 2010. ZONA 24: COMUNA SANTA CRUZ USO: Residencial Estrato Bajo

1993 1995 1996 1997 1999 2002 2004 2006 2008 2009 2010

$/m2 Corrientes 22.000 45.000 64.600 82.600 70.800 88.000 107.000 163.077 288.095 288.095 342.857

$/m2 2009 105.181 146.896 173.360 188.356 126.649 125.682 136.022 189.242 296.931 288.095

T.C.Anual% corriente

T.C Anual% Real

43 43,6 27,9 -7,4 7,5 10,3 23,5 32,9 0 19%

18,2 18 8,7 -18 -0,3 4 18,1 25,3 -2,98

Fuente: Lonja de propiedad raíz de Medellín. Diciembre 2010.

Investigación de avalúos de predios afectados por el proyecto del Metrocable. Año 2002. Tabla 8.VALORES DE VENTA. AÑO 2002.

DIRECCION

AREA VLR M2 A LOTE LOTE* CONST.

Cl 107A 45-49 CL 107 46A-20 (202) CL 107 46A-27 CL 107 46A-29 CR 46A 107-29 CR 46A 107-31 CL 107 46-12 (201) CL 107 46A-02 CR 46A 106A-69

88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000 88.000

27,3 75,32 50 48,75 43,44 43,44 57,82 43,23 62

VLR M2 CONST. 180.000 280.000 200.000 200.000 250.000 130.000 230.000 180.000 240.000

VLR/M2 LOTE+CONST 268.000 368.000 288.000 288.000 338.000 218.000 318.000 268.000 328.000

83

DIRECCION CL 107 46A-06 CL 107 46-32 (2do piso)

AREA VLR M2 A LOTE LOTE* CONST.

VLR M2 CONST.

VLR/M2 LOTE+CONST

88.000

20,32

150.000

238.000

88.000

44,8

120.000

208.000

Avalúos realizados por La Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia. 2002. * Estos predios no tienen área de lote por tratarse de mejoras. Tomamos en la Tabla No. 8 un valor por m2 para el lote de $88.000 correspondiente al año 2002, de acuerdo a estudios de la Lonja de propiedad raíz de Medellín (Ver Tabla No. 7), para efectos de tener un valor total de la propiedad y poder comparar estos datos con los datos de los años 2007 y 2011.

84

Investigación oferta inmobiliaria. Año 200736 . Tabla9.PRECIO DE VENTA RESIDENCIAL. AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

Vivienda

$0

$ 22.000.000

$ 20.240.000

Vivienda

$ 10.126.000

$ 15.000.000

$ 13.800.000

DIRECCION

USO

CL 106A 46-20

CR 47 106-37 (2do piso)

AREA CONST

151,00

36

CR 47 106-35 (1er piso)

Vivienda

CR 47 107-29

Vivienda

274,00

CR 47 107-50

Vivienda

157,00

AREA LOTE

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

48,00

$ 213.053

FECHA DATO

OBSERVACIONES

12-ene-07

Venta casa segundo piso, área 95 m². No hay registro catastral de la propiedad.

12-ene-07

Venta casa segundo piso.

12-ene-07

Venta casa primer piso.

FOTO

$ 194.967

$ 10.126.000

$ 17.000.000

$ 15.640.000

178,00

$ 44.310.000

$ 60.000.000

$ 55.200.000

$ 201.460

12-ene-07

Casa de 2 pisos, se vende primer piso y un piso subterráneo.

202,00

$ 13.930.000

$ 18.000.000

$ 16.560.000

$ 276.000

12-ene-07

Venta casa primer piso, área 60 m².

Cardona Querubín, Iván Darío y Henry Quesada Gómez. 2006. Cuantificación y mapeo de la valorización en inmuebles próximos a intervenciones urbanas, lineares y puntuales desarrolladas en Medellín, Colombia. Instituto Lincoln de Políticas de suelo.

85

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

CR 47 107-58

Vivienda

192,00

198,00

$ 8.839.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

CL 107 48A-13

Vivienda

311,00

161,00

$ 27.665.000

$ 150.000.000

CR 48A 107-57

Vivienda

228,00

168,00

$ 19.393.000

CR 48A 107-60

Vivienda

389,00

186,00

CR 48A 106-17

Vivienda

153,00

173,00

CL 106 49C-99

Vivienda

FECHA DATO

OBSERVACIONES

$ 352.667

6-feb-07

Venta casa primer piso, área 60 m².

$ 138.000.000

$ 443.730

6-feb-07

Venta casa (lote y construcción), tres pisos.

$ 42.000.000

$ 38.640.000

$ 169.474

6-feb-07

Venta casa primer y segundo piso.

$ 13.325.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 184.000

6-feb-07

Venta casa primer piso, área 150 m².

$ 6.646.000

$ 18.000.000

$ 16.560.000

$ 184.000

6-feb-07

Venta casa segundo piso, área 90 m².

6-feb-07

Proyecto consolidacion habitacional de la quebrada Juan Bobo. Vivienda tipo 2 de VIS, 12 apartamentos, 5 pisos, 2 torres. Area del Apto 48 m². No hay registro catastral del proyecto.

$0

$ 18.000.000

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

$ 16.560.000

$ 345.000

FOTO

86

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

FECHA DATO

OBSERVACIONES

CR 51 107-23

Lote

95,00

77,00

$ 8.504.000

$ 5.000.000

$ 4.600.000

$ 51.111

6-feb-07

Venta lote, área 90 m².

CL 107 43-58

Vivienda

224,00

119,00

$0

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 162.769

10-feb-07

se venda casa primer piso, area 130 m².

CL 107 49-09

Vivienda

154,00

187,00

$ 21.695.000

$ 27.000.000

$ 24.840.000

$ 331.200

CR 51 106-79

Vivienda

109,00

118,00

$ 11.234.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 575.000

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende primer piso, area 40 m² aprox.

CR 51 106-90

Vivienda

249,00

181,00

$ 28.855.000

$ 68.000.000

$ 62.560.000

$ 251.245

14-mar-07

Venta casa 2 pisos. Se vende cada piso por separado. Primer piso $40.000.000, segundo piso $28.000.000

CR 49C 106-50

Vivienda

150,00

198,00

$ 17.986.000

$ 70.000.000

$ 64.400.000

$ 429.333

14-mar-07

Venta casa 2 pisos

FOTO

Se vende casa 75 m², segundo piso.

87

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

FECHA DATO

OBSERVACIONES

CR 49 107-115

Vivienda

174,00

147,00

$ 6.101.000

$ 27.000.000

$ 24.840.000

$ 382.154

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende primer piso y sótano, area 65 m²,

CR 49 107-48

Vivienda

306,00

192,00

$ 5.686.000

$ 35.000.000

$ 32.200.000

$ 322.000

14-mar-07

Casa de tres pisos, se vende apartamento del primer piso. Area 100 m²,

CR 49 107-104

Vivienda

148,00

98,00

$ 16.807.000

$ 35.000.000

$ 32.200.000

$ 460.000

14-mar-07

Casa de dos pisos, se vende primer piso. Area 70 m²,

CR 49 107-16

Vivienda

219,00

83,00

$ 9.065.000

$ 200.000.000

$ 184.000.000

$ 840.183

14-mar-07

Venta casa de tres pisos

CR 47 106-97

Vivienda

233,00

177,00

$ 33.020.000

$ 90.000.000

$ 82.800.000

$ 690.000

14-mar-07

Casa de dos pisos y un piso duplex, se vende duplex. Area 120 m²,

CL 109B 51-02

Mixto

180,00

61,00

$ 12.198.000

$ 100.000.000

$ 92.000.000

$ 511.111

9-may-07

Se vende negocio en el primer piso y apartamento en el segundo piso.

FOTO

88

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

FECHA DATO

OBSERVACIONES

CL 109A 51-9

Residen cial

253,00

126,00

$ 5.529.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 388.732

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer piso con un área aproximada de 71 m2.

CR 51B 105-9

Residen cial

129,00

64,00

$ 13.704.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 353.846

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer piso. Area 65 m²,

CR 49 107-104

Residen cial

148,00

98,00

$ 16.807.000

$ 30.000.000

$ 27.600.000

$ 368.000

9-may-07

Casa de dos pisos, se vende sólo primer piso. Area 75 m²,

CR 49B 108-60

Residen cial

60,00

83,00

$ 6.224.000

$ 24.000.000

$ 22.080.000

$ 368.000

9-may-07

Casa de 2 pisos. Se vende ambos pisos.

CR 49B 108-10

Residen cial

132,00

249,00

$ 9.822.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 282.133

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende primer piso con un área aproximada de 75 m2.

CL 107 43-41

Residen cial

363,00

204,00

$ 5.612.000

$ 23.000.000

$ 21.160.000

$ 132.250

9-may-07

Casa de 2 pisos, se vende segundo piso. Area 160 m²,

FOTO

89

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

CL 107 48-19

Residen cial

339,00

171,00

$ 7.346.000

$ 25.000.000

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

$ 23.000.000

$ 359.375

FECHA DATO

OBSERVACIONES

9-may-07

Casa de 3 pisos, se vende apartamento de tercer piso con área de 64 m2 .

FOTO

* Las transacciones de venta de propiedad raíz tienen un margen aproximado del 8% menos.

90

Tabla 10. PRECIO DE ALQUILER RESIDENCIAL.

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR RENTA

VALOR PROPIEDAD*

VALOR/m2

FECHA DATO

O BSERVACIO NES

CR 48A 106-79

Vivienda

85,00

183,00

$ 13.530.000

$ 280.000

$ 30.567.686

$ 359.620

6-feb-07

Alquiler vivienda segundo piso.

CL 107 49-25

Vivienda

204,00

176,00

$ 9.111.000

$ 300.000

$ 32.751.092

$ 327.511

14-mar-07

Casa de dos pisos, se arrienda primer piso. T iene uso residencial sin embargo, se ha utilizado como local. Area 100 m² aprox.

CR 51 107-24

Residenc ial

128,00

175,00

$ 9.363.000

$ 200.000

$ 21.834.061

$ 485.201

9-may-07

Casa de tres, sólo se arrienda segundo piso. Area 45 m²,

FOTO

*Calculamos el valor de la propiedad aplicando el Método de la Renta el cual se explica mas adelante. Asumimos una tasa de capitalización del 12% anual.

91

Tabla 11. PRECIO DE VENTA LOCALES COMERCIALES.

DIRECCION

USO

AREA CONST

AREA LOTE

AVALUO CATASTRAL

VALOR VENTA(oferta)

VALOR OFERTA VALOR VENTA / AJUSTADA* M2

FECHA DATO

O BSERVACIO NES

CR 47 106 -90

Comercial

108,00

93,00

$ 5.792.000

$ 25.000.000

$ 23.000.000

$ 383.333

12-ene-07

Venta Local comercial primer piso, área 60 m², cerca a la estación Andalucia del Metrocable.

CR 49 106-66

Mixto

258,00

114,00

$ 60.321.000

$ 300.000.000

$ 276.000.000

$ 1.069.767

14-mar-07

Venta edificio de 3 pisos, primero y segundo comercial, y tercer piso residencial

CR 48A 107C-41

Comercial

210,00

104,00

$ 13.611.000

$ 60.000.000

$ 55.200.000

$ 920.000

14-mar-07

Casa de dos pisos, se vende local comercial primer piso. Area aprox 60 m²,

CR 49C 106-91(101) Comercial

204,00

94,00

$ 6.885.000

$ 28.000.000

$ 25.760.000

$ 830.968

9-may-07

Casa de 3 pisos, se vende local de primer piso con un área privada de 31 m2 .

FOTO

* Las transacciones de venta de propiedad raíz tienen un margen aproximado del 8% menos.

92

Investigación de oferta inmobiliaria37 . Año 2011. Tabla 12. PRECIO VENTA RESIDENCIAL. MATRICULA INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA LO TE

A CO NST.

% AÑO DESENGLO BE

AVALUO CATASTRAL

$ VENTA

$ VENTA AJUSTADO

VLR M2 VENTA

80.000.000

73.600.000

80.000.000

73.600.000

498.409

65.000.000

59.800.000

580.752

45.000.000

41.400.000

50.000.000

46.000.000

45.000.000

45.000.000

FO TO S

548.353 5272040

cl 107 48A-13

134,22 162,47

5272042

47,48 2011

147,67

cl 107 48A-11

14.154.000

44,02

15.967.000

12

CL 107 48a-31 5004508

164

102,97

48,07

2011

16.179.000

segundo piso

cr 48a 107-42 (primer piso) 316780

cr 48a 107-40 (segundo piso)

188 185

cr 48a 107-46 (tercer piso)

5247842

37

cr 49 107-38 (301)

100

2011

464.894

38.579.000

100

190

110

34

2011

15.916.000

409.091

Investigaciones de mercado tomadas en campo por la autora. 2011

93

MATRICULA INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA LO TE

A CO NST.

800004065

cr 49 106-20 (201)

180

120,4

% AÑO DESENGLO BE

32,968

2011

AVALUO CATASTRAL

11.680.000

cr 49A 106-3 cr 49A 106-5 (201) 8345

cr 49A 106-5 (301)

$ VENTA

$ VENTA AJUSTADO

VLR M2 VENTA

70.000.000

64.400.000

534.884

35.000.000

35.000.000

45.000.000

45.000.000

268,47 231,68

FO TO S

465.601 100

2011

49.069.000 45.000.000

45.000.000

305,2

5003514

cr 49A 106-23

178

106

100

2011

18.093.000

80.000.000

73.600.000

694.340

357449

CL 105 49-48

100

72

100

2011

8.757.000

44.000.000

40.480.000

562.222

103,58

37,587

11.919.000

70.000.000

64.400.000

621.742

11.399.000

55.000.000

50.600.000

547.916

55.000.000

55.000.000

645.691

5017930

CR 47 107-86

5017931

CR 47 107-82 (201)

130

427796

CR 47 107-85 (97001)

142

2011 92,35

33,949

85,18

34

2011

10.933.000

94

MATRICULA INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA LO TE

A CO NST.

5200300

CR 47 107-71 (401)

173,81

82,5

306319

cl 105C 48C-4 CR 48C 105C15/5(202)

% AÑO DESENGLO BE

AVALUO CATASTRAL

$ VENTA

$ VENTA AJUSTADO

VLR M2 VENTA

34.000.000

34.000.000

412.121

32.200.000

1.073.333

21,3

2011

20.000.000

100

2.010

14.223.000

FO TO S

106 136

cr 48c 105C-5 (201)

30

5127061

cr 47 106-65 201

184

80

5273475

cl 105C 49C62(202)

105,35

5273475

cl 105C 49C62(202)

105,35

35.000.000

15,3

2010

7.023.000

48.000.000

48.000.000

600.000

48,6

2010

17.542.000

36.050.000

36.050.000

741.770

48,6

2011

18.068.000

39.669.000

39.669.000

816.235

Se ajusta el valor de venta en un 8% menos que es por lo que finalmente se realizan las transacciones de manera aproximada.

95

El predio con matrícula 306319 según información de venta el valor/m2 ajustado es de $1.073.333, pero según información del alquiler de la propiedad y utilizando el Método de la Renta y homogenización por época, nos da que el valor de la propiedad es de $726.110 que es más acorde con los precios del sector. por lo cual se trabajará con dicho dato. El predio con matrícula 5017931 corresponde al segundo nivel de un Reglamento de Propiedad Horizontal. Dicha propiedad se encuentra en obra gris, lo que explica la diferencia de precio con respecto al primer nivel con matrícula 5017930. El predio con matrícula 5273475 corresponde a un apartamento del conjunto habitacional Juan Bobo. Se muestran los precios en los años 2010 y 2011. Se observa que se incrementó aproximadamente el 3% el avalúo catastral y el 10% el valor comercial.

96

Tabla 13. PRECIO ALQUILER RESIDENCIAL MATRICULA INMO BILIARIA

5272040

DIRECCIO N

AREA LO TE

cl 107 48A-13

134,22 162,47

5272042

A CO NST.

% AÑO DESENGLO BE

47,48

316780

44,02

12.500

450.000

4.500

450.000

5.859

15.967.000

100

2011

38.579.000

100

cr 48A 107 -15

83

306319

cl 105C 48C-4 CR 48C 105C15/5(202)

136

76,8

34,404

2011

100

2.010

9.245.000

106

cr 48c 105C-5 (201)

cr 48A 105C-25

150.000

FO TO S

188 185

5269152

Posesión

VLR M2 ALQ UILER

14.154.000

12 cr 48a 107-42 (primer piso) cr 48a 107-40 (segundo piso) cr 48a 107-46 (tercer piso)

$ ALQ UILER

2011

147,67

cl 107 48A-11

AVALUO CATASTRAL

14.223.000

30

8

8

210.000

2010

-

70.000

7.000

8.750

97

Tabla 14. PRECIO VENTA LOCALES COMERCIALES. MATRICULA INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA % A CO NST. LO TE DESENGLO BE

cl 107 50A-02 5280702*

AÑO

AVALUO CATASTRAL

189 182

36,068

2008

14,33

2011

$ VENTA

VLR M2 VENTA

120.000.000

634.921

100.000.000

1.295.337

FO TO S

67.973.000

370

5264576

cr 49A 104C-17

38,6

7.113.000

65 5264577

cr 49A 104C-21

38,6

17,07

2011

9.741.000

El predio con matrícula 5280702 es una edificación que en su primer nivel funciona un supermercado y en los pisos superiores es de uso residencial. Al momento de la compra en el año 2008 se encontraba en obra gris lo que explica su precio que esta por debajo de los valores para dicha destinación.

El predio con matrícula 5264577 fue la única propiedad que se observó en el sector que era ofertada por una agencia, en este caso por la Lonja de Medellín. Dicha propiedad se encuentra sobre la vía denominada “El Tirabuzón”.

98

Tabla 15.VALOR ALQUILER LOCALES COMERCIALES

MATRICULA INMO BILIARIA

DIRECCIO N

AREA % A CO NST. LO TE DESENGLO BE

AÑO

AVALUO $ CATASTRAL ALQ UILER

65 260565

CL 107 50B-42

75

100

2010

VLR M2 ALQ UILER

750.000

11.538

270.000

9.000

1.000.000

14.286

FO TO S

25.176.000

74,42

Posesión

cl 105CA 48C-103

30

2010

26,07 70 222941

CR 49A 107-3

70

100

2011

62.453.000

101,93

El predio con matrícula 222941 no está desenglobada y consta de varios locales comerciales y una parte residencial. Dicha propiedad esta a cuatro cuadras de la Estación Andalucía y allí funciona una panadería, la cual esta abierta las 24 horas del día. Esto muestra la gran dinámica que tiene el sector.

99

Tabla 16. PRECIOS VENTA RESIDENCIAL38. ARE A LO T E

Año

MATRICU LA

DIRECCION

AREA CONS T

2010

5127060

CR 047 106 063

90

85

2010

5088894

CL 105 A 049 031

45

80

2010

5127061

CR 047 106 065

72

2010

5263701

CL 105 045 A 056 00101

2010

5301521

2010

% DESENGLOB E

VALO R CCIAL

VALO R CATASTRA VALO R M2 L

VALO R M2 A 2011

49.000.000

576.471

12.021.000

597.973

100

43.000.000

537.500

10.787.000

557.549

80

15,3

42.000.000

525.000

7.023.000

544.583

29

96

63,32

55.000.000

572.917

10.839.000

594.286

CR 049 B 106 058

85

114

58.000.000

508.772

13.669.000

527.749

223482

CR 052 105 048

49

65

100

8.000.000

123.077

15.282.000

127.668

2011

333068

CL 103 044 A 040

44

99

18,279

31.300.000

316.162

26.565.000

316.162

2011

5061467

CR 048 104 B 027 00201

19

84

43

30.000.000

357.143

8.687.000

357.143

2011

5277020

CL 103 A 050 028

18

51

34,64

32.400.000

635.294

5.161.000

635.294

2011

5263702

CL 105 045 A 056 00301

17

49

36,68

32.445.000

662.143

5.654.000

662.143

2011

5254575

12

40

12

20.600.000

515.000

11.095.000

515.000

2011

5202821

CR 043 B 105 018 00401 CL 104 B 048 A 033 00201

32

91

34

32.445.000

356.538

7.987.000

356.538

2011

5200636

CL 104 A 047 011 00201

35

83

37,85

32.445.000

390.904

10.332.000

390.904

2011

5071269

CL 103 045 038

90

189

100

45.000.000

238.095

28.503.000

238.095

2011

5263701

CL 105 045 A 056 00101

29

96

63,32

33.000.000

343.750

10.839.000

343.750

2011

5263702

CL 105 045 A 056 00301

17

49

36,68

28.000.000

571.429

5.654.000

571.429

2010

960036706

CR 051 B 104 A 080

51

38

100

25.000.000

657.895

5.415.000

682.434

2010

960039516

CR 051 B 106 A 059

50

71

100

50.000.000

704.225

10.254.000

730.493

2011

330802

CL 105 043b 001

114

221

100

40.000.000

350.877

14.260.000

350.877

2011

5004549

CR 049 103 A 024

41

41

100

35.000.000

853.659

7.767.000

853.659

2011

141161

CR 051 107 058

90

100

48.000.000

533.333

14.604.000

533.333

2011

960033482

CR 049 A 106 007

107

100

30.000.000

280.374

16.757.000

280.374

Para los datos de precios tomados en el año 2010, traemos a valor presente dichos valores utilizando el índice de precios al consumidor IPC, el cual para el año 2011 fue del 3,43%.

38

Información suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medellín. Adscrito a la Subsecretaría de Catastro del Municipio de

Medellín. 2011.

100

Tabla 17. PRECIOS DE VENTA RESIDENCIAL39 . AÑO 2011 DIRECCION

AÑO 2010 AREA VALO R CONST M2

DIRECCION

AREA CONST

VALO R/M2

CR 050 109 007 00201

59

627000

CR 051 B 104 A 080

38

658000

CR 046 107 B 071

70

443000

CR 047 106 063

85

576500

CR 046 107 004

56

625000

CL 105 A 049 031

80

537500

CR 047 110 099 00301

50

300000

CL 109 046 A 046

49

571500

CL 108 047 065

109

363000

CR 049 A 110 100 00301

70

285500

CR 046 A 108 015

89

278500

CR 051 B 106 A 059

71

704000

CL 111 B 049 C 053

118

334500

CR 047 106 065

80

525000

CL 107 B 043 031

37

420000

CL 105 045 A 056 00101

96

573000

CL 103 B 050 C 065

59

497500

CR 049 B 106 058

114

509000

CL 111 050 047

104

394500

CR 052 105 048

65

123000

CL 107 050 A 038

254

365500

CR 046 107 D 013

60

600000

CL 106 045 A 054

78

364000

CR 046 108 A 007

38

223500

En el caso de las propiedades en que contamos con la información de arriendo, se calcula el valor del inmueble de acuerdo al método de la Renta40 . Este método parte de la base de que todo inmueble genera renta en el tiempo, como por ejemplo el arriendo, y esa renta tienen una relación directa con el valor comercial actual del inmueble, así que, conocido el valor de la renta, se puede inferir el valor del inmueble. Según el libro “Avalúo de Bienes Inmuebles” de Diter Castrillón y otros, explican cómo este método se enfoca en el ingreso neto operativo actual y potencial que pueda producir el inmueble según su destinación. Se basa en la técnica de capitalización del ingreso41 , la cual se expresa mediante la siguiente fórmula:

VA = INO / TC Donde:

39

Información suministrada por el OIME (Observatorio Inmobiliario para Medellín. Adscrito a la Subsecretaría de Catastro del Municipio de

Medellín. 2011. 40 Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004 . 41 Capitalización del Ingreso. No es más que convertir las ganancias futuras proyectadas en una suma probable equivalente hoy.

101

VA: Valor actual equivalente al valor presente de los ingresos futuros. INO: Ingreso Neto Operativo. TC: Tasa de descuento a infinito en pesos constantes.

Dado que nuestro interés es el inmueble indiferente del uso que este posea, usamos la tasa de capitalización correspondiente al inmueble. Existen tasas conocidas estadísticamente resultado del seguimiento del mercado inmobiliario que incluyen la relación de valores de venta con valores de arriendo. Estos valores deben clasificarse en una matriz de rentabilidad de acuerdo con sus características propias para obtener una muestra confiable que se ajuste a cada inmueble (Castrillón, 2004).

Tabla 18.TASAS CONSTANTES ESTIMADAS POR TIPO DE INMUEBLE. Viv ienda Clase Baja Locales co merciales

TASA ANUAL MIN (% ) 11,4 10,0

TASA ANUAL MAX (% ) 15,4 14,0

Fuente: Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004. Este método lo aplicamos para todas las matrículas cuya información se refiera al alquiler de la propiedad para inferir mediante este método el valor de la misma.

Para el caso de los inmuebles de uso residencial, asumimos una rentabilidad del 12% anual, lo que equivale al 1% mensual. Y en el caso de locales comerciales asumimos una rentabilidad del 11% anual lo que equivale al 0,916% mensual.

Aplicando la fórmula y usando la tasa de capitalización del inmueble se tiene:

102

Tabla 19. VALORES METRO CUADRADO POR EL MÉTODO DE LA RENTA. MATRICULA INMOBILIARIA

DIRECCION

AREA CONST.

USO

AÑO

INO

TC

VA

VLR M2

5272042

Cl 107 48A-11

12

R

2011

150.000

0,01

15.000.000,00

1.250.000,00

316780

Cr 48a 107-46 (tercer piso)

100

R

2011

450.000

0,01

45.000.000,00

450.000,00

5269152

Cr 48a 107-15

76,8

R

2011

450.000

0,01

45.000.000,00

585.937,50

306319

Cr 48c 105C-5 (201)

30

R

2010

210.000

0,01

21.000.000,00

700.000,00

Posesión

Cr 48A 105C-25

8

R

2010

70.000

0,01

7.000.000,00

875.000,00

65

C

2010

750.000

0,00916

81.877.729,26

1.259.657,37

30

C

2010

270.000

0,00916

29.475.982,53

982.532,75

70

C

2011

1.000.000

0,00916

109.170.305,6 8

1.559.575,80

260565 Posesión 222941

Cl 107 50B-42 cl 105CA 48C103 Cr 49A 107-3

Para las propiedades cuyos datos de venta sean diferentes al año 2011 (año de estudio), se aplica la homogenización por época42 , la cual consiste en traer a valores actuales, los valores o precios de las operaciones tomadas como referencia y que fueron realizadas en diferentes momentos de tiempo. En este caso tenemos valores de los años 2008, 2010 y 2011; y se sabe que el poder adquisitivo es diferente en cada uno de estos años por lo cual se deben realizar los ajustes correspondientes.

El indicador que usaremos para la actualización de los valores del año 2010 será el índice de precios al consumidor (IPC) el cual para el año 2011 fue del 3,43%.

Aplicándolo a las matrículas 306319, 5127061, 260565 (que se calculó el valor de la propiedad para el año 2010 por el método de la renta), y de otras dos posesiones sin matrícula inmobiliaria, tenemos:

42

Castrillón O. Diter R, Ochoa O. Francisco L., Castrillón R. Ricardo. Avalúo de Bienes Inmuebles. Segunda edición. 2004.

103

Tabla 20. HOMOGENIZACION POR AÑO. MATRICULA INMOBILIARIA

DIRECCION

AREA CONST.

USO

AÑO

5127061

Cr 47 106-65 201

80

R

2010

600.000,00

3,73

622.380,00

306319

Cr 48c 105C-5 (201)

30

R

2010

700.000,00

3,73

726.110,00

Posesión

Cr 48A 105C25

8

R

2010

875.000,00

3,73

907.637,50

65

C

2010

1.259.657,37

3,73

1.306.642,59

30

C

2010

982.532,75

3,73

1.019.181,22

260565 Posesión

Cl 107 50B-42 Cl 105CA 48C103

VLR/M2(2010)

VLR/M2 (2011)

IPC

Con base en la información anterior de los valores por metro cuadrado de las propiedades se realiza el mapa de isoprecios, el cual toma la información georreferenciada de los puntos de oferta investigados, se grafican y se obtiene por interpolación de datos los rangos de valores para sectores del polígono.

Se deben tener en cuenta al interpretar dicho mapa que la exactitud de la información aumenta con la cantidad de puntos de donde se obtenga información, a mayor cantidad de datos más exactitud y dada la dinámica inmobiliaria del sector no fue fácil obtener datos de transacciones inmobiliarias. Hay poca oferta de venta ya que el sector es dinámico y la vacancia es casi nula.

Mapa de Isoprecios. En el mapa de isoprecios se grafica toda la información obtenida de las ofertas inmobiliarias del sector con el fin de determinar tendencias.

El territorio se clasifica en rangos de precios del suelo, los cuales se muestran o identifican con diferentes colores, en donde el color blanco representa el mayor valor oscilando entre $765.239 y $853.434, y en nuestro polígono de estudio se da en una pequeña área cercana a la calle 107 a la altura de la carrera 49; luego se sigue una gama de colores rosados desde el más claro con precios entre $677.043 a $765.239 lo cual se da alrededor del punto descrito anteriormente sobre la calle 107 y más abajo hacia la Estación Acevedo sobre la carrera 52. Alrededor de dichos puntos y en otros sitios cercanos a la Estación Andalucía y próximo a la calle 107 sigue un rosado más oscuro con valores entre $588.848 y $677.043. continua un rango ente $500.653 y $588.848 el cual encontramos en lugares cercanos a la Estación Andalucía y a la calle 107, rodeando en muchos casos los puntos anteriores,

104

vemos este rango también en un sector próximo a la vía ”El Tirabuzón entre las carreras 49 y 49B. Sigue un color naranja que le corresponden valores entre $412.457 y $500.653 el cual se observa a mano derecha de la estación Andalucía próximo a la Quebrada La Herrera, también encontramos estos valores desde la Estación Andalucía y hasta la Estación Acevedo, siendo este el rango de precios predominante en el mapa encontrándose pequeñas islas embebidas en este del color amarillo con valores que oscilan entre $324.262 y $412.458, los que se ven claramente sobre la carrera 50ª alrededor de la calle 107 y hacia la calle 105. Luego le sigue de manera descendente el amarillo claro con valores entre $236.067 y $324.262 el cual es más escaso y está por la carrera 46ª con la calle 108 y carrera 49B próximo a la Quebrada Santa Ana. Vemos como los precios más altos se concentran alrededor de la calle 107 hacia la Estación Andalucía y también hacia la Estación Acevedo y la vía “El Tirabuzón”, lo cual era de esperarse dada la importancia de estas vías y el impacto ocasionado como consecuencia del metro-cable, lo cual trajo consigo otras intervenciones no menos importantes como el paseo urbano sobre la calle 107 el cual convierte las propiedades sobre este sector en inmuebles privilegiados y exclusivos por su localización al ser muy apetecidos para el comercio y por la facilidad que tienen del trasporte masivo. Los precios más bajos se dan hacia las quebradas La Herrera y Santa Ana entre las carreras 46 y 49B, y por la Quebrada Juan Bobo en inmediaciones de la carrera 50B; Estos sitios se observan más deprimidos que el resto del sector con algunas vías en muy mal estado y viviendas más humildes.

Se observa en este polígono una heterogeneidad en las características de las construcciones, existen en la misma cuadra estructuras muy precarias y construcciones en obra gris o negra lo que hace que el valor de venta por metro cuadrado construido varíe.

Hay una sobrevaloración de los habitantes de la zona de su propiedad cuando se les pregunta el precio de venta. Y si bien es cierto que la propiedad se ha valorizado desde las intervenciones estatales, algunos precios de venta investigados no corresponden con las condiciones y características de las propiedades, ni con la ubicación dentro del polígono, por lo tanto algunos valores que distorsionaban la información no fueron tenidos en cuenta.

105

MAPA DE ISOPRECIOS

106

El mercado inmobiliario es informal, el único predio que se observó de una agencia inmobiliaria fueron dos locales comerciales que estaban sobre la vía "El Tirabuzón”, las cuales ofertaba la Lonja de Medellín, con un valor por metro cuadrado de $1.295.337.

Si comparamos este valor con un local comercial sobre la calle 107 al cual calculamos su valor comercial por el método de la renta con un precio por metro cuadrado de $1.559.575,80, nos da un incremento del precio por ubicación del 20,40%.

No hay información suficiente para sacar un valor diferencial de los precios de los locales comerciales dentro del polígono, pero este dato demuestra que se da un mayor valor de las propiedades sobre la calle 107 que sobre el Tirabuzón que son los corredores comerciales por excelencia del área de estudio. Sacando el valor promedio por metro cuadrado de la información obtenida para los años 2007 y 2011 de locales comerciales (ver Tabla No. 11, 14 y 15) tenemos un incremento en los valores de la propiedad del 53,18%. Tabla 21. VALOR PROMEDIO POR M2 DE LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE LOS AÑOS 2007 Y 2011. AÑO 2.007 2.011

VALO R INCREMENTO PRO M/M2 920.245 1.409.617

53,18%

Ilustración 32. VALORIZACION DE LOS LOCALES COMERCIALES ENTRE LOS AÑOS 2007 Y 2011.

Según información tomada de la Lonja de Propiedad Raíz para Medellín 43 en promedio la valorización de la propiedad raíz durante 2010 fue del 4,55% para Medellín y el Área Metropolitana. La mayor valorización por tipología se dio en los apartamentos con el 5,6% seguido por las casas con el 43

Análisis inmobiliario No.89. Índices de precios de la propiedad raíz en el Valle de Aburrá. Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia.

107

5,3% y los lotes con el 4,1%. Por zonas las mayores valorizaciones se dieron en la Zona 3(Centrooriental) con una valorización promedio del 5,2%, seguida de la Zona 2(Noroccidental) con una valorización del 5%. La Zona 1(Nororiental) que es la que nos interesa en este caso tuvo una valorización de 4,8% superando las Zonas 5 (Sur-oriental) y 6 (Sur-occidental). Tabla 22. VALORIZACION DE LA PROPIEDAD RAIZ EN MEDELLIN POR TIPOLOGÍA DE ENERO A DICIEMBRE DE 2010. INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ 2010 LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA VALORIZACION PESO 2010 PONDERADO APARTAMENTOS 5,60% 30% CASAS 5,30% 40% LOTES 4,10% 10% LOCALES 2,20% 10% OFICINAS 2,10% 7% BODEGAS -0,50% 3% TOTAL 4,55% 100% Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011 Tabla 23. VARIACION DE INDICES DE PRECIOS POR ZONAS Y TIPOLOGIA. VARIACION IPPR POR ZONAS Y TIPOLOGIA EN EL VALLE DE ABURRA EN LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 ZONA 5 APARTAMENTO 1,80% 1,90% 1,70% 3,70% 1,70% CASA 2,40% 2,50% 2,40% 2,40% BODEGA 0,00% LOCAL 0,60% 0,20% OFICINA 0,10% 0,10% LOTES 0,60% 0,60% 0,90% 0,70% 0,20% PROMEDIO 4,80% 5,00% 5,20% 4,90% 4,60%

2010 ZONA 6 1,70% 2,20% -0,10% 0,40% 0,10% 4,30%

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011

108

Teniendo en cuenta que la inflación en el año 2009 fue del 3,17%, la valorización real de los inmuebles en el 2010 fue del 1,38%. Se toma como base para el estudio de la variación de precios de la propiedad raíz el mes de Diciembre de 2005 con base 100 para diferentes tipologías de propiedades y a partir de ahí se pueden calcular las variaciones hasta el año 2010. Todos estos valores en términos nominales. En total el incremento de precios de la propiedad raíz entre los años 2005 y 2010 fue del 60,5%. Ver Tabla No. 24. Si miramos la variación de precios en la Tabla No. 24, tenemos que entre el año 2005 y el 2007 el incremento presentado para casas fue del 34,4%, para apartamentos del 27,8%, para locales del 38,8% y para lotes del 60,7%. Si miramos la variación entre 2007 y 2010 tenemos que para casas fue del 19,2%, para apartamentos del 16,7%, para locales del 13% y para lotes del 27,8%. Esto muestra que luego de un crecimiento importante de los valores de la propiedad debido a una alta demanda insatisfecha por la crisis presentada en el sector entre el periodo de 1997 a 2001, se viene presentando una desaceleración en los valores de la propiedad. Estos cambios reflejan el comportamiento del ciclo económico e inmobiliario. Tabla 24. VARIACION DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ.

AÑO 2005 2006 2007 2008 2009 2010

IPPR 100 118,4 136,3 149,1 153,5 160,5

INDICE DE PRECIOS DE LA PROPIEDAD RAIZ LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE MEDELLIN Y ANTIOQUIA APTOS CASAS LOTES LOCALES OFICINAS 100 100 100 100 100 114,3 118,5 129,2 119,1 114,2 127,8 134,4 160,7 138,8 136,4 137,2 146,4 194,3 151,3 144,6 141,1 152,2 197,4 153,6 149,8 149,1 160,2 205,4 156,9 152,9

BODEGAS 100 130,9 163 175,6 173,9 173

Fuente: Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 2011

109

Si sacamos el promedio de los valores de la construcción por metro cuadrado para cada año según la investigación de mercado

Tabla 25. VALORIZACION DE LA PROPIEDAD SEGUN ESTUDIO REALIZADO.

realizada y mostrada en las Tablas No. 8, 9, 12

AÑO 2002

VLR PRO M/M2 303.000

INCREMENTO

y 16, tenemos que:

2007

343.000

13,19%

2011

529.000

54,24%

Ilustración 33. VALORES PROMEDIO DE LA PROPIEDAD RAIZ.

Ilustración 34.COMPARATIVO DE VALORIZACION DE LA PROPIEDAD.

Según esta tendencia observamos un incremento en los precios entre el año 2002 y 2007 del 13,19% y entre los años 2007 y 2011 un incremento del 54,24%. Lo cual quiere decir que mientras en toda la ciudad el crecimiento de la propiedad para la tipología de apartamentos fue del 16,7% y para casas del 19,2% (en promedio del 18%) para este último período, en el polígono de estudio el incremento de los precios fue del 54,24% (en casas y apartamentos) lo cual muestra el impacto que tuvo las intervenciones del metro-cable y el PUI en la valorización de la propiedad en este sector, por las dinámicas generadas alrededor del corredor metro-cable, acompañado del cambio de usos e intensidades más rentables y cuyos valores recogen esas mayores rentas. También es importante resaltar según los datos obtenidos del primer periodo, que en esta zona el crecimiento no se ve alterado por factores exógenos como el ciclo inmobiliario de la ciudad sino que obedecen a otro tipo de dinámicas internas del barrio.

110

Con información obtenida del OIME (Observatorio Inmobiliario

para

Medellín)

Tabla 26. VALORES/M2 DE LA PROPIEDAD RAIZ EN DIFERENTES COMUNAS DE LA CIUDAD . VALOR / M2 COMUNA $ MINIMO

de

$ MAXIMO

PROMEDIO

investigaciones realizadas

1

154.166,00

526.154,00

340.160,00

en algunas comunas de la

2

238.095,00

853.658,00

545.876,50

3

308.642,00

1.467.890,00

888.266,00

Ciudad de Medellín en el

4

279.970,00

1.363.636,00

821.803,00

se toman el

5

300.000,00

1.541.095,00

920.547,50

valor más bajo y más alto

6

279.503,00

1.201.923,00

740.713,00

de

de

7

317.460,00

2.264.151,00

1.290.805,50

ventas de inmuebles de

8

298.438,00

1.478.873,00

888.655,50

9

299.419,00

3.189.473,00

1.744.446,00

año 2011,

transacciones

uso residencial, con el fin

10

389.000,00

2.678.571,00

1.533.785,50

de tener un comparativo

11

644.800,00

2.433.962,00

1.539.381,00

de precios de a la ciudad.

12

380.000,00

2.500.000,00

1.440.000,00

Total de datos de la

13

300.857,00

1.894.737,00

1.097.797,00

15

507.246,00

muestra 1.320.

Fuente:

Observatorio

2.518.518,00

Inmobiliario

1.512.882,00

para

Medellín.

2011.

Si bien es cierto que la comuna 2 continua presentando los segundos valores de propiedad raíz más bajos de la ciudad, ha disminuido la brecha y sus valores son ya muy similares a los encontra dos en las comunas 3 y 4 que se han caracterizado por ser sectores con unos estándares urbanos más altos que los que se encontraban inicialmente en este sector.

111

Ahora,

tomando

la

misma base de datos y analizando

solo

la

comuna dos tenemos el siguiente comportamiento

Tabla 27. VALORES DE LA PROPIEDAD RAIZ EN DIFERENTES BARRIOS DE LA COMUNA 2.

CODIGO BARRIO

por

VLRES/M2 PROMEDIO

VALORES/M2 BARRIO

MINIMO

MAXIMO

202 Playón

419.545,00

648.148,00

533.846,50

203 Pablo VI

315.000,00

777.777,00

546.388,50

barrio mostrado en la

204 La Frontera

323.962,00

681.818,00

502.890,00

Tabla 27. El total de

205 La Francia

278.426,00

627.118,00

452.772,00

datos de la muestra es

206 Andalucía

361.272,00

775.022,00

568.147,00

69.

207 Villa del Socorro

238.095,00

853.658,00

545.876,50

208 Villa Niza

238.095,00

635.294,00

436.694,50

209 Moscú No.1

269.461,00

769.230,00

519.345,50

238.095,00

783.132,00

210 Santa Cruz

Fuente:

Observatorio

Inmobiliario

para

510.613,50

Medellín.2011.

Si bien esta muestra nos da una idea del comportamiento de los valores de la propiedad en este sector, también se debe considerar que la cantidad de datos es baja por lo que la precisión de la información también lo es. Esto se puede interpretar como la alta demanda y poca oferta que se da sobre todo en los barrios Andalucía, Villa del Socorro y Villa Niza. Andalucía es el barrio en la comuna 2 de mayor valor de la propiedad. 2.7 SIMULACIONES TÉCNICAS Y FINANCIERAS QUE EVALÚAN LAS RENTAS INMOBILIARIAS PARA EL ANÁLISIS DEL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y LOS BENEFICIOS DEL DESARROLLO URBANO. SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA - UAU- EN MANZANA 020600344 .

Composición del área de intervención Para el ejercicio se definió contabilizar el área de los lotes que han sido objeto de legalización (es decir los lotes del 1 al 19, del 22 al 31 y del 33 al 35) que tienen un área neta útil de 4.312 metros cuadrados. Ver Tabla 5 Manzana 0206003. 44

Apoyo técnico en la estructura de simulación urbanística – financiera por Henry Quesada Gómez. Especialización en Gestión Inmobiliaria. Universidad Nacional de Colombia - Sede Medellín.

112

Sistemas de ocupación y construcción del área privada en la UAU. La edificabilidad medida en densidad representa el potencial a construir. Las normas urbanísticas que se pueden aplicar a la UAU están definidas por el Acuerdo 046 de 2006, el cual define una densidad habitacional de 350 viviendas por hectárea, este aprovechamiento da como resultado el número de viviendas que se pueden desarrollar en la operación inmobiliaria. El área construida (en metros cuadrados –m2-) en vivienda es el resultado de multiplicar el número de viviendas por 60 m2; se propone desarrollar en otros usos, el 15% del área neta del lote; la sumatoria de estas dos áreas será el área total construida por aprovechamiento. Se propone construir el 100% de las viviendas en VIS (vivienda de interés social) tipo 3 (con un valor final de 100 SMMLV) de acuerdo a la demanda potencial que se identificó con el estudio de mercado de la zona.

Composición de las cesiones. Se identifican como cargas todos los componentes del espacio público que deben ser cedidos, adecuados y construidos por los propietarios, tales como: suelo a ceder para equipamientos y espacio público, vías secundarias y peatonales públicas, construcción de las vías, adecuación del suelo a ceder, tanto para construcción de equipamientos como para zonas verdes públicas. Las obligaciones urbanísticas se generan aplicando las normas consagradas en el Acuerdo 046 del 2006, que establece la obligación de ceder suelo en función del aprovechamiento desarrollado a partir de la densidad definida para el área de intervención. La UAU está cediendo aproximadamente el 18% del área neta del polígono de intervención que corresponde a 758 metros cuadrados para espacio público y construcción de equipamientos colectivos. La cesión para espacio público de otros usos, corresponde a 5 m2 por cada 100 m2 construidos.

Adicionalmente se deberá realizar el aporte de un metro cuadrado construido para equipamiento público por cada vivienda más el 1% del área que se construya en otros usos. Simulación urbanístico – financiera El ejercicio de simulación urbanístico financiera se crea como requisito para los planes parciales o las UAU en el país, a partir de los Decretos reglamentarios 2181 de 2006 y 4300 de 2007, como mecanismo que permite en términos generales, ilustrar acerca de la viabilidad financiera de las actuaciones urbanísticas que se promoverán, ofreciendo seguridad a las Administraciones Municipales

113

sobre la realización efectiva de los mismos y sobre todo del cumplimiento de las obligaciones resultantes de la actuación. La simulación urbanística financiera propuesta, se compone del análisis de costos generales de terrenos, valoración de costos de urbanismo y construcción, y valores indirectos asociados a estos dos últimos, en los términos y estándares que se aprecian en el mercado actual, para confrontarlo con las posibles ventas de la operación inmobiliaria, en forma de una simulación estática. Todos los valores han sido tomados de otros proyectos comparables y también soportados con el comportamiento de las ofertas inmobiliarias del sector de estudio. Como información inicial se tiene la valoración de los terrenos que serían sometidos a la nueva configuración predial para su desarrollo; el valor del metro cuadrado de suelo asumido es de $ 350.000.

Costos directos de urbanismo y construcción. Los costos de construcción han sido calculados a 450.000 $/m2 para uso residencial, circulaciones a 360.000 $/m2, parqueaderos (exteriores) a 225.000 $/m2 y otros usos a 600.000 $/m2; según la edificabilidad que entrega la norma urbanística derivada de la utilización de las densidades de construcción, son aprovechamientos que no contemplan circulaciones, puntos fijos o áreas comunes.

Costos Indirectos de urbanismo y construcción. Son costos indirectos los siguientes: Honorarios sobre costo directo, 14% (honorarios técnicos, de control, construcción). Administrativos, impuestos y otros (sobre las ventas) 14% (publicidad, fiducia, gastos legales, varios y reembolsables). Financieros (sobre las ventas) 3%. Los costos directos de urbanismo y construcción sumados a los costos indirectos, los terrenos y las cargas del proyecto dan como resultado el total de costos del proyecto.

Para la valoración de las ventas se han tenido en cuenta valores promedio de metro cuadrado según la destinación residencial, otros usos o parqueaderos. Venta m2 vivienda (promedio) a 900.000 $/m2. Venta m2 otros usos a 1’500.000 $/m2. Venta unidad de parqueadero a $ 2’500.000 (exterior, bahía de parqueaderos) Finalmente, comparadas las ventas totales con los costos totales, se obtienen unas utilidades que permiten ubicar esta operación inmobiliaria en el conjunto normal de proyectos comerciales, y por

114

tanto, su sostenibilidad está garantizada siempre que se mantengan en términos generales las condiciones que sirven de base para el análisis. El proyecto se podría ejecutar mediante asociación público privada, donde la administración municipal puede aportar el terreno (utilizando mecanismos como ámbitos de reparto o pago de obligaciones urbanísticas que se pacten en dinero para generar bancos de tierra en el sector). Con parte de las utilidades que se obtengan se podría reubicar algunas familias.

Ver simulación a continuación.

115

Tabla 28 SIMULACIÓN UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA, MANZANA 0206003

116

CONCLUSIONES

Obedeciendo al imaginario de ciudad para Medellín de crecimiento hacia adentro, considerando que la ciudad cuenta con escaso suelo para su crecimiento y siendo coherentes con la necesidad de proteger los bordes del Área Metropolitana para lograr la sostenibilidad ambiental, es pertinente pensar en desarrollar proyectos de ciudad que se concentren en la ciudad servida. También es necesario considerar que dicha densificación debe aportar a las obligaciones urbanísticas para lograr unos espacios integrales.

Utilizar el instrumento de planificación y gestión del suelo como lo es la Unidad de Actuación Urbanística, permitiría obtener cesiones de suelo para espacio público y la construcción de equipamiento que el sistema de desarrollo predio a predio no le aporta a la ciudad. También sería la oportunidad para mejorar los estándares urbanísticos en zonas de periferia como en el caso de la zona nororiental en Medellín.

El Estado puede ser garante de la aplicación de este tipo de instrumentos y permitir la participación de agentes privados en estas propuestas de desarrollo urbano y de esta forma hacer partícipe al gremio de la construcción en la mejora de condiciones de habitabilidad de población de estratos socio económicos bajos de la ciudad. La ejecución de operaciones urbanas e inmobiliarias como estas permitiría utilizar parte de las utilidades en la reubicación de familias localizadas en zonas de riesgo del sector, ya que se logra demostrar que estos proyectos urbanos son viables financieramente y pueden ser atractivos para los constructores privados dada las utilidades generadas al final del ejercicio.

Cuando se piensa en la ocupación espacial de personas de estratos bajos dentro de la ciudad, siempre los asociamos con la periferia que en nuestro caso corresponde a las laderas, las cuales paradójicamente siendo las zonas de condiciones más adversas desde el punto de vista técnico y por lo tanto que más recursos demandarían en su construcción, son los sitios por excelencia de este tipo de pobladores. Pocas veces se cuenta con la posibilidad de optar por terrenos que cuenten con todos los

117

servicios de la ciudad como vías de acceso, servicios públicos domiciliarios, sistema integrado de transporte masivo y estar tan cercanas al eje del Río. Estas son unas ventajas de localización que presenta el sector de Andalucía respecto a otros sectores de la ciudad que cuentan con las mismas condiciones socio-económicas. Pero esta localización espacial con las ventajas que conlleva, no está siendo aprovechada de una manera eficiente. Sabemos que en la ciudad existe un déficit habitacional para estratos bajos, y cuando se piensa en dar solución a esta demanda, se buscan terrenos distantes y sin urbanizar, que generan marginalidad y segregación, generando unos altos costos para el proyecto, costos los cuales son sufragados en su totalidad por el Municipio limitando la inversión en otros tantos sitios deficitarios con que cuenta la ciudad. Más adelante esta localización distante incrementará la canasta familiar de estos pobladores que deberán sufragar el costo de un trasporte público que consumirá buena parte de su tiempo diario menguando así su calidad de vida.

Es necesario pues, pensar en hacer uso de las posibilidades que presenta este territorio que cuenta con toda la infraestructura necesaria para unas condiciones adecuadas de habitabilidad pero el cual se deberá transformar para lograr densificarse con unas condiciones urbanas adecuadas y dar solución de vivienda económica.

El ejercicio académico permite sugerir la revisión de las normas urbanísticas para que se adapten a las condiciones reales y dinámicas de la zona de estudio para evaluar alternativas de retorno de las grandes inversiones que el estado ejecuta en infraestructuras urbanísticas de calidad y que repercuten inmediatamente en el aumento de los precios del suelo; beneficios que se apropia el particular al obtener unas rentas inmobiliarias considerables y que como lo demuestra el estudio, con tasas de valorización más altas que en el resto de la ciudad.

Una vez se observa el incremento de precios de la ciudad y se compara con la valorización obtenida por los inmuebles del área de estudio, se concluye que efectivamente las intervenciones públicas que se realizaron potencializaron el sector, dinamizaron el mercado inmobiliario, visibilizaron la zona como un sector promisorio con muchas potencialidades en su desarrollo y crecimiento, máxime cuando se trataba de un territorio tan deprimido y sectores que se encontraban tan distantes de la ciudad formal. . Otro aspecto que resalta es la nueva dinámica del sector comparable con otras zonas formales

118

de la ciudad; en donde se pasó de un mercado inmobiliario de transacciones sin validez jurídica, a una oferta y demanda abierta y pública, con importantes tasas de valorización. La ciudad de Medellín, como la mayoría de las ciudades de América Latina presenta un alto índice de inequidad lo cual se evidencia en la ocupación del espacio. Existen sitios altamente deficitarios en infraestructuras y servicios públicos, y dado que existe escasez de recursos financieros para atender todas las zonas deficitarias de la ciudad, se hace necesario que todos los ciudadanos contribuyamos en la construcción de la ciudad vía impuestos.

El impuesto predial es una importante fuente de financiación de las ciudades. En la actualidad en el sector los avalúos catastrales son en promedio el 29,82% del valor comercial de la propiedad, esto es un gran regalo que solo beneficia a los propietarios del sector y es una clara muestra de cómo se está perdiendo la oportunidad de recuperar la inversión realizada para el beneficio de todos captando las plusvalías generadas y logrando así una redistribución equitativa de las cargas y beneficios generados por el desarrollo urbano. El gran potencial que aun tiene el sector para densificarse, y los incentivos tributarios de la zona hacen de este lugar un sitio de alta rentabilidad para los propietarios del suelo, los cuales han visto crecer su renta en los últimos años, por lo tanto estos propietarios están en capacidad de absorber un mayor impuesto a la propiedad.

La casi nula vacancia de la propiedad en el sector es una gran muestra del dinamismo que vive la zona y la preferencia de los habitantes por esta localización estratégica.

Se sugiere que se aprovechen los instrumentos de financiación que nos provee la Ley ya que los municipios tienen escasez de recursos y existen amplias zonas deficitarias de inversión pública que la requieren para lograr su desarrollo y aumentar la calidad de vida de la población. Esta posibilidad no se debe ignorar y continuar padeciendo el atraso de amplios sectores de la ciudad. Los recursos obtenidos por este concepto se deben destinar a financiar las obras que generaran la plusvalía o a recuperar la inversión ya realizada. Existen los mecanismos para el financiamiento de las ciudades, los recursos están presentes en la renta que produce el suelo, lo que falta es voluntad para captarlo y reinvertirlo en la construcción y mejora de adecuados estándares urbanísticos en otras zonas deficitadas de la ciudad.

119

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