4. Casos Prácticos -Créditos Hipotecarios

Créditos Hipotecarios: EJEMPLO: Caso I La compañía latinoamericana S.A. de C.V. adquirió un inmueble, a través un crédito hipotecario del banco Exinbank el 1 de enero de 2009 por $100,000. (el valor de la construcción es de $80,000 y el del terreno es de $20,000. El valor de la transacción de compra por los $100,000 incluye el IVA. La hipoteca fue registrada en el registro público de la propiedad. El crédito será liquidado en un plazo de 3 años con vencimientos semestrales y con un interés de 30% anual. Se paga un 2% por apertura de crédito más IVA sobre el importe del financiamiento y por la escritura e inscripción en el registro público de la propiedad $2,500 más IVA. Datos: Anualidad A=X

A=100,000x0.15

Valor actual: V= $100,000

1-(1+0.15)-6

I-R a la -N

Tiempo n= 6 pagos semestrales

A= 15,000

Tasa: i= 15% semestral

1-(1+0.15)-6

Renta: r= (1+i)

A=V (i)

A= 15,000

A=$26,422

0.5677

En el contrato se incluye como anexo I, la siguiente tabla de amortización: PERIODOS

1 2 3 4 5 6 TOTAL

SALDOS INSOLUTOS

$100,000 $ 88,578 $ 75,443 $60,337 $42,966 $22,989

INTERESES

AMORTIZACIÓN

ANUALIDAD

DE CAPITAL

FIJA

$15,000 $13,287 $11,316 $9,050 $6,445 $3,448 $58,546

$11,422 $13,135 $15,106 $17,371 $19,977 $22,989 $100,000

$26,422 $26,422 $26,422 $26,422 $26,422 $26,422 $158,546

REGISTRO CONTABLE 1 Edificio Terrenos IVA acreditable

68,966 20,000 11,034 Créditos Hipotecarios Banco Exinbank 2

Gastos Financieros Comisión por Apertura

100,000

2,000 2,000

Edificios IVA Acreditable

2,500 720

Bancos Banco Aztlan Gastos correspondientes a la apertura, escrituración y registro. 3 Gastos Financieros Interés devengados Acreedores Hipotecarios Bancos Banco Aztlan Pago 1er Semestre (Se calculó de manera semestral)

5,220

15,000 11,422 26,422

Caso II Crédito Hipotecario El 1 de febrero de 2010, la imperial SA de CV,. Contrató un crédito hipotecario con Bancomer SA de 1,000,000 para la adquisición de un inmuebles con valor de $2,500,000, el cual servirá de garantía del crédito. El valor de la construcción es de $2,000,000 y el del terreno de $500,000. Esta operación incluye IVA. El Crédito será a 5 años para lo cual se firman documentos con vencimientos semestrales con un interés del 28% anual, Se paga por concepto de comisión de apertura de crédito el 1% sobre el valor del crédito, más IVA y por concepto de gastos Notariales y de registro por $80,000., más IVA. Para el cálculo de los documentos por pagar semestralmente se hará sobre pagos iguales y "sobre saldos insolutos, los intereses:

Se pide: 1. 2. 3. 4. 5.

Elaborar la tabla de amortización Realizar el registro contable de la adquisición del inmueble y del préstamo contratado Hacer el registro mensual de intereses del primer mes Hacer el asiento contable del primer pago de la anualidad Determinar el monto del préstamo a corto plazo y a largo plazo al 31 de diciembre de 2010. No Documento

Saldo

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Anualidad 1,000,000 948,286 889,332 822,124 745,550 658,164 558,593 445,082 315,680 168,161

51,714 58,954 67,208 76,617 87,343 99,571 113,511 129,402 147,519 168,171 Sumas

Interés

Anualidad

140,000 132,760 124,506 115,097 104,371 92,143 78,203 62,312 44,195 23,543 917,130

191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 191,714 1,917,130

1 01-feb-10 Edificios Terrenos IVA acreditable

1,724,138 500,000 275,862

Bancos Créditos bancarios Bancomer SA Registro del Crédito Hipotecario 01-feb-10

Comisión Gastos de Inscripción Pagos por Financiamiento

1,500,000 1,000,000

1,000,000 x 1% =10,000 80,000

2 Gastos Financieros Comisión por Apertura Edificio IVA Acreditable Bancos Por el registro del pago de gastos de financiamiento 28-feb-10

INTERES 1er Semestre entre 6 INTERES DEVENG MENSUAL

10,000 80,000 14,400 104,400

140,000 6 23,333

3 Gastos Financieros Interés devengados Intereses por Devengar Registro de interés devengado

23,333 23,333

(Se repite cada fin de mes (Feb,mzo,abr,mayo,jun,jul) 31-julio-10 2 Intereses por devengar (23,333.33 x 6) =

140,000

Créditos hipotecarios Bancos Bancomer SA

51,714 191,714

Siguiente semestre (agosto enero): Gastos financieros Intereses devengados Créditos bancarios Bancos

132,760 58,954 191,714