18 Immobilier et passage à l'IS

DIVERSIFICATION ET SÉPARATION DU PATRIMOINE 18 - Immobilier et passage à l’IS – Pascal JULIEN SAINT-AMAND et Bertrand SAVOURE, notaires à Paris

IMMOBILIER ET PASSAGE A L’IS par Pascal JULIEN SAINT-AMAND, et Bertrand SAVOURÉ, notaires à Paris

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Immobilier et passage à l’IS I. Régime IS par une option directe II Réévaluation libre puis option à l’IS III. Régime IS par la détention par une société IS (CGI art. 238 bis K)

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I. Régime IS par une option directe A. Modalités de l’option IS B. Incidences sur les PV latentes C. Incidences sur les distributions de réserves antérieures D. Incidences sur les droits d’enregistrement

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A. Modalités de l’option IS 1° °) Principe : Les sociétés de personnes qui le désirent peuvent, sauf exception, opter pour leur assujettissement à l’IS (Art. 239 CGI). Attention : il existe aussi des cas où l’IS n’est pas une option mais une conséquence de l’activité de la SC : activité commerciale au sens fiscal du terme (exemple : location meublée) 4

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Ne sont en revanche pas autorisés à opter : • les sociétés civiles de moyens, • les groupements d'intérêt économique, • les groupements forestiers, • les sociétés de construction-vente, • les sociétés civiles de placement immobilier et les sociétés immobilières de copropriété.

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A. Modalités de l’option IS 2° °) Date de l’option Elle peut être exercée avant le début de l'exercice et doit l’être au plus tard avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés. L’option est irrévocable. 6

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A. Modalités de l’option IS 3° °) Exercice de l’option Par décision unanime des associés membres ou participants compte tenu de l’incidence du passage à l’IS dans les statuts ou par une décision séparée Ou dans les conditions prévues par les statuts.

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B. Incidences sur les PV latentes Les sociétés ont le choix entre : 1° °) Réévaluation de l’actif et corrélativement : • imposition des plus-values latentes, • possibilité d’amortir sur une base réévaluée

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B. Incidences sur les PV latentes 2° °) Conservation de la valeur d’origine du bien et amortissement résiduel (comme si la structure avait été à l’IS dès l’origine et avait pratiqué les amortissements dès l’origine). Cette solution est pénalisante lors de la cession du bien à terme. Le choix des modalités d'imposition est opéré de manière globale, lors de l'établissement de ce bilan 9 d'ouverture.

C. Incidences sur les distributions de réserves antérieures En cas de distributions de réserves constituées antérieurement à l’option IS, les dividendes distribués seraient imposables au taux de 30,1% (PFL) ou à l’IRPP sur 60% du dividende et aux prélèvements sociaux sur 100%. La solution pour éviter cet effet pervers : distribuer les réserves avant option et l’inscrire en CC des associés à défaut de trésorerie.

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D. Incidences sur les droits d’enregistrement Droits de mutation 5% sur tous les apports faits initialement en nature à la société IR si elle les a conservés. Base = valeur à la date du changement de régime fiscal. 11

II. Réévaluation libre puis option à l’IS Stade 1 : réévaluation libre au sein de la société IR Pas d’incidence fiscale (ni IRPP, ni droits d’enregistrement). Stade 2 : distribution du résultat par inscription en CC 12

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II. Réévaluation libre puis option à l’IS Stade 3 : Option IS • Mêmes incidences au regard de l’imposition IS que ci-dessus • Mêmes incidences au regard de l’imposition DE que ci-dessus • Intérêt : une revalorisation de l’actif et un CC distribuable sans IRPP Un certain délai entre les stades 2 et 3 sera souhaitable.

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III. Régime IS par la détention par une société IS (art. 238 bis K CGI) A. Apport des titres en toute propriété B. Apport des titres en usufruit

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A. Apport des titres en toute propriété 1° °) Phase de constitution • Incidences droit d’enregistrement : 810 CGI Droit fixe si apport pur et simple des parts de société IR à une société IS (alors que droit de mutation en cas d’apport du bien immobilier à une société IS). 15

A. Apport des titres en toute propriété • Incidences PV lors de l’apport : 150 UB S’agissant d’un apport de parts de société IR à une structure IS, le bénéfice du sursis d’imposition s’applique (alors que taxation de la PV en cas d’apport du bien immobilier à une société IS). Taxation seulement à la revente des titres société IS reçus en échange. 16

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A. Apport des titres en toute propriété 2° °) Phase de détention 238 bis K = Les résultats de la société IR doivent être déterminés selon règles IS. L’immeuble est réputé amorti depuis la date d’acquisition par la société civile IR dont les parts sont apportées. Incidences du projet de réforme de la transparence fiscale des sociétés de personne. 17

A. Apport des titres en toute propriété Dans un arrêt du 10 juillet 2007 (n° 287661, SA SCA Ouest), le Conseil d'État a jugé que le point de départ de l'amortissement est constitué par la date d'acquisition des immeubles par la SCI, même si celle-ci n'a pu comptabiliser aucun amortissement avant le changement d'associés.

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A. Apport des titres en toute propriété Solution pour éviter cet effet pervers : Faire un apport du bien immobilier par la société IR à une autre société IR, puis option de la société Holding IR à l’IS lors de l’exercice suivant.

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A. Apport des titres en toute propriété Apport du bien immobilier par la société IR à une société IR, puis option de la société Holding IR à l’IS au cours de l’exercice suivant. Société civile initiale

Société civile initiale (option IS en N+1)

Nouvelle société civile (IR)

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A. Apport des titres en toute propriété 3° °) Phase de cession : incidences PV • Cession titres de la société IS => fin du sursis d’imposition • Cession par la société IS des parts de la société IR, taxation à l’IS dans les conditions de droit commun (prix de revient = valeur au jour de l’apport des parts). 21

A. Apport des titres en toute propriété • Cession par la société IR du bien immobilier => détermination de la PV selon règle IS (différence entre prix de cession et VNC) et taxation de la PV à l’IS chez la société IS.

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B. Apport des titres en usufruit 1° °) Phase de constitution • Incidences droit d’enregistrement : droit fixe également. • Incidences PV lors de l’apport : sursis

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B. Apport des titres en usufruit 2° °) Phase de détention : incidences taxation des revenus futurs •Application de l’article 238 bis K du CGI ? Débat (léger) du fait de la détention de l’usufruit seulement et non de la pleine propriété. •Double amortissement ? Il s’impose. Ne pas le pratiquer serait contestable. • Trésorerie captive à hauteur de l’amortissement (d’où l’intérêt d‘un financement par emprunt) . 24

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B. Apport des titres en usufruit 3° °) Phase de cession : incidences PV lors de la cession À l’extinction de l’usufruit détenu par la société IS sur les parts de la société IR, la PP des parts est reconstituée sans aucune taxation entre les mains du nu-propriétaire qui conserve l’antériorité dans la détention des parts (et dans la détention du bien par la société civile). Attention ne pas céder le bien immobilier ou les parts de la société civile pendant la durée de l’usufruit. 25

B. Apport des titres en usufruit 4° °) Abus de droit Risque plus marqué qu’en cas d’apport des titres de la société translucide en toute propriété. Veiller à éviter le but exclusivement fiscal.

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