1-Materi PDP-1 - 2014.ppt

PENILAIAN PERSONAL PROPERTI (PDP-

1) Basuki Wisnu Wisnu

 Sasaran/Tuju  Sasaran/T ujuan an : Membahas dan mengaplikasikan konsep dasar teknik penilaian. yang berkaitan dengan prinsip dasar penilaian, karakteristik jenis properti dan proses identifkasi. Pengetahuan tentang ungsi dan spesifkasi dari personal properti merupakan salah satu aktor yang diperlukan didalam memahami tingkat kegunaan suatu properti Identifkasi terhadap personal properti yang menjadi obyek penilaian, merupakan suatu keharusan •   Gambaran secara umum dari mesin dan peralatan yang akan dinilai perlu diketahui sebelum melakukan inspeksi. •

Dalam melakukan penilaian mesin dan peralatan sebaiknya diketahui kegunaanungsi dari mesin dan peralatan tsb., sehingga dapat dilakukan pengelompokan dengan benar.

DEFINISI Personal Properti !. Personal Properti adalah merupakan konsep hukum yang merujuk pada semua hak, kepentingan dan manaat yang terkait dengan kepemilikan properti selain real estate "PPPI # $ butir %.&' $ (PI )**'+. Petunjuk mengenai penilaian Personal Properti pada (tandar Penilaian Penilaian Indonesia "(PI+ )**' dapat dilihat dalam Panduan Penerapan Penilaian Indonesia % "PPPI %+ dan PPPI#. Personal properti meliputi kepemilikan pada benda ber-ujud (tangible) ber-ujud (tangible) maupun  maupun tidak ber-ujud (in-tangible) yang bukan merupakan real estat. estat.

Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Konsep hukum  properti meliputi meliputi segala sesuatu sesuatu yang merupakan merupakan konsep kepemilikan kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berwujud  atau  atau tidak berwujud ,  yang memiliki memiliki nilai tukar tukar atau yang dapat dapat membentuk kekayaan. kekayaan.  JENIS PROPERTI PROPERTI  Jenis properti properti terdiri atas real properti, properti, personal properti, properti, perusahaan/ perusahaan/ badan usaha (business) dan Hak Kepemilikan inansial /HK (!inancial interest).

KATEGORI, MACAM DAN JENIS PERSONAL PROPERTI PERSONAL PROPERTI BERWUJUD

MACHINERY & EQUIPMENT

FIXTURE & FURNITURE

KENDARAAN, ALATALAT BERAT/ TRANSPORTASI

Mes! "# $e%!#' ()*!+!*s P!+.

Pe%+! K!+*% ! Fs+s 'e%0 K!+*%

Pe%+! !#'+ B%!# ! M!s 

Mes! I!2 (S+!.

Pe%+! ! Fs+s R34 T!## 

 D%+ , L+, U% 

B%!# Ee)+%*!)

BUILDING EQUIPMENT

JEWELRY, BARANG ANTIK

Pe%+! Pe!!0!#  - L's! B!#!! 1  - Ee2+*% (L5+.,  - B%!# Se! Es)+*% - Ge!se+ - Pe%3+    - T%5*, P!e - L!!"    - Pe%+! ee)+%) - Pe!"e0' U%   - P*36 A%  - P*36 4"%!+  - Pe!!#' 6e+%

CIRI-CIRI PERSONAL PROPERTI : Personal Properti yang berwujud (tangible property) biasanya tidak secara permanen melekat pada real estat, dan biasanya dicirikan oleh karakternya yang dapat dipindahkan, akan tetapi untuk mesin dan peralatan yang digunakan sebagai fasilitas suatu bangunan, umumnya tidak dapat dipisahkan dari real properti, contohnya elevator yang terpasang pada suatu bangunan gedung. Personal Properti yang tidak berwujud (intangible property) dapat berupa hak tagih dan hak untuk menghasilkan keuntungan dari suatu ide/gagasan. Dalam penilaian yang dinilai adalah haknya, yaitu hak untuk menagih atau untuk meraih keuntungan.

Difinisi !esin "an Peralatan# $ ( PPPI % $ b&tir %) : 1)  !set berwujud selain dari realty# , dimana "  !set yang dimiliki untuk digunakan dalam suatu produksi yang berkelanjutan termasuk bangunan khusus, mesin mesin #mesinmesin individual atau sekumpulan mesin mesin, perlengkapan, dan pengembangan/penambahan), dan termasuk kategori aset lainnya yang sejenis. $) !set berwujud, dimana%  !set yang dimiliki suatu entitas untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, dan atau untuk disewakan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif% dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari 1 periode.

&esin dan peralatan dikategorikan sebagai aset investasi ( investment property   ) " ' Pe'belianpenga"aan 'esin "an peralatan bagian "ari s&at& egiatan &sa*ain+estasi yang "iren,anaan &nt& 'e'perole* e&nt&ngan. ' !esin "an peralatan 'er&paan bagian "ari s&at& &sa*a yang beralan (on going ,on,ern). se*ingga nilai 'esin "an peralatan &ga "iperti'bangan "engan elangs&ngan s&at& &sa*a/ ' 0nt& 'e'perole* nilai pasar. penilai 'esin perl& 'engeta*&i enis pro"&si. ba*an ba&. on"isi eono'i in"&stri "an perat&ran yang berla& terait "engan 'esin "an peralatan in"&stri yang "inilai .

KATEGORI MESIN DAN PERALATAN : Pabrik (Plant) " Aset yang tergabung / melekat tak terpsa!kan "engan aset lannya# "an "apat melput bangunan$bangunan k!usus# mesn$ mesn "an peralatan% Mesin (Machinery) : Mesn$mesn n"&"ual atau sekumpulan mesn$mesn% Mesn merupakan suatu perangkat yang "gunakan untuk suatu pr'ses tertentu "alam katannya "engan suatu 'peras perusa!aan atau bsns% Peralatan (Equipment) : Aset$aset lan yang "gunakan untuk membantu 'peras perusa!aan atau bsns%

' &esinmesin dan peralatan industri terdiri dari berbagai macam jenis dan tipe mesin, serta memiliki spesifikasi teknis yang berbedabeda. ' &esinmesin industri ada yang satuan (in"i+i"&al) dan ada yang terangkai menjadi satu kesatuan unit. ' Dalam melakukan penilaian mesinmesin dan peralatan diperlukan pengetahuan tentang teknologi permesinan (engineering), bisa memahami/mengerti gambar teknik dan bagan alir (flo1 pro,ess), serta dapat melakukan identifikasi dengan benar.

Pengg'l'ngan Mesn Dan Peralatan : '

!esin "an Peralatan &nt& In"&stri. !esin "an Peralatan Non In"&stri. "ll/ (personal property)

'

!esin "an Peralatan 2ang&nan (personal propertyreal property)

                   

KELOMPOK INDUSTRI In!"stri Lo#a$ In!"stri Per%a&"an In!"stri Ki$ia ' Petro%i$ia In!"stri Ma%anan !an Min"$an Perta$(an#an Karet, K"lit, !ll) Ele*troni%a, Ko$p"ter Transportasi + Darat, La"t, U!ara) Kontra%tor Peralatan Pro&e%Per(en#%elan !an lainn&a

(% Mesn

"an Peralatan In"ustr :

 A"ala* 'esin yang "iperg&naan "ala' s&at& egiatan in"&stri ter'as& instalasi "an peralatan pen"&&ng lainnya yang 'er&paan sat& esat&an &nit era/ Pengelo'poan 'esin "an peralatan "ala' s&at& in"&stri ' &esinmesin Produksi, ' Peralatan (aboratorium, ' Peralatan engkel, ' &esinmesin *tilitas "  Pembangkit +enaga (istrik  etel *ap, ompressor *dara  &esin Pendingin, &esin Pemanas.  -nstalasi Pengolah !ir ersih dan (imbah ' Peralatan Pengangkut #orklift, (ift +ruck, dll)

2. Mesin dan Peralatan Bangunan &esin dan Peralatan angunan0 adalah mesin pelengkap/ penunjang bangunan, termasuk instalasi dan peralatan pendukung lainnya yang berfungsi untuk memberikan kemudahan, kenyamanan serta keamanan bagi penghuni bangunan tersebut. enis dan kelengkapan mesin dan peralatan bangunan bervariasi sesuai dengan fungsi serta dimensi/ukuran fisik bangunan. 2emakin luas pemanfaatan suatu bangunan maka semakin besar dimensi fisiknya, sehingga semakin besar kapasitas serta kelengkapan mesin dan peralatan yang dibutuhkan

' &esin dan peralatan (b&an fasilitas bang&nan) umumnya berkaitan dengan suatu bidang usaha/ bisnis dan tidak merupakan bagian dari suatu real properti . ' &esin dan peralatan fasilitas s&at& bang&nan  akan terpengaruh oleh kondisi yang mempengaruhi penggunaan dari bangunan tersebut.

KONSEP DASAR PENILAIAN PERSONAL PROPERTI 2ebelum menentukan nilai suatu mesin dan peralatan, harus diketahui terlebih dahulu +ujuan Penilaian  dan Dasar Penilaian  yang diterapkan, dan selanjutnya ditentukan Pendekatan Penilaian yang akan digunakan. !as&" "an t&&an penilaian al/ : - &al - beli - pena'inan *&tang (ag&nan) - pelaporan e&angan - as&ransi/ - eperl&an lainnya/

Dasar Penilaian  #2P- $314) " ' NILAI PASAR (SPI $ 343) ' NILAI SELAIN NILAI PASAR (SPI 345)

Pendekatan Penilaian " ' Pendekatan Pasar (!aret Approa,*) ' Pendekatan Pendapatan (In,o'e Approa,*) ' Pendekatan iaya (Cost Approa,*)

Dasar Nla • Dasar 5ilai yang sesuai akan tergantung pada tujuan penilaian. • Dasar 5ilai harus secara jelas dibedakan dari " o Pendekatan atau metode yang digunakan untuk menetapkan indikasi nilai% o enis aset yang dinilai% o eadaan aktual atau status aset yang diasumsikan pada saat penilaian% o 2etiap asumsi tambahan atau asumsi khusus yang mengubah asumsi fundamental #dasar) dalam keadaan tertentu .

Data Masukan Penlaan )Valuation nputs* • enis dan sumber data masukan penilaian harus mencerminkan Dasar 5ilai, yang selanjutnya ditentukan oleh tujuan penilaian. • erbagai pendekatan dan metode dapat digunakan untuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar, asal menggunakan data yang berasal dari pasar . Pendekatan Pasar ditentukan oleh penggunaan data masukan yang berasal dari pasar . • *ntuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar dengan Pendekatan Pendapatan, harus diterapkan data masukan dan asumsi yang digunakan oleh pelaku pasar . • *ntuk memperoleh indikasi 5ilai Pasar dengan Pendekatan iaya, maka biaya dari suatu aset yang kegunaannya setara dan penyusutan yang sesuai harus ditentukan oleh analisis biaya dan penyusutan berdasarkan pasar #atau yang la6im digunakan dalam penilaian). • Data yang tersedia dan keadaan yang berkaitan dengan pasar untuk aset yang dinilai, akan menentukan metode penilaian yang paling relevan dan tepat digunakan. ' ika berdasarkan data yang berasal dari pasar dan dianalisis dengan tepat, maka masingmasing pendekatan atau metode yang digunakan akan menghasilkan suatu indikasi 5ilai Pasar 

Pen"ekatan Penlaan • Dalam penilaian Personal Properti0 perlu dipertimbangkan pendekatan untuk mengestimasi 5ilai Pasar dan menentukan pendekatan yang paling tepat digunakan. • Pendekatan Pasar menghasilkan estimasi nilai melalui proses perbandingan transaksi/ penawaran Personal Properti yang sebanding. • Pendekatan Pendapatan mempertimbangkan pendapatan dan biaya yang berhubungan dengan Personal Properti yang dinilai dan mengestimasikan nilai melalui proses kapitalisasi. • Pendekatan iaya dengan mengestimasi biaya perolehan &esin dan Peralatan lain yang merupakan replika atau substitusinya dari Personal Properti yang dinilai dan mempunyai kegunaan dan kualitas yang sebanding. *ntuk Personal Properti yang sudah digunakan, pendekatan biaya memperhitungkan estimasi depresiasi hasil analisis sesuai dengan kela6iman yang ada di pasar atau dalam praktek penilaian.

Pen"ekatan Pasar  • Pendekatan Pasar digunakan dengan menganalisa data penjualan/ penawaran terbaru dari properti yang identik atau sebanding. ila data pembanding tidak identik, dilakukan penyesuaian harga sesuai dengan karakteristik obyek yang dinilai.

Pr'se"ur "asar : o mengumpulkan data penjualan/penawaran dari properti identik/sebanding, o mengetahui data pembanding untuk terus digunakan atau alternatip penggunaan yang lain, o menentukan komparabilitas terhadap obyek penilaian, o menentukan unit perbandingan, o mengumpulkan dan menyusun data pembanding, o menganalisa dan menyesuaikan data, dan o menerapkan hasil untuk obyek penilaian. • Pendekatan Pasar dapat diandalkan jika ada pasar aktif yang melakukan penjualan properti sebanding yang dapat diverifikasi dari sumber yang andal.

Data Pemban"ng : • Data penawaran/transaksi pembanding • ondisi dan kecenderungan pasar . • Data properti pembanding harus dapat diyakini dari sumber yang benar . • umlah data properti pembanding lebih dari satu harus dilakukan komparabilitas serta penyesuaian yang baik. • Data pembanding untuk obyek penilaian pada umumnya hanya sebanding tetapi tidak identik. • Penyesuaian dilakukan terhadap data pembanding, bukan properti yang dinilai. • Penyesuaian mencakup perbedaan umur kronologis dan umur efektif, kondisi,kapasitas, lokasi, ukuran, tanggal penjualan, kondisi penjualan, keamanan, dan faktor lain yang mempengaruhi harga jual. • Penyesuaian pada obyek penilaian yang terpasang, mungkin terkait dengan biaya instalasi langsung dan tidak langsung. • Data penjualan merupakan indikator harga pembanding, tetapi data penawaran yang disesuaikan dapat juga dianggap sebagai data penjualan yang sebanding. • 2esuai dg. aktivitas pasar, jika banyak data pembanding sedang ditawarkan untuk dijual, harga mungkin akan tertekan dan minat terhadap properti yang dinilai rendah. • Pasar dapat bersifat lokal, regional, nasional maupun internasional.

+eknik Penyesuaian +eknik penyesuaian dalam penilaian personal properti dengan  Pendekatan Pasar yang umum digunakan "

• +eknik Penyesuaian (angsung #Direct &atch) o Data pembanding identik #al. waktu pemakaian 7 kondisi) • +eknik Penyesuaian Perbandingan #8omparable &atch) o Data pembanding sebanding #al. merk, kapasitas, ukuran) • +eknik Persentase iaya #Percent of 8ost) o 9asio harga pasar dengan biaya baru dari data pembanding yang sejenis dan sebanding #al. harga pasar, umur 7 kondisi, biaya baru )

Pendekatan Pendapatan • ilai properti dapat dinilai dengan mengukur manaat masa depan yang diharapkan pemiliknya. • Pendekatan Pendapatan tidak digunakan secara luas oleh Penilai Personal Properti karena sulit untuk menentukan laba yang dapat dikaitkan secara langsung pada suatu aset tertentu serta banyak /ariabel dan proyeksi yang digunakan. • Meskipun banyak tantangan dalam menerapkan pendekatan pendapatan, pendekatan ini merupakan pendekatan penilaian yang dapat meningkatkan kualitas dan kredibilitas dari penilaian, terutama bila digunakan dalam hubungannya dengan pendekatan penilaian lainnya.

Semblan Langka! Dasar Pen"ekatan Pen"apatan

:

(. &engidentifikasi manfaat masa depan yang diharapkan #arus kas). $. +entukan besarnya dan waktu dari manfaat masa depan. 4. +entukan besarnya dan waktu dari beban yang terkait dengan pencapaian pendapatan yang diperkirakan #arus kas). :. urangkan beban operasional tahunan dari pendapatan tahunan. ;. . &emperkirakan nilai terminal aset. ?. @itung nilai bisnis perusahaan. A. 8arilah nilai yang sesuai dari aset.

Pendekatan iaya • Pendekatan iaya dimulai dengan menghitung biaya pengganti baru dari properti yang dinilai, dan disusutkan karena adanya kerusakan fisik, keusangan fungsional, dan keusangan ekonomi. • Perbedaan antara biaya pengganti baru dan biaya reproduksi baru adalah untuk properti baru yang sebanding/ setara dan properti baru   replika. +eberapa met'"e penentuan +aya Penggant +aru a"ala!, • Detail ðod • +rending ðod • 8ost to 8apacity ðod • &etode rekayasa lainnya.

1. !etail Method adalah metode untuk menghitung iaya Pengganti aru dengan cara menghitung nilai setiap komponen dari suatu properti, termasuk biaya langsung maupun tidak langsung yang wajar. &etode ini juga dikenal dengan istilah S&''ation !et*o" .

• 8ontoh iaya (angsung yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, biaya pengangkutan dan handling, instalasi, pondasi, elektrikal dan pipa, serta pajak penjualan. • 8ontoh iaya +idak (angsung yaitu fee engineering, arsitek, jasa lainnya% biaya administrasi, akuntansi, konsultansi, dan legalitas% asuransi saat instalasi atau konstruksi% peri6inan dan biaya untuk instalasi atau konstruksi% biaya debugging selama runin% biaya bunga% pajak impor #-mport duties)% serta sewa peralatan.

.) "rending Method adalah suatu metode untuk menentukan nilai baru dari suatu mesin dengan menerapkan indeB atau trend factor terhadap biaya historis #historical cost) untuk merubah biaya pada masa lalu menjadi indikasi nilai per tanggal penilaian. • &etode ini adalah salah satu metode untuk menghitung iaya 9eproduksi aru #9eproduction 8ost 5ew) bukan menghitung iaya Pengganti aru #9eplacement 8ost 5ew), terkecuali jika mesin yang dianggap sebagai pengganti baru per tanggal penilaian secara substansi sama dengan mesin yang menjadi obyek penilaian, maka iaya 9eproduksi aru dapat sama dengan iaya Pengganti aru.

/) #ost to #apacity Method  Perubahan biaya dari suatu pabrik atau komponen yang setara atas dasar ukurannya akan meningkat sesuai ukuran tertentu.

$. Metode %bservasi  Dalam metode ini penilai melakukan perbandingan didasarkan atas pengalaman yang diperolehnya dengan melihat properti yang dinilai dibandingkan dengan properti yang masih baru. Prosedurnya adalah dengan mengobservasi keausan yang dapat dilihat kedalam persentase. uga dapat dilakukan melalui wawancara dengan operator ataupun penanggung jawab operasional, untuk menentukan keausan yang tidak terlihat. Dari fakta yang didapat penilai kemudian menentukan besarnya penyusutan dalam bentuk persentase.

Penerapan Pen"eatan Penilaian : '  ika tidak cukup data pasar   yang bisa dipakai sebagai data pembanding dan tidak ada data income, maka untuk melakukan penilaian mesin dan peralatan digunakan pendekatan biaya (,ost approa,*). ' Penilaian personal properti seperti alat berat, alat transportasi dan kapal dapat digunakan pendekatan data pasar ('aret "ata approa,*). +ujuan Penilaian dan Dasar 5ilai. ' *ntuk berbagai tujuan penilaian, dasar penilaian yang paling sering digunakan adalah 5ilai Pasar. ' Dasar penilaian selain 5ilai Pasar  yang pada umumnya digunakan "  5ilai dalam Penggunaan #6al&e in 0se),  5ilai Pasar untuk Penggunaan Cang !da #!aret 6al&e for t*e E7isting 0se),  5ilai Pembangunan embali (Reinstate'ent 6al&e) dan  5ilai !suransi (Ins&rable 6al&e)/

Pr'se"ur umum Penlaan Mesn "an Peralatan "

Dengan Pen"eatan 2iaya (Cost Approa*) !elip&ti peeraan : '  -dentifikasi '  Deskripsi ' iaya 9eproduksi/ Pengganti aru '  Penyusutan ' Perhitungan 5ilai

3/ I"entifiasi : '  &empelajari data awal yang diperoleh ' erifikasi data

 saat

melakukan investigasi fisik.

Pengertian Inspesi 8 S&r+ey : Inspesi " kunjungan dan penelitian atas suatu properti dengan tujuan mendapatkan informasi sebelum dikeluarkannya opini profesional atas nilai properti, kondisi perbaikan properti atau aspekaspek lainnya. S&r+ey " adalah -nspeksi yang dilakukan secara rinci atas suatu properti atau tanah dalam rangka merekam informasi yang spesifik. 2urvei mungkin dibutuhkan untuk berbagai tujuan seperti halnya untuk memperkirakan kondisi struktural, dimensi, kualitas, kondisi karakteristik tanah, dan sebagainya. 2urvei Properti adalah sebuah survei untuk mendefinisikan dan melaporkan fasilitas dan konstruksi dari sebuah properti berikut pelayanannya

-nvestigasi isik

 mengetahui

kondisi fisik terlihat

 data

aktual spesifikasi teknis

 cara

kerja mesin,

 perawatan

dan informasi lainnya.

Spesifiasi Tenis 'elip&ti "  5ama &esin/Peralatan  &erek &esin/Peralatan  uatan/5egara asal mesin  +ype/&odel dan 5omor 2eri &esin #ika ada)  apasitas kerja, ukuran, konstruksi dan penggerak mesin  Perlengkapan mesin

5/ Desripsi  " ' Penilaian disajikan dalam bentuk (aporan Penilaian secara lengkap dimana salah satu bagian dari laporan tersebut berisikan deskripsi (&raian tenis)  diperoleh pada saat proses identifikasi ' Penyusunan deskripsi mesin dan peralatan dibuat secara ringkas tetapi jelas dan lengkap, mempergunakan bahasa yang baik sehingga pembaca laporan, dengan mudah bisa mengerti dan memahaminya. '

Penilai harus mengetahui spesifikasi utama dari mesin dan peralatan yang harus dikemukakan, sehingga dapat memberikan gambaran yang cukup jelas bagi pengguna laporan. ' (aporan penilaian juga dilampirkan beberapa foto dari mesin dan peralatan yang dinilai, untuk memberikan gambaran yang jelas tentang mesin yang dinilai, dan secara tidak langsung merupakan bukti bahwa inspeksi fisik telah dilakukan.

% / 2iaya Repro"&si 2iaya Pengganti 2ar&.   Estimasi

biaya untuk mereproduksi suatu mesin dan peralatan baru yang sama/identik dengan mesin dan peralatan yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. -nformasi

data harga mesin dan peralatan dilakukan dengan mencari ke pabrik pembuatnya/ supplier, menganalisa kontrak/ invoice yang diperoleh, meneliti data base harga atau dari sumber data lainnya yang relevan.  

iaya 9eproduksi/ iya Pengganti aru diperoleh dengan memperhitungkan biaya perencanaan 7 pengawasan, pengadaan suatu unit atau material, biaya pondasi, biaya konstruksi atau instalasi, dan semua pengeluaran standar yang diperlukan meliputi " angkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya bunga selama masa konstruksi, tetapi tidak termasuk biaya penundaan waktu dan biaya lembur.

$/ Penyusutan (!epresiasi) &  

Peng&rangan nilai yang "iala'i ole* s&at& properti yang "isebaban ole* a"anya er&saan fisi. e'&n"&ran f&ngsional "an e'&n"&ran eono'is/ ' Peny&s&tan 9isi : disebabkan umur pemakaian, intensitas penggunaan, cara pemeliharaan, yang pada umumnya dapat terlihat secara fisik. ' e&sangan 9&ngsional ata& Tenis : disebabkan oleh kemajuan teknologi karena adanya mesin baru yang lebih efisien atau disebabkan karena perencanaan yang kurang baik. ' e&sangan Eono'is ata& Esternal : disebabkan adanya pengaruh faktor eksternal, meliputi perubahan kondisi ekonomi, peraturan pemerintah, sosial dan lingkungan.

M012D0 P034(415 5D5 ) "D45+ M012D0 6575 M0G8I14G P034(415 ! ).&. M012D0 P5(57 ).). M012D0 94:5 P5(57 P0I;5I5 D0G5 P0D0:51 9I535